Бизнес план для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне Волжской набережной города Нижнего Новгорода»

Вид материала

Документы

Содержание Таблица 8 ПЕРЕЧЕНЬ Номер объекта на карте Трц «мега – молл» Таблица 9 РИСКИ До кризиса Таблица 10 РИСКИ До кризиса Выводы и прогнозы 5. Операционный план Перечень работ по проекту Процент выполнения работ Требуемые инвестиции Сумма инвестиций, рублей Наименование параметра Структура роста потребительских цен в российской федерации Расчет прогнозных значений инфляции Прогноз динамики роста цен и тарифов Затраты на персонал Налоговое окружение проекта 6. Финансовый план ... Полное содержание

Подобный материал:

• Администрация города нижнего новгорода постановление от 4 июля 2011 г. N 2698 о создании, 78.56kb.
• Постановление главы администрации города Нижнего Новгорода от 1 апреля 2009, 84.81kb.
• Городская дума города нижнего новгорода решение, 25.19kb.
• Муниципальный список кандидатов в депутаты городской Думы города Нижнего Новгорода, 262.92kb.
• Городская дума города нижнего новгорода решение 26. 10. 2011, 11.8kb.
• Нижегородского района г. Нижнего Новгорода Социальный проект «Старый Нижний молодым», 49.08kb.
• Программа развития города «Нижний Новгород столица Поволжья» 111 Отношение экспертов, 2074.21kb.
• Святой Георгий (Юрий) Всеволодович – основатель города Нижнего Новгорода и легенда, 118.25kb.
• Инвестиционного проекта, 37.04kb.
• Городская дума города нижнего новгорода решение 26. 10. 2011, 11.04kb.

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН



4.1. Анализ состояния и перспективы развития туризма в Нижегородской области

Современная индустрия туризма является одной из крупнейших, высокодоходных и наиболее динамичных отраслей мирового хозяйства. По данным Всемирной туристской организации и Международного валютного фонда, туризм с 1998 года вышел на первое место в мировом экспорте товаров и услуг, составляя 7,9% в его общем объеме.

Туризм принимает на себя важнейшие социальные функции: восстановление психофизиологических ресурсов общества, содействие трудоспособности человека и рациональному использованию свободного времени, обеспечение занятости населения и роста его доходов, направленность на поддержание и восстановление рекреации регионов.

Туризм оказывает влияние на сохранение и развитие культурного потенциала, ведет к гармонизации отношений между различными странами и народами, заставляет правительства, общественные организации и коммерческие структуры активно участвовать в деле сохранения и оздоровления окружающей среды. Политическое воздействие туризма формирует престиж страны. Необходимость развития сферы туризма способствует повышению уровня образования, совершенствованию системы медицинского обслуживания населения, внедрению новых средств распространения информации и т.д.

Современное развитие туризма в России характеризуется наличием глубоких противоречий в его организационной структуре, в направленности развития, в состоянии качественных и количественных характеристик. Современное состояние туризма в России – это значительные темпы строительства туристских объектов, отвечающих самым высоким мировым стандартам, внушительное количество выездов россиян в зарубежные поездки, рост числа туристских организаций по всей территории России.

По оценке экспертов Всемирной туристской организации, Российская Федерация занимает 15 – е место в мировой классификации по посещаемости иностранцами, что составляет 2,5% мирового рынка въездного туризма. По прогнозам, к 2020 году Россия может войти в первую десятку стран – самых популярных направлений туризма.

С 2000 года в России наметилась тенденция снижения туристского потока за рубеж в пользу внутреннего и въездного туризма. Однако закреплению такой тенденции препятствует низкий уровень развития индустрии и инфраструктуры внутреннего туризма, что является результатом неудовлетворительного качества предоставления туристских услуг при неадекватном ценовом факторе.¹

Для правительства Нижегородской области развитие туризма и сферы гостеприимства является одним из приоритетов в стратегии развития региона на период до 2020 года. По количеству туристов область занимает первое место в Приволжском федеральном округе и входит в десятку лидеров в целом по стране.

По данным правительства Нижегородской области, в 2007 году объем услуг в сфере туризма города Нижнего Новгорода составил 3,6 миллиардов рублей, что на 34% больше, чем в 2006 году. Количество туристов, посетивших Нижегородскую область в 2007 году и останавливавшихся в местных гостиницах не менее чем на одну ночь, составило 630 527 человек (из них 42 866 – иностранные граждане). По сравнению с 2006 годом поток туристов в 2007 году вырос на 6%.

Нижегородская область обладает достаточным потенциалом для развития въездного и внутреннего туризма наряду с регионами Золотого кольца. Здесь можно развивать нескольких видов туризма: культурно – познавательный, деловой, круизный, лечебно – рекреационный, приключенческий, а также охоту и рыбалку.²

Нижегородская область расположена на слиянии двух рек – Волги и Оки, что создает выгодные условия для развития круизного туризма. Здесь находятся около четырех тысяч памятников историко – культурного наследия, 1301 из которых – памятники федерального значения, 370 музеев, более 300 природных памятников. В числе самых известных достопримечательностей региона – Нижегородский кремль, город мастеров Городец, родина Кузьмы Минина – Балахна, родина летчика Валерия Чкалова – город Чкаловск, имение Пушкина в селе Большое Болдино, Дивеевский монастырь, город юности Аркадия Гайдара – Арзамас, Макарьевский монастырь, легендарное озеро Светлояр.

Регион знаменит множеством народных промыслов: золотая хохлома, семеновская матрешка, городецкая роспись, казаковская филигрань, ножевой промысел, резьба по кости и камню. Здесь расположены несколько курортных зон, месторождения лечебной воды и грязи.

На федеральном уровне город Нижний Новгород относится к системе региональных и культурно – исторических центров Российской Федерации с ярко выраженной индивидуальностью, проявляющейся в сохранении наследия XII – XIX веков.

Нижний Новгород занимает выгодное географическое и транспортное месторасположение, богат историческим наследием, имеет огромный научный, промышленный, деловой и культурный потенциал. Город имеет развитую транспортную инфраструктуру (дороги, речной порт, аэропорт, железнодорожный вокзал и прочее), прочные и стабильно развивающиеся туристские связи с городами и областями Приволжского федерального округа, а также центральной Россией: растет число маршрутов, позволяющих россиянам и зарубежным туристам посетить основные центры Приволжского федерального округа (ПФО), через Нижний Новгород проходят маршруты в Казань, Йошкар – Олу, Ульяновск, Пермь, Уфу, Саратов, Чебоксары и пр.

На мировом туристском рынке город Нижний Новгород вполне может войти в число популярных туристских центров Европы благодаря следующим факторам:

• Нижний Новгород относится к древнейшим обжитым территориям Евразии;
  
• Нижний Новгород обладает объектами мирового культурного наследия, вошедшими в список ЮНЕСКО;
  
• Нижний Новгород является одним из духовных центров формирования русской нации;
  
• Нижний Новгород обладает благоприятным климатом, географическими и ландшафтными предпосылками для развития туристской отрасли.
  

Нижний Новгород входит в состав туристской зоны «Центр России», являющейся самой густонаселенной частью страны с максимальными рекреационными потребностями местного населения, сочетающимися с достаточными и разнообразными рекреационными ресурсами для их удовлетворения.

Исключительно высок собственный туристский потенциал Нижнего Новгорода. В его основе лежат такие факторы, как большое количество памятников истории и культуры, многие из которых являются уникальными; красота и многообразие природных ландшафтов; сравнительно благоприятная экологическая среда; выгодное геополитическое положение. Современный Нижний Новгород – город, в котором уникальным образом сочетаются природное величие, индустриальная мощь, богатая история и культура. Историко – культурный потенциал города Нижнего Новгорода включает 874 объекта.

Международный аэропорт «Нижний Новгород» обеспечивает прием и обслуживание внутрироссийских и международных авиарейсов. Нижний Новгород находится в системе Горьковской железной дороги, которая связывает Центральный, Северо – Западный и Северный районы России с Поволжьем, Уралом и Сибирью. Вокзал Горький – Московский является крупнейшим пунктом приема и отправления пассажиров Горьковской железной дороги.

В городе расположен центр Волжского речного пароходства – старейшего из пароходств России. Сегодня компания входит в четверку крупнейших судоходных компаний страны. Туристское направление в деятельности Волжского речного пароходства развивает дочернее предприятие пароходства, туристская фирма «Волга – Флот – Тур». Фирма работает с 1999 года. Кроме указанной фирмы организацией туристских круизных маршрутов занимаются ООО «Гама», ООО «Вояжель», а также ряд фирм, эксплуатирующих малый флот.

Через Нижний Новгород проходят автомобильные трассы областного и федерального значения.

Туристы из Нижегородской области прибывают по линиям регулярного автобусного сообщения. Их принимают автовокзал «Центральный», автостанции «Сенная», «Канавинская», автостанция в микрорайоне Щербинки.

Нижний Новгород располагает одним из крупнейших в России выставочно – конгрессных центров – ВЗАО «Нижегородская ярмарка». Это современный выставочный центр, на территории которого ежегодно проходит около 50 форумов, выставок и конгрессов межрегионального и международного значения. На нижегородском рынке туристских услуг наметилась устойчивая положительная тенденция роста туристских потоков в город. В среднем с 2004 по 2007 годы ежегодное увеличение туристских потоков составляло 5%.

Гости Нижнего Новгорода ежегодно оставляют городу от 800 миллионов до 3,7 миллиардов рублей, с учетом того, что обычный туристско – деловой визит составляет от двух дней. При этом гость города способен потратить на сувениры от 1,5 до 10 тысяч рублей. Основная доля туристского рынка – 70% – культурно – деловой туризм, познавательный туризм (история города на Волге), а также активно развивающийся туризм людей старшего поколения, пользуется относительным спросом и паломнический туризм, народные художественные промыслы, религиозная тематика.³

Все вышеперечисленные факторы создают благоприятные возможности для развития туризма регионе. Однако эти возможности ограничены медленно развивающейся материальной базой туристической отрасли – высокими ценами и одновременно невысоким уровнем обслуживания в гостиницах и транспортных предприятиях города.

Администрация Нижнего Новгорода прилагает серьезные усилия к дальнейшему развитию туризма. В мае 2008 года Городской Думой была принята программа «Развитие туризма в городе Нижнем Новгороде в 2009 – 2010 годах», которая позволила определить приоритеты деятельности, объединить и систематизировать усилия всех структур, заинтересованных в развитии внутреннего и въездного туризма в Нижнем Новгороде, а также повысить эффективность использования привлекаемых финансовых и организационных ресурсов. Конечной целью реализации программы является создание привлекательного имиджа города и укрепление позиции, как одного из туристских центров Российской Федерации.⁴

Можно выделить следующие сегменты потребителей нижегородского турпродукта.

Первый сегмент – взрослые российские и иностранные туристы, которые посещают город с деловыми целями и с целью знакомства с историко – культурным наследием Нижнего Новгорода.

Второй сегмент – школьные группы, которые посещают город с целью знакомства с историко – культурным наследием Нижнего Новгорода.

Третий сегмент – экскурсанты теплоходов, которые посещают город с целью знакомства с историко – культурным наследием Нижнего Новгорода.

Таким образом, Нижний Новгород привлекателен для туристов как центр делового и познавательного туризма. В рамках своих путешествий туристы предпочитают знакомиться с основными достопримечательностями города на обзорной экскурсии, включая музеи, а также с одним из городов Нижегородской области.

Осмотр и знакомство с городом, как правило, происходит по следующей программе: обзорная экскурсия по городу с достопримечательностями: Кремль, улица Большая Покровская, площадь Народного единства, Художественный музей, музей – квартира А.М. Горького, церковь Иоанна Предтечи, Строгановская церковь, Староярмарочный собор, Печерский монастырь, Нижегородский планетарий, кинотеатры, экскурсии по реке Волге.

В качестве дополнительных услуг спросом пользуются прогулки на теплоходе, посещение ресторана с национальной кухней, культурных программ, отражающих местную историю и культуру.

Туристские потоки носят четко выраженный сезонный характер. Для повышения туристской активности в низкий сезон необходимо улучшить информационное обеспечение клиентов о туристском потенциале региона, а также активизировать и разнообразить проведение культурных событий, деловых и спортивных мероприятий.⁵

Среди основных проблем туризма в городе Нижнем Новгороде на сегодня можно выделить:

Слабое развитие гостиничного сектора: если раньше существенное число гостей составляли иностранные туристы, для которых посещение Нижнего Новгорода было частью цепочки Москва – Нижний Новгород – Санкт - Петербург, то теперь Нижний Новгород часто выпадает из маршрута и из – за высоких цен, и из – за недостаточного количества гостиничных мест.

Отсутствие достаточного числа прогулочных и развлекательных зон: наиболее популярная туристическая зона в Нижнем Новгороде – пешеходная улица Большая Покровская (своего рода Арбат или Невский проспект). В городе наблюдается острая нехватка организованных ухоженных прогулочных зон. Подобные проекты необходимо реализовать в районе площадей Минина, Горького, Свободы, набережной Волги и Оки.⁶

Реализуемый в рамках настоящего проекта Туристический комплекс на Нижне – Волжской набережной, который расположится в районе Речного вокзала, в непосредственной близости от реки Волги, призван стать «визитной карточкой» города и будет привлекателен как для гостей, так и для жителей города.

На существующем пространстве будет организована крытая прогулочная территория с торговой и развлекательной составляющей. Туристы, приезжающие в Нижний Новгород на теплоходе, будут иметь возможность пройтись по небольшим магазинам, посидеть в кафе или ресторане, купить сувениры и просто отдохнуть в парке около фонтана, наслаждаясь прекрасными видами на слияние рек Оки и Волги, Стрелку, Собор Александра Невского. Для жителей города будет организовано дополнительное место проведения досуга. В любое время года, в любую погоду можно будет прогуляться с комфортом вдоль реки, совершить необходимые покупки, пообедать в одном из 15 ресторанов, посетить вместе с детьми игровой парк и аттракционы и т.д.

Реализуемый проект является эксклюзивным проектом на территории Российской Федерации по освоению и эксплуатации береговой линии в городской зоне.

Туристический комплекс на Нижне – Волжской набережной – это в любом случае прибавление к туристическим возможностям Нижнего Новгорода. Так, компания ООО «Нижегородская ярмарка – тур», занимающаяся, в числе прочего, организацией речных круизов и разработкой программ мероприятий для гостей форумов Нижегородской ярмарки, намерена включить будущий комплекс как один из элементов программы. По словам руководителя компании, приезжающие в Нижний Новгород туристы, как правило, предпочитают не уходить далеко за пределы Ярмарки и с удовольствием, гуляя по набережной, посетят комплекс, расположенный на противоположном берегу.⁷

В рамках другого проекта, носящего название «Автодорожные ворота Нижнего Новгорода» и осуществляемого компанией ООО «Автоград», до 2015 года планируется построить два сервисно – туристических комплекса второй категории, включающих в себя ресторан, АГЗС, автосервис и туристический информационный офис в Лукояновском районе Нижегородской области на автодороге «Нижний Новгород – Саранск» и в Краснобаковском районе Нижегородской области на автодороге Нижний Новгород – Киров. Площадь участков составит 20 тысяч кв.м и 30 тысяч кв.м, соответственно.

Объем инвестиций в строительство каждого комплекса составит 37 миллионов рублей. Также будет построен комплекс первой категории в Сергачском районе на 83 км автодороги «Работки – Порецкое» с гостиницей и рестораном. Площадь участка составит 20 тысяч кв.м, объем инвестиций – 47 млн. рублей. Собственные инвестиции компании составят 30% от общего объема, 70% средств – заемные. Всего проект предусматривает строительство 17 комплексов, из которых 6 – первой категории, 11 – второй категории.

Весь проект «Автодорожные ворота Нижнего Новгорода» рассчитан на пять лет. Объем инвестиций для его реализации составит 689 млн. рублей. Проект предусматривает строительство пяти базовых сервисно – туристических комплексов (СТК) по основным направлениям, идущим от Нижнего Новгорода. В частности, СТК «Северный» в районе поселка Неклюдово (Борское направление), «Южный» на выезде из Нижнего Новгорода около деревни Ольгино (Арзамасское направление), «Восточный» (Кстовское направление). На трассе Москва – Казань в Павловском направлении будет построен СТК «Западный», в районе поселка Большое Козино в Балахнинском направлении – комплекс «Лесной».

Основным отличием базовых комплексов от остальных станет наличие диспетчерских пунктов, которые круглосуточно будут осуществлять мониторинг ситуации на автотрассах. Кроме того, на территории каждого базового комплекса будет построена гостиница класса три звезды, рассчитанная на 30 номеров. При этом в состав каждого из 17 комплексов будет входить туристский информационный офис, автостоянка и автосервис, магазины сопутствующих товаров и изделий народных художественных промыслов, ресторан, оздоровительный комплекс, информационно – справочная служба. Все объекты комплексов будут работать в круглосуточном режиме.⁸

Компания ООО «Луч – НН» (Нижний Новгород) планирует направить порядка 550 миллионов рублей на проектирование и строительство гостинично – рекреационного комплекса на улице Федосеенко в Сормовском районе города Нижнего Новгорода.

Компания получила разрешение от администрации города на условно разрешенный вид использования земельного участка по улице Федосеенко между складами кондитерской фабрики и школой № 81 в феврале текущего года. В строительстве будут использованы как собственные средства предприятия, так и средства областного бюджета. Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области на проектирование и строительство комплекса установил срок три года. Однако, по мнению руководителя компании Ирины Шадриной, учитывая сегодняшнее кризисное состояние экономики, этот срок будет больше.

Строительство гостинично – рекреационного комплекса будет вестись на участке общей площадью 15 тысяч кв.м. Комплекс будет состоять из четырехэтажного корпуса гостиницы вместимостью 200 номеров, а также ресторана, кафе и буфета на 250 посадочных мест с обслуживающими помещениями. В комплексе разместится спортивно – развлекательный центр, который будет включать в себя фитнес – зал, спортивный зал, 25 – ти метровый бассейн и бассейно – саунный блок. На территории комплекса будет расположена охраняемая многоуровневая парковка для автомобилей посетителей гостиницы и собственного транспорта.⁹

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:

• Туристская отрасль находится на стыке с другими отраслями и сильно от них зависит. Рост цен на транспортные расходы, проблемы в строительной отрасли моментально сказываются и на сфере туризма.
  
• Нижегородские туристические компании столкнулись с падением спроса в конце 2008 года, а прошедший зимний сезон принес им уменьшение объема продаж в среднем на 40%. Сокращение спроса, прежде всего, коснулось въездного туризма – количество приезжающих иностранцев уменьшилось на 20%. Выездной поток в зимний сезон сократился не так резко. Новогодние и рождественские туры начали продаваться еще в сентябре, и многие туристы выкупили путевки заранее.
  
• Поведение россиян может измениться так же, как и действия европейцев, все чаще предпочитающих внутренний туризм выездному. По мнению заместителя Министра поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг Нижегородской области Владимира Селезнева, нижегородцы будут больше путешествовать по стране и меньше выезжать за рубеж, внутренние турпотоки в этом году будут возрастать. Это мнение подтверждают и прогнозные данные Ростуризма – объем внутреннего туристического потока должен увеличиться на 4 – 5%, а сокращение выездного туризма, сопровождающегося оттоком средств россиян, способно ежегодно задерживать внутри страны порядка $20 миллиардов.
  
• Правда, в отличие от цены зарубежного турпродукта стоимость путевок в отечественные дома отдыха и пансионаты существенно не снизится, а в большинстве случаев даже подрастет. Здесь многое зависит от увеличившейся стоимости коммунальных услуг. Если за границей удешевить тур возможно с помощью оптимизации ценообразования в каждой из составляющих турпакета, то в России и, в частности, в Нижегородской области снижение стоимости отдыха происходит в основном за счет смещения спроса в сторону краткосрочных программ. Будут востребованы короткие и недорогие программы.
  
• Станут ли российские здравницы и отели достойной альтернативой зарубежным курортам? По мнению одних экспертов, кризис вызовет еще большую потребность в отдыхе и реабилитации, а девальвация рубля и снижение платежеспособности населения только подстегнет спрос на отечественные туристско – курортные услуги. Другие эксперты уверены, что зарубежный турпродукт более конкурентоспособен, чем российский: клиент, который за последнее десятилетие распробовал заграничный сервис, вряд ли решится провести весь отпуск на отечественном курорте или в Нижегородской области, тем более что разница в цене путевок не окажется критичной. В Нижегородской области отдых тоже дорог, а вероятность того, что турист проведет одно- или двухнедельный отпуск в нашем регионе, весьма невелика – программы, рассчитанные на длительное пребывание (к примеру, недельный экскурсионный тур по области), пока не сформированы. Нижегородские загородные отели и пансионаты могут обеспечить хорошую загрузку лишь в выходные дни, но им трудно будет рассчитывать на стабильно высокую заполняемость номерного фонда в течение всего лета.
  
• В целях формирования конкурентоспособной туристической индустрии правительство Нижегородской области приняло областную целевую программу «Развитие въездного и внутреннего туризма на 2007 – 2011 годы». В рамках программы планируется привлечь 7 миллиардов рублей инвестиций на создание и реконструкцию объектов туриндустрии.
  

4.2. Анализ состояния и тенденций развития отечественного рынка

торговых центров

В последние несколько лет в России наблюдалось активное развитие рынка торговой недвижимости, обусловленное значительным дефицитом качественных площадей, а также ростом доходов населения. Но мировой финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие рынка торговой недвижимости.

По данным информационного агентства «Интерфакс», в 2007 – 2008 году Россия была лидером среди стран Европы по количеству вводимых торговых площадей, следом за ней – Италия и Турция.

Такое положение было достигнуто за счет увеличения темпов роста строительства торговых объектов, благодаря инвестициям в размере $120,9 млрд.¹⁰

В 2008 году Россия стала одной из немногих европейских стран, где наблюдалась инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости, – вложения в этот сегмент по итогам прошлого года выросли в сравнении с 2007 годом на 70% – об этом свидетельствуют результаты исследования компании «CB Richard Ellis» (CBRE). Согласно этому исследованию, за 2008 год, Россия стала одной из нескольких стран Европы, где наблюдался рост инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости. Помимо России, такой рост объема инвестиций (более чем на 70%) – наблюдался только в Дании и Нидерландах.

По подсчетам аналитиков «CBRE», общий объем вложений в торговые помещения на территории России в 2008 году составил 1,2 миллиарда долларов, и, таким образом, доля инвестиций в российскую торговую недвижимость составила 36% от общего количества инвестиций в этот сегмент европейского рынка коммерческой недвижимости.¹¹

По мнению многих экспертов, в России сектор торговой недвижимости в меньшей степени пострадал от кризиса. Однако негативные эффекты в экономике повлияют и на торговлю, где ситуация, вероятно, ухудшится.

Первым проявлением кризиса в развитии торговых и торгово – развлекательных центров в России стало снижение темпов ввода новых торговых площадей. Количество представленных на рынке ритейлеров пока не уменьшилось, однако заметно сократились планы по открытию новых магазинов, причем отказы идут даже по тем помещениям, где уже был оплачен депозит.¹²

В 2008 году из запланированного объема ввода в эксплуатацию торговых площадей было введено только 20%, в том числе, в Москве из запланированного одного миллиона квадратных метров было построено немногим более 250 тысяч квадратных метров (по данным компании «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko»).

Ожидается, что в 2009 году темпы роста строительства новых торговых объектов сократятся до 40%. Как заявил Даррэлл Станфорд, управляющий директор «CB Richard Ellis Россия и Украина», сейчас можно говорить о том, что больше половины из заявленных до кризиса проектов не будут введены в эксплуатацию в 2009 году. На данный момент крайне сложно прогнозировать объемы ввода площадей в аренду в 2010 году, скорее всего, они не превысят один миллион квадратных метров.¹³

Причин снижения темпов строительства несколько. Любой девелоперский проект состоит из двух частей: первой – стадии финансирования и строительства, второй – стадии спроса. На сегодняшний момент существуют проблемы, как с финансирующими организациями, так и проблемы со стороны спроса. Многие ритейлеры (для которых и строятся ТЦ), так же как и девелоперы, лишились того кредитного ресурса, который позволял достаточно быстро развиваться. С другой стороны, наметилось определенное падение спроса, что не очень сильно коснулось Москвы, и в большей степени коснулось регионов. В этой нестабильной ситуации ритейлеры не готовы говорить о том, в какие обозримые сроки они будут открывать свои новые торговые точки. Все проекты, которые были реализованы, на сегодняшний момент испытывают трудности, не говоря уже о проектах, которые планируются к реализации.¹⁴

Сегодня сложилась ситуация, в которой девелоперам требуются значительные средства не только для финансирования строительства, но и для погашения кредитов. Банки отказываются сотрудничать с девелоперами на прежних условиях и повышают процентные ставки по кредитам (в среднем до 25%), кроме того, банки предпочитают продлевать выдаваемые кредиты, а не финансировать новое строительство. Все это вынуждает застройщиков замораживать проекты. В меньшей степени зависимыми от сложившейся ситуации оказались проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, ввод которых ожидается в 2009 – 2010 годах.

Но в данной ситуации возникает вторая сложность, которая может затруднить функционирование открывающихся в условиях кризиса торговых центров.

Тут важно отметить, что трудности с кредитованием проектов возникли и у торговых операторов, большинство из которых развиваются на заемные средства. Следствием этого стала приостановка или даже свертывание программ регионального развития ряда федеральных сетей. Уже сегодня нередки случаи, когда компании отказываются от участия в проектах, так «Инвесткинопроект» – оператор сети «Киноплекс» – свернула пять из семи региональных проектов. Кроме того, о проблемах различной степени сложности, таких как недостаток ликвидности, отказ от программ развития, сокращение штата, сложность расчетов с кредиторами и поставщиками, уже заявили такие ритейлеры как «Техносила», X5 Retail Group, «Виктория», Banana Mama, «Гроссмарт», «Вестер» и другие.

В первую очередь были заморожены планы по развитию капиталоемких форматов (крупные гипермаркеты, развлекательные операторы). Таким образом, под вопросом оказывается заполняемость торговой галереи и привлечение якорных арендаторов.¹⁵

Сегодня к «заморозке» строительства торговой недвижимости пришлось прибегнуть как небольшим компаниям, так и крупным девелоперам. При этом в Москве с развитием торговли дела пока обстоят лучше, чем в регионах. Некоторые девелоперы уже заявили, что вследствие кризиса приостанавливают реализацию своих объектов.

Так, например, «Midland Development» объявила о сокращении своих планов по строительству с 200 до 20 ТЦ и при этом заявила, что планирует сконцентрироваться на столичных проектах.

ГК «Корстон» объявила, что вынуждена заморозить строительство 11 многофункциональных комплексов в таких городах, как Нижний Новгород, Астрахань, Владивосток, Омск и Хабаровск. Другие же девелоперы пока никак не комментируют свои планы на ближайшее время.¹⁶ Сегодня из общего числа заявленных торговых объектов будет остановлено строительство около 85%.¹⁷

По прогнозам на 2009 год в регионах ожидается падение спроса на торговые помещения на 60%. Основное влияние на спрос оказывает недостаток ликвидности многих сетей, действующих на российском рынке, вызванный высокой долговой нагрузкой компаний и невозможностью привлечения дополнительных финансовых ресурсов. Это в меньшей степени коснулось иностранных игроков, а в большей – отечественные сети с высоким соотношением долг/EBITDA.

На сегодняшний день в некоторых торговых центрах доля свободных помещений выросла до 10 – 15%, а в объектах с неудачной концепцией до 25%. При этом важно отметить, что недозагрузка на уровне 30% означает существенный отток покупателей из торгового центра.

В большей степени подвержены кризису крупные торговые объекты, к ним относятся региональные и суперрегиональные торговые центры: их основные арендаторы – федеральные и международные сети, которые в полной мере находятся под влиянием фондового рынка. У международных сетевых операторов, для которых предпочтительны большие площади, риски особенно высоки, соответственно готовность их входа в проект оказывается под вопросом. А это, в свою очередь, отражается на торговом центре. «Закрыть» такие площади региональными или даже федеральными операторами невозможно. Попытка сформировать пул арендаторов из региональных операторов может отразиться и на уровне арендных ставок в ТЦ, и на качестве самого объекта.¹⁸

Финансовый кризис заставил многих инвесторов, а также потенциальных арендаторов обращать внимание на условия и сроки реализации проектов, отдавая предпочтения тем, которые находятся на стадии завершения (срок сдачи – конец 2010 года).

На сегодняшний день предложение торговых площадей значительно превышает количество потенциальных арендаторов. За счет этого идет снижение арендных ставок. В среднем по России арендные ставки сократятся на 10 – 20%. По мнению аналитиков Сбербанка России, падение цен в секторе торговой недвижимости к началу осени 2009 года составит до 40%. Опрос экспертов, проведенный rb.ru, показал, что снижение цен на торговую недвижимость в России достигнет своей критической точки к осени 2009 года. Изменение цен на торговую недвижимость и арендные ставки по России составит примерно 25%.¹⁹

В большинстве случаев арендаторы просят снижения арендой ставки путем перехода на новую систему расчета платежей. Торговые операторы, реализующие непродовольственные товары, отметили существенное снижение продаж, что спровоцировало их обратиться с открытым письмом от Ассоциации АПРИМ (предприятий индустрии моды), к Российскому Совету Торговых Центров с пакетом антикризисных мер, направленных на недопущение банкротства розничных операторов сегмента FMCG (товары повседневного спроса: продукты питания, бытовая химия, пиво и сигареты), действующих и будущих арендаторов торговых центров. Данные меры направлены в основном на оптимизацию расчетов с арендодателями (переход с фиксированной ставки аренды на процент с оборота, постоплата, ликвидация депозита). Однако Совет ответил отказом на это предложение, ссылаясь на то, что для ТРЦ, введенных в эксплуатацию за последние 3 – 4 года, которых большинство, изменение принципов арендных отношений означает задержку возврата инвестиций со всеми вытекающими негативными последствиями, вплоть до отторжения недвижимости с ее последующей полной утратой.

Судя по всему, последующие изменения на рынке и прежде всего снижение потребительского спроса все же сделают отношения арендатора и арендодателя более гибкими, завязанными на общей выгоде и обоюдных гарантиях. Об этом, в частности, также говорит тот факт, что помимо арендаторов крупных торговых центров о возможности оплаты аренды в зависимости от процента от оборота заговорили даже в стрит – ритейле, где такой практики раньше почти не встречалось.

На сегодняшний день реальные изменения произошли пока только в оплате брокерских услуг.

Как и в офисной недвижимости, в сегменте торговой недвижимости повсеместно стала распространяться такая практика: собственник теперь вынужден платить комиссию брокерам за подбор арендатора или покупателя, хотя ранее комиссию за подбор помещения всегда оплачивал арендатор. А брокеры, в свою очередь, работают с собственниками лишь на условиях повышенной комиссии.²⁰

Сегодня трудно прогнозировать развитие рынка торговой недвижимости, который еще не достиг своей критической отметки. Идут внутренние изменения в отдельных российских регионах. Можно предсказывать лишь общие тенденции «выживания» рынка.

Прогнозы экспертов о состоянии рынка недвижимости на 2009 год сводятся к тому, что инвестирования в данную отрасль станут одними из наиболее безопасных и привлекательных. Сделки будут совершаться с участием как западных, так и российских инвесторов.²¹

Ожидается, что позитивным моментом станет более четкое разделение объектов по расположению, качеству здания, концепции, набору арендаторов, управляющей компании. Естественно, что это даст преимущества, прежде всего, качественным торговым центрам.

Эксперты компании «Jones Lang LaSalle» считают, что в условиях кризиса в ближайшие два года скорость развития торговой недвижимости в Европе и России неизбежно замедлится, и завершение значительного объема площадей будет задержано.²²

Говоря о дальнейшем развитии сетевых операторов, можно с некоторой степенью уверенности прогнозировать перспективы сетей, предлагающих товары повседневного спроса, в большей степени продуктовых операторов. Ожидается изменение структуры потребительского спроса: если сейчас на продовольственные товары население регионов тратит порядка 40% всех расходов, то в дальнейшем рост данного показателя может составить до 80%. Кроме того, наблюдается процесс банкротства небольших торговых сетей, на рынке останутся крупные торговые операторы.

В целом в ближайшие два года можно ожидать следующие процессы:

• снижение объема вводимых торговых площадей, обусловленное замораживанием многих проектов из – за отсутствия финансирования;
  
• увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах вследствие сокращения планов по развитию многих торговых операторов;
  
• возможно увеличение продаж объектов на стадии проекта;
  
• сокращение потребительских расходов. Кроме того, учитывая, что население в регионах до сих пор предпочитает совершать многие покупки на рынках, процесс перехода к качественным форматам торговли в условиях кризиса резко замедлится.²³
  

4.3. Анализ состояния и тенденций развития нижегородского рынка

торговых центров

Торговая недвижимость – пока еще самый доходный и наиболее привлекательный для девелоперов сегмент рынка коммерческой недвижимости. В 2008 году прирост торговых площадей в Нижнем Новгороде был довольно существенным – около 200000 кв.м, общий объем торговых помещений достиг 900000 кв.м.²⁴

По состоянию на 01 января 2009 года в городе функционировало 2914 магазинов, торговой площадью 873102,0 кв.м, в том числе, 936 продовольственных и 1978 непродовольственных.

За прошедший год было открыто 176 предприятия торговли, торговой площадью 88125,4 кв.м, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года меньше на 76 предприятий торговой площадью 24,7 тысяч кв.м.²⁵

Основной прирост торговых площадей произошел за счет нового строительства, всего открыто 44 магазина торговой площадью 71401,0 кв.м (2007 год – 50 предприятий торговой площадью 86,8 тысяч кв.м), за счет открытия магазинов в приспособленных помещениях – 132 магазина, торговой площадью 16724,3 кв.м (2007 год – 202 магазина, 26,1 тысяч кв.м) – из них переведены из жилого фонда – 92 магазина торговой площадью 5110,9 кв.м (2007 год – 135 магазинов торговой площадью 11,0 тысяч кв.м).



Рис. 1. Ввод качественных торговых площадей в 2008 году в разрезе районов

города Нижнего Новгорода, количество объектов (кв.м).²⁶

На эти цели были привлечены собственные средства владельцев вновь открываемых предприятий. Во всех предприятиях сделан ремонт, с оснащением современным торгово – технологическим оборудованием. Улучшилась материально – техническая база предприятий. Проведен капитальный ремонт и реконструкция 75 магазинов торговой площадью 18562 кв.м (2007 год – 84 магазина, торговой площадью 16,9 тысяч кв.м).

В целом за прошедший год прирост торговых площадей по стационарным магазинам города Нижнего Новгорода составил 126,8 тысяч кв.м, количество магазинов увеличилось на 102 единицы: обеспеченность торговыми площадями по городу при нормативе 280,0 кв.м на одну тысячу жителей (без учета площадей мини – магазинов) составила 243,1%.²⁷



Рис. 2. Обеспеченность торговыми площадями в разрезе районов города Нижнего Новгорода.²⁸

Обеспеченность торговыми площадями по продаже продовольственных товаров (при нормативе 100,0 кв.м), по городу по состоянию на 01 января 2009 года составила 206,8%, по всем районам города обеспеченность свыше 100%.

Недостаточная обеспеченность торговыми площадями по продаже непродовольственных товаров наблюдалась в Автозаводском районе – она составила 89,0%; в других районах, обеспеченность площадями свыше 100%, при средней обеспеченности по городу – 263,2% (при нормативе 180,0 кв.м на одну тысячу жителей).

Обеспеченность торговыми площадями на одну тысячу жителей города в 2008 году превысила норматив в 2,4 раза и составила 680,7 кв.м. (в 2007 году – 579,5 кв.м, в 2006 году – 537,6 кв.м, 2005 году – 420,2 кв.м) – без учета площадей торговых павильонов (мини – магазинов).²⁹



Рис. 3. Обеспеченность торговыми площадями по продаже непродовольственных товаров

в разрезе районов города Нижнего Новгорода.³⁰

Наиболее значимым из введенных в 2008 году объектов можно назвать третью очередь ТРЦ «Фантастика» общей площадью 60,0 тыс. кв.м, торговой – 43,9 тыс. кв.м.

В Нижегородском районе площади пополнились в основном за счет высококлассных торговых центров, а в заречной части у девелоперов весьма популярен формат гипермаркета.

Таблица 7

Ввод крупных торговых объектов в 2008 году по районам города Нижнего Новгорода³¹

№ п/п	Район города Нижнего Новгорода	Описание введенного объекта
1.	Автозаводский (3)	Супермаркет «Спар» (компания ООО «Продукт Сервис»): улица Дьяконова, дом 4а, общая площадь 1500 кв.м.
		ТЦ «Сочи» (ИП Каканова): улица Коломенская, дом 6, общая площадь 3500 кв.м.
		Гипермаркет «О”Кей» (ООО «О”Кей»): проспект Ленина, дом 113, общая площадь 5 600 кв.м.
2.	Канавинский (4)	ТЦ «Порт Савин» (ИП Савин С.А.): улица Долгополова, дом,50/40, общая площадь 1500,0 кв.м.
3.	Ленинский (2)	Гипермаркет «Карусель» (ООО «Сладкая жизнь НН»): площадь Комсомольская, дом 2, общая площадь 8 851,0 кв.м.
		Супермаркет «EURO» (ООО «СТЭР»): проспект Ленина, дом 57/3, общая площадь 870,0 кв.м.
4.	Нижегородский (10)	ТРЦ «Фантастика» (ГК «Столица Нижний»): улица Родионова, дом 187, третья очередь, общая площадь 60 000 кв. м, торговая площадь 43 9000 кв.м.
5.	Приокский (5)	Супермаркет «Спар» (ООО «Продукт Сервис») в ТЦ «Гагаринский»: проспект Гагарина, дом 105а, общая площадь 1200 кв.м.