Федерация в начале 90-х годов xx-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ прак­тически во всех отраслях своей жизни и деятельности

Вид материала

Закон

Содержание 3.2.Порядок и условия приобретения прав по отдельным сделкам с недвижимым имуществом

Подобный материал:

• Конец 50 начало 60-х годов нашего столетия, 24.79kb.
• Конституционная реформа в россии (1989-1993г.), 396.76kb.
• Из самых важных проблем жизни, источником страданий, иногда удовлетворения, в руках, 1226.9kb.
• Русская компьютерная и квантитативная лингвистика Способы различения простого и сложного, 1506.51kb.
• Экономика РФ в силу своей особых историко-политических условий, в рамках которых она, 37.72kb.
• Ида деятельности, в процессе осуществления своей хозяйственной деятельности сталкивается, 552.25kb.
• Собой журнальный вариант главы из подготавливаемой к печати монографии автора Экономическая, 922.38kb.
• А. А. Исаев маркетинг в отраслях и сферах деятельности опорный конспект, 172.87kb.
• Алиева Роза Гусейнадди-новна Кашпаров Д. В. исследование, 117.27kb.
• Сочинение Что происходило в России в начале 20-х годов XIX века? Вответ на усиление, 48.82kb.

3.2.Порядок и условия приобретения прав по отдельным сделкам с недвижимым имуществом

В зависимости от юридической направленности, сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации, имеют свои особенности. Рассмотрим их более подробно.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры. Это наиболее распространенная в гражданском обороте сделка с недвижимым имуществом. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

К существенным условиям договора можно отнести:

- Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

- Цену жилого помещения, которая может быть выражена:

а) непосредственно в рублях,

б) в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

- Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. Такими лицами могут быть:

а)члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении;

б)наниматели жилого помещения и члены их семей;

в)арендаторы;

г)лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

- Срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость.

- Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости.

- Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.).

Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. При подаче заявления физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

Орган государственной регистрации принимает документы от заявителя, проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; устанавливает отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; принимает решения по результатам правовой экспертизы – регистрирует договор продажи, приостанавливает регистрацию или отказывает заявителю в государственной регистрации.

Обязательными документами, необходимым для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, являются:

- правоустанавливающие документы. Они должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на объект недвижимости, право на который заявляется на регистрацию, поэтому в них должны присутствовать сведения об объекте (адрес (местоположение); вид (название) объекта; площадь; назначение; этажность (для отдельно стоящих зданий); этаж и номер (для помещения или квартиры), субъекте-правообладателе и о праве;

- план земельного участка (в случае продажи дома, расположенного на земельном участке), удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- технический паспорт на здание (должен содержать поэтажные планы и экспликации к ним - чертежи комнат и помещений, расположенных на каждом этаже, с указанием номера и площади, а также общую площадь всех помещений на этаже и общую площадь помещений во всем здании);

- план жилого помещения и экспликацию, удостоверенные органом учета объектов недвижимости (организацией БТИ).

Правоустанавливающие и иные необходимые для проведения государственной регистрации документы представляются в подлинниках с приложением копий. Вместе с указанными документами предоставляется предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Список таких документов является исчерпывающим и требование о предоставлении других документов является незаконным, что подтверждается судебной практикой.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу УФРС по Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2007 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2007 по делу №А08-1187/07-27. Как установил суд, закрытое акционерное общество «Русские протеины», г. Белгород, обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (УФРС по Белгородской области), выразившихся в отказе заявителю в государственной регистрации права собственности на помещение, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Рабочая, 14.

Уведомлением от 23.11.2006 №01/066/2006-156 УФРС по Белгородской области сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью представления дополнительных документов, в том числе: учредительных документов и документов о государственной регистрации, внесении записи о юридическом лице в ЕГРЮЛ и постановке на учет в налоговые органы UAB "Metaloidas" и "Syntex" L.L.C.; документов, подтверждающих полномочия руководителей этих компаний, а также полномочия поверенного "Syntex" L.L.C. Сообщением от 27.12.2006 №01/066/2006-156 УФРС по Белгородской области уведомило Общество об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, в связи с непредставлением заявителем всех запрашиваемых документов.

Суд удовлетворил требования Общества и в Постановлении от 1 апреля 2008 г. по делу №А08-1187/07-27 указал, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Пунктом 1 ст. 17 настоящего Закона определен перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку все документы, предусмотренные действующим законодательством, и необходимые для государственной регистрации права собственности ЗАО «Русские протеины» на приобретенное помещение, были представлены заявителем в уполномоченный орган, что подтверждается расписками в приеме документов с отметкой УФРС по Белгородской области от 27.10.2006, от 27.11.2006, имеющимися в материалах дела, учитывая, что договор купли-продажи спорного помещения от 23.10.2006 не был признан недействительным в установленном порядке, и доказательства обратного в материалах дела отсутствуют, вывод судебных инстанций о том, что УФРС по Белгородской области не имело установленных законом оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на приобретенное недвижимое имущество, правомерен и обоснован (приложение 3).

Договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента регистрации. С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. Продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму.

Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующий записей в ЕГРП собственником жилого помещения становится покупатель и ему выдается свидетельство о госрегистрации вещного права на объект недвижимого имущества.

Сделка может быть признана недействительной, когда нарушено одно из условий действительности сделки, к которым относятся: законность содержания; способность физических и юридических лиц к участию в совершаемой сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки. В данном случае орган государственной регистрации отказывает в регистрации сделки, направляя заявителю официальное уведомление.

Договор продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения. К существенным условиям договора можно отнести:

1.Предмет договора - состав предприятия как имущественного комплекса. Особенность предмета договора - наличие обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами.

2.Цену предприятия как имущественного комплекса, которая может быть выражена непосредственно в рублях или в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

3.Срок исполнения продавцом обязанности передать предприятие как имущественный комплекс.

4.Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость предприятия как имущественного комплекса.

5.Условия о качестве предприятия (имущественного комплекса).

Такие существенные условие, как цена, состав и стоимость продаваемого предприятия, определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия.

К договору прилагаются акт инвентаризации; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств.

С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. Продавец обязан передать в собственность покупателя предприятие (имущественный комплекс), а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму.

Передача предприятия и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры могут быть обменены на недвижимость или иную вещь (товар).

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже.

К существенным условиям договора можно отнести:

1.Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

2.Компенсацию (разницу в ценах), если стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны. Компенсация может быть выражена: непосредственно в рублях; в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

3)Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после регистрации перехода права собственности.

4)срок исполнения одной стороной обязанности передать жилое помещение.

5)Срок исполнения другой стороной обязанности принять недвижимость.

6)Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.).

Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок.

Договор дарения недвижимого имущества.

Договором дарения недвижимого имущества называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное недвижимое имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьими лицами.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Существенное условие договора дарения недвижимого имущества - его предмет. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче одаряемому по договору дарения, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если дарение совершается представителем дарителя на основании доверенности, то в такой доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения.

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества обязательна.

Если имущество находится в общей совместной собственности, дарение возможно только с согласия участников общей собственности. Для юридических лиц, если вещь находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

ГК РФ предусмотрены случаи, когда дарение недвижимости не допускается.

Во-первых, не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Во-вторых, не допускается дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.

В-третьих, не допускается дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

В-четвертых, не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Сделки по распоряжению долей в праве общей собственности.

Сделки по распоряжению долей в праве собственности на недвижимое имущество совершаются по общим правилам, установленным для соответствующих договоров. Государственной регистрации подлежат:

- договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение;

- договор мены доли в праве общей собственности на жилое помещение;

- договор залога доли в праве общей собственности на недвижимое имущество;

- договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Особенности распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, заключаются в следующем: распоряжение таким имуществом, осуществляется по соглашению всех сособственников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или отдать в залог свою долю; участник долевой собственности вправе продать или обменять свою долю с соблюдением правила о преимущественном праве покупки.

Преимущественным правом покупки обладают участники долевой собственности при продаже одним из сособственников своей доли в праве общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу.