Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

Вид материала

Автореферат

Содержание Практическая значимость Апробация работы. Объем и структура работы. Основное содержание работы Уровни управления Ветви власти Цели управления Формы и методы управления Функции управления

Подобный материал:

• Равил пользования землей, порядка охраны земель как природного объекта и природного, 178.7kb.
• Планирование (директивное, стратегическое, индикативное) как метод государственного, 53.96kb.
• Государственное финансовое регулирование страхового рынка в россии, 319.35kb.
• Ответственность за земельные правонарушения, 25.34kb.
• Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются, 320.63kb.
• Социально-экономического развития стран, 197.73kb.
• Экзаменационные вопросы по базовому квалификационному экзамену для специалистов финансового, 4963.88kb.
• Проблемы прогнозирования экономического роста и благосостояния населения как ключевых, 195.85kb.
• Экономическая безопасность как комплексная оценка социально-экономического развития, 271.52kb.
• Отче т о выполнении плана работы Министерства экономического развития Камчатского края, 519.76kb.

Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономическом развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.

Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), I всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб, 2007), VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.

Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.


Объем и структура работы. Основное содержание диссертации обусловлено целью и поставленными задачами, отражает ее внутреннюю логику и имеет в своей структуре введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложения.


Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, ее значимость для науки и практики, характеризуется состояние научной разработанной проблемы, определяются цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрываются теоретико-методологическая база, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы воспроизводства земельных ресурсов как стратегического фактора развития национальной экономики» раскрывается многообразие сущностных качеств земельных ресурсов и их роль в современных социально-экономических системах; особенности и свойства городской земли как уникального товара, особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов, а также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель.

В рыночных отношениях земельные ресурсы имеют ключевое значение для всей системы жизнедеятельности человеческого общества. Само понятие «земля» сочетает в себе многообразие сущностных качеств, что позволяет ей проявлять несколько функций, обуславливающих ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию. Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества.

Исследования земли и ее роли в жизнедеятельности государства и общества проводились и продолжают осуществляться в рамках различных научных дисциплин, включая юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными методами и инструментарием, что порождает существование различных определений самого понятия земли и обуславливает акцентирование внимание на особых качествах земли. Формирование земельных отношений целесообразно основывать на понимании всех концепций, только это позволит создать базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

В современных условиях земля может рассматриваться в различных аспектах, в том числе как:

• Основа, пространственный базис жизнедеятельности общества;
  
• Важнейший компонент окружающей среды, природный объект, звено в экосистеме и геосистеме;
  
• Природный ресурс;
  
• Средство и фактор производства;
  
• Объект гражданских прав;
  
• Объект недвижимости;
  
• Товар.
  

В рамках настоящего исследования в первую очередь земля рассматривается в роли товара, объекта рыночного оборота с учетом ее уникальных особенностей, свойств и качеств. Карл Маркс определял товар как «прежде всего внешний предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности». Земля обладает свойствами присущими любому товару: способностью удовлетворять широкий спектр человеческих потребностей, и пригодностью к обмену. Однако земля как товар обладает рядом уникальных свойств.

Важнейшей отличительной особенностью земли является то, что в отличие от других ресурсов, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

Еще А. Смит утверждал, что «...природа почти всегда дает пропорционально меньшую отдачу на возрастающее приложение труда к обработке сельскохозяйственной земли, когда эта отдача измеряется количеством выращенной продукции (закон убывающей отдачи). Вместе с тем, когда более интенсивная обработка земли является результатом роста несельскохозяйственного населения на данной территории, такое скопление людей само по себе способно повысить стоимость земли». Такую же точку зрения высказывает А. Маршалл, он пишет: «Иногда заселение целого города или округа планируется в виде инвестиций за счет и на риск одного лица или одной компании. Купив землю и затратив большие средства на развитие территории, они готовы были на длительное ожидание поступлений чистого дохода от их инвестиций в надежде, что их земля обретет высокую стоимость. И эта надежда осуществлялась»¹.

Другое свойство земли, определяющим ее уникальность как товара, является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, не означает ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных, пределах, которые определены природой. «Площадь планеты постоянна, геометрические параметры любой отдельной ее части по отношению к другим ее частям также постоянны. Человек не в состоянии их изменить, на них никак не влияет спрос, они не имеют себестоимости, не существует цены предложения, по которой их можно было бы производить»².

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсификации использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат. Фиксированное значение и незаменимость земли ограничивают ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты, являющейся ключевой категорией экономики земельных отношений.

Классической считается общая теория земельной ренты К. Маркса. Он считает, что стоимости земля не имеет, а покупная цена участка земли это цена «…земельной ренты, которую она приносит, - исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой»³.

Исследуя вопрос о строительной ренте в 46-ой главе «Капитала», К. Маркс в результате анализа особых свойств товара, получаемого на строительном участке, показывает отличие строительной ренты от ренты в земледелии. Если рента в земледелии возникает в связи с тем, что продукты, имеющие разную стоимость производства, имеют в то же время одинаковую рыночную цену, то в строительстве рента возникает вследствие того, что продукты, имеющие одинаковую стоимость производства, реализуются по разным рыночным ценам. Это вызвано различием в качествах участков и различием в местоположении по отношению к различным центрам притяжения. Строительная рента к тому же является монопольной, так как связана, с наличием монопольной цены. К. Маркс пишет: «Дифференциальная рента на городские земельные участки характеризуется преобладанием монопольной цены во многих случаях»⁴.

Многие экономисты считают, что стоимость по местоположению, по Марксу - дифференциальная рента II, образуется за счет так называемой «общественной стоимости». Однако существуют случаи в отношении городских земель, когда доходы от выгодного местоположения являются результатом индивидуальных усилий и затрат. Получаемый в этих случаях от земли «годовой доход (или по крайней мере та его часть, которая составляет избыток над сельскохозяйственной рентой) следует рассматривать в качестве прибыли, а не ренты»⁵. Во всех же остальных случаях, когда увеличение чистого дохода, получаемого от бесплатных даров природы, не является результатом специальных затрат со стороны землевладельцев, является рентой по местоположению.

Совокупную стоимость земельного участка на любой площади под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продали на свободном рынке. А спрос на исключительно ценные городские земли в большей мере предъявляют различного рода торговые предприятия, а не промышленные. «Повышение цены земельных участков служит свидетельством нехватки торговых площадей... отсюда неизбежное повышение розничных цен, точно так же как повышение сельскохозяйственной ренты свидетельствует о нехватке земли, которая приводит к увеличению предельных издержек производства»⁶.

Экономисты, специально исследовавшие вопрос о земельной ренте, выделяют два аспекта ее образования. Во-первых, монопольная рента образуется на всех участках независимо от их свойств, так как в отличие от сельскохозяйственных целей для градостроительства требуются участки в определенных местах, на определенных территориях. Но в силу естественной ограниченности земли в этих местах и на этих территориях предложение свободных участков не соответствует спросу на них, что по Марксу «...повышает стоимость земли, как пространства и основы»⁷.

Во-вторых, монопольная рента образуется на их отдельных участках, которые в силу действия природных факторов приобретают особо ценные свойства. Поэтому многие экономисты считают, что рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасов) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Вопросы земельной ренты, собственности на землю, оценки земли не теряют своей актуальности на протяжении всей истории экономической мысли, и находят отражение в экономической науке. Актуальным также остается вопрос определения стоимости и цены на землю.

Цена - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует много видов цены, они необходимы в силу различных потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем цена может быть разделена на две широкие категории; рыночная и потребительная цена. Рыночная цена представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью или стоимостью в обмене⁸. Потребительная (субъективная, инвестиционная) цена отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя. Джозеф К. Эккерт в своей книге «Оценка земельной собственности» пишет, что во многих странах мира земли не­сельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные - по потребительной. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Следует отметить, что наиболее важными компонентами рыночной цены являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи имущественных прав; степень ликвидности. Цена земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные, юридические, административные или политические; физические, связанные с окружающей средой, либо с местоположением.

Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения являются определяющими для стоимости земельных участков. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топографию местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения расположения данного участка относительно делового центра, автострады, объектов городской инфраструктуры.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения, и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы и т. д. Принцип установления ренты как уравновешивающей цены, таков же, как и в случае других факторов производства; заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение труда, процент - уравновешивающий спрос и предложение капитала. Учитывая, что предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, графическая кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение ставок арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение арендной платы.

Фактически, в рамках отдельного муниципального образования предложение земли в определенные временные периоды может меняться в результате активизации или замедления темпов приватизации, освоения новых территорий, изменения категории земельных участков и других процессов, влекущих включение в рыночный оборот новые земли.

Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно вводить понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом. Различные источники, в зависимости от преследуемой ими цели, дают определения понятию «земельный участок» раскрывая и акцентируя в той или иной степени определенные его аспекты.

С точки зрения товарного оборота, имеет смысл выделить две ключевые составляющие земельного участка: физическая и правовая. Физическую составляющую земельного участка представляет часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и площадь. А правовая составляющая определяет совокупность прав на земельный участок, правовой статус, документально установленные ограничения на владение, распоряжение и пользование.

Таким образом, в рамках настоящего исследования, говоря о земельном участке как объекте рыночного оборота, целесообразно использовать следующее определение: земельный участок, как объект рыночного оборота – это часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и другие характеристики, а также совокупность документально установленных прав и ограничений на владение, распоряжение и пользование.

Рынок земли – система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. В силу особой социальной, экономической и политической значимости земельных ресурсов для государства, земельный рынок требует особого контроля и регулирования со стороны органов государственной власти. В воспроизводственном процессе рынок земли осуществляет функции распределения и обмена земельных ресурсов.

Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение, цена, конкуренция. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.

Для обеспечения такой сбалансированности необходимо, чтобы соблюдались следующие условия:

• Продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям.
  
• Информация о предлагаемых товарах должна быть легко востребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения.
  
• Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными.
  
• Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.
  

Современное состояние земельного рынка мало соответствует перечисленным условиям. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации и государственном регулировании земельного рынка.

Особенности рынка земли характеризуются следующими признаками:

• локализация:
  
  • Абсолютная неподвижность
    
  • Большая зависимость цены от местоположения
    
  • Нельзя продавать по образцам
    
• вид конкуренции:
  
  • несовершенная конкуренция, олигопольный рынок
    
  • небольшое число покупателей и продавцов
    
  • уникальность каждого участка
    
  • контроль над ценами ограничен
    
  • вступление в рынок требует больших капиталов
    
• эластичность предложений:
  
  • низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
    
  • спрос может быть очень изменчивым
    
• степень открытости:
  
  • сделки носят частный характер
    
  • публичная информация часто неполная и неточная
    
  • покупатель должен прибыть к неподвижному участку
    
• конкурентоспособность товара:
  
  • во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства
    
  • специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
    
• условия зонирования:
  
  • регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права
    
  • ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель
    
  • большая взаимозависимость частной и других форм собственности
    
• оформление сделок:
  
  • больше юридических сложностей, ограничений и условий
    
  • включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права
    

Особенности земельного рынка обусловлены природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на землю предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом.

С одной стороны, определяющим фактором для развития рыночной экономики является признание различных форм собственности на земельные ресурсы и развитие земельного рынка с целью эффективного распределения земельных участков как природного ресурса и объекта недвижимости в целом, и как фактора производства в частности.

С другой стороны, особая роль земли для государства в целом и для каждого отдельного индивидуума в частности, обуславливает ряд ограничений земельного рынка, связанных с тем, что для обеспечения жизнедеятельности граждан необходимо:

• обеспечить геополитическую и экономическую безопасность, сохранение границ территории государства;
  
• обеспечить экологическую безопасность жизнедеятельности на территории государства;
  
• обеспечить сохранность государственного земельного фонда от негативных природных и антропогенных явлений (эрозия почв, заболачивание и т.д.);
  
• обеспечить сохранность полезных свойств земельных ресурсов
  
• обеспечить соблюдение приоритета прав и интересов российских граждан при функционировании земельного рынка.
  

Целью второй главы «Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России» является формирование концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли в Российской Федерации; разработка методики прогнозирования развития земельного рынка и принятия управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе когнитивного моделирования процессов формирования и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать основы концепции земельного рынка, с точки зрения автора, обеспечивающую возможность раскрыть все основные процессы формирования и развития земельного рынка и учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства. На рисунке 1 представлена обобщенная структура земельного рынка, состоящая из элементов, находящихся в определенной взаимосвязи друг с другом. Основными элементами этой системы являются объекты рыночных отношений: земельные участки, участвующие в гражданском обороте; и субъекты: продавцы, покупатели, посредники, государственные органы контроля, учета и др.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой социально-экономическими, политическими, правовыми, экологическими, культурными и другими факторами.

(подсистема управления)

Органы государственной власти


Институциональная среда

Институциональная среда




Профессиональные участники

покупатель


продавец






Земельный участок


Движение денежных средств

Рис. 1. Основные элементы системы земельного рынка


Ключевым элементом земельного рынка является земельный участок, рассматриваемый в данном случае как товар, т.е. как вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от одного лица к другому. В диссертационной работе предложена классификационная система объектов земельного рынка по следующим признакам: виды прав, форма собственности, вид угодий, виды использования и различные факторы местоположения.

Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка недвижимости. В работе предложена классификация субъектов по следующим признакам: характер участия в сделке, юридический статус, уровень доходов, мотивация, вид сделки.

Подсистема государственного управления земельными ресурсами в целом представлена на рис.2.

Также в работе представлен структурный и функциональный анализ органов государственной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами и регулировании земельного рынка.

Уровни управления
Государственное								Муниципальное
Российская Федерация				Субъект Российской Федерации
Ветви власти
Исполнительная				Законодательная				Судебная
Цели управления
Социальная защита населения		Защита окружающей среды и пользования природными ресурсами		Обеспечение безопасности и обороны страны		Рациональное использование земель		Реализация свободы предпринимательства и конкуренции			Обеспечение занятности населения
Формы и методы управления
Экономические					Административные					Политические
Функции управления
Учетная	Распределительная		Контрольная				Охранная		Обеспечение рационального использования земли