Geum.ru

Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

Вид материалаАвтореферат
Подобный материал:
1   2   3   4


Рис.2. Подсистема государственного управления земельными ресурсами.

Земельный рынок формируется и развивается в институциональной среде, являющейся правилами игры в обществе, дополненными механизмом принуждения к их исполнению. Правила игры складываются из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений, заканчивая системой государственного права.

Современное состояние институциональной среды можно охарактеризовать следующим образом:
  • Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном рынке, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает предпосылки для роста трансакционных издержек, установления «неформальных правил» игры на рынке, выгодных лишь для небольшого круга «сильных» игроков.
  • Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т.д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только начинают формироваться. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. В тоже время установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных должностных лиц приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка.
  • Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом оцениваются как низкие.

Очень важно для государства в период формирования земельного рынка обеспечить условия для создания такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем самым, снижая трансакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные участки. Иначе существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, способствующих распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и способствующие тем самым обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране в целом.

С целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами в диссертационном исследовании предложена методика прогнозирования развития земельного рынка и разработки управленческих решений.

Прогнозирование как одна из форм конкретизации научного предвидения в социально-экономической сфере находится во взаимосвязи с планированием, моделированием, проектированием, управлением. Можно выделить два вида прогнозирования земельного рынка в целом и некоторых его аспектов в частности:
  • поисковое, целью которого является предсказание состояния земельного рынка или его отдельных элементов в будущем при наблюдаемых тенденциях и принятии определенных управленческих решений
  • нормативное прогнозирование, целью которого является предсказание путей достижения желательного состояния объекта на основе заранее заданных целей.

Важную роль в прогнозировании играет обратная связь между предсказанием и управленческим решением (рис.3). В социально-экономической сфере в целом обратная связь достигает высокой степени интенсивности и приводит к эффекту т. н. самоосуществления или "саморазрушения" прогноза путём управленческих решений и действий с учётом последнего. Соответственно, при прогнозировании развития земельного рынка целесообразно говорить не о безусловном предсказании, а об оценке вероятного (при условии сохранения наблюдаемых тенденций) и желательного (при условии заранее заданных управленческих решений) состояния объекта.



Рис.3. Прямая и обратная связь: прогнозирование – принятие управленческого решения.

Предлагаемая методика прогнозирования развития земельного рынка и отдельных его элементов состоит из ряда этапов:

Этап 1. Определение объекта и цели прогнозирования. На данном этапе необходимо определить объект прогнозирования, например: бюджет муниципального образования; и цель прогнозирования, например: изменение объема земельных платежей в муниципальном образовании (земельный налог, арендная плата)

Этап 2. Определение прогнозируемых показателей. На данном этапе, исходя из цели прогнозирования, определяется один или несколько прогнозируемых показателей. Например: объем земельных платежей в денежном выражении.

Этап 3. Определение текущих тенденций и управленческих воздействий на прогнозируемый социально-экономический процесс с помощью статистических методов и методов экспертной оценки. На данном этапе необходимо проанализировать на основе статистических данных и результатах опроса экспертов, тенденции развития объекта прогнозирования и возможное воздействие на объект системы управления. Например, при прогнозировании объема земельных платежей в муниципальном образовании целесообразно учесть изменение системы налогообложения.

Этап 4. Когнитивное моделирование прогнозируемого социально-экономического процесса. Использование метода когнитивного моделирования в прогнозировании развития земельного рынка подробно описано во второй и четвертой главах диссертационной работы. Результатом использования метода когнитивного моделирования будет являться определение характера изменения прогнозируемого показателя в прогнозный период: устойчивый рост, резкое снижение, колебательный характер изменений и др. Данный метод позволяет учитывать влияние управленческого и других внешних и внутренних воздействий на объект прогнозирования, однако, как правило, не дает точного прогнозного значения в количественных показателях, но отражает динамику его развития. В целях разработки эффективной стратегии управления земельными отношениями, такой подход дает возможность в условиях отсутствия необходимого объема достоверной количественной информации об основных параметрах исследуемого социально-экономического процесса, спрогнозировать его развитие с учетом влияния различных экономических, организационных механизмов управления. Для уточнения прогнозного значения, необходимо осуществить следующий этап предлагаемой методики.

Этап 5. Уточнение прогнозного значения прогнозируемого показателя с помощью статистических методов (метод регрессионного анализа и др.) с учетом выявленного на предыдущем этапе характера изменения прогнозируемого показателя под влиянием управляющего воздействия.

Одним из ключевых этапов методики прогнозирования развития земельного рынка и его влияния на макроэкономические процессы является когнитивное моделирование, которое позволяет анализировать, прогнозировать развитие различных социально-экономических процессов на основе качественных и количественных оценок факторов влияния.

Социально-экономический процесс есть результат сложения разнонаправленных сил (действий) субъектов и объектов исследуемого процесса. Любой из них может рассматриваться как упорядоченная в пространстве и во времени совокупность причинно-следственных отношений, которую можно представить в виде последовательно-параллельных цепочек событий-следствий, удаленных в далекое или близкое прошлое причин. Характеристики субъектов, объектов и их действий в общем случае не поддаются точному численному измерению. Чаще всего про них можно лишь сказать, что одна причина более весомая, чем другие, но некорректно утверждать, на сколько или во сколько раз сильнее действие разных причин на данное событие. В системном анализе такие явления называются слабоформализуемыми.

С точки зрения данной позиции социально-экономические процессы являются слаборфомализуемыми, являющиеся результатом действия некоторой совокупности причинно-следственных отношений.

Одним из наиболее эффективных инструментов прогнозирования развития социально-экономических процессов являются когнитивные модели. Когнитивной моделью социально-экономического процесса называется ориентированный взвешенный граф (орграф), отражающий динамику причинно-следственных отношений между факторами.

Итак, алгоритм использования когнитивного моделирования для решения исследовательских и практических задач государственного регулирования оборота земли можно представить в виде схемы на рис.4.

Данный алгоритм был использован при прогнозировании социально-экономических процессов, связанных с развитием земельного рынка: приватизации земель поселений, сбора земельных платежей, ценообразование на земли поселений. Результаты прогнозирования отражены в главе IV диссертации. Для расчетов использовалось специальное программное обеспечение, разработанное в среде MatLab.


В третьей главе «Современное состояние, проблемы и тенденции формирования и развития земельного рынка в России» представлены результаты анализа особенностей развития земельных отношений в современной России, социально-экономических проблем формирования и развития рынка городской земли в России, анализ современного состояния и динамики развития земельного фонда, земельного рынка в России, институциональной среды формирования и развития земельного рынка.

Анализ данных, полученных в результате государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации показал, что в настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов – земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2007г. в административных границах РФ составлял 1709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах.




Рис.4. Алгоритм использования когнитивного моделирования для прогнозирования процессов развития земельного рынка


Наибольшей по площади является категория земель лесного фонда – 69%, земли сельскохозяйственного значения занимают 25% от общей площади земель Российской Федерации, по 2% земельного фонда составляют земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов; земли поселений и земли промышленного и иного специального назначения являются самыми незначительными по площади и составляют всего по 1% от всего земельного фонда. Однако в анализируемый период с 1990г. по настоящее время существуют изменения в площадных характеристиках различных категорий земель. В частности наблюдается уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения (на 37%) и земель запаса (на 19%), которое произошло за счет увеличения площади земель поселений (на 156%, т.е. более чем в 2,5 раза), промышленного и иного специального назначения (на 4%), лесного фонда (на 23%), водного фонда (на 580%), особо охраняемых территорий и объектов (на 97%).

Анализ данных о распределении земельного фонда по формам собственности демонстрирует результаты процессов приватизации земли: по состоянию на 1 января 2008 года в государственной и муниципальной собственности находится 92,4% земельного фонда, в частной собственности физических лиц – 7,3%, в собственности юридических лиц – 0,3%. Однако за период с 2001 по 2007 год, изменения в распределении земельного фонда по формам собственности были относительно не велики: общая площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности уменьшилась всего на 0,02%, площадь земель, находящихся в частной собственности физических лиц увеличилась на 1,29%, а земель, находящихся в собственности юридических лиц уменьшилась почти на 20%. При этом площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась на 12%, а в частной собственности – увеличилась на 0,17%; площадь земель поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, увеличилась на 2,97%, а в частной собственности – на 2,34%.

Подавляющую часть земель, находящихся в частной собственности составляют земли сельскохозяйственного назначения – 97,2%, земли поселений – 2,7%, земли запаса – 0,07%, земли промышленности и иного специального назначения – 0,05%, земли особо охраняемых территория и объектов – 0,001%.

Анализ видов использования земельных участков, находящихся в частной собственности показывает, что самая большая доля земель используется в личных подсобных хозяйствах – 37,8%, крестьянские (фермерские хозяйства – 35,8%), садоводство – 6,1%, индивидуальное жилищное строительство – 2,6%, огородничество – 0,2%, животноводство – 0,1%, дачное строительство – 0,1%, в других целях – 17,3%.

Сведения о сделках с землей, полученные в соответствии с государственной статистической отчетностью, в целом свидетельствуют о развитии земельного рынка в Российской Федерации. Современное состояние земельного рынка в России характеризуется рядом показателей. В первую очередь это сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земель, а также купле-продаже земельных участков гражданами и (или) организациями. Информация о динамике сделок с землей определяет основные тенденции развития земельного рынка и его текущего состояния.

Земельный рынок в России функционирует в основном в сфере передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог), составляет около 4% от земельного фонда. При этом в 2004 году арендовано 70154,0 тыс. га (4,4 %) и продано 45,5 тыс. га (0,003 %) земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. На 0,2 % площади земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, ими осуществлены сделки по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу.

Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации.

Продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и другими законодательными и нормативными документами России и субъектов Российской Федерации.

В 2006 году в целом по стране было продано 150793 государственных и муниципальных земельных участков (45484,9 га), в том числе из земель поселений - 135463 (2734 га), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения - 11052 (8143,3 га), земель сельскохозяйственного назначения - 240 (8132,5 га).

В целом площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности незначительна и составляет тысячные доли процента от общей площадь государственных и муниципальных земель в Российской Федерации.

Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для сельскохозяйственных целей, в том числе для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства. А также приобретались организациями промышленности, транспорта, связи, строительства для выполнения ими специальных задач.

Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других условий. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам.

Для анализа хода реализации земельной реформы в России было выделено три основных этапа:
    1. с 1990 г. по 1993 г. – с момента вовлечения земель в хозяйственный оборот и до момента принятия Конституции Российской Федерации, окончательно утвердившей базовые положения о частной собственности на землю:
    2. с 1993 г. по 2001 г. – период регулирования земельных отношений Земельным кодексом РСФСР;
    3. с 2001 г. по наше время – период регулирования земельных отношений на основе Земельного кодекса Российской Федерации.

Каждому этапу соответствовали свои цели и задачи, однако, в процессе осуществления земельной реформы в течение всех этапов особо значимым являлось регулирование отношений, связанных со следующими процессами:
  • приватизацией земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на них;
  • разграничением государственной собственности на землю;
  • формированием и учетом земельных участков (землеустройство и земельный кадастр);
  • реализацией принудительного изъятия и резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • установлением отдельных публичных ограничений по использованию земельных участков (сервитуты) и совершению сделок с ними;
  • налогообложением правообладателей земельных участков;
  • предоставлением земельных участков под строительство;
  • другими вопросами (в том числе правовым зонированием, концепцией единого объекта недвижимости).

В целях исследования проблем развития земельного рынка в России, изучения состояния, нормативно-правового, кадрового, информационного, методического обеспечения органов власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Роснедвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов данного анкетирования, а также результатов экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках исследования «Исследование сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд выводов, представленных ниже.

1. Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей по мнению подавляющего большинства экспертов является низкой, что несомненно отрицательно сказывается на развитии земельного рынка.

2. На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие факторы (по степени уменьшения влияния): экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические.

3. По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. В первую очередь, надо сказать, что большинство экспертов обеспокоены процессами деградации земель и усилением социальной напряженности, в результате перераспределения собственности на землю. В тоже время, велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений, увеличится объем земельных платежей и количество собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались неоднозначно.

4. Для создания благоприятных условий, более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50-70%) на данную категорию земель. Причем оборот земель поселений, по мнению экспертов, должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 50%. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения.

5. Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т.е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне, либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной цене (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, цена на земельные участки в городах и поселениях будет увеличиваться.

6. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В тоже время, в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти.

7. Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, в целом признано удовлетворительным. Наиболее востребуемыми для руководителей органов власти, являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики.

8. Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших в числе которых является фактор административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

9. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением цены участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для входа новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к повышению концентрации на рынке, степени его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий.

К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев умышленным оппортунистическим поведением бюрократических служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

11. Процедура предоставления земельных участков является по мнению экспертов значительно менее удобной и доступной для предприятий малого и среднего бизнеса (в сравнении с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами на практике зачастую обращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб.

12. Имеется значительное число свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления – после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

13. Зачастую при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации систематически выявляют ряд нарушений, главным образом – в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства.

14. Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу главным образом земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса мало интереса.


В четвертой главе «Эффективные организационно-экономические механизмы государственного регулирования рынка городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития» представлены результаты использования предложенной во второй главе методики разработки управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе прогнозирования развития земельного рынка.

Происходящие в настоящее время процессы приватизации городской земли имеют стратегическое значение для социально-экономического развития регионов и страны в целом. С целью определение наиболее эффективных механизмов регулирования данных процессов была разработана соответствующая когнитивная модель. Главным прогнозируемым показателем модели целесообразно выбрать площадь государственных и муниципальных земель, приобретенных в частную собственность, поскольку именно этот показатель в первую очередь характеризует темп развития приватизационных процессов. Однако необходимо отметить, что рост этого показателя не является единственной целью государственного регулирования земельными отношениями. При принятии управленческих решений, необходимо учитывать комплекс показателей, характеризующих социально-экономическое развитие объекта исследования в целом, чтобы процессы приватизации не осуществлялись в ущерб ему. По этой причине в модель были включены показатели объема земельного рынка в денежном выражении и объема земельных платежей. Объем земельного рынка в комплексе с другими показателями будет характеризовать развитие земельного рынка и, соответственно, оказывать влияние на количество профессиональных участников, объем финансовых услуг на земельном рынке, доходы населения и другие показатели. Показатель объема земельных платежей оказывает влияние на социально-экономическое развитие объекта исследования и подсистему государственного управления земельным рынком.

Можно выделить два основных фактора, которые оказывают существенное влияние при принятии решения о выкупе земельного участка в частную собственность:
  1. желание приобрести земельный участок (спрос на землю)
  2. возможности для приобретения земельного участка (экономическая, правовая, организационная доступность земли)

Спрос на землю определяется множеством факторов, большая часть которых имеет локальный характер и зависит от характеристик конкретного земельного участка. Данная модель предлагается для анализа рынка земельных участков, пользующихся устойчивым спросом, соответственно основным фактором, влияющим на площадь приватизируемой земли будет, в данном случае, возможности приобретения земельного участка, с точки зрения его экономической, правовой, организационной доступности, которая, в свою очередь, определяется следующими факторами:
  1. затраты на приобретение земельного участка:
  • приватизационная цена земельного участка
  • время, затрачиваемое на оформление сделки и регистрацию права на земельный участок:
    • законодательно установленные сроки предоставления информации, регистрации и др. процедур;
    • количество профессиональных участников земельного рынка, осуществляющих соответствующие услуги;
    • количество информации о земельном рынке и приватизации земли, в том числе в СМИ
  1. затраты на сохранение и защиту прав на земельный участок после его приобретения:
    • затраты на судебную и внесудебную защиту права собственности на земельный участок;
    • налог на землю (определяется кадастровой стоимостью земельного участка и ставкой налога)
  1. экономическая возможность населения приобретать земельные участки:
    • доходы населения;
    • стоимость услуг профессиональных участников земельного рынка, оказывающих соответствующие услуги;
    • объем финансовых услуг на земельном рынке (ипотечное кредитование и др.)

Управляемыми, с точки зрения государственного регулирования процессов, в данной модели являются приватизационная (выкупная) цена на земельные участки, ставка земельного налога, затраты на защиту прав собственности. Частично управляемые показатели: время, затрачиваемое на совершение сделки и регистрацию права на земельный участок; количество профессиональных участников земельного рынка, осуществляющих соответствующие услуги; количество информации о земельном рынке и приватизации земли, в том числе в СМИ; объем финансовых услуг на земельном рынке (ипотечное кредитование и др.)

Далее были рассмотрены различные стратегии администраций муниципальных образований и спрогнозированы значения показателей когнитивной модели с целью выявления наиболее эффективных механизмов регулирования рынка земли.

Первая рассматриваемая стратегия заключается в снижении приватизационной цены земли с сохранением других показателей на прежнем уровне.

Вторая стратегия направлена на сокращение такого фактора как время, затрачиваемое на оформление сделки и регистрацию права на земельные участки. Анализ отечественной и зарубежной практики оформления сделки и регистрации права на земельные участки показывает, что в настоящее время данные процедуры требуют большого количества времени и существуют организационные возможности для их сокращения, например, с помощью реализации принципа «единого окна».

Третья стратегия направлена на снижение затрат субъектов земельного рынка на защиту прав на земельный участок. В России известно большое количество ситуаций, когда в суде оспариваются правоустанавливающие документы на земельный участок, выданные главами администраций муниципальных образований. Анализ судебной практики показывает, что в результате отсутствия в законодательстве четких норм, регулирующих отдельные процедуры предоставления, изъятия земельных участков, у субъекта земельных отношений на протяжении всего жизненного цикла использования земельного ресурса, остается риск дополнительных затрат на защиту прав на собственный земельный участок. Эти затраты включают в себя временные, финансовые, организационные и другие виды ресурсов. Причина данной ситуации кроется в слабо развитой институциональной среде земельного рынка, высокого уровня коррупции в органах власти. Указанные риски существенно снижают инвестиционную привлекательность муниципального образования, повышают цену инвестиций. Это негативно сказывается не только на развитии земельного рынка, но и на социально-экономическом развитии муниципального образования в целом. Мероприятия, направленные на укрепление судебной власти, развития земельного законодательства, борьбу с коррупцией позволят снизить в целом затраты собственника земельного участка на защиту своих прав.

Четвертая ситуация связана со стратегией управления муниципальным образованием, ориентированной на увеличение объема земельных платежей, основанной на предположении, что снижение выкупной цены приведет к росту площади приватизируемых земель, и, соответственно, к увеличению налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, вместе с увеличением ставки земельного налога приведет к росту земельных платежей.

Пятая ситуация позволяет проанализировать влияние снижения приватизационной цены на земельные участки в условиях, которые в совокупности можно описать как «рост коррупции». Для данной ситуации характерно снижение профессиональных участников земельного рынка, поскольку в условиях коррупции вход малого и среднего бизнеса на рынок ограничен административными барьерами, уровень конкуренции снижается, а соответственно снижается и качество предоставляемых услуг. Коррумпированные органы муниципальной власти заинтересованы также в ограничении объема информации о рынке земли, распространяемой в СМИ и через другие источники, поскольку доступ к информации большего числа участников рынка, усложнит процесс контроля над ним. В данном случае, администрация муниципального образования, целью деятельности которой становится не столько социально-экономическое развитие территории, сколько незаконное обогащение определенного круга коррумпированных лиц, занимающих ответственные посты в органах власти, как единственный «производитель товара», т.е. монополист, заинтересована в уменьшении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет продавать земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.

Шестая стратегия связана с повышением ставки земельного налога и снижением приватизационной цены. В отличие от анализируемой ранее четвертой ситуации в том, что помимо простого увеличения ставки земельного налога, муниципалитет также использовал и другие организационно-экономические инструменты регулирования земельного рынка:
  • сокращение продолжительности процедур, необходимых для оформления сделки и регистрацию права на земельные участки,
  • развитие добросовестной конкуренции, содействие малому и среднему бизнесу,
  • предоставление информацию о первичном рынке земельных участков с помощью специализированных СМИ, Internet и других информационных средств,
  • кредитование и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и недвижимости.

Результаты прогнозирования и анализа указанных выше управленческих стратегий позволили сделать ряд выводов:
  1. Приватизация земель поселений будет эффективной только в том случае, если она будет осуществляться в условиях развития инфраструктуры земельного рынка, снижения уровня коррупции, упрощения процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок. В случае реализации описанной выше стратегии развития муниципального образования можно добиться увеличения площади приватизированных земель, устойчивого роста земельных платежей в местный бюджет.
  2. Приватизационная цена земли является эффективным механизмом регулирования процессов приватизации земли, однако, эффект использования данного механизма зависит в значительной степени от факторов, учитывающих комплексную социально-экономическую ситуацию в исследуемом муниципальном образовании. Простое снижение приватизационной цены земли может привести как к позитивным, так и к негативным для земельного рынка последствиям.
  3. Снижение приватизационной цены земли в условиях высокого уровня коррупции не приведет к желаемому увеличению количества эффективных собственников земельных участков. Напротив, сложившаяся порочная практика предоставления земельных участков, позволит в данной ситуации узкому кругу коррумпированных должностных лиц, участвующих в распоряжении муниципальными землями, получать дополнительную выгоду.

Для разработки механизмов по регулированию объема земельных платежей в муниципальном образовании была разработана соответствующая когнитивная карта, представленная на рис.5.



Рис.5. Когнитивная карта для прогнозирования объема земельных платежей.


Объем земельных платежей в предлагаемой модели рассчитывается по формуле:


ОЗП = ЗН+А=КСз*Сн*Sзчс+Цз*Са*Sаз, где


ОЗП – объем земельных платежей

ЗН – земельный налог

А – платежи, за аренду государственных и муниципальных земель

КСз – средняя кадастровая стоимость 1 кв.м.земли

Сн – ставка земельного налога

Sзчс – площадь земель, находящихся в частной собственности

Цз – средняя рыночная цена за 1 кв.м. земли

Са – ставка арендной платы

Sаз – площадь государственных и муниципальных земель, переданных в аренду.

Управляемыми в данной модели являются следующие показатели: ставка земельного налога, кадастровая стоимость земли, ставка арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Прогнозирование объема земельных платежей в условиях реализации различных стратегий развития муниципального образования и анализ результатов позволили сделать ряд выводов:
  1. Объем земельных платежей, поступающих в местные бюджеты муниципальных образований, будет ежегодно расти, в результате роста цен на землю, увеличении количества собственников и арендаторов.
  2. Ставка земельного налога и аренды государственных и муниципальных земель являются эффективными механизмами регулирования земельного рынка, позволяющими в определенной степени регулировать баланс форм собственности на землю, развивая приватизационные процессы или арендные отношения.
  3. Увеличение ставок земельного налога и аренды государственных и муниципальных земель позволит повысить объем земельных платежей лишь в краткосрочный период, а далее ситуация потребует существенного регулирующего воздействия со стороны органов государственной и муниципальной власти для обеспечения развития земельного рынка и территории в целом.
  4. Устойчивый рост земельных платежей может быть обеспечен в результате реализации стратегии муниципального образования, ориентированной на развитие земельного рынка и направленной на развитие информационной инфраструктуры земельного рынка, упрощение процедур предоставления, оформления, регистрации прав на земельный участок, развитие добросовестной конкуренции, поддержку малого и среднего бизнеса.

Для прогнозирования цены на земельные участки была сформирована когнитивная карта, отображенная на рисунке 6. Взаимосвязи между факторами на данном рисунке не отражены, поскольку они в данном случае лишь усложняют визуальное восприятие когнитивной карты. При составлении данной модели, автор руководствовался следующей логикой: рыночная цена на землю определяется исходя из факторов спроса и предложения. Увеличение спроса приводит к увеличению цены. Увеличение предложения приводит к снижению цены. Спрос определяется исходя из: фактора местоположения, размера трансакционных издержек (затраты на оформление сделки, регистрацию и защиты права на земельный участок), гарантии прав на земельные участки, доходов населения, доступности информации о земельном рынке, налога на землю, стоимостью аренды на вторичном рынке земли, ставки аренды муниципальной земли, цены на первичном рынке, бизнес-активности на территории. Предложение в данном случае определяется площадью земель в частной собственности, площади арендуемых частных земель.





Рис.6. Когнитивная модель для прогнозирования цены на землю.


Данная модель позволяет прогнозировать изменение цены на вторичном рынке земли с учетом реакции рынка на управленческие воздействия, например: снижение выкупной цены земельного участка, увеличение ставки земельного налога, аренды, упрощение процедуры предоставления земельного участка, развитие информационного обеспечения участников земельного рынка и т.д.

Использование данной когнитивной модели ценообразования на землю, позволило сделать ряд выводов:
  1. Рыночная цена на землю поселений в России будет расти в результате растущего спроса на земельные участки в черте городов и населенных пунктов, а также низких темпов приватизации земель поселений.
  2. Одним из механизмов регулирования земельного рынка является выкупная цена на землю. В случае ее снижения, цена на вторичном рынке земли в первый период снизится, в ответ на снижение цены на государственную и муниципальную землю, а впоследствии, начнет расти. Дальнейший рост цены является результатом развития земельного рынка, повышения спроса на землю, роста инвестиционного потенциала территории, повышения деловой активности.
  3. Другим возможным механизмом регулирования земельного рынка является усиление фактора местоположения. Данный фактор носит комплексный характер и может изменяться в результате особых социальных, политических, экономических, культурных, природных, эстетических, религиозных и других особенностей территории. Фактор местоположения может увеличиться за счет создания благоприятного инвестиционного климата региона или муниципального образования, созданием особых экономических зон, развитием туристической привлекательности территории, усилением политического потенциала региона, муниципального образования. Данный фактор обуславливает повышение спроса на землю в регионе или муниципальном образовании за счет особенных, уникальных свойств данной территории. Усиление фактора местоположения территории спровоцирует увеличение цены на вторичном рынке земли на достаточно длительный период и вместе с тем увеличение площади выкупаемых в частную собственность земель, рост деловой активности, инвестиций в территорию. Однако необходимо отметить цикличный характер процесса: через определенное время 5-7 лет возможен спад прогнозируемых показателей. Это означает, что единовременного усиления фактора местоположения недостаточно для обеспечения устойчивого роста земельного рынка. Необходимо также принятие мер по развитию инфраструктуры рынка, его информационного обеспечения, по снижению транзакционных издержек.
  4. Увеличения цены на землю с одновременной активизацией земельного рынка, процессов приватизации, гражданского оборота земли органы муниципальной власти могут достичь при условии последовательной реализации политики, направленной на упрощение организационно-технических процессов формирования земельного участка и регистрации прав на него (например, с помощью реализации принципа «единого окна»), развитие информационной и инфраструктурной составляющих земельного рынка. Такая политика позволит, несмотря на рост цен на землю, развивать земельный рынок, повышать эффективность использования земельных ресурсов, пополнять местные бюджеты за счет земельных платежей.