Geum.ru

Учебный курс

Вид материалаУчебный курс

Содержание


Типы городских программ восстановления
Территории общего улучшения (ТОУ) и Территории жилищной
Корпорации городского развития (КГР)
Оффшорные зоны
Подобный материал:
1   ...   24   25   26   27   28   29   30   31   32

Типы городских программ восстановления


В 1970-1980-х годах в Великобритании для улучшения состояния внутригородских территорий применялось несколько типов программ, ориентированных на конкретные территории. Они основывались на финансировании и, главным образом, улучшали инфраструктуру.

Как правило, предполагалось инвестирование государственных денег таким образом, что это привлекало частные инвестиции и в результате общие частные финансовые вливания были больше, чем государственные инвестиции. Использовались следующие основные программы.


Территории общего улучшения (ТОУ) и Территории жилищной

активизации (ТЖА)

Эти программы были рассчитаны на улучшение жилищных условий в конкретных районах городов Великобритании. Для территорий, попадавших в эти программы, были разработаны градостроительные планы улучшения территорий.

Особенностью этих программ было широкое привлечение местных жителей к развитию планов и выбору конкретной политики. Хозяева домов в этих районах могли получить дотации на улучшение своей собственности. Эти дотации компенсировали только часть расходов, остальные деньги привлекались собственником, например, через залог жилья. Собственники должны были следовать общей программе улучшения территории. Местные власти одобряли планы собственников перед предоставлением дотаций и проверяли ход работ перед выделением денег.

Эти программы были применены, в основном, в районах жилой застройки периода до 1914 года. Это были, главным образом, небольшие террасные дома, которые до сих пор крепки, но были построены без современных удобств. Дотации предоставлялись для того, чтобы дома простояли после улучшения как минимум еще 25 лет, и чтобы в них были установлены современные удобства. В результате деньги предоставлялись на установку водостоков, замену изношенной крыши, деревянных перегородок и перекрытий, поврежденных насекомыми или влагой, установку ванн и туалетов, улучшение теплоизоляции.

В программах ТОУ преобладали дома, в которых проживали их собственники, в программах ТЖА — арендуемые дома. Поскольку стоимость собственности отчасти зависит от района, в котором она находится, собственники неохотно инвестировали средства в улучшение своей жилой недвижимости в районах, в которых другие дома находились в плохом состоянии. Поэтому дотации, в том числе, предназначались и для преодоления этого нежелания.

Примечание

Вообще же стоимость улучшенной жилой собственности, как правило, была меньше, чем сумма стоимости неулучшенной собственности плюс стоимость улучшений. Дотации, по возможности покрывали и эту разницу.


Муниципалитеты также принимали участие в этих программах. Их функции были следующими:
  • очищение промышленного загрязнения;
  • улучшение сети дорог, например, за счет уменьшения транзитных потоков и ремонта дорог;
  • строительство объектов общественных благ, таких как парки и общественные залы;
  • использование права принудительного выкупа недвижимости для перемещения объектов, не соответствующих требованиям программы, как, например, промышленность, оказывающая негативное влияние на соседнюю собственность;
  • использование права принудительного выкупа для приобретения домов у домовладельцев, не желающих их улучшать. Таким жителям предоставлялось муниципальное жилье, их дома ремонтировались и перепродавались;
  • предоставление приютов пожилым домовладельцам рядом с их местом жительства. Таким образом, те, кто был слишком стар, чтобы проводить ремонт своих домов, были заинтересованы их продавать.

Программы типа ТОУ и ТЖА оказали важное влияние на улучшение жилья во многих внутригородских районах в Великобритании. Вместе с тем, несмотря на относительные успехи, подход критиковали по нескольким направлениям:

1. В ряде случаев основную выгоду получили не группы с низким уровнем дохода, проживающие в районах, определяемых как ТОУ или ТЖА. Большая часть денег ушла к девелоперам (застройщикам), покупавшим дешево старые дома, ремонтировавшим их на программные дотации и перепродававшим их с прибылью. Покупателями же улучшенного жилья часто становились представители групп с более высокими доходами. Это приводило к процессу вытеснения из данного района групп населения с низкими доходами населением с более высокими доходами. Для преодоления названного недостатка современные программы по улучшению жилья стали предоставлять дотации только после проверки целей собственников, чтобы льготные средства шли только к наиболее бедным группам. При этом полагается, что другие группы населения должны финансировать улучшение жилья из увеличения его стоимости, то есть за счет кредитов;
  1. 2. Поскольку районы английских городов населены смешанными социальными группами, программы типа ТОУ и ТЖА, нацеленные в принципе на территории, не очень хорошо ориентированы на самые бедные группы. Необходимы программы, нацеленные на поддержку доходов конкретного адресата, лучше ориентированные на бедные слои населения.

Корпорации городского развития (КГР)


Корпорации городского развития основывались центральным правительством в 1980-е гг. Члены КГР назначались и отвечали перед правительством, а не местными властями - муниципалитетами. Руководители КГР получали гранты (средства) от правительства, но основную часть средств должны были привлекать из частного сектора.

Внедрение элементов центрального правительства для проведения городского обновления в муниципалитетах на начальных стадиях часто вело к конфликтам. Первое поколение КГР, среди которых была и Корпорация по развитию территории Лондонских доков, обвиняли в том, что их программы часто шли вразрез с программами демократично избранных муниципалитетов, на чьих территориях эти корпорации функционировали. Это в особенности проявлялось в типах занятости населения, которую они стремились привлечь в районы и в повышенном внимании к частному строительству жилых домов по сравнению с политикой строительства нового муниципального жилья. Позже КГР лучше сотрудничали с муниципалитетами и даже зачастую создавались после кампании в их поддержку, проводимой именно муниципалитетами.

Корпорации, по установленному статусу, имели власть планирующих организаций и поэтому могли давать разрешение на планирование и контролировать развитие (взамен местных властей). Также они имели право принудительного выкупа недвижимости. Предполагалось, что корпорации будут использовать свою власть для разблокирования потенциала развития пустующих и заброшенных земель на депрессивных территориях городов. Земли можно было скупать, используя право принудительного выкупа, по рыночной цене. Загрязненная земля должна была быть очищена или покрыта слоем чистой почвы. Потом строилась инфраструктура, такая, как дороги и другие транспортные сети. Обустроенные территории после этого становились весьма привлекательными для девелоперов. Развитие вызывало создание новых рабочих мест и жилья.

Роль КГР заключалась в организации «толчка» для процесса восстановления, который должен был стать во многом самофинансируемым. Деньги, вырученные от продажи земли, вновь вкладывались в новые проекты. В то же время, корпорации преодолевали несовершенство рынка, не допуская прецедентов повторного развития восстановленных земель (фактически перепродажи подготовленных корпорациями для продажи участков).

В результате КГР оказались достаточно эффективными в создании новых рабочих мест, улучшении инфраструктуры и возвращении заброшенных земель. Они также создали эффективный механизм привлечения частных средств за счет использования государственных. Так, восемь основных корпораций, действующих вне Лондона, создали 144000 рабочих мест, построили 326 км дорог, вернули в оборот 2400 га земли. На это было затрачено 1,99 млрд. фунтов государственных средств и было привлечено 6,87 млрд. фунтов частных инвестиций в землю и строения восстанавливаемых территорий. Эти цифры показывают, насколько корпорации оказались важны для возвращения в оборот потенциально привлекательных городских земель, создания объектов выгодного инвестирования, борьбы с физической деградацией и преодоления провалов рынка земли.

Однако у подхода были и недостатки:
  • КГР боролись, главным образом, только с одним аспектом деградации, а именно безработицей, через возвращение в оборот заброшенных земель. Они не использовали целостный подход к восстановлению территорий и, на ранних этапах, враждовали с муниципалитетами, преследующими другие цели. Например, строительство нового общественного жилья не привлекало таких объемов частных инвестиций, как продажа восстановленной земли домостроителям.
  • финансирование и результативность КГР зависели от состояния рынка недвижимости. Когда на рынке начался спад в конце 1980-х, корпорациям стало намного сложнее привлекать частные инвестиции и достигать своих целей. Так, последние три корпорации, созданные в названный период начала экономического спада, были вообще закрыты, так и не достигнув своих целей.


Оффшорные зоны

В 1980-е годы в городах Великобритании было создано 25 оффшорных зон. Предполагалось, что они помогут организовать новые рабочие места в этих районах. Выигрыш должен был распространиться по другим районам, благодаря эффекту мультипликатора, например, через заказы вне этих зон и привлечение рабочих, занятых в этих зонах.

Известно, что во многих странах есть зоны, в которых предоставляется освобождение от налогов или другие льготы. Основными льготами, как правило, являются следующие:
  • освобождение от местных налогов на бизнес и
  • прогрессирующее уменьшение налога с прибыли корпораций для привлечения инвестиций.

При этом в организационном плане большая доля инвестиций идет через трастовые компании, которые позволяют частным инвесторам эффективно вкладывать деньги в эти зоны.

Проведенные исследования 22 оффшорных зон в Великобритании показало, что они содействовали открытию 126000 рабочих мест. Но лишь половина из них была реально создана, а другая половина — была просто перемещена из других мест. Кроме того, одно рабочее место в оффшорных зонах обошлось примерно в 21 тыс. фунтов несобранных налогов.

В результате из-за дороговизны и ряда других недостатков от этой программы отказались. Аргументы отказа были следующими:
  • цена создаваемого рабочего места для государства оказалась слишком высокой по сравнению с другими способами решения проблемы занятости населения,
  • выигрыш от освобождения от местных налогов получали, главным образом, не вновь создаваемые компании, а действующие хозяева земли - в форме более высоких ставок аренды, чем за пределами зон,
  • выигрыш от освобождения от налога на прибыль получали, главным образом, также не вновь создаваемые компании, а инвесторы трастовых компаний,
  • рабочие места перемещались в оффшорные зоны из других территорий, что приводило к потерям вне этих зон.