Geum.ru

Учебный курс

Вид материалаУчебный курс

Содержание


5.4. Проекты и риски развития
Инвестиционный проект и проект развития
Подобный материал:
1   ...   16   17   18   19   20   21   22   23   ...   32

5.4. Проекты и риски развития



Потенциал развития чаще всего реализуют через механизмы инвестиционных проектов. В настоящее время по вопросам


Максимально возможный

потенциал развития -

наилучшее (без каких-либо

ограничений) использование

(0) Потенциал развития

с учетом ограничений

правового характера

(1)







Потенциал

развития

объекта

недвижимости








(2)

(3)

Потенциал развития

с учетом ограничений Потенциал развития с учетом

рыночного спроса на ресурсных ограничений -

результаты развития оценка осуществимости развития


Рис. 5.2. Последовательность сокращения оцениваемого потенциала

развития: от максимально возможной оценки (0) до оценки

с учетом реальной осуществимости развития (3).

инвестиционного проектирования известна обширная отечественная литература45. В этих материалах богатые отечественные традиции технико-экономического обоснования и строительного проектирования сочетаются с западными новациями тщательного финансового анализа, анализа рисков и бизнес-планирования, в частности, на базе известной концепции UNIDO по унификации оценок инвестиционных проектов. Так что вполне можно утверждать, что инвестиционное проектирование сложилось как самостоятельная и глубокая область теоретических знаний и профессиональной деятельности. Сегодня разработчик и консультант-аналитик в области инвестиционного проектирования - одна из наиболее востребованных специальностей на рынках недвижимости, инвестиций в развитие недвижимости, долгосрочного кредитования предприятий и т.д. Поэтому, используя, в том числе, и упомянутые выше литературные источники, мы сосредоточим внимание на основных понятиях и определениях инвестиционного проектирования, имеющих непосредственное отношение к проблемам и процессам развития недвижимости. Рассмотрим и прокомментируем их.


Инвестиционный проект и проект развития

Существует достаточно обширный ряд определений для проекта, проекта развития, инвестиционного проекта, которые объединяются идеями целенаправленных, комплексных действий по преобразованиям, развитию объекта. В их числе наиболее употребляемыми являются следующие определения:

«Проект – Project» - как понятие, носящее наиболее обобщающий характер. Это что-либо в принципе задумываемое или планируемое для реального осуществления, как, например, открыть новый бизнес, провести преобразование предприятия, осуществить выпуск нового типа продукции или услуг.

«Проект» - как некоторая развернутая (более многогранно и детально в сравнении с предшествующим кратким определением) система целей и задач, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, финансовых, материальных, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению. И все это объединяют под некоторым общим символом, титулом проекта.

«Проект – Design» - как понятие, которое чаще относят к строительству. Это может быть обширная по составу документация, включающая технико-экономическое обоснование (доклад или аванпроект), планы проектно-изыскательских работ, ситуационные планы стройплощадки, календарные планы производства работ, проекты производства и организации работ, сметы, техническую и рабочую документацию на строительство и пуско-наладочные работы, приемку объекта в эксплуатацию.

«Инвестиционный проект – Investment Project» – соотносит намеченные действия с вложениями финансовых и иных материальных средств в создание или развитие основных фондов, реальных активов предприятия, как, например: в строительство зданий, создание новых производств, расширение масштабов и эффективности (прибыльности) их использования. При этом результаты инвестиционного проекта, как правило, не связывают с изменениями статуса собственности. Результаты проекта, как и во всяком инвестировании, должны приносить прибыль в течение достаточно длительного времени, с необходимым превышением компенсируя понесенные затраты. Инвестиционный проект включает документально оформленную систему обоснований, исследований и решений (производственно-технологического, организационно-правового, финансово-экономического, экологического, социального и т.д. характера), определяющих цели, критерии и ограничения проекта. Сюда же включают планы и мероприятия, схемы соответствующих ресурсных затрат, способы, механизмы и процедуры, обеспечивающие эффективную реализацию и своевременную окупаемость проекта, получение прибыли.

«Проект развития недвижимости - Development» – план целенаправленного изменения объекта недвижимости, приводящего объект в качественно и количественно новое состояние. Как уже отмечалось выше, проект развития связывают с проведением значительных объемов строительных и иных работ на объекте или с материальными изменениями, приводящими к смене направления использования. Характерным признаком проекта развития, в сравнении с традиционными инвестиционными проектами, является немедленная реализация (чаще всего, продажа) результатов проекта. Компенсации понесенных затрат и прибыль застройщика как раз и обеспечиваются названной продажей результатов проекта в целом и сразу. Однако, в принципе, можно трактовать проект развития и как инвестиционный проект, длительность которого, жизненный цикл ограничены справа временем сделки по продаже результатов проекта, не совпадающим со сроком окончания строительства.

Примечания

1) Приведенный перечень определений проекта можно было бы расширить за счет включения в него инновационных и венчурных проектов. Их характерными признаками являются резко возрастающие, в сравнении с «традиционными» инвестиционными проектами, риски реализации и, соответственно, более высокая, доходность.

2) Для инновационных проектов (подразделяемых на инновационные проекты технологического и управленческого типа) эти риски возрастают в разы. То есть, возможные ущербы недополучения прибыли или даже попадания в ситуацию возможных временных убытков при введении запланированных инноваций гораздо более вероятны. В то же время, успех обещает более высокие прибыли. В остальном же инновационные проекты можно вполне трактовать как инвестиционные и проводить аналогичные исследования и оценки ожидаемых прибылей (но конечно, с учетом названных особенностей в более сложных соотношениях риск-доходность).

3) Для венчурных проектов, ориентированных на создание прорывных технологий, суперновых продуктов и услуг, риски возрастают на порядки. Очень высока вероятность полной неудачи проекта. Но исключительно высоки и возможные выигрыши. Здесь чаще оперируют с портфелями венчурных проектов, рассчитывая на получение некоторого высокого результата в среднем на множестве инициированных проектов. Определенные аналогии с инвестиционным проектированием можно проводить применительно к портфельным конструкциям венчурных проектов, например, определяя их как многоцелевой проект с вероятностными характеристиками достижения каждой из целей. В то же время, в управлении венчурными проектами возможно применение и принципиально иных подходов. Например, объектом риска и источником высокого дохода может стать фирма, созданная в период приближения данного венчурного проекта к возможному положительному результату. Котировка ее акций может пойти резко вверх в ожидании этого возможного успеха. Эта положительная дельта и может послужить ожидаемым результатом эффективного управления.

Используя приведенные определения проекта, синтезируем понятие управления проектом следующим образом.

«Управление проектом» - это

(а) управление ресурсами проекта (финансовыми, людскими, пространственными, материально-техническими, информационными и другими ресурсами)

(б) на протяжении всего жизненного цикла проекта

(с) с использованием современных методов и управленческих технологий (сетевое планирование и управление, логистика, принятие решений в условиях многокритериальности, экспертно-статистическое моделирование и др.)

(д) для достижения целей проекта и запланированных результатов по качеству, составу и объемам работ, объемам производства продукции и услуг, стоимостным затратам и срокам

(е) при соблюдении интересов каждого из участников проекта и

(ж) с учетом ограничений и меняющихся условий внешней среды управления проектом.


Объектами инвестиционных проектов могут быть как предприятия и фирмы в целом, так и отдельные технологические линии на производстве, отдельно строящиеся с коммерческими целями здания и сооружения.

Формы инвестирования в проект развития могут включать:
  • денежные средства (кредиты, валютные и ирные финансовые вложения в уставный капитал фирмы, бюджетная поддержка, ассигнования из различных фондов и др.),
  • основные фонды (в частности: здания и помещения, сооружения, технологическое оборудование),
  • нематериальные активы (как, например: лицензии, ноу-хау, товарные знаки, права пользования).

При этом государственное участие в инвестиционных проектах также предусматривает различные формы, в том числе, такие как:
  • прямое бюджетное финансирование (как долевое участие в затратах на проект, например, в объеме до 20-30% от проектной сметы),
  • включение в число участников или увеличение уже имеющейся доли в акционерном капитале фирмы, осуществляющей проект,
  • предоставление налоговых и иных льгот,
  • предоставление государственных гарантий при взятии фирмой кредита на проектное развитие.


Жизненный цикл проекта во времени можно более масштабно (в сравнении с ранее перечисленными этапами процесса развития) разделить на следующие три укрупненные фазы:

(1) концептуальную фазу, включающую замысел, инициирование, предварительная оценка инициативы и проекта,

(2) организационно-проектную фазу, включающую проектные работы и сметные расчеты, приобретения, контракты, получение разрешений,

(3) строительную фазу, включающую реализацию проекта и распоряжение результатами развития.

В литературе по управлению проектами46 можно найти интересные сравнительные данные о средних продолжительностях и затратах по фазам жизненного цикла инвестиционных проектов для различных типов объектов развития, см., иллюстрации этих данных ниже в табл. 5.2. и на рис. 5.3.
  1. Характерным в представленной информации является, с одной стороны, превалирующая (в смысле затрат финансовых средств и времени) роль строительной фазы. И, с другой стороны, впечатляют ощутимые

Табл. 5.2. Продолжительность фаз проектного развития.




Вид Продолжительность фаз [годы]

строительства

Концептуальная Организационно- Строительная

фаза проектная фаза фаза




Крупные здания

(офисы) 1.0-7.0 1.0–3.0 1.5–2.5

(жилые здания) 1.0-4.0 1.0-3.0 1.0-4.0


Лечебные

учреждения 1.0-5.0 0.5-4.0 0.5-5.0


Учебные

заведения 1.0-4.0 0.5-3.0 0.5-5.0


Малые офисы 0.5-3.0 0.5-2.0 0.5-1.5


Коммунальные

объекты 1.0-4.0 0.5-3.0 0.5-2.5


Дороги 1.5-10.0 1.0-4.0 0.5-2.5