Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга май 2011 год

1   2   3   4

Приложение 1. Деловые зоны города Санкт-Петербурга

Источник: Colliers International

Приложение 2. Классификация офисной недвижимости. Becar. Commercial Property

Общие требования

А	В	С
Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месту расположения, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн и должны быть оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемыми профессиональным менеджментом.	Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устарение зданий.	Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально устарели.
Развитая инфраструктура района. Район/территория с развитым уровнем услуг, высокий уровень комфортабельности и качества застроек, ухоженный внешний вид.	Менее развитая инфраструктура района. Район/территория с менее развитым уровнем услуг, хорошая репутация арендаторов, менее известные компания, средний уровень качества застроек и внешний вид соседних застроек, оставляющий желать лучшего., хорошая репутация арендаторов, менее известные компания, средний уровень качества застроек и внешний вид соседних застроек, оставляющий желать лучшего.	Не развитая инфраструктура района. Район/территория с неразвитым уровнем услуг, арендаторы – малоизвестные компании.
Благоприятная социальная обстановка. Однородный социальный состав населения, проживающего в районе бизнес-центра. Место расположения офисного центра может рассматриваться как престижный (дорогой) район, в котором большинстве своем проживают люди с уровнем дохода выше среднего.	Стабильная социальная обстановка. Благоприятный с точки зрения социального состава, уровень уличной преступности район. Может рассматриваться как место обитания среднего класса, это не спальный район, но не центр города.	Неблагоприятная социальная обстановка. Характеризуется некоторой возможной криминогенностью социальной обстановки. Основная характеристика месторасположения – спальный, промышленный район, с уровнем преступности выше среднего по городу.
Благоприятная экологическая обстановка. Отсутствие промышленных предприятий. Относительно не высокий уровень загазованности, относительно не высокий уровень шумов.	Стабильная экономическая обстановка. Средний, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов.	Неблагоприятная экологическая обстановка. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон.
Удобное транспортное сообщение/доступность. Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки не высокий уровень пробок, близость к остановкам общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади.	Менее удобное транспортное сообщение/доступность. Удаленность от основных транспортных магистралей, неудобство подъездных путей, удаленность транспортных развязок, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади.	Неудобное транспортное сообщение/низкая доступность. Высокая удаленность от основных транспортных магистралей, высокая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие либо отсутствие парковки, число парковочных мест не важно.
Высокая престижность района/территории. Близость здания к другим коммерческим учреждениям, возможное расположение в непосредственной близости от правительственных посольских и деловых зон.	Менее престижный район/территория. Удаленность от других учреждений города, не впечатляющие видовые характеристики, расположение на второй линии домов или во дворах/обычный вход.	Непрестижный район/территория. Большая удаленность от других коммерческих учреждений / расположение в спальных районах или на окраинах, невзрачные или не приятные видовые характеристики, расположения во дворах / неудобный вход.
Тип здания, возраст и внешний вид
Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное в сравнении с новыми зданиями, современный стиль, отличный дизайн и конструкция. Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания.	Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное в сравнении с новыми зданиями, современный стиль, отличный дизайн и конструкция. Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания.	Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное в сравнении с новыми зданиями, современный стиль, отличный дизайн и конструкция. Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания.
Имиджевые компоненты
Идеальное обустройство и состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам, идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний, идеальное состояние общественных мест, соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности.	Идеальное обустройство и состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам, идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний, идеальное состояние общественных мест, соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности.	Идеальное обустройство и состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам, идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний, идеальное состояние общественных мест, соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности.
Инженерные системы
Отличное состояние систем, отопления, вентиляций и кондиционирования, отличное состояние электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв. м. Оптоволоконные каналы связи. Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использования, с удобным месторасположением. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв. м. Планировка помещений.	Отличное состояние систем, отопления, вентиляций и кондиционирования, отличное состояние электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв. м. Оптоволоконные каналы связи. Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использования, с удобным месторасположением. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв. м. Планировка помещений.	Отличное состояние систем, отопления, вентиляций и кондиционирования, отличное состояние электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв. м. Оптоволоконные каналы связи. Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использования, с удобным месторасположением. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв. м. Планировка помещений.
Планировка помещений
Свободная планировка в виде офисных блоков.	Свободная планировка в виде офисных блоков.	Свободная планировка в виде офисных блоков.
Отделочные материалы
Высокое качество материалов, используемое в отделки помещений.	Высокое качество материалов, используемое в отделки помещений.	Высокое качество материалов, используемое в отделки помещений.
Инфраструктура здания
Центральная рецепция в холле здания. Конференц-залы, кафе, ресторан, хорошая репутация арендаторов, известные компании.	Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан.	Минимальный набор услуг или организация силами арендаторов.
Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса
Профессиональная компания с известным брендом (иностранная, российская, локальный бренд).	Профессиональная компания.	Внешняя управляющая компания или управляется силами собственника здания.
Опыт работы компании или ее его высшего менеджмента более 3 лет.	Опыт работы более 3 лет.
Развернутая система дополнительных услуг.	Наличие дополнительных услуг.
Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)	Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)	Службы служба эксплуатации и уборки.
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.	Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.	Охрана.

1 Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский районы