Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица

Вид материала

Содержание

Глава 1. Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица
Впервые упорядочение отношений
Началом нового этапа
Ограниченность сферы применения
Глава 3. Правовой режим земельного участка
Правовой режим земель
Правомочие пользования
Правомочие распоряжения
Рсфср. 1990. n 30. с. 419.

Подобный материал:

1 2 3

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

Институт права и предпринимательства

Кафедра предпринимательского права

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА:

ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ,

ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ

Допустить к защите Дипломная работа

Студента 5-го курса

Кобякова Эдуарда Вадимовича

Зав. кафедрой Научный руководитель

профессор В.С. Белых кандидат юридических наук

доцент Богданов Василий Михайлович

Екатеринбург

2009

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение…………….…..………………….…………………………….….3

Глава 1. Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица……………………..……………………...4

§ 1.1. Сравнительно-исторический анализ.…………………………….....4

§ 1.2. Сравнительно-правовой анализ.…………………………..................9

§ 1.3. Жилищно-строительный кооператив как организационно-

правовая форма юридического лица в системе юридических лиц……………....11

§ 1.4. Перспективы развития жилищно-строительной кооперации и

жилищно-строительного кооператива как формы юридического лица………14

Глава 2. Земельный участок, предоставляемый жилищно-строительному кооперативу…………..................................................................18

§ 2.1. Общее понятие земельного участка………………........................18

§ 2.2. Особенности формирования земельных участков для целей жилищного строительства………………………………..……………………...28

§ 2.3. Технико-правовые характеристики земельного участка для целей жилищного строительства…………………………………….............................36

Глава 3. Правовой режим земельного участка жилищно-строительного кооператива.……………………………………………………..39

§ 3.1. Понятие правового режима земельного участка………………...39

§ 3.2. Особенности владения и пользования земельным участком

жилищно-строительного кооператива…………………………………………..41

§ 3.3. Особенности распоряжения земельным участком жилищно-

строительного кооператива………………………………………..…………….44

Заключение………………………………………………………………..47

Литература………………………..…………………………………….....48

Введение

Активное развитие земельного и гражданского законодательства, регулирующих земельные отношения, а также судебной практики применения данного законодательства обеспечивается во многом за счет особой экономической ценности земельных участков городов, занимаемых строениями, а также способными дополнительно, без особых капиталовложений разместить объекты капитального строительства.

Упорядочение застройки, амортизация жилого фонда, вывод вредных производств за пределы городов, максимально эффективное использование ограниченного земельного ресурса – те основные идеи, которые закладываются в генеральные планы развития территорий.

Рациональность использования земельных участков в городах в целях повышения качества жизни заставляет ставить и решать вопрос о межевании территорий городов, уточнений прав и обязанностей землевладельцев, а также о компетенции муниципалитетов и иных органов государственной власти.

При этом четкое понимание каждым из субъектов земельных отношений собственных прав и обязанностей, правового режима конкретного земельного участка позволит обеспечить сбалансированность интересов собственников строений, общества и застройщиков при восходящем тренде градостроительства.

Теоретической основой данной работы являются труды О.С. Иоффе, Л.А. Лунца, С.С. Алексеева, Е.Ю. Петрова, Ш.Д. Чиквашвили, К.С. Победоносцева, И.Б. Новицкого, нормы действующего законодательства, в том числе положения Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации, Жилищного Кодекса Российской Федерации, Федеральных Законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственной кадастре недвижимости», Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, а также положения судебной практики.

Глава 1. Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица

§ 1. Сравнительно-исторический анализ

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.

Основной формой управления муниципализированными домами явилась кооперация жильцов в виде еще несовершенных жилищных товариществ, которые до 1924 года действовали на основании циркуляров НКВД, распоряжений местных органов или без всяких правовых норм.^¹

Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией, нашло свое отражение в Постановлении ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 19 августа 1924 года^². В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товарищества.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго.

Постановлением ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17 октября 1937 года^³ часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а все различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы. По существу, была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

После этого в феврале 1938 года были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное «уравнение» всех жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 года Примерного устава жилищно-строительного кооператива^¹.

В военный период жилищное строительство, в том числе и кооперативное, по понятным причинам практически было прервано. После окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производились в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС.

Совет Министров СССР 20 марта 1958 года принял Постановление «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации»^². В Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников, для чего требовалось обращаться к исполкомам местных Советов народных депутатов.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 года Постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива^³.

Совместным Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» от «01» июня 1962 года^¹ предусматривалась необходимость включения в государственные плановые задания кооперативного строительства.

Кроме того, данным актом были предусмотрены льготы организационного и финансового порядка^². В октябре того же года был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива^³.

По существу с октября 1937 и до марта 1988 года жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами».

В юридической литературе существовали различные точки зрения о наименовании таких объединений.

Некоторые авторы, такие как И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев, употребляли термин «строительные кооперативы»^⁴, В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать «жилищными кооперативами»^⁵, Е.Н. Гендзехадзе – «кооперативами по организации строительства и использования жилых домов»^⁶. Однако большинство исследователей не уходили от понятия, сформулированного в законодательстве, употребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы»^¹.

Жилищный кодекс РСФСР 1983 года содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации можно считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 года Постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» N 406 ^².

Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 года, был принят Закон СССР «О кооперации в СССР»^³, который законодательно закрепил указанные выше формы.

Кроме того, принятие Закона СССР «О кооперации в СССР» стало рывком в сторону построения рыночной экономики в стране. Под видом кооперативов была разрешена свобода частного предпринимательства. В начале 90-х годов начались реформы, и кооперативы быстро трансформировались в частные компании, которыми, по сути, и являлись.

С 1 июля 1990 года вступил в силу Закон СССР «О собственности в СССР», который кардинально изменил отношение к жилым помещениям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 января 1995 года, то есть до вступления в действие части первой Гражданского кодекса РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности объекты общего пользования, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья.

Закон РСФСР от 25 декабря 1990 года N 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности»^¹ определял общие правовые, экономические и социальные основы создания предприятий в условиях многообразия форм собственности, устанавливал организационно-правовые формы предприятий, действующих на территории РСФСР, и особенности их деятельности. Но этот Закон не упоминал кооперативные организации.

Только в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 25 декабря 1990 года N 446-1 «О порядке введения в действие Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»^² было сказано о том, что Закон «О кооперации в СССР» на территории РСФСР отменяется в части, противоречащей Закону РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Так законодатель признал кооперативы в качестве самостоятельной организационно-правовой формы предприятий. Но, тем не менее, отсутствие в Законе понятия «кооператив» поставило кооперативные формы в разряд второстепенных предприятий по сравнению с перечисленными в Законе. На это недоразумение указывалось в трудах цивилистов^¹.

Федеральным законом «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ с «01» марта 2005 года Жилищный кодекс РСФСР был признан утратившим силу.

§ 2. Сравнительно-правовой анализ

Истории известны два основных способа законодательного регулирования кооперативных отношений: система единого кооперативного закона, состоящая в том, что законодатель издает один общий закон и подчиняет ему на равных условиях все виды кооперативных организаций, и система множественности правовых норм, состоящая из подчинения разных видов кооперативов соответствующим характеру их деятельности законам.^²

Первая, унитарная, система принята в большинстве стран мира. Однако есть страны, в которых наряду с действующим общим кооперативным законом для всех видов кооперативов существуют специальные законы, распространяющие свою силу только на отдельные виды кооперативов.

Прототип второй системы формируется в настоящее время в России, ибо норм, закрепленных в ГК РФ, явно недостаточно, чтобы говорить о них, как о неком объединяющем всю кооперацию начале.

Истории известно существование образуемых государством так называемых принудительных товариществ. Характерную черту подобных товариществ в свое время подчеркнул известный немецкий юрист Гирке. «Принудительное товарищество апеллирует к государству или общине, добровольные товарищества ищут источник своего спасения в вольной творческой силе народных масс».^³

Мировой опыт показывает, что кооперативные организации не могут развиваться, если деятельность их членов не мотивируется их собственными экономическими интересами участия в их деятельности. Если же целью государства является поощрение роста самостоятельных потребительских кооперативов, то основной упор следует делать на мотивацию, образование, подготовку и консультативные услуги пайщиков и руководящего состава^¹.

В западноевропейских странах доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Значительное положение в жилищном секторе занимают кооперативы.

В основном это крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и ФРГ. Однако в последнее десятилетие в Европе прокатилась волна превращений кооперативов в кондоминиумы. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом как кондоминиум, жильцы становятся собственниками своего жилья, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

Например, когда в Германии произошел раскол кооперации на кооперативы - некоммерческие организации и кооперативы - коммерческие организации, последние потеряли свои позиции на рынке. Напротив, кооперативы, которые оставались действительно некоммерческими, продолжали процветать. Тенденция выделения кооперативов, осуществляющих свою деятельность по подобию коммерческих организаций, существует во многих других странах. Результат везде один: деятельность кооперативов, изменивших свое основное предназначение, существенно снижается.

§ 3. Жилищно-строительный кооператив как

организационно-правовая форма юридического лица в системе

юридических лиц

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее по тексту – ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами^¹.

Таким образом, ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

1. Жилищный. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

2. Жилищно-строительный. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома^².

Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) о потребительских кооперативах, которые говорят, что потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов^³.

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, то есть, юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.

Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации (к коим относятся ТСЖ) не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами). Кроме того, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье ^¹.

Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом некоммерческими юридическими лицами^².

В настоящее время существует проблема осуществления предпринимательской деятельности кооперативами в сфере жилищных отношений. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами ^¹.

Очевидно, что получение доходов не должно являться первостепенной целью членов кооператива, однако возможность получения дохода, которая допускается действующим законодательством, может изменить социальную функцию такого кооператива. В результате кооператив может превратиться в организацию, целью которой служит извлечение прибыли в результате осуществления предпринимательской деятельности.

Многие кооперативы в сфере жилищных отношений фактически являются предпринимательскими организациями, включенными в крупные строительные холдинги исключительно только как социально приемлемая маска, необходимая для участия в процедуре льготного предоставления земельных участков для строительства, подключения к объектам инфраструктуры и т.д., не имеющие ничего общего с некоммерческим объединением граждан.

В результате основной целью кооператива становится извлечение прибыли, которая, по сути, легализуется законодательством. Говоря о кооперации, некоторые исследователи, например А.В. Орлов, отождествляют ее со структурой малого бизнеса^².

Основной целью деятельности кооператива должно быть не извлечение прибыли, а удовлетворение материальных и иных потребностей членов кооператива.

Данные факторы свидетельствуют о том, что норма закона о праве кооператива получать доход если и не противоречит основной цели деятельности кооператива в сфере жилищных отношений - удовлетворению потребностей граждан в жилых помещениях, то уж в некотором смысле, отодвигает ее на второй план.

§ 4. Перспективы развития потребительской кооперации и

жилищно-строительного кооператива как формы юридического лица

Несмотря на то, что основным объектом исследования данной работы является правовой режим предоставленного жилищно-строительному кооперативу земельного участка, тем не менее, необходимо, все-таки, рассмотреть перспективы существования и развития строительной кооперации и ЖСК.

В соответствии со статьей 1 Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации», потребительская кооперация - система потребительских обществ и их союзов разных уровней, созданных в целях удовлетворения материальных и иных потребностей их членов ^¹.

Несмотря на то, что данный закон, определяя базовое для данной дипломной работы понятие – потребительская кооперация, которое, по сути, было положено в основу жилищно-строительного кооператива, как формы кооперации, должен распространять свое действие на жилищно-строительный кооператив, однако в статье 2 указанного выше закона прямо предусмотрено, что его действие не распространяется на специализированные потребительские кооперативы, к которым относится ЖСК.

Следовательно, деятельность ЖСК должна регулироваться специализированным нормативно-правовым актом, который по настоящее время отсутствует.

Продолжительное отсутствие данного акта наводит на мысль о том, что:

во-первых, не существует острой законодательной и практической необходимости в детальной регламентации деятельности ЖСК, поскольку, как правило, принятие нормативно-правового акта обусловлено существованием некой правовой неопределенности и, как следствие этого, наличием вопросов, которые необходимо разрешить;

во-вторых, государство, скорее всего, само не заинтересовано в развитии жилищной кооперации в форме ЖСК и не видит за ней будущее.

Таким образом, правовое положение потребительских строительных кооперативов: жилищно-строительных, жилищных, дачно-строительных, гаражно-строительных по настоящее время является неопределенным.

Рассматривая суть создания жилищно-строительного кооператива, нельзя не заметить одну немаловажную особенность – ЖСК создается, прежде всего, для целей удовлетворения потребностей граждан в жилье, а уже потом - управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В связи с этим возникает разумный вопрос, должен ли существовать жилищно-строительный кооператив, если главная цель его создания – удовлетворение потребностей граждан в жилье – уже достигнута, и если должен, то в какой организационно-правовой форме и с каким правовым статусом?

Законодателем уже были совершены попытки урегулировать данный вопрос, в частности, был принят Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», который закреплял обязанность жилищно-строительного кооператива, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до «01» января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья или ликвидироваться^¹.

И в том случае, если по истечении указанного выше срока преобразование не произошло, то непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Однако, с «01» сентября 2006 года Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»^², данная норма, закрепленная в статье 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утратила силу.

В настоящее время Жилищным кодексом РФ предусмотрено лишь право, а не обязанность ЖСК быть преобразованным в товарищество собственников жилья ^³. Что же касается оснований ликвидации ЖСК, то они являются общими для юридических лиц и предусмотрены гражданским законодательством, и, следовательно, такое основание, как непреобразование ЖСК в ТСЖ, ныне не предусмотрено.

Таким образом, несмотря на отмену обязанности по преобразованию ЖСК в ТСЖ, законодатель, тем не менее, не видит будущее ЖСК, и если можно так сказать, «рекомендует» ЖСК продолжить свою деятельность, но уже в качестве товарищества собственников жилья, поскольку суть ТСЖ заключается именно в управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, рассматривая вопрос о необходимости существования ЖСК нельзя не обратить внимание на способ достижения указанной выше цели (удовлетворение потребностей граждан в жилье) – строительство.

Самостоятельно, не прибегая к помощи третьих лиц, члены ЖСК возвести жилой дом не в силах, и для его строительства вынуждены обращаться в специализированные строительные организации, которые являются коммерческими организациями, оказывающими населению услуги в сфере жилищного строительства.

Таким образом, сама сущность жилищно-строительного кооператива теряет свою актуальность, поскольку строительство жилого дома фактически осуществляется посредством привлечения сторонней специализированной строительной организации, а члены ЖСК лишь финансируют данное строительство.

Blog

Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица

Содержание