Geum.ru

Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02. 04. 2007 5

Вид материалаБюллетень

Содержание


Яблоко раздора рынка недвижимости Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05.04.2007
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   39

Яблоко раздора рынка недвижимости

Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05.04.2007


Размер комиссионного вознаграждения фирмы - это вопрос непростой. Некоторые руководители риэлторских компаний высказывают мысль, что компромисс здесь трудно достижим, поскольку люди не «созрели» в понимании вопроса достойной оплаты работы риэлтора. Поэтому и приходится, мол, скрывать от клиента часть комиссии. Насколько это правильно и этично по отношению к людям? Своими размышлениями по этому вопросу делится руководитель агентства недвижимости «Стратегия Партнерства» Петр Стрешнев:

- К сожалению, отношения риэлторов со своими клиентами еще не стали абсолютно прозрачными, то есть некоторые риэлторы камуфлируют свою комиссию, клиенты про нее не знают, а она подчас огромна, она не соответствует тому уровню трудозатрат, которые несут риэлторские фирмы по проведению сделок.

- А их кто-нибудь просчитывал эти затраты?

- Да никто их не просчитывал. Просто наш рынок стал формироваться на основе стандартов западных рынков. Отсюда и пошли эти 6 процентов. Раньше этой ставке комиссионных риэлторы старались придерживаться, везде на всех совещаниях эту цифру называли, сейчас умудряются взять с клиента значительно больше.

- Что же здесь плохого, раз риэлтор с клиентом договорились. Мы же на рынке.

- Если договорились, то это нормально. Сложная сделка дорого стоит. Но в том то и дело, что даже по самым банальным сделкам договор идет по одной комиссии, приемлемой для клиента, а укрывается другая.

- Но ведь комиссию скрыть тоже непросто?

- Уверяю вас, в этом некоторые риэлторы преуспели.

- Петр Николаевич, все же хотелось бы понять, думаю и клиентам тоже, как образуется скрытая комиссия?

- В основе появления скрытой комиссии лежит преднамеренная недооценка риэлтором стоимости квартиры. К примеру, ваша квартира объективно должна стоить 80 тысяч долларов, а вам ее оценили в 75 тысяч. От этой стоимости назначили комиссию за продажу в размере 5 %, то есть 3,75 тыс. Реально квартира была продана за 82 тысячи, сказался рост цен. Перед тем, как подвести итоги сделки, уясним вопрос, как может браться комиссия. Более «кровожадный» риэлтор включит ее в оцененную им стоимость, то есть в 75 тысяч. Более «гуманный» возьмет ее сверх этой суммы. Теперь простая арифметика. Заплатив риэлтору официальную комиссию 3.75 тысяч, в первом случае вы получите за свою квартиру 71,25 тыс., а не дополучите 7 тыс. Во втором случае вы получите за квартиру 75 тыс., а не дополучите 3.25 тыс. То, что вы недополучили, по праву должно принадлежать вам, просто от вас эти деньги скрыли. Это и есть скрытая комиссия риэлтора.

- То есть фирма преднамеренно недооценила квартиру? Но это же обман!

- Если более точно, то это воровство, облеченное в правовую форму. Когда в последствии продавцу удается узнать реальную цену, за которую была продана его квартира, то получить эти утаенные деньги он уже не сможет. Договор, который он подписал, в этом смысле «безупречен».

Я бы не хотел, чтобы у людей сложилось мнение, что все фирмы так работают. Это не так. Многие фирмы объективно, в интересах клиента проводят оценку квартиры. Просто мы говорим о явлении, которое дискредитирует рынок и не дает ему развиваться.

- Получается, термин «развести клиентов» - это тоже «одного поля ягода»?

- Да, это звенья одной цепи. Чтобы продавец не узнал «тайну» о стоимости своей квартиры на сделку едет начальник отдела, менеджер, юрист и еще кто-то. Цель одна - не допустить прямых контактов продавцов с покупателями. Внешне это выглядит, как забота фирмы о своем клиенте. Вот как мы вас опекаем!

- Почему же, клиенты позволяют себя обманывать?

- Думаю, легче всего ответ на этот вопрос искать в недостаточной правовой культуре населения. Наверное, это так. Но стоит задуматься и об отношении нашего человека к собственности. Думаю, оно несколько иное, чем у населения государств с вековыми устоями частной собственности. Нам не хватает еще личной ответственности за распоряжение своим имуществом, а это почва для обмана. Поэтому пожелания клиентам такие: больше ответственности, больше контроля! Есть, правда, объяснения в излишней доверчивости клиентов. Очень часто граждане обращаются к риэлторам не от хорошей жизни, а ввиду тяжелых жизненных обстоятельств, в их разрешении они смотрят на риэлтора как на бога, как тяжело больной смотрит на врача. В таком состоянии их обмануть очень легко, они беззащитны. Тот, кто встает на путь их обмана не просто преступает закон, он преступает нечто большее.

- Но, ведь, государство должно реагировать на такие нарушения, защищать добросовестных клиентов!

- Государство должно сделать главное, создать условия, при которых отношения продавцов и покупателей в процессе сделок могли бы быть абсолютно прозрачными. Будут созданы такие условия, будет и меньше нарушений со стороны посредников. По крайней мере, с такими нарушениями можно будет законным образом бороться. А сегодня мы имеем ситуацию, которая провоцирует риэлторов на злоупотребления. Речь о нашем налоговом законодательстве. Его несовершенство вынуждает граждан, для которых продажа квартиры не бизнес, а жизненная необходимость, в договоре скрывать истинную стоимость квартиры. Если при этом они не досчитались своих денег на величину скрытой комиссии, то вернуть их в соответствии с законом становится проблематично, налоги то не уплачены. Кому такая ситуация выгодна? Недобросовестному риэлтору. Но такого козыря у него быть не должно.

- Скрытая комиссия - это термин относительно новый для рынка недвижимости, интересно, как он появился на рынке?

- Вы правы, раньше понятия скрытой комиссии не было, поскольку все квартиры продавались риэлторами иначе, чем продаются сейчас. Продавцы обзванивали фирмы и оставляли заявки на продажу квартир с ценой, которую они хотят получить. Если риэлтор продавал квартиру дороже, то превышение над ценой хозяина, как раз, и являлось комиссией фирмы. Все было понятно, и продавцу и риэлтору. Но рынок недвижимости совершенствовался, продажи по заявкам уступили место эксклюзивным договорам, в которых стороны уже формально должны были фиксировать стоимость квартиры и комиссию риэлтора. Так вот, эта новая цивилизованная форма продажи квартир вступила в противоречие со старым, уже не цивилизованным подходом некоторых риэлторских фирм к комиссионному вознаграждению. Поэтому ими была скорректирована договорная база таким образом, чтобы иметь возможность, в обход продавцов, получать дополнительные деньги за свои услуги, так называемую, скрытую комиссию.

- Но если риэлтор, помимо оговоренной комиссии, в обход продавца получает какие то дополнительные деньги, то это уже похоже на мошенничество?

- Да, получение риэлтором скрытой комиссии имеет серьезные признаки называться мошенничеством. Если заглянуть в современный энциклопедический словарь, то там мошенничество трактуется как «преступление, заключающееся в завладении чужим имуществом (или в приобретении прав на имущество) путем обмана или злоупотребления доверием». При продаже гражданином квартиры материальный объект его гражданских прав, то есть право собственности, переходит с квартиры на деньги. Если часть этих денег оказывается у риэлтора, и он не имел насчет них договоренности с продавцом, то выходит, что получил он их незаконно.

- Имеет ли право компания продавать квартиру по несогласованной с продавцом цене?

- На этот вопрос четко отвечает Российская гильдия риэлторов в своих «Стандартах практики», где написано буквально следующее: «Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора».

- И могут быть даны полномочия продавать квартиру за цену по своему усмотрению?

- Такие полномочия могут быть делегированы риэлтору, например, следующим образом. В договоре на оказание услуг четко прописываются два момента: первое, фиксируется денежная сумма, которая предназначается продавцу квартиры за ее продажу, и второе, комиссионное вознаграждение риэлтора определяется как разность между стоимостью квартиры, за которую она будет продана и суммой, предназначающейся продавцу.

- Но так строить свои отношения с риэлтором могут только продавцы, знающие истинную стоимость своей квартиры. А как быть тому, кто в ценах не ориентируется, ведь можно и продешевить?

- Для такого продавца совет один, в отношении цены на свою квартиру действовать в соответствии с приведенной нормой РГР, и никаких иных полномочий риэлтору не давать. Но перед оформлением отношений с агентством, все же постараться уяснить примерную стоимость своей квартиры. Это сделать не трудно по печатным изданиям, где публикуются объявления на продаваемые квартиры. Полезно позвонить по рекламным телефонам и узнать конкретику на аналогичные квартиры. Наконец, можно получить оценку стоимости квартиры от нескольких агентств недвижимости по телефону.

- Петр Николаевич, но ведь фирмы несут большие накладные расходы, они правдой и неправдой вынуждены брать большие комиссионные.

- Некоторые даже необходимый минимум своей комиссии определили в 3 тысячи долларов. Понятно, что все расходы должны быть оправданы. Это чистой воды экономика. Но не должно быть такого, чтобы эти расходы являлись оправданием обмана. Экономика здесь глумится над моралью.

- А если этот необходимый минимум не достижим? Страдают же маклеры фирм.

- Конечно, они лишаются потенциальной работы и заработка. Страдают и клиенты. Получив от фирмы отказ в обслуживании, они вынуждены идти в рискованный сектор рынка, к «черным» маклерам, у которых комиссия значительно ниже. Вот вам одна из причин «левых» сделок и процветания теневого рынка недвижимости.

- Есть и другие причины?

- Есть. Думаю, не будем мы здесь обсуждать свойства человеческой личности. Интересен другой аспект, который напрямую связан с дальнейшим становлением рынка. И заключается он в следующем. Многие маклеры на фирмах уже давно выросли из рамок наемных работников. Они великолепные специалисты, они не нуждаются в рекламной поддержке, а работают на своей клиентской базе. И доход на фирму они уже принесли немалый. Надо бы открывать свое дело, да боязно. Всякие там бюрократические препоны и налоги опять же. Вот и приходится «левачить». К тому же делать им это морально комфортно, с клиентами они честны, а фирма сама виновата, что уподобилась дорогому бутику.