Федерация в начале 90-х годов xx-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ прак­тически во всех отраслях своей жизни и деятельности

Вид материала

Закон

Содержание Глава 3. Особенности совершения отдельных сделок с недвижимым имуществом 3.1.Общие условия совершения сделок с недвижимым имущес

Подобный материал:

• Конец 50 начало 60-х годов нашего столетия, 24.79kb.
• Конституционная реформа в россии (1989-1993г.), 396.76kb.
• Из самых важных проблем жизни, источником страданий, иногда удовлетворения, в руках, 1226.9kb.
• Русская компьютерная и квантитативная лингвистика Способы различения простого и сложного, 1506.51kb.
• Экономика РФ в силу своей особых историко-политических условий, в рамках которых она, 37.72kb.
• Ида деятельности, в процессе осуществления своей хозяйственной деятельности сталкивается, 552.25kb.
• Собой журнальный вариант главы из подготавливаемой к печати монографии автора Экономическая, 922.38kb.
• А. А. Исаев маркетинг в отраслях и сферах деятельности опорный конспект, 172.87kb.
• Алиева Роза Гусейнадди-новна Кашпаров Д. В. исследование, 117.27kb.
• Сочинение Что происходило в России в начале 20-х годов XIX века? Вответ на усиление, 48.82kb.

Глава 3. Особенности совершения отдельных сделок с недвижимым имуществом

3.1.Общие условия совершения сделок с недвижимым имуществом

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона¹.

Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не только средства). Предпринимательская деятельность, к какой бы области она ни относилась, вообще может быть представлена как непрерывная цепь взаимосвязанных сделок. Реализация результата предпринимательской деятельности (продукции, работы, услуги) возможна исключительно в форме одной из сделок. Для каждой из сделок, связанных с «основной деятельностью», предприниматель должен заключить несколько десятков сделок, обеспечивающих сделку «основную». Более того, результаты совершенных сделок для предпринимателя во многом предопределяют результаты его деятельности, а также содержание отношений с налоговыми и некоторыми другими государственными органами (например, органами, осуществляющими контроль за соблюдением антимонопольного законодательства, законодательства о защите прав потребителей и т.д.). Не случайно поэтому в перечне оснований возникновения гражданских прав и обязанностей ГК на первое место ставит договоры и иные сделки.

Не существует исчерпывающего перечня сделок. Закон закрепляет только наиболее типичные, наиболее распространенные сделки, допуская возможность совершения и таких сделок, которые законом не предусмотрены, при условии, однако, что они не будут ему противоречить (ст. 8).

Любая сделка представляет собой набор определенных «юридических признаков», «свойств», позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.

Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак отличает сделку от действий, во-первых, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты, во-вторых, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам (п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.

Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. ГК РФ обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169).

Сделки представляют собой действия граждан и юридических лиц. Статус субъекта по действующему законодательству в определенных случаях определяет содержание, форму, а также и последствия сделки. Так, например, гражданин, совершающий некоторые сделки с предпринимателем (коммерческим юридическим лицом), приобретает по ним дополнительные права, так называемые права потребителя. Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и совершающий при этом сделки, подпадает под действие правил о сделках, связанных с предпринимательской деятельностью.

На сделки, совершаемые юридическими лицами в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, распространяются дополнительные требования. Для формы сделок с участием юридических лиц и граждан между собой устанавливаются особые правила и т.д.

Граждане участвуют в сделке лично либо через представителя. Личное участие возможно при условии соответствия объема его дееспособности характеру совершаемой сделки (ст. ст. 21, 26 - 30).

Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение. С одной стороны, это означает свободу в принятии решения, «нормальные условия формирования воли», а с другой - соответствие действия (волеизъявления) воле (намерению) лица.

Если воля лица, совершившего сделку, не была вполне свободной, наступают последствия, отличающиеся от тех, которые присущи сделке при обычных условиях ее совершения. В случаях грубого противозаконного воздействия (насилие, угроза, обман, заблуждение и т.п.) закон прямо предусматривает возможность судебного признания такой сделки недействительной. Только в случаях, указанных в законе, воля одной из сторон в сделке может не приниматься во внимание: право на одностороннее изменение либо расторжение договора (п. 2 ст. 450 ГК), право на понуждение к заключению публичного договора (ст. 426 ГК), к заключению договора лицом, занимающим доминирующее положение на рынке (ст. 5 Закона о конкуренции, п. п. 8, 13 - 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 №32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства»).

Сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата. Цель в сделке всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права на долю, исключительное право и т.д. В качестве существенного условия большинства сделок цель должна также соответствовать требованиям правовых норм.

Результат в сделке означает наступление определенных правовых последствий прежде всего для сторон сделки. Правовой результат может наступить, только если у лиц, совершающих сделку, имелись для этого соответствующие юридические предпосылки. Об общих условиях такого рода (правоспособности, дееспособности, свободы воли, соответствия воли волеизъявлению) уже говорилось. Не менее важное значение имеет также форма, в которой выражается воля сторон на совершение сделки и сам порядок ее совершения. Однако при наличии всех этих общих условий результат тем не менее может не наступить просто в силу того, что у сторон отсутствовало право на совершение конкретной сделки. Например, право собственности по сделке может передаваться строго определенными лицами. Это собственник либо уполномоченные им лица. Следовательно, во всех иных случаях такие сделки не приведут к ожидаемому результату¹.

Сделки могут классифицироваться по различным основаниям. Наиболее распространено в гражданском праве деление сделок на возмездные и безвозмездные, консенсуальные и реальные, каузальные и абстрактные, односторонние, двусторонние и многосторонние.

Специальными нормативными актами могут предусматриваться и другие виды сделок. Так, Законом о биржах все биржевые сделки классифицируются на сделки с реальным биржевым товаром, сделки форвардные, фьючерсные и опционные (ст. 8). Закон о приватизации называет сделки приватизации. Закон об АО (ст. 78) и Закон об ООО (ст. 46) закрепляют признаки и правовой режим крупных сделок. Указ Президента РФ от 18.08.1996 №1209 устанавливает правила регулирования «внешнеторговых бартерных сделок» и т.д.

Среди всех сделок особо важное место ГК РФ отводит сделкам с недвижимостью и накладывает определенные ограничения по заключению договоров. Так законодательством предусмотрено, что государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью - договоры. Важное значение имеет соблюдение требований закона, касающихся формы сделки. Сделки вообще могут совершаться в устной или письменной форме, а сделки с недвижимостью - только в письменной форме.

Обязательство, основанное на сделке, представляет собой правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать недвижимое имущество, принять недвижимость, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Большинство сделок с недвижимостью являются двусторонне-обязываю-щими. Так, например, по договору аренды арендодатель обязан предоставить недвижимое имущество во владение и пользование, а арендатор обязан его принять и своевременно вносить арендную плату¹.

Обязательства могут возникать не только на основании сделок, но и на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления, судебных решений. В гражданском обороте недвижимости в качестве основания возникновения обязательств чаще всего выступают договоры и иные сделки.

Заключение договора. Сделки с недвижимостью заключаются путем составления и подписания сторонами одного документа в надлежащей форме. Обязательное нотариальное удостоверение договоров требуется только в установленных законом случаях. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента государственной регистрации; все остальные сделки считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям (с момента подписания договора сторонами).

Сделка с недвижимостью может быть заключена путем проведения торгов. В таком случае договор заключается с лицом, выигравшим торги, которые могут проводиться в форме аукциона или конкурса. При проведении аукциона договор заключается с покупателем, предложившим наиболее высокую цену. При проведении конкурса - с лицом, предложившим лучшие условия.

Существенные условия договора. Важным элементом договора является его содержание, т.е. совокупность содержащихся в нем условий. Сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет четыре группы таких условий.

Во-первых, сторонами должно быть достигнуто соглашение о предмете договора, т.е. найден ответ на вопрос: «О чем договор?». Предметом сделки с недвижимостью в широком смысле являются обязательства, вытекающие из договора. Например, договор продажи недвижимости - это договор о том, что одна сторона обязуется передать недвижимость, а вторая - принять и оплатить эту недвижимость. Вместе с тем, предмет сделки с недвижимостью в узком смысле - объект недвижимого имущества (земельный участок, дом, квартира, и т.д.). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами.

Во-вторых, стороны должны достигнуть соглашение по всем условиям, прямо названным в законе в качестве существенных для данного вида договора. Например, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В-третьих, договор должен содержать все необходимые для данного вида договора условия. Так, в договоре ипотеки должны быть указаны: право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право, а также другие необходимые для этого вида договора условия.

В-четвертых, стороны должны отразить в договоре все условия, на которых настаивает одна из сторон.

Эти четыре составляющие существенных условий любого договора имеют важное юридическое значение - при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному существенному условию договор считается незаключенным.

Надлежащее исполнение обязательств по сделке. В соответствии с гражданским законодательством обязательства по договорам должны исполняться сторонами надлежащим образом. Надлежащее исполнение обязательств по сделке с недвижимостью включает:

- надлежащий предмет - конкретный объект недвижимости, указанный в договоре;

- надлежащую валюту денежного обязательства - российский рубль;

- надлежащий способ исполнения обязательства передать недвижимость -путем оформления передаточного акта, если стороны своим соглашением не установили иное;

- надлежащее место исполнения, каковым является место нахождения недвижимого имущества;

- надлежащий срок исполнения - в срок, установленный договором.

В связи с широко распространенной практикой оценки недвижимости в долларах США (а иногда и расчетов) необходимо обратить внимание на специальное требование гражданского законодательства, связанное с валютой денежного обязательства. Последнее должно быть выражено в рублях. Вместе с тем в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в сумме, эквивалентной определенной сумме в долларах США. Расчеты по сделке в этом случае должны быть произведены в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, если иной курс или иная дата не установлены договором¹.

Перемена лиц в договорном обязательстве. Стороной в сделке может стать лицо, которое занимает, например, место покупателя в договоре купли-продажи недвижимости, на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Замена кредитора происходит путем уступки права требования. По общему правилу согласие должника на уступку права требования кредитором не требуется. Замена должника происходит путем перевода долга. Закон допускает такую замену только при наличии согласия кредитора.

В большинстве сделок с недвижимостью каждая из сторон является одновременно и должником и кредитором. Так, например, в договоре купли-продажи недвижимости покупатель является кредитором в отношении обязательства продавца передать недвижимость и одновременно должником в своем обязательстве принять эту недвижимость и оплатить ее стоимость, а продавец является должником в своем обязательстве передать недвижимость и кредитором в отношении обязательства покупателя принять и оплатить недвижимость.

Соглашение о перемене лиц в договоре совершается в форме, установленной для совершения сделки, права по которой уступаются или по которой переводится долг. Перемена лиц в обязательстве, возникшем на основании нотариально удостоверенной сделки, возможна только путем заключения соглашения в квалифицированной письменной форме (нотариально удостоверенной). Перемена лиц в обязательстве, возникшем на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, может быть совершена в простой письменной форме.

Права и обязательства по сделкам, требующим государственной регистрации, возникают с момента внесения записей в ЕГРП, а это значит, что и соответствующие права и обязательства у лиц, вступающих в правоотношения на основании соглашений о перемене лиц в обязательстве, также возникают с момента государственной регистрации таких соглашений. Соглашение о перемене лиц в обязательстве (уступка требования и перевод долга), основанном на договоре, требующем государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этого договора.

Обеспечение исполнения договорных обязательств. Законом или соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные меры, предусматривающие наделение кредитора дополнительными правами по предупреждению или устранению неблагоприятных для него последствий на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Эти меры необходимы для обеспечения исполнения должником предусмотренных договором обязательств. Способов обеспечения исполнения обязательств достаточно много.

Так, например, договором на должника может быть возложена обязанность уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (штрафом, пеней), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. К мерам по обеспечению исполнения обязательств относится право кредитора, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или третьему лицу, указанному должником, удерживать ее в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению связанных с ней издержек и других убытков, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Такой способ обеспечения исполнения обязательства называется удержанием.

Законом предусмотрены и такие способы, как поручительство и банковская гарантия. Поручительство - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично. Банковская гарантия - способ обеспечения обязательств, при котором банк, иное кредитное или страховое учреждение (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по предоставлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в качестве способа обеспечения обязательств часто применяется задаток. В этом случае денежная сумма, признаваемая задатком, выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Письменная форма соглашения о задатке обязательна. Задаток обеспечивает исполнение обязательства обеими сторонами, ведь если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у стороны, получившей задаток.

Наиболее надежную защиту интересов кредитора обеспечивает залог -способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В гражданском обороте недвижимости все чаще применяется ипотека - особый вид залога, когда его предметом является недвижимое имущество.

Ипотека обеспечивает удовлетворение таких требований кредитора, как:

- основная сумма долга;

- уплата процентов;

- возмещение убытков;

- неустойка;

- процент за неправомерное пользование чужими денежными средствами;

- судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

- расходы по охране и содержанию заложенного имущества.

Право залога недвижимости возникает либо в силу закона, либо на основании договора. В соответствии с Федеральным законом Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹ залог в силу закона возникает в следующих случаях. Во-первых, право залога приобретает получатель ренты при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Во-вторых, право залога приобретает гражданин при передаче жилого дома, квартиры, земельного участка или иной недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением. В-третьих, в залоге у продавца находится недвижимое имущество, проданное в кредит, когда договором предусмотрена оплата через определенное время после передачи недвижимости или в рассрочку. В-четвертых, в залоге у банка или иной кредитной организации, предоставившей кредит на покупку жилого дома или квартиры, находится соответствующее недвижимое имущество.

Прекращение обязательств по договору. Залог, как и иные упомянутые выше способы, обеспечивают исполнение должником его обязательств по договору. Надлежащее исполнение приводит к прекращению обязательства. Кроме того, законом предусмотрены и иные основания прекращения обязательств. Особого внимания заслуживает прекращение обязательств путем расторжения договора. Расторгнуть можно только такой договор, обязательственные правоотношения по которому продолжаются. Если же обязательства по договору сторонами исполнены надлежащим образом и срок его действия истек, то расторжение такого договора невозможно.

Обязательства могут прекращаться и по таким основаниям, как невозможность исполнения, вызванная обязательством, за которое ни одна из сторон не отвечает; новация - замена первоначального обязательства другим; смерть гражданина или ликвидация юридического лица; издание акта государственного органа.

Изменение и расторжение договора. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо на основании судебного решения. Соглашение о расторжении договора, например, купли-продажи жилого дома, совершается в той же форме, что и договор. Государственной регистрации оно не подлежит, так как считается заключенным с момента подписания сторонами. Такое соглашение является основанием для погашения регистрационной записи о сделке с недвижимым имуществом.

Ответственность за нарушение обязательств. Нарушение договорных обязательств выражается в их неисполнении или ненадлежащем исполнении. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств у должника возникает ответственность перед кредитором, которая может быть установлена законом или договором. По общему правилу для возникновения гражданской ответственности необходимо наличие вины должника. Законом предусмотрены следующие основные формы ответственности: уплата неустойки и возмещение убытков. Для привлечения к ответственности в виде возмещения убытков необходимо доказать помимо наличия убытков причинную связь между противоправным поведением должника и наступившими у кредитора убытками.

Недействительность сделок. При проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов необходимо иметь в виду, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, подлежащая государственной регистрации, действительна, если она не противоречит закону, стороны сделки обладают правоспособностью и дееспособностью, волеизъявление сторон соответствует подлинной воле и, наконец, если соблюдены требования по форме сделки и ее госрегистрации.

Недееспособность, неполная или ограниченная дееспособность стороны, неспособность стороны понимать значение своих действий могут служить основанием для признания сделки, в том числе и с недвижимостью, недействительной.