Geum.ru

С. А. Пузенко основы теории оценки порядок проведения независимой оценки в украине аннотация Данный учебник

Вид материалаУчебник

Содержание


Наиболее часто встречающиеся приложения оценки Оценка для целей кредитования
Подобный материал:
1   ...   20   21   22   23   24   25   26   27   ...   30

Наиболее часто встречающиеся приложения оценки

  1. Оценка для целей кредитования


Как правило, необходимость оценки для целей кредитования возникает при определении стоимости имущества или имущественных прав предоставляемых в качестве залогового обеспечения.

Потребность в оценке может возникнуть также и при принудительной реализации объектов залога. Эта ситуация рассматривается в разделе, посвященном оценке в рамках исполнительного производства.

Оценка предметов залога, наряду с оценкой активов предприятия для целей финансовой отчетности, являются наиболее распространенными применениями независимой оценки во всем мире.

Оценке для целей кредитования посвящено одно из двух Применений МСО. МСО признает, что для целей кредитования, в основном, определяется рыночная стоимость предмета залога. Кредитные учреждения могут выдвигать свои требования и заказывать оценку на базе, отличной от рыночной стоимости. При таких обстоятельствах оценщику следует получить нормативные определения, которые могут быть применены, и продолжить оценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит действующему законодательству и не будет никаким способом вводить в заблуждение.

Общие требования к залоговому обеспечению при кредитовании содержатся в Законах Украины «О залоге» [36] и «Об ипотеке» [24].

Отношения залога возникают при кредитных отношениях. Естественным желаниям любого, кто предоставляет кредит, иметь определенные гарантии возврата средств. Такими гарантиями или способом обеспечения обязательств является залог1. Лицо желающее получить кредит, предоставляет лицу, дающему кредит, в качестве гарантии возврата кредита определенное имущество и/или имущественные права (именуемыми предметом залога) в залог. Отношения залога предполагают, что кредитор (именуемый залогодержателем) имеет преимущественные права на удовлетворения своих требований к должнику (залогодателю) за счет реализации предмета залога2.

Отношение залога оформляются договором залога. Если предметом залога выступает недвижимое имущество, то договор залога подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальное удостоверение договоров залога также возможно по договоренности сторон.

Отношения залога, очевидно, ограничивают права собственности залогодателя на имущество, передаваемое в залог. Эти ограничения подлежат государственной регистрации. Существует два реестра – недвижимого имущества (описанный выше) и движимого имущества, в котором регистрируются отношения залога.

В соответствии с законом, предметом залога могут быть любое имущество и/или имущественные права, которые по закону могут быть проданы залогодержателем. Не могут быть предметом залога:
  • национальные культурные и исторические ценности, которые находятся в государственной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного достояния.
  • требования, которые имеют личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом.
  • объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделов, которые находятся в процессе корпоратизации.

Выбор конкретных предметов залога осуществляется по договоренности залогодателя и залогодержателя за исключением имущества государственных предприятий: «Предметом залога предприятий государственной формы собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, и их структурных подразделений, которые находятся в процессе корпоратизации, могут быть их товары в обороте или в производстве» [36].

Отношения залога предполагает определение стоимости предмета залога. Обычно стоимость определяется по договоренности сторон и отражается в договоре залога1. На практике банки определяют стоимость предмета залога либо при помощи внутренних оценщиков, которые работают в банках, либо с привлечением независимых оценщиков. Важно, чтобы оценщик владел или мог обеспечить соответствующий опыт работы с конкретным типом имущества с учетом места его расположения.

При проведении оценки для целей кредитования оценщику необходимо знать требования, выдвигаемые кредитными учреждениями и положения договора залога, поскольку его условия могут оказать влияние на стоимость предметов залога. Иногда заимодатели требуют, конфиденциальности относительно некоторых условий конкретного займа, но это не освобождает оценщика от обязательства иметь общее понимание кредитного процесса.

Кредитные учреждения иногда заказывают проведение оценки на базе стоимости вынужденной продажи или ликвидационной стоимости, накладывая свои собственные ограничения в отношении срока, на протяжении которого, как предполагается, будет осуществляться продажа залога. Такие оценки не отвечают определению Рыночной стоимости.

Если существует значительные расхождения между рыночной стоимостью имущества и альтернативным типом стоимости, отображенным в отчете, этот факт должен быть изложен в отчете или сертификате и обсужден с клиентом. Хотя существуют ситуации, в которых нерыночная стоимость приемлема, те, кто использует такую оценку, должны быть осведомлены, что такая стоимость не может быть реализована на рынке, что обычно и происходит. При таких обстоятельствах обычным для оценщиков является включение в оценку величины рыночной стоимости или другой соответствующей информации, которая будет демонстрировать возможную меру отличия нерыночной стоимости от рыночной.

Оценщики должны сознавать, что при оценке для кредитных целей существует элемент риска, связанный с тем, что неверное понимание и/или ошибка могут привести к возможным судебным спорам между кредитором и оценщиком. Например, в случае невыполнения должником обязательств, кредитор продает заложенное имущество и выручает только часть рассчитанной стоимости. В этом случае кредитор может предъявить претензии к оценщику в связи с нанесением ему ущерба.

Заимодатели особенно заинтересованы в мнении оценщика относительно обеспечения обслуживания долга по займу, или способности имущества обеспечить не только выплаты основной суммы, но и процентов во время действия займа.

При невыполнении обязательств по финансовым соглашениям, залог может быть реализован только с изменением лица, которое владеет и пользуется имуществом. Поэтому основным предположением оценки для кредитования является предположение о незанятости имущества. Имущество, которое занимает владелец, должно оцениваться на основании предположения о том, что на момент оценки оно никем не занято, а также с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования имущества. Это не исключает учета владельца как части рынка, но требует, чтобы любое специальное преимущество, связанное с тем, что владелец занимает имущество, которое может быть отображено в оценке бизнеса, было отделено от стоимости имущества.

Предположение о незанятости имущества является принципиальным отличием оценки для целей кредитования от оценки для финансовой отчетности. Одним из фундаментальных принципов оценки для финансовой отчетности есть предположения о продолжении деятельности бизнеса. Такое предположение не используется в оценках для кредитования. Это особенно важно для специализированных активов, которые являются частью предприятия. Предположение о незанятости имущества в данном случае сводится к предположению об отсутствии деятельности предприятия. Естественно при этом стоимость специализированных активов будет сильно ограничена. Специализированное имущество должно оцениваться с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, в предположении о незанятости.

Определенные классы имущества, включая, например, отели и другой бизнес, связанный с досугом по обыкновению оцениваются исходя из тщательного исследования приемлемого уровня дохода, полученного по бухгалтерским данным или из прогнозов, исключая любой специальный гудвил, обусловленный оператором с управленческими навыками выше средних. В таких случаях необходимо уберечь заимодателя от значительных расхождений в стоимости, которые могут существовать между действующим предприятием и любым другим в случае, если:
  • бизнес ликвидирован (закрыт);
  • запасы ликвидированы;
  • лицензии/сертификаты, франшизы или разрешения отсутствуют или подвержены рискам;
  • имущество разрушено или повреждено, или
  • существуют другие обстоятельства, которые усложняют дальнейшее коммерческое функционирование.

Имущество, которое не приносит доход, содержится для реконструкции, или как площадка для строительства неспециализированных домов должно оцениваться с учетом существующих и потенциально возможных директив и разрешений на застройку. Любое предположение в отношении планирования и других существенных факторов должно быть обосновано и ясно изложено в отчете об оценке.

Этапы и расчет времени для финансирования в кредитном соглашении должны быть обсуждены с кредитором, и периодические рыночные оценки должны быть обеспечены на протяжении всего цикла застройки.

Выбор пригодного метода оценки имущества под застройку будет зависеть от состояния застройки имущества на дату оценки. Этот метод необходимо обсудить и согласовать с кредитором до проведения оценки. Особое внимание Оценщик должен уделить следующему:
  • учесть разность во времени между датой завершения строительства и датой оценки. В таком анализе необходимо отобразить текущую стоимость дополнительных доходов и расходов на строительство путем дисконтирования;
  • адекватно отобразить прогнозируемые изменения на рынке на оставшийся период строительства;
  • надлежащим образом проанализировать уровень рисков, связанных со строительством;
  • рассмотреть и отобразить все известные специфические связи между сторонами, которые принимают участие в строительстве.

Специальные проблемы связаны с оценкой активов, которые истощаются. Особое внимание нужно обратить на продолжительность и периодичность кредитного финансирования, включая выплату процентов и возвращение основной суммы с точки зрения объема активов, планирования их добычи или использования.

Аренда, которая превышает рыночную, экономически обоснованную арендную плату, и, тем самым, создает специальное преимущество для арендодателя, может составлять имущественный актив, связанный с недвижимостью, к которой он применяется. В таких случаях аренда может составить актив, который истощается, так как стоимость такого актива уменьшается по мере выплаты арендной платы и сокращение срока аренды.