Методика проведения исследования 3 Состояние рынка новостроек Московской области в IV квартале 2006 года 6 Обобщенные сведения 6
| Вид материала | Исследование |
- Об итогах работы системы здравоохранения московской области за 2006 год и задачах, 1859.95kb.
- О работе строительного комплекса Московской области в мае 2006 года. Общие данные, 928.87kb.
- План заседаний Правительства Московской области на декабрь 2011 года № п/п, 166.75kb.
- Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
- Отчет о реализации «Основных направлений развития архивного дела в Московской области», 466.87kb.
- Отчет о реализации «Основных направлений развития архивного дела в Московской области», 202.87kb.
- Законом Московской области от 12. 01. 2006 n 1/2006-оз "О мерах социальной поддержки, 19.02kb.
- Задачи исследования Составление базы данных всех новостроек, с учетом максимального, 45.97kb.
- Правительство московской области постановление 15 августа 2006, 288.73kb.
- Министерство потребительского рынка и услуг московской области распоряжение от 20., 40.19kb.
ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2002-2006 гг.
МОСКВА
2007
Содержание
Содержание 2
Методика проведения исследования 3
1. Состояние рынка новостроек Московской области в IV квартале 2006 года 6
1.1. Обобщенные сведения 6
1.2. Динамика объемов строительства и предложения в Московской области 6
1.3. Динамика минимальных, максимальных и средневзвешенных удельных цен предложения 7
1.4. Динамика индексов средневзвешенной цены предложения 7
2. Дифференциация новостроек по категориям домов 8
2.1. Классификация новостроек по категориям 8
2.2. Структура предложения новостроек МО по категориям 8
2.3. Динамика структуры предложения новостроек МО по категориям 8
2.4. Динамика индексов средневзвешенной цены предложения по категориям домов 9
3. Дифференциация новостроек по сроку ввода в эксплуатацию 10
4. Дифференциация новостроек по состоянию строительной готовности 10
4.1. Классификация состояния строительной готовности 10
5. Дифференциация новостроек по удалению от Москвы 11
5.1. Распределение новостроек по удалению от Москвы 11
Принципы территориального зонирования 11
5.4. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены в МО по удалениям от Москвы 12
Удаление 0-5 км 12
6. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены по направлениям мо 13
6.1 Московская область 13
7. Объем предложения и средневзвешенная цена в городах Московской области 14
Методика проведения исследования
Анализ проводился в отношении многоквартирных домов-новостроек Московской области, возводимых в период с января 2002 г. по декабрь 2006 г. и введенных ранее, но сохранивших в отчетный период предложение квартир на продажу на первичном рынке. В качестве критерия перехода предложения на вторичный рынок принимался период в год после сдачи объекта в эксплуатацию. Исследование ограничено коммерческими объектами, т.е. теми новостройками, которые ранее или в отчетный период располагали квартирами для свободной реализации на рынке. Исследованием охвачен радиус 110 км вокруг Москвы, куда вошли основные города Московской области.
При анализе открытого предложения первичного рынка жилья Московской области использовалась собственная база данных Аналитической группы Г.М. Стерника, содержащая информацию о ценах предложения новостроек и данные о состоянии их строительной готовности. Эта информация дополнялась информацией из различных источников, включая рекламные объявления в специализированных СМИ, в том числе и в глобальной сети Интернет, а также уточнялась методом "мистерии шоппинг" и полевым обследованием отдельных объектов.
В настоящем отчете в качестве исходной информации были использованы следующие сведения:
- адрес объекта (объект может состоять из одного или нескольких домов, корпусов);
- название населенного пункта;
- географическое положение объекта (сектор по сторонам света и расстояние до МКАД, наименование ближайшей автомагистрали);
- категория дома;
- срок ввода дома в эксплуатацию (первоначально заявленный и текущий);
- текущее состояние строительной готовности;
- минимальная, максимальная и средневзвешенная цена предложения.
В результате обработки данных были получены следующие показатели:
Объемные показатели:
- количество объектов, построенных с 2002 по 2006 г.г. в Московской области по состоянию на отчетный квартал,
- суммарная площадь квартир в объектах, построенных с 2005 по 2010 г.г. в Московской области по состоянию на отчетный квартал,
- количество объектов, находящихся в открытой продаже,
- объем открытого предложения площадей на первичном рынке,
Объемные показатели определены по совокупности объектов в БД в заданном периоде и дифференцированы:
- для групп объектов, выделенных по признаку местоположения (удаление, географические направления, город),
- для групп объектов, выделенных по признаку категории домов (по технологии и материалам несущих конструкций),
- для групп объектов, выделенных по признаку фактического или планируемого года ввода (с 2004 по 2008 г.г.),
- для групп объектов, выделенных по признаку состояния строительной готовности (стадии строительства объектов начиная с нулевой, когда объект введен в план ввода, и заканчивая четвертой, когда объект принят Государственной комиссией),
Структурные показатели:
Определены доли объектов в каждой выделенной категории (по местоположению, категории, году ввода (фактическому и планируемому), состоянию строительной готовности.
Ценовые показатели:
Минимальная, максимальная, средневзвешенная цена предложения объектов, находящихся в открытом предложении на первичном рынке. А также произведена оценка дисперсии и погрешности в определении средневзвешенной цены.
Ценовые показатели дифференцированы по тем же признакам, что и объемные показатели.
Средняя цена предложения 1 кв. м, действующая во всей Московской области, по удалениям или категории, рассчитывалась как средневзвешенная по формуле:
С взв. =∑ (С ср.уд. д. х S д. п.)/ ∑ S д. п.,
где С взв. – средневзвешенная цена предложения, $/кв. м;
С ср.уд. д. – удельная цена в доме, $/кв. м;
S д.п. – суммарная площадь квартир в доме, выставленных на продажу в исследуемом периоде.
Для объектов, по которым отсутствовали необходимые исходные данные о предлагаемых на рынке квартирах, величина S д.п. определялась по специальной методике. Сущность методики состоит в том, что доля площади, предлагаемой на продажу в конкретном объекте, определялась как единая для рынка (среднестатистическая) в зависимости от стадии строительства объекта:
S д.п. = S д. * Кс.,
где S д. – суммарная площадь квартир в доме;
Кс. – среднестатистическая доля квартир, выставленных на продажу в доме на данной стадии строительства.
Последняя величина определена по результатам исследования доли квартир, выставляемых на продажу на различных стадиях строительства, проведенного по выборке из 35 объектов периода строительства 2004-2005 гг.
Таким образом,
С взв. =∑ (С ср.уд. д. х S д. * Кс.)/ ∑ S д. * Кс.
Ценовые и структурные показатели по всему предложению квартир представлены в динамике. Для анализа ценовой динамики были рассчитаны:
- номинальные индексы при фактической и постоянной структуре;
- реальные индексы (очищенные от инфляции) при фактической и постоянной структуре;
- индексы структурных сдвигов.
Расчет номинальных и реальных индексов производился двумя способами:
- с учетом изменения структуры предложения (по всей выборке объектов отчетного месяца);
- без учета изменения структуры предложения (на основе структуры предложения базового периода – IV квартала 2002 г.).
Индекс цен при фактической структуре определялся как отношение показателя средневзвешенной цены предложения в отчетном месяце к аналогичному показателю в базовом месяце. В этом случае изменение средней цены включает как ценовую составляющую (изменение цен ранее выставленных на продажу объектов), так и структурную составляющую (появление новых по качеству или местоположению объектов).
Индекс цен при постоянной структуре предложения рассчитывался по выборке с постоянной структурой, зафиксированной в базовом периоде. Для этого сначала рассчитывались средние взвешенные цены в подвыборках объектов, затем определялась средневзвешенная арифметическая, при этом в качестве веса использовалась структура IV квартала 2002 г. В этом случае изменение средней цены включает только ценовую составляющую и не учитывает структурного фактора.
В индексе структурных сдвигов учитывается только изменение в структуре элементов выборки в отчетном периоде относительно базового, а индексируемый показатель каждого элемента (малой выборки) остается на уровне базового периода.
При проведения исследования использовались методология и принципы, изложенные в монографии Стерника Г.М. «Технология анализа рынка недвижимости» Москва, Изд. АКСВЕЛЛ, 2005.
1. Состояние рынка новостроек Московской области в IV квартале 2006 года
1.1. Обобщенные сведения
За период с января 2002 г. по декабрь 2006 года многоквартирный жилой фонд Московской области в радиусе 110 км от МКАД обновлен 1458 корпусами.
В IV квартале 2006 г. объем предложения составил 386 домов, или 967 тыс. кв. м, прирост предложения к предыдущему периоду уменьшился на 6,8%.
Средневзвешенная цена предложения в Московской области составила 1787 $/кв. м, рост номинальный цены составил +8,6% относительно предыдущего периода.
Средневзвешенная цена предложения в Ближнем Подмосковье (в радиусе до 12 км от МКАД) составила 1697 $/кв. м. Таким образом, зафиксирован значительный рост цен в Подмосковье.
Размах варьирования удельных цен в области - 4445 $/кв. м. Максимальная удельная цена предложения – 5075 $/кв. м зафиксирована в строящемся элитном доме в г. Красногорск, (Волоколамское шоссе). Минимальная удельная цена предложения – 630 $/кв. м – в городе Электрогорск (65 км от МКАД) в панельном доме, третья стадия строительства.
Обобщенные показатели рынка новостроек Московской области
(по состоянию на IV квартал 2006 года)
| показатели | значения | прирост к предыдущему периоду, % | прирост к IV кв. 2004 г., % |
| объемные показатели | |||
| кол. новостроек с 2002 г. по н/в., шт. | 1458 | 2,4 | 57,8 |
| кол. новостроек в продаже, шт. | 386 | -6,8 | -10,6 |
| ценовые показатели | |||
| средняя взвешенная цена, $/кв. м | 1787 | 8,6 | 136,0 |
| минимальная цена, $/кв. м | 630 | - | - |
| максимальная цена, $/кв. м | 5075 | - | - |
| структурные показатели | |||
| | монолит | кирпич | панель |
| кол. новостроек с 2002 г. по н/в., шт. | 630 | 271 | 555 |
| % | 43,2 | 18,6 | 38,1 |
| кол. домов в продаже, шт. | 218 | 19 | 149 |
| % | 56,5 | 4,9 | 38,6 |
| суммарная площадь квартир в продаже, тыс. кв. м | 585 | 32 | 350 |
| % | 60,6 | 3,3 | 36,2 |
-
1.2. Динамика объемов строительства и предложения в Московской области
За период с января 2002 г. по декабрь 2006 г. построено и ведется строительство 1458 новостроек в Московской области в радиусе 110 км от МКАД. В IV квартале 2006 г. продажи велись в 386 домах (объем предложения – 967 тыс. кв. м), в декабре 2005 г. объем предложения составлял 470 домов, или 2748,6 тыс. кв. м, т.е. продолжается сокращение предложения по количеству и по суммарной площади квартир новостроек.
-
1.3. Динамика минимальных, максимальных и средневзвешенных удельных цен предложения
Динамика удельных и средневзвешенных цен предложения с IV квартала 2004 г. по IV квартал 2006 г. представлена на диаграмме ниже. В 2006 году продолжился рост средневзвешенной цены на первичном рынке Московской области.
В отчетном периоде минимальная цена 630 $/кв. м соответствует предложению в городе Электрогорск (65 км от МКАД) в панельном доме, третья стадия строительства.
Максимальная цена 5075 $/кв. м установлена в элитном доме в городе Красногорск, (Волоколамское шоссе) застройщик - «СУ-155».
-
1.4. Динамика индексов средневзвешенной цены предложения
Изменение индекса номинальной средней цены предложения с IV кв. 2004 г. (базового) по IV квартал 2006 г. в целом характеризуется положительной динамикой. Но если первая половина 2005 года была отмечена стабилизацией цен, то во второй половине 2005 г. очевиден рост цен. Такое поведение демонстрируют как номинальные, так и реальные (очищенные от инфляции) индексы долларовых цен предложения, а также индексы при постоянной структуре предложения, соответствующей базовому периоду (IV кварталу 2004 г.). Рост индексов продолжился и до второго квартала 2006 года, однако начиная со II половины 2006 года замедлился и к концу года его изменения незначительны. Динамика индексов структурных сдвигов показывает, что если в начале 2005 года изменений в структуре предложения относительно базового не произошло, то во II кв. 2005 г. произошел структурный сдвиг в сторону более дешевого предложения. Напротив, начиная с IV квартала 2005 г. структура предложения изменялась в сторону более дорогого предложения.
Динамика реального индекса роста (очищенного от инфляции) средневзвешенной цены предложения свидетельствует о снижении реальных цен в период IV квартал 2004 г.- II квартал 2005 г. за счет инфляционных процессов, стабилизации во II квартале 2005 г. и росте c IV квартала 2005 г. по настоящее время. В отчетном периоде относительно IV кв. 2004 г. реальный индекс роста составил 2,14, при постоянной структуре предложения - 1,9.
2. Дифференциация новостроек по категориям домов
2.1. Классификация новостроек по категориям
Все новостройки Московской области были разбиты на типы (категории) в зависимости от материала несущих конструкций: кирпичные, панельные, монолитно-каркасные (монолитные). В Московской области строятся жилые дома всех категорий, при этом для возведения наружных стен и облицовки может использоваться комбинация самых различных материалов: кирпич, панель, облицовочная плитка, пенобетонные блоки, монолит и т.д.
ТИПИЗАЦИЯ НОВОСТРОЕК ПО МАТЕРИАЛУ НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ
| Категория домов (материал несущих конструкций) | Материал наружных стен |
| Кирпичный | Кирпич |
| Панельный | Панель, панель, облицованная кирпичом или керамической плиткой |
| Пенобетонные блоки, облицованные кирпичом или плиткой, оштукатуренные | |
| Кирпич | |
| Монолитный (Монолитно-каркасный) | Монолит, облицованный кирпичом, керамической плиткой, оштукатуренный Монолит |
| Пенобетонные блоки, облицованный кирпичом, керамической плиткой, оштукатуренный | |
| Кирпич | |
| Панель |
2.2. Структура предложения новостроек МО по категориям
Сведения относительно категорий новостроек, в которых в IV квартале 2006 г. велись продажи, сведены в таблицу.
В структуре новостроек (по числу домов) за период с января 2002 г. по декабрь 2006 г. доля кирпичных домов среди всех новостроек последних лет составляет 19%, с монолитными несущими конструкциями - 43%, доля панельных – 38%.
Доля предложения в монолитных домах и по числу объектов (56%), и по суммарной площади квартир (61%) самая внушительная. Предложение квартир в панельных домах уступает и составляет 39% по числу новостроек, 36% по суммарной площади. Менее всего в IV квартале 2006 г. предлагалось квартир в кирпичных домах – 5% и 3% соответственно.
2.3. Динамика структуры предложения новостроек МО по категориям
Диаграмма изменения структуры новостроек в течение двух лет показывает, что кирпичное домостроение вытесняется более рентабельным и гибким монолитным. С начала 2004 года доля монолитных объектов выросла на 12% (с 44% до 56%), а доля кирпичных – уменьшилась на 15% (с 20% до 5%), причем тенденции носят устойчивый характер.
2.4. Динамика индексов средневзвешенной цены предложения по категориям домов
Динамика индекса номинальных цен, дифференцированного по типам жилья, в период с декабря 2004 г. по декабрь 2006 г. отражает рост цен в каждой категории жилья. До IV квартала 2005 г. быстрее всех росла номинальная удельная цена на квартиры в монолитных домах. В IV квартале 2006 г. наибольший ценовой прирост относительно декабря 2004 г. наблюдается в панельных домах. Несколько меньший рост цен отмечен в монолитных и кирпичных домах.
Индекс структурных сдвигов отражает изменение распределения новостроек каждой категории по территории Московской области. Из приведенных ниже диаграмм видно, что структура предложения монолитных и панельных домов с IV кв. 2004 г. претерпевала незначительные слабо колебательные изменения. Предложение в кирпичных домах сдвинулось в сторону более дорогого предложения, т. к. в 2 раза выросла доля продаваемых площадей вблизи столицы и появились объекты высокого уровня комфорта, где цена объективно выше.
Начиная с IV квартала 2005 г. тенденция к росту реальных цен постоянно растет.
3. Дифференциация новостроек по сроку ввода в эксплуатацию
До 2003 года включительно (в базу попали дома со сроками сдачи, начиная с 2002 г.) в Московской области всего было сдано 314 домов.
На диаграмме годовые объемы строительства не распределены по кварталам, потому что такое деление, к сожалению, последнее время потеряло актуальность. Помимо того, что строители постоянно не выполняют это обязательство, часто указывается заведомо ложный срок, чтобы привлечь покупателей на низкой стадии готовности дома. В ходе строительства срок постоянно корректируется. Поэтому для покупателя более актуален и реален такой показатель, как состояние (стадия) строительной готовности, рассмотренный в следующем пункте. Именно он стал фактором, влияющим на цену и на темпы продаж.
Средневзвешенная удельная цена ведет себя логично, учитывая зависимость от срока ввода новостроек в эксплуатацию. Высокое значение средней цены в новостройках, сдача которых намечена на 2008 г., можно объяснить тем, что большинство объектов находятся в крупных городах области, расположенных не далее 12 км от МКАД, а ажиотажный спрос на квартиры в таких новостройках дает возможность застройщикам устанавливать высокие цены.
Высокое значение максимальной цены в 2008 г. отражает предложение в элитной новостройке в городе Красногорск, Волоколамское шоссе - " Павшинская пойма ".
4. Дифференциация новостроек по состоянию строительной готовности
4.1. Классификация состояния строительной готовности
В зависимости от состояния строительной готовности весь период строительства был разбит на 5 знаковых стадий, как правило, определяющих уровень цен.
| стадия | состояние строительства |
| 0 | Подготовка строительной площадки к началу строительства, огорожена территория. Проработка и утверждение исходно-разрешительной и проектной документации по строительству |
| 1 | Работы нулевого цикла, котлован, фундаментные работы, прокладка коммуникаций |
| 2 | Строительство надземной части (выше 2 этажа) |
| 3 | Возведены стены дома, ведутся внутренние работы, отделочные работы |
| 4 | Дом сдан Государственной Комиссии |
5. Дифференциация новостроек по удалению от Москвы
5.1. Распределение новостроек по удалению от Москвы
Принципы территориального зонирования
Деление территории Московской области по радиально-кольцевому признаку сложилось исторически и связано с особенностями заселения региона. Аналогичная дифференциация рынка недвижимости логична и оправданна. Вся территория Подмосковья в данном исследовании условно разделена на следующие части.
- Территориальные пояса, концентрически огибающие Москву: до 5 км от МКАД, от 6 км до 12 км, от 13 км до 25 км, от 26 км до 40 км, от 41 км до 60 км, далее 61 км. Такое деление выбрано исходя из принципа однородности рынка внутри каждого пояса.
- Территориальные пояса поделены в радиальном направлении на сектора, ориентированные на стороны света. Дело в том, что многие районы застройки (города и отдельные населенные пункты) одинаково доступны с двух и более соседних автомагистралей, поэтому, рассматривая географию рынка недвижимости при распределении новостроек в радиальном направлении, целесообразно ориентироваться на стороны света, а не конкретные трассы. Тем более что со сторонами света совпадают главные автомагистрали. Таблица соответствия автомобильных дорог сторонам света (секторам) приведена ниже.
Сегментация автомагистралей и шоссе по секторам (сторонам света)
| Сектор | Автомобильные магистрали и шоссе |
| Север | Дмитровское |
| Северо-восток | Алтуфьевское, Ярославское |
| Восток | Горьковское, Егорьевское, Носовихинское, Щелковское |
| Юго-восток | Рязанское, Новорязанское |
| Юг | Варшавское, Каширское |
| Юго-запад | Киевское, Калужское |
| Запад | Аминьевское, Волоколамское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Рублево-Успенское |
| Северо-запад | Ленинградское, Новосходненское |
Распределение новостроек по территории Московской области неравномерно. Плотная застройка внутри 25-ти километрового пояса, прилегающего к границам Москвы – 85% (см. таб. ниже), из них 31 % до 5 км от МКАД, 29 % в поясе 6-12 и 25% в поясе 13-25 км от МКАД. Эти соотношения устойчивы во времени и относятся как ко всему обновленному жилому фонду за период с 2002 года, так и к новостройкам, продающимся в настоящее время, доля каждого пояса сохраняется примерно одинаковой (см. табл. ниже).
По-прежнему обращает на себя внимание незначительное предложение внутри пояса 26-40 км, причем эта тенденция сохраняется уже длительное время. Доля пояса в суммарном (с 2002 г.) объеме новостроек области и в объеме предложения – 2-3%. Строительство в ближайшем будущем скоростной центральной кольцевой автомобильной дороги (СЦКАД), проходящей вблизи Ногинска, Голицыно, Электростали, Апрелевки, Климовска и др. увеличит привлекательность не только пояса 26-40 км от МКАД, но и более отдаленных районов. Появятся новые жилые кварталы - стоит появиться дороге, как в регион пойдут инвестиции
Удаленность от Москвы – это самый сильный фактор, влияющий на уровень цен. Диапазон изменения средневзвешенной удельной цены по территориальным поясам в области - от 1188 $/кв. м до 2065 $/кв. м.
5.4. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены в МО по удалениям от Москвы
Удаление 0-5 км
Объём предложения на удаление 0-5 км – в IV квартале 2006 г., составляет (142 дома или 401 тыс. кв. м, что составляет 41% от общего объёма строительства по Московской области). Минимальная цена предложения - 1160 $/кв. м, максимальная - 5075 $/кв. м, средневзвешенная цена 2065 $/кв.м. С начала года в данном поясе число количества объёма новостроек возросло на 38 объектов.
6. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены по направлениям мо
6.1 Московская область
Распределение новостроек в различных географических секторах неравномерно по плотности и зависит от удаленности от Москвы. Наиболее интенсивно ведется строительство на западе, востоке, северо-востоке, юго-востоке и юге Московской области. Соответственно, там же и самый большой объем предложения домов. Доля каждого сектора в течение I кв. 2004 г. – IV кв. 2006 г. в областном объеме строительства менялась незначительно.
Из приведенной таблицы и диаграмм видно, что в IV квартале 2006 г. основная застройка Подмосковья сконцентрирована в секторах запад, восток, северо-восток.
В диаграмме указано значение средневзвешенной цены для каждого сектора, нанесенная сетка среднеобластной цены (1787 $/кв. м) позволяет сравнить их значения.
На диаграммах ниже приведены данные по объему предложения домов-новостроек и значения средней взвешенной цены в местах застройки внутри каждого сектора. Города выстроены по мере удаления от МКАД.
7. Объем предложения и средневзвешенная цена в городах Московской области
Приведенная ниже таблица отражает объём предложений многоэтажного жилого фонда в городах Московской области в IV квартале 2006 г.
Наибольший объём предложений новостроек в Балашихе (53 дома, что составляет 14,7% от всех новостроек области), Красногорске (46 домов, 12,8%), Одинцово и Мытищи (по 21 дому 5,8%), Подольске (19 домов, 5,3%), Железнодорожном (17 домов, 4,7 %) и Щёлково (11 домовов, 3,1%) что в сумме составляет 52,2% от всех новостроек области. Эти города лидируют и по числу домов, и по суммарной площади квартир.
Во второй группе находятся Люберцы и пос. Совхоза им. 1 Мая (по 8 домов, 2,2%), Лобня (7 домов, 1,9%), Долгопрудный, Королёв и пос. Опалиха (по 6 домов, 1,7%), Видное, Ногинск, Реутов и Троицк (по 5 домов, 1,4%) и т.д.
Самая высокая средневзвешенная цена на новостройки в г. Реутов (2550 $/кв. м) – расположенный вблизи столицы город с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью весьма привлекателен как для местных жителей, так и для москвичей, желающих улучшить свои жилищные условия. Строительство большинства предлагаемых к продаже домов находится либо в стадии активного возведения стен, либо уже сдаются ГК.
Дороже 2000 $/кв. м в новостройках п. Мосрентген (2444 $/кв. м), Мытищи (2402 $/кв. м), Химки (2363 $/кв. м).