С. А. Пузенко основы теории оценки порядок проведения независимой оценки в украине аннотация Данный учебник

Вид материала

Учебник

Содержание Закон Украины «Об оценке земель»

Подобный материал:

• Программа проведения аттестационного экзамена физических лиц на право проведения независимой, 49.77kb.
• Введение Настоящее Положение определяет организационные основы, порядок проведения, 141.49kb.
• Л. Л. Кифа Лекция 23. Деловая оценка персонала: процедура, программы, критерии оценки., 75.42kb.
• Положение о внутришкольной системе оценки качества образования, 183.3kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «правовые основы оценки собственности» Аннотация, 221.06kb.
• Положение о системе оценки качества образования в Белгородской области, 80.75kb.
• Т. В. Лушина положение о системе оценки качества образования в моу сош №3г. Пушкино, 117.54kb.
• Методика расчета Источники информации Показатели, характеризующие качество результата, 174.02kb.
• Инициативный проект Российского семинара по оценке методов информационного поиска (ромип), 149.92kb.
• Приказ от 20. 03. 2012 №154/01-03 г. Ярославль Опроведении в 2012/2013 учебном году, 20.53kb.

Закон Украины «Об оценке земель»

Этот закон по своей структуре и области регулирования практически полностью идентичен Закону «Об оценке…». Однако он вносит свою специфику в нормативное регулирование оценки применительно к земельным отношениям. Основная идея этого закона состоит в абсолютно ошибочном предположении о том, что оценка земель является частью землеустроительной деятельности. Более того, принятие этого закона обусловило внесение изменений в Закон Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности», в соответствии с которыми лицензированию подлежат работы по землеустройству, землеоценочные работы и земельные торги.

В отличие от закона «Об оценке..» субъектами оценочной деятельности кроме юридических лиц и частных предпринимателей, получивших лицензию на проведение землеоценочных¹ работ, признаются также юридические лица, имеющие лицензию на землеустроительные работы.²

К видам деятельности по оценке земли также отнесены и землеустроительные работы. Деятельность в сфере оценки земель включает:

• нормативно-методическое обеспечение оценки земель;
  
• учебную деятельность;
  
• лицензирование в установленному законом порядке проведения работ по землеустройству и землеоценочних работ;
  
• разработку документации из оценки земель и внесение данных по оценки земель в государственный земельный кадастр;
  
• государственную экспертизу технической документации по оценки земель и рецензирование отчетов по экспертной денежной оценки земельных участков, кроме отчетов по экспертной денежной оценки земельных участков государственной и коммунальной собственности в случае их продажи, в соответствии с законом;
  
• утверждение технической документации из оценки земель в соответствии с законом;
  
• предоставление консалтинговых услуг по оценке земель;
  
• другую деятельность в сфере оценки земель в соответствии с законом.
  

Согласно Закону Украины «Об оценки земель» работами по оценке земель признаются:

• бонитировка грунтов³;
  
• экономическая оценка земель⁴;
  
• денежная оценка земельных участков:
  
  • нормативная денежная оценка земельных участков⁵;
    
  • экспертная денежная оценка земельных участков⁶
    

Из приведенных в ссылках нормативных определений, следует, что оценке, которая обсуждается в рамках этой книги, имеет отношение только экспертная денежная оценка земельных участков.

Бонитировка грунтов и экономическая оценка земель проводится землеустроителями. Бонитировка грунтов проводится один раз в 7 лет, а экономическая оценка земель - не реже 1 раза в 5-7 лет.

Нормативная денежная оценка земельных участков также проводится землеустроителями. Для земель сельскохозяйственного назначения – не реже одного раза в 5-7 лет, для земель несельскохозяйственного назначения – не реже 1 раза в 7-10 лет. Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в следующих случаях:

• определение размера земельного налога;
  
• определение размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;
  
• определение размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону;
  
• определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
  
• разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
  

По сути, нормативная денежная оценка проводится для целей налогообложения или определения размера бюджетных дотаций. В МСО такая оценка называется массовой. Массовая оценка проводится на основе расчетных алгоритмов, с применением определенных расчетных коэффициентов. В теории исходными данными для подобных расчетов служат данные аналогов продаж. Полученные в процессе массовой оценки результаты тестируются на совпадение с рыночной стоимостью объектов. По результатам тестирования алгоритмы расчета и расчетные коэффициенты корректируются. Это происходит с определенной периодичностью для того, чтобы отслеживать изменение цен на рынке. Важным для массовой оценки является процедура апелляции к ее результатам на основании проведения независимой оценки конкретного объекта.

Экспертная денежная оценка, которая и является независимой оценкой, проводится по согласованию сторон или в следующих случаях, предписываемых законом:

• отчуждение и страхование земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности;
  
• залога земельного участка соответственно закону;
  
• определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшение;
  
• определение стоимости земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;
  
• определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной частицей или частицей коммунального имущества, которое является владельцем земельного участка;
  
• выделение или определение частицы государства или территориальной общины в составе земельных участков, которые находятся в общей собственности;
  
• отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете соответственно законодательству Украины;
  
• определение убытков владельцам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором;
  
• решение суда.
  

В законе определены основные подходы к экспертной денежной оценке земли, которые близки по сути к общеупотребительным, но сформулированы в следующем виде(ст.19 Закона):

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится на основе таких методических подходов:

• капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков;
  
• сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
  
• учет затрат на земельные улучшения.
  

Несмотря на то, что законом предусмотрено регулирование вопросов методологии различными нормативно-правовыми актами, основными нормативными документами, определяющими методологию проведения нормативной и экспертной денежной оценки земли являются соответствующие методики, утверждаемые Кабинетом Министров Украины [25].

Принципы, которые в соответствии с данным законом лежат в основе оценки земель, несколько отличаются от общепринятых принципов оценки, которые обсуждались ранее и носят формальный характер:

• законности, соблюдение законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;
  
• единства методологического и информационного пространства в сфере оценки земель;
  
• непрерывности процесса оценки земель;
  
• доступности использования данных по оценке земель;
  
• равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.
  

Требования к профессиональной подготовке оценщиков, порядок выдачи квалификационных свидетельств, права и обязанности оценщиков идентичны тем, что выдвигает Закон «Об оценке…». Также идентичны ограничения на проведения оценки, связанные с конфликтом интересов, требования к предоставлению результатов оценки исключительно в форме отчета и требования к рецензированию работ по оценке.

Органом государственной власти, который ведет реестр оценщиков земли, субъектов оценочной деятельности, а также осуществляет лицензирование землеоценочных работ, является Государственный комитет по земельным ресурсам.

Существенным отличием от Закона «Об оценке …» является и то, что положение о Наблюдательном Совете по оценке земель, который строится по тому же принципу, что и Наблюдательный Совет по оценке имущества, утверждается Кабинетом Министров Украины.