Земельное право в вопросах и ответах батычко Вик. Т., 2007 г

Вид материала

Документы

Содержание Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения Правовое режим земель поселений Земли промышленности

Подобный материал:

• Гражданское право (Часть IV) в вопросах и ответах батычко Вик. Т., 2008, 2896.8kb.
• Трудовое право в вопросах и ответах батычко Вик. Т., 2007, 4629.12kb.
• Гражданское право (часть I) в вопросах и ответах батычко Вик. Т., 2008, 2104.08kb.
• Гражданское право (часть II) в вопросах и ответах батычко Вик. Т., 2008, 1556.04kb.
• «правоохранительные органы» в вопросах и ответах батычко Вик. Т., 2008, 1555.72kb.
• Перечень тем и заданий для срс по дисциплине «земельное право», 40.43kb.
• Тема I. Земельное право: понятие, предмет, метод, система, 323.51kb.
• Земельное право, 538.03kb.
• Конспект лекций Батычко Вик. Т. Таганрог 2011, 3565.99kb.
• История отечественного государства и права. Часть, 7561.96kb.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения - самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли. Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. Однако ЗК РФ закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ об обороте сельхозземель. Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако ФЗ об обороте сельхозземель распространяется далеко не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков: предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также ФЗ о фермерском хозяйстве, ФЗ о подсобном хозяйстве, ФЗ о садоводческих объединениях, ФЗ о сельскохозяйственной кооперации, ФЗ об обеспечении плодородия сельхозземель.

До последнего времени действовал также целый ряд нормативных актов - в основном указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, принятых еще в период проведения земельной реформы в нашей стране и регулировавших порядок наделения граждан земельными долями в ходе реорганизации колхозов и совхозов, а также права собственников таких долей. Судьям и другим практикующим юристам следует иметь в виду, что эти нормативные акты (среди них: Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 06.03.1992 № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в России», от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», от 01.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»; Указы Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю») отменены, соответственно, Постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» и Указом Президента РФ от 25.02.2003 № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации».

Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК РФ, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства. ФЗ о введении в действие ЗК РФ установил (ст. 9), что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ. Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о законах, а не о других нормативных актах субъектов РФ.

Так, Дума Приморского края приняла Постановления от 21.06.2000 № 781 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края» и от 26.12.2000 № 883 «О временном положении о регулировании оборота особо ценных и ценных земель сельскохозяйственного назначения Приморского края». Приморский краевой суд по заявлению прокурора Приморского края признал эти Постановления недействительными, поскольку они не являются законами Приморского края и, следовательно, приведенная выше норма ФЗ о введении в действие ЗК РФ на них не распространяется. Верховный Суд РФ (определение от 19.03.2002 № 56-Г02-4, см. судебную практику) признал решения краевого суда по указанным двум Постановлениям законными и обоснованными.

Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК РФ и ФЗ об обороте сельхозземель в той мере, в какой не противоречат им.

Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 1 ФЗ об обороте сельхозземель не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ (например, установление минимальных размеров земельных участков, определение средств массовой информации, в которых должно быть опубликовано сообщение о продаже земельного участка), поэтому субъектами РФ должны быть приняты соответствующие законы. И некоторые из них уже сделали это: например, 17.07.2003 принят Закон Нижегородской области «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области», в других субъектах РФ приняты законы по отдельным вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения - например, Закон Республики Татарстан от 17.07.2003 «О приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Татарстан», Закон Владимирской области от 05.03.2003 «О средствах массовой информации, осуществляющих опубликование сообщений об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области». Некоторые субъекты РФ урегулировали вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, подзаконными актами. Так, постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.01.2003 «О реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» утверждены Порядок рассмотрения извещений о продаже земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, Примерная форма извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и Примерная форма извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Но, поскольку во многих субъектах РФ этого пока не сделано, Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹ установлены правила (ст. 19.1), применяемые на территории таких субъектов РФ до принятия ими соответствующего закона.

Как было отмечено, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения отличается значительной спецификой, поэтому при рассмотрении конкретного дела с тем или иным земельным участком следует прежде всего определить, действительно ли он относится к данной категории земель. Решающее значение при этом будут иметь данные кадастрового учета земель. Необходимо отчетливо себе представлять, что если на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция, то это еще не означает, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Если такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (см. ст. 83 ЗК РФ). Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: на них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. И, наоборот, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами; так называемыми неудобьями (овраги, балки, болота, гари).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

Замкнутые водоемы - пруды, озера, водохранилища, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 ВК РФ).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 ЛК РФ). Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений на землях природоохранного назначения (см. ст. 56 ЛК РФ). Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок, тогда как купля-продажа участков лесного фонда по закону запрещена.

Но, конечно, основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие и наиболее ценные из сельскохозяйственных земель, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия (см. ст. 78 ЗК РФ).

9. Правовое режим земель поселений
   

Нормы законодательства о землях поселений образуют один из институтов особенной части земельного права как отрасли права. Происходит это вопреки законодателю, отказавшемуся от подразделения ЗК на общую и особенную части.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п. 1 ст. 83 ЗК РФ). Из этого следует, что критерием установления земель поселений является не их застроенность, а отделение от земель других категорий чертой поселений. Таким образом, земли поселений - единственная категория земель в Российской Федерации, границы которой четко определены, причем на уровне федерального закона.

Основное целевое назначение земель поселений состоит в том, что они служат территорией размещения различных, преимущественно жилых, строений, а также сооружений и объектов, предназначенных для обеспечения жизнедеятельности постоянно проживающего населения. По сравнению с землями иных категорий эта территория мала, для ее увеличения необходимо изменение черты поселения, что представляет собой трудоемкий, длительный и затратный процесс. Поэтому на землях многих городов происходит так называемая уплотнительная застройка.

Вместе с тем нельзя игнорировать разумные пределы уплотнительной застройки земель поселений. Наличие в городе свободной земли отнюдь не означает, что его необходимо застроить. При такой уплотнительной застройке не могут быть надлежащим образом обеспечены права каждого на свободное передвижение и благоприятную окружающую среду, не соблюдаются основные принципы земельного законодательства (подп. 3, 4, 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и меры безопасности. Земли поселений не должны быть застроены так, чтобы между строениями с трудом разъезжались два автомобиля. На них необходимо наличие достаточно свободных, доступных каждому мест для прогулок и отдыха, зеленых насаждений и водоемов.

Особенно остро проблема уплотнительной застройки стоит в крупных городах, прежде всего Москве и Санкт-Петербурге, что обусловлено особенностями социально-экономического развития РФ в настоящий период, в котором продажа в частную собственность земельных участков в городах становится одним из основных средств пополнения бюджетов. Учитывая статус Москвы и Санкт-Петербурга как субъектов РФ, ЗК предписывает установление их правил землепользования и застройки не актами органов местного самоуправления (как для остальных поселений), а законами Москвы и Санкт-Петербурга.

Поскольку использование земель поселений невозможно, как правило, без какого-либо строительства, ст. 83 ЗК предписывает принятие органами местного самоуправления правил землепользования и застройки. При этом необходимо руководствоваться положениями градостроительного законодательства, которое в соответствии со ст. 3 ЗК РФ применяется к земельным отношениям в части, не урегулированной земельным законодательством. Учитывая, что непосредственно землям поселений в ЗК посвящено немного положений (ст. 83 - 86), эта «часть» весьма значительна. Однако гл. XV ЗК «Земли поселений» не содержит привязки к градостроительному законодательству.

Приоритетное направление использования земель поселений - их застройка, поэтому п. 3 ст. 83 ЗК РФ установлено, что земельные участки в поселениях могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд, но только в целях застройки другими объектами и в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки. Наличие таких требований обусловлено тем, что в поселениях, особенно в крупных городах, существует сложная система подземных, наземных и воздушных коммуникаций, пересекаются многочисленные государственные, общественные и частные интересы. Поэтому новое строительство должно вестись с учетом имеющейся общей инфраструктуры поселения и перспектив ее развития, исходить из сложившейся застройки данного поселения. Например, в небольших городах правилами землепользования и застройки может быть запрещено возведение высотных зданий. Именно для предотвращения стихийного строительства существуют генеральные планы поселений и правила их землепользования и застройки.

Назначение черты поселения - обозначать его границы, отделять одно поселение от другого. Черта поселения должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и организациям, чтобы один и тот же земельный участок не относился к различным категориям земель. Поэтому устанавливать черту поселения, в том числе при изменении его административных границ, по площади земельных участков граждан или организаций, а не по их границам, нельзя. К тому же установление черты поселения по площади неделимого земельного участка означает его раздел, который приводит к невозможности использования его частей по различные стороны черты поселения по целевому назначению независимо от принадлежности к определенной категории земель.

В соответствии с п. 6 ст. 84 ЗК РФ включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав на земельные участки. В то же время это означает необходимость изменения условий использования таких земельных участков, поскольку земли поселений имеют другой правовой режим.

Утверждение или изменение черты поселений осуществляется органами государственной власти субъектов РФ. Такое изменение должно осуществляться в границах определенного субъекта РФ и не должно повлечь их изменение. Исключение составляют черты поселений в составе закрытых административно-территориальных образований, которые должны утверждаться или изменяться Правительством РФ, а также черты Москвы и Санкт-Петербурга, которые должны утверждаться или изменяться федеральным законом по согласованному представлению законодательных органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области (п. 4 ст. 84 ЗК РФ). Последнее обусловлено тем, что Москва и Санкт-Петербург являются городами федерального значения - субъектами РФ и изменение их черты приведет к изменению черты граничащих с ними Московской (для Москвы) или Ленинградской (для Санкт-Петербурга) области.

Статья 85 ЗК РФ, устанавливающая состав земель поселений и зонирование территорий (градостроительное зонирование), - самая объемная среди других статей ЗК РФ о землях поселений. Условно ее положения можно подразделить на общие и особенные. К общим относятся положения п. 1 - 4. Пункты 5 - 12 касаются отдельных территориальных зон в составе земель поселений. С 2005 г. положения статьи могут применяться, если они не противоречат новому Градостроительному кодексу, землепользование в поселениях без соблюдения его норм практически невозможно.

Нормы о градостроительном зонировании содержатся в гл. 4 (ст. 30 - 40) Градостроительного кодекса. В отличие от ст. 85 ЗК РФ, градостроительное зонирование Градостроительным кодексом зарегламентировано детально, включая даже порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки.

В соответствии с Градостроительным кодексом правила землепользования и застройки включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.

Земельные участки, виды разрешенного использования и предельные размеры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства на них опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами. В жилых зонах могут размещаться отдельные объекты социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, начального и последующего образования, стоянки автотранспорта, территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов предпринимательской деятельности, профессионального образования, научно-исследовательских учреждений, культовые здания, гостиницы.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются промышленные, складские, транспортные объекты, объекты жилищно-коммунального хозяйства, связи, оптовой торговли, санитарно-защитные зоны указанных объектов.

В состав зон сельскохозяйственного использования включаются зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, пастбища и др.) и зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения включаются городские леса, скверы, пруды, пляжи и иные территории, предназначенные для отдыха, туризма и спорта.

В состав зон особо охраняемых территорий включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения включаются кладбища, скотомогильники, объекты размещения отходов потребления и иные объекты, которые недопустимо размещать в иных зонах.

9. Земли промышленности
   

Правовой режим земель промышленности прежде всего подчинен интересам развития промышленных отраслей хозяйства Российской Федерации. Земли этой категории предназначены для размещения объектов промышленности (зданий, строений, сооружений, инженерных коммуникаций).

Земельные участки из земель промышленности, если они не изъяты из оборота, на основании ст. 27 ЗК РФ могут быть предоставлены в собственность всем участникам земельно-правовых отношений, в том числе юридическим лицам и гражданам, для осуществления деятельности в сфере промышленного производства. Изъятыми из оборота считаются в данном случае земли промышленности, занятые находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования.

Ограничены в обороте иные, кроме указанных выше, земли в границах закрытых административно-территориальных образований; земли промышленности, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств, а также земельные участки из земель промышленности, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Помимо земельного законодательства, которое устанавливает основы использования данных земель, конкретные условия использования земельных участков могут быть установлены законодательством об отдельных видах промышленности. Нормативными актами об отдельных видах промышленности может быть установлен и правовой режим охранных зон.

Данными нормативными актами устанавливаются права и обязанности по использованию земель промышленности, требования по их охране. Так, например, Законом о недрах устанавливается порядок отвода и использования земель в целях недропользования. В частности, Законом указывается, что предоставление лицензий на пользование недрами осуществляется только при наличии предварительного согласия органа управления земельными ресурсами либо собственника земли на отвод соответствующего земельного участка для целей недропользования. Отвод земельного участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляются в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после утверждения проекта работ по недропользованию. Устанавливается также, что пользователь недр обязан обеспечить приведение участков земли и других природных объектов, нарушенных при пользовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.

В связи с тем, что земли промышленности подвержены в наибольшей степени вредному воздействию техногенного характера, лица, непосредственно использующие данные земли, обязаны постоянно выполнять требования по охране земель, в том числе рекультивацию, восстановление нарушенных земель, установленные ЗК РФ и иным специальным законодательством (см. гл. II ЗК РФ).