Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02. 04. 2007 5
| Вид материала | Бюллетень |
- Съезд Московской Ассоциации Риэлторов 24 Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05. 06. 2007, 2916.19kb.
- Источник: JustMedia; Дата: 09. 08. 2007, 1055.83kb.
- Источник: Личные Деньги; Дата: 02. 05. 2007, 1506.26kb.
- Источник: 1rre. Ru; Дата: 30., 1611.43kb.
- Дайджест сми по теме Международный инвестиционный форум по недвижимости proestate, 7298.5kb.
- Источник: до-инфо; Дата: 17. 07. 2007, 1187.1kb.
- Информационный бюллетень III квартал 2007 года Пермь 2007 Впомощь библиотекарю : информ, 232.31kb.
- Источник: point ru; Дата: 13. 06. 2007, 930.89kb.
- Источник: Ведомости; Дата: 19. 03. 2007, 1548.61kb.
- Бюллетень новых поступлений за март 2007 года, 773.68kb.
Цены на квартиры на Южном Урале за год выросли более чем на 43%
Источник: Домострой; Дата: 02.04.2007
Цены на типовые квартиры на Южном Урале за 2006 год выросли более чем на 43%. Такие данные предоставил первый заместитель губернатора Челябинской области Владимир Дятлов.
Как рассказали "Домострою" в пресс-службе губернатора, темпы роста цен на рынке жилья с начала 2007 года снизились и, по сравнению с осенью 2006 года, радикально не поменялись. Так, по оценкам риэлторов, с начала 2007 года рост цен на квартиры в Челябинске составил примерно 5-8% в зависимости от типа дома, года его постройки, места расположения.
В начале текущего года распоряжением главы области была создана рабочая группа, в состав которой вошли представители исполнительной и законодательной власти региона, главы муниципальных образований, руководители строительных компаний. Рабочей группой разработан план мероприятий по увеличению объемов жилищного строительства и сдерживанию стоимости жилья, в котором определены ответственные исполнители и сроки исполнения.
Главным координатором на рынке жилья и ответственным за развитие малоэтажного строительства определено Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Только за 2006 год ЮУАЖК построено 200 тыс. кв. метров жилья.
В целях развития малоэтажного строительства агентством отобрано восемь пилотных муниципальных образований области, на территории которых до 2010 года будет построено 300 тыс. кв. метров индивидуального малоэтажного жилья.
В настоящее время агентством разрабатываются предложения по реализации пилотных проектов по земельной ипотеке.
Квартирный рецепт. Четыре схемы покупки жилья в рассрочку
Источник: Point.Ru; Дата: 02.04.2007
Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги - задача на сегодняшний день для большинства невыполнимая. Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты. Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке? Эту проблему проанализировали эксперты газеты "Квадратный метр".
Для тех, кто хочет купить квартиру в рассрочку, есть такая возможность и без ипотеки. Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, - воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. И вариантов даже несколько.
Строим сами
Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.
"Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома", - замечает член рабочей группы фракции "Единая Россия" в Госдуме по разработке и реализации проекта "Свой дом", доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК - в чистом виде строительный кооператив.
Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома также может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.
Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии - по причине отсутствия такового.
Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.
Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне могут стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.
Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.
Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.
Игры в сетевой маркетинг
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. В отличие от ЖСК эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить.
Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.
Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданы по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте сами, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК - собственник жилья - разорится до того, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.
Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время - покупатель не в силах сократить этот период.
На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.
Обратно к сберкассам
Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений. В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.
"Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, - говорит А. Дворяшин. - Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке".
Если размер премии составит, допустим, 25-30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже - вряд ли.
ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса предоставляет заемщику деньги под проценты, как и банки, на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.
Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет - там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут с этой схемой у нас, пока сказать сложно.
На распутье
Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Попробуем разобраться, чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае.
Ипотека - пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.
Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый и главный, как уже отмечалось, - дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13-15% годовых.
Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.
Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это реально и вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому нужно с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.
В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой - ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК. Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.
Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу МММ. Приводить доводы "за" и "против" тут не уместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.
Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.
"В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего - от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как "средняя температура по больнице", - замечает А. Дворяшин. ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.
ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяет их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла. Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. "На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, - говорит А. Швалев. - Поскольку их конструкция и потенциал сегодня максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан".
Стоит ли инвестировать в недвижимость
Во всем мире вложения в жилую недвижимость считаются традиционным и наиболее комфортным способом сохранения и преумножения денег (понятно, что речь не идет о сейсмически опасных и политически неспокойных регионах). Особенно интересны в плане инвестиционной привлекательности европейские столицы, где, по мнению экспертов, баланс доходности и рисков вложений наиболее оптимальный. Тем не менее два последних года и в Европе стали уникальными с точки зрения роста цен на недвижимость. Как отмечает "Профиль" , многие аналитики считают, что конъюнктура на московском рынке жилой недвижимости в полной мере отражает процессы, характерные для Европы в целом. Так, рост ВВП в России в 2006 году составил 6,4%, что является гарантией притока инвестиций и роста благосостояния граждан. В 2005-2006 годах покупку квартиры в Москве рассматривали как выгодное вложение не только столичные жители, но и состоятельные россияне и иностранцы, что обеспечило бурный (зачастую психологический) рост цен. Только за 2006 год московские метры подорожали на 80-100%, что является, конечно, впечатляющим уровнем доходности.
Сегодня, когда спрос сбавил обороты, цены на рынке стабилизировались (цена квадратного метра в среднем по Москве - $4210), многие потенциальные инвесторы ждут падения цен, а граждане, купившие недвижимость впрок, не спешат ее продавать, рассчитывая на рост.
В этих условиях встает вопрос о целесообразности инвестиций в недвижимость. Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», считает, что «сегодня с точки зрения получения дохода такие вложения нельзя назвать самыми выгодными, рынок стабилен, ожидать каких-либо сверхприбылей от рядового проекта нельзя. Но с точки зрения сохранения собственных сбережений рынок недвижимости остается крайне привлекательным. Он обладает меньшими рисками, чем фондовый».
Более того, есть все основания полагать, что это временное затишье перед поступательным ростом. Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-недвижимость», говорит, что ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно: «Макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет. Московские новостройки продолжают стабильно дорожать. В среднем по столице в ближайшее время рост будет составлять 1-1,5% в месяц».
Толчком к росту цен (по некоторым оценкам, до 30%) в ближайшее время могут послужить последние решения московского правительства. Планируется, что при сохранении масштабов строительства жилья на уровне 2006 года объем социального жилья будет увеличен на 24%. Это означает сокращение предложения жилья на рынке - с 5,3 млн. кв. метров до 4,8 млн. кв. метров. Из объективных факторов, которые, как считают аналитики, будут способствовать росту рынка, можно назвать ограниченное количество свободных участков для застройки, подорожание земли, энергоресурсов, строительных материалов, а также неудовлетворенный спрос.
Участники рынка сходятся во мнении, что коррекция цен в последние месяцы произошла в большей степени за счет снижения цен на вторичное жилье невысокого уровня, которое и было переоценено на волне ажиотажного спроса. Кстати, ситуация, когда цены на жилье в одном городе различаются в зависимости от качества жилья, - закономерное явление, характерное для всех мировых столиц. Поэтому специалисты считают, что в плане инвестиций в настоящее время выгоднее покупать квартиры на первичном рынке (спрос именно на качественное жилье растет год от года), особенно на начальных этапах строительства, так как цена квадратного метра растет по мере приближения дома к сдаче.