Учебный курс

Вид материала

Учебный курс

Содержание Табл. 5.1. Последовательность и содержание этапов развития в разрезе аспекты аспекты аспекты Застройщик (девелопер) Властные органы Финансовые институты Строительные, генподрядные и подрядные организации Профессиональные консультанты, советники Объекты воздействия (Objectors) Измерение потенциала развития

Подобный материал:

• Лицензионный учебный курс повышения квалификации мастер современного бизнеса презентация, 86.43kb.
• Программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 327.58kb.
• Программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 189.37kb.
• Клейменов Иван Михайлович учебный курс, 2210.32kb.
• Рабочая программа курса «Информатика и информационно-коммуникационные технологии» общеобразовательный, 476.32kb.
• Учебный курс iata/uftaa «Курс по расчету тарифов и оформлению билетов с использованием, 104.13kb.
• Рабочий учебный план 2011 / 2012 учебный год Для набора 2011г. 1-й курс, 222.14kb.
• Учебный курс так, чтобы дать ответы на ключевые, самые злободневные вопросы о том,, 290.23kb.
• Курс: мд 10-1 Учебный график на 2011 2012 учебный год Наименование дисциплин, 337.24kb.
• Путеров Виталий Михайлович с. Аликово 2008 г пояснительная записка, 191.55kb.

Табл. 5.1. Последовательность и содержание этапов развития в разрезе

вещных, правовых и экономических аспектов.

Вещные Правовые Экономические

аспекты аспекты аспекты

1. Инициатива (понимание инициаторами необходимости

развития положительного решения всех трех аспектов)


2. Оценка Осущест- Оценка Экспресс-оценка

инициативы вимость правовых стоимости и

и проекта проекта характе- эффективности

(предварительная) (физи- ристик проекта.

ческая). проекта.


3. Приобретения Патенты, Права на Выбор финансовых

лицензии, земельный схем, определение

ноу-хау. участок и кредиторов.

объект

развития.


4. Проектирование, Техническая - Сметно-финансовые

разработка сметы и рабочая расчеты,

проектная соотнесение

документация. с данными п.2 и

корректировки.


5. Получение - Плановые -

разрешений разрешения, в

т.ч. на объекты

особого

регулирования.


6. Согласование - Заключение -

обязательств договоров

со всеми

участниками.


7. Реализация Обеспечение - Соблюдение

проекта развития сроков и сметы,

(строительство) качества экономия затрат.

работ.


8. Распоряжение - Выбор Возврат кредитов,

результатами правовой платежи

развития формы участникам,

распоряжения. обеспечение

прибыли.

2. Застройщик (девелопер)
   

Физическое или юридическое лицо, взявшее на себя ответственность за качественную подготовку, организацию финансирования и исполнение проекта развития. Мы уже подчеркивали, что девелопер - это самостоятельная, весьма сложная, требующая разнообразных знаний, но и достаточно прибыльная профессия, поскольку названная ответственность вознаграждается в соответствии с показателями эффективности развития. При этом, если девелопер был инициатором развития, брал кредиты на разработку и осуществление проекта, отвечал за взаиморасчеты с участниками развития, то его рентабельность, в конечном счете, определяется после заключительной фазы развития - распоряжения результатами развития. В этом состоит сущность бизнеса девелопера.

2. Властные органы
   

Это, как правило, органы местной власти, которые специализируются на регулировании отношений с собственниками в части развития недвижимости с учетом интересов и позиций государства и общества. В основе их деятельности планово-разрешительный принцип, установление процедур и правил, государственные и региональные нормы и стандарты. Это весьма разветвленная структура комиссий и комитетов (плановых, архитектурных, строительных и т.д.), общее число согласований с которыми может превышать десяток. Причем такие масштабы разрешений и согласований имеют место не только в отечественных условиях.

К этой же категории участников - властных органов можно отнести арбитражные и апелляционные структуры, решающие спорные вопросы развития. Западная практика особо тщательно прорабатывает апелляционные схемы для ситуаций получения (или неполучения) плановых разрешений на развитие объекта недвижимости.

2. Финансовые институты
   

В схемах, обеспечивающих финансирование развития (конечно, наряду с использованием собственных средств инициаторов развития), могут принимать участие разнообразные кредитующие организации. Среди них: банки, мощные инвестиционные фонды (например, типа негосударственных страховых и пенсионных фондов – как это практикуется на Западе), финансово-промышленные группы и специальные инвестиционные фонды (в условиях России). Кроме того, кредитующие организации при финансировании развития, как правило, объединяют свои усилия со страховыми компаниями.

2. Строительные, генподрядные и подрядные организации
   

Организации этого типа (Contractors, Subcontractors) реализуют конкретную строительную часть проекта, монтаж, пуско-наладочные работы. Отметим, что в других типах проектов развития это могут быть организации лесохозяйственного, водохозяйственного и иного отраслевого профиля деятельности. В крупных проектах развития количество подрядных организаций, участвующих в программе строительства, может достигать десятков. В числе этих участников: проектные организации, выполняющие проектно-изыскательские работы, выпускающие техническую и рабочую документацию, проекты организации строительства и производства работ, сметно-финансовые расчеты.

2. Профессиональные консультанты, советники
   

В их числе множество так называемых профессиональных участников рынка недвижимости и услуг по развитию. Среди таковых: консультанты по планированию и экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налогам и бухучету, специалисты в области инжиниринга и права, маркетологи, менеджеры по проектам, геодезисты, археологи и многие другие. Все они на различных этапах развития и в различной мере содействуют решению отдельных вопросов проекта развития, выходящих за рамки профессиональной компетенции девелопера (застройщика) или приглашенного им управляющего проектом развития.

2. Объекты воздействия (Objectors)
   

Это особенный тип участников развития – оппоненты - те, на кого, в той или иной мере, влияют результаты развития. Такое влияние, взаимодействие может быть непосредственным (например, это может относиться к окружающим объект развития физическим и юридическим лицам), так и опосредованным (например, через общественное мнение). Объекты воздействия могут повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты развития. В числе таких участников: соседние собственники как прямые объекты будущего воздействия результатов развития, общественные организации типа защитников окружающей среды, общества национального наследия и охраны памятников.

При всех возможных сочетаниях и перераспределениях ролей и влияния участников процесса развития неизменной является интегрирующая, сквозная по всем этапам развития роль девелопера. При всех особенностях привлечения к сотрудничеству консультантов и проектно-строительных организаций стабильно актуальными будут для девелопера проблемы организации эффективных взаимодействий с такими участниками, как:

• финансовые институты, кредитующие развитие,
  
• местные органы власти, разрешающие развитие,
  
• объекты воздействия, радикально влияющие на темпы, а, возможно, и на результаты развития.
  

5.3. Потенциал развития


Место и роль потенциала развития

Потенциал развития объекта недвижимости как комплекс пока еще нереализованных возможностей объекта в коммерческом, социальном или ином плане является:

• показателем существования некоторого лучшего состояния объекта, более эффективного владения и использования объекта недвижимости, показателем меры удаленности от этого лучшего состояния и использования,
  
• аргументом для поиска улучшений, формирования целей и задач собственника по более эффективному владению и использованию данного объекта,
  
• важнейшим признаком существования эффективного управления при переводе объекта в названное лучшее состояние и посылом к поиску такого управления.
  

Отсутствие потенциала развития объекта недвижимости (отсутствие в принципе или неумение понять наличие потенциала, характер его направленности и меру) практически является синонимом отсутствия возможностей улучшений, оптимистической перспективы. Любое, самое совершенное управление, при отсутствии потенциала развития в состоянии лишь сохранить на определенное время достигнутый уровень качества объекта. Возможные улучшения будут связаны с более интенсивным использованием внутренних ресурсов объекта. И, в конце концов, по исчерпании таких ресурсов объект будет постепенно деградировать.

Часто потенциал развития (упрощенно говоря, что еще, более эффективное на данном земельном участке можно построить или модернизировать из того, что уже на нем есть) полезно рассматривать в сочетании с потенциалом использования объекта недвижимости. Например, что еще из уже существующего, временно излишнего можно, ничего не перестраивая, сдать в аренду или использовать иным прибыльным образом.

Для частного собственника потенциал развития недвижимости в сочетании с потенциалом ее использования может служить надежным резервом в следующих ситуациях:

• при благополучном положении дел – как буфер, помогающий демпфировать незначительные неблагоприятные колебания показателей бизнеса и наращивать прибыльные направления деятельности (причем, с учетом капиталоемкости мероприятий, сначала за счет неиспользуемых резервов, и затем, реализуя потенциал развития, через целевые проекты развития),
  
• при более острых, кризисных ситуациях – как один из немногих ресурсов, на базе которых возможно разработать и реализовать инвестиционный проект по оздоровлению бизнеса, выводу из предбанкротного состояния. При этом наличие достаточного потенциала развития указывает на наличие принципиальных возможностей преодоления кризиса.
  

Для государственного и муниципального собственников понятие потенциала развития и его реализации может быть положено в основу концепции эффективного управления собственностью. Той самой собственностью, за которую они ответственны перед обществом, и, в то же время, с помощью эффективного использования которой они должны пополнять государственный и муниципальный бюджеты. При таком подходе наглядно проявляется следующая альтернатива:

(*) есть потенциал развития – есть возможности принципиального улучшения качества управления объектами недвижимости, есть перспективы стабильного пополнения бюджета, а, главное, есть база для решения стратегических задач государственного и муниципального управления: повышения качества жизни общества, создания благоприятной среды жизнедеятельности и т.д.,

(**) нет потенциала развития – все возможности будут связаны только с улучшениями использования управляемых объектов недвижимости.

Понятие потенциала развития может также играть весьма конструктивную преобразующую роль по отношению к различным конкретным типам муниципальной недвижимости, как, например:

• городские пустыри и свалки, участки, освобождаемые от ветхих строений и сооружений, резервные территории, незастроенные городские и пригородные земельные участки,
  
• участки с объектами незавершенного строительства (и это - одна из актуальных проблем эффективного управления развитием городского имущественного комплекса),
  
• перестраиваемые, модернизируемые и конверсируемые по итогам различных этапов приватизации, санаций и банкротств объекты: акционерные общества с участием городского собственника, муниципальные унитарные предприятия и организации.
  

Для администрации при наличии таких объектов их потенциал развития является наиболее ясным и конкретно адресным при разработке планов улучшения качества жизни населения, окружающей среды, благоустройства территорий и, наконец, как доказательный аргумент при построении новой или совершенствовании действующей системы эффективного управления государственной и муниципальной собственностью (недвижимостью).

Измерение потенциала развития

Задача измерения потенциала развития, очевидно, является одной из ключевых. Вслед за пониманием наличия потенциала развития, наличия перспектив роста необходимо оценить, измерить этот потенциал и перспективы его реализации. Определение меры и направлений возможных улучшений являются необходимым условием для выработки стратегии и тактики эффективного управления недвижимостью.

Применительно к объектам недвижимости типа зданий и сооружений, свободных земельных участков, участков и объектов, возможных или предназначенных для улучшений задача измерения потенциала развития включает следующие компоненты:

(1) анализ правовой среды, градостроительного назначения территории, земельного участка и объекта (если в градостроительных документах есть информация непосредственно для данного объекта недвижимости),

(2) анализ экономической среды, исследование секторов рынка недвижимости, в рамках которых возможно развитие деятельности и использование рассматриваемого объекта,

(3) анализ располагаемых ресурсов, оценка реальной осуществимости развития по всем аспектам реализации: правовой, физической (производственно-технологической и т.п.), организационной и финансовой.

Рассмотрим каждый из названных компонентов.

(1) Анализ правовой среды, градостроительного назначения объекта

Первоначально изучается предыстория объекта: основные этапы его формирования и регистрации, предшествующие изменения и реализованные проекты развития, имевшие место отказы в плановых (строительных) разрешениях, возникавшие чрезвычайные ситуации, предоставляемые льготы, наложенные сервитуты и иные ограничения.

По материалам генерального плана данной территории, города, микрорайона изучается градостроительное назначение объекта и его окружения. Изучается структура местного зонирования (например, в жилой зоне не будет разрешено развитие индустриального объекта). Анализируются возможные изменения в плановой политике, в решениях генерального плана, в зонировании.

Следует обратить внимание на то, что подобная аналитическая оценка может быть логично увязана с известным принципом наилучшего использования объекта - наилучшего из всех разрешенных направлений и с учетом всех ограничений в соответствии с выявленными нормами и положениями градостроительного регулирования применительно к данному объекту недвижимости.

В то же время, следует иметь в виду, что градостроительные положения, в свою очередь, не являются догмой и подвержены возможным корректировкам, в том числе в связи с выявленным потенциалом развития территории в целом и рассматриваемых объектов, в частности.

Таким образом, сутью первого шага в оценке (измерении) потенциала развития является тщательный анализ и учет норм и положений правовой среды, градостроительного регулирования, муниципальной плановой политики применительно к данному объекту развития и окружающей его территории.

(2) Исследование соответствующего сектора рынка недвижимости

Этот шаг измерения потенциала связан с исследованиями спроса на предполагаемые результаты развития, то есть, будет ли востребовано то, что может быть реализовано на базе данного объекта недвижимости. Здесь закладывается основа для ответа на главный экономический вопрос – эффективность возможных проектов и оценивается главный аргумент - мотивация девелопера. Имеется в виду количественное обоснование размеров, динамики и условий получения будущих прибылей, финансово-экономической и иной измеримой эффективности, достигаемой девелопером и другими участниками проекта в результате реализации проектов развития.

Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о некотором множестве проектов, так как улучшения объекта, использование имеющегося потенциала, в общем случае, возможно по многим направлениям.

Примечание

Существующий потенциал улучшений и наличие соответствующего спроса социальной направленности в результате развития данного объекта недвижимости отнесем к другому, не рассматриваемому в данном случае кругу вопросов. При этом заметим, что финансово-экономическая эффективность и там играет важнейшую роль. Так, например, критерием эффективности для неприбыльных объектов социального назначения будет не максимизация ожидаемой прибыли, а минимизация затрат на реализацию проекта.


Анализ рынка на предмет будущего спроса на результаты развития многогранен, означая, например, оценку реально достижимой доли (процентов) сдаваемых площадей строящегося офисного здания, торговых модулей супермаркета, квартир доходного дома и помещений прочих многопользовательских объектов, предназначенных для коммерческой аренды. Сюда же следует отнести оценку ожидаемых ставок аренды, рисков и показателей доходности, то есть, всего, что затем позволит количественно оценить рентабельность и иные экономические показатели проектов. И чем точнее удается оценить ожидаемый спрос и экономические параметры рынка недвижимости, тем надежнее на последующих этапах оценка прибыльности проектов и в целом потенциала развития.

(3) Анализ располагаемых ресурсов - оценка осуществимости проекта развития.

Данный компонент логично продолжает измерения предыдущего этапа и непосредственно связан с количественными расчетами – с количественной оценкой ожидаемой прибыли осуществляемого проекта развития. При этом в расчеты добавляются вариантные оценки возможностей в части привлечения ресурсов – собственных и заемных. Здесь используется широкая гамма моделей и методов оценок финансово-экономической эффективности проектов.

Так, для краткосрочных проектов и проектов, предназначенных к реализации сразу же по окончании строительства достаточными могут быть экспресс-методы на базе статических моделей баланса затрат и результатов (использующих алгоритмы капитализации прибыли и табличные средства Excel). Для более сложных и продолжительных во времени проектов развития, в том числе, когда результат развития остается у заказчика как приносящая доход недвижимость, необходимо применять более сложные динамические модели, например, Discount Cash Flow – DCF. Для расчетов используют современные программно-технические комплексы типа уже упоминаемых CAMFAR, ТЭО-Инвест и др.⁴⁴.

К настоящему времени специалистами выработан ряд рекомендаций по пункту (3), помогающих более глубоко и разносторонне оценивать осуществимость проекта развития. В их числе следующие:

• начинать с более тщательного исследования затрат и введения в модель детальных данных о расходах, и только затем - о доходах; следует заранее обратить внимание на исследование таких традиционно сильных факторов влияния на расчетную эффективность проекта, как условия предоставленных кредитов, показатели доходности,
  
• искать возможности поэтапного достижения результатов развития, т.е. ввода объектов в эксплуатацию очередями, когда получение доходов возможно организовать еще до полного завершения проекта развития,
  
• искать возможности авансовых предоплат результатов проекта типа фьючерсной продажи объекта или прав аренды до завершения проекта развития (строительства предназначенных для арендного бизнеса офисных зданий, супермаркетов и т.д.),
  
• проверить, с одной стороны, возможности получения налоговых льгот и иных форм финансовой поддержки государственных и муниципальных структур и, с другой стороны, возможности возникновения ограничений и обременений в использовании и развитии объекта,
  
• необходимыми являются многовариантные аналитические расчеты на модели проекта развития, включая:
  
  • анализ динамики критериев эффективности и выявление наиболее значимых факторов влияния в различных сценариях развития,
    
  • анализ рисков, в частности, исследование чувствительности критериев эффективности проекта относительно наиболее важных варьируемых входных параметров.
    

На рис. 5.2 приведена графическая интерпретация трех упомянутых компонентов измерения потенциала развития как определенной последовательности накладываемых ограничений (сокращающих возможности развития) на некоторую исходную схему (0) как оценку максимально возможного потенциала развития, когда оно вообще не стеснено какими-либо ограничениями.

Таким образом:

(1) Первый компонент (установление соответствия правовым нормам и положениям градостроительного регулирования) определяет первое уменьшение потенциала развития, главным образом, в части возможных направлений развития объекта недвижимости. Это уменьшение вызвано наличием факторов нормативного, правового характера регулирования развития.

(2) Второй компонент (оценка рыночной конъюнктуры) определяет следующее, второе уменьшение потенциала развития. Здесь определяются рациональные масштабы развития уже внутри суженных первым, правовым компонентом рамок возможного развития объекта недвижимости. Новые масштабы развития, ограничиваемые теперь уже параметрами рыночного спроса, будут, как правило, меньше максимально возможного из разрешенных первым компонентом масштабов развития.

(3) Третий компонент (оценка осуществимости проекта развития) определяет последующее, третье сокращение потенциала возможного развития объекта недвижимости. Это сокращение продиктовано реальными ресурсными возможностями субъектов развития: собственника и застройщика вместе с привлекаемыми соинвесторами и другими участниками. Здесь на первом месте стоят ограничения материального, ресурсного характера, показатели финансово-экономической эффективности.

Примечание

Обратим внимание на принципиально возможную ситуацию, когда, например, интегральные возможности субъектов развития (третий компонент) превышают потенциал развития, ограничиваемый рыночным спросом. Это будет означать, что третье сужение между зонами, обозначенными на рис. 5.2 символами (2) и (3), будет отсутствовать. Подобные же изменения с исчезновением соответствующего поля сужения будут в ситуации, когда, например, рыночный спрос не лимитирует параметры развития объекта недвижимости, разрешенные градостроительными планами. В этом случае на рис. 5.2 будет отсутствовать второе сужение – между зонами, обозначенными символами (1) и (2) или они поменяются местами.