Geum.ru

Сегодня городская система управления жкх не эффективна

Вид материалаДокументы
Подобный материал:

"Комплекс мероприятий по созданию рыночной инфраструктуры в жилищном

хозяйстве"


Климёновой Ксении Александровны

Королёвский институт управления, экономики и социологии

Кафедра экономики и управления

Государственное и муниципальное управление


Сегодня городская система управления ЖКХ не эффективна. Это выражается,

прежде всего, в нерациональном управлении финансовыми потоками, их

непрозрачности и бесконтрольности, а также в крайне низком уровне участия

жилищных объединений граждан, предприятий малого и среднего бизнеса в сфере

управления, технического обслуживания и ремонта жилья. Кроме того,

городским системам управления ЖКХ свойственны преимущественно

административные методы работы, что препятствует привлечению частного

капитала в производственный сектор ЖКХ, развитию конкуренции в этой сфере,

повышению качества и снижению себестоимости ЖКУ.

При переходе к рыночным механизмам управления жилищным фондом конкурентную

среду можно сформировать за счет проведения следующих мероприятий:

Постепенная реорганизация предприятий по обслуживанию жилого фонда;

Создание равных условий, предусматривающих равный доступ участников рынка

к данной инфраструктуре для всех предприятий, обслуживающих жилищный фонд;


Ликвидация дискриминационных барьеров для создания Товариществ

собственников жилья и управляющих компаний;

Выбор муниципальными образованиями управляющих компаний для домов,

собственники которых не определились с формой управления своим домом,

должен осуществляться исключительно на открытых аукционах по стоимости

услуг управляющих компаний при заранее обозначенных качественных параметрах

такого управления.

Для наиболее эффективной реализации предложенных мер необходимо:

Воссоздание научно и статистически обоснованного долгосрочного и

краткосрочного планирования работы в системе ЖКХ, на основе системы

постоянного мониторинга состояния жилищного фонда

Создание системы прозрачности и открытой отчетности работы предприятий

ЖКХ

Создание системы обучения управляющих и бухгалтеров ТСЖ

Законодательное закрепление понятия счета домовладения и адресное (в

разрезе каждого собственника) перечисление на данный счет дотаций на услуги

предприятий ЖКХ

Проведение инвентаризации прав органов власти на общее имущество в

многоквартирных домах (сегодня оно зачастую сдается органами власти в

аренду, плата за которую перечисляется в бюджет вместо того, чтобы

распределяться между собственниками дома)

Законодательное установление порядка финансирования капитального ремонта

жилищного фонда с долевым участием государства и граждан в зависимости от

степени износа дома


Доклад

Комплекс мероприятий по созданию рыночной инфраструктуры

в жилищном хозяйстве

Климёновой Ксении Александровны

Королёвский институт управления, экономики и социологии

Кафедра экономики и управления

Государственное и муниципальное управление


Сегодня городская система управления ЖКХ не эффективна. Это выражается,

прежде всего, в нерациональном управлении финансовыми потоками, их

непрозрачности и бесконтрольности, а также в крайне низком уровне участия

жилищных объединений граждан, предприятий малого и среднего бизнеса в сфере

управления, технического обслуживания и ремонта жилья. Структура

предприятий ЖКХ, как правило, является линейно функциональной и построена

по иерархическому принципу. Однако при расширенном рынке и большом объеме

услуг организация сталкивается с проблемой перегрузки высшего руководства.

На 1 тысячу человек проживающих в России приходится три работника

предприятия жилищно-коммунального комплекса. На одного руководителя

предприятий ЖКХ приходится 0,76 прочих служащих, 3,06 специалиста и 4,58

рабочих, всего 8,4 работника. Это говорит о высокой доли руководителей в

кадровом составе предприятия. Среднемесячная плановая трудоемкость 1

сотрудника составляет 60%.

Кроме того, городским системам управления ЖКХ свойственны преимущественно

административные методы работы, что препятствует привлечению частного

капитала в производственный сектор ЖКХ, развитию конкуренции в этой сфере,

повышению качества и снижению себестоимости ЖКУ.

Зарубежный опыт реформирования ЖКХ доказывает, что рыночный механизм

способствует повышению качества ЖКУ, например, в Германии муниципалитет со

временем стал проводить политику привлечения инвесторов, продавая им пакет

акций коммунальной монополии. Появились десятки других компаний, которые

начали успешно конкурировать с муниципальной структурой. Потребители быстро

поняли прелесть конкуренции. В Голландии домовладельцы объединяются в

Ассоциации собственников жилья (АСЖ) по типу российских ТСЖ. Ассоциация

выбирает правление, правление нанимает домашнего мастера, который отвечает

за техническое состояние дома в процессе эксплуатации. У каждой Ассоциации

собственников жилья есть свой, расписанный на 10 лет вперед, бюджет.

При переходе к рыночным механизмам управления жилищным фондом для создания

конкурентной среды необходимо провести следующие мероприятия:

Постепенная реорганизация предприятий по обслуживанию жилого фонда;

Создание равных условий, предусматривающих равный доступ участников рынка

к данной инфраструктуре для всех предприятий, обслуживающих жилищный фонд;


Ликвидация дискриминационных барьеров для создания Товариществ

собственников жилья и управляющих компаний;

Выбор муниципальными образованиями управляющих компаний для домов,

собственники которых не определились с формой управления своим домом,

должен осуществляться исключительно на открытых аукционах по стоимости

услуг управляющих компаний при заранее обозначенных качественных параметрах

такого управления.

При этом рыночный механизм управления жилищным фондом предполагается

сформировать следующим образом.

Первый уровень городской

Городская власть представленная органами МСУ, которые формируют службу

муниципального заказа, должна создать и использовать объединенный механизм

финансирования для сохранения и модернизации жилищного фонда и обеспечения

жителей города качественными услугами.

На этом уровне определяются основные условия договора доверительного

управления, в том числе его расторжения при невыполнении своих обязательств

управляющей структурой.

Второй уровень районный

Предприятия ЖКХ обеспечивают организацию и контроль работ по управлению,

капитальному ремонту и технической эксплуатации инженерных коммуникаций

жилищного фонда всего района. Местные органы власти, приобретающие акции

компании в обмен на муниципальное имущество, будут влиять на ее

деятельность в качестве владельцев контрольного или блокирующего пакета

акций. Управляющим компаниям, будет предоставлено, право самостоятельно

заключать договоры на поставку ЖКУ с их потребителями. При этом будет

использоваться конкурсный механизм размещения муниципальных заказов на

техническое обслуживание и эксплуатацию жилищного фонда среди всех

действующих на рынке ЖКХ профильных организаций.

Пока что центральным звеном на рынке ЖКУ являются государственные

(муниципальные) предприятия по управлению жилищным фондом. В муниципальных

образованиях Российской Федерации насчитывается 11,6 тыс. унитарных

предприятий, основная деятельность которых не всегда отвечает интересам

учредителей. В то же время предусмотренная гражданским законодательством

организационно-правовая форма унитарного предприятия и институт права

хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных последствий. Эти выводы

говорят о необходимости создания предприятий в форме хозяйственных обществ,

имеющих ряд преимуществ перед унитарными предприятиями, в том числе

связанных с большей управляемостью, подконтрольностью, ограничением

ответственности по долгам. Но реформировать их можно только в рамках

научно обоснованного системного подхода. Он состоит в создании

интегрированной холдинговой системы управления, которая позволит проводить

единую политику по формированию рыночного механизма функционирования

жилищного комплекса.

Акционирование муниципальных унитарных предприятий предполагает выведение

предприятий из-под прямого директивного управления органа власти

муниципального образования (ведомства). В результате преобразования орган

местного самоуправления, не вникая в оперативное регулирование,

воздействует на коммунальное АО в роли акционера (как владелец части

имущества, внесенного в уставной капитал). При акционировании происходит

перераспределение (передача) части прав муниципальных органов управления

новым субъектам, т.е. смена организационно-правовой формы хозяйствования.

Акционирование коммунальных предприятий является одним из факторов

формирования рыночной среды в жилищно-коммунальной сфере.

Одним из основных условий акционирования является гарантированное

выполнение обязательств жилищно-эксплуатационным АО, сохранение их

функциональной направленности по обеспечению качества среды обитания,

надежному предоставлению услуг всем категориям потребителей и абонентов.

Исходя из публичного характера договорных отношений, регулируемых

муниципальным образованием, организация-исполнитель обязана предоставить

услугу каждому, кто к ней обратиться, не вправе оказывать предпочтение

одному потребителю перед другим в отношении заключения договора и не имеет

права отказаться от заключения договора при наличии возможности

предоставить услугу.

Акционирование жилищных предприятий - процесс преобразования

организационно-правовой формы, направленный на:

повышение самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов за

конечные результаты деятельности и реальное сокращение нерациональных

затрат;

активизацию коммунальных АО в достижении поставленных городом, как

регулирующим рынок услуг органом, целей повышения надежности сетей и

сооружений;

создание правовых и экономических предпосылок инвестиционной

привлекательности сферы ЖКХ.

В качестве способа преобразования муниципального унитарного предприятия мы

предлагаем создание на его базе открытого акционерного общества. Такое

открытое акционерное общество становится правопреемником муниципального

унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в

соответствии с требованиями законодательства.

Для выбора конкретного варианта структуры уставного капитала необходимо, в

частности, оценить степень участия инвестиционного капитала во вновь

создаваемом АО. Крайне важно вернуть градообразующие предприятия в систему

управления и финансирования ЖКХ, которые в девяностые годы передали на

баланс города, как жилые дома, так и инфраструктурные сети, коммуникации и

общественно значимые сооружения (детские сады и ясли, гостиницы,

профтехучилища и др.).

Допустимо также внесение муниципального имущества в качестве вклада в

уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Доля акций открытого акционерного общества находящихся в собственности

муниципального образования и приобретаемых муниципальным образованием, в

общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может

составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция.

Внесение муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные

капиталы открытых акционерных обществ может осуществляться: при учреждении

открытых акционерных обществ в порядке оплаты размещаемых

дополнительных акций при увеличении уставных капиталов открытых

акционерных обществ.

Не рекомендуется приватизация имущества коммунальных предприятий

коллективом. В этом случае возможна скупка коммерческими (часто

недружественными и даже криминальными) структурами значительного количества

акций у низкооплачиваемых сотрудников или у сотрудников, не

заинтересованных в развитии предприятия, и на основании этого - оказание

криминального давления на администрацию муниципального образования.

Как показывает практика, у коллективного и разнородного по статусу

собственника нет единого интереса, в частности - стремления повысить

качество и ресурсную эффективность производства. Более целесообразно

провести льготную продажу части (5-10%) акций в основном руководству

предприятия для создания у него стимулов к обеспечению финансовой

самодостаточности организации.

Структура муниципальных предприятий ЖКХ, как правило, является линейно

функциональной и построена по иерархическому принципу. Однако при

расширенном рынке и большом объеме услуг организация сталкивается с

проблемой перегрузки высшего руководства. Для решения данной проблемы

необходимо перераспределение прав и функций, корректировки и дополнения в

форме организации. Мы предлагаем в основу деятельности предприятия

положить матричный тип организационной структуры. Предлагаемая

организационная структура в наибольшей мере приспособлена к реализации

стратегии развития организации и имеет ряд преимуществ:

Она приспособлена к реализации всех трех альтернатив стратегического

развития как последовательно, так и одновременно. Например, если жилой дом,

передан в оперативное управление и в договоре предусмотрено оказание

дополнительных услуг, то в цепочке обслуживания дома будут присутствовать

все звенья _ управдом, бухгалтер, ремонтно-эксплуатационная группа, группа

санитарного содержания, группа дополнительных услуг. Непосредственным

руководством жизнеобеспечения дома будет заниматься управдом, а

специальными вопросами - руководитель соответствующих подразделений. Если

дом находится просто на техническом обслуживании и эксплуатации, то

отпадает необходимость наличия в цепочке управления - управдома,

бухгалтера и рабочей группы дополнительных услуг.

Данная структура позволяет управляющим специальных направлений

оперативно перераспределять силы между рабочими группами для решения

экстренных задач.

Она обеспечивает взаимозаменяемость и подстраховку рабочих групп при

болезни или уходе персонала.

Матричная система управления позволяет формировать цепочки управления и

рабочие группы по территориальному признаку - для группы близлежащих

домов.

Переход на упрощенную систему налогообложения позволяет повысить доходность

предприятий в сфере ЖКХ. Создаются прозрачные финансовые взаимоотношения

между разноуровневыми структурами по управлению жилищным фондом.

В холдинг должны быть привлечены извне дополнительные активы субъектов

рынка: муниципальных энергоснабжающих компаний, предприятий по санитарной

очистке и благоустройству городских территорий, торговых фирм поставщиков

материальных ресурсов, ремонтно-строительных предприятий.

Предлагаемая модель управления содержанием и технической эксплуатацией

жилищного фонда предполагает конструктивное сотрудничество жителей с

управляющими компаниями, в первую очередь в качестве совладельцев

коллективной собственности, а во вторую в качестве непосредственных

потребителей ЖКУ. Поэтому весьма актуально создание и юридическое

закрепление института организованных собственников жилья (ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК

и т.д.) и его нанимателей (домовые комитеты) как постоянно действующего

субъекта права жилищно-коммунального рынка.

Поскольку акционерами жилищно-коммунального ОАО наряду с органами власти

станут и коллективные собственники жилья, интересы потребителей ЖКУ будут

гарантированно учтены. Предполагается, что 51% уставного капитала компании

составит недвижимое имущество (взнос муниципалитета), 40% материальные и

денежные средства (взносы предприятий и организаций), 9% частные

инвестиции, включая интеллектуальную собственность (новые организационные

технологии и т. д.).

Плата за услуги, оказанные управляющей компанией ресурсоснабжающим и другим

организациям ЖКХ по сбору с населения платежей за отопление, водоснабжение

и т.д., перечисляется с их лицевых счетов на лицевой счет управляющей

организации по соответствующим документам, подтверждающим выполнение

работы. Оплата услуг предприятий ЖКХ осуществляется с банковских расчетных

счетов организаций, имеющих с ней договорные отношения.

Одна из приоритетных задач районной управляющей компании Постоянный

мониторинг состояния жилищного фонда, научно-практического планирования

капитального и текущего ремонта, исследование рынка технических решений,

энергосберегающих технологий, новых материалов. Необходимо больше внимания

уделять их внедрению из-за постоянного повышения цен на энергоресурсы.

В то же время существенными трудностями являются дефицит оборотных средств

и неравномерность производства ремонтных работ.

Проблема финансирования аварийных ремонтных работ решается только при

помощи долгосрочного и краткосрочного (1 год) планирования профилактических

ремонтных работ на основе постоянного мониторинга состояния жилого фонда.


Третий уровень жилой дом

Управляющий домом или комплексом домов ТСЖ, ЖСК, ЖТ или какой-либо другой

структуры собственников или нанимателей жилья избирается на конкурсной

основе. Он выбирает подрядчика для выполнения ремонтных работ и определяет

их стоимость. При этом оплачивается только фактическая стоимость работ, а

не простои ремонтного персонала, как это зачастую делается в настоящее

время.

Внедрение рыночных отношений на таком уровне стимулирует создание целой

системы малого предпринимательства, сокращает расходы на управление и

ремонт, повышает производительность труда. Привлекая жителей, задолжавших

за коммунальные услуги, к работам по содержанию и технической эксплуатации

жилищного фонда, можно улучшить сбор платежей за ЖКУ.

В органах МСУ, предусматривается создание специальных структур,

организующих и осуществляющих деятельность по формированию кондоминиумов,

образованию и поддержке ТСЖ, консультативно-информационных центров,

методических кабинетов по обмену опытом деятельности товариществ Отраслевые

органы городской администрации должны оказывать районным Управам и

территориальным органам городской администрации помощь:

в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ, профессиональных

управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;

в развертывании агитационной работы и информировании в средствах массовой

информации населения о существующей нормативной базе и положительном опыте

деятельности ТСЖ.

совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация финансовых

потоков, расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования

технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным переходом в

режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;

создание нормативов и методики расчёта затрат на техническую эксплуатацию

кондоминиумов;

стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК путём

предоставления широкого спектра льгот при использовании объектов общей

долевой собственности и земельных участков;

создание механизма накопления амортизационных отчислений с жилищного

фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;

проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной работы среди

собственников жилья о нормативной стоимости технической эксплуатации жилых

домов, о необходимости накопления средств на капитальный ремонт и полное

восстановление жилого дома;

передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации деятельности

товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.

При органах МСУ необходимо создать центры содействия управлению ТСЖ,

которые:

участвуют в формировании ТСЖ и подготовке предложений по управлению ими

на основании договоров территориальными органами городской администрации,

частными застройщиками;

оказывают услуги инициативным группам домовладельцев по подготовке

уставных и регистрационных документов, составлению бизнес-планов;

оказывают услуги ТСЖ по ведению бухгалтерского учета и финансовой

отчетности;

осуществляют юридическую, экономическую, организационную и другую

консультационную деятельность;

обучают профессиональных управляющих жилищным фондом, председателей ТСЖ,

бухгалтеров;

организуют конкурсы управляющих компаний;

подготавливают и распространяют методические материалы;

разрабатывают концепции и программы в сфере управления жилищным фондом,

находящимся в общей долевой собственности граждан и юридических лиц;

подготавливают и проводят семинары по проблемам формирования, образования

и деятельности ТСЖ;

организуют рекламу, пропагандируют и пр.

Реорганизация и акционирование предприятий ЖКХ позволит сократить

численность управленческого персонала примерно на 23%, а следовательно и

соответствующие расходы.

При организации ТСЖ у жильцов появляется возможность не только, сократить

расходы по оплате ЖКУ на 27,63% за счет применения различных схем расчетов

оплаты ЖКУ и установления приборов учета, но и получить дополнительные

источники доходов (от 4500$ до 9000$ в месяц) за счет сдачи свободных

помещений дома в аренду, а также за счет размещения на его стенах и крыше

рекламных щитов от 1000$ до 3500$ в месяц.


Из выше перечисленного следует, что переход на рыночные

отношения в ЖКХ совместно с активизацией деятельности ТСЖ позволит не

только сократить затраты на ЖКУ, но и повысить качество работ, так как

предприятия ЖКХ будут отчитываться за качество работ непосредственно перед

собственниками жилья.

Пока что центральным звеном на рынке ЖКХ являются

государственные (муниципальные) предприятия по управлению жилищным фондом.

В муниципальных образованиях Российской Федерации насчитывается 11,6 тыс.

унитарных предприятий, основная деятельность которых не всегда отвечает

интересам учредителей. В то же время предусмотренная гражданским

законодательством организационно-правовая форма унитарного предприятия и

институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных последствий.

Эти выводы говорят о необходимости создания предприятий в форме

хозяйственных обществ, имеющих ряд преимуществ перед унитарными

предприятиями, в том числе связанных с большей управляемостью,

подконтрольностью, ограничением ответственности по долгам. Их можно

реформировать только в рамках научно обоснованного системного подхода.