Российские девелоперы переводят цены на недвижимость в иностранную валюту, пытаясь защититься от нестабильности и стимулировать рублевый рост цен. Аналитики полагают, что в случае резкого падения доллара снизится прибыль, и предлагают мерить количество проданного и сданного жилья не квадратными метрами, а конкретными квартирами и домами.
Валютные коридоры стройки
С 1 февраля крупные девелоперы Москвы и Петербурга приняли решение зафиксировать цены на новостройки в условных единицах: в долларах, евро или в бивалютной корзине. Среди них ЛСР, «М-Индустрия», ДСК-1, ПИК и другие.
По мнению финансистов, эти действия могут подорвать и так нестабильный рынок. В нынешнем году «отложенный спрос» будет востребован лишь вкладчиками, успевшими перевести свои сбережения в иностранную валюту. По данным банкиров, более 80% вкладов население хранит в рублях.
Перевод цен в условные единицы застрахует девелоперов от скрытого снижения цены, но отказ от постепенного удешевления обернется в будущем ее резким падением. На фоне девальвации российского рубля долларовые или евроцены будут только отпугивать потребителей. Ожидаемая инфляция в 2009 году составит более 15%; если прибавить к этому безработицу и снижение заработной платы, то становится очевидно: жилье по зафиксированным в иностранной валюте ценам рискует оказаться невостребованным.
Строители выставляют цены в у.е., ссылаясь на девальвацию рубля и валютные долги банкам, но аналитики считают, что за этим кроется желание получить деньги валютных инвесторов.
Среди основных мотивов номинации цен в условных единицах (у.е.) – девальвация рубля. Банк России расширил валютный коридор до 41 рубля, поэтому указывать цены в рублях весьма рискованно. Цена в у.е. по фиксированной ставке, привязанной к доллару и евро, может стабилизировать ценовую ситуацию на первичном рынке.
Другие причины перевода цен – работа по валютным контрактам с поставщиками стройматериалов и подрядчиками и долговая нагрузка на внешнем рынке. Не секрет, что многие банки переводят средства в иностранную валюту для снижения собственных рисков.
«Часть строительных компаний уже перевела цены на недвижимость и строящиеся объекты в у.е, привязав их к конкретной валюте», – отметил генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербург» Алексей Белоусов.
Бивалютные корзины вторичного рынка
Риэлторы тем временем придумали свои бивалютные корзины. По их словам, несколько лет назад валютные варианты расчетов были нормой. За полтора года, прошедшие с вступления в силу федеральной нормы, запрещающей указывать цену в иностранной валюте, участники рынка полностью перешли с долларов на рубли. Теперь ситуация кардинально противоположная: и покупатели, и продавцы меряют квадратные метры средним показателем доллара и евро. Это неоправданно для вторичного рынка, так как он не зависит от кредитов и стройматериалов. Вторичным рынком управляют спрос и предложение, а значит, бивалютные игры вызваны лишь желанием продавцов заработать на колебаниях валютной биржи. Риэлторы же в свое оправдание ссылаются на пожелания клиентов.
Метры на квартиры
Кроме того, строительное сообщество рекомендует российским властям перейти от системы подсчета объемов строительства жилья в квадратных метрах на систему подсчета ввода в строй жилых площадей в квартирах и домах. Об этом на IV Всероссийской конференции «Антикризисные меры поддержки строительной отрасли регионов России» заявил президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. «Такая система подсчета жилья позволит более объективно оценивать уровень обеспечения населения жилыми площадями», – уверен г-н Кошман.
В качестве примера он привел индивидуальные дома, в которых на площади в несколько сотен квадратных метров зачастую живут всего три-пять человек. Однако при подсчете объемов строительства жилья на душу населения у региона получается высокий показатель обеспеченности жилой площадью на человека, что противоречит объективной реальности.
«В результате мы получаем отчеты, в которых отдельные регионы рапортуют о достижении уровня строительства жилья в один квадратный метр на каждого жителя в год, что кардинально неверно», – констатировал президент АСР.
К слову сказать, оценивать рынок по количеству квартир предлагают и петербургские аналитики. Так, Михаил Бимон, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», давно говорит, что квадратные метры не могут быть объективным показателем, потому что потребитель покупает квартиры и дома, которые находятся в определенном месте, имеют свой метраж и качество.
Справка
1 июля 2007 года в силу вступили поправки в Федеральный закон «О рекламе», которые обязывают в рекламе товаров и услуг указывать цены в рублях.
В большинстве регионов России цены на недвижимость и так были «рублевыми», но в Москве и Санкт-Петербурге стоимость квартир и домов указывали только в долларах, евро или в условных единицах (у.е.).
Сообщения с аналогичным содержанием
02.02.2009. "Restate.ru" (Новости недвижимости) Петербург рублям не верит
"Дагестанская правда" (Махачкала)
Жилья строится меньше
Сказано Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин: -Ускоренное использование средств фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в 2009 году создаст 1,5 миллиона рабочих мест.
Темпы роста ввода жилья в РФ из-за кризиса и стагнации в строительстве в 2008 году замедлились более чем в 4,5 раза - до 4,5% против 20,6% в 2007 году, свидетельствуют данные Росстата. «В 2008 году организациями всех форм собственности построено 765,6 тысячи новых квартир, в декабре 2008 года - 246,2 тысячи квартир», - говорится в докладе Росстата, обнародованном на прошлой неделе.
Получить кредит станет труднее Количество банков в России, выдающих ипотечные кредиты, сократилось во втором полугодии 2008 года, по сравнению с первым полугодием, в 20 раз, сообщил РИА Новости 29 января вице-президент АСР, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев. По его словам, в настоящее время в России ипотечные программы действуют только у 15 банков. «При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном государственных банков».
С неплательщиками поступят строго Главный судебный пристав России Артур Парфенчиков прогнозирует рост в 2009 году исполнительных производств об аресте купленных по ипотеке квартир, владельцы которых не расплатились с банками по кредитам. Он заявил, что сотрудники ведомства будут обязаны выполнять подобные судебные решения «Если судебные приставы допускают бездействие, то становятся на грань уголовного преступления. Есть такая статья (в УК РФ) - «халатность», - пояснил Парфенчиков. Вместе с тем, руководитель Федеральной службы судебных приставов (ФССП) считает положительным результатом финансового кризиса то, что банки сократили объемы потребительского кредитования. «Если бы эта волна потребительских кредитов не была остановлена, то мы бы получили рост неплатежей по кредитам в геометрической прогрессии. Я считаю, что так выдавать кредиты, как они выдавались, нельзя», - добавил Парфенчиков.
Банки ищут щадящие схемы возврата долгов Количество «проблемных» ипотечных кредитов, переданных кредитными организациями коллекторам на взыскание, увеличилось в России в 2008 году, по сравнению с 2007 годом, почти в два раза - до 2% от общего объема задолженности по ипотеке, сообщил 26 января президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Евгений Бернштам. В 2009 году коллекторы ожидают дальнейшего роста количества передаваемых им в работу от кредитных организаций «проблемных» ипотечных кредитов. «Но в каком конкретно объеме - пока прогнозировать сложно. Это связано с тем, что уже сейчас многие банки для снижения рисков дефолтов предлагают своим заемщикам различные схемы: переоформление валютных ипотечных кредитов в рублевые, увеличение срока кредитования и т.д. Для тех, кто потерял работу или основную часть заработка, некоторые банки реструктурируют задолженность, замораживаю - выплаты по основной сумме долга (заемщик выплачивает только проценты). Государство также планирует активно участвовать в этом процессе», - указал он.
Материнский капитал для ипотеки Заявления в Пенсионным фонд РФ о желании воспользоваться средствами материнского капитала для погашения ипотечных кредитов в январе 2009 года подали 1 тысяча 134 гражданина на общую сумму 307,1 миллиона рублей, сообщила глава Минздравсоцразвития Татьяна Голикова на заседании президиума правительства 27 января. По ее словам, ожидается, что число таких заявлений будет расти, так как правом использовать материнский капитал на выплату ипотечных кредитов могут воспользоваться 88 тысяч семей. Расходы федерального бюджета на эти цели составят, по оценке Минздравсоцразвития, 26,3 миллиарда рублей, уточнила она. Возможность направить материнский капитал на погашение ипотечных кредитов получат не только женщины, родившие второго и последующего ребенка, но и их супруги. Муж может гасить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала только с письменного согласия жены.
Согласно установленным законодательством требованиям, Пенсионный фонд в течение месяца должен рассмотреть поданные документы на использование материнского капитала и в течение двух месяцев перечислить соответствующие средства для расчета по ипотечным кредитам.
ЖКХ создаст рабочие места Ускоренное использование средств фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в 2009 году создаст 1,5 миллиона рабочих мест, считает министр регионального развития РФ Виктор Басаргин: «По фонду содействия реформированию ЖКХ поступили предложения от всех субъектов (РФ) - квоту до 2011 года при условии сохранения софинансирования выбрать в 2009 году. Мы посчитали, что в этом году, если мы освоим в рамках фонда содействия 110 миллиардов рублей, создадим 1,5 миллиона рабочих мест», - заявил Басаргин на заседании президиума правительства.
Через два года в Рязани будет дефицит нового жилья
Выгодно ли застройщикам продавать квартиры государству по сниженным ценам?
Финансовый кризис уже привел к резкому сокращению в регионе объемов строительства, выдаваемых ипотечных кредитов, платежеспособного спроса на жилье. Что будет дальше? Как изменятся цены на квартиры в Рязани? Своим мнением с читателями «КП» поделились риэлторы, специалисты в области продажи новостроек и сотрудники отделов ипотечного кредитования.
Нет земли - не будет и дома С начала кризиса ситуация на рязанском рынке недвижимости резко изменилась. С экранов телевизоров исчезла реклама с видами просторных квартир, из газет - статьи о передовых технологиях в строительстве домов.
Возведение новых объектов в Рязани остановлено - констатируют застройщики. Одна из причин заключается в том, что никак не удается приме нить на практике Правила землепользования и застройки, принятые гордумой 11 декабря 2008 года. Именно они призваны регулировать выделение земельных участков под строительство в соответствии с генпланом Рязани. У информационно-кадастрового центра, который по логике вещей и должен внедрять Правила в жизнь, на это нет средств.
- Раз не выделяются земельные участки, то и строительство в этом году не начнется, - прогнозирует рязанский специалист по продажам новостроек. - Пока непроданными остаются 8 тысяч квартир, но их раскупят в течение полутора-двух лет. То есть уже через два года в области будет весьма ощутимый дефицит первичного жилья. Это, в свою очередь, спровоцирует рост цен за квадратный метр. Но застройщики осторожничают еще по двум причинам. Во-первых, из-за ожидаемого в стране роста инфляции. А во-вторых, руководствуясь поведением покупателей. С октября много говорится о том, что цены на квартиры якобы упадут в 5-7 раз. Естественно, что в новый год люди вошли с надеждой улучшить жилищные условия с максимальными скидками. В некотором смысле их ожидания оправдались. Оказавшиеся в тяжелом материальном положении строительные компании опустили планку на 10-15%. Чтобы достроить свои дома, им пришлось пожертвовать прибылью. Большинство же застройщиков продолжают держаться за старые прайсы. А отдельные фирмы и вовсе удивили: подняли цены на 5 %.
По мнению некоторых строителей, их примеру вполне могут последовать и другие рязанские компании.
Дольщики застройщику не помогут - В регионе по-прежнему сохраняется сегмент платежеспособного населения, которое готово покупать квартиры, - убеждены риэлторы.
В таком случае почему строительные компании замораживают начатые проекты и отказываются браться за новые? В конце концов, закон «О долевом строительстве...» гласит, что возведение жилых домов осуществляется за счет инвестиций дольщиков.
- Деньги дольщиков привлекаются только после того, когда уже завершен подготовительный период перед началом работ - приобретение и оформление участка, получение всех разрешительных документов, - говорит начальник отдела продаж строительной корпорации «Кайман» Юрий Попов. - На это требуется не менее 30% от общей стоимости проекта. Если брать среднюю пятиэтажку, то речь идет об одном миллионе долларов. А взять их сегодня нам практически негде.
Если раньше, до кризиса, строители с хорошей репутацией без проблем получали большие кредиты в банках, теперь этот канал финансирования фактически перекрыт. И хотя официально займы выдаются, на деле попасть в список их счастливых обладателей не может никто. По рассказам руководителей строительных компаний, кредит в настоящее время можно взять только под залог стоимостью в два раза больше размера займа. Но и это еще не все. Далее заявку рассматривают на кредитном комитете, который в своей работе руководствуется перечнем категорий риска. В числе первых там значится строительный бизнес и фондовый рынок. Так что шансы на получение денег у застройщиков ничтожно малы.
Минобороны скупает жилье оптом В сложившейся ситуации государство не может оставаться в стороне от проблем строительного бизнеса. Поэтому в качестве возможности поправить дела застройщикам предложили выполнять госзаказ, то есть строить квартиры для военнослужащих, спасателей или милиционеров. При этом покупать жилье государство будет со значительной скидкой - каждый квадратный метр на 6-7 тысяч дешевле, чем в среднем по рынку. Конечно, в хорошие времена никто из бизнесменов не согласился бы работать на таких условиях. Но теперь, когда у каждого застройщика осталось по одному-двум незаконченным объектам и никаких перспектив на ближайшее будущее, подобное сотрудничество выглядит довольно привлекательным. Под занавес 2008 года, в декабре, несколько рязанских строительных компаний как раз заключили такой договор с Минобороны РФ. Девяносто девять квартир в разных районах города были выкуплены госструктурой по цене 29. тысяч рублей за кв. м. Все они располагаются в сданных домах и предназначены для семей военнослужащих. С одной стороны, это составляет 1,5% от общего количества жилья, проданного в прошлом году. Да и оптовая реализация квартир в условиях кризиса, возможно, не такая уж неприбыльная сделка. И тем не менее от второго предложения, которое Минобороны сделало рязанским застройщикам в январе, они отказались. Одной из очевидных причин стало снижение стоимости госзаказа до 28 550 рублей за квадратный метр.
Квартиры сменят таун-хаусы?
Сейчас во многих регионах всерьез обсуждается вопрос, сможет ли на волне кризиса высотного жилищного строительства подняться рынок малоэтажек (коттеджные поселки, таун-хаусы и т.д.). Ведь на данный момент существует множество дешевых технологий при строительстве загородных домов, которые успешно применяются. Не решит ли это проблему жилья?
- В целом наивно думать, что дефицит кредитных ресурсов для нужд нового строительства затронул только производство высотного жилья, - объяснил нам начальник отдела рязанской проектной организации Денис Шмелев. - Если говорить о массовой комплексной застройке (вопрос ведь в этом?), то на рынке загородных домовладений ситуация гораздо сложнее. Здесь требуются существенные затраты на приобретение привлекательного участка, техническую и социальную инфраструктуру. Инвестиционная себестоимость и длительность строительства многоквартирного жилья все-таки ниже и поэтому интереснее для застройщика.
И все-таки, может, инициативу поддержит спрос среди горожан? Но, увы, оказывается, что и для покупателей таун-хаусы по самым дешевым технологиям выходят дороже квартир. При стоимости одного квадратного метра 30 тысяч рублей (плюс отделка помещений), за такое жилье придется заплатить не меньше 8 миллионов рублей. А это, согласитесь, очень солидная сумма. Да и подходящих площадок (а это должен быть очень большой участок!) в пределах нашего города просто нет.
После того как банки ужесточили условия выдачи кредитов, в Рязани приобрела популярность другая схема сотрудничества банка и строительной компании: когда банк выступает соинвестором проекта и получает прибыль. Таким образом обе стороны одинаково рискуют и обе, в случае успеха, остаются с прибылью. Повлиял кризис и на прода жи вторичного жилья. В кон це прошлого года рязанцы, воспользовавшись сокращением предложений на рынке новостроек, искусственно завышали цены на свои квартиры. В конечном счете это привело к переизбытку «вторички», а вслед за этим собственникам пришлось и умерить свои финансовые аппетиты. В среднем по области цены снизились на 5%. В качестве основных причин риэлторы называют уменьшение платежеспособного спроса и сокращение ипотечных сделок на 70-80%. С другой стороны, низкая активность на рынке недвижимости объясняется еще и тем, что многие потенциальные потребители заняли выжидательную позицию и ждут падения цен. Если ситуация не изменится, то к середине 2009 года вторичное жилье может подешеветь в пределах 20%.
По прогнозам Ассоциации строителей России, к весне цены на квартиры в среднем могут снизиться на 15% по вторичному рынку и на 10% по новостройкам по сравнению с докризисными значениями. Пик падения придется на лето-осень 2009 года. По мнению экспертом ACT, к тому времени жилая не движимость подешевеет на 30%
"Домострой" (Рязань), 04.02.2009
Российскую экономику спасут... строители
Ставка на строительный сектор объяснима: появление одного рабочего места в этой сфере, по расчетам правительства, добавляет до 12 новых рабочих мест в смежных отраслях. В то же время количество семей, которые могут себе позволить улучшить условия проживания, за последние три года увеличилось с 17 до 18%. Тормозит доступность жилья и нерасторопность чиновников. Правительство делает ставку на строительный сектор как на один из локомотивов национальной экономики, который и должен вывести ее из периода рецессии. Несмотря на грядущее сокращение бюджетных расходов, урезать затраты на поддержку жилищного строительства кабинет министров не хотел бы. Такой вывод можно сделать по итогам вчерашнего совещания у премьер-министра Владимира Путина.
"В 2008 году было введено более 61 млн кв. м жилья, что соответствует уровню 2007 года. Наша задача - сохранить эту планку на 2009 год", - поставил задачу Путин. В Рязанской области было введено 502 тыс. кв. м, что почти на 10% больше, чем в 2007 году. Региональное руководство также планирует сохранить достигнутые позиции и в нынешнем году.
Ставка на строительную сферу объяснима, утверждает издание "Газета": появление одного рабочего места в этом секторе, по расчетам правительства, добавляет до 12 новых рабочих мест в смежных отраслях. В то же время согласно итоговым цифрам, которые руководитель Мин-региона Виктор Басаргин недавно сообщил парламентариям, усилия государства в рамках нацпроекта "Доступное жилье" пока не привели к прорыву.
Количество семей,которые могут себе позволить улучшить условия проживания, за последние три года увеличилось с 17 до 18%. Тормозит доступность жилья и нерасторопность чиновников.
Впрочем, Путин подверг критике и Минобороны, которое слишком медленно осваивает выделенные из бюджета деньги на покупку жилья военным. Впрочем, успехи в рамках нацпроекта все же есть. Жилищный фонд увеличился за 2006-2008 годы на 5,5% - до 3,118 млрд кв. м.
Обеспеченность жильем на душу населения поднялась на 4,9% - до 21,9 кв. м на человека. При этом годовой объем ввода жилья в эксплуатацию за тот же срок вырос на 40% (до тех самых 61 млн кв. м, о которых говорил и премьер). По словам Басаргина, правительство рассматривает комплекс мер поддержки отдельных категорий граждан, отрабатываются механизмы, чтобы дополнительно направить на обеспечение жильем молодых семей 10 млрд рублей. Министр пояснил, что механизм покупки молодыми семьями жилья имеет три составляющие: 40% средств в этом механизме - деньги федерального бюджета на первоначальный взнос, 10% - собственные средства семьи, еще 50% - ипотечное кредитование. По подсчетам Минрегиона, благодаря дополнительным средствам в текущем году жильем смогут обзавестись 36 тысяч молодых семей.
Кроме того, Виктор Басаргин заявил, что его ведомство готово рассмотреть "расширение перечня действия материнского капитала на жилищном рынке". Напомним, что с начала года этот капитал можно направлять на погашение ипотечных кредитов. Эксперты считают, что в период финансовой нестабильности ставка на жилищное строительство теоретически оправданна. Это должно, в свою очередь, создать спрос на строительные материалы и продукцию машиностроения.
У вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева свое видение выхода из сегодняшней непростой ситуации: "Недавно на совместном заседании по банкам и строительству РСПП мы представили комплексную программу выхода строительства из кризиса. Также ждет решения ряд других наболевших вопросов: проблемы с ускорением получения исходно-разрешительной документации, вопросы с техническими условиями, вкладывание денег в коммунальную и инженерную инфраструктуру. Как только все это будет сделано, когда пойдет экономическая стабилизация, начнет возобновляться платежеспособный спрос. Именно тогда строительство сможет стать локомотивом". Многие аналитики убеждены, что сейчас надо по максимуму использовать механизмы, предоставляемые государством, в первую очередь с точки зрения инфраструктурной подготовки территорий и госзаказа на жилье. Особую роль здесь может сыграть малоэтажное строительство. В этом сегменте минимален риск незавершенного строительства и обманутых дольщиков, современные технологии позволяют строить комфортное жилье быстро и недорого. Энергосберегающие технологии малоэтажного строительства позволят в будущем значительно сократить расходы на содержание жилья. Стандарты земельной ипотеки уже разработаны и переданы в АИЖК, и это достаточно эффективный механизм стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. К тому же, как пишет издание "Газета", АИЖК планирует заметную сумму выделить именно на рефинансирование кредитов на малоэтажное строительство.
