Geum.ru

Федерация в начале 90-х годов xx-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ прак­тически во всех отраслях своей жизни и деятельности

Вид материалаЗакон

Содержание


Глава 2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13

Глава 2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества

2.1.Специфика правового регулирования в отношении недвижимого имущества



Понятие «правовой режим», является одной из важнейших категорий в юридической науке. Его можно определить как порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, что и создает особую направленность регулирования. Термин «правовой режим» может использоваться как сокращенное обозначение понятия «юридический режим правового регулирования»1.

В качестве юридических оснований правовых режимов рассматриваются способы и типы правового регулирования и соответственно выделяются: правовой режим общедозволительного профиля, построенный на диспозитивных началах; правовой режим разрешительного профиля, построенный на императивных началах; юридические режимы, основанные на позитивных обязываниях; режим исключения как технико-юридический прием, с помощью которого устанавливаются изъятия из общего правила.

Правовые режимы подразделяются на первичные (общие) и вторичные (представляющие собой модификацию первичных режимов за счет определенных специфических моментов).

Хотя большинство правовых режимов, складывающихся внутри отраслей (основных и комплексных), по своим исходным началам являются либо общедозволительного, либо разрешительного профиля, в целом тот или иной правовой режим нередко включает на последующих слоях или по отношению к другим субъектам элементы, построенные на ином типе регулирования.

При регулировании отношений по поводу недвижимости, правовой режим выражает сочетание обоих типов регулирования плюс системы позитивных обязываний. В этом своеобразном, противоречивом сочетании типов правового регулирования (когда, например, поведение первого субъекта подчиняется одному порядку, а поведение второго, причем в сочетании — другому) и состоит существенная особенность правовых режимов, способных обеспечивать многогранное, комплексное воздействие на общественные отношения (деятельность).

Можно также выделить юридические режимы правового регулирования, соответствующие системе права и принципам правового регулирования (частноправовые и публично-правовые, отраслевые, специальные режимы подотраслей и институциональные).

Исходя из вышеизложенного, правовой режим недвижимости следует относить к специальному институциональному режиму, представляющему собой комплексную модификацию частноправового и публично-правовою режимов, обладающему определенными особенностями совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество1.

Важностью недвижимого имущества, как для его владельцев, так и для государства, обусловлена выработка и становление в российской правовой системе специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым быть изъяты из гражданского оборота, что связано с особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ). В этой связи, значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок с объектами недвижимого имущества.

В целом, особенность специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:

1) Право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав (ст. 131 ГК РФ).

2) Вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в органах технического учёта (ст. 219 ГК РФ), либо с момента перехода права собственности на него покупателю (ст. 551 ГК РФ).

3) Для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (то есть регистрируется сама сделка, в отличие от регистрации права).

4) Установлен особый порядок:

- приобретения права собственности на безхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ);

- обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ);

- распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государст­венному или муниципальному предприятию (ст. 295 ГКРФ).

5)Специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение:

- по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст. 273,653 ГК РФ);

- залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ);

- при продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552,553 и 652, 653 ГК РФ).

6)Специальные правила Гражданского кодекса предъявляют повышенные требования к форме и содержанию договоров, пред­метом которых выступает недвижимое имущество. Эти договоры под страхом недействительности должны быть со­вершены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560, 651, 658). В то вре­мя как в силу принципа свободы договора по общему правилу цена не является существенным условием договора, в договорах по поводу недвижимости цена является существен­ным условием (ст. 555, 654, 743 ГК);

7) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

8) Контроль над законностью сделок с недвижимостью осуществляет единая система учреждений, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целом, можно сказать, что основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок.