Geum.ru

Бизнес план для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне Волжской набережной города Нижнего Новгорода»

Вид материалаДокументы

Содержание


Наименование параметра
Структура роста потребительских цен в российской федерации
Расчет прогнозных значений инфляции
Прогноз динамики роста цен и тарифов
Затраты на персонал
Подобный материал:
1   2   3   4   5

5.2. План выручки и текущих затрат


Доходы (выручка от реализации)

Основным источником доходов проекта будет являться доход от сдачи в аренду площадей будущего комплекса, дополнительным источником дохода – доход от сдачи с субаренду части причальной стенки и земельного участка под причалом.

Общая площадь сдаваемых в аренду площадей составит 16 446 квадратных метров.

Таблица 14

СТРУКТУРА

коммерческих площадей комплекса

Наименование параметра
Корпус № 1
Корпус № 2

Общая площадь помещений под коммерческое использование, в том числе:
4 446 кв.м
12 000 кв.м

площадь помещений торгового назначения
3 300 кв.м

8 375 кв.м

площадь помещений под общепит:
1 146 кв. м
2 000 кв.м

площадь под сферу развлечения/ досуга:
–

1 625 кв.м

Доход от аренды

Исходя из сложившейся на настоящий момент практики сдачи в аренду площадей в торговых и торгово – развлекательных центрах, величина арендных ставок для торговых помещений, расположенных в корпусе № 2 будущего комплекса будет формироваться из двух составляющих – базовой и операционной (переменной), включающей в себя оплату коммунальных услуг.

Реализация концепции «Ярмарка» на площадях корпуса № 1 будущего комплекса предполагает, что в аренду будут сдаваться торговые места площадью 6 квадратных метров, и ставка аренды будет устанавливать за одно торговое место. Начальная цена аренды одного места составит 20000 рублей в месяц, которая будет корректироваться в первый год эксплуатации ежеквартально на 5 000 рублей. Общее число торговых мест составит 550. Данная арендная ставка будет включать в себя оплату коммунальных услуг.

Для определения базовой арендной платы за пользование площадями в зависимости от их функционального использования, был проанализирован рынок аренды коммерческой недвижимости, расположенной в центральной части Нижегородского района города Нижнего Новгорода, и уровень существующих арендных ставок в действующих торговых центрах города.

Сведения об арендных ставках за пользование торговыми площадями в наиболее крупных функционирующих торговых центрах Нижнего Новгорода представлены в таблице 11 и на рисунке 6.

Проведенный анализ арендных ставок в существующих торговых и торгово – развлекательных центрах города Нижнего Новгорода показал, что в настоящее время рынок качественной торговой недвижимости характеризуется значительным диапазоном арендных ставок.

В качестве исходной величины базовой арендной ставки для торговых площадей корпуса № 2 принято среднее значение максимальных арендных ставок, установленных в торгово – развлекательных центрах города Нижнего Новгорода по состоянию на март месяц 2009 года, в размере 4015 рублей за один квадратный метр в месяц. Учитывая тот факт, что коммерческие площади корпусов будущего комплекса будут расположены на одном уровне, арендные ставки будут дифференцироваться лишь по функциональному назначению сдаваемых в аренду площадей.

В результате исследования нижегородского рынка аренды по состоянию на начало апреля 2009 года было установлено, что наиболее высокие средние арендные ставки традиционно наблюдались в центре Нижегородского района.

В зависимости от назначения помещений и месторасположения арендные ставки в Нижегородском районе в марте текущего года выглядели следующим образом (рисунок 7).

В качестве базовых арендных ставок для площадей под общепит и развлечения/досуг/фитнес были приняты средние значения величин арендных ставок для помещений, расположенных в центре Нижегородского района, в зависимости от их предполагаемого использования:
  • под развлечения/досуг/фитнес – 931 рубль за один квадратный метр в месяц;
  • под общепит (кафе и рестораны) – 1170 рублей за один квадратный метр в месяц.



Рис. 7. Средние значения арендных ставок на коммерческую недвижимость Нижегородского

района города Нижнего Новгорода, руб./кв.м в месяц с учетом НДС

(по состоянию на 01 апреля 2009 года).58

Средние темпы роста арендных ставок на торговую недвижимость в Нижнем Новгороде в период с 2004 по 2008 годы практически совпадали с темпами инфляции. Рост арендных ставок в торговых центрах города Нижнего Новгорода на протяжении последних двух лет находился на уровне 15%.

Как показал анализ рынка торговой недвижимости, финансовый кризис резко изменил вектор развития этого рынка. На сегодняшний день предложение торговых площадей значительно превышает количество потенциальных арендаторов. За счет этого идет снижение арендных ставок. По мнению экспертов, в среднем по России арендные ставки сократятся на 10 – 20%. По мнению аналитиков Сбербанка России, падение цен в секторе торговой недвижимости к началу осени 2009 года составит до 40%. Опрос экспертов, проведенный rb.ru, показал, что снижение цен на торговую недвижимость в России достигнет своей критической точки к осени 2009 года. Изменение цен на торговую недвижимость и арендные ставки по России составит примерно 25%. По самым оптимистичным прогнозам, «оживление» рынка торговой недвижимости стоит ожидать не ранее 2010 года.59

Дальнейшие расчеты доходов и расходов основывались на следующих предпосылках.

Предполагается, что на протяжении 2009 года и первого квартала 2010 года величина базовых арендных ставок, выбранная нами для определения потенциального валового дохода от сдачи в аренду площадей комплекса, остается неизменной. В дальнейшем она будет корректироваться на прогнозную величину запланированного в рамках данного бизнес – плана темпа роста арендных ставок.

Для определения прогнозного темпа роста арендных ставок в рамках данного бизнес – плана нами был проведен анализ роста потребительских цен в Российской Федерации.

Следствием влияния мирового кризиса на экономику России явился значительный рост потребительских цен. По итогам 2008 года фактическая инфляция в целом по стране составила 13,3%. На общем фоне показатель инфляции по Нижегородской области за аналогичный период был значительно выше общероссийского и составил 15,3%.

В 2008 году правительство Российской Федерации впервые перешло на трехлетний бюджет, а Министерством экономического развития Российской Федерации в мае 2008 года был подготовлен документ «Сценарные условия функционирования экономики Российской Федерации, основные параметры прогноза социально – экономического развития Российской Федерации на 2009 год и плановый период 2010 и 2011 годов», где в том числе, содержался прогноз инфляции в России на ближайшие три года. В августе 2008 года указанный выше документ был скорректирован – изменения коснулись, в том числе, прогноза роста цен (таблица 15).

Таблица 15

СТРУКТУРА РОСТА ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ60

№ п/п
Категория
Прирост цен, в %

2009 год
2010 год
2011 год

Прогноз

в мае

2008 года
Прогноз

в августе

2008 года
Прогноз

в мае

2008 года
Прогноз

в августе

2008 года
Прогноз

в мае

2008 года
Прогноз

в августе

2008 года

1.
Инфляция (ИПЦ)

6 – 7,5
7,0 – 8,5
5 – 7
5,5 – 7
5 – 6,8
5 – 6,8

2.
Продовольственные товары

7,1 – 7,2
7,6 – 8
6,5-6,6
6,5 – 7
5,8 – 5,9
6 – 6,5

3.
из них, товары первой необходимости, зависящие от мировых цен
8,6
7 – 8
7,0
6,5 – 7,0
5,2
5,5 – 6

4.
Непродовольственные товары
4,0 – 4,1
5,4 – 5,8
3,9 – 4
3,9 – 4
3,7 – 3,8
3,5 – 3,8

5.
Платные услуги населению
12,5 – 12,6
13,8 – 14,3
10,8 – 11
11 – 11,5
11,1 – 1,3
11 – 11,3

6.
Услуги организаций ЖКХ
20
22
19,5
18 – 20
19,5
18 – 20

7.
Прочие услуги
9
10 – 11
7,4
7 – 8
7,3
7 – 7,5

В январе текущего года Министерством экономического развития Российской Федерации была подготовлена «Пояснительная записка о параметрах уточненного прогноза социально – экономического развития на 2009 год». Уточнение основных параметров прогноза социально – экономического развития Российской Федерации на 2009 год осуществлялось с учетом оценки влияния на российскую экономику последствий мирового кризиса, эффекта от реализации мер, направленных на повышение устойчивости экономики в условиях кризиса, а также итогов развития в 2008 году. Уровень планируемой в России инфляции по итогам 2009 года согласно уточненному прогнозу не должен превысить 13%.61

Таким образом, сделанные ранее правительством Российской Федерации прогнозы относительного ожидаемого уровня инфляции на ближайшие годы, периодически корректировались.

В рамках данного бизнес – плана был произведен расчет корректирующего коэффициента, позволяющего рассчитать уточненный уровень официальной инфляции на прогнозный период. Коэффициент рассчитывался как отношение первоначального прогнозного значения инфляции на 2009 год, установленного Правительством Российской Федерации в августе 2008 года, к скорректированной величине инфляции на 2009 год в январе текущего года: 13%/8,5% = 1,53. Используя данный коэффициент, нами были скорректированы прогнозные значения уровня инфляции на ближайшие годы.

Таблица 16

РАСЧЕТ ПРОГНОЗНЫХ ЗНАЧЕНИЙ ИНФЛЯЦИИ

№ п/п
Наименование показателя
2010 год
2011 год

1.
Верхний диапазон первоначальной инфляции (ИПЦ) за период, заложенный МЭРТ РФ
7%
6,8%

2.
Корректирующий коэффициент
1,53
1,53

3.
Скорректированное прогнозное значение инфляции за период, %
10,71%
10,40%

Учитывая вышеизложенное, при прогнозе доходов и расходов на период с 2009 по 2013 годы были использованы значения темпов роста инфляции, ставок аренды и цен на услуги ЖКХ, представленные в таблице 17.

При этом базовая арендная плата индексировалась на прогнозный темп роста в начале каждого квартала, и на протяжении квартала оставалась неизменной.



Рис. 8. Динамика уровня инфляции (2009 – 2011 годы – прогнозные значения).62

Предполагалось, что на протяжении первых шести месяцев с начала ввода в эксплуатацию уровень базовой составляющей арендной ставки не менялся.

Таблица 17

ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ РОСТА ЦЕН И ТАРИФОВ

Наименование показателя
2009 год
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год

Темп роста потребительских цен
13%
10,71%
10,40%
10%
10%

Темп роста цен на услуги ЖКХ
20%
20%
20%

20%
20%

Темп роста арендных ставок
0%
10%
10%
10%
10%

Доход от субаренды

ЗАО «ИнтерКапитал» предоставляет в субаренду (пользование) ОАО «Судоходная компания «Волжское пароходство» часть причальной стенки и земельный участок под причалом, находящиеся по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижне – Волжская набережная, для использования под причалы для приема и обслуживания пассажирского флота и иные виды разрешенного использования от причала № 5 (центральный причал) по причал № 9 (паводковый причал) и от причала № 4 с 01 апреля по 01 декабря 2009 года.

Арендная плата за пользование причальной стенкой, установленная на 2009 год, составляет 240385 рублей (с учетом НДС) в месяц и 124269,20 рублей за земельный участок под причалом.

Размер арендной платы устанавливается и изменяется субарендодателем в одностороннем порядке при изменении арендной платы по договору аренды государственного имущества (по конкурсу) № 01 – 02/123 от 25.09.07 года и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 0567/18 от 25.09.07 года.

ЗАО «ИнтерКапитал» предоставляет в субаренду (пользование) туристической компании ООО «Гама» причальную стенку и земельный участок под причал с 01 мая 2008 года по 01 октября 2009 года.

Арендная плата за пользование данным имуществом, установленная на 2009 год, составляет с учетом налога на добавленную стоимость 120000 рублей в месяц.

Размер арендной платы устанавливается и изменяется субарендодателем в одностороннем порядке при изменении арендной платы по договору аренды государственного имущества (по конкурсу) № 01 – 02/123 от 25.09.07 года и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 0567/18 от 25.09.07 года. Предполагается, что по истечении сроков действия, договора субаренды будут пролонгированы на последующие годы на протяжении всего года.

Размер арендной платы (субаренда) индексировался в начале каждого календарного года на величину прогнозного темпа роста арендных ставок и затем условно считался неизменным в течение всего календарного года. План доходов от сдачи в аренду коммерческих площадей комплекса представлен в таблицах 18 и 19.

Текущие затраты

Основными составляющими текущих затрат в рамках проекта будут следующие:
  • операционные расходы (включая коммунальные платежи);
  • затраты на персонал;
  • расходы на аренду земельного участка;
  • расходы на аренду государственного имущества;
  • расходы на аренду нежилых помещений;
  • расходы на оплату услуг клининговой компании;
  • амортизационные отчисления.

Операционные расходы

В результате исследования рынка аренды торговых помещений в торговых центрах города Нижнего Новгорода, было установлено, что диапазон эксплуатационных расходов, включая коммунальные платежи и расходы на рекламу, составляет от $4 до $10 за квадратный метр в месяц (раздел 4.5). Для дальнейших расчетов принято среднее арифметическое значение данного интервала ($7 или 237 рублей за один квадратный метр в месяц по курсу, установленному ЦБ РФ на 01 апреля 2009 года: $1 = 33,9032 рубля).

Поскольку основная доля в операционных расходах приходится на расходы по оплате коммунальных платежей, предполагалось, что рост данных расходов на протяжении прогнозного периода будет соответствовать среднему значению официально установленного темпа роста тарифов на услуги ЖКХ.

Затраты на персонал. Управление комплексом будет осуществляться собственной управляющей компанией. Набор персонала управляющей компании будет осуществляться в соответствии со штатным расписанием, представленным в таблице 20.

Таблица 20

ЗАТРАТЫ НА ПЕРСОНАЛ

Наименование должности
Количество,

человек
Заработная плата,

рублей в месяц
Квартальный фонд оплаты труда, рублей

Директор
1
50 000
150 000

Главный бухгалтер
1
25 000
75 000

Бухгалтер
1
15 000
45 000

Начальник отдела аренды
1
25 000
75 000

Менеджеры
2
30 000
90 000

Начальник отдела рекламы
1
25 000
75 000

Агенты по рекламе
2
30 000
90 000

Начальник технического отдела
1
25 000
75 000

Сотрудники технического отдела
20
150 000
450 000

Начальник службы безопасности
1
25 000
75 000

Сотрудники службы безопасности
50
575 000
1 725 000

ИТОГО:
81
975 000
2 925 000

Штат персонала управляющей компании будет укомплектован на 50% к 01 января 2010 года, когда начнет функционировать корпус № 1, причем штат персонала технического отдела и отдела службы безопасности на 100% будет сформирован лишь к 01 октября 2010 года, когда будут функционировать оба корпуса.

С учетом уже набранного персонала в период с 2009 года, по четвертый квартал 2009 года включительно, фонд заработной платы управленческого персонала составит 60 000 рублей в месяц, в том числе:
    • заработная плата директора – 45000 рублей,
    • заработная плата главного бухгалтера (совместительство) – 10000 рублей,
    • заработная плата менеджера по развитию (совместительство) – 5000 рублей.

В период строительства комплекса (второй квартал 2009 года – четвертый квартал 2009 года) расходы на заработную плату и отчисления с ФОТ управленческого персонала будут учитываться в размере 90% от указанной выше суммы.

При расчетах затрат на персонал фонд оплаты труда индексировался в начале каждого календарного года на прогнозную величину инфляции потребительских цен в предыдущем году и затем условно считался неизменным в течение всего календарного года (в 2010 году заработная плата не индексировалась).

Расходы на аренду

В соответствии с Договором № 567/18 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, ЗАО «ИнтерКапитал» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижне – Волжская набережная, общей площадью 39612 квадратных метров. Срок аренды: с 25 декабря 2007 года по 25 декабря 2056 года.

Размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 805076,82 рублей в месяц. Участок предоставлен под причальную стенку и иные виды разрешенного действия.

На земельном участке имеются сооружения, находящиеся в федеральной собственности. В соответствии с Договором № 01 – 123/20 аренды государственного имущества (по конкурсу) от 25 декабря 2007 года, арендная плата установлена в размере 292952,31 рублей в месяц (с НДС).

Условиями договоров аренды земельного участка и государственного имущества предусмотрен ежегодный рост арендной платы на уровне инфляции.

Размер арендной платы индексировался в начале каждого календарного года на величину прогнозного уровня инфляции и затем условно считался неизменным в течение всего календарного года.

В соответствии с Договором № 12 – 765с аренды земельного участка от 07 октября 2008 года, заключенного между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с одной стороны и ЗАО «ИнтерКапитал» с другой стороны, ЗАО «ИнтерКапитал» предоставляется в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3035±19 квадратных метров, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, набережная Нижне – Волжская, от Канавинского моста до переулка Кожевенный (справа от Речного вокзала), кадастровый номер: 55432:06 00 03:0013, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию туристического комплекса. Срок действия договора: с 18 марта 2008 года по 18 сентября 2010 года. Величина арендной платы составляет 9161,64 рубля в месяц.

В соответствии с Договором № 12 – 764с аренды земельного участка от 07 октября 2008 года, заключенного между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с одной стороны и ЗАО «ИнтерКапитал» с другой стороны, ЗАО «ИнтерКапитал» предоставляется в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8611±32 квадратных метров, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, набережная Нижне – Волжская, от Канавинского моста до переулка Кожевенный (слева от Речного вокзала), кадастровый номер: 55431:06 00 03:0015, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию туристического комплекса. Срок действия договора: с 18 марта 2008 года по 18 сентября 2010 года. Величина арендной платы составляет 25990,87 рубля в месяц.

Размер арендной платы за земельные участки индексировался в начале каждого календарного года на величину прогнозного уровня инфляции и затем условно считался неизменным в течение всего календарного года.

Расходы на аренду нежилых встроенных помещений, расположенных в Бизнес – центре «Новый век» по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Горького, дом 8, общей площадью 52,8 квадратных метров, размер ежемесячной арендной платы составляет 39786,91 рублей в месяц (НДС не облагается), включая коммунально – эксплуатационные услуги (Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилых помещений № 34 от 5 сентября 2007 года).

Условиями договора аренды предусмотрено изменение величины арендной платы при наличии соответствующих причин (инфляция, рост рыночных цен на аренду такого рода помещений, изменение ставок налогов и сборов, налога на имущество, введение новых налогов и сборов, изменение величины себестоимости и затрат, обуславливающих величину арендной платы и другое).

Размер арендной платы индексировался в начале каждого календарного года на величину прогнозного роста цен на аренду и затем условно считался неизменным в течение всего календарного года.

В период строительства комплекса (второй квартал 2009 года – третий квартал 2009 года) расходы на аренду земельных участков и помещений в текущих затратах не учитываются.

Расходы на оплату услуг клининговой компании

Предполагается, что услуги клининговых компаний понадобятся не чаще одного – двух раз в год. Исследование нижегородского рынка услуг клининговых компаний показало, что стоимость подобных услуг зависит от площади объекта. По состоянию на март 2009 года стоимость услуг по уборке торгово – офисных помещений (включающей комплексную уборку после строительства и ремонта, генеральная уборка) площадью свыше 1000 квадратных метров составляла в среднем 22,5 рубля.63

Стоимость услуг клининговых компаний индексировалась на величину официального прогнозного уровня инфляции.

Амортизационные отчисления

Норма амортизационных отчислений для недвижимого имущества принята в размере 2,5% в год (смотри таблицу 21). Способ начисления – линейный.

План текущих затрат на 2009 – 2013 годы представлен в таблице 22. Расходы, облагаемые НДС, показаны без НДС.