Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица

Вид материала

Содержание

Ограниченность сферы применения
Глава 3. Правовой режим земельного участка
Правовой режим земель
Правомочие пользования
Правомочие распоряжения

Подобный материал:

1 2 3

Глава 2. Земельный участок, предоставляемый жилищно-строительному кооперативу

§ 1. Понятие земельного участка как объекта гражданских правоотношений

Рассматривая вопрос об объекте правоотношений, прежде всего, хотелось бы разделить понятия «объект правоотношения» и «объект права».

Под «объектом права» понимается предмет правового регулирования – социальная сфера, подвергаемая правовому воздействию. Данный вопрос находится за пределами данной работы.

Назначение категории «объект правоотношения» состоит в том, чтобы, определяя, уточняя ту непосредственную (ближайшую) цель, ради которой субъекты вступают в отношения, максимально справедливо сбалансировать права и обязанности участников правоотношений, а также установить ограничения в целях соблюдения интересов публичного порядка, с учетом специфики объекта правоотношений.

Проблема объекта правоотношения принадлежит к числу наиболее дискуссионных в теории права именно благодаря множественности и специфичности целей – объектов, по поводу которых лица вступают в отношения.

Несмотря на многочисленность высказанных исследователями точек зрения, с определенной долей условности можно выделить две основные теории, раскрывающие филосовско-правовую сущность объекта правоотношения: монистическую и плюралистическую.

Согласно монистической теории (подразумевается, что существует единственный объект правоотношения), объектом правоотношения может являться поведение обязанного лица^¹ или то фактическое общественное отношение, на которое правоотношение воздействует^².

Согласно плюралистической теории (считается, что объектом правоотношений может одновременно выступать несколько целей) к объектам правоотношений относят следующие материальные и нематериальные блага: вещи; продукты духовного творчества (результаты авторской, изобретательской и др. деятельности); личные нематериальные блага (имя, честь, достоинство); действия (воздержание от действий); результаты действий субъектов правоотношений.

Ученые, признающие множественность объектов правоотношений, по-разному определяют понятие объекта правоотношений. Так, известный российский правовед, профессор Сергей Сергеевич Алексеев считает объектами правоотношений «те явления (предметы) окружающего нас мира, на которые направлены субъективные юридические права и обязанности»^¹.

Иначе, но все же в русле плюралистической теории, определяет объект правоотношения профессор Николай Григорьевич Александров, а именно, как «имущественный объект, по поводу которого существует данное отношение между субъектами»^².

Отдельные исследователи предпринимали попытки объединить монистический и плюралистический подходы к объекту правоотношения.

Так, например, Лев Иванович Спиридонов выделяет, во-первых, юридический объект правоотношения в форме фактического правомерного поведения, а связанные с этим поведением различные материальные и духовные блага, во-вторых, – материальным объектом правоотношения ^³. В другом случае, напротив, предметом правоотношения полагают материальное или нематериальное благо, а объектом – фактические общественные отношения^⁴ (Александр Григорьевич Братко).

Изложенный выше краткий экскурс в дискуссию об объекте правоотношений наглядно демонстрирует не только терминологические и общефилософские трудности в понимании сути объекта правоотношения, но, что значительно более важно, - принципиальную значимость точного определения объекта исследуемых отношений.

Не исключением являются и отношения, возникающие в процессе предоставления, пользования и распоряжения земельным участком жилищно-строительного кооператива.

Неточное или неполное отражение специфики объекта правоотношений в значимой для современной экономики сфере, безусловно, негативно сказывается на качестве правового регулирования и на устойчивости имущественного оборота в целом.

Определение объекта является одним из ключевых моментов для настоящего исследования. Важно определить, исходя из действующего законодательства и сложившейся судебной практики, является ли монолитным (единым), согласно монистической теории, объект правоотношения по предоставлению, пользованию и распоряжению земельного участка, либо это, все же, согласно представлениям плюралистической теории, комплексное, сложносоставное, разбитое на многочисленные, если так вообще можно говорить, этапы, квази-правоотношение, которое само состоит из огромного числа составляющих его правоотношений, их объектов и субъектов.

Безусловно, земельный участок является постоянным (перманентным) объектом – целью правоотношений по предоставлению, пользованию и распоряжению земельным участком ЖСК.

Земельный кодекс Российской Федерации^¹ (далее по тексту - ЗК РФ) называет три объекта земельных отношений: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

- Земля – объект природы.

Земля в экологическом, ресурсном проявлении может выступать в качестве объекта отношений, связанных с охраной земель, с контролем за соблюдением требований по охране и использованию земли. Это уникальный, исключительный объект, регулирование отношений по поводу которого осуществляется иными, чем гражданское право, отраслями законодательства.

Под природными объектами понимается «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства»^¹.

Появление данного объекта земельного права (земля) обусловлено необходимостью обозначить тот невосстанавливаемый природный ресурс, который является территориальной (пространственной) основой для жизни.

Термин «земля» определен ЗК РФ не с целью включения данного объекта в хозяйственный оборот, а, как это представляется, с целью определения его как объекта природоохранного, экологического и земельного законодательств, то есть для целей публичных правоотношений, возникающих в отношении земли.

Земля, как объект земельных правоотношений, не может быть объектом гражданского оборота, а значит, не может выступать объектом предоставления земельного участка для целей строительства.

- Часть земельного участка как объект земельных и гражданских правоотношений.

Статья 6 ЗК РФ не дает определения «часть земельного участка» и не называет цель введения данного объекта земельных правоотношений. Соответственно, определив цели введения данной категории земельного законодательства, возможно будет дать ее определение.

Ряд нормативно-правовых актов говорит о частях земельного участка как об объекте правоотношений:

- кадастровых правоотношений (административных по своей сути): в процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут быть сформированы части участка, устанавливающие пространственные пределы использования земельного участка не собственниками данного участка. Части земельного участка присваивается кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме^¹.

- налоговых правоотношений (административных по своей сути): Налоговый кодекс Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) предусматривает уплату земельного налога собственником недвижимости, пропорционально занятой им части земельного участка^².

- отношений по регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества (административных по своей сути): Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^³ (далее ФЗ О регистрации) закрепляет порядок регистрации аренды и сервитутов на часть земельного участка. Следует при это отметить, что при регистрации сервитута на часть земельного участка, объектом регистрации будет выступать, все-таки, весь земельный участок, а часть земельного участка, являющаяся объектом сделки или акта, и определяемая в соответствии с кадастровым планом, будет сферой действия сервитута, аренды.

Думается, что отношения по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, относятся именно к категории административных правоотношений, однако, по мнению Е.Ю. Петрова отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся к гражданским правоотношениям^¹.

- гражданских правоотношений. Надлежащим образом сформированная и отраженная в кадастровом плане всего земельного участка часть земельного участка с указанием площади, места расположения и кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или ссуды ^². Включенность части земельного участка в гражданский оборот, была обусловлена законодателем, как думается, необходимостью облегчения и ускорения заключения сделок, имеющих краткосрочный характер, например, на один летний хозяйственный сезон.

Таким образом, часть земельного участка является объектом земельных правоотношений, а также, при выполнении определенных законодательством условий, - объектом гражданских правоотношений.

В связи с исследованием вопроса о том, является ли часть земельного участка объектом гражданского права, хотелось бы остановиться на вопросе о том,

1. может ли часть земельного участка быть объектом гражданско-правовой сделки.

2. есть ли необходимость в дальнейшем существовании на законодательном уровне такой категории как «часть земельного участка».

В рамках действующего законодательства, во-первых, часть земельного участка, как было сказано ранее, может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (без выделения части земельного участка в самостоятельный объект недвижимости).

Во-вторых, правовая конструкция «часть земельного участка» имеет исключительно утилитарный, краткосрочный и, при этом, можно сказать, экспериментальный характер.

В качестве примера хотелось бы указать, что категория «часть недвижимого имущества» как объект правоотношений, закреплена не только положениями земельного законодательства, но также и нормами жилищного законодательства – часть индивидуального жилого дома, часть квартиры^¹).

В-третьих, особенностью такого объекта правоотношений, как «часть недвижимого имущества», в частности, часть земельного участка, является его несамостоятельность, зависимость от юридической судьбы основного земельного участка, а также ограниченная сфера применения данного объекта.

Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка» состоит в том, что:

- часть земельного участка может быть только объектом обязательственных, но не вещных прав.

Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. В границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности одному лицу, не должны находиться части земельных участков, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

Вещное право лица может не нарушаться в случае обладания этой же вещью или ее частью другим лицом только в случае существования обязательственных правоотношений, вторичных (секундарных) по своей природе прав. Иные варианты сочетания прав на часть и целое одной вещи нарушало бы стабильность гражданского оборота и юридическую определенность судьбы вещи.

Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка» ярко выражается при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога, предметом которого является часть земельного участка, а также при отчуждении основного земельного участка. В указанных случаях, часть земельного участка должна быть сформирована, при соблюдении технических условий, как самостоятельный участок путем разделения (выделения) основного земельного участка, то есть путем образования нового земельного участка.

Кроме того, хотелось бы обратить внимание на тот факт, что защита прав на часть земельного участка по своей правовой природе будет осуществляться и вещно-правовыми (ввиду специфики объекта правоотношений) и обязательственными способами (в силу оснований возникновения прав).

Ввиду большого количества ограничений, налагаемых законодателем на такой объект права, как «часть земельного участка», а также, как представляется практической невостребованности, возникшей двойственности способов защиты прав на «часть земельного участка», возможно внесение изменений в законодательные акты, касающиеся упразднения такой категории, как «часть земельного участка».

Поскольку для целей жилищного строительства, кои преследует жилищно-строительный кооператив, в качестве объекта правоотношений выступает земельный участок как объект недвижимого имущества, постольку речь в данной работе будет вестись именно о земельном участке, а не о части земельного участка.

- Земельный участок как объект правоотношений.

Законодательное определение земельного участка предусмотрено статьей 11.1 ЗК РФ – земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами ^¹.

Определение, данное в ЗК РФ, закрепляет наиболее важное требование к земельному участку – его индивидуализированность, то есть выделение среди других подобных ему объектов, путем удостоверения и описания границ. Но законодатель не говорит, что понимается под описанием и удостоверением границ в установленном порядке, хотя, согласно действующему на сегодняшний момент земельному законодательству, земельный участок формируется посредством двух последовательных процедур: межевания – то есть установления границ земельного участка на местности, с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения^² и постановки земельного участка на кадастровый учет – то есть действий уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе^³.

При прохождении вышеуказанных процедур земельный участок максимально индивидуализируется и сведения о нем учитываются уполномоченным органом государственной власти.

Статья 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» перечисляет те сведения о недвижимом имуществе, которые подлежат кадастровому учету. Из них к земельным участкам относятся: вид объекта недвижимости; кадастровый номер и дата его внесения; описание местоположения границ; площадь; адрес местоположения объекта; сведения о вещных правах и их обладателях; сведения об ограничениях и обременениях; кадастровая стоимость; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, строениях, расположенных в пределах земельного участка; категория земель; разрешенное использование.

Названные характеристики определяют такое свойство земельного участка (недвижимого имущества) как оборотоспособность.

Поскольку предоставление земельного участка для строительства жилищно-строительному кооперативу осуществляется посредством гражданско-правовой сделки – договора аренды, следовательно, на этапе заключения договора аренды, предоставляемый земельный участок является объектом не только земельных отношений, но и объектом гражданского права, а значит объектом гражданского оборота.

Гражданское законодательство при решении вопроса оборотоспособности земельного участка отсылает к земельному законодательству.^¹

Категория земель населенных пунктов является наиболее оборотоспособной. В первую очередь это связано с тем, что здания, строения, сооружения – объекты, находящиеся в обороте.

Действующее законодательство для целей правового регулирования порядка предоставления земельных участков для строительства использует гражданско-правовые механизмы (заключение договора аренды).

В связи с вышеизложенным, земельный участок, являющийся объектом рассматриваемых правоотношений, должен отвечать всем установленным законом требованиям, то есть: земельный участок должен быть юридически и технически индивидуализирован.

§ 2. Особенности формирования земельных участков для целей жилищного строительства

Хорошо известно, что в своем природном состоянии земля является территорией. Для того чтобы придать ей характер вещи, то есть отдельного предмета материального мира, необходимо обособить земельный участок от соседних земель^¹.

Данное обособление представляет собой сложный процесс, включающий в себя несколько этапов, которые имеют место быть при первоначальном предоставлении земельного участка для целей строительства. Что же касается непосредственно темы данной дипломной работы, то, забегая вперед, можно отметить, что жилищно-строительным кооперативам предоставляются уже сформированные земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта.

Однако, для полноты изучения данной темы, необходимо хотя бы вкратце рассмотреть порядок становления земельного участка в качестве объекта правоотношения.

Для этого необходимо установить круг субъектов, которые наделены полномочиями по формированию земельных участков для целей строительства и технически индивидуализировать земельный участок.

Статьи 9-11, 31 ЗК РФ содержат общие нормы о том, что публичные образования осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности.

Если государственная собственность на землю разграничена, то земельные участки предоставляются для жилищного строительства органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение имуществом соответствующего уровня собственности.

Так, например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) является федеральным органом государственной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений.^²

Однако большая часть земель находится пока в неразграниченной по уровням государственной собственности.

Общее правило, предусмотренное земельным законодательством, заключается в том, что если собственность на земельные участки не разграничена, то земельными участками, расположенными в границах муниципального образования, распоряжаются органы местного самоуправления^¹.

Однако субъектам Российской Федерации предоставлено право самостоятельно определить орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности.

Свердловская область воспользовалась данным правом и закрепила полномочия по распоряжению такими земельными участками за Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее МУГИСО)^².

В течение очень длительного промежутка времени в 2001-2003 годах существовала существенная проблема компетенции органов государственной и муниципальной власти в части распоряжения земельными участками. Судебная практика также отразила конфликт компетенции^³.

В целях разрешения возникших противоречий между МУГИСО и МО «город Екатеринбург» было заключено соглашение, согласно которому право на распоряжение земельными участками в пределах муниципального образования «город Екатеринбург», государственная собственность на которые не разграничена, было предоставлено муниципальному образованию^⁴.

Исследовав положения Земельного и Градостроительного кодексов, можно сделать вывод о том, что полномочиями в области подготовки и утверждении документов территориального планирования поселений, утверждении местных нормативов градостроительного проектирования поселений, утверждении правил землепользования и застройки поселений, утверждении подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, обладают органы местного самоуправления.

Таким образом, полномочиями по подготовке технической документации и принятии решений о предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства в территориальных границах населенного пункта обладают соответствующие органы местного самоуправления.

В настоящее время легальный порядок предоставления земельных участков жилищно-строительным кооперативам определен ЗК РФ.

Статья 30.2 ЗК РФ рассматривает особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Особенности предоставления земельных участков для целей, указанных выше, заключаются в том, что:

Во-первых, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта.

Современное земельное законодательство предусматривает две модели предоставления земельного участка для строительства:

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта;
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта^¹.

По общему правилу, земельные участки для строительства предоставляются с предварительным согласованием места размещения объекта, однако, если имеется уже сформированный земельный участок, то он должен быть предоставлен на торгах (конкурсах, аукционах).

Во-вторых, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются только на праве аренды.

Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит, однако, специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие общих положений об аренде.

В то же время, характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, требуют самостоятельного отраслевого регулирования. Это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому, говоря о сущности права аренды земельных участков, прежде всего, стоит руководствоваться нормами именно Гражданского кодекса РФ, а, рассматривая особенности данного права, приоритет необходимо отдавать нормам Земельного кодекса РФ.

Срок права аренды земельного участка действующим законодательством не определен. Интересен тот факт, что в период действия уже заключенного договора аренды земельного участка, арендатор данного участка вправе без согласования с собственником арендуемого земельного участка самостоятельно передать свои права и обязанности по заключенному договору третьему лицу, лишь уведомив собственника, причем, независимо от срока заключенного договора аренды (ст. 30.2 ЗК РФ), в то время как общие положения об аренде, закрепленные в статье 22 ЗК РФ, предусматривают указанное выше право арендатора лишь в том случае, когда срок договора аренды составляет более пяти лет.

Гражданский кодекс Российской Федерации, в свою очередь, устанавливая общие положения об аренде, в статье 615 закрепил указанное выше право арендатора на передачу прав и обязанностей по данному договору лишь с согласия арендодателя.

В-третьих, право на заключение данного договора аренды можно приобрести лишь на аукционе, особенности проведения которого закреплены в статье 38.2 ЗК РФ.

Предметом данного аукциона является право на заключение договора аренды, объектом - земельный участок, который должен обладать качеством индивидуально определенной вещи.

В дореволюционной России такое обособление производилось на основании Законов межевых (часть 2 тома X Свода законов Российской империи) путем установления на границах участков межевых знаков, а также воспроизведением и описанием полученных черчений на плане и в межевой книге^¹.

На большей части Российской империи межевание земель производилось исключительно по инициативе государства в рамках так называемого генерального межевания. Земельными единицами при проведении генерального межевания были выбраны дачи, которым для дополнительной индивидуализации присваивалось название данной местности, селения или пустоши.

Одновременно с установлением границ в порядке генерального межевания пришло время проведения межей в пределах дач общего владения. Подобные действия государства получили название специального межевания.^²

В настоящее время межевание земель носит сугубо индивидуальный характер и регулируется специальными законодательными актами.

Статья 17 Федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ закрепляет, что межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

В результате проведения указанных выше работ формируется землеустроительное дело, которое включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.

Установление границ на местности является одним из этапов землеустройства.

Логичным продолжением индивидуализации является государственный кадастровый учет земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (далее по тексту – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе^¹.

Несмотря на то, что статья 38.2 ЗК РФ в качестве обязательной характеристики земельного участка, являющегося объектом указанного аукциона, закрепляет лишь постановку земельного участка на государственный кадастровый учет и при этом не предусматривает обязательное установление границ испрашиваемого земельного участка на местности, тем не менее, данное установление границ обязательно и предусмотрено подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

ФЗ «О землеустройстве» в статье 3 ранее действующей редакции закреплял обязательность проведения землеустройства при предоставлении земельных участков^².

В ныне действующей редакции такой обязанности не предусмотрено, однако в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным ^³.

Обязательность проведения землеустройства сохраняет свою актуальность и в настоящее время.

Возвращаясь к требованиям, которым должен соответствовать земельный участок, являющийся объектом права на заключение договора аренды, можно также отметить обязательность не только государственного кадастрового учета земельного участка, описания местоположения и установления на местности границ такого участка, но и обязательность определения разрешенного использования такого земельного участка, основанных на результатах инженерных изысканий, параметров разрешенного строительства, а также технических условий подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение.

Следовательно, лишь при соответствии всем вышеперечисленным характеристикам земельный участок может стать объектом аукциона по продаже права на заключение договора аренды.

В-четвертых, арендатор, осуществивший комплексное освоение земельного участка, имеет право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. Следовательно, в данном случае речь идет о заключении нового договора в отношении земельного участка только после достижения цели ранее заключенного договора аренды, а именно – жилищного строительства. При этом последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

§ 3. Технико-правовые характеристики земельного участка для целей жилищного строительства

Понятие объекта земельных правоотношений и особенности его формирования были рассмотрены нами выше, однако, не каждый сформированный земельный участок может быть использован для целей жилищного строительства.

Помимо названных выше характеристик, должны наличествовать и иные технико-правовые характеристики земельного участка, которые позволят ему выступать в качестве объекта правоотношений предоставления земельного участка для целей жилищного строительства.

Данные характеристики исчерпывающе приведены в статье 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» N 221-ФЗ от «24» июля 2007 года, но наиболее важными, в рамках рассматриваемой темы, являются следующие:

категория земель, к которой отнесен земельный участок;
разрешенное использование земельного участка.

Отнесение земельных участков к той или иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель непосредственно влияют на оборотоспособность земельных участков.

Отсутствие указания на категорию земель в документах государственного кадастра недвижимости может послужить основанием для признания незаконными правовых актов о предоставлении земельного участка, недействительными договоров, предметом которых являются земельные участки, так как в зависимости от категории земель определяется правовой режим земельного участка, в том числе его оборотоспособность.

От категории земель зависит порядок предоставления земельных участков, определение надлежащего субъекта, имеющего полномочие на распоряжение земельным участком, в случае предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности^¹.

Что же касается земельного участка, предоставляемого для целей жилищного строительства, то единственно возможная в таком случае категория – земли населенных пунктов, поскольку к данной категории относятся земли, используемые и предназначенные именно для застройки и развития населенных пунктов.

В настоящее время содержание понятия «разрешенное использование» в законодательстве не раскрыто, однако Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. (утратил силу) впервые законодательно сформулировал необходимую норму-дефиницию, указав в статье 1, что под разрешенным использованием земельного участка и иных объектов недвижимости следует понимать «использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты»^¹.

Земельный кодекс Российской Федерации неоднократно упоминает о разрешенном использовании земельного участка, однако не содержит его нормативного определения.

Разрешенное использование представляет собой результат отнесения участка к соответствующей категории земель и территориального зонирования в отношении участка земли. Следует подчеркнуть, что когда на основании зонирования определены виды разрешенного использования, то лицо, использующее земельный участок, вправе выбирать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнительных разрешений и согласований. Данная норма устраняет возможность «усмотрения» должностных лиц органов местного самоуправления при выдаче разрешения на строительство в части определения параметров такой застройки.

Для понимания сущности разрешенного использования земельного участка необходимо иметь в виду, что понятие «разрешенное использование» земельных участков является следствием дальнейшего совершенствования конструкции «целевого назначения» земельного участка.

Использование земельных участков по целевому назначению всегда являлось и является одним из основных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Однако до принятия нового ЗК РФ земельное законодательство употребляло данный термин применительно к «основному» целевому назначению, определяемому сразу для целой категории земель.

Глава 3. Правовой режим земельного участка

жилищно-строительного кооператива

§ 3. Понятие правового режима земельного участка

Правовой режим – это специфика юридического регулирования определенной сферы общественных отношений с помощью различных юридических средств и способов.^¹

Весьма показательно, что правовой режим земли (земельного участка) определялся в России главным образом Законами гражданскими, то есть нормами частного права, закрепленными в части 1 тома X Свода законов Российской империи. Не нужно забывать, что экономика России при всем влиянии на нее патриархальных элементов носила рыночный характер. Поскольку земля признавалась товаром, ее оборот регулировался с помощью институтов гражданского права, как-то: вещного права, включая право собственности; наследственного права; институтов сделки, исковой и приобретательной давности и тому подобных^². Такие правоведы как Г.Ф. Шершеневич и Д.И. Мейер также считали, что земля (земельный участок) является объектом именно гражданского права^³.

Попробуем проанализировать понятие «правовой режим земель» с позиций теории земельного права.

Представление о правовом режиме земель формировалось постепенно. Одним из первых вопрос о земельном режиме затронул И.И. Евтихиев. Он писал, что при общем правовом основании - государственной собственности на землю существуют разные и не совпадающие по объему земельные режимы для отдельных разрядов земель. Под земельным режимом понимается статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций - административной, юрисдикционной и нормативной^¹. Таким образом, по его мнению, земельный режим (т.е. правовой режим земель, выражаясь современным языком) сводился к полномочиям органов управления землями.

Аналогичного мнения придерживался А.В. Венедиктов. Рассматривая вопрос о различиях правового режима отдельных видов государственного имущества (земли, основных и оборотных средств), он считал, что все различия в характере и назначении этих объектов отражаются лишь на объеме прав и обязанностей отдельных госорганов, ими ведающих, то есть на правовом режиме соответствующих видов государственных имуществ^².

Правовой режим земель представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки, посредством установления основного целевого назначения земель, зонирования, ограничения прав и сервитутов.

Основными элементами понятия правовой режим земельного участка являются право собственности на землю, иные права на землю, управление использованием и охраной земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства.

Практическое значение этого понятия заключается в том, что его употребление дает возможность определить порядок использования и охраны определенной категории земель, т.е. установить особенности содержания права собственности в отношении той или иной категории земель, возможности использования земель на иных, производных от права собственности титулах прав на землю, особенности управления использованием и охраной земель и т.д.

Использование понятия «правовой режим земель» применительно к земельному участку означает определение содержания конкретных прав и обязанностей лиц, которые используют участок на законных основаниях ^¹.

Обобщая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что правовой режим земель (всех земель, отдельных категорий и их видов) представляет собой определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, посредством установления основного целевого назначения земель, территориального зонирования, ограничения прав, публичных сервитутов и установления разрешенного использования.

§ 2. Особенности владения и пользования земельным участком жилищно-строительного кооператива

С момента государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между соответствующим муниципальным образованием и жилищно-строительным кооперативом, у жилищно-строительного кооператива возникают права владения и пользования предоставленным земельным участком.

Указанные выше права возникают именно с момента государственной регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку, одной из сторон такого договора является юридическое лицо – ЖСК. Данное требование прямо закреплено в пункте 1 статьи 609 ГК РФ.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую (вещно-правовую) защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Под правомочием владения понимается основанная на законе, то есть юридически обеспеченная возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве ^¹.

Что же касается особенностей владения земельным участком, то они заключаются в том, что арендодатель в лице муниципального образования передает данное право пользования ЖСК – арендатору, и, таким образом, наделяет его правомочием собственника в отношении данного земельного участка, применительно к праву на защиту данного объекта и устранения препятствий от посягательств в отношении него третьих лиц.

Следовательно, в случае нарушения прав ЖСК в отношении предоставленного ему земельного участка, лицом, полномочным для обращения за защитой нарушенных или оспариваемых прав, будет не только реальный собственник данного имущества - муниципальное образование, но и ЖСК, причем на практике за защитой своих прав и нарушенных интересов в первую очередь обращается именно ЖСК, поскольку главной его целью является строительство многоквартирного дома и эта цель определена строгими временными рамками.

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им ^¹.

Что же касается особенностей пользования земельным участком, то они заключаются в том, что арендатор должен использовать предоставленный земельный участок именно для строительства жилого дома, причем, отступление от условий застройки земельного участка может послужить основанием для расторжения заключенного договора аренды.

§ 3. Особенности распоряжения земельным участком

жилищно-строительного кооператива

Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения ^¹.

Поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, в связи с передачей доли на общее имущество многоквартирного дома возникает вопрос о вхождении в состав последнего земельного участка, на котором такой дом находится.

В большинстве случаев, до введения в силу ЗК РФ, ЖСК получали земельный участок на праве бессрочного пользования. Кроме того, как указано в части 4 статьи 20 ЗК РФ, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками ^². Здесь следует заметить, что хотя в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона к ЗК РФ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2006 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ ^³, но здесь действует специальное правило статьи 16 Вводного закона к ЖК РФ. Напомним, что в соответствии с ней сформированный к 1 марта 2005 года земельный участок поступает по требованию собственников помещений в состав общего имущества многоквартирного дома.

Что же касается ЖСК, которые получили земельные участки на праве аренды после вступления ЖК РФ в силу, то ситуация здесь идентична разобранной для случаев нового строительства ^¹.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ^².

Что же касается распоряжения данным земельным участком, то распоряжение возможно, но только в виде предоставления земельного участка в пользование третьим лицам, причем в ограниченное, и только на основании решения собственников помещений многоквартирного дома.

Если же вести речь о долевом распоряжении земельным участком, то участник общей долевой собственности, несмотря на законодательно закрепленное право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение, не вправе^³.

Таким образом, право распоряжения земельным участком ЖСК огранивается лишь правом предоставления такого земельного участка в ограниченное пользование, без права выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на земельный участок и без права ее отчуждения.

Заключение

Blog

Жилищно-строительный кооператив как организационно-правовая форма юридического лица

Содержание