Федерация в начале 90-х годов xx-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ прак­тически во всех отраслях своей жизни и деятельности

Вид материала

Закон

Содержание 1.2.Понятие, признаки и виды недвижимого имущества

Подобный материал:

• Конец 50 начало 60-х годов нашего столетия, 24.79kb.
• Конституционная реформа в россии (1989-1993г.), 396.76kb.
• Из самых важных проблем жизни, источником страданий, иногда удовлетворения, в руках, 1226.9kb.
• Русская компьютерная и квантитативная лингвистика Способы различения простого и сложного, 1506.51kb.
• Экономика РФ в силу своей особых историко-политических условий, в рамках которых она, 37.72kb.
• Ида деятельности, в процессе осуществления своей хозяйственной деятельности сталкивается, 552.25kb.
• Собой журнальный вариант главы из подготавливаемой к печати монографии автора Экономическая, 922.38kb.
• А. А. Исаев маркетинг в отраслях и сферах деятельности опорный конспект, 172.87kb.
• Алиева Роза Гусейнадди-новна Кашпаров Д. В. исследование, 117.27kb.
• Сочинение Что происходило в России в начале 20-х годов XIX века? Вответ на усиление, 48.82kb.

1.2.Понятие, признаки и виды недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ (ст.130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

-прочная связь с землей (недвижимость по природе);

-невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению; -прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а)прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б)индивидуальную определенность - объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме.

Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости:

в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»¹.

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические»².

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости¹.

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое»². В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

Некоторые авторы (Гришаев С.П., Эрделевский А.М.) к признакам недвижимости так же относят:

- отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;

- в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость³.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве. Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее. Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК.

В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);

2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);

3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе - недвижимость «по природе» относятся:

1) участки земли;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости - объекты прочно связанные с землей:

1) здания;

2) сооружения;

3) леса;

4) многолетние насаждения;

5) нежилые и жилые помещения;

6) объекты незавершенного строительства;

7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа - объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;

3) космические объекты;

4) общее имущество многоквартирного дома;

5) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.