Федерация в начале 90-х годов xx-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ прак­тически во всех отраслях своей жизни и деятельности

Вид материала

Закон

Содержание 2.3.Права и сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации

Подобный материал:

• Конец 50 начало 60-х годов нашего столетия, 24.79kb.
• Конституционная реформа в россии (1989-1993г.), 396.76kb.
• Из самых важных проблем жизни, источником страданий, иногда удовлетворения, в руках, 1226.9kb.
• Русская компьютерная и квантитативная лингвистика Способы различения простого и сложного, 1506.51kb.
• Экономика РФ в силу своей особых историко-политических условий, в рамках которых она, 37.72kb.
• Ида деятельности, в процессе осуществления своей хозяйственной деятельности сталкивается, 552.25kb.
• Собой журнальный вариант главы из подготавливаемой к печати монографии автора Экономическая, 922.38kb.
• А. А. Исаев маркетинг в отраслях и сферах деятельности опорный конспект, 172.87kb.
• Алиева Роза Гусейнадди-новна Кашпаров Д. В. исследование, 117.27kb.
• Сочинение Что происходило в России в начале 20-х годов XIX века? Вответ на усиление, 48.82kb.

2.3.Права и сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216ГКРФ:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитут.

Государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимостью. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка — это волевой акт, направленный на достижение правового результата¹.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат следующие сделки, направленные на передачу имущества в собственность:

1.Договоры купли-продажи:

- жилого дома (части жилого дома);

- квартиры (части квартиры);

- доли в праве собственности на жилой дом или квартиру.

2.Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.

3.Договоры мены:

- жилого дома (части жилого дома);

- квартиры (части квартиры);

- доли в праве собственности на жилой дом или квартиру.

4.Договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта):

-доли в праве общей собственности на них.

5.Договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты.

6.Договоры пожизненного содержания с иждивением.

7.Договоры аренды недвижимости с правом выкупа.

8.Договоры участия в долевом в долевом строительстве.

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника.

Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Новым для отечественного законодательства является договор участия в долевом строительстве.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»¹ в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такое определение позволяет сделать вывод о том, что законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации договора производится одновременная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками долевого строительства².

Согласно п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. К данным сделкам относятся:

- договоры о залоге недвижимости (ипотеке);

- договоры субаренды недвижимости;

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года;

- договоры аренды предприятий как имущественных комплексов;

- договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда;

- договоры о залоге права аренды недвижимости;

- договоры концессии участков лесного фонда.

Выводы:

1.Основной особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок.

2.Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации и ее территориальные органы.

3.Государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество - право собственности; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитут. Государственной регистрации и сделки с недвижимостью - договоры купли-продажи; договоры продажи предприятия как имущественного комплекса; договоры мены; договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта; договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты; договоры пожизненного содержания с иждивением; договоры аренды недвижимости с правом выкупа; договоры участия в долевом в долевом строительстве. Сделки с недвижимостью, порождающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, так же подлежат государственной регистрации.