Geum.ru

Источник: Личные Деньги; Дата: 02. 05. 2007 4

Вид материалаДокументы

Содержание


Рынок скорее жив, чем мертв Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 02.05.2007
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   24

Рынок скорее жив, чем мертв

Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 02.05.2007


В конце марта возникло ощущение, что рынок жилой недвижимости начал постепенно оживать от зимней спячки. До этого события развивались следующим образом: После бурного роста конца 2005 и первой половины 2006 года, в октябре наметилась тенденция к стагнации, которая стала совершенно очевидной в феврале уже текущего года. Однако в марте многие риэлторы заговорили об увеличении количества звонков и просмотров. Среди участников рынка наблюдался, скорее, оптимизм. Увы, но в апреле, ряд наших источников заговорил о том, что ветер вновь переменился, и тренд стал негативным. Попросту говоря, квартиры встали, а продажи и покупательский интерес практически сошли на нет.

Один риэлтор достаточно крупного агентства недвижимости в частной беседе сообщил нашему порталу, что в его агентстве в настоящий момент звонков очень мало, на май нет ни одного аванса, единственное, чем еще хоть немного интересуются покупатели - это квартиры в новостройках ближайшего Подмосковья. При этом он отметил, что: «Хоть по базе данных предложение квартир на вторичном рынке серьезно выросло, но когда начинаешь искать что-нибудь подходящее, то выясняется, что выбирать практически не из чего - очень много квартир с серьезными изъянами, или физическими, или по документам».

В конце апреля портал «Квадрум. Недвижимость России» провел опрос среди своих читателей, где мы попытались выяснить мнение нашей аудитории относительно ситуации на российском рынке недвижимости. Большинство - 70% оценило покупательскую активность, как очень низкую, и согласилось с тем, продать квартиру в настоящий момент сложно. Однако 30% респондентов, все же считают, что активность покупателей сейчас вполне приемлемая и квартиры, как продаются, так и покупаются.

Мнения специалистов, которые комментируют итоги апреля, также нельзя назвать единодушными. Однако, катастрофы на рынке никто из них не видит и можно сказать, что никаких подтверждений пессимистическим настроениям, мы не получили. Никто из опрошенных нами экспертов не согласился с тем, что покупатели перестали интересоваться квартирами, хотя все же один достаточно резкий комментарий дан был.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы продолжает плавное снижение. Устойчивый рост цен сохраняется только в ЦАО, средние цены по остальным округам в конце апреля явно стремились к уменьшению.

Хотя в общем по столице цены за месяц уменьшились всего на 0,1%, на рынке стала более заметна тенденция к корректировке переоцененного жилья. В апреле подросли или остались практически неизменными лишь цены на квартиры в домах с высокими потребительскими качествами, в остальных сегментах отмечается снижение. Объем предложения продолжает расти меньшими темпами, чем в феврале-марте, и по состоянию на конец месяца составил около 53.000 квартир. Значительную часть из них представляют объекты, выставленные на продажу частными инвесторами - по некоторым данным, в столице присутствует до 20000 инвестиционных квартир.

Несмотря на относительно невысокую активность покупателей, продавцы пока не готовы идти на значительные подвижки при продаже квартир. Анализ сумм сделок, проведенных через агентство «Инком-Недвижимость» показывает, что скидки присутствуют не более чем в 10% сделок, а их максимальный размер не превышает 6%. Во многом, именно поэтому сроки реализации объектов относительно велики - основная масса квартир продается в период от двух недель до 2 месяцев.

Лидия Гречина

Директор по маркетингу

Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»

Цены стоят. В аналитических обзорах, публикациях в прессе постоянно можно прочитать, что они потихонечку ползут. Но это вопрос подсчета: когда рост или снижение измеряется десятыми долями процента, сразу встает вопрос о методике и вспоминаются слова «статистическая погрешность».

Спрос понемножку улучшается. Если сравнивать с прошлым годом, то он, конечно, значительно меньше. Но если с первыми месяцами этого года - то больше. По сравнению с мартом спрос вырос минимум на 10%, а с январем, когда был сильнейший застой - то намного больше.

Сейчас на рынке - нормальный весенний подъем спроса. Это свидетельствует о том, что рынок наш стал достаточно нормальным и цивилизованным, поскольку весна во всем мире - «путина» для риэлторов. Люди хотят купить именно в этом время, чтобы успеть сделать ремонт и обжиться на новом месте до того момента, когда дети пойдут в школу. А то, что в 90-е годы пик спроса приходился на конец декабря - это, извините, оттого, что много воровали…

Михаил Гороховский

Первый вице-президент

Корпорации «БЕСТ-Недвижимость»

В настоящий момент вторичный рынок жилой недвижимости Москвы демонстрирует незначительное снижение средней цены предложения стоимости м2. В зависимости от района диапазон снижения цен составляет от - 0,1% до - 3%. Данное снижение вызвано увеличением количества предложений и сроков экспозиции квартир, выставленных в продажу. Средний срок экспозиции уже составляет свыше трех месяцев. Продавцы более охотно идут пока только на незначительное (психологическое) снижение цен. Однако, из расчета падения курса американской валюты по отношению к рублю и в пересчете средней цены м2 в рублях, % снижения цен в рублевом эквиваленте на вторичном рынке жилой недвижимости составляет порядка 1-4%.

Средняя цена предложения на московские квартиры в панельных 5-и 9-и этажных домах составляет $3.500 - $4.010 за м2. Наибольшее падение цен наблюдается на 3-4 комнатные квартиры в панельных домах с площадью кухни менее 6,5 м2 и эта тенденция сохранится.

Сегмент элитной жилой недвижимости менее эластичен к изменениям цен, поэтому в данном сегменте предложений наблюдается плавный рост. Причем основное подорожание происходит по предложениям объектов в коттеджных поселках за счет удорожания земли (+2+5%/мес).

Ценовая динамика объектов бизнес - класса первичного жилья в Москве практически не изменилась (0%). Однако, учитывая всевозможные бонусы и скидки можно сказать, что реальное ценовое предложение ниже, чем публичное. Изменение курса доллара по отношению к рублю для этого рынка, который плавно переходит на рублевые цены, практически не сказывается. Если цены представлены в у.е., то продавцы имеют свои расчетные курсы. Средние цены по новостройкам составляют от 4200 до 5700 долл/м2. Объем предложений (по адресам) не изменился.

На вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения в апреле составляет от $1.000 - $2.557 за м2. В новостройках средняя цена предложения составляет $1100 - $2486 за м2. На стоимость жилья в новостройке значительное влияние оказывают два ключевых фактора: расположение и тип дома.

В 2006-2007 году основная масса новостроек эконом-класса строится в Подмосковье. При этом наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным и переход от точечной застройки к возведению целых жилых микрорайонов. В апреле зафиксирован рост цен на удачно расположенные новостройки в городах ближнего Подмосковья, которые ранее были недооценены. Спрос по городам-спутникам тоже отличается. Наибольший интерес вызывает: Красногорск, Одинцово, Люберцы, Королев, Реутов, Химки. Это объясняется близким расположением к Москве, удобной транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой.

Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке все еще не удовлетворен и в настоящее время предложение не соответствует спросу. По прогнозам аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», цены на жилую недвижимость в ближнем Подмосковье не превысят московских цен, но вплотную приблизятся к ценам на квартиры в спальных районах Москвы и в районах за МКАД.

Наибольший рост цен возможен на жилье нового формата. В 2006-2007 начал активное формирование новый сегмент рынка жилой недвижимости - малоэтажные жилые комплексы (минигородки) в ближнем Подмосковье. В настоящее время, поскольку предложение для рынка новое, а характеристики такого жилья высоки, ценовое предложение пока занижено.

В настоящее время можно говорить о снижении цен только на вторичном рынке жилой недвижимости на ранее переоцененные объекты. К ним относятся квартиры в домах старой застройки, имеющие маленькие площади. Снижаются цены на квартиры в домах, расположенных вблизи железных дорог и промышленных предприятий.

В сегменте новостроек фактическое изменение средней цены предложения происходит за счет акций по стимулированию продаж. Все эти акции носят сезонный характер.

Потенциальный спрос на московское жилье остается высоким и сдерживается только платежеспособностью населения и условиями предоставления ипотечных кредитов.

Объективных причин снижения цен на новостройки Москвы и Подмосковья нет. Из-за увеличения доли строительства по социальным программам вымывается объем предложений по коммерческим продажам, что в дальнейшем может привести к увеличению стоимости жилья.

Недостаток строительных площадок вынуждает строительные компании активно осваивать города среднего и дальнего Подмосковья. В ближайшем Подмосковье увеличивается доля строительства домов бизнес-класса. В ближайшие годы объекты эконом-класса будут уходить в города второго и третьего пояса Подмосковья.

В последнее время прослеживается тенденция реализации застройщиком уже построенного жилья. Во многих инвестиционных проектах предусмотрены источники финансирования строительства через кредиты банков, поэтому инвесторы рассчитывают на продажу уже готового к заселению дома, а не на этапах строительства.

Снижение в апреле покупательской активности (по крайней мере, в агентстве недвижимости «Домострой») мы не наблюдаем. Объекты, с хорошим месторасположением, удобной транспортной доступностью, где оптимально сочетается цена и качество всегда привлекают покупателей.

Елена Буравцова

Пресс-секретарь

Агентства недвижимости «Домострой»

В начале года я говорил о том, что цены сейчас реально понижаются, и настает время покупателя. Можно торговаться - квартиры заявлены по одной цене, а если прозвонить и хорошо поговорить с продавцами, можно добиться существенных скидок. В феврале можно было торговаться до 10%, а сейчас и того больше - по некоторым категориям квартир до 15%. Так что получается, что цены, которые публикуются в рекламе, достаточно лукавы: объявляется одно, а купить можно совсем за другие деньги.

Популярную сегодня версию о том, что дешевое жилье дешевеет, а дорогое - дорожает, я бы изложил так: дешевое действительно дешевеет, а дорогое… тоже дешевеет, но медленнее.

Риэлторские и строительные компании стремятся замаскировать снижение цен. Всевозможными PR-акциями они пытаются сделать вид, что никакого падения нет, все продолжает дорожать. Это бизнес…

Сергей Хоримарко

Управляющий отделением «Хорошевское»

Компании «ХИРШ»

После резкого скачка цен в 2006 году наступила стабилизация. Это нормальный процесс. Не нормально то, что «под шумок» в прошлом году подорожали объекты, которые относятся к категории низкокачественного жилья - это, прежде всего, «дешевая» вторичка и ряд новостроек эконом-класса.

В настоящее время происходит корректировка цен на московском рынке недвижимости: а именно, продолжается тенденция уменьшения стоимости переоцененного «дешевого» жилья. Это относится, в первую очередь, ко вторичному рынку. Низкокачественные типы жилья, относящиеся к «хрущевскому» и «брежневскому» домостроению, сейчас выставляются по сильно завышенным ценам. А цена качественного дорогого жилья продолжает стабильно расти.

По прогнозам компании «Квартал», стоимость квадратного метра жилья продолжит рост. Темп роста на московском рынке в 2007 г. составит порядка 5 - 10% в год. Что касается спроса, то он останется стабильным.

Мы не прогнозируем резких скачков цен на недвижимость в ближайшей и среднесрочной перспективе, так как объемы строительства заметно не меняются, а владельцы квартир - даже инвестиционных - не склонны от них избавляться.

Что касается Подмосковья, то этот рынок в данный момент демонстрирует устойчивый рост объемов строительства. Это связано с несколькими факторами, в том числе с уменьшением мест под застройку в черте города, и значительно возросшей ценой на жилье в столице. Себестоимость строительства многоквартирных домов эконом-класса в Подмосковье позволяет застройщику возводить сравнительно недорогие дома, которые пользуются большим спросом и легко реализуются. Цены на недвижимость подмосковного рынка также будут расти. Темп роста в 2007 г. составит порядка 5-20 % в год.

Сергей Лушкин

Директор по маркетингу и продажам

Компании «Квартал»

На данный момент средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составляет 5.614 $/кв. м (с учетом элитных объектов). Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве составила 4.899 $/кв. м. Средневзвешенная цена предложения элитных объектов находится на уровне 16.736 $/кв. м.

В дифференциации по категориям домов первое место по уровню средневзвешенной цены предложения традиционно занимают реконструируемые кирпичные дома (15.269 $/кв. м). Далее следует категория «монолит» (5.972 $/кв. м). В категории «панель» средневзвешенная цена предложения в марте текущего года составила 3.079 $/кв. м. На последнем месте расположились дома категории «коттеджи/таун-хаусы» - 2.840$/кв. м. Ценовой прирост по всем категориям за месяц признан статистически незначимым.

Говорить о каких-либо тенденциях пока рано. Как в дальнейшем будет развиваться столичный рынок новостроек, станет понятно в ближайшие 2-3 месяца. Пока можно лишь сказать одно: при условии сохранения стабильных объемов предложения, активизация спроса может поспособствовать возобновлению роста цен.

Что же касается вторичного рынка жилья Москвы, то здесь на сегодняшний день уровень средней удельной цены составляет 4.817 $/кв.м. Это чуть ниже декабря прошлого года (4.834 $/кв. м.).

Динамика цен в различных сегментах жилья носит колебательный характер. Так, по итогам марта - начала апреля 2007 года наблюдается снижение уровня цен на малогабаритное жилье в недорогих округах столицы. Вместе с тем, сохраняется вероятность возобновления роста цен ближе к осени 2007 года.

В марте - начале апреля 2007 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Подмосковья составила 1.937 $/кв. м. По нашей оценке в течение последующих месяцев текущего года предложение будет расти невысокими темпами и сохранится стагнация цен с возможным приростом в отдельные месяцы до 2%.

В апреле 2007 года средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Подмосковья зафиксирована на уровне 2.504 $/кв. м. Количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилья Московской области, постепенно растет: так, за март объем увеличился на 15,8%.

В данный момент состояние вторичного рынка жилья Подмосковья характеризуется стагнацией, которая, по всей вероятности, имеет все шансы продлиться до конца этого лета.

Что же касается падения цен, то мы уже неоднократно отмечали, что тот уровень так называемого падения, который фиксировался на протяжении первого квартала 2007 года, может быть с тем же успехом отнесен как на счет статистической погрешности, так и на счет сезонного фактора.

Можно, конечно, говорить о незначительной коррекции (но не о падении) цен вниз в некоторой части сегмента малогабаритного жилья эконом-класса, которое в условиях ажиотажного роста цен было переоценено. Теперь же его стоимость возвращается к нормальному рыночному уровню. И не более того.

Ближе к осени, вероятно, начнется рост цен, что связано с сезонной активизацией рынка. Темпы ценового прироста, судя по всему, не превысят темпы инфляции.

Владислав Луцков

Директор Аналитического консалтингового центра

Холдинга «МИЭЛЬ»