Geum.ru

 

Банковское дело / Доходы и расходы / Лизинг / Финансовая статистика / Финансовый анализ / Финансовый менеджмент / Финансы / Финансы и кредит / Финансы предприятий / Шпаргалки Главная Финансы Банковское дело
Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. Банковское дело: Учебник Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой . - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика,2003. - 592 е., 2003

7.7.4. Кредиты под залог недвижимости (ипотечные кредиты)
Ипотечные кредиты - это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.
У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:
предприятия , а также здания , сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
земельные участки ;
воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;
космические объекты;
незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю на общее имущество без согласия других собственников.
Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.
В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими сроками кредитования). Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, долги предприятия), а также если срок использования его превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок), даже если этот срок менее одного года. На практике ипотекой предприятия главным образом обеспечиваются долгосрочные инвестиционные кредиты.
Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы:
свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;
документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;
заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки ;
договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;
проект договора ипотеки;
другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.
При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.
Банком тщательно изучаются все представленные документы (в порядке, описанном в п. 7.1). Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет некоторые особенности.
В ТЭО подробно указываются цели, на которые испрашивается кредит, приводятся расчеты предполагаемых затрат (смета), которые необходимо оплатить за счет кредита, с расшифровкой наиболее емких статей (материальные затраты, заработная плата и др.).
Планируемые поступления сырья, материалов, комплектующих, оборудования и другие затраты, необходимые для осуществления кредитуемого мероприятия, должны быть подкреплены соответствующими договорами с поставщиками (в отдельных случаяхЧих гарантиями осуществления поставки ценностей, производства работ, оказания услуг) с указанием объемов, стоимости, сроков поставок. В расчетах и договорах должны быть ссылки на применяемые цены (прейскурантные, договорные и пр.).
Отдельным разделом ТЭО является расчет ожидаемых доходов клиента от реализации кредитуемого мероприятия и (или) от всех видов деятельности, если источником погашения ссуды будет являться вся выручка по различным направлениям деятельности. Расчет доходов необходимо составлять на весь плановый период пользования кредитом (по годам), указав как валовой, так и чистый доход (с учетом необходимых затрат, отчислений, налогов и прочих обязательных платежей). Клиент должен также представить свои проработки в части реализации результатов кредитуемого мероприятия (продукции, работ, услуг) на уровне договоров с покупателями, заявок от них с указанием объемов и стоимости поставок.
Эти данные являются исходной базой для определения эффективности ссуды и реальных сроков ее окупаемости. Банк, как правило, не принимает к кредитованию убыточные, низкорентабельные, некоммерческие и (или) не имеющие определенной социальной направленности проекты. Исключение могут составить нерентабельные программы, перекрываемые доходами клиента от других видов деятельности, которые обеспечивают окупаемость и возврат кредита. Однако эти проекты не должны противоречить Уставу, задачам и программе деятельности банка.
Если проект связан с арендой какого-либо имущества или с новым строительством, необходимо также представить банку копии договора аренды и решения местных органов власти о выделении соответствующего земельного участка под эти цели. Проекты, связанные с крупными инвестиционными программами, осуществляемые за счет кредита, могут быть переданы на пред-варительную экспертизу.
Юридический отдел банка дает свое заключение по проекту договора об ипотеке и обо всех документах, связанных с ипотекой, предоставленных заемщиком.
В соответствии с Федеральным законом Об ипотеке (залоге недвижимо-сти) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, затем он подлежит государственной регистрации . Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июня 1997 г.
№ 122-ФЗ. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним отражаются в Едином государственном реестре прав1. Конкретно в нем отражается: возникновение этих прав (наименование правообладателя, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, переход и прекращение, а также ограничения (обременения) их с указанием оснований таких действий). Государственная регистрация ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (т.е. выписку из Единого госу-дарственного реестра прав).
Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации установленной формы; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т.е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора (залога), сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица (см. п. 7.1).
Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.
Права залогодержателя (т.е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой. Конкретно она удостоверяет следующие права ее владельца: право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, а также право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества (т.е. по кредитному договору), без представления других доказательств его осуществления. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству (в нашем случае - по кредитному договору) и залогодатель.
Закладная должна содержать:
название ценной бумаги - лзакладная;
имя залогодателя, указание места его жительства, либо, если залогодатель
юридическое лицо, его местонахождение, юридический адрес;
имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и ме-ста заключения этого договора;
имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем, и указание его местонахождения (жительства);
указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой и размера процентов, либо условий, позволяющих в надлежащий момент опреде-лить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства либо периодичности их ушаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;
название и достаточное для идентификации описание предмета ипотеки и указание места его нахождения;
денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежащей залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;
указание на то, обременено ли или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;
подписи залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
В соответствии с Федеральным законом Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.
С согласия залогодержателя залогодатель имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.
Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскания на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.
Согласно Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости) составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;
леса;
право аренды выше перечисленного имущества.
Федеральным законом Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных первичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего развития. Для его формирования нужна финансовая поддержка государства.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "7.7.4. Кредиты под залог недвижимости (ипотечные кредиты)"
  1. 9.5.2. Методы финансирования инвестиций
    кредитное финансирование; лизинг; смешанное финансирование; проектное финансирование. В российской практике наибольшее распространение получили такие методы, как самофинансирование, кредитное финансирова-ние, государственное финансирование и смешанное. Взаимосвязь методов и форм финансирования представлена на рис. 9.11. Рассмотрим сущность некоторых методов и форм финансирования инвестиций более
  2. 18.1. СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ
    кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
  3. Кредитная система
    кредита - натуральный и денежный кредит. Натуральный кредит появился в эпоху разложения первобытно общинного строя. Он существует до сих пор и означает предоставление в ссуду товаров в натуральном виде. Денежный кредит возник вместе с появлением денег и вместе с ними прошел длительную историю развития. В рамках теории финансов рассматривается денежный кредит. Но это не означает, что натуральный
  4. Некоторые моменты истории развития кредитной системы России
    кредитной системы Российской Федерации предшествовал длительный исторический период, который определялся социально-экономическими условиями развития страны. В течение ХХ в. кредитная система России прошла несколько этапов формирования. До 1917 г. она успешно развивалась в соответствии с потребностями России, которая была страной среднего уровня развития капитализма. По структуре, функциям и
  5. 6.2. Структура и механизм функционирования кредитной системы,формы кредита
    кредитная система - это совокупность различных кредитно-финансовых институтов, действующих на рынке ссудных капиталов и осуществляющих аккумуляцию и мобилизацию денежного капитала. Через кредитную систему реализуются сущность и функции кредита. Кредит есть движение ссудного капитала, т.е. денежного капитала, который отдается в ссуду на условиях возвратности за определенный процент. Кредит
  6. 6.4. Характеристика отдельных кредитных институтов
    кредитных учреждений, а также правовых форм их организации и подходов к осуществлению кредитных операций. Кредитная система любой страны имеет два уровня: 1. Банковская система: а) эмиссионные банки; б) универсальные коммерческие банки; в) специализированные банки. 2. Парабанковская система - это совокупность не банковских кредитных учреждений, которые ориентированы: а) на обслуживание
  7. 3.2.4 Банковский кредит
    кредитных отношений в экономике является банковский кредит. Хотя появление банковского кредита относится к средневековому периоду, его развитие и усиление роли произошли на монополистической стадии капитализма, когда банки переросли из скромной роли посредников во всесильных монополистов. Банковский кредит - основная форма кредитных отношений, при которой денежные средства во временное
  8. 3.6. Инвестиции и инновации как объект государственного управления 3.6.1. Сущность инвестиций и инвестиционных процессов. Источники инвестиций и их потребители
    кредиты от Центрального банка, использовать доходы от продажи разного вида ценных бумаг, в том числе лотерейных билетов. Государство привлекает инвестиции из внешних источников в виде кредитов, иностранной помощи. 344 В условиях рыночной экономики государство, его бюджет в значительной степени освобождены от обязанностей быть источником вложений капитала в производство, что характерно для
  9. 7.2.3. Пути улучшения инвестиционного климата региона
    кредито-вания, инвестирования и гарантийного обеспечения инвестици онных проектов. Денежные средства, направленные в бюджет раз вития региона за счет внутренних средств, не подлежат секвестру в течение финансового года. Средства бюджета развития формируются за счет следующих источников: Х внутренние и внешние заимствования региона на ин-вестиционные цели; Х часть доходов республиканского
  10. 12.2. Заемные финансовые ресурсы предприятия
    кредитов (кратко- и долгосрочных) и эмиссии (рис. 12.3). Коммерческий кредит. Коммерческий кредит оформляется век-селем, его объектом является товарный капитал. Он обслуживает кругооборот промышленного капитала, движение товаров из сферы производства в сферу потребления. Рис. 12.3. Схема источников финансирования заемного капитала Коммерческий кредит. Коммерческий кредит оформляется
  11. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИЙ
    кредита или займа; в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более, чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации; в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования; в виде стоимости полученных сельскохозяйственными товаропроизводителями мелиоративных
  12. 3.1. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИЙ
    кредит и т.д. Отдельно оговорены особенности определе ния доходов от реализации для отдельных категорий налогоплатель щиков и доходов, полученных в связи с особыми обстоятельствами. К внереализационным доходам относятся (ст. 250 НК РФ): от долевого участия в других организациях; в виде положительной или отрицательной курсовой разницы; доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду); в виде
  13. НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
    кредитными) средствами, выра женными в рублях, исчисленной исходя из 3/4 ставки рефинансирования на дату получе ния таких средств, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора Превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выра женными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9% годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора
  14. Глава 8. ЭКОНОМИКА РОССИИ ВО ВТОРОЙ ПОЛОВИНЕ XIX - НАЧАЛЕ XX В.
    кредитным товариществам. Это был первый этап кооперативного движения с преобладанием административных форм регулирования отношений в сфере мелкого кредита. На втором этапе сельские кредитные товарищества, накопив собственные капиталы, могли существовать самостоятельно. Уже к 1912 г. сложилась система мелкого крестьянского кредита, состоящая из ссудно - сберегательных и кредитных товариществ.
  15. Столб на меже
    кредито- ром определенными земельными владениями. В 621г. до н.э. Доаконт ввел закон, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не слу- чнйно за ним и его порядком в истории закрепилось определение лдрако- новых законов. В 594 г. до н.э. один из легендарных лсам мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности,
  16. 35. ТРАДИЦИОННЫЕ ДОЛГОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ
    кредиты - это долговой контракт, по которому заемщик обязуется регулярно выплачивать кредитору по установленным датам взносы, погашающие долг, и проценты. Если оговоренный кредитным соглашением график выплаты процентов и погашения основной суммы долга не соблюдается, то предприятие-заемщик попадает в категорию неплатежеспособных, в этом случае может быть возбуждена процедура банкротства. Срочные
  17. Ответы на контрольные вопросы
    кредиты с фиксированной процентной ставкой. Montgomery Bank and Trust не хочет прекращать выдачу ссуд и закладных с 226 фиксированным процентом, но его руководство беспокоят растущие процентные ставки по депозитам, из-за которых банк теряет прибыль. Как может руководство Montgomery Bank and Trust хеджировать процентный риск, не прекращая выдачи ссуд? Исходите из того, что размер хеджируемых
  18. Глава 5.2. Заемный капитал
    кредита и кредитных институтов, клубок теснейших взаимосвязей между финансовым и промышленным капиталом. Кредитные операции можно классифицировать следующим образом: по срокам: краткосрочные; - среднесрочные; по видам обеспечения: (банковские и долгосрочные; -необеспеченные персональные); -обеспеченные; по видам кредитов: банковский кредит; государственный кредит; -коммерческий (фирменный)
  19. Словарь
    кредита и составляют до 10-15% стоимости контракта, являются источником пополнения оборотных средств экспортера- поставщика, служат также способом обеспечения выполнения импортером конкретных обязательств. Возврат аванса при невыполнении обязательств экспортером обеспечивается банковской гарантией. Аванс срочный - процентный кредит, который должен быть возвращен в определенный срок либо по
  20. 4.3 ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНАЯ И БЮДЖЕТНО-НАЛОГОВАЯ ПОЛИТИКИ
    кредитору заемщиком ссудного процента за право использовать в своих интересах полученные средства. Эта плата называется процентом потому, что она обычно исчисляется в процентном отношении к сумме кредита. Возвратность выражает временный характер использования ссуды заемщиком и обязательный возврат средств кредитору. Это основное свойство кредита. Кредит, как правило, предоставляется на