Geum.ru

Учебный курс

Вид материалаУчебный курс

Содержание


Примечание (из британской практики) о сроке давности
5.2. Этапы и участники процесса развития недвижимости
Этапы процесса развития
Участники процесса развития
1) Собственник объекта развития
Подобный материал:
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   ...   32
Структуры - требующие - не требующие

органов власти, разрешения разрешения

ответственные

за разработку

(государственных)

норм и правил

разделения работ

и изменений

направления

использования

на требующие Производство Изменение направлений

и не требующие работ на объекте использования объекта

разрешений

Виды развития



Объекты недвижимости


Рис. 5.1. Развитие объекта недвижимости.

Определение развития и логика регулирования.


(1) Воздействия собственника на общество (Externalities)

Развитие собственником принадлежащих ему объектов недвижимости, безусловно, воздействует, отражается на смежных собственниках, на обществе в целом. Такое воздействие обозначают англоязычными терминами Externalities или Neighborhood Effects (буквально как «воздействие вовне, эффект соседа»).

Примеры
  • собственник сносит свое здание и строит более высокое, которое лишает соседа дневного света,
  • собственник торговой лавки переоборудует ее в кафе - соседи могут страдать от шума посетителей, дыма, мусора (как естественное следствие работы кафе),
  • собственник может пожелать снести или перестроить принадлежащее ему историческое здание, являющееся объектом национального культурного наследия,
  • владелец перепрофилирует производство на предприятии вопреки действующим экологическим нормам,
  • в качестве примера из отечественной практики можно назвать нецелевое использование объектов недвижимости, в частности, жилых помещений.



Британское (и, очевидно, любое иное - цивилизованное) градостроительное регулирование для того, чтобы защитить общество от вредных воздействий со стороны собственника (Externalities), как уже упоминалось, предусматривает процедуры получения собственником плановых разрешений (Planning Permission) у властных структур на важнейшие виды работ и изменений в направлениях использования принадлежащих им объектов недвижимости. И это производится именно для того, чтобы предупредить возможные вредные последствия планируемого развития.


(2) Принуждение со стороны общества (Enforcement)

Понятно, что властные структуры могут и должны в рамках законодательства воздействовать на нарушителей планового порядка. Такая ситуация может иметь место, например, при строительстве зданий или изменениях в их использовании, произведенных собственником без планового разрешения, причем именно тогда, когда в плановом разрешении было отказано.

Механизмы принуждения (Enforcement) разрешают властным органам потребовать от собственника одно из двух:
  • внести устраивающие собственника и общество корректировки в произведенные работы,
  • привести объект в исходное состояние.

Примечание (из британской практики) о сроке давности

Здания, построенные или реконструированные без планового разрешения, но которые простояли более 10 лет без протестов со стороны общественности и требований местных органов власти о принудительных изменениях, считаются удовлетворяющими нормативным требованиям градостроительного регулирования.

В дополнение к приведенным воздействиям на собственника к нему могут быть применены санкции административного характера, например, в форме штрафов, налагаемых на нарушителей.


(3) Улучшения, произошедшие в результате воздействий

на собственника со стороны общества (Betterment)

Собственник может получить вполне определенную экономическую выгоду в результате некоторых градостроительных проектов и решений, реализованных за счет общества, за счет бюджетных средств. Другими словами, собственник может иметь эффект не зависящего от него увеличения стоимости его собственности, как, например, в следующих случаях:
  • проведение в данной местности автодороги сделало землю данного собственника более привлекательной с точки зрения развития сельскохозяйственного производства или дачного строительства,
  • получение планового разрешения на производство преобразований объекта могло повысить стоимость объекта еще до производства предполагаемых работ на объекте,
  • в отечественных условиях можно привести пример не зависящего от собственника увеличения стоимости жилья на 10-15% при появлении в ближайшем окружении его дома станции метрополитена.

Такое увеличение стоимости объекта обозначают англоязычным термином Betterment (буквально - «улучшение»). Важно то, что оно произошло не в результате финансовых вложений или роста эффективности и мастерства использования объекта недвижимости со стороны собственника или его менеджмента, но в результате реализованной практически без его усилий общественной активности. На это явление уже давно обращено внимание в западной практике регулирования развития недвижимости. Возникает вполне закономерный вопрос: должен ли собственник возместить хотя бы определенную часть такого повышения стоимости обществу? Вариантами решения проблемы может быть возврат части эффекта от полученных им улучшений, например, следующими способами:
  • Налог на увеличение стоимости капитала (Capital Gain Tax). Это может быть налог государственного уровня. Налогом облагаются выгоды собственника от произведенных обществом капиталовложений, когда стоимость всех видов имущества (как на недвижимость, так и на имущество других типов, как, например, акции) выросла не в связи с инвестициями собственника. В качестве компромисса подобный налог можно взимать только тогда, когда собственность продается.
  • Плановые улучшения (Planning Gains) – выгоды, получаемые от локальных решений в области градостроительного планирования. Это может быть налог местного уровня. Например, местные власти проводят работы по расширению дороги. Они могут заранее потребовать возмещения части затрат от собственников, которые, непосредственно примыкая к дороге, улучшат качество своего владения.

Пример

Девелоперы проекта перестройки Лондонских Доков (London Dockland) должны были вложить дополнительные средства на прокладку линии метро в зону строительства современного офисного центра Лондонских Доков.

Заметим, что в отечественных условиях практика применения подобного механизма известна как определенная «нагрузка» на застройщика или собственника с обязательствами провести работы по решению конкретных городских проблем типа благоустройства прилегающей территории, ремонта и содержания дорог и тротуаров.


(4) Компенсации со стороны общества при ущемлении интересов

собственника (Compensation).

Это категория касается отношений между обществом и собственником при воздействиях общества на собственника, противоположных ранее рассмотренной категории улучшений типа Betterment. Имеются в виду выплаты компенсаций собственнику со стороны общества при неблагоприятных воздействиях на его недвижимость после действий, предпринятых в интересах общества.

Примеры

(*) Местные власти отменили выданное ими собственнику плановое разрешение или заставили провести несогласованные в установленном порядке изменения работ, например, перенести здание. Так, при принудительном закрытии много лет ранее построенной фабрики (в связи с новой градостроительной политикой по развитию жилищного строительства на близлежащей территории) собственнику фабрики должна быть выплачена компенсация.

(**) Активность при решении публичных проблем сопровождается непреднамеренным нанесением ущерба собственности. Например, строительство скоростной железной дороги Лондон – Дувр сделало непригодными для комфортного проживания дома, расположенные вдоль построенной дороги.

(***) Власти принудительно приобретают недвижимость у собственника под снос, например, для обеспечения строительства общественных дорог или нового терминала аэропорта.

Как вариант (или обязательная норма) может быть предусмотрена компенсация в виде предоставления собственнику возможностей, адекватных ранее располагаемым показателям бизнеса и/или уровню качества проживания. Детальные расчеты компенсаций, включая методические принципы и технические процедуры, должны регулироваться нормативными правовыми документами. При этом основной компенсационный принцип является следующим: подвергшийся неблагоприятному воздействию собственник должен быть компенсирован так, чтобы ему в результате общественных действий не стало хуже, чем прежде.

Заметим, что аналогичная норма справедливой компенсации заложена и в Конституции Российской Федерации (см.: статья 35, пункт 3). Однако, эта норма пока еще не получила детального раскрытия в других конкретизирующих ее кодексах и законах (как, например, в Земельном и Градостроительном кодексах РФ) и, соответственно, не имеет опыта массовых практических применений.

Оценка собственности и ущерба должна рассчитывается, исходя из рыночных оценок стоимости. Оценка должна проводиться с соблюдением интересов, как общества, так и собственника, чтобы определить, в конце концов, согласованную оценку. Если согласие сторон не достигается, то участники могут апеллировать в судебные органы.

Примечание

В Великобритании апелляционные функции выполняет специальный суд - Земельный трибунал (Land Tribunal). Полезно при этом обратить внимание на мотивацию компенсационных выплат. Так, согласно британскому законодательству компенсации выплачиваются за следующее:
  • изъятие земельного участка,
  • неблагоприятные эффекты от соседних земель, вызванные действиями собственника этих соседних земель, в частности, государственного или муниципального собственника,
  • причиненные неудобства (Disturbances) – затраты, связанные с вынужденным перемещением бизнеса или жилья в новое место.


Важно подчеркнуть, что при определенных обстоятельствах собственник может потребовать от государственных или муниципальных органов выкупить его имущество и получить в результате такую же компенсацию, как будто бы это имущество принудительно выкупается обществом для общественных целей.

Подобная ситуация может возникнуть, когда, например:
  • собственнику в плановом разрешении на развитие объекта недвижимости было отказано, а объект действительно потерял потребительскую ценность и не может приносить прежнюю выгоду или предоставлять нормальный уровень комфортного проживания,
  • собственность реально пострадала в результате реализации целей общественного развития, но при этом каких-либо компенсационных процедур предпринято не было.


В заключение раздела следует обратить особое внимание на высокую значимость и роль в справедливом урегулировании отношений собственника и общества апелляционных органов.


5.2. Этапы и участники процесса развития недвижимости


Процесс развития недвижимости имеет ряд характерных, присущих именно недвижимости этапов. Эти особенности позволяют выделить развитие из общего ряда активностей, связанных с проектной организацией работ, в том числе, таких как управление проектами (Project Management), а управление развитием как специализированный сектор бизнеса недвижимости – Development и область профессиональной деятельности. В отечественной нормативной литературе застройщик (Developer) определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию и т.д. объектов капитального строительства. Функции застройщика в российской практике выполняют (как правило, на фоне своих основных функций) крупная строительная компания, инвестор или финансовый институт42.

Рассмотрим структуру и содержание основных этапов развития, а также характер деятельности на них участников этого процесса.


Этапы процесса развития

Процессы развития обрамляют два характерных этапа: инициирование и распоряжение результатами проекта развития. Внутреннюю же структуризацию процессов развития можно проводить с различной детализацией. Так, в наиболее детализированных работах манчестерской школы называют 14 этапов. В их числе: идентификация идеи (инициирование развития), анализ рынка, исследование земельного участка, анализ осуществимости, формирование команды, разработка схемы финансирования, получение разрешений, приобретение прав на земельный участок, проектирование, проведение тендеров среди потенциальных подрядных организаций (так называемый контрактинг), строительство, маркетинг и сдача в аренду, распоряжение результатами проекта развития. Одни из названных этапов следуют друг за другом. Другие протекают в параллель всему процессу развития, как, например маркетинг и сдача в аренду. Примечательным для манчестерских исследований является выделение и ранжирование приоритетных, с позиций успешного развития, этапов. Этот список выглядит следующим образом: сдача в аренду, анализ рынка, анализ осуществимости, проектирование, идентификация идеи, получение разрешений и формирование команды. В классических работах по девелопменту указано на восемь основных этапов развития. В их числе: инициирование развития, оценка инициативы и проекта развития, приобретения, проектирование, получение разрешений, заключение договоров, строительство, распоряжение результатами проекта развития. Названный состав этапов с различными вариациями интегрируют в себе все выше упомянутые этапы более детализированного представления процесса развития43.

Рассмотрим содержание основных этапов развития. При этом в соответствующих случаях будем обращать внимание на три аспекта характеристик развития:

(а) вещный аспект (включая производственно-технологические, функциональные, строительные и т.п. характеристики),

(б) правовой аспект (правовые отношения, титул собственности, плановые разрешения и другие правовые характеристики),

(в) экономический аспект (схемы финансирования, финансово-экономическая эффективность развития).


(1) Инициатива развития

Можно указать два принципиальных варианта исходного состояния при появлении инициатив:
  • инициатор – предприимчивый девелопер ищет объект недвижимости для реализации выявленных из общей конъюнктуры перспективных и прибыльных идей развития. Это может быть, например, продиктованное потребностями рынка производство новой продукции или услуг, использование ситуации возникшего дефицита высококлассных офисных площадей, появление новейших технологий, к которым девелопер имеет доступ, опыт девелопера в успешном проведении организационно-правовых преобразований, реализации схем финансового оздоровления и повышения эффективности производства продукции и услуг,
  • инициатива исходит со стороны собственника объекта, когда, например, состояние объекта недвижимости требует принципиальных изменений, (расширения, модернизации, конверсии). Собственник ищет того предприимчивого девелопера, кто реализует необходимый проект развития. Это могут быть, в частности, ситуации предбанкротного или постприватизационного кризисного состояния, падения рентабельности и необходимости обновления производства, острой необходимости в проведении реставрационных работ на объекте-памятнике.

При этом в обоих вариантах у инициаторов существует понимание того, что развитие актуально не только само по себе, а связано с решением обширного комплекса проблем организационно-правового, экономического, производственно-технологического и т.д. характера.


(2) Предварительная оценка инициативы и проекта развития

(а) Вещный аспект: производится оценка физической осуществимости проекта: по пространственным параметрам объекта недвижимости, состоянию производственной базы и производственной инфраструктуры, технологическим параметрам основной деятельности и др.

(б) Правовой аспект: дается правовая оценка проекта развития: выявляются проблемы получения планового разрешения, наличия сервитутов и иных обременений и ограничений, прикладные правовые проблемы взаимоотношений с местными органами власти, в том числе в различных областях инфраструктурного обеспечения (транспорт, энергетика и др.).

(в) Экономический аспект: проведение экспресс-оценки затрат на развитие и их приемлемости с точки зрения соответствия целям развития (экономическим и/или социальным), получения необходимых объемов финансирования, ожидаемой доходности и т.д.


(3) Приобретения

Под этим понимается приобретение (покупка, получение прав, согласование схем взаимодействий) всех необходимых для проекта компонентов вещного, правового и экономического характера, в том числе:

(а) приобретение недостающих для осуществимости проекта производственно-технологических компонентов, как, например, приобретение необходимых патентов и лицензий, Know-How;

(б) приобретение (подтверждение или проверка) прав на объект развития, земельный участок. Этот вопрос особо актуален, когда субъект развития - девелопер не является собственником объекта или прямым агентом собственника. В частности, это может быть приобретение прав собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, на котором будет осуществлена застройка, на объект незавершенного строительства, который будет достроен или преобразован девелопером;

(в) обеспечение схем финансирования, например, с использованием механизмов краткосрочных или долгосрочных кредитов, ипотеки, взаимодействий с несколькими инвестирующими структурами.


(4) Проектирование и разработка сметы затрат

Этот этап включает два из трех рассматриваемых аспекта: вещный и экономический. Правовой аспект, в силу его специфической значимости на этой стадии развития, выделен в самостоятельные, параллельно протекающие этапы (5) и (6), см., ниже. Итак:

(а) Вещный аспект: разрабатываются строительный проект, техническая и рабочая проектная документация, проекты производства и организации работ на объекте. Заметим, что все это, в свою очередь, является сложным развивающимся и многократно повторяющимся процессом - по мере детализации поставленной задачи и осуществления строительных работ на объекте развития.

(в) Экономический аспект: сметные расчеты производятся, в зависимости от масштаба проекта и информационной обеспеченности, последовательно и многократно, начиная с укрупненных сметно-финансовых расчетов. В дальнейшем стоимостные оценки детализируются, особенно после получения планового разрешения на развитие объекта. Сметные расчеты соотносятся с оценками финансово-экономической эффективности проекта. Для неприбыльных проектов развития всякий раз проверяются возможности обеспечить минимальные сметные затраты.


(5) Получение разрешений на осуществление проекта

Этот этап (правового содержания) развития выделен в соответствии с его исключительной значимостью. Так, практически вся судьба проекта определяется принципиальным решением властных органов о выдаче или невыдаче планового (строительного) разрешения на развитие данного объекта в данных условиях. Наличие планового разрешения может изначально существенным образом увеличить оценочную стоимость земельного участка.

В свою очередь, получение планового разрешения может повлечь за собой необходимость проведения дополнительных, не предусмотренных конкретным проектом развития работ по благоустройству, решению других муниципальных проблем (вспомним так называемый налог на улучшения Planning Gains).

Особые регулирование и разрешения могут сопровождать процессы развития специальных объектов, например, типа объектов-памятников истории, архитектуры и культуры или объектов, связанных с перекрытиями или переносами дорог и других объектов инфраструктуры, объектов, компетенция регулирования развития которых принадлежит более высоким, чем местные, уровням власти.


(6) Обязательства

Здесь имеется в виду создание системы договорных обязательств между всеми участниками развития. Система договорных обязательств является своеобразным организационно-правовым венцом этапа проектирования (4), открывая путь для материального воплощения проекта. Договорные обязательства должны быть зафиксированы по всем основным позициям, связанным с осуществлением проекта развития, в том числе: по земле, финансам, трудовым и материальным ресурсам, поставкам и т.д.

Только после подписания всех договоров целесообразно приступать к расходованию средств на развитие. Кроме того, начало работ предваряют тщательно продуманными согласованиями платежей внутренней команде исполнителей. Такая же тщательная договорная проработка необходима для наиболее рискованных компонентов развития.


(7) Реализация проекта развития

В рамках данного этапа центральное место занимают вещный и экономический аспекты: вопросы успешного производственно-технологического и финансового завершения проекта. При этом, как следует из предшествующих пунктов (5) и (6) все необходимые организационно-правовые вопросы в принципе решены ранее, и здесь в этом плане осуществляется только контроль их исполнения.

Главная проблема (теперь уже после тщательной проработки всех предшествующих фаз развития (1)-(6)) – обеспечить выполнение строительно-монтажных, пуско-наладочных, приемо-сдаточных работ и испытаний с требуемыми скоростью и качеством, а также в рамках утвержденной сметы затрат. При этом целесообразным для девелопера может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров и специалистов, например, по координации участников сложного проекта, организации строительства, поставкам материальных ресурсов, связям с общественностью и т.д.

Отдельное внимание уделяют созданию схем по предупреждению и минимизации риска (ущербов) из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных аномалий, забастовок и других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.


(8) Распоряжение результатами развития

Это – заключительный этап процесса развития. Он включает маркетинг объекта как рыночного товара для его выгодной рыночной продажи. Этап распоряжения результатами развития является специфическим признаком для проектов развития и вообще в профессии девелопера. Проект осуществлен – его результатами нужно выгодно распорядиться и переходить к новому проекту развития, к новому объекту недвижимости. В этом основное содержание деятельности и источник доходов профессионального девелопера. Он инициировал проект, доказывал его эффективность, выстраивал схемы финансирования, решал необходимые правовые вопросы, доставал кредитные средства, организовывал строительство. Теперь (ну и конечно в процессе производства работ, если проект был достаточно длительным) ему необходимо возвратить кредиты и проценты за них, расплатиться с участниками работ в соответствии с договорными обязательствами, осуществить все необходимые организационные платежи, обеспечить финансовые потребности свои и своей фирмы и т.д.

Для всего этого необходимы финансовые средства, и они необходимы весьма оперативно. Вот почему основным приемом распоряжения результатами проекта является его выгодная продажа.

Примечание

Заметим, что в вариантах, связанных со сдачей объекта в аренду (даже если такая аренда весьма многообещающа, с точки зрения, прибыльности, престижности, стабильности бизнеса) застройщику придется брать новый кредит, чтобы расплатиться по всем выше перечисленным статьям. И это будет новый проект – со своими показателями осуществимости, финансово-экономической эффективности, сроками окупаемости и т.д.

Следует подчеркнуть, что проблема распоряжения результатами проекта развития (и, в первую очередь, маркетинг построенного объекта), конкретно проявляющаяся на заключительном этапе проекта развития, тем не менее, должна быть постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития. Так как только позитивное и оперативное распоряжение результатами развития (как, например, выгодная продажа созданного объекта, лучше всего при полной сдаче в аренду помещений объекта с предоплатой и иными финансовыми схемами, позволяющими выполнить кредитные обязательства) подводят итог успеха или неуспеха, меру эффективности осуществленного развития и рентабельности профессиональной деятельности девелопера. Поэтому проблема выгодного распоряжения результатами развития составляет заботу девелопера с самого начала проекта.


Табл. 5.1 обобщает последовательное представление каждого из этапов развития в установленном разрезе трех важнейших характеристик: вещных (физических, производственно-технологических и т.д.), правовых и экономических.


Участники процесса развития

Рассмотрим состав участников процесса развития, обращая внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.

Итак, среди участников процесса развития:

(1) Собственник объекта развития


Он в течение всего проекта остается собственником развиваемого объекта недвижимости. Это имеет место в ситуациях, когда инициатива развития исходит от собственника. Например, собственник отеля решил расширить дело; руководство предприятия, муниципалитета приняло инициативное решение о заказе выгодного инвестиционного проекта и объявило конкурс среди фирм, специализирующихся в бизнесе девелопмента.