Учебный курс

Вид материала

Учебный курс

Содержание “Английские товарищества” и Единый бюджет восстановления Городское обновление в Лондонских Доках (London Docklands) Реализация проекта обновления Лондонских доков Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2000 Edition, Appraisal Standards Board, Appraisal Foundation of U

Подобный материал:

• Лицензионный учебный курс повышения квалификации мастер современного бизнеса презентация, 86.43kb.
• Программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 327.58kb.
• Программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 189.37kb.
• Клейменов Иван Михайлович учебный курс, 2210.32kb.
• Рабочая программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 476.32kb.
• Учебный курс iata/uftaa «Курс по расчету тарифов и оформлению билетов с использованием, 104.13kb.
• Рабочий учебный план 2011 / 2012 учебный год Для набора 2011г. 1-й курс, 222.14kb.
• Учебный курс так, чтобы дать ответы на ключевые, самые злободневные вопросы о том,, 290.23kb.
• Курс: мд 10-1 Учебный график на 2011 2012 учебный год Наименование дисциплин, 337.24kb.
• Путеров Виталий Михайлович с. Аликово 2008 г пояснительная записка, 191.55kb.

“Английские товарищества” и Единый бюджет восстановления

Анализ городских программ, проводимых в Великобритании в 1980-е годы, показал, что в процессы их реализации вовлекалось множество государственных учреждений и что использовалось большое количество различных схем финансирования. Среди министерств, которые вовлекались в программы, были Казначейство (Министерство финансов), Департамент окружающей среды, местные правительства, Министерство жилищного строительства, Министерство внутренних дел (с инициативами по борьбе с преступностью), Министерства здравоохранения и образования. При этом иногда происходили конфликты между ведомствами, и появлялась неразбериха в том, какие средства и для каких целей доступны. Европейский Союз через специальные региональные фонды проводил свои программы, вызванные закрытием угольных шахт, судоверфей, уменьшением производства стали и масштабов оборонного комплекса. Дополнительные средства в региональные программы восстановления территорий поступали от Национальной лотереи и мероприятий обществ Английского наследия. Примечательно, что ни одна инстанция не рассматривала всю совокупность проблем (организационных, финансовых и т.д.) в целом, хотя многие проблемы были тесно взаимосвязаны.

Государственная организация «Английские партнерства» была создана, чтобы преодолеть это явление, собрав все инициативы и объединив все средства в Единый бюджет восстановления. Эта организация также осуществляет определенные функции координации участвующих в различных программах учреждений. Она возникла на основе таких организаций, как Корпорации городского развития. Был разработан процесс рассмотрения проектов, чтобы уменьшить количество отказов в развитии и предоставлять быстрое и обоснованное решение. Принципиальная схема заключается в том, что предложения идут снизу вверх, а ответственность за выделяемые средства — сверху вниз. Создан специальный Конкурентный фонд, который предоставляет финансирование в три этапа. Внутри этапов средства распределяются на конкурентной основе согласно качеству проектных заявок. Практика показала, что в результате работы такой схемы средства удавалось направлять, главным образом, в наиболее нуждающиеся районы.


Городское обновление в Лондонских Доках (London Docklands)


История упадка

В 1970-е годы территории бывших доков оказались одними из наиболее бедных в стране. Лондонские доки стали особенной целью городской политики Великобритании как наиболее депрессивная территория. Кроме того, большая территория заброшенной земли, расположенная рядом с центром Лондона, рассматривалась и как важный ресурс, использование которого может вызвать экономический подъем.

Исторически Лондонские доки активно развивались с XVIII века по 1920-е годы. Доки строились для увеличения возможностей речных перевозок и для применения более эффективных способов погрузки и разгрузки грузов. Их строили власти Лондона и подчинялись они руководству Лондонского Порта. В 1930-е годы Лондонский Порт давал работу примерно 100000 человек, из которых непосредственно в доках работали 30000 человек. Базируясь на этом, развивалась промышленность, такая, как пищевая и табачная, а также транспорт.

Спад и деградация Лондонского Порта началась в 1960-е годы, и руководство закрыло небольшие доки. В 1970-х годах были закрыты более крупные и современные доки. Последними были закрыты в 1981 году самые новые и большие доки. Упадок доков был вызван рядом причин. Рост контейнерных перевозок привел к устареванию технологии доков. Автомобильный транспорт заменил железнодорожный и водный в роли основного средства перевозок товаров, что привело к перемещению торговли к портам, более приспособленным для автомобильного транспорта, чем, в частности, Лондонские Доки. Торговля Великобритании переключилась с Северной Америки, Африки и Азии на Европу. Это привело к росту популярности портов, расположенных на побережье с более коротким путем к Европе. Перечисленные изменения привели к росту портов на южном и восточном побережьях, имеющих хороший доступ к Европе, приспособленных для автомобильного транспорта и контейнерных перевозок. Лондонский и традиционные доки, особенно на западном побережье, как Ливерпуль, пришли в упадок.

В 1970-е и 1980-е года занятость на территории доков уменьшалась не только из-за закрытия порта. Большая часть людей, занятых вне доков, работала в пищевой, табачной и тяжелой промышленности, которые также пришли в упадок. Доля развивающихся отраслей, таких как финансовая и профессиональные услуги, в этом районе была намного ниже, чем в целом по Лондону. Например, в 1981-м году только 16% рабочих мест на территориях доков, были в сфере профессиональных и финансовых услуг, тогда как для Лондона в целом эта доля была 40%. В конце 1970-х годов на территории доков было закрыто 10 тыс. рабочих мест; и к 1981 году здесь осталось только 27 тыс. рабочих мест. Поскольку навыки местного населения не соответствовали требованиям развивающихся отраслей, в этих районах серьезно встала проблема роста безработицы. Примерно половина населения этого района была занята ручным трудом, а в целом для центра Лондона этот показатель был равен 1/3. Падение уровня занятости сопровождалось уменьшением населения на 18,5% за период с 1971 по 1981 год. Из-за падения производства и занятости в районе доков, стали появляться заброшенные и недоиспользуемые земли и здания. Около 60% территории доков было заброшено, пустовало или недоиспользовалось. Ставки аренды были намного ниже, чем в среднем по Лондону. Например, в 1981 году промышленная аренда стоила 2,25-2,50 фунта за квадратный фут (~40-44.5 $/кв.м) при 3,50 фунтах за квадратный фут (~6.22 $/кв.м) в западной части Лондона. В период 1976-1981 годов в районе, несмотря на относительно дешевую стоимость земли и высокие цены на дома в Лондоне, практически не было частного строительства жилья. В районе была слабо развита транспортная инфраструктура, так как доки строились с расчетом на использование водного транспорта. Местные власти в доках не могли разработать общую стратегию для решения проблем всей территории. Проблемы требовали межмуниципального решения.


Реализация проекта обновления Лондонских доков

Самым первым проектом восстановления был проект для дока Сэнт Кэтринс (St. Katherine Dock). Это относительно небольшой комплекс, площадью в 25 акров, расположенный близко к центру города, рядом с Тауэром и Лондонским Сити. В доке также находилось несколько исторических зданий, и он был спроектирован ведущим английским инженером конца XIX – начала XX веков Томасом Телфордом. Для начала доки были выкуплены Большим Советом Лондона (БСЛ) у властей Лондонского порта. БСЛ сдал в лизинг это место на основании тендера в 1970 году. Девелоперы должны были построить 300 муниципальных домов, сохранить исторические здания, провести комплексное развитие, создав гостиницы, конференц-центры, офисы, магазины и жилые дома, сохранив доки для яхт, лодок и небольших судов как исторических экспонатов. Несмотря на то, что доки и окружающие здания были заброшены, было запрещено сносить их. В то время обновление и реставрация казались революционными идеями, поскольку такие территории обычно развивали, сначала полностью уничтожив на них строения. Комплекс, открытый в 1974 году, был признан одним из наиболее успешных проектов обновления исторического района в Великобритании. К тому же, для девелопера он стал очень удачным в финансовом плане. Было создано большое количество рабочих мест. В комплекс вошел Международный торговый центр. Сейчас в комплексе работают примерно 4500 человек, что в 10 раз больше числа работавших ранее в доке. Сегодня это одна из главных туристских достопримечательностей Лондона.

Восстановление других доков было значительно более сложным из-за существенно более крупных масштабов работ, необходимости решать сложные проблемы создания современной транспортной инфраструктуры. На сегодня процесс восстановления в целом еще не закончен. Основным центром работ стала зона доков Айл оф Догс. Хотя вся территория доков была частью Корпорации городского развития — КГР по развитию Лондонских доков, Айл оф Догс был также объявлен и оффшорной зоной, получив дополнительные преимущества в части освобождения от налогов. Главным элементом развития инфраструктуры было решение транспортных проблем в этом районе, включая строительство новых дорог. Также была построена Малая железная дорога доков (типа метро на эстакадах). Она предполагалась как средство массового транспорта внутри территории и для соединения ее с остальной частью Лондона. Малая железная дорога была создана как совместное предприятие между КГР и компанией Лондонский Региональный Транспорт, которая обслуживает лондонское метро. Финансирование включало схему отчислений девелоперов в данном районе как плату за плановые улучшения (Planning Gains). Следует отметить, что такая практика, когда девелоперы вкладывают средства в развитие инфраструктуры, которая увеличивает стоимость их инвестиций, является нормальной для Великобритании. К сожалению, она оказалась мала и сегодня с трудом справляется с нагрузкой, которую создают такие гигантские офисные комплексы, как Кэнэри Вэрф. Когда железная дорога начинала строиться, никто не мог представить, насколько успешным окажется восстановление территории доков. Эта проблема решается добавлением к Лондонскому метро новой линии, которая связывает территорию с остальной сетью подземки. Это строительство также использовало частные финансы по схеме платы за плановые улучшения. Тем не менее, в совокупности почти половина всех денег на восстановление из государственного сектора (около 2 млрд. фунтов) была потрачена на транспортную инфраструктуру.

В итоге к концу 1990-х годов государству восстановление территории Лондонских Доков обошлось в 3900 млн. фунтов. И еще примерно на 1000 млн. фунтов не было получено налогов в оффшорной зоне Айл оф Догс. В то же время, частный сектор инвестировал примерно 8700 млн. фунтов. Каждый 1 млн. фунтов государственных денег создал 23 рабочих места, 8500 квадратных метров офисных помещений и 7,8 квартир. К тому же, создание новых высококачественных офисов усилило позиции Лондона среди других европейских центров. Ожидается, что польза от восстановления будет возрастать в последующие 10-20 лет. Оценки изменений с 1981 года показывают следующую картину, см., таблицу:


Таблица: Показатели восстановления Лондонских Доков

	1981 г.	1998 г.
Население (тыс. человек)	39	84
Занятость (тыс. человек)	27	84
Число квартир (тыс.)	15	36
Квартиры в частной собственности (%)	5	44
Количество действующих на восстановленной территории фирм	1014	2600
Количество резидентов, работающих на восстановленной территории	5200	10500

Среди других показателей восстановления и развития необходимо также отметить следующие:

• цены на жилые дома на восстановленной территории за 1997/1998 годы росли на 20% в год, что намного выше среднего показателя по Лондону, а ставки аренды за жилье росли на ~10% в год.
  
• Покупатели и арендаторы жилья — в основном молодежь, привлекаемая общественной жизнью района, пабами и ресторанами, местами развлечения;
  
• новое офисное пространство используется весьма интенсивно.
  

При этом большинство офисов сдаются заранее во время строительства. Ставки аренды остаются несколько ниже, чем в среднем по Лондону. Наиболее высокие арендные ставки на территории доков — 403 фунта за квадратный метр, при ставках в центральном Сити в 538 фунтов за квадратный метр. Однако они сравнимы со ставками на периферии центрального Сити. Справедливо заключить, что с конца 1990-х годов Лондонские Доки - это часть основного рынка недвижимости Лондона. Арендные ставки и стоимость капитала, в целом, отражают объективное расстояние от традиционного делового центра Лондона, но эти показатели уже не отражают скачкообразное падение ставок именно из-за того, что предлагается территория доков, как это было до 1981 года перед началом восстановительных работ.





Ричард Гровер и Михаил Соловьев – организаторы первых (1993) учебных курсов и семинаров по управлению недвижимостью в российской системе высшего профессионального образования и повышения квалификации руководящих работников Минимущества России и администраций Москвы, Петербурга, Владимира и др., в 1992-2002 гг. руководители и исполнители ряда российско-британских проектов по оценке, развитию и инвестициям в недвижимость, поддержанных грантами Британского Совета по научным и культурным связям, Королевским обществом RICS, Госкомитетом РФ по информатике, соавторы и редакторы сборника трудов «Введение в управление недвижимостью» (1997), учебника «Управление недвижимостью» (2001), статей в российских и зарубежных журналах, докладов на международных конференциях в Лондоне, Москве, Ольстере, Кембридже, Оксфорде.

Ричард Гровер – заместитель декана факультета окружающей среды Оксфордского Брукс университета, член Королевского общества RICS, ведущий лектор по экономике и оценке недвижимости, организатор и участник учебных проектов в Болгарии, Румынии, Сингапуре, исследований по заказу комитетов ООН, World Bank, RICS и др.

Михаил Соловьев – доктор технических наук, профессор Государственного университета – Высшей школы экономики и Высшей школы приватизации и предпринимательства, с 1996 г. визитинг-профессор Оксфордского Брукс университета, читает курсы лекций по управлению недвижимостью, инфраструктуре организации, оценке и управлению государственной собственностью.


б