Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Лимаренко, Валерий Игоревич |
| Место защиты | Нижний Новгород |
| Год | 1999 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании"
На правах рукописи
Ь Дил 3
ЛИМАРЕНКО Валерий Игоревич
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ
08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Нижний Новгород-1999
Работа выпонена на кафедре менеджмента и маркетинга Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Кокин А.С.
Научный консультант: академик РАЕН, доктор технических
иаук, профессор, лауреат премии Совета Министров СССР Агапкин В.М.
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Дмитриев М.Н.;
кандидат экономических наук, доцент Николаев М.Б.
Ведущая организация: Институт развития бизнеса
Защита состоится 29.06.1999 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 064.09.01. при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603600 Н. Новгород, ул. Ильинская, 65, корп.4, ауд. 402.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан 28.05.1999 года.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат технических наук, доцент
А.Н. Синцов
1. Общая характеристика работы
Актуальность темы. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых наушых подходах и практических решениях. Важным изменением государственной жилипщой политики стала ориентация па развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможный для широких слоев населения и прежде всего среднего класса.
При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результата пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему жилищного финансирования и создать рыиок ипотечных кредитов. Недостаточная эффективность новой жилищной политики во многом объясняется и стремлением копировать зарубежные образцы без учета российской специфики.
Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей вначале создания первичного, а лишь затем вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование промежуточных моделей ипотечного кредитования. Все сказанное показывает своеобразие ситуации с развитием ипотечного кредитования в России, определяющей актуальность создания особого научно-методического подхода, соответствующего особенностям решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой.
Как известно, экономической основой системы ипотечного кредитования стран с развитой рыночной экономикой, прежде всего США, является наличие вторичного рынка ценных бумаг. Это связано с тем, что закладная, обеспеченная залогом недвижимости, является высоколиквидной и надежной ценной бумагой. Продажа этих ценных бумаг обеспечивает формирование источников рефинансирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Вместе с тем, даже в Канаде и особенно в европейских странах значение вторичного рынка существенно ииже, чем в США.
В связи с отсутствием в настоящее время в России устойчивого рынка ценных бумаг создание вторичного рынка ипотечного кредитования проблематично, и возникает необходимость поиска других финансовых инструментов. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть в основном ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные. В этой связи важно отметить, что система ипотечного кредитования жилья решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста
доходов бюджета. Жильё - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение налогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечёт за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного кредитования - это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходов бюджета.
Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны также мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при оплате жилья составляет около 30% и меньше, а остальная часть приходится на заемные средства. Как будет показано в диссертационной работе, в условиях России, при ограниченных источниках ипотечного кредитования, долю средств населения можно довести до 80%, т.е. получить иную структуру покупки жилья с преимущественным использованием средств населения.
Таким образом, актуальность развития ипотечного кредитования в России является значительной. Экономической основой системы ипотечного кредитования в условиях слабого фондового рынка может стать предложенный в диссертации механизм генерации налогов за счет вовлечения в реальный сектор экономики денежных средств населения, а допонительные доходы бюджета могут быть источником для финансирования ипотечных кредитов, которые в этой системе выступают в качестве катализатора процесса поступления средств граждан на финансирование строительства жилья. Такая модель может формироваться в каждом российском регионе, опираясь на своя источники финансирования и исходя из конкретных экономических и социальных условий каждого региона.
Ипотечное кредитование и исследования в этой сфере имеют важное значение для общего успеха экономической реформы, способствуют снижению инфляции, росту доходов бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики.
Целью диссертационной работы является разработка эффективной системы ипотечного кредитования на примере муниципального образования с учетом ограничений, определяемых текущим и прогнозируемым состоянием экономики.
Декомпозиция цели определила следующие основные задачи и соответствующий им предмет исследования:
1. Анализ эволюции жилищной политики России, обобщение российского опыта ипотечного кредитования и определение специфики развития ипотечного кредитования для стран с переходной экономикой.
2. Изучение опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и оценка его применяемости в условиях России.
3. Разработка модели управления ипотечным кредитованием муниципального образования, включающей:
оптимизацию структуры и условий кредитования, исходя из критериев бюджетной эффективности и выгод заемщика;
разработку организационной структуры упраления муниципальной системой ипотечного кредитования;
разработку системы управления финансированием жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования;
разработку схемы управления инфраструктурой городского рынка жилья в увязке с муниципальной системой ипотечного кредитования.
4. Разработка методик расчета финансово-экономических показателей системы ипотечного кредитования, включая методики расчета:
эффекта создания ("генерации") допонительных доходов бюджета;
предельных значений размера ипотечного кредита с учетом факторов бюджетной эффективности и кредитоспособности заемщика;
оптимальной струкгуры и условий ипотечного кредитования;
оптимальной структуры финансирования проектов строительства нового жилья с использованием ипотечного кредитования.
5. Экономическая оценка эффективности полученных результатов от внедрения разработанной муниципальной системы ипотечного кредитования.
В соответствии с указанной целью и задачами логика настоящей диссертационной работы построена таким образом, чтобы обеспечить поэтапное исследование комплекса проблем - от разработки общих теоретических положений ипотечного кредитования для условий переходной экономики, создание на их базе модели муниципальной системы ипотечного кредитования, адекватной текущим и прогнозируемым уровням в экономике страны, до разработки конкретных вопросов реализации такой модели и ее экспериментальной проверки в условиях т. Сарова с оценкой эффективности результатов внедрения.
Объектом исследования в диссертационной работе является муниципальная система ипотечного кредитования (па примере г. Сарова).
Методологически диссертационная работа основывается на положения теории системных исследований, современных экономических теорий рыночной экономики (в том числе теорий переходных экономик), теории денежно-кредитного регулирования, ипотечного кредитования, рынка жилья.
При проведении исследований автор опирася на труды отечественных и зарубежных исследователей: Абакина Л.И., Агапкина В.М., Басина Е.В., Иванова А.И., Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Косаревой II.Б., Кокина
A.C., Сучкова А.Ю., Рыжкова О.В., Сиротина ИА, Черняка И.В., Журека С., Кибаяова Е.Б., Charlesa, J.P. Friedman, J.A. Joimson, P. Lea, D. Martin, H. Thomas, P. Streik и других.
В работе использованы статистические показатели и отчетные данные по системе ипотечного кредитования г. Сарова, других городов и субъектов Российской Федерации, а также обобщен опыт США, Канады и ряда других зарубежных стран.
В исследованиях диссертантом использовались методы системного анализа, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, а также математические методы обработки статистических данных и оптимального программирования.
Связь диссертационной работы с федеральными и региональными целевыми программами и планами. Диссертационная работа выпонялась в рамках научного направления, определенного федеральными целевыми программами "Свой Дом" и "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", а также международной программы ипотечного кредитования жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". Диссертационная работа является научным обоснованием муниципальной программы г. Сарова "Жилье в кредит".
Научная новизна работы состоит в том, что впервые разработана и внедрена комплексная муниципальная система ипотечного кредитования для условий переходной экономики, в ходе разработки которой изучены и описаны новые экономические процессы и отношения между субъектами системы ипотечного кредитования, найдена экономическая основа финансирования муниципальных программ ипотечного кредитования для условий переходной экономики, состоящая в использовании такими системами создаваемых ими же допонительных бюджетных доходов и мобилизации средств населения.
Научная ценность разработанной системы состоит в ее повторяемости для других муниципальных образований и регионов, а также в том, что разработан комплекс конкретных инструментов и механизмов реализации предложенной муниципальной системы ипотечного кредитования, а именно:
обоснована схема догосрочного кредитования граждан на строительство и приобрегенис жилья с учетом тенденций изменения доходов населения для условий переходной экономики;
разработана система управления инфраструктурой городского рынка жилья, использующая переходные к классическим формы и схемы ипотечного кредитования.
разработана структура управления муниципальной системой ипотечного кредитования, положенная в основу внедренной автоматизированной системы
управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях;
разработан механизм формирования допонительных доходов бюджета за счет использования оригинальной структуры финансирования ипотечных кредитов;
создана методика расчета эффекта образования допонительных доходов бюджета в системе ипотечного кредитован!л и предельных значений ипотечного кредита, обеспечивающих заданную бюджетную эффективность ипотечпого кредитования;
разработан механизм управления финансированием проектов жилищного строительства с учетом ипотечного кредитования жилья.;
предложен и запатентован механизм управления процессом продажи жилья, обеспечивающий программируемое расширение потребительского рынка жилья;
созданы методики расчета основных экономических параметров муниципальных систем ипотечного кредитования;
разработана методика финансового планирования проектов строительства жилья с использованием промежуточного коммерческого кредита и последующим его погашением за счет продажи высвобождаемого жилья участникам муниципальной программы ипотечпого кредитования. Данная методика позволяет в условиях неустойчивой общей экономической обстановки заключать сдеки на строительство жилья в ценах реального времени за счет инфляционного роста стоимости сдаваемого жилья и предложенных методов оценки стоимости жилья.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что се основные положения и результаты могут быть использованы органами государственной власти и местного самоуправления в качестве практического инструмента решения задач обеспечения населения жильем, развития промышленно-строительного комплекса и увеличения доходов бюджетов всех уровней. В условиях г. Сарова использование разработанной диссертантом системы в 1998-1999 г.г. обеспечило улучшение жилищных условий 720 чел., удвоение объема жилищного строительства и получение допонительных доходов бюджета в размере 5 мн руб.
Достоверность и обоснованность результатов диссертационного исследования основывается на материалах экспериментального пономасштабного внедрения в г. Сарове разработанной диссертантом муниципальной системы ипотечпого кредитования, репрезентативных статистических данных и показателей отчетности строительных организаций города, Агентства недвижимости, использовании современных теорий и методологических принципов, а также разработанных автором и апробированных методов и приемов экономического анализа.
На защиту выносятся результаты теоретического обобщения п
решения научно-практической задачи, заключающиеся в создании научно-методического подхода к формированию муниципальных систем ипотечного кредитования для условий переходной экономики, применении такого подхода к разработке тиражируемой адаптивной муниципальной системы ипотечного кредитования, ее пономасштабной экспериментальной проверке в условиях г. Сарова с получением положительных результатов.
Автором на защиту выносятся следующие конкретные результаты диссертационной работы.
Система управления ипотечным кредитованием муниципального образования для условий переходной экономики.
Методики расчета экономических показателей муниципальной системы ипотечного кредитования.
Механизм управления инфраструктурой муниципального рынка жилья в системе ипотечного кредитования.
Схема управления финансированием проектов строительства жилья с использованием системы ипотечного кредитования.
Механизм формирования допонительных доходов бюджета с использованием ипотечного кредитования.
Механизм активизации потребительского спроса ей рынке жилья за счет использования ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Международном семинаре на тему: "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" (Москва, май 1998 г.), на Парламетских слушаниях на тему: 1'0 подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи" (Москва, май 1998 г.), Парламетских слушаниях на тему: "Ипотечное кредитование жилищного строительства в субъектах Российской Федерации" (Москва, ноябрь 1998 г.), на Координационном Совете Министерства региональной политики по теме: "О реашации Федеральной целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (Москва, февраль 1999 г.).
Отдельные результаты работы использовались при: разработке и внедрении муниципальной программы ипотечного кредитования "Жилье в кредит" г. Сарова;
разработке Концепции международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России, одобренной на парламентских слушаниях 14.11.98 г. в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации;
подготовке доклада Координационному Совету по экономическим вопросам региональной политики при Министерстве региональной политики
Российской Федерации по вопросам создания организационно-финансового механизма реализации Федерачыюй пеленой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
разработке учебных программ Саровского ФТИ по курсу "Подготовка слушателей в облает ипотечного кредитования жилищного строительства".
Публикации. Основные положения работы отражены в трех монографиях, общим объемом 48 п.л.: "Дом для Вашей семьи" па "Большой Воге" (1 и 2 издание) общим объемом 272 стр., "Ипотека: шаг за шагом" общим объемом 210 стр., а также в двух статьях.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. В работе представлено 43 рисунка 44 таблиц,7 приложений.
2. Основное содержание работы
Во введении обосновываются актуальность выбранной темы, формулируются цель и задачи исследований, отмечаются научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.
В первой главе "Жилищная политика и роль ипотечного кредитования в се реализации на современном 'лапе" дан анализ эволюции жилищной полигики Российской Федерации в период с 1950 г. Сделан обзор основных действующих государственных программ, направленных на решение жилищных проблем населения. Обоснован вывод, что в условиях экономического кризиса решение жилищных проблем требует новых экономических подходов.
Сложившаяся проблемная ситуация серьезно ухудшает положение населения, предпринимателей, финансистов, государства, интересы которых сейчас более чем когда-либо ранее сходятся в том, чтобы решить жилищную проблему на основе развития ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, способно дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. В отличие от прежних лет возможность развер)гуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и рядом благоприятных факторов. Таким образом, в работе отмечается, что созданы все необходимые предпосыки для разворачивания в России ' региональных программ ипотечного кредитования строительства жилья.
В работе делается ретроспективный анализ зарубежного опыта ипотеки и тенденций развития ипотечного жилищного кредитования в России.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для догосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: привлечение средств клиентов на расчетные и депозитные счета, продажа договых и заемных обязательств па вторичном рынке финансовым инвесторам. В Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема стройсбережений (накопительных жилищных контрактов). Основная масса средств, финансирующих жилье, поступает через ипотечные банки, продающие свои договые обязательства, обеспеченные закладными на фондовом рынке. Наибольшее развитие подобная модель получила в США.
В России ипотечное кредитование было развито еще до революции. Новый опыт ипотечного кредитования относится к периоду с 1992 г. В ряде российских регионов в последние годы действуют программы догосрочного кредитования строительства жилья. В настоящее время в России сложилась ситуация, когда формирование системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования стало не только актуальной, но и доступной на практике задачей. Однако реальное отсутствие устойчивого вторичного рынка ценных бумаг и надежной банковской системы не дает возможности в настоящее время воспользоваться в поной мере классическими моделями ипотечного кредитования, применяемыми в странах с развитой рыночной экономикой. В качестве модели для стран с переходной экономикой автором предложена система ипотечного кредитования с финансированием через специализированные некоммерческие организации из источников бюджетного происхождения. Воспонение используемых финансовых ресурсов происходит за счет допонительных доходов бюджета, а также денежных средств населения.
Вторая глава - "Разработка моделей управления ипотечным кредитованием муниципальных образований" - посвящена выбору оптимальной схемы кредитования, совершенствованию системы управления инфраструктурой муниципального рынка жилья, описанию основных подсистем управления муниципальной системой ипотечного кредитования жилья.
В регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках трех типов: кредитование через ипотечный банк, денежный заем через некоммерческую организацию и продажа жилья в рассрочку через некоммерческую организацию. В работе проведен сравнительный анализ каждой из названных схем финансирования, сделана их экономическая оценка. Цель проведенных исследований - выбор оптимального варианта в качестве базовой модели для построения муниципальных ипотечных программ. Среди рассмотреншх схем, с позиций налогообложения заемщика, наиболее предпочтительной является схема
"продажи с рассрочкой платежа" через некоммерческую организацию.
На оспове сравнения указанных схем финансирования построена система управления инфраструктурой муниципального рынка жилья, сочетающая механизм финансирования "продажа в рассрочку" и механизм "финансирования через банк" (рис. 1). Основным в схеме является механизм продажи в рассрочку, согласно которому фонд направляет средства на строительство нового жилья или на покупку готового жилья (в т.ч. на вторичном рынке).
Построенное или приобретенное жилье продается в рассрочку Покупателям - гражданам города, участвующим в программе ипотечного кредитования. В перспективе с появлением вторичного рынка ценных бумаг роль "банковского" участка схемы будет возрастать. На схеме обозначены все основные субъекты рынка жилья и определены формы их взаимодействия как участников единого процесса.
Субъектами этой системы взаимоотношений являются: "Фонд", "Агентство недвижимости", "Покупатели", "Генподрядчик", "Банк", "Поручители", "Страховщики", "Работодатели".
"Фонд социального развития" - некоммерческая организация, которая специально создана местными органами самоуправления для реализации региональной ипотечной программы. В этой схеме Фонд выпоняет функцию аккумулирования региональных финансовых ресурсов и дальнейшего их направления на ипотечное кредитование. Фонд продает Покупателям жилье, купленное и построенное за его средства. Каждый Покупатель рассчитывается с Фондом по договору купли-продажи за приобретенное у него жилье денежными средствами (в зачет принимается недвижимость -старое жилье Покупателя). Кроме того, Фонд оформляет с Покупателем договор займа на сумму ипотечного кредита и закладную.
"Агентство недвижимости" - управляющая компания, которая действует от имени и по поручению Фонда на основании договора агентирования. Агентство играет роль главного испонителя и организатора всей муниципальной программы ипотечпого кредитования, производит сдеки на вторичном рынке жилья и осуществляет общую координацию всех субъектов, участвующих в программе. Агентство принимает заемные средства от Фонда и направляет их "Генподрядчику" для строительства жилья или приобретает жилье па вторичном рынке недвижимости. Агентство от имени Фонда оформляет документы с Покупателями.
"Покупатель жилья" - главный субъект программы ипотечного кредитования. Вся программа рассчитана на пего как потребителя товара на рынке жилья. Он является источником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Покупатель использует при покупке, наряду с заемными средствами, собственные средства и собственное жилье.
Покупатели
Первый взнос > 10%
С трахоиатель
Иоручитыъ
Работодатель 'у?
Рис. 1 .Схема управления городской инфраструктурой рынка
Участвующие в схеме Поручители, Страховщики, Работодатели формируют вместе с Покупателем систему гарантий возвратности кредита.
В системе управления ипотечным кредитованием строительства жилья (рис.2) наиболее предпочтительной является схема, где застройщиком является товарищество собственников жилья (ТСЖ). Фонд выступает инициатором строительства конкретного жилого дома. Муниципальные власти передают в собственность ТСЖ соответствующий земельный участок.
В качестве управляющей компании Фонд нанимает Агентство, которое действует от имени и по поручению Фонда в соответствии с договором доверительного управления.
Задача Агентства - сформировать группу дольщиков на весь объем строительства и организовать строительство "под ключ". С этой целью Агентство производит набор будущих участников ТСЖ на конкурентной основе из числа подавших заявки юридических и физических лиц. Взаиморасчеты между ТСЖ и Дольщиком происходят до начала строительства. Договором определяется, что сумма сдеки рассчитывается как разница между стоимостями нового и старого жилья. Ипотечный кредит Дольщик получает путем оформления покупки в рассрочку части доли Фонда * в ТСЖ. В качестве залога оформляется закладная на новое жилье и передастся Фонду по завершению строительства. После сдачи дома в эксплуатацию Дольщики переселяются в новое жилье, а старое жилье продается Агентством на вторичном рынке жилья. По завершению строительства ТСЖ принимает в установленном порядке жилой дом в эксплуатацию и оформляет кондоминиум.
Разработанная система управления муниципальной программой ипотечного кредитования включает шесть функциональных подсистем управления (рис. 3):
1. Подсистема "Управление формированием нормативно-правовой базы муниципальной программы ипотечного кредитования".
2. Подсистема "Управление информационной и образовательной деятельностью среди населения".
3. Подсистема "Управление формированием источников финансирования".
4. Подсистема "Управление процедурой ипотечного кредитования".
5. Подсистема "Управление сдеками по покупке и продажи жилья".
6. Подсистема "Управление финансированием строительства".
В третьей главе "Разработка механизмов управления финансированием в муниципальных программах ипотечного кредитования" исследованы возможные источники финансирования программ ипотечного кредитования, разработаны методики расчета эффекта создания допонительных доходов бюджета, расчета парамегров ипотечного кредита, оптимизации условий кредитования, финансового планирования проектов строительства жилья.
Схема управления . (Д ч > финансированиеметроительств;
И ?{.
я !/*Г 4
:)ВДРА:ЯЯЮЩ АЛ ; КОМПАНИЯ
щццццццццр
ХЯ Я*.. -У"
К МШ>о
Рис.2. Схема управления финансированием строительства
Управдедое ^шгаасрроввинем .
Управление сдекамл ' пи лкуоке и продаже 'жилья
Рис.3.Схема функциональных подсистем муниципальной системы управления ипотечного кредитования
В работе рассмотрены три основных источника финансирования муниципальных программ ипотечного кредитования: приватизированное жилье, денежные средства граждан и кредит. Исходя из того, что ипотечные кредиты дожны быть "дешевые" (не дороже 5-10% годовых) и "длинные" (не менее чем на 5-7 лет), такие средства в сложившихся и ожидаемых условиях не грсдоставляется возможным привлечь с финансового рынка. Единственным реальным источником являются целевые средства, направленные из бюджета в специализированную некоммерческую организацию, или пожертвования этой некоммерческой организации от предприятий, имеющих налоговые льготы. Кроме того, в ряде городов есть средства, омертвленные в незавершенном строительстве, объекты которых прпЕ1адлежат муниципалитетам.
Поскольку бюджеты, как правило, не обладают свободными средствами, то в данной работе это ограничение предлагается преодолеть путем реструктуризации расходной части бюджета, но в основном за счет допонительных доходов, образуемых от внедрения системы ипотечного кредитования
Такие допонительные доходы возникают потому, что ипотечные кредиты служат катализатором для мобилизации на рынок жилья средств граждан. Соответствующий финансовый поток, направленный в реальный сектор экономики, па каждом обороте расширяет налогооблагаемую базу и создает допонительные доходы бюджетов всех уровней. В работе приводится расчет эффекта создания допонительных налогов в бюджеты всех уровней. Для расчетов эффекта вводится понятие коэффициента роста доходов бюджета, который рассчитывается по формуле:
С=(№\0, (1)
где: N - объем допонительных доходов бюджета;
V- объем реализации продукции отраслей промышленности, создающих налогооблагаемую базу.
В работе доказывается, что допонительные доходы бюджета становятся достаточным источником финансирования, если объем налогов, создаваемых за счет привлечения в жилищное строительство, за счет привлечения средств населения становится больше, чем расходы бюджета па ипотечное кредитование (К). Указанное условие записывается в виде:
К< У*С/(1К5). (2)
Значение К, при котором наступает условие достаточности допонительных налогов для финансирования расходов бюджета на ипотечное кредитование, названо предельным значением ипотечного кредита (К*). Расчет предельного значения можно произвести по формулам: К*=У*0/(1+С),К* = К*ф+К*с+К*г, (3)
где: К*- предельное значение кредита для консолидированного бюджета; К*ф- предельное значение кредита для федерального бюджета;
К*с- предельное значение кредита для бюджета субъекта федерации; К* г- предельное значение кредита для городского бюджета.
Для расчета предельного значения для соответствующих уровней бюджетов получены формулы:
Кф*= Уф/(1+0); (5)
Кс*=У-0с/(1+0); (6)
Кг*=У<1г/(1+0). (7)
График предельных значений ипотечных кредитов в зависимости от коэффициентов роста доходов бюджета представлена на рис.4. Механизм создания допонительных доходов бюджета в системе ипотечного кредитования показан на рис.5. Предложенная в работе методика позволяет определить параметры, при которых сисгема ипотечного кредитования переходит в саморазвивающийся режим, когда муниципальная региональная программа ипотечного кредитования может стать самофинансируемой.
Обоснование условий кредитования в диссертации ведется из анализа статистических данных о доходах населения. Исходя из результатов расчета и принимая во внимание отечественный и зарубежный опыт, значение величины первоначального денежного взноса заемщика определено в размере не менее 10%. В качестве базового норматива для определения зависимости между размером кредита и величиной среднемесячного дохода заемщика использована величина, равная 20% от стоимости приобретаемого жилья. Этот норматив основан на данных социологических опросов о доле средств, направленных семьями на покупки товаров длительного пользования.
Условия кредитования в зависимости от среднемесячного дохода семьи определялись по следующей формуле:
Дср.м=К*(1т Ст*п)/2,4п, (8)
где: Ст = Ст%/100% - процентная ставка кредитования; п - срок кредитования в годах; Дср.м. - среднемесячный доход семьи.
В разработанной системе окончательные условия подлежат установлению в ходе конкурса среди участников ипотечных программ за право получения кредита. Приоритеты в этом конкурсе имеют те участники, которые запрашивают наименьший кредит. Одной из задач исследования является поиск схем организации финансирования строительства жилья, уменьшающих инфляционный риск. Как известно, договор между застройщиком и дольщиком обычно основан на фиксированной цене жилья. В процессе расчетов дольщик вносит денежный взнос, ипотечный кредит и дает обязательство передать в счет платежа свое старое жилье. Сумма денежной части сдеки определяется как разница между стоимостью нового и старого жилья. Стоимость жилья определяется по рыночным ценам на момент проведения денежного расчета. Однако в ходе строительства цена на жилье изменяется в связи с инфляцией.
Рис. 4. Диаграмма предельных значений ипотечных кредитов
Потреби!ель- : ский рынок :
Федеральный бюджет (12,9%) I
Региональный бюджет (8,8%) II о
Местный бюкет (12%) III К < Kl + К2 + КЗ
К>1Д +СЖ]
Смежники , производителей < товйрол
Рис.5. Схема управления механизмом генерации налогов в системе ипотечного кредитования
Сдека может быть выгодной для застройщика (с положительным сальдовым остатком) при условии, когда сумма начального денежного взноса (К+Д) и рыночной цены старого жилья (выручешшх средств В) будет больше суммы затрат на строительство нового жилья (затратной цены Н*):
В - Н* > 0. (9)
В ходе финансирования строительства Застройщик пользуется промежуточным кредитом. По завершению строительства дольщики переселяются в повое жилье, а старое жилье продается для последующего расчета с кредиторами. Значение ставки кредитования, при котором фактические затраты па строительство жилого дома в условиях инфляции и использования промежуточного кредитования, обеспечиваются исходным финансированием, назовем предельным значение промежуточного кредита (Сб*). Для расчета предельного значения ставки промежуточного кредита получена формула:
Сб*=12(Н2м'1т-1Нп^Ш)/18п, (10)
где: 1 = 1/(1 100%) коэффициент инфляции, где I - % величина годовой инфляции; Н2 - сметная стоимость второго этапа финансирования, Нп - сметная стоимость финансирования в месяц п,
1т- время, планируемое для завершения строительства и ввода объекта в
эксплуатацию;
8п = 1Нп(1+Мп).
Из формулы (10) следует, что величина предельного значения ставки промежуточного кредита зависит от показателя инфляции. График зависимости предельных значений ставки промежуточного кредита от величины инфляции представлен на рис.6.
Сумма сдеки Сд определяется как разница между стоимостью нового Н и старого жилья СЖ в реальном времени на момент начала строительства. Таким образом, величина суммы сдеки определяется по формуле:
Сд= 8п(Це + Цо) - 8сж'Цр(К1-К2-КЗ"...Кп), (11) где: 5н - общая площадь нового жилья, 8сж - общая площадь старого жилья,
Цс - величина сметной стоимости 1м2 общей площади жилого дома с соответствующей индексацией на момент начала строительства, Цо - величина сальдового остатка,
Цр - рыночная стоимость 1м2 общей площади жилого дома на момент его продажи,
(К1, К2, КЗ...Кц) - поправочные коэффициенты для определения стоимости жилья, учитывающие качество дома, расположения его в черте города, этажЕюсть квартиры и другие.
Определение денежной части суммы сдеки является ответственной процедурой. Ошибка в оценке может повлечь за собой финансовые потери участников сдеки.
ставка промежуточного кредита(в %)
Величина инфляции (в %) 'ис.6.График зависимости предельных, значений ставки промежуточного кредита от величины инфляции при нулевом сальдовом остатке
емы строительства (в кв.м)
бюджетные источникиП Внебюджетные источники
[Ч1
-
1985 1986 1987 19881989 1990 1991 1992 1993 1994 19951996 1997 1998
Диаграмма фактических показателей ввода жилья за период 1985-98г.г.
Для гарантий успеха сдеки необходимо иметь "запас прочности" на случай непредвиденных обстоятельств. Для проверки устойчивости расчетных характеристик в работе приводится расчет величины сальдового осгатка в диапазоне значений ставки кредита и величины годовой инфляции от20%до140%. Расчет проводися по формуле:
Цо = ЕБпСбг - (Н2-Ит - ХНп-г(п). (12)
В данной методике предусмотрено определение минимальных значений Цо, что дает возможность повысить точность расчетов суммы сдеки.
В четвертой главе "Оценка эффективности полученных результатов от внедрения модели управления ипотечным кредитованием" сделана оценка влияния внедренной системы на динамику объемов строительства жилья и жилищную ситуацию, а также на экономические показатели строительных предприятий и предприятий стройиндустрии, рост доходов городского бюджета.
Как показал проведенный комплексный анализ, начиная со второго полугодия 1998 г. отмечаются положительные результаты от реализации разработанной диссертантом программы догосрочного кредитования граждан для строительства и приобретения жилья "Жилье в кредит". Эффект от внедрения этой программы и соответствующей системы управления ее реализацией отразися на объемах строительства уже в 1998 г. В этот год объемы строительства составили 22 тыс.м2 общей площади жилья, что почти в 2 раза больше, чем в 1997 г. (рис.7). В начале 1999 г. был утвержден "Прогноз жилищного строительства в г.Саров на период 1999-2000 г.г.", в соответствии с которым в 1999 г. планируется ввести в эксплуатацию 25 тыс. м2, а в 2000 г. - 33 тыс. м2 общей площади жилья.
Прогноз объемов строительства был сделан на основании расчетов денежных сбережений населения по проведенному сбору заявок на участие в программе "Жилье в кредит-99". Внедрение механизма ипотечного кредитования не только позволило увеличить объемы жилищного строительства, но и принципиально изменило структуру финансирования в пользу внебюджетных средств. В соответствии с результатами расчета доля внебюджетных средств в 1999 г. составит 58%, а в 2000 г. - 86%. Изменение структуры финансирования строительства в пользу внебюджетных источников делает се менее зависимой от нестабильности городского бюджета в период продожающегося экономического кризиса.
Всего на внебюджетные средства было построено и приобретено в 1998г. 10200 м2 общей площади жилья, что составляет 46% от общего объема введенной жиплощади в 1998г. Допонительно введенное жилье позволило увеличить показатель обеспеченности населения города жильем, приходящимся на одного человека, до уровня 17,11 м2.
В работе проанализированы показатели объемов валового дохода и уплаты налогов в бюджет за период 1995-98 г.г. АОЗТ "Инженерный центр" и
его дочерними предприятиями, выпоняющими городское жилищное строительство. Величина валового дохода за 1998г. составила 93,4 мн руб., что на 38 мн руб. больше соответствующего показателя в 1997г. Аналогичная закономерность наблюдается и при сравнении показателей уплаты всех видов налогов в бюджет. Величина налоговых выплат за 1998г. составила 12,2 мн руб., что на 4,4 мн руб. больше соответствующего показателя в 1997 г. Допонительные платежи налогов в 1998 г. в бюджет в результате внедрения программы ипотечного кредитования жилья только от предприятий строительства составили 5 мн руб. При том что на 01.01.99 г. на финансирование ипотечных кредитов было выделено лишь около 3 мн руб.
Эффект экономического роста произошел не только в строительных организациях, но и на предприятиях строительной индустрии. Объем оплаченной продукции завода ЖБИ за 1998 г. составил 27 мн руб., что на 72,4% больше соответствующего показателя 1997г. Вырос натуральный объем всех видов выпускаемой продукции: сборного железобетона на 79,4%, товарного бетона - на 66,8%, товарного раствора - на 45,5%. Финансовый результат по итогам 1998г. составил 5 мн руб (309% от показателя 1997г.). При этом цены на производимую продукцию практически не увеличились, а на некоторые виды основной продукции уменьшились.
Впервые за последние 8 лег величина среднемесячной заработной платы (1374 руб.) в строительных организациях превысила величину аналогичного среднемесячного показателя по городу. Величина превышения составила 9,6%. На фоне сокращения рабочих месг в целом по предприятиям города на 449, численность работающих в строительных организациях возросла на 491 человека (на 24%).
В начале 1998 г. органами местного самоуправления г. Сарова был объявлен сбор заявлений на участие в муниципальной программе ипотечного кредитования "Жилье в кредит-98". В 1998 г. пожелали принять участие 1348 семей (4725 человек), или 15,7% населения города, имевших право на участие в программе. Сумма запрашиваемого кред{гга составила 57,8 мн руб., суммарпый годовой доход, указанный в заявках, составил 56,7 мн руб.
Наибольшее число заявок приходится на суммы кредитования от 20000 руб. до 35000 руб. Заявки на участие в программе подали граждане, имеющие средний уровень доходов (2260 руб. 4080 руб.). Особого внимания заслуживает тот факт, что в программе принимали участие граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Граждане, стоящие в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий менее 10 лет, уже не надеются на получение "бесплатного" жилья и активнее принимают участие в программе.
Тенденции, отмеченные по результатам сбора заявок в 1998г., сохранились при проведении сбора заявок на участие в программе в 1999г. Число участников выросло до 1895 семей (5790 человек). Среди граждан,
подавших заявления, появились семьи, желающие воспользоваться механизмом приобретения жилья даже без получения ипотечного кредита. Таких было 606 семей, или 32% от числа участников. Наибольшее число заявок приходится на суммы кредитования до 30000 руб. Общая сумма запрашиваемого кредита в 1999г. составила 35,6 мн, что на 38,4% меньше, чем в 1998г. Это означает, что в 1999г. участники программы могут вложить денежные средства в программу в большем объеме, чем в 1998г. Проведенные исследования показали, что существующий потребительский спрос в 2 раза больше, чем реальная возможность построить жилье в 1999г. На основании [фоведенного анализа можно сделать вывод, что внедренная модель ипотечного кредитования способна расширять потребительский спрос на строительство и приобретение жилья не только за счет дешевых ресурсов ипотечного кредитования, но и за счет применяемых механизмов управления программой ипотечного кредитования муниципального образования.
3. Основные выводы
1.Изучен зарубежный и российский опыт ипотечного кредитования. Выявлены основные закономерности развития систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и определены его отличия от российского опыта, что позволило разработать научно-методический подход к формированию муниципальных систем ипотечного кредитования для условий переходной экономики.
2.Разработана и внедрена модель управления ипотечным кредитованием муниципальных образований, включающая схему кредитования, систему управления инфраструктурой ипотечного кредитования городского рынка жилья, схему финансирования проектов строительства жилья.
3.Разработаны основные подсистемы управления муниципальной системой ипотечного кредитования, которые положены в основу внедренной в г.Сарове автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях.
4.Разработаны механизмы управления финансированием в муниципальных программах ипотечного кредитования и предложены варианты источников финансирования строительства и приобретения жилья.
5.Разработан механизм создания допонительных доходов бюджета в системе управления рынком жилья, которая легла в основу запатентованной системы управления процессом продажи товаров. Разработаны методики расчета эффекга создания допонительных доходов бюджета и предельных значений ипотечного кредита. Определены экономические параметры, при которых система ипотечного кредитования работает в самофинапсируемом и саморазвивающемся режиме за счет создания новых источников доходов
городского бюджета.
6.Разработана методика оптимизации условий кредитования, с помощью которой можно рассчитывать основные параметры условий кредитования в муниципальных программах ипотечного кредитования.
7.Разработана методика оптимизации финансирования строительства жилья, позволяющая в условиях переходной экономики снижать риски финансирования строительства жилья.
Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в следующих работах автора:
1.Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на "Большой Воге"/ Монография. - г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1998г.-272 стр.
2.Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на "Большой Воге"/ Монография. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров - Саранск: Типография "Красный Октябрь", 1999г. - 216 стр.
3.Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом/ Монография. Учебное пособие. - г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1999г. - 210 сгр.
4Лимаренко В.И. Выбор оптимальной схемы ипотечного кредитования/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-аналитический сборник. - Нижний Новгород. Типография НИЭР, 1998г. с.20-50.
5.Лимаренко В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-анатитический сборник. -Нижний Новгород. Типография НИЭР,1998г. с.51-68.
6.Лимаренко В.И. Вариант ипотеки в городе Сарове./ Материалы Международного семинара на тему: "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" и Парламентских слушаний на тему: "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищому строительству в России "Дом для Вашей семьи". Москва, май 1998г. Издательский дом "Парус" с.64-67.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Лимаренко, Валерий Игоревич
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА И РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ НА СОВРЕМЕННОМ
1.1. Эволюция жилищной политики
1.2. Зарубежный опыт управления ипотечным кредитованием 26 1.3 Российский опыт управления ипотечным кредитованием
ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ МУНЩИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ \ 'I ^
2.1. Выбор оптимальной схемы управления финансированием
2.2. Совершенствование системы управления городской инфраструктурой рынка жилья
2.3. Основные подсистемы управления муниципальной системы ипотечного кредитования
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИК УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЕМ В МУНИЦИПАЛЬНЫХ СИСТЕМАХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1. Формирование источников финансирования
3.2. Методика расчета эффекта генерации налогов
3.3. Методика расчета предельных значений ипотечного кредита
3.4. Методика оптимизации условий кредитования
3.5. Методика оптимизации финансирования строительства жилья
ГЛАВА 4. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ 145 4.1. Оценка влияния внедренной модели на объемы жилищного строительства и улучшение жилищных условий граждан
4.2. Оценка влияния внедренной модели на экономическую эффективность строительных предприятий и предприятий стройиндустрии, на рост их налогооблагаемой базы
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании"
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах и практических решениях. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым, государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения и, прежде всего, для среднего класса.
При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результаты пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему жилищного финансирования и создать рынок ипотечных кредитов. Недостаточная эффективность новой жилищной политики во многом объясняется и стремлением копировать зарубежные образцы без учета российской специфики.
Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей вначале создание первичного, а лишь затем вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование промежуточных моделей ипотечного кредитования.
Все сказанное показывает своеобразие ситуации с развитием ипотечного кредитования в России, определяющей актуальность создания особого научно-методического подхода, соответствующего особенностям решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой.
Как известно, экономической основой системы ипотечного кредитования стран с развитой рыночной экономикой - прежде всего США - является наличие вторичного рынка ценных бумаг. Это связано с тем, что закладная, обеспеченная залогом недвижимости, является высоколиквидной и надежной ценной бумагой. Продажа этих ценных бумаг обеспечивает формирование источников рефинансирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Вместе с тем, даже в Канаде и особенно в европейских странах значение вторичного рынка существенно ниже, чем в США.
В связи с отсутствием в настоящее время в России устойчивого рынка ценных бумаг, создание вторичного рынка ипотечного кредитования проблематично, и возникает необходимость поиска других финансовых инструментов. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть в основном ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные. В этой связи важно отметить, что система ипотечного кредитования жилья решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Жильё - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение налогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечёт за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного кредитования - это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходов бюджета.
Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны также мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при оплате жилья составляет около 30% и меньше, а остапьная часть приходится на заемные средства. Как будет показано в диссертационной работе, в условиях России, при ограниченных источниках ипотечного кредитования, долю средств населения можно довести до 80%, т.е. получить иную структуру покупки жилья с преимущественным использованием средств населения.
Таким образом, актуальность развития ипотечного кредитования в России является значительной. Экономической основой системы ипотечного кредитования в условиях слабого фондового рынка может стать предложенный в диссертации механизм "генерации" налогов за счет вовлечения в реальный сектор экономики денежных средств населения, а допонительные доходы бюджета могут быть источником для финансирования ипотечных кредитов, которые в этой системе выступают в качестве катализатора процесса поступления средств граждан на финансирование строительства жилья. Такая модель может формироваться в каждом российском регионе, опираясь на свои источники финансирования и исходя из конкретных экономических и социальных условий каждого региона.
Ипотечное кредитование и исследования в этой сфере имеют важное значение для общего успеха экономической реформы, способствуют снижению инфляции, росту доходов бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики.
Целью диссертационной работы является разработка эффективной системы ипотечного кредитования на примере муниципального образования с учетом ограничений, определяемых текущим и прогнозируемым состоянием экономики.
Декомпозиция цели определила следующие основные задачи и соответствующий им предмет исследования:
1. Анализ эволюции жилищной политики России, обобщение российского опыта ипотечного кредитования и определение специфики развития ипотечного кредитования для стран с переходной экономикой.
2. Изучение опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и оценка его применяемости в условиях России.
3. Разработка модели управления ипотечным кредитованием муниципального образования, включающей: оптимизацию структуры и условий кредитования, исходя из критериев бюджетной эффективности и выгод заемщика; разработку организационной структуры управления муниципальной системой ипотечного кредитования; разработку системы управления финансированием жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования; разработку схемы управления инфраструктурой городского рынка жилья в увязке с муниципальной системой ипотечного кредитования.
4. Разработка методик расчета финансово-экономических показателей системы ипотечного кредитования, включая методики расчета: эффекта создания ("генерации") допонительных доходов бюджета; предельных значений размера ипотечного кредита с учетом факторов бюджетной эффективности и кредитоспособности заемщика; оптимальной структуры и условий ипотечного кредитования; оптимальной структуры финансирования проектов строительства нового жилья с использованием ипотечного кредитования.
5. Экономическая оценка эффективности полученных результатов от внедрения разработанной муниципальной системы ипотечного кредитования.
В соответствии с указанной целью и задачами логика настоящей диссертационной работы построена таким образом, чтобы обеспечить последовательное исследование комплекса проблем от разработки общих теоретических положений ипотечного кредитования для условий переходной экономики, создания на их базе модели муниципальной системы ипотечного кредитования, адекватной текущим и прогнозируемым уровням в экономике страны, до разработки конкретных вопросов реализации такой модели и ее экспериментальной проверки в условиях г. Сарова с оценкой эффективности результатов внедрения.
Объектом исследования в диссертационной работе является муниципальная система ипотечного кредитования (на примере г. Сарова).
Методологически диссертационная работа основывается на положениях теории системных исследований, современных экономических теорий рыночной экономики (в том числе теорий переходных экономик), теории денежнокредитного регулирования, ипотечного кредитования, рынка жилья.
При проведении исследований автор опирася на труды отечественных и зарубежных исследователей. В работе использованы статистические показатели и отчетные данные по системе ипотечного кредитования г. С аров, других городов и субъектов Российской Федерации, а также обобщен опыт США, Германии и ряда других зарубежных стран.
В исследованиях диссертантом использовались методы системного анализа, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, а также математические методы обработки статистических данных и оптимального программирования.
Связь диссертационной работы с федеральными и региональными целевыми программами и планами. Диссертационная работа выпонялась в рамках научного направления, определенного федеральными целевыми программами "Свой Дом" и "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", а также международной программы ипотечного кредитования жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". Диссертационная работа является научным обоснованием муниципальной программы г. Сарова "Жилье в кредит".
Научная новизна работы состоит в том, что впервые разработана и внедрена комплексная муниципальная система ипотечного кредитования для условий переходной экономики, в ходе разработки которой изучены и описаны новые экономические процессы и отношения между субъектами системы ипотечного кредитования, найдена экономическая основа финансирования муниципальных программ ипотечного кредитования для условий переходной экономики, состоящая в использовании такими системами создаваемых ими же допонительных бюджетных доходов и мобилизации средств населения.
Научная ценность разработанной системы состоит в ее повторяемости для других муниципальных образований и регионов, а также в том, что разработан комплекс конкретных инструментов и механизмов реализации предложенной муниципальной системы ипотечного кредитования, а именно:
- обоснована схема догосрочного кредитования граждан на строительство и приобретение жилья с учетом тенденций изменения доходов населения для условий переходной экономики;
- разработана система управления инфраструктурой городского рынка жилья, использующая переходные к классическим формы и схемы ипотечного кредитования;
- разработана структура управления муниципальной системой ипотечного кредитования, положенная в основу внедренной автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях;
- разработан механизм формирования допонительных доходов бюджета за счет использования оригинальной структуры финансирования ипотечных кредитов;
- создана методика расчета эффекта образования допонительных доходов бюджета в системе ипотечного кредитования и предельных значений ипотечного кредита, обеспечивающих заданную бюджетную эффективность ипотечного кредитования;
- разработан механизм управления финансированием проектов жилищного строительства с учетом ипотечного кредитования жилья;
- предложен и запатентован механизм управления процессом продажи жилья, обеспечивающий программируемое расширение потребительского рынка жилья;
- созданы методики расчета основных экономических параметров муниципальных систем ипотечного кредитования;
- разработана методика финансового планирования проектов строительства жилья с использованием промежуточного коммерческого кредита и последующим его погашением за счет продажи высвобождаемого жилья участникам муниципальной программы ипотечного кредитования. Данная методика позволяет в условиях неустойчивой общей экономической обстановки заключать сдеки на строительство жилья в ценах реального времени за счет инфляционного роста стоимости сдаваемого жилья и предложенных методов оценки стоимости жилья.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами государственной власти и местного самоуправления в качестве практического инструмента решения задач обеспечения населения жильем, развития промышленно-строительного комплекса и увеличения доходов бюджетов всех уровней. В условиях г. Сарова использование разработанной диссертантом системы в 1998-1999 г.г. обеспечило улучшение жилищных условий 720 чел., удвоение объема жилищного строительства и получение допонительных доходов бюджета в размере 5 мн. руб.
Достоверность и обоснованность результатов диссертационного исследования основывается на материалах экспериментального пономасштабного внедрения в г. Сарове, разработанной диссертантом муниципальной системы ипотечного кредитования, репрезентативных статистических данных и показателей отчетности строительных организаций города, "Агентства недвижимости", использовании современных теорий и методологических принципов, а также разработанных автором и апробированных на практике методов и приемов экономического анализа.
На защиту выносятся результаты теоретического обобщения и решения научно-практической задачи, заключающиеся в создании научно-методического подхода к формированию муниципальных систем ипотечного кредитования для условий переходной экономики, применении такого подхода к разработке тиражируемой адаптивной муниципальной системы ипотечного кредитования, ее пономасштабной экспериментальной проверке в условиях г. Сарова с получением положительных результатов.
Автором на защиту выносятся следующие конкретные результаты диссертационной работы:
- Система управления ипотечным кредитованием муниципального образования для условий переходной экономики.
- Методики расчета экономических показателей муниципальной системы ипотечного кредитования.
- Механизм управления инфраструктурой муниципального рынка жилья в системе ипотечного кредитования.
- Схема управления финансированием проектов строительства жилья с использованием системы ипотечного кредитования.
- Механизм формирования допонительных доходов бюджета с использованием ипотечного кредитования.
- Механизм активизации потребительского спроса на рынке жилья за счет использования ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Международном семинаре на тему "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" (Москва, май 1998 г.), на Парламентских слушаниях на тему "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи" (Москва, май 1998 г.), на Парламентских слушаниях на тему "Ипотечное кредитование жилищного строительства в субъектах Российской Федерации" (Москва, ноябрь 1998 г.), на Координационном Совете Министерства региональной политики по теме "О реализации Федеральной целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (Москва, февраль 1999 г.).
Отдельные результаты работы использовались при:
- разработке и внедрении муниципальной программы ипотечного кредитования "Жилье в кредит" г. Саров;
- разработке Концепции международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России, одобренной на парламентских слушаниях 14.11.98 г. в Государственной Думе Федерального собрания Российской Федерации;
- подготовке доклада Координационному Совету по экономическим вопросам региональной политики при Министерстве региональной политики Российской Федерации по вопросам создания организационно-финансового механизма реализации Федеральной целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
- разработке учебных программ Саровского физико-технического института по курсу "Подготовка слушателей в области ипотечного кредитования жилищного строительства".
Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лимаренко, Валерий Игоревич
Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в следующих работах автора:
1 .Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на "Большой Воге"/ Монография. - г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1998г.- 272стр.
2.Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на "Большой Воге"/ Монография. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров- Саранск: Типография "Красный Октябрь", 1999г. -216стр.
3.Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом/ Монография. Учебное пособие. Ч г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1999г. -210стр.
4.Лимаренко В.И. Выбор оптимальной схемы ипотечного кредитования/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-аналитический сборник.-Нижний Новгород. Типография НИЭР,1998г. с.20-50.
5.Лимаренко В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-аналитический сборник.-Нижний Новгород. Типография НИЭР,1998г. с.51-68.
6.Лимаренко В.И. Вариант ипотеки в городе Сарове./ Материалы Международного семинара на тему: "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" и Парламентских слушаний на тему: "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи".- Москва, май 1998г. Издательский дом "Парус" с.64-67.
1. Жилищный кодекс РФ М., "Право" 1986г. 48с.
2. Федеральный Закон от 12.01.96 №7-ФЗ (ред. от 26.11.98) "О некоммерческих организациях"
3. Федеральный Закон от 15.06.96 №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"
4. Федеральный Закон от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
5. Федеральный Закон от 29.07.98 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
6. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4.07.91г. JVTo 1541-1
7. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 22.12.92г. №4218
8. Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Собр. Законодательства РФ. -1998.-№29.
9. Закон РФ от 24.12.92 №4218-1 (ред. от 10.02,99) "Об основах федеральной жилищной политики"
10. Закон РФ от 27.11.92 №4015-1 (ред. от 31.12.97) "Об организации страхового дела в Российской Федерации"
11. Закон РФ от 29.05.92 №2872-1 "О залоге"
12. Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при приобретении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29.03.96г. .№432
13. Указ Президента РФ "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы " от 24.12.93г. №2281
14. Указ Президента РФ "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" от 23.12.93г. №2275
15. Указ Президента РФ "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10.06.94г., №1182.//Собр. Законодательства РФ. -1994, - №7.
16. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10.06.94г., №1180 //Собр. Законодательства РФ. -1994. - №7.
17. Указ Президента РФ "О новом этапе развития Государственной целевой программы "Жилище" от 29.03.96г., № 431 // Собр. законодательства РФ.- 1996. -Кз 14,
18. Указ Президента РФ "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом". Москва, Кремль, 23.03.96г., № 420. Собр. Законодательства РФ. -1996. - №14.
19. Постановление губернатора Нижегородской области "О мерах по созданию товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Нижегородской области " от 18.11.1994г. №185
20. Постановление Правительства РФ "Об утверждении примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства" от 15.06.1994г. № 664
21. Постановление Правительства РФ "О федеральной целевой программе "Свой дом" от 20.06.96г." №753
22. Постановление Совета Министров - Правительства РФ "О Государственной целевой программе "Жилище" от 20.06.1993г. № 595
23. Постановление Совета Министров - Правительства РФ "Об утверждении положения о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья " от 10.12.1993г. №1278
24. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент в условиях инфляции. - М.: Перспектива, 1994.-122с.
25. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.
26. Уткин Э. Риск - менеджмент. - М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ". Издательство ЭКМОС, 1998. -288с.
27. Аксиньин В.Б. Организационно-экономическое обеспечение функционирование жилищной сферы городов России: Автореф. дис. канд. экон. наук. Н.Новгород. 1998.- 23 с.
28. Аксиньин В.Б., Ефимычев Ю.И., Богатырев В.А. Финансовые аспекты жилищной реформы в г.Н.Новгороде. Рынок: инфраструктура и бизнес. Н.Новгород. Изд-во ННГУ, 1997. - 168с.
29. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. Самара. Изд-во "Самвен", 1992. -159с.
30. Балабанов И.Т. Риск - менеджмент. - М: "Финансы и статистика", 1996. -187 с,
31. Баталин Ю.П. По пути решения жилищной проблемы. - М., Стройиздат 1989-21с.
32. Бережная О. Без ипотеки у российской экономики нет будущего/RRE. 1995. №5-6.
33. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость/ Риэтер. - М., 1998, № 2, с. 15-21.
34. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании/ Риэтер. - М., 1998, № 3, с. 7-9; №4, с. 15-18.
35. Взаимосвязь между жилищным строительством и национальной экономикой. Нью-Йорк ООН 1985. - 207с.
36. Видгоф С. Ответ на квартирный вопрос в дешевых кредитах/ RRE. 1995. №5-6.
37. Виханский О.С. Стратегическое управление.-Учебник. -М.: Изд-во МГУ. 1995. -252с.
38. Вишневский A.A. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. -М.: Издательство БЕК, 1995. - 179 с.
39. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность/ Вопросы экономики/, 1995. № 11.
40. Герчикова И.Н. Менеджмент: Учебник.-М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,
1995. -235с.
41. Горнев А.З., Удалов Ф.Е. Некоторые проблемы управления в условиях рыночных отношений: Монография. -Н.Новгород: Изд-во Нижег. Ун-та, - 1995. -168с.
42. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит/ Деньги и кредит. 1995. №8.
43. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит/ Деньги. 1995. №45.
44. Ершов В. В. О государственном регулировании рынка ценных бумаг. Рынок:
45. Жилищная программа: проблемы и решение М., Стройиздат 1990. -148с.
46. Жилищная экономика. Пер. с англ. - М: Дело, 1996. - 224с.
47. Жилищное законодательство России //Сборник нормативных документов. М: Агентство бизнес-информ. 1996. - 354 с.
48. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Х Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" - М,: "Издательство ПРИОР",
1998.- 160с.
49. Иванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить/ Строительная газета. 1995. №51.
50. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования/ Журнал для акционеров. 1995. № 4.
51. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию/ Строительная газета/ 1996. №14.
52. Иванов В. Открыт важный источник финансирования/ Строительная газета. 1995. № 10.
53. Ильенкова Н.Д. Спрос: анализ и управление: Уч. пособие/Под ред. ф И.К.Беляевского. - М.: Финансы и статистика, 1997.-160с.
54. Ипотечное кредитование жилья в США. //ЭКО. 1992. - №10. - С.82-87.
55. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от поноты и качества документов/ Риэтер. - М., 1998, №3, с. 53-56; № 4, с. 36-37.
56. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона - новый этап развития ипотечного кредитования/ Риэтер. - М., 1998, № 5, с. 36-40.
57. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.-82 с.
58. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества/ Риэтер. - М., 1998, № 4, с. 26-29.
59. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высш. шк., 1998.-64 с.
60. Финансовый менеджмент. Техника эффективного менеджмента. - М.: CARANA Corporation -USAID-РЦП, 1997. - 601 с.
61. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на Большой Воге": Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика.
- Саров Нижегородской обл: Издательство "Альфа", 1998. - 271 с.
62. Лимаренко В.И. Вариант ипотеки в городе Сарове./ Материалы Международного семинара на тему: "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" и Парламентских слушаний на тему: "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи".- Москва, май 1998г. Издательский дом "Парус" с.64-67.
63. Лимаренко В.И. Выбор оптимальной схемы ипотечного кредитования/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-аналитический сборник. - Нижний Новгород. Типография НИЭРЛ998. - с.20-50.
64. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на "Большой Воге"/ Монография. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров- Саранск: Типография "Красный Октябрь", 1999. - 216стр.
65. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом/ Монография. Учебное пособие.
- г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1999. - 210стр.
66. Лимаренко В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах/ Журнал "Вестник экономических реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-аналитический сборник. Нижний Новгород. Типография НИЭР, 1998г. с.51-68.
67. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан/ Риэтер. - М., 1998, № 3, с. 42-45; №>4, с. 52-54.
68. Мильнер Б.З., Евенко Л.И. Системный подход к организации управления. - М.: Экономика, 1983.-224 с.
69. Михайлов Е.Д. Рынок жилья в США: обзорно-аналитические материалы М.,, Изд. Академии комм, хоз-ва им. К.Д.Панфилова 1991. - 59с.
70. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Дело, 1995.-320 с.
71. Михайлов Е.Д. Управление городом в условиях рынка. - М., Изд. Академии комм, хоз-ва им. К.Д.Панфилова 1991. - 83с.
72. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэтера/ Коммерсантъ-ОаПу. 1995. № 79
73. Обушенков Н.Г. О некоторых врожденных пороках очередного проекта Земельного кодекса/ Специализированный информационный бюлетень "Земля и недвижимость". 1996. №3(29)
74. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится/ Деньги и кредит. 1995. №8. 62
75. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель С.Н. Максимов. -СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245с.
76. Парламентские слушания на тему: "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи" и международный семинар на тему: "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России". - М.: Изд. дом "Парус", 1998. - 247 с.
77. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация/ Риэтер. - М., 1998, № 4, с. 48-51; №5, с. 27-29.
78. Постановление главы администрации г. Н.Новгорода "Об организации и порядке регистрации жилищных кооперативов (кондоминиумов) в городе Н-Новгороде" от 22.09.1994г. № 78
79. Рейтинг самых обеспеченных жильем регионов России/ Профиль, 1998. № 17.-с. 10-12.
80. Складчиков Д. В России опробована американская модель ипотеки/Коммерсант -ДЕИЛИ.- 16 февраля.
81. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости/ Риэтер. - М., 1998, № 3, с. 3-6; № 4, с.30-35.
82. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.-112с.
83. Смирнов В.В. Залог и страхование. - К.: "Ярославия", 1995. - 101 с.
84. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Издательство "Ось-89", 1998. - 304 с.
85. Раймонд Дж.Страйк. Основные элементы создания системы жилищного финансирования в Восточной Европе./ Выступление на конференции Института экономики города, 4-5 мая 1999г. - 10 стр.
Рисунки и таблицы к главе 1
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Лимаренко, Валерий Игоревич, Нижний Новгород
1. Жилищный кодекс РФ М., "Право" 1986г. 48с.
2. Федеральный Закон от 12.01.96 №7-ФЗ (ред. от 26.11.98) "О некоммерческих организациях"
3. Федеральный Закон от 15.06.96 >Г272-Ф3 "О товариществах собственников жилья"
4. Федеральный Закон от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
5. Федеральный Закон от 29.07.98 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
6. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4.07.91г. К21541-1
7. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 22.12.92г. №4218
8. Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Собр. Законодательства РФ.-1998.-К229.
9. Закон РФ от 24.12.92 №4218-1 (ред. от 10.02,99) "Об основах федеральной жилищной политики"
10. Закон РФ от 27.11.92 №4015-1 (ред. от 31.12.97) "Об организации страхового дела в Российской Федерации"
11. Закон РФ от 29.05.92 №2872-1 "О залоге"
12. Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при приобретении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29.03.96г. .№432
13. Указ Президента РФ "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы " от 24.12.93г. №2281
14. Указ Президента РФ "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" от 23.12.93г. №2275
15. Указ Президента РФ "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10.06.94г., №1182.//Собр. Законодательства РФ. -1994, - №7. к
16. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10.06.94г., К^ПЗО //Собр. Законодательства РФ. -1994. - №7.
17. Указ Президента РФ "О новом этапе развития Государственной целевой программы "Жилище" от 29.03.96г., № 431 // Собр. законодательства РФ.- 1996. -Ко 14.
18. Указ Президента РФ "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом". Москва, Кремль, 23.03.96г., № 420. Собр. Законодательства РФ. -1996.-№14.
19. Постановление губернатора Нижегородской области "О мерах по созданию товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Нижегородской области " от 18.11Л 994г. № 185
20. Постановление Правительства РФ "Об утверждении примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства" от15.06.1994г. Ш
21. Постановление Правительства РФ "О федеральной целевой программе "Свой дом" от 20.06.96г." Ко753
22. Постановление Совета Министров - Правительства РФ "О Государственной целевой программе "Жилище" от 20.06.1993г. JY 595
23. Постановление Совета Министров - Правительства РФ "Об утверждении положения о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья " от 10.12.1993г. №1278
24. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент в условиях инфляции. - М.: Перспектива, 1994.-122с.
25. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.
26. Уткин Э. Риск - менеджмент. - М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ". Издательство ЭКМОС, 1998. -288с. h
27. Аксиньин В.Б. Организационно-экономическое обеспечение функционирование жилищной сферы городов России: Автореф. дне. канд. экон. наук. Н.Новгород. 1998.- 23 с.
28. Аксиньин В.Б., Ефимьшев Ю.И., Богатырев В.А. Финансовые аспекты жилищной реформы в Г.Н.Новгороде. Рынок: инфраструктура и бизнес. Н.Новгород. Изд-во ННГУ, 1997. - 168с.
29. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. Самара. Изд-во "Самвен", 1992. - 159с.
30. Балабанов И.Т. Риск - менеджмент. - М: "Финансы и статистика", 1996. - 187 с.
31. Баталии Ю.П. По пути решения жилищной проблемы. - М., Стройиздат 1989-21с.
32. Бережная О. Без ипотеки у российской экономики нет будущего/RRE. 1995. №5-6.
33. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость/ Риэтер. - М., 1998, № 2, с. 15-21.
34. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании/ Риэтер. - М., 1998, № 3, с. 7-9; № 4, с. 15-18.
35. Взаимосвязь между жилищным строительством и национальной экономикой. Нью-Йорк ООН 1985. - 207с.
36. Видгоф Ответ на квартирный вопрос в дешевых кредитах/ RRE. 1995. Хо5-6.
37. Виханский О.С. Стратегическое управление.-Учебник. -М.: Изд-во МГУ. 1995. -252с.
38. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 1995. - 179 с.
39. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность/ Вопросы экономики/, 1995. Ко 11.
40. Герчикова И.Н. Менеджмент: Учебник.-М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. -235с.
41. Горнев А.З., Удштов Ф.Е. Некоторые проблемы управления в условиях рыночных отношений: Монография. -Н.Новгород: Изд-во Нижег. Ун-та, - 1995. -168с.
42. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит/ Деньги и кредит. 1995. Х28.
43. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит/ Деньги. 1995. №45.
44. Ершов В. В. О государственном регулировании рынка ценных бумаг. Рынок:
45. Жилищная программа: проблемы и решение М., Стройиздат 1990. - 148с.
46. Жилищная экономика. Пер. с англ. - М: Дело, 1996. - 224с.
47. Жилищное законодательство России //Сборник нормативных документов. М: Агентство бизнес-информ. 1996. - 354 с.
48. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" - М.: "Издательство ПРИОР", 1998.- 160с.
49. Р1ванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить/ Строительная газета. 1995. №51.
50. Иванов А., Рогожина Н, Формирование финансовой базы ипотечного кредитования/ Журнш! для акционеров. 1995. № 4.
51. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию/ Строительная газета/ 1996. №14.
52. Иванов В. Открыт важный источник финансирования/ Строительная газета. 1995. № 10.
53. Ильенкова Н.Д. Спрос: анализ и управление: Уч. пособие/Под ред. И.К.Беляевского. - М.: Финансы и статистика, 1997.-160с.
54. Ипотечное кредитование жилья в США. //ЭКО. 1992. - №10. - 82-87.
55. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от поноты и качества документов/ Риэтер. - М., 1998, №3, с. 53-56; Хл 4, с. 36-37.
56. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона - новый этап развития ипотечного кредитования/ Риэтер. - М., 1998, № 5, с. 36-40.
57. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.-82 с.
58. Коплус Оценка активов при кредитовании под залог имущества/ Риэтер. - М., 1998, № 4, с. 26-29.
59. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высш. шк., 1998.-64 с.
60. Финансовый менеджмент. Техника эффективного менеджмента. - М.: CARANA Софогайоп -USAID-РЦП, 1997. - 601 с.
61. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на Большой Воге": Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров Нижегородской обл: Издательство "Альфа", 1998. - 271 с.
62. Лимаренко В.И. Выбор оптимштьной схемы ипотечного кредитования/ Журнал "Вестник экономическ1гх реформ" №11. Ежемесячный региональный информационно-анштитический сборник. - Нижний Новгород. Типография НИЭР,1998.-с.20-50.
63. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на "Большой Воге"/ Монография. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров- Саранск: Типография "Красный Октябрь", 1999. - 216стр.
64. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом/ Монография. Учебное пособие. - г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1999. - 210стр.
65. Лимаренко В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах/ Журнал "Вестник экономических реформ" ШИ. Ежемесячный региональный информационно-аналитический сборник. Нижний Новгород. Типография НИЭР, 1998г. с.51-68.
66. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан/ Риэтер. - М., 1998, Хо 3, с. 42-45; №4, с. 52-54.
67. Мильнер Б.З., Евенко Л.И. Системный подход к организации управления. - М.: Экономика, 1983.-224 с.
68. Михайлов Е.Д. Рынок жилья в США: обзорно-аналитические материалы М.,. Изд. Академии комм, хоз-ва им. К.Д.Панфилова 1991. - 59с.
69. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Дело, 1995.-320 с.
70. Михайлов Е.Д. Управление городом в условиях рынка. - М., Изд. Академии комм, хоз-ва им. К.Д.Панфилова 1991. - 83с.
71. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэтера/ Коммерсантъ-Daily. 1995. N2 79
72. Обушенков Н.Г. О некоторых врожденных пороках очередного проекта Земельного кодекса/ Специализированный информационный бюлетень "Земля и недвижимость". 1996. №3(29)
73. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится/ Деньги и кредит. 1995. №8. 62
74. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель Н. Максимов. - СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 245с.
75. Писку нова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация/ Риэтер. - М., 1998, № 4, с. 48-51; №5, с. 27-29.
76. Постановление главы администрации г. Н.Новгорода "Об организации и порядке регистрации жилищных кооперативов (кондоминиумов) в городе Н-Новгороде" от 22.09.1994г. Ш 78
77. Рейтинг самых обеспеченных жильем регионов России/ Профиль, 1998. X2 17.-C. 10-12.
78. Складчиков Д. В России опробована американская модель ипотеки/Коммерсант -ДЕИЛИ.- 16 феврштя.
79. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости/ Риэтер. - М., 1998, № 3, с. 3-6; № 4, с.30-35.
80. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.-112с.
81. Смирнов В.В. Зш10г и страхование. - К.: "Ярославия", 1995. - 101 с.
82. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.; Издательство "Ось-89", 1998. - 304 с.
83. Раймонд Дж.Страйк. Основные элементы создания системы жилищного финансирования в Восточной Европе./ Выступление на конференции Института экономики города, 4-5 мая 1999г. - 10 стр.
Похожие диссертации
- Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
- Управление социальными инновациями и роль муниципальных банков в их реализации
- Совершенствование организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием
- Изменение качества жизни населения в условиях становления ипотечного кредитования жилья
- Методы оценки эффективности использования инвестиционного потенциала муниципальных образований