Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга май 2011 год
| Вид материала | Документы |
СодержаниеЕмкость рынка Ифк «бспб» Ифк «бспб» Ифк «бспб» Ифк «бспб» |
- Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 672.1kb.
- О ходе формирования местных бюджетов муниципальных образований, расположенных на территории, 100.19kb.
- Закон санкт-петербурга, 284.47kb.
- Анализ рынка офисной недвижимости в Нижнем Новгороде, 287.95kb.
- Ассоциации Банков Северо-Запада; Гильдии Управляющих и Девелоперов; Объединения Строителей, 201.04kb.
- Комитет по тарифам санкт-петербурга распоряжение от 29 ноября 2011 г. N 374-р, 30.24kb.
- Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на февраль, 66.05kb.
- Закон санкт-петербурга , 255kb.
- Правительство санкт-петербурга постановление от 30 ноября 2005 г. N 1829 о мерах, 618.27kb.
- Ходят широкий отклик и поддержку общественности, в развитие указанной проблематики, 41.6kb.
Емкость рынка
На сегодняшний день размер петербургского рынка офисных площадей составляет от 6 000 000 до 7 000 000 кв. м. При этом около 80% общего стока представлено административными зданиями, относящимися к классу С и ниже, а также встроенными помещениями. За 2010 г. аналитические компании дают разные данные по объему введенных площадей (Таблица 1).
Таблица 1
Экспертные мнения по объему введенных площадей за 2010 г.
| Компания | Заявленная площадь, кв. м | Примечания |
| Colliers International | 180 000 | |
| Knight Franr St. Petersburg | 174 600 | |
| NAI Becar | 234 000 | вместе с объектами категории С |
| Jones Lang LaSalle | 96 030 | |
| Данные аналитических компаний | ||
К концу 2010 г. значительно увеличился ввод офисных объектов. Так, в период с октября по декабрь на рынок было выведено пять бизнес-центров общей площадью 22 050 кв. м, из которых 12 200 кв. м пришлось на бизнес-центры класса А (в том числе 5200 кв. м в многофункциональном комплексе «Невский центр» компании Stockmann), а 9850 кв. м – на бизнес-центры класса В.
Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала 2011 г. составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий.
Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв. м и порядка 923 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.
Таблица 2
Основные показатели рынка офисной недвижимости
| Показатель | Класс А | Класс В | Итог |
| Объем предложения, кв. м | 468 430 | 1 411 110 | 1 879 540 |
| Введенный объем площадей, I кв. 2011 г., кв. м | 42 670 | 12 400 | 55 070 |
| Чистое поглощение площадей, I кв. 2011 г., кв. м | 52 150 | 56 420 | 108 570 |
| Объем свободных площадей, кв. м | 112 370 | 169 620 | 281 990 |
| Доля свободных площадей | 24% | 12% | 15% |
| Базовая ставка аренды, USD, кв. м в год | 300–380 | 230–300 | |
| Операционные расходы, USD на кв. м год | 80–130 | 60–90 | |
| Источник: Jones Lang LaSalle | |||
Предложение
Согласно сведениям компании Jones Lang LaSalle (JLLS), по итогам 2009 г. предложение качественных офисных площадей выросло на 307 тыс. кв. м (на 18,5%). Из них объем предложения в сегменте бизнес-центров класса А увеличился на 28% (83 тыс. кв. м), в классе В прирост площадей составил 21% (224 тыс. кв. м). Прироста площадей в классе С и ниже за 2009 г. не произошло.
В течение 2010 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 14 объектов общей площадью около 180 тыс. кв. м, таким образом, общий объем предложения увеличился на 8,2% по сравнению с концом 2009 г.
Большая часть суммарного прироста офисных площадей за 2010 г. пришлась на первую половину 2010 г. С учетом введенных площадей общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга составил около 2,4 млн кв. м.
О количестве введенных объектов в I квартале 2011 г. разные аналитические компании дают разную информацию (Таблица 3).
Таблица 3
Экспертные мнения по объему введенных площадей за I кв. 2011 г.
| Компания | Заявленная площадь, кв. м | Примечания |
| Colliers International | 11 800 | Два офисных центра класса А Renaissance Forum (Renaissance Construction, Лиговский пр., 61-63, GLA – 7800 кв. м) (по данным компании Astera, данный бизнес-центр был введен в IV квартале 2010 г.) и первая очередь офисного центра «Охта Хаус («Унисто Петросталь», Индустриальный пр., 45а, GLA – 4000 кв. м). |
| Maris Properties | 23 260 | Наиболее крупный из них бизнес-центр на Белоостровской ул., 6 (9300 кв. м), новых офисных центров класса А не появилось. По данным компании Astera, данный бизнес-центр был введен в IV квартале 2010 г. |
| NAI Becar | 42 538 | |
| Jones Lang LaSalle | 55 070 | |
| Данные аналитических компаний | ||
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г. (Диаграмма 1).
Диаграмма 1. Ввод площадей в бизнес-центрах классов А, В, С по кварталам 2009–2011 гг., тыс. кв. м
| Источник: NAI Becar |
Как и в 2009 году, основную долю нового предложения составили бизнес-центры классов В+ и В (более 75%). Таким образом, на I квартал 2011 г. в общем предложении качественных офисных площадей Санкт-Петербурга преобладают бизнес-центры классов B+ и B, на долю которых приходится 44% и 33% соответственно. Доля бизнес-центров класса А сократилась по сравнению с 2009 г. на 4% и составила 23% от общего объема предложения.
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2% (Диаграмма 2).
Диаграмма 2. Динамика предложения и темпы прироста площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга (классы А, В, С)
Источник: NAI Becar
Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2011 г., и общего объема предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на диаграмме 3.
Диаграмма 3. Качественная структура
Источник: NAI Becar
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города: Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на диаграмме 4.
Диаграмма 4. Качественная структура ввода I квартала 2011 г. по районам Санкт-Петербурга
Источник: NAI Becar
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (Таблица 4).
Таблица 4. Офисные объекты, введенные в I квартале 2011 г.
| Название | Адрес | Девелопер | Класс | Общая площадь |
| «Гельсингфорсский» | Гельсингфорсская ул., 4 | Завод «Красная Заря. Системы цифровой связи» | А | 11 798 |
| «Невский Плаза» | Невский пр., 55-57 | INI Pls | А | 9630 |
| «Балканский», МФК | Балканская пл., 5 | Холдинг «Адамант» | В+ | 7000 |
| «Охта Хаус», 1-я очередь | Индустриальный пр., 44 | «УНИСТО Петросталь» | В | 5000 |
| «Санкт-Петербург Плаза» | Малоохтинский пр., 64 | ИФК «БСПБ» | А | 33 000 |
| Данные аналитических компаний | ||||
Таблица 5. Объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2010 г.
| Название | Адрес | Район | Класс | Общая площадь | Арендопригодная площадь | Дата ввода |
| Pulkovo Sky (корпуса A, C) | Внуковская ул., 2 | Московский | B+ | 36 200 | 27 000 | I кв. 2010 г. |
| «Биржа» | 26-я линия В. О., 15, корп. 2, лит. А | Василеостровский | B+ | 23 107 | 16 500 | I кв. 2010 |
| Quattro Corti | Почтамтская ул., 3-5 | Адмиралтейский | A | 15 000 | 8000 | II кв. 2010 |
| «Гельсингфорсский» | Гельсингфорсская ул., 2 | Выборгский | B+ | 11 977 | 9900 | II кв. 2010 |
| «Невский Плаза | Невский пр., 55, 57, 59 | Центральный | A | 9630 | 7730 | II кв. 2010 |
| «Марвел» | ул. Седова, 11 | Невский | B | 8880 | 7100 | II кв. 2010 |
| «Ново-Исаакиевский» (4-я очередь) | ул. Якубовича, 24 | Адмиралтейский | A | 600 | 600 | II кв. 2010 |
| Technopolis (1-я очередь) | Пулковское ш., 40 | Московский | B | 24 000 | 19 000 | III кв. 2010 |
| «Бизнес-лайнер» | Вербная ул., 27, корп. 2 | Приморский | B+ | 12 000 | 6640 | III кв. 2010 |
| «Некрасова, 14» | ул. Некрасова, 14 | Центральный | A | 12 000 | 9600 | III кв. 2010 |
| «Тусар» | Корпусная ул. / Пионерская ул. | Петроградский | B+ | 5500 | 3000 | III кв. 2010 |
| «Невский центр» | Восстания ул., 2 / Невский пр., 114-116 | Центральный | A | 5200 | 5200 | IV кв. 2010 |
| Renaissance Forum | Лиговский пр., 61–63 | Центральный | A | 5329 | 5152 | IV кв. 2010 |
| «Белоостровская 6» | Белоостровска ул., 6 | Приморский | B+ | 10 500 | 9300 | IV кв. 2010 |
| Итого | | | | 179 923 | 134 722 | |
| Источник: Компания Astera | ||||||
В течение 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по прогнозам составит более 2,6 млн кв. м.
В Петербурге говорят о насыщении рынка офисной недвижимости, но, вопреки всем тенденциям рынка, девелоперы продолжают строить все более масштабные проекты. При этом доля вакантных площадей составляет примерно 15%, что больше, чем во многих европейских столицах. Такое поведение девелоперов можно объяснить тем, что если масштабный проект имеет выгодное местоположение и будет отвечать всем современным требованиям, то объект будет иметь своих арендаторов. Тем более что идет постоянное мигрирование арендаторов в более высококачественные бизнес-центры. Также девелоперы ориентируются на определенный класс клиентов, а в некоторых случаях строят под определенного заказчика.
Таблица 6. Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию
| Название | Адрес | Район | Общая площадь (кв. м) | Класс | Девелопер / УК |
| В 2011 г. | |||||
| «Санкт-Петербург Плаза» (1-я очередь) | Малоохтинский пр., 64 | Красногвардейский | 53 950 | А | ИФК «БСПБ» |
| «Охта Хаус» | Индустриальный пр., 44 | Красногвардейский | 14 800 | В | «Унисто Петросталь» |
| «Давыдовъ» | Московский пр., 97, лит. А | Московский | 6500 | А | «Невский альянс» |
| «Греческий» | Лиговский пр., 13–16 | Центральный | 5025 | A | «Соло Групп» |
| «Елизаветинский» | 14-я линия В. О., 14 | Василеостровский | 3680 | В+ | «Соло Групп» |
| «Санкт-Петербург Плаза» (2-я очередь) | Малоохтинский пр., 64 | Красногвардейский | 28 643 | А | ИФК «БСПБ» |
| «Санкт-Петербург Плаза» (3-я очередь) | Малоохтинский пр., 64 | Красногвардейский | 22 308 | А | ИФК «БСПБ» |
| Scandinavian House | ш. Революции, 69А | Красногвардейский | 15 724 | В+ | Sloane Square Capital Partners |
| Без названия | Синопская наб., 60–62А | Центральный | 7000 | А | «РОСТЭК - Северо-Запад» |
| «Аэропорт-Сити» | Пулковское ш., участок 6 | Московский | 37 500 | A | Avielen A.G. |
| Без названия | наб. реки Фонтанки, 57 | Центральный | 32 000 | A/B+ | Ruric Management |
| «Вант» (2-я очередь) | пр. Обуховской Обороны, 120 | Невский | 28 500 | В+ | «Парос», «Стройимпульс» |
| Итого | | | 255 630 | | |
| В 2012 г. | |||||
| «Лениздат» | наб. р. Фонтанки, 57 | | 15 000 | А | |
| «Зоологический» | Зоологический пер., 2-4 | | 8500 | А | |
| «Большая Морская 51» | Большая Морская ул., 51 | | 5800 | А | |
| «Университетская 7-11» | Университетская наб., 7-11 | | 4600 | А | |
| «Даль» | ул. Крыленко / Дальневосточный пр. | | 11 300 | В | |
| «Русские самоцветы» | пл. Карла Фаберже | | 10 000 | В | |
| В 2013 г. | |||||
| «Невская ратуша» | Новгородская ул. / Моисеенко ул. / Дегтярный пер. | | 34 500 | А | |
| «У Красного моста» | наб. р. Мойки, 77-79 | | 11 300 | А | |
| Источник: Компании Astera, Colliers International | |||||
Сейчас на рынке действует несколько классификаций офисной недвижимости, наиболее известные – классификация Гильдии управляющих и девелоперов (обновленная в III квартале 2009 г.), международная классификация (ее придерживаются Colliers International, Knight Frank, JLLS и др.) и классификации, разработанные местными операторами рынка (Becar, BCMG и др.). В рамках данного обзора предлагается использовать классификацию местных операторов рынка, как наиболее приближенную к нашему региону (см. Приложение 2). Изменения в структуре рынка офисной недвижимости произошли по причине реализации программы «Всероссийская классификация бизнес-центров». В 2009 г. Всероссийская гильдия управляющих и девелоперов приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. На начало 2011 г. комитетами гильдии пересмотрены классы 151 бизнес-центра в Санкт-Петербурге.
Спрос
В результате улучшения финансовых возможностей многих компаний в 2010 г. постепенно увеличивался спрос на офисные площади.
| В связи с перемещением арендаторов из менее качественных объектов в бизнес-центры высокого класса, наибольшим спросом пользовались помещения в бизнес-центрах класса В+ и В с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Помимо офисов площадью 50–200 кв. м в 2010 г. пользовались спросом помещения крупной площади – 1500–2000 кв. м. Меньшим спросом пользовались офисы класса А. Спрос поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в Санкт-Петербурге. Источник: Данные компании Astera |
В 2010 г. проявилась тенденция заключения долгосрочных договоров аренды. Это явилось следствием стабилизации макроэкономической ситуации и снижения ставок. При этом если ранее на долгосрочных договорах настаивали арендодатели, то в нынешних условиях большую активность проявляют арендаторы. Все чаще для снижения неопределенности относительно будущей арендной платы в договорах устанавливается привязка к среднерыночной арендной ставке, уровень которой определяется третьим лицом.
В результате увеличившегося спроса уровень вакантных площадей в бизнес-центрах снизился по сравнению с 2009 г., однако до сих пор остается достаточно высоким.
По сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартала 2011 г. спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями.
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.
По данным Colliers International, на начало II квартала 2011 г. вакантные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают до 220 тыс. кв. м (совокупный уровень вакансии – 15%, 21% – класс А, 13% – класс В).
Диаграмма 5. Динамика заполняемости, I кв. 2011 г.
Источник: Colliers International
Таблица 8. Ключевые сделки аренды в I квартале 2011 г.
| Наименование компании-арендатора | Объем сделки, кв. м | Наименование объекта | Адрес объекта |
| «Газпомнефть» | 11 000 | Quattro Corti | Почтамтская ул., 3-5 |
| Exigen Services | 5000 | «Технополис Пулково» | Пулковское ш., 30/4 |
| «Ренессанс Страхование» | 3500 | «Технополис Пулково» | Пулковское ш., 30/4 |
| Сервисно-визовый центр Финляндии | 3200 | «Олимпик Плаза» | ул. Марата, 5/21 |
| Coca-Cola HBC Eurasia | 1350 | «Обухов-центр» | пр. Обуховской Обороны, 271 |
| Schneider Electric | 1050 | «Технополис Пулково» | Пулковское ш., 30/4 |
| Источник: Knight Frank Research, 2011 | |||
Ставки продажи офисной недвижимости
Диапазон цен продаж для офисов класса А составляет 100 000–160 000 руб. за кв. м, для класса В – 65 000–100 000 руб. Цены продаж офисных помещений в I квартале 2011 г. оставались стабильными и не менялись по сравнению с 2010 г. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.
По сообщениям брокеров сначала 2011 г., переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет либо они не афишируются.
Спрос на покупку бизнес-центров в 2010 г. формировался за счет российских компаний и иностранных игроков. При текущих рисках, арендных ставках и заявленной стоимости квадратного метра большинство иностранных фондов не готово инвестировать в офисную недвижимость Санкт-Петербурга. В случае приобретения объекта офисной недвижимости инвесторы руководствуются консервативной стратегией: приобретение объекта класса А или В+, с уровнем доходности 11–13% в зависимости от класса, в хорошей локации с целью получения стабильного дохода или для размещения собственных бизнес-структур.
В 2011 г. при сохраняющихся рисках на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, ставки доходности остаются достаточно высокими – 10,5–11%.
В секторе купли-продажи офисных помещений ценовой диапазон находится на уровне от 50 000 до 150 000 руб. за кв. м. Конкретная сумма определяется локацией. Спрос наиболее ориентирован на блоки до 50 кв. м, хотя есть инвесторы, готовые приобрести 500–1000 кв. м для собственного бизнеса.
Таблица 9. Наиболее крупные сделки купли-продажи бизнес-центров в 2010 г.
| Название | Адрес | Класс | Общая площадь, кв. м | Покупатель | Продавец | Сумма сделки, млн USD | USD за кв. м |
| «Австрийский» | Пироговская наб., 9 | А | 4 034 | Федеральная сетевая компания | Telman Kraus Property Group | 17,7 | 4 388 |
| B&D | наб. Макарова, 32 | А | 10 000 | Jensen Group | «Петрохолдинг» | 23,0 | 2 300 |
| Regent Hall (МФК) | Владимир-ский пр., 21 | В | 11 600 | Renaissance Development | Феникс 10 | 25,5 | 2 198 |
| Источник: Компания Astera | |||||||
Эксперты отмечают, что в 2010 г. на петербургском рынке офисов значительно возросла инвестиционная активность. Причем, по сведениям Colliers International, стоимость объектов офисной недвижимости за 2010 г. поднялась на 10–20%, однако только в тех случаях, когда здание продавалось целиком. У многих собственников появились финансы, необходимость в экстренных продажах отпала, следовательно, их стратегия в отношении объектов стала рациональной. Диапазон стоимости предложения по рынку в среднем составляет от 1800 до 6000 USD за кв. м, в зависимости от места и технического состояния здания. В 2011 г. продажи офисной недвижимости еще больше активизируются и средний уровень цен может вырасти за счет появления на рынке качественного предложения помещений класса А в новых объектах.
К офисному рынку можно отнести одну из самых дорогих покупок 2010 г., которую осуществил Роман Абрамович: он потратил 400 тыс. USD на приобретение острова Новая Голландия, где помимо жилых домов, гостиниц, магазинов будут также построены офисные здания.
Интерес вызывают в первую очередь объекты в высокой стадии готовности либо с уже оформленной собственностью. Таких на рынке немного, особенно в привлекательных для бизнеса районах. Спрос и предложение не сбалансированы – и по географии, и по ценовым ожиданиям сторон.