Бизнес план для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне Волжской набережной города Нижнего Новгорода»

Вид материала

Содержание

Налоговое окружение проекта
6. Финансовый план
График привлечения и возврата кредита
Инвестиционные показатели проекта
Основные показатели проекта

Подобный материал:

1 2 3 4 5

Налоговое окружение проекта

Расчет налоговых отчислений и других обязательных платежей в бюджет и внебюджетные фонды осуществлялся в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Нижегородской области:

ставка налога на имущество 2,2% в год;
ставка налога на прибыль 20%;
отчисления на социальные нужды (единый социальный налог) 26%;
ставка налога на добавленную стоимость 18%.

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Все финансовые расчеты по проекту выполнены в российских рублях поквартально.

Для финансового анализа принят горизонт расчета равный пяти годам, исходя из срока погашения кредита. Началом ввода в эксплуатацию всего комплекса считается четвертый квартал 2010 года (дата ввода в эксплуатацию корпуса № 2 – октябрь 2010 года).

Основным источником дохода является доход от сдачи в аренду площадей комплекса. Приток денежных средств в период строительства комплекса формируется за счет доходов от субаренды.

Начиная с первого квартала 2010 года (дата ввода в эксплуатацию корпуса № 1 – январь 2010 года), приток денежных средств формируется за счет выручки от реализации проекта и соответствующих амортизационных отчислений. Наличие отрицательной величины запаса денежных средств объясняется тем, что приток средств в период строительства комплекса и первые месяцы эксплуатации комплекса (корпуса № 1) не покрывает все текущие расходы.

Поскольку приток средств в период строительства комплекса (первый квартал 2009 года – третий квартал 2010 года) не покрывает все текущие расходы, для выплаты процентов по кредиту привлекаются прочие источники денежных средств компании, осуществляющей реализацию данного проекта.

Положительное сальдо денежного потока начинает формироваться с выходом проекта на полную мощность – в четвертом квартале 2010 года, после погашения всех непокрытых убытков компании. Начиная с октября 2010 года (четвертый квартал 2010 года) уплата процентов и возврат кредита будет полностью осуществляться из чистой прибыли, полученной от деятельности будущего комплекса.

Финансовый результат рассчитан как разность между выручкой и текущими затратами (таблица 23). После расчета налога на прибыль получена величина чистой прибыли, из которой осуществляются инвестиционные затраты.

График привлечения и возврата кредита

На финансирование затрат по завершению строительства туристического комплекса ЗАО «ИнтерКапитал» требуется кредит в размере 810 миллионов рублей. Кредит будет привлекаться траншами по согласованному с банком графику.

Привлечение кредита планируется на следующих условиях.

Сумма кредита: 810 миллионов рублей.
Срок кредита: 5 лет.
Ставка: 20% годовых в валюте Российской Федерации (рублях).
График привлечения кредита: траншами в рамках кредитной линии. Графики получения и расходования кредитных средств представлены в таблицах 24 – 25.
График уплаты процентов: проценты выплачиваются ежемесячно. Начисление процентов по кредиту производится в конце месяца, получение заимствованных средств – в начале квартала. График уплаты процентов по кредитам представлен в таблице 26. График привлечения сторонних ресурсов для уплаты процентов по кредиту представлен в таблице 27.
График возврата кредита: возврат кредита осуществляется с момента, когда сальдо денежных средств становится положительным (четвертый квартал 2010 года). Частота платежей один раз в месяц. Гашение основной суммы долга идет по графику в первые числа месяца (1 – 2 числа). График платежей представлен в таблице 28.

На основе полученных выше величин был рассчитан план денежных поступлений и выплат (таблица 29).

Инвестиционные показатели проекта

Для расчета инвестиционных показателей проекта была составлена таблица 30, в которой использованы прогнозные данные. Период расчета показателей составил 18 кварталов. При расчетах использовалась ставка сравнения 20%.

На основании проведенных расчетов были получены следующие результаты (таблица 31).

Таблица 31

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА

Ставка сравнения	20%
Чистая приведенная стоимость (NPV)	45 267 366 рублей
Индекс рентабельности (PI)	1,06
Внутренняя норма доходности (IRR)	22,32%
Простой срок окупаемости (PP)	3,5 года (14 кварталов) – с начала реализации проекта
Дисконтированный срок окупаемости (DPP)	4,5 года (18 кварталов) – с начала реализации проекта

Дисконтированная величина инвестиций представляет собой максимальную потребность в средствах, которая складывается из:

первоначальных затрат на запуск проекта;
убытков в первые месяцы работы, когда объем выручки ниже проектного значения.

Положительное значение NPV подтверждает целесообразность осуществления проекта.

1 on.ru/nigeg/129_stat.html

7 u/index.phtml?fid=116&nid=27585&rid=14&sid=92

8 n.ru/news/item/?ID=126017&v=print

9 u/index.phtml?rid=14&fid=116&sid=6&nid=30454

10 academy.com/retail-2007/retail-reail-estate-trends-2009-2010.htm

11 ymag.ru/news/1209

12 state.ru/event.aspx?id=243

13 academy.com/retail-2007/retail-reail-estate-trends-2009-2010.htm

14 ссылка скрыта

15 ссылка скрыта

16 state.ru/event.aspx?id=243

17 academy.com/retail-2007/retail-reail-estate-trends-2009-2010.htm

18 ru/articles/analitika1

19 ссылка скрыта

20 state.ru/event.aspx?id=243

21 rcialrealty.ru/new.php?id=113323

22 vest.com/news/519567/

23 ссылка скрыта

24 Газета «Ведомости» от 17 марта 2009 года.

25 ссылка скрыта

26 r.nnov.ru/references/econom/market/an_torg.html

27 ссылка скрыта

28 r.nnov.ru/references/econom/market/an_torg.html

29 r.nnov.ru/references/econom/market/an_torg.html

30 r.nnov.ru/references/econom/market/an_torg.html

31 r.nnov.ru/references/econom/market/an_torg.html

32 При проведении расчетов не брались в расчет площади продуктовых супер и гипермаркетов, таких как «Лента», «Metro Cash&Carry», «Перекресток», «Карусель» и т.д.

33 Данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

34 По данным Администрации города Нижнего Новгорода, численность население (на 01 января 2008 года) составляла 1 286 433 человек, из них 1 280 446 человека городского населения и 5987 человек – сельского.

35 .ru/211.html

36 ссылка скрыта

37 ссылка скрыта

38 Материалы доклада руководителя направления по торгово – развлекательным объектам департамента консалтинга ГК «GVA Sawyer» Андрея Васюткина «Торговая недвижимость в регионах. Тенденции, риски, сроки окупаемости» на конференции «Девелопмент торговой недвижимости. Стратегии лидеров в России», 21 – 22 октября 2008, Marriott Royal Aurora Hotel.

39 Данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

40 nn.ru/CCinit.php?id=news_372

41 ссылка скрыта

42 Материалы доклада руководителя направления по торгово-развлекательным объектам департамента консалтинга ГК «GVA Sawyer» Андрея Васюткина «Торговая недвижимость в регионах. Тенденции, риски, сроки окупаемости» на конференции «Девелопмент торговой недвижимости. Стратегии лидеров в России», 21 – 22 октября 2008, Marriott Royal Aurora Hotel.

43 ссылка скрыта, n.ru/news/item/?ID=136181

44 osti.ru/newspaper/article.shtml?2004/06/07/77468

45 0.ru/articlemore.php?tartid=101&arid=383&order=position

46 Журнал «Коммерческая недвижимость» #22(59)/16 от 30 ноября 2006 года.

47 Журнал «Cоmmercial Real estate» #12(72)/16 от 30 июня 2007 года.

48 Журнал «Коммерческая недвижимость» #6(66)/16 от 31 марта 2007 года.

49 ler.ru/?cat=i_review&key=5&action=sa&k=57

50 ссылка скрыта

51 u/themes/default/article.asp?folder=2138&matID=9363

52 sue-18-299.html

53 sue-18-299.html

54 .ru/press2.php?mes=6249