Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.
В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.
Наиболее характерными тип изменений - так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.
Различают следующие основные цикла (стадии) жизни.
Зарождение - обновление (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).
Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).
Стабильность - зрелость - период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).
Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).
С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости. Недвижимость подвержен таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.
Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки недвижимой собственности.
|
- Принцип изменений
изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни: рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города; стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
- 8.1. КРЕДИТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
принципы, на основе которых определяется порядок выдачи и погашения ссуд. К числу основных принципов банковского кредитования относятся срочность, возвратность, платность, обеспеченность ссуд, принцип подчинения кредитной сделки нормам законодательства и банковским правилам, взаимовыгодность кредитной сделки, В особую группу принципов следует выделить распространенные правила кредитования:
- 7.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип
- ВСТУПЛЕНИЕ
принципы". Книга "О преступлениях и наказаниях" стала первой гуманистической книгой, написанной в Италии "с энергией и свободомыслием". И все же, как принять ее основные принципы, те же, что и принципы Руссо, его Общественного Договора, эгалитаризма? Тем не менее Карли не смогли остановить ни настороженная реакция его каподист рийских друзей и родственников, ни вето и запреты древней республики
- К ТОМУ, КТО ЧИТАЕТ
принципов, лежащих в основе поведения людей: божественное откровение, законы природы и общественные договоры. Они не равнозначны, и первый источник отличается от двух других конечной целью. Но их роднит общая черта - направленность на достижение счастья при жизни на земле. Рассмотрение общественных отношений, основанных на третьем источнике, отнюдь не умаляет роли отношений, обусловленных двумя
- IV ТОЛКОВАНИЕ ЗАКОНОВ
принципа, укоренившегося в сознании народа, представляется мне очевидной. Все наши познания и представления взаимосвязаны. И чем они сложнее, тем многообразнее пути, ведущие к их освоению и реализации. Каждый человек имеет свою личную точку зрения, которая меняется со временем. Так что дух закона был бы подвержен, следовательно, влиянию хорошей или дурной логики судьи, нормальной или плохой
- МЕЛЬХИОР ГРИММ. "ЛИТЕРАТУРНАЯ ПЕРЕПИСКА" (запим от IМ. 1765 г.)
принципи Должны статi предметом размашлений как правителей, так и философов. Совсем не обязательно быть семи пядей во лбу, чтобы убедиться, что одним из наиболее очевидных доказательств нашего варварского происхождения является состояние нашего уголовного права. За исключением Англии почти повсеместно в Европе царит жестокость. Во всем наука проповедует хладнокровную и бессмысленную
- 2.3. МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЭКОНОМИКУ СТРАНЫ
принципов: переоценка основных фондов, особенно в условиях инфляции, должна осуществляться своевременно; нормы амортизации должны быть достаточными для простого и расширенного воспроизводства основных фондов; амортизационные отчисления на предприятиях должны использоваться только исходя из их функционального назначения; нормы амортизации должны быть дифференцированы в зависимости от
- 3.1. НАРОДНО-ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС СТРАНЫ И ЕГО СТРУКТУРА
принципов: оптимальности; сбалансированности; экономической и социальной эффективности. Плановые изменения отраслевой структуры народного хозяйства рациональны только в том случае, если они приводят к положительным изменениям в экономике. Как показывает анализ, за последние годы (1990Ч2002 гг.) в структурном плане в экономике России произошли как позитивные, так и негативные явления. Позитивным
- 3.5. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ, И
принцип унитарности. Он означает, что соответствующая коммерческая организация не наделяется правом собственности на закрепленное за ней имущество. Собственником этого имущества остается учредитель такой организации, т. е. государство; имущество унитарного предприятия является неделимым и ни при каких условиях не может быть распределено по вкладам, долям и паям, в том числе между работниками
|
Экономика