Учебный курс
| Вид материала | Учебный курс |
- Лицензионный учебный курс повышения квалификации мастер современного бизнеса презентация, 86.43kb.
- Программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 327.58kb.
- Программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 189.37kb.
- Клейменов Иван Михайлович учебный курс, 2210.32kb.
- Рабочая программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 476.32kb.
- Учебный курс iata/uftaa «Курс по расчету тарифов и оформлению билетов с использованием, 104.13kb.
- Рабочий учебный план 2011 / 2012 учебный год Для набора 2011г. 1-й курс, 222.14kb.
- Учебный курс так, чтобы дать ответы на ключевые, самые злободневные вопросы о том,, 290.23kb.
- Курс: мд 10-1 Учебный график на 2011 2012 учебный год Наименование дисциплин, 337.24kb.
- Путеров Виталий Михайлович с. Аликово 2008 г пояснительная записка, 191.55kb.
Корпоративное управление Недвижимое имущество корпорации
З
АДАЧИ Отдельные объекты Производственно-технологические(в соответствии с целями недвижимости комплексы (ПТК)
организации) Профильные / Непроф. Технологические ПТК / другие ПТК
(по видам объектов, по видам производства (админ., др.) дочерним компаниям.) добыча - транс.- распред.
Государственная регистрация
прав на недвижимое имущество + + + + + + +
Структурные преобразования +* + + + +
Инвестиционные в соответствии с типом проекта
(инновационные) проекты + и местом его реализации
Выход на новые рынки + + + +
Освоение нового продукта + + + +
Диверсификация направлений
деятельности + + + + + +
Рост производительности труда + + + + +
Повышение качества
продукции и услуг + + + + + +
Экономия затрат + + + + + + +
Программы ресурсосбережения + + + + +
Программы безопасности + + + +
Бухучет и налогообложение
(переход на межд. стандарты) + + + + + + +
Повышение бюджетной
эффективности + + + + +
Повышение кредитного
рейтинга корпорации + + + + +
Рост капитализированной
стоимости корпорации + + + + + + +
================================================================
Задачи, непосредственно
нацеленные на ИК корпорации
и ее подразделений:
Оптимизация структуры
активов (ИК корпорации) + + + + + + +
Повышение эффективности
использования имущества + + + + + + +
Примечание
* Плюсы в ячейках матрицы отражают факт вовлеченности недвижимого имущества в решение данной задачи корпоративного управления. Заметим также, что, в дополнение к этому, размерами знака (шрифтом, цифрами и т.д.) можно отражать меру вовлеченности ресурсов недвижимости в данную задачу управления.
при анализе имущественного компонента в решении данной задачи рассматриваемой проблеме вовлеченности в этот процесс корпоративного имущества предшествовала бы информация о вовлеченности в этот процесс структурных подразделений (дочерних компаний) корпорации.
Столбцы матрицы в табл. 6.1 с необходимой детализацией раскрывают состав вовлекаемых в управленческие действия объектов корпоративной недвижимости и имущественных комплексов. При этом классификационные признаки и глубина детализации корпоративного имущества (столбцов матрицы) могут быть различными. В табл. 6.1 показан пример разделения первого уровня на отдельные объекты недвижимости и производственно-технологические комплексы. На втором уровне в качестве классификационных признаков в приводимом примере показаны профильные и непрофильные активы для объектов недвижимости, а также разделение на виды имущественных производственно-технологических комплексов. На третьем и последующих уровнях возможна детализация по видам объектов недвижимости и компонентам производственно-технологических комплексов и т.д.
Другим вариантом структуризации столбцов матрицы может быть уже упоминавшаяся группировка по признаку принадлежности различным подразделениям корпорации, в том числе ее дочерним компаниям. В этом случае, двигаясь по вертикали вдоль имущественных столбцов, соответствующих данному структурному подразделению, выделяют именно для него совокупности задач имущественного управления в рамках всех рассматриваемых задач управления корпорацией в целом. Такой подход, в частности, может оказаться полезным для оценки целесообразности организации и объемов загрузки специализированных подразделений по управлению имуществом по корпорации в целом и ее подразделениям.
Методически принципиальным является то, что матрица «Корпоративное управление – недвижимое имущество» носит открытый характер в смысле ее возможного содержательного пополнения новыми строками и столбцами. Это может происходить, в частности, в соответствии с меняющимися или возникающими новыми классами задач корпоративного управления или новых классификаций недвижимого имущества. Так, практически неограниченными являются возможности классификационных изменений и детализации состава объектов недвижимости и разнообразия имущественных комплексов, которые могут быть востребованы для решения динамично меняющихся задач корпоративного управления.
Мера вовлеченности недвижимости в корпоративное
управление
Как это можно проследить по данным табл. 6.1, различные управленческие задачи вызывают к действию различные по составу и объемам ресурсы недвижимого имущества. Так, достаточно ясно, что проводимая (с введением в 1998 году Федерального закона) государственная регистрация прав на недвижимое имущество вовлекла в этот процесс всю недвижимость корпорации. Таким же тотальным охватом корпоративного имущества будет характеризоваться реализация стратегии всемерного сокращения издержек.
В то же время, необходимо отметить различия в мере вовлеченности одного и того же вида имущества в различные процессы. Например, структурные преобразования, сконцентрированные на менеджменте корпорации, затронут в имущественном плане, прежде всего и в максимальной степени, административные комплексы зданий, их внутреннее перераспределение и модернизацию помещений. Тогда как решение задач сокращения издержек (и, подобно им, задач повышения качества продукции и услуг) может задеть те же административные комплексы лишь в тех случаях, когда для их решения потребуется создание в менеджменте корпорации специализированных структурных подразделений экономии ресурсов (или служб качества) с выделением для них необходимых площадей и оборудования.
Понятна и другая крайняя, минимальная в смысле состава и объемов вовлекаемого в управленческие процессы корпоративного имущества, ситуация – подготовка и реализация инвестиционного проекта, связанного, например, с модернизацией или строительством конкретного объекта. Здесь в управленческом плане будет задействован только имущественный комплекс конкретного структурного подразделения корпорации.
Другая задача - задача выхода на новые рынки потребителей. Она будет связана с такими компонентами корпоративного имущества, как транспортная система и газораспределительный имущественный комплекс, а также офисное представительство в новом регионе. При этом, например, проблема имущественного обеспечения представительства в новом регионе может решаться по различным правовым схемам: приобретения офисов на правах собственности или через договоры аренды.
Итак, мера вовлеченности одних и тех же имущественных объектов и комплексов в различные процессы корпоративного управления может быть различной. Поэтому было бы целесообразно определить классификационные признаки для разделения уровней вовлеченности.
В качестве такого признака первого уровня классификации предлагается использовать требования по государственной регистрации прав и/или производства записей в официальных документах типа Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, Земельного кадастра и т.д., которые (требования) можно было бы соотнести с результатами произведенных с корпоративным имуществом действий. Тогда к имущественной вовлеченности максимальной меры будут отнесены действия, связанные со сделками купли-продажи и долгосрочной аренды, строительством новых производственных и офисных объектов, перераспределением прав собственности на объекты недвижимости и имущественные комплексы и ряд других. То есть, такие действия потребуют от управляющих корпоративным имуществом включения в подготавливаемые ими программы обеспечивающих мероприятий достаточно трудоемких организационных процедур, соответствующих нормам государственной регистрации прав и записей в иные официальные документы.
В то же время, действия по эксплуатационному содержанию и ремонтам зданий и сооружений, по перемещению персонала внутри офисов и т.п., в силу отсутствия необходимости официальных записей в различного рода правоустанавливающих документах, будут классифицироваться как действия с меньшей мерой имущественной вовлеченности. Это уменьшение меры вовлеченности будет связано с изменениями в организации и содержании разрабатываемого порядка имущественного управления, в частности, исключая необходимые мероприятия по регистрации. Но, в то же время, это упрощение не отменяет других сложностей, присущих данной задаче (как сложности учета человеческого фактора при перераспределениях и переустройстве помещений).
Примечание
Возможно использование и других подходов (нежели выше рассмотренные регистрационные и им подобные подходы и признаки) для оценок меры имущественной вовлеченности в процессы корпоративного управления. Это может быть, например, оценка по масштабу финансовых потоков, сопровождающих те или иные проводимые имущественные операции. При этом стоимостной характер оценки открывает возможности проведения на этой основе и оценок экономической эффективности имущественного управления.
Техническое обслуживание объектов недвижимости
Известно, что обширный комплекс работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости (в первую очередь, зданий и сооружений) производят за счет отчислений от прибыли компании. Поскольку все это закладывается в бюджет компаний на плановой стадии и базируется, таким образом, на расчетах потенциальной прибыли, то такие затраты (как стоимость обслуживания, ремонта и т.д.) должны определяться в каждой организации с максимальной тщательностью. Весьма часто средства, выделяемые компаниями на эти цели, оказываются явно недостаточными. Поэтому менеджер, ответственный за названные направления работ, должен уметь планировать, рассчитывать и представлять обоснованную программу действий.
Объединим далее под общим термином технический менеджмент (Maintenance Management или при более широком подходе – Facility Management) следующий комплекс задач по управлению обслуживанием и ремонтам здания:
- поддержание исправного состояния здания в целом, с тем чтобы оно могло качественно функционировать по своему прямому назначению;
- поддержание исправного состояния (нормативного в контексте строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм и правил) отдельных конструктивных элементов здания, материалов и систем инженерного оборудования, энергетики, водоснабжения и водоотвода, связи и т.д.;
- организация вспомогательных работ по зданию, таких как: уборка и очистка помещений, всего рабочего пространства. При этом следует отметить, что данное требование необходимо как, с одной стороны, для здоровья и безопасности персонала здания (компании) и клиентов-посетителей, так, с другой стороны, и для качественного сохранения самого здания и его конструктивных элементов.
Аргументы важности технического менеджмента
Зачем нужен технический менеджмент зданий? Можно выделить следующие аргументы правомерности существования и развития деятельности по эффективному техническому менеджменту зданий:
(i) Эффективность предоставляемых услуг. Известно, что многие здания (офисные центры, торговые комплексы, коммерческие многоквартирные дома) используют как средства предоставления услуг, за которые компания-собственник получает доходы. Тогда недостатки в техническом обслуживании здания могут привести к снижению объемов и качества предоставляемых услуг, а, следовательно, и к снижению доходов собственника здания.
(ii) Финансовые (стоимостные) аспекты. Здания являются весьма капиталоемким активом; во многих случаях они составляют значительную часть основных фондов организации. Таким образом, если здание находится в плохом состоянии, то его ценность в принципе падает, а с ней, значительно снижается и общая стоимостная оценка активов предприятия, существенно снижается степень ликвидности здания как важного составного элемента основных фондов предприятия. В частности, это означает, что здание, которое уже само по себе как недвижимость есть актив достаточно низкой ликвидности, становится еще менее ликвидным.
(iii) Безопасность и другие нормативные требования. Это одновременно и проблема обеспечения безопасности для сотрудников, работающих в здании, и для посетителей. Так, например, в помещении должны быть предусмотрены экологически безвредные покрытия стен и пола. Должно быть обеспечено обязательное выполнение нормативных требований действующего законодательства, в том числе: возможность эвакуации в случае пожара и других чрезвычайных ситуаций, наличие противопожарного оборудования, соблюдение нормативов населенности (ограничений по численности людей, находящихся в здании и отдельных помещениях).
(iv) Условия аренды. К зданиям с помещениями, предназначенными для сдачи в аренду, могут предъявляться особые требования. Договоры аренды как двусторонние документы, регулирующие отношения собственника и арендатора, могут предусматривать различную ответственность за содержание и страхование различных арендуемых помещений. Так, договор может предусматривать проведение ремонтных работ в полном объеме за счет страхования или делить ответственность за ремонт на паритетных началах между собственником и арендатором.
(v) Нравственная атмосфера в коллективе. Здание и помещения должны обеспечивать приятную и комфортабельную рабочую обстановку. Следует отметить, что данные требования частично отражены в законодательстве по защите здоровья и безопасности и стандартах качества для рабочих помещений. Кроме того, состояние здания и помещений становится важным привлекающим фактором при найме персонала на работу.
Примечание
Тем не менее, специалисты-практики обращают внимание на тот распространенный факт, что, несмотря на все выше приведенные аргументы, средства на технический менеджмент (в том числе на эксплуатацию и ремонт) сокращают в первую очередь. В краткосрочной перспективе недостатки в техническом обслуживании зданий заметным образом не проявляются. Однако, как только в здании возникают первые серьезные повреждения, процесс разрушений начинает развиваться непропорционально быстро. В результате не произведенные вовремя небольшие текущие ремонты и профилактические работы могут обратиться в значительные работы - вплоть до серьезного капитального ремонта и необходимости восстановления эксплуатационных качеств здания.
Источники возникновения дефектов здания
Причины возникновения дефектов могут быть различными. Ниже указаны основные из них:
- Неудачные проектные решения.
Так, неудачный, нестандартный проект здания может привести к необходимости досрочного ремонта в сравнении со строительными нормативами эксплуатации зданий с проверенными временем и опытом безаварийной эксплуатации типовыми решениями. Это может возникнуть, например, при недостатках в деталировке стыковых конструкций и элементов водостоков, кровли, и т.д.
- Некачественное техническое обслуживание здания.
Чаще всего большинство проблем некачественного технического обслуживания возникает от недостатка профессиональных навыков и знаний. Это - либо результат недостатков в обучении, либо нехватка опыта. Необходимо, чтобы менеджер, ответственный за техническое обслуживание зданий, имел опыт работы с используемыми в здании материалами, конструкциями и т.д.
- Недостатки примененных строительных материалов.
Необходимо обратить внимание на следующие аспекты, связанные с проблемой строительных материалов:
- несмотря на то, что качество строительных материалов постоянно совершенствуется, в зданиях, построенных давно, качество отдельных материалов могло не контролироваться, в том числе, с точки зрения экологической, пожарной и радиационной безопасности;
- при строительстве и ремонтах здания могли быть использованы:
- строительные и отделочные материалы не по назначению, несоответствующие материалы в несоответствующих местах, в том числе для наружных работ могли быть использованы материалы, предназначенные только для внутренних помещений,
- несовместимые материалы, например, из меди и цинка в соприкасающихся строительных конструкциях. Вызываемые этим химические реакции приводят к быстрым повреждениям данных элементов здания.
Основные типы работ по техническому обслуживанию
Выделяют следующие четыре типа работ по техническому обслуживанию, ремонтам зданий:
(1) Цикличное техническое обслуживание. Сюда включают те типы работ по техническому обслуживанию зданий, которые носят регулярный характер, как, например, косметический ремонт помещений и фасада здания. Для такого типа технического обслуживания необходимо установить оптимальную частоту работ.
(2) Нециклическое обслуживание. Потребности подобного типа обслуживания (возникающего по складывающейся ситуации) определяют по результатам текущих обследований здания и помещений. Они также могут быть предусмотрены в условиях договора аренды.
(3) Планово-предупредительный ремонт (превентивное техническое обслуживание). Данная категория обслуживания производится регулярно с целью предотвратить разрушения здания. Частота проведения таких планово-предупредительных ремонтов, профилактических работ должна постоянно пересматриваться с тем, чтобы избежать излишних, неоправданных на данный период времени работ.
(4) Внеплановый или срочный ремонт. Такой ремонт необходим при произошедших непредвиденных повреждениях здания или его отдельных помещений. Внеплановые восстановительные работы могут потребовать от арендатора или собственника здания (за кем по договору аренды записана ответственность за ремонт в подобных ситуациях) больших материальных затрат. Кстати, именно поэтому актуальной при заключении договоров аренды является статья о страховании недвижимости от непредвиденных повреждений. Затраты на страхование, как правило, относят на счет арендатора.