С. А. Пузенко основы теории оценки порядок проведения независимой оценки в украине аннотация Данный учебник

Вид материала

Учебник

Содержание Предположения и ограничивающие условия Определение подходов и методов оценки Сбор информации и выполнение расчетов

Подобный материал:

• Программа проведения аттестационного экзамена физических лиц на право проведения независимой, 49.77kb.
• Введение Настоящее Положение определяет организационные основы, порядок проведения, 141.49kb.
• Л. Л. Кифа Лекция 23. Деловая оценка персонала: процедура, программы, критерии оценки., 75.42kb.
• Положение о внутришкольной системе оценки качества образования, 183.3kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «правовые основы оценки собственности» Аннотация, 221.06kb.
• Положение о системе оценки качества образования в Белгородской области, 80.75kb.
• Т. В. Лушина положение о системе оценки качества образования в моу сош №3г. Пушкино, 117.54kb.
• Методика расчета Источники информации Показатели, характеризующие качество результата, 174.02kb.
• Инициативный проект Российского семинара по оценке методов информационного поиска (ромип), 149.92kb.
• Приказ от 20. 03. 2012 №154/01-03 г. Ярославль Опроведении в 2012/2013 учебном году, 20.53kb.

Предположения и ограничивающие условия

Предположения - это утверждения, которые считаются истинными без дополнительной проверки. В математике такие утверждения называются аксиомами. Предположения включают в себя факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке. Они являются исходными моментами, которые, будучи однажды продекларированными, должны приниматься во внимание для понимания оценки. Все предположения, лежащие в основе оценки должны быть разумны.

Все оценки до некоторой степени зависимы от принятых предположений. В частности, определение рыночной стоимости включает предположения, которые гарантируют последовательность подхода. Оценщик может быть вынужден делать дальнейшие предположения относительно фактов, которые не могут быть известны или фактов, которые нельзя определить.

Например, основным предположением при применении доходного подхода является следующее: «никто не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость будущих выгод, получаемых от объекта».

Ограничивающие условия - это ограничения, наложенные на оценку.

Ограничивающие условия могут быть наложены:

• Клиентами (например, когда оценщику не разрешают глубже исследовать один или большее количество существенных факторов, которые могут повлиять на оценку);
  
• оценщиком (например, когда клиент не может публиковать целиком или частично отчет об оценке без предварительного письменного одобрения оценщиком формы и контекста в которых это может быть опубликовано);
  
• в соответствии с местным законодательством.
  

4. Определение подходов и методов оценки

И МСО и НСО 1 требуют применения при оценке всех трех общепризнанных подходов, поскольку каждый из них моделирует логику поведения участников рынка. Нецелесообразность или невозможность применения какого либо подхода должна быть обоснована в отчете об оценке:

«Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов к оценке, которые наиболее полно отвечают определенным цели оценки, виду стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения»[3].

Каждый подход к оценке имеет альтернативы.

Выбор одного или нескольких подходов определяется аналитическими способностями и квалификацией оценщика, местными стандартами, рыночными требованиями и доступными данными. Кроме этого выбор адекватных методов определяется юридическим статусом объекта, его физическими характеристиками, целью и предполагаемым использованием результатов оценки.

Выбранные методы должны отражать логику принятия решения продавцами и покупателями на рынке¹.

Значения стоимости, полученные в рамках различных методов, обычно называются ориентирами стоимости.

Причина существования альтернативных подходов и методов заключается в том, чтобы обеспечить оценщика набором аналитических процедур, которые будут взвешены и преобразованы в конечное значение в зависимости от конкретного типа стоимости.

Неправильное применение оценочных подходов, методов и процедур классифицируется НСО 1 как некачественная оценка², что может быть доказано путем рецензирования отчета об оценке.

5. Сбор информации и выполнение расчетов

Не существует общих рецептов сбора информации. Однако существуют общие требования к информации, которая используется при оценке. Эту информацию можно разделить на две категории:

• информация, касательно объекта оценки (цены объектов-аналогов, уровень доходов от объекта, затраты на его замещение, степень износа и т.п.);
  
• информация об экономических и других факторах, которые могут оказать влияние на определяемую стоимость (макроэкономические показатели, риски деятельности, ставки доходности, политическая стабильность и т.д.)
  

Информация должна быть непредвзятой и по возможности полной. В обязанности оценщика входит верификация информации, если это возможно по общедоступным источникам. «Лица, которые предоставляют недостоверные исходные данные, использование которых во время оценки привело к предоставлению необъективного вывода о стоимости имущества, несут ответственность в соответствии с законодательством» [3]. Степень верификации информации зависит от объема и глубины исследований, согласованных с заказчиком работы и определяемых заданием на оценку.

Объем информации должен быть достаточным для подтверждения анализа и суждения о стоимости. Вся необходимая информация должна быть приведена в отчете с обязательным указанием источника информации, будь-то письменной, в электронной форме или устной: «Собранные оценщиком исходные данные и другая информация должны отображаться в отчете об оценке имущества со ссылкой на источник их получения, с обеспечением режима конфиденциальности в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества и с соблюдением требований законодательства»[3].

Отсутствие информации может обуславливать неприменимость определенных подходов к оценке. Такая ситуация должна быть раскрыта в отчете с указанием причин отсутствия необходимой информации.

Анализ информации и проведение в случае необходимости расчетов должны быть выполнены непротиворечивым способом и полностью подтверждать окончательные суждения о стоимости, полученные в рамках выбранных методов.

Нормативно относительно сбора информации НСО 1 предписывает следующее:

«Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о соглашениях относительно подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую важную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается отрицательное влияние этого факта на результаты оценки».

В зависимости от избранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:

• собрать и проанализировать все важные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные про его правовой статус, сведения о составе, технические и прочие характеристики, информацию о состоянии рынка относительно объекта оценки и подобного имущества, сведения об экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и затраты от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного и существующего использования);
  
• проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования;
  
• собрать необходимую информацию для обоснования ставки капитализации и (или) ставки дисконта;
  
• определить правовые ограничения относительно объекта оценки и учесть их влияние на стоимость объекта оценки;
  
• обосновать применения методических подходов, методов и оценочных процедур, в случае необходимости - применение специальных методов оценки и оценочных процедур (комбинирование нескольких методических подходов или методов).
  

Необъективность и предвзятость информации влечет за собой оценку, которая НСО 1 классифицируется как необъективная, что может быть доказано путем рецензирования.¹.

Оценщики и субъекты оценочной деятельности несут ответственность за недостоверную или необъективную оценку имущества в соответствии с законодательством.

Кодекс профессиональной деятельности МСО также содержит предостережения относительно использования необъективной информации:

• «Оценщик должен выполнять оценку при самых строгих требованиях к независимости, объективности, беспристрастности, а также в отсутствие личных интересов.
  
• Оценщик не должен соглашаться выполнять оценку, которая включает сообщение предопределенных мнений и заключений.
  
• Оценщик не должен доверять критической информации, предоставленной клиентом, или любой другой стороной, без соответствующего осмысления или подтверждения из независимых источников, если природа и степень такого доверия не определены как ограничивающие условия.
  
• Оценщик не должен принимать заказ на оценку при предполагаемых гипотетических условиях, которые, вряд ли когда-либо будут иметь место.
  
• Оценщик не должен использовать или полагаться на заключения, основанные на предубеждении любого вида или помещать в отчете заключения, отражающие мнение, основанное на таких предубеждениях для обоснования увеличения стоимости».