Geum.ru

Федерация в начале 90-х годов xx-го столетия столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ прак­тически во всех отраслях своей жизни и деятельности

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13

Заключение



Происходившие в России в конце XX - начале XXI века политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище и землю. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет гражданско-правовой режим вещи. Статья 130 ГК РФ закрепляет понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К объектам недвижимости кодекс так же относит ряд движимых вещей, которые подлежат государственной регистрации.

Все недвижимые вещи могут быть разделены на три вида: объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (участки земли; участки недр; обособленные водные объекты); объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (здания; сооружения; леса; многолетние насаждения; нежилые и жилые помещения; объекты незавершенного строительства; объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания; предприятия как имущественные комплексы).

Право собственности на недвижимое имущество как наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества, возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права относится приобретение права собственности на вновь построенный нового объекта недвижимости; приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; вследствие истечения срока приобретательной давности; при выполнении определенных условий – на самовольную постройку. К производным же способам приобретения права собственности относится приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности в порядке наследования; приватизация; приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

Пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. С этим непосредственно связаны и особенности гражданско-правового режима недвижимости. В соответствии с современным российским законодательством основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Такая процедура призвана придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество и информации об этих правах, а так же ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижи­мым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на центральный орган - Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216ГКРФ: право собственности; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитут.

Государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимостью. В настоящее время это сделки, направленные на передачу имущества в собственность, а именно договоры купли-продажи недвижимости; договоры продажи предприятия как имущественного комплекса; договоры мены недвижимого имущества; договоры дарения и пожертвования недвижимости; договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты; договоры пожизненного содержания с иждивением; договоры аренды недвижимости с правом выкупа; договоры участия в долевом в долевом строительстве.

Гражданское законодательство накладывает определенные ограничения в отношении сделок с недвижимостью. К общим обязательным условиям относится следующее. Сделки с недвижимостью (договора) заключатся только в письменной форме путем составления и подписания сторонами одного документа в надлежащей форме. Существенными условиями договора являются предмет сделки, то есть объект недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Договор продажи недвижимости должен в обязательном порядке предусматривать цену этой недвижимости. Договор должен содержать все необходимые для данного вида договора условия. Сделки с недвижимостью считаются заключенными с момента государственной регистрации.

В зависимости юридической направленности, отдельные сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации, имеют свои особенности. К основным особенностям можно отнести: срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость; срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости; условия о качестве объекта недвижимости; форма обеспечения обязательства (задаток, залог).

Специфическим гражданско-правовым институтом приобретения права собственности выступает институт приобретения права на бесхозяйное недвижимое имущество. Такое имущество принимается на учет органом госрегистрации по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если со дня постановки на учет органом местного самоуправления недвижимого имущества в регистрационной палате прошел один календарный год, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд общей юрисдикции по подсудности места нахождения такого недвижимого имущества с требованием о признании права муниципальной собственности на данный объект. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.