1. Риэлторы 6 Риэлтеры Петербурга объединились ради всерыночного "обеления"

Вид материалаОбзор

Содержание


Цены на дома замрут до следующей весны Источник: Бюллетень Недвижимости; Дата: 27.05.2007
Сергей Лушкин: рынок недвижимости ожидает очередной виток роста цен Источник: 1RRE.RU; Дата: 27.05.2007
Подобный материал:
1   ...   39   40   41   42   43   44   45   46   47

Цены на дома замрут до следующей весны

Источник: Бюллетень Недвижимости; Дата: 27.05.2007


Рост стоимости жилья в городе привел к качественным изменениям на рынке загородной недвижимости. Объектами в области стали интересоваться граждане, которые раньше не задумывались о приобретении загородного дома или участка.

Такое мнение высказали участники круглого стола «Загородная недвижимость в условиях роста цен на жилье», организованного Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Профессионалы рынка – эксперты по загородной недвижимости – поделились мнениями о ситуации в отрасли, обозначили тенденции и перспективы развития рынка загородной недвижимости.

По мнению специалистов, за последнее время рынок загородной недвижимости увеличился в объеме – как в натуральном, так и в финансовом выражении. «Десять лет назад, на заре становления рынка, петербургские риэлторы почти не занимались объектами, расположенными за пределами 70–80 км от границ города, – сказал Федор Дьячков, исполнительный директор ООО «Александр». – Сегодня эта граница отодвинулась до 150–180 км. А по востребованным направлениям – и до 250 км».

Территориальные границы рынка расширились, самих загородных объектов стало намного больше. По данным экспертов, за последние пять лет за счет появления в предложении крупных земельных участков и строящихся коттеджных поселков, рынок вырос вдвое. За тот же период денежная масса рынка увеличилась более чем в 10 раз. «Наращивание объемов рынка базируется на растущем интересе покупателей к объектам загородной недвижимости», – убежден Федор Дьячков.

Наиболее востребованы на рынке загородной недвижимости объекты в коттеджных поселках. По словам начальника отдела загородной недвижимости департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, рост цен на объекты в коттеджных поселках с учетом стоимости участка за истекший год составил в среднем 15%.

Большая часть предложений жилья в коттеджных поселках сосредоточена во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах. Средняя стоимость «квадрата» в коттеджах здесь варьируется в пределах от $1,6 до 2,2 тыс. Более дорогие, но не такие многочисленные предложения, по словам Ольги Трошевой, сконцентрированы в Курортном районе (средняя стоимость – $3,5 тыс. за кв. м), Пушкинском ($3 тыс. за кв. м) и Петродворцовом ($3 тыс. за кв. м).

Говоря о конъюнктуре цен, эксперты отметили, что к настоящему моменту загородный рынок практически повторил прошлогодний тренд городского рынка. «На объекты загородной недвижимости произошел примерно такой же скачок цен, только с опозданием на шесть-восемь месяцев», – считают специалисты.

В своих прогнозах относительно дальнейшего развития рынка аналитики единодушны: он достиг максимальных значений, в этом году больших темпов роста цен ожидать не приходится. Новый виток цен возможен только весной будущего года.

 

Сергей Лушкин: рынок недвижимости ожидает очередной виток роста цен

Источник: 1RRE.RU; Дата: 27.05.2007


О своем взгляде на рынок московской недвижимости и о том, что его ждет в ближайшем будущем читателям 1RRE.Ru расскажет директор по маркетингу и продажам компании ОАО "Квартал" Лушкин Сергей Анатольевич,

Лидия Верина, 1RRE.Ru: Сергей Анатольевич, после бурного роста цен в 2006 году ситуация на московском рынке сегодня относительно спокойная. Что на ваш взгляд, ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем?

Действительно, рынок недвижимости переживает более спокойный период. Кто-то может назвать это состояние стагнацией, однако ближе к истине будет определение текущего статуса рынка как стабилизация и выравнивание.

На фоне снижения темпов роста цен на жилье в последние месяцы стали звучать мнения о скором падении и даже «обвале» цен на недвижимость, как вы относитесь к таким прогнозам?

Такие же громкие заявления звучали и в начале прошлого года, когда модно было муссировать тему о «пузыре, который лопнет» - однако, все мы хорошо помним, что за этим последовало. Оставив в стороне эмоции и личные интересы, давайте рационально разберемся, какие факторы влияют на цены на недвижимость и взвесим все «за» и «против» изменения этих цен.

Глава Росстроя Сергей Круглик в своем интервью РИА-Новости отметил, что в 2006 году в России было введено в эксплуатацию 50,2 миллиона квадратных метров жилья. Всего россиянам необходимо 1,6 миллиарда квадратных метров. Чиновник прогнозирует рост цен в 2007-2008 годах, объясняя цикличность рынка графиками сдачи жилья в эксплуатацию.

Это подтверждает и оценка Всемирного банка, согласно которой, жилья в стране катастрофически не хватает, и эта ситуация изменится не раньше 2010 года. А пока жилье является дефицитным товаром, рынок недвижимости будет оставаться рынком продавца.

Каковы, по Вашему мнению, причины возникновения дефицита жилья?

Причин на самом деле несколько. Одна из них, как не парадоксально, забота государства о социально незащищенных категориях горожан. Ежегодно выделяется более $20 млн на социальные программы, в Москве около 30% строящегося жилья субсидируется или предоставляется бесплатно. В 2007 году масштабы строительства в Москве останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24 процента. Это означает, что предложение на рынке сократится.

Второе, глава Общероссийского общественного политического движения "Развитие предпринимательства" Иван Грачев отмечает, что мощности строительных производств уже полностью задействованы и не увеличиваются, значит, строить будут столько же, сколько раньше.

И наконец последнее, известно, что в Москве осталось мало пригодных для строительства участков. Для того, чтобы построить жилой дом, надо вначале снести существующее здание. Это усложняет процесс строительства и повышает себестоимость возводимого жилья.

Ведь если под снос идет ветхая пятиэтажка, необходимо вначале переселить ее жителей, дать им квартиры в новостройке. Если это промышленное предприятие, снос тоже капиталоемкий процесс: затраты на приобретение альтернативного участка земли, затраты на рекультивацию существующего, затраты на демонтаж зданий и подготовку строительной площадки, согласование всей необходимой документации и т.п. Поэтому строительство жилья при столь высоких финансовых вложениях только на этапе освоения строительной площадки обойдется очень дорого.

Каков спрос на жилье сегодня?

Осеннее замедление роста цен на недвижимость заставило многих людей отложить планируемую покупку жилья и ожидать падения цен. Однако уже сейчас многие риэлторы отмечают постепенное повышение спроса, объясняя это, в частности, фактором сезонности. Кроме того, отмечается дефицит элитного жилья.

Традиционно на март приходится максимум годового предложения, а рынок максимально активизируется осенью, после летнего затишья.

Спрос на жилье создается не только москвичами и жителями области, но еще и приезжими из регионов, которых меньше не становится. По некоторым данным, сегодня процент иногородних покупателей даже больше, чем москвичей.

Трудно представить, что квартиры станут меньше раскупаться: сегодняшние цены не уничтожают спрос, а всего лишь затормаживают его до того момента, когда большинство потенциальных покупателей привыкнут к высоким ценам. Отложенный спрос начнет постепенно возвращаться, так как реальный спрос на московское жилье остается высоким и сдерживается только платежеспособностью населения и условиями предоставления ипотечных кредитов.

Многие эксперты советуют активнее использовать возможности для приобретения жилья в ипотеку, как вы к этому относитесь?

Еще весной и осенью 2006 года многие покупатели не успевали за стремительным повышением цен. Пока банк одобрял кредит, цена за квартиру уже успевала возрасти, и люди вынуждены были или отказываться от покупки, или переоформлять кредит на новую сумму. Ситуация превращалась в изнурительную гонку за растущей стоимостью квартиры и пугающим размером кредита.

При сегодняшней ситуации можно спокойно начинать оформление кредита. Тенденция показывает, что банки снижают первоначальный взнос (а некоторые ввели кредитование 100% стоимости жилья) и увеличивают сроки кредитования вплоть до 25 лет, что позволяет снизить ежемесячные выплаты. Прогнозируемое снижение темпов инфляции в перспективе приведет к снижению ставки ипотечного кредита.

Развитие ипотеки стимулирует и государство, которое видит в ней единственную возможность решения жилищных проблем россиян. По словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2007 году воспользоваться ей, благодаря снижению ставок, смогут уже 17 процентов россиян против 10 процентов год назад. Парадокс в том, что повышенный интерес к ипотеке, в свою очередь, подстегнет цены на жилье.

Сегодня нет устойчивого роста цен на квадратные метры, значит, и вкладывать свободные деньги в недвижимость стало не выгодно. Многие люди, которые раньше инвестировали деньги в жилье, сейчас, наверное, стремятся его продать?

Клиенты нашей компании, например, которые приобрели жилье с целью инвестирования, не склонны поддаваться панике и избавляться от купленных квартир. Они понимают, что освободившиеся финансовые средства нужно будет куда-то вкладывать, поскольку они будут обесцениваться. А достойной инвестиционной альтернативы в России пока нет.

Стоит ли ожидать падения цен на жилье?

Все перечисленные факторы: снижение инфляции, рост благосостояния, растущая популярность ипотеки сказываются на российском рынке жилья однозначно. Его ожидает очередной неминуемый виток роста. И начнется он, по прогнозам аналитиков, уже в конце лета - начале осени.

По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, говорить о стагнации несколько преждевременно. "Забудьте об обвалах рынка, кризисах, пузырях, - призывает он. - Рост цен на недвижимость идет за ростом темпов нашей экономики, и обвала не будет даже в случае значительного снижения цен на нефть. Год-полтора может царить относительная стабильность, но в конце 2007 г все начнется снова".

На вывод о «неадекватности» московских цен на жилье всегда найдется мощный противовес. Если посмотреть на динамику рынка, то видно, что тенденция к снижению стоимости затронула в основном сегмент дешевого некачественного жилья. Теперь вспомним, что неликвидная «панель» в прошлом году опережала по темпам удорожания все остальные сегменты рынка. Естественно, что, когда он стабилизировался, ситуация начала выравниваться. А вот стоимость жилья бизнес-класса и элиты остается устойчивой.

По мнению наших аналитиков, в настоящее время можно говорить о снижении цен только на вторичном рынке жилой недвижимости на ранее переоцененные объекты - в первую очередь, квартиры в панельных домах старой застройки, небольшие по площади, с кухнями меньше 6м2.

А вот объективных причин снижения цен на современное, качественное жилье в новостройках Москвы и Подмосковья нет.

Вы сказали дефицит жилья, подстегнет рост цен, вы прогнозируете, что вскоре инвестировать в жилье станет снова выгодно?

В апреле 2007 года Минэкономразвития внесло в правительство уточнения к ранее сделанному прогнозу социально-экономического развития страны на 2008-2010 годы. Согласно этому документу, инфляция будет снижаться и к 2009 году составит уже 5,5-6,5 процента. Доходы россиян, напротив, вырастут. В 2007 году они увеличатся на 9,8 процента в реальном выражении, и продолжат расти, не снижая темпов. В целом по России зарплата вырастет в 2007 году на 12,8 процентов, по Москве же этот рост будет еще более существенным.

Некоторые эксперты приводят еще более высокие цифры. Так, в ИГ «Ренессанс-Капитал» полагают, что доходы населения в 2007 г. вырастут на 20–25%.

В результате, у россиян скопятся значительные средства, которые нужно будет куда-то вкладывать. Но проблема в том, что надежных способов вложения денег в России крайне мало. Играть на бирже многие не решаются из-за высокого риска. Вклады на банковские депозиты высокой доходности не обеспечивают. Остается недвижимость, которая на мой взгляд, является лучшим инвестиционным инструментом в России.