Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга май 2011 год
| Вид материала | Документы |
СодержаниеВстроенные помещения Легкость доступа Инфраструктура здания Наличие парковки Арендуемая площадь Операционные расходы Доходность объектов, себестоимость строительства |
- Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 672.1kb.
- О ходе формирования местных бюджетов муниципальных образований, расположенных на территории, 100.19kb.
- Закон санкт-петербурга, 284.47kb.
- Анализ рынка офисной недвижимости в Нижнем Новгороде, 287.95kb.
- Ассоциации Банков Северо-Запада; Гильдии Управляющих и Девелоперов; Объединения Строителей, 201.04kb.
- Комитет по тарифам санкт-петербурга распоряжение от 29 ноября 2011 г. N 374-р, 30.24kb.
- Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на февраль, 66.05kb.
- Закон санкт-петербурга , 255kb.
- Правительство санкт-петербурга постановление от 30 ноября 2005 г. N 1829 о мерах, 618.27kb.
- Ходят широкий отклик и поддержку общественности, в развитие указанной проблематики, 41.6kb.
Встроенные помещения
Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Наиболее часто встроенные офисные помещения встречаются в зонах с высоким уровнем деловой активности, тяготея к центру. Наименее востребованы помещения в удаленных от исторической части города районах, поскольку даже маленький, некомфортный, но престижный офис в центре города, по мнению арендаторов, лучше помещения на периферии.
Сдаваемые в аренду встроенные офисные помещения, расположенные в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) составляют около 60,7% от общего объема арендуемых помещений. В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде около 36,9% встроенных офисов.
В остальных районах Санкт-Петербурга объем предложения встроенных офисных площадей составляет около 2,4%.
Д
иаграмма 7. Распределение встроенных офисных помещений по районам города, %| Источник: ГУИОН |
Наибольшим спросом у арендаторов встроенной офисной недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет около 78%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 13% встроенных офисных помещений.
Аналитики компании Knight Frank отмечают, что все больший количественный разрыв наблюдается между спросом на объекты в центре и на периферии. В качественных офисных зданиях в Центральном и Петроградском районах улучшается заполняемость и растут ценовые показатели, в то время как некоторые периферийные объекты устанавливают ценовые антирекорды.
Спрос на встроенные помещения больших площадей (от 1000 кв. м и выше) по-прежнему невелик и остается на уровне 1%. Более 84% сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений города находится в отличном и нормальном состоянии, что объясняет неизменный спрос к этому сегменту рынка со стороны арендаторов.
Основными видами приобретения встроенных коммерческих помещений различного назначения являются получение права собственности на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга или приватизация ранее арендованных помещений.
В таблице 10 отражены данные по продаже встроенных офисных, торговых и складских помещений согласно информации, предоставленной Фондом имущества.
Согласно данным Фонда имущества, за 2010 г. было реализовано 163 офисных помещения. Наиболее результативным оказался I квартал, за который удалось реализовать 54 помещения по средней цене порядка 36 000 руб. за кв. м. Стоит отметить, что данный уровень цен является самым низким за 2010 г. Наименее результативным с точки зрения количества проданных помещений оказался IV квартал, за который было реализовано 32 офисных объекта по средней цене около 40 500 руб. за кв. м.
Таблица 10. Данные по продаже встроенных офисных помещений за 2010 г.
| Период | Кол-во проданных объектов, шт. | Средняя цена продажи, руб. за кв. м (округл.) | Средняя площадь, кв. м | Прирост к I кварталу, % |
| I квартал | 54 | 35 810 | 77 | - |
| II квартал | 37 | 50 040 | 103 | 39,7 |
| III квартал | 40 | 44 510 | 116 | 24,3 |
| IV квартал | 32 | 40 440 | 119 | 12,1 |
| Всего | 163 | | | |
| Источник: Фонд имущества | ||||
Коммерческие условия
Арендные ставки
С начала 2011 г. просматриваются тенденции увеличения арендных ставок в рублевом эквиваленте в офисных центрах класса В – на 8%; арендные ставки класса А стабильны. Изменения ставок аренды в долларовом эквиваленте спровоцировано курсовой разницей в I квартале 2011 г. (с 30,4 руб. за 1 USD до 28,4 руб.).
В среднем по Санкт-Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (Диаграмма 6):
класс А – 900–2000 руб. за кв. м в месяц;
класс В – 600–1300 руб. за кв. м в месяц;
класс С – 500–950 руб. за кв. м в месяц.
Диаграмма 6. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга, 1 кв. 2011 г.
Источник: NAI Becar
Размер ставок даже внутри одного бизнес-центра для разных клиентов может различаться на 20-30%.
Таблица 11. Арендные ставки по районам на начало II кв. 2011 г.
| Район | Класс А | Класс В |
| Невский пр. | 2000 | 1450 |
| Центр 1 | 1200 | 1100 |
| Приближенные к центру | 1050 | 980 |
| Удаленные районы | 1000 | 950 |
| Среднее | 1400 | 1000 |
| Источник: Maris Properties | ||
В среднем, по данным ГУИОН, дисконт при заключении договора с арендатором офисного помещения составляет 11,9%.
С увеличением уровня заполняемости ставки аренды в офисных центрах возрастают в среднем на 5-10%.
По прогнозам аналитиков в 2011 г. расценки в качественных зданиях вырастут в пределах 5-10%. В итоге валовая выручка вырастет в некоторых БЦ, но доходность одновременно будет снижаться. Очевидно, что инфляционные процессы обгонят рост ставок.
Скидка на торг. По данным опроса специалистов рынка недвижимости, проводимого ГУП ГУИОН ежемесячно, скидка на торг в случае аренды офисных помещений может составить от 1 до 20%, в случае продажи – от 0 до 20%.
Ценообразующие факторы
Факторы, влияющие на ставку аренды, по данным компании Knight Frank:
Местоположение. Влияет в первую очередь. Сюда в основном входит престижность размещения офиса. Иногда важен конкретный район, от которого зависит деятельность компании.
Легкость доступа. При определении местоположения имеет значение доступность транспортных путей и главных магистралей. Важна также близость к метро.
Качество объекта. В зданиях класса А, представляющих иной уровень качества, ставка аренды на 30–50% выше, чем в зданиях класса В.
Инфраструктура здания: дополнительные возможности для арендаторов, наличие конференц-зала, отделения банка, кафе/ресторана, фитнес-центра, салона красоты и т. п.
Этаж, где предполагается размещение офиса. Как правило, чем выше этаж, тем лучше вид из окна, а соответственно, и ставка аренды несколько выше. Также ставка может быть выше для помещений на первом этаже (при наличии большого потока вдоль объекта).
Наличие парковки. В связи с напряженной дорожной ситуацией в Санкт-Петербурге, особенно в центре города, подземные или большие наземные охраняемые парковки приобретают важное значение.
Арендуемая площадь. Стоимость аренды имеет обратную непропорциональную зависимость от размера арендуемого блока (справедливо для площади от 1000 кв. м).
Статусность арендатора. Владельцы высококачественных зданий готовы предоставить скидку известной компании, которая привлечет других солидных арендаторов.
По данным экспертного опроса (Таблица 12), основным ценообразующим фактором является местоположение объекта – его влияние на цену составляет до 50%, в том числе расположение относительно центра города – 5-50%, размещение вблизи основных магистралей – 5–25% стоимости, а также окружение объекта – 5–20%.
Следующим ценообразующим фактором являются конструктивные особенности проекта. Влияние данного фактора на цену составляет 5–25%, в том числе площадь объекта – 5–10%, наличие отдельного входа у объекта – 5–10%, планировка объекта – 5–10%.
Такие факторы, как техническое состояние, влияют на стоимость на 10–30%, расположение объекта в здании – 5–20%, прочие факторы – 5–20%.
Таблица 12. Влияние ценообразующих факторов на стоимость объекта, март-апрель 2011 г.
| Ценообразующий фактор | Эксперт | Иванова О.Е., зам. генерального директора по оценке бизнеса ООО «Недвижимость и консалтинг» | Филиппов А.В., генеральный директор «Бекар Консалт Недвижимость» | Залесенский Р.Н., зам. генерального директора ООО «Стойэкспертсервис», оценщик |
| Местоположение объекта, в том числе (%): | | | 10 | |
| Расположение (удаленность) относительно центра города (%) | 5-50 | 20-25 | 15 | |
| Расположение относительно основных транспортных магистралей города (прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена) (%) | 5-20 | 15-25 | 15 | |
| Окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.) (%) | 5-10 | 15-20 | | |
| Конструктивные особенности проекта, в том числе (%): | 5-25 | | 5 | |
| Площадь объекта (%) | | 5-10 | 5 | |
| Наличие у объекта отдельного входа (%) | | 5-10 | 10 | |
| Планировка объекта (%) | | 5-10 | 5 | |
| Расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание) (%) | 5-20 | 10-15 | 15 | |
| Техническое состояние объекта (в том числе уровень отделки помещений) | 10-30 | 10-20 | | |
| Прочие факторы, в том числе: | | 10-20 | 5 | |
| Обеспеченность телекоммуникациями (%) | | | 10 | |
| Инфраструктура объекта (%) | | | 5 | |
| Экологический фактор (%) | | | 10 | |
| Дополнительные факторы (%) | | | | |
| Наличие парковки (%) | 5-10 | | | |
В компании Colliers дают следующую оценку факторам, влияющим на ставки аренды:
Местоположение объекта – 20%.
Транспортная доступность общественным транспортом – 20%.
Транспортная доступность личным транспортом, удобство сообщения с центром города – 15%.
Состояние основных конструктивных элементов здания и инженерных коммуникаций – 8%.
Качество внутренней отделки – 8%.
Экономический размер – 15%.
Достаточность парковки – 15%.
До 50% стоимости объекта определяет его местоположение, что является основным параметром при ценообразовании. Такой фактор, как наличие парковки, увеличивает свое влияние на стоимость объекта в последнее время из-за отсутствия парковочных мест рядом с бизнес-центрами, что характерно для Санкт-Петербурга.
Операционные расходы
По данным JLLS, ставки операционных расходов в бизнес-центрах классов А и В составляют 2400–3900 руб. и 1800–2700 руб. за кв. м в год соответственно.
Операционные расходы во встроенных офисных помещениях в большинстве своем состоят только из оплаты коммунальных услуг.
Доходность объектов, себестоимость строительства
Аналитики компании Colliers International говорят о ставке капитализации в 12-14% и ставке доходности в 12-14% в офисных объектах высоких классов. Ставку доходности в объектах класса С и встройках участники рынка оценивают на уровне 8-10% годовых, ставку капитализации – 20-22%.
По данным «АКЦ Миэль», сроки окупаемости офисных объектов класса А в среднем увеличились с 8,5-9,5 до 9-10 лет, класса В – с 8-8,5 до 8,5-10 лет, класса С – с 7,5-8,5 до 8-10 лет.
Себестоимость строительства бизнес-центров классов А и В на текущий момент оценивается специалистами NAI Becar примерно в 1500–1700 USD за кв. м.
Стоимость проектирования и реконструкции помещений для класса С может обойтись примерно в 600 PSD за кв. м. Например, на проектирование и реконструкцию на площадях ГОУ НПО «Оптико-механический профессиональный лицей» бизнес-инкубатора площадью 7000 кв. м в 2009 г. было затрачено 120 млн руб.
Тенденции
В течение 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга составит около 2,6 млн кв. м.
С учетом переноса сроков строительства, смены назначения ранее планировавшихся офисных проектов (например, Electric City, Clover Plaza), в ближайшие 2-3 года темпы прироста рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга снизятся.
В 2011 г. продолжится тенденция перемещения арендаторов из менее качественных объектов класса C в бизнес-центры класса В+, В. С учетом восстанавливающегося спроса на высококлассные площади, в частности на офисы класса В+ и В, и сравнительно низкого прироста в 2010–2011 гг., будет сокращаться уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга.
Объем чистого поглощения на рынке в 2011 г. прогнозируется на уровне 150-160 тыс. кв. м.
Выводы по анализу рынка офисной недвижимости
В следующих кварталах 2011 г. ожидается равномерное увеличение предложения на 30-40 тыс. кв. м в квартал. Несмотря на заметный рост ставок аренды в начале года, не ожидается столь же существенных изменений в ближайшие месяцы.
В результате улучшения финансовых возможностей многих компаний постепенно увеличивается спрос на офисные площади. На начало II кв. 2011 г. наибольшим спросом пользуются помещения в бизнес-центрах класса В+ и В с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Помимо офисов площадью 50–200 кв. м пользуются спросом помещения крупной площади – 1500–2000 кв. м. Меньшим спросом пользуются офисы класса А. Спрос поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в Санкт-Петербурге.
Наибольшим спросом у арендаторов встроенной офисной недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет около 78%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 13% встроенных офисных помещений.
С начала 2011 г. просматриваются тенденции увеличения арендных ставок в рублевом эквиваленте в офисных центрах класса В – на 8%, арендные ставки класса А – стабильны. Изменение ставок аренды в долларовом эквиваленте спровоцировано курсовой разницей в I квартале 2011 г. (с 30,4 руб. за 1 USD до 28,4 руб.).
Некоторые источники сообщают, что в 2011 г. будут выводиться объекты класса С, которые впоследствии будут улучшаться, но не приводят примеров таких офисных центров.
Увеличивается влияние на стоимость арендуемого помещения такого фактора, как наличие парковки. Также немаловажный фактор, который до 50% определяет стоимость объекта – это местоположение офиса.
Источники информации, использованной в обзоре:
Отчеты по сегменту Knight Frank, I кв. 2011 г.
Отчеты по сегменту Jones Lang LaSalle, I кв. 2011 г.
Отчеты по сегменту Colliers International, I кв. 2011 г.
Отчет по сегменту NAI Becar, I кв. 2011 г.
Отчеты по сегменту Astera, III кв. 2010 г.
Отчеты по сегменту Maris Properties, I кв. 2011 г.
Данные ГУИОН, 2009 г., апрель 2011 г.
АРИН
«АКЦ Миэль»
Недвижимость и строительство. 29 марта 2010 г. № 01(19).
www.asninfo.ru
Ведомости. 2 марта 2010 г. № 36(2554).
Деловой Петербург. 08.04.2010. № 056. № 044 (приложение «Где жить»). 23.03.2010. 11.11.2010.
Арендатор.ру. 08.06.2010, 11.06.2010.
Бюллетень недвижимости. 10.11.2010. 17.01.2011.
Строительный еженедельник. № 16 (2011).