Совершенствование организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием

Ганжа, Сергей Васильевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Ганжа, Сергей Васильевич
Место защиты	Барнаул
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием"

На правах рукописи УДК 332.85 (571.15) 336.77: 332 (571.15)

Ганжа Сергей Васильевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ФОРМИРОВАНИЮ РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ (на примере Атайского края)

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Барнаул - 2006

Работа выпонена на кафедре Информационные системы в менеджменте Атайского государственного университета

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

кандидат экономических наук, доктор технических наук, профессор Псарёв Владимир Иванович

доктор социологических наук, профессор Троцковский Александр Яковлевич

Ведущая организация

кандидат экономических наук Иванов Николай Александрович

Новосибирский государственный университет экономики и управления - НИНХ

Защита состоится 16 февраля 2006 г. в 14-00 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.005.05 при Атайском государственном университете по адресу: 656049, г. Барнаул, пр. Ленина, 61, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Атайского государственного университета по адресу: 656049, г. Барнаул, пр. Ленина, 61.

Автореферат разослан 16 января 2006 года

Учёный секретарь

регионального диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

О.Н.Соколова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования в России рынка доступного жилья, создания эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах, и определения механизмов участия государства в поддержке жилищного рынка, повышения доступа на него определённых групп населения нуждающихся в поддержке.

Жилищная проблема в России до сих пор остаётся не решённой. Особенно она обострилась на переходном этапе формирования рыночных отношений в российской экономике. Для этой стадии характерен отказ государства от роли главного инвестора жилищного строительства, с одной стороны, и отсутствие надёжного механизма привлечения денежных средств населения и внебюджетных инвесторов финансирования жилищной сферы - с другой.

За годы реформ в результате приватизации недвижимости, кардинально изменилась структура жилищного фонда: доля частного сектора возросла в три раза. При финансировании расходов на жильё происходит последовательный перенос центра тяжести с государственного бюджета на использование средств граждан и частного бизнеса. Активно формируются такие сегменты рынка, как фондовый, ценных бумаг, ссудного капитала и жилищный рынок. Законодательно оформлены организационно-правовые основы, позволяющие вовлекать недвижимость в экономический оборот, используя механизм ипотечного кредитования.

Формирование рыночной модели экономики в Российской Федерации привело к резкому расслоению территорий по уровню развития и уровню жизни населения. В результате образовалось большое количество кризисных и депрессивных регионов. Государство существенно ослабило регулирование взаимосвязей социальной и экономической подсистем, а также свою роль в инвестиционной сфере.

Вопросы влияния специфики социально-экономического развития регионов на формирование жилищного рынка и применение такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, оказались наименее разработанными направлениями экономической науки. Остро стоит вопроо о роли и месте органов управления всех уровней: от государственного до местного - в становлении и развитии рыночных форм жилищного кредитования. Поиск эффективных подходов организации рынка жилья на региональном уровне определяет актуальность данной работы.

Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическое представление о территориальном развитии и исследование проблем государственного регулирования экономического развития регионов рассмотрены в работах таких учёных-регионалистов, как: Л. Вардомского, А. Гранберга, О. Кузнецовой, А. Лаврова, В. Лексина, Н. Лариной, Б. Штульберга и др. Однако в большинстве этих работ делается акцент на необходимость сокращения диспропорций в уровне экономического развития российских регионов, вопросы же наиболее оптимального способа достижения устойчивого развития территорий исследуются в меньшей степени. Ч ----- ..

Зарубежные и российские экономисты рассматривают функционирование жилищного сектора экономики как часть системы рыночных отношений, способного на основе механизма ипотечного кредитования существенно активизировать инвестиционный процесс в регионе. Исторические аспекты формирования и развития системы управления жилищным ипотечным кредитованием, проблемы становления институтов ипотеки в странах с переходной экономикой представлены в работах зарубежных и отечественных учёных, в числе которых Н. Ордуэй, Т. Стейнметц, Р. Страйк, Г. Харистон, Д. Хегедуш, Ф. Уитг, Дж. Фридман, Ю. Воробьёв, А. Евтух, В. Кудрявцев, Е. Михайлов, В. Меркулов, В. Потерович, Ю. Старков, Е. Черных и др. При этом в данных исследованиях уделяется значительное внимание возможности применения в условиях реформирования экономики уже апробированных за рубежом моделей (американская, германская) жилищной ипотеки. В меньшей степени исследуются организационно-экономические формы жилищного кредитования под залог недвижимости, способные сглаживать различия в уровне регионального развития и смягчать воздействия стихийных рыночных сил.

Вопросы становления ипотечного жилищного рынка в российских регионах на современном этапе реформ рассматривали А. Зельднер, Н. Косарева, Т. Кингсли, Е. Машинистова, Р. Нугаев, Н. Пастухова, Н. Рогожина, И. Рахман, Р. Страйк, В. Смирнов, А. Смолянников, Р. Солодовникова, А. Сучков, Д. Сергеев, Е. Сайгак, А. Туманов, Д. Халин, Г. Цылина, И. Южелевский, Д. Юрков, и др.

Однако научные подходы к формированию жилищного рынка в системе региональной экономики на основе переходных форм жилищной ипотеки разработаны недостаточно.

Объект и предмет исследования. Объект исследования - жилищный рынок как элемент системы управления регионом.

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе формирования региональной системы жилищного ипотечного кредитования.

Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является разработка организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием в условиях реформируемой экономики.

Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:

уточнить понятие луправление региональной системой жилищного ипотечного кредитования;

раскрыть экономическую сущность жилищного ипотечного кредитования, факторы и предпосыки формирования системы ипотечных отношений на региональном уровне;

исследовать общие и частные аспекты практики управления ипотечным кредитованием, его особенности в развитых экономических странах и возможность применения накопленного опыта в России;

провести анализ жилищно-строительного комплекса и рынка жилья, выявить региональные особенности применения схем и механизмов жилищного ипотечного кредитования с учётом инвестиционного потенциала и специфики развития региона;

обосновать модель жилищной ипотеки на основе механизма долевого участия регионального и муниципального бюджетов как промежуточной формы ипотечной системы, направленной на кредитование граждан с низкими доходами;

разработать методический подход организации коммерческой жилищной ипотеки, способной обеспечить рефинансирование жилищных ипотечных кредитов, выдаваемых на региональном и муниципальном уровне без привлечения допонительных бюджетных вложений.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных специалистов, законодательные акты Российской Федерации и региона, регулирующие рынок недвижимости и ипотечное кредитование, программные разработки федеральных и региональных органов государственной власти в области жилищной политики.

Информационной базой явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ, Госстроя России, Минэкономразвития России, Главного управления экономики и инвестиций администрации Атайского края, комитета администрации края по строительству и архитектуре и других организаций и учреждений.

Отдельные выводы и предложения сформулированы автором на основе его практической работы в органах государственной власти и муниципального управления, непосредственном участии в реализации краевой Программы жилищного ипотечного кредитования.

Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнено понятие луправление региональной системой жилищного ипотечного кредитования, отражающее особенности залогового кредитования недвижимости как эффективного рыночного механизма привлечение инвестиций в жилищный сектор экономики региона;

выявлены предпосыки, влияющие на формирование региональной системы жилищного ипотечного кредитования, включающие в себя наличие законодательства, регулирующего деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка, рынка ценных бумаг, ссудного капитала и рынка жилья;

разработаны рекомендации по совершенствованию правовых и организационно-экономических основ жилищной ипотеки в части снижения рисков для субъектов ипотечных отношений, которые включают предложения по созданию рынка плавающих ставок, Единого Кадастра недвижимости, переориентации государственной поддержки с первичного рынка на вторичный;

проведена классификация факторов, сдерживающих развитие региональной системы жилищного ипотечного кредитования по таким признакам, как зрелость фондового рынка, наличие платёжеспособного спроса населения, стоимости кредитных ресурсов позволяющая разрабатывать и внедрять прием-

лемые, для различных типов регионов, схемы и механизмы жилищного ипотечного кредитования;

предложены основные направления формирования региональной системы жилищного ипотечного кредитования, с выделением переходного периода (от сложившейся простой модели с элементами ипотеки к модели с развитым вторичным рынком ипотечных кредитов);

разработана и реализована адаптированная к современным условиям социально-экономического развития территории модель льготного жилищного ипотечного кредитования населения, основанная на механизме долевого участия регионального и местных бюджетов;

предложен методический подход к формированию коммерческой жилищной ипотеки на основе создания межрегиональной ипотечной ходинговой компании (далее - МИК), региональная сеть которой формируется путём обмена обыкновенных акций (долей) дочерних компаний, образованных региональными ипотечными операторами, на привилегированные акции МИК.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что сформированные в нем выводы и разработанные предложения по дальнейшему совершенствованию системы управления жилищным ипотечным кредитованием могут быть использованы в управленческой деятельности органами государственной власти субъекта Федерации и муниципальных образований при разработке региональных и муниципальных целевых жилищных программ.

Кро^е того, теоретические выводы и практические результаты исследования могут стать основой для дальнейшего развития теории и практики ипотечного кредитования. Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Региональная экономика, Инвестиции студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации.

Апробация результатов исследования, содержащихся в диссертационной работе, осуществлена автором на международных, межрегиональных и краевых научно-практических конференциях, состоявшихся в г. Барнауле и г. Белокурихе: Стратегия социально-экономического развития Атайского края до 2010 г. (2002 г.), Управление современной организацией: опыт, проблемы и перспективы (2004 г.), Актуальные проблемы оценки собственности в России (2005 г.), Западная Сибирь: регион, экономика, инвестиции (2005 г.).

Результаты диссертационной работы использованы при формировании системы льготного жилищного ипотечного кредитования Атайского края (жилищного кредитования с элементами ипотеки на основе механизма долевого участия регионального и местных бюджетов).

Публикации. Всего автором опубликовано по теме диссертации 6 научных работ общим объемом 1,6 печатных листа, в т.ч. авторских - 1,5 п.л.

Структура диссертационной работы соответствует логике проведенного исследования. Она включает введение, 3 главы, содержащие 9 параграфов, заключение, список литературы (197 наименований) и приложения. Основной материал изложен на 151 странице, включая 15 рисунков и 8 таблиц.

Содержание работы раскрыто в следующей последовательности:

Введение.

Глава 1. Теоретические основы формирования региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием.

1.1. Экономическая сущность, факторы и предпосыки формирования системы управления жилищным ипотечным кредитованием.

1.2. Институционально-правовые основы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.

1.3. Модели ресурсного обеспечения жилищного ипотечного кредитования и региональный опыт ипотеки в Российской Федерации.

Глава 2. Анализ состояния инвестиционного климата в жилищной сфере и существующие территориальные предпосыки развития системы жилищного ипотечного кредитования.

2.1. Анализ факторов и условий функционирования жилищностроительного комплекса и рынка жилья.

2.2. Формирование и функционирование ипотечных институтов на региональном жилищном рынке.

2.3. Сравнительный анализ моделей жилищного ипотечного кредитования

Глава 3. Управление региональной системой жилищного ипотечного кредитования на современном этапе.

3.1. Практика государственного регулирования реализации жилищных программ.

3.2. Модель жилищного ипотечного кредитования на основе механизма долевого участия краевого и местных бюджетов.

3.3. Основные направления совершенствования организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием.

Заключение.

.ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении раскрывается актуальность выбранной темы, определяется степень её научной разработанности, формулируются цели, задачи, объект и предмет исследования, раскрывается её научная новизна, теоретическая и практическая значимость, а также приводятся сведения об апробации результатов исследования, публикациях, объёме и структуре работы.

В первой главе Теоретические основы формирования региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием раскрываются экономическая сущность жилищного ипотечного кредитования (далее - ЖИК), выявлены факторы и предпосыки, влияющие на формирование системы ипотечных отношений в регионе, институционально-правовые основы жилищной ипотеки, особенности системы организации ипотечного кредитования в экономически развитых странах и возможность применения накопленного опыта в современных условиях Российской Федерации (далее - РФ).

В ходе теоретического анализа показано, что одной из основных проблем в региональном исследовании является вопрос о взаимосвязи экономического рос-

та и уровня территориального развития, региональной специализации и инвестиционных возможностей экономики регионов. Формирование рыночных институтов, способных значительно повлиять на социально-экономическое развитие региона, и адаптация их в проблемных регионах, предопределяют разные подходы к регулированию территориального развития.

В диссертации проанализированы исследования, посвящённые проблемам становления института жилищной ипотеки как инструмента управления региональной экономикой, способного стимулировать инвестиционный процесс на территориальном уровне.

В исследовании понятие жилищное ипотечное кредитование трактуется как процесс привлечение инвестиций в жилищную сферу через механизм залогового кредитования. Благодаря государственной регистрации прав на недвижимое имущество создаются прочные основы для гражданского оборота жилья и рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты.

В работе уточнено понятие луправление региональной системой жилищного ипотечного кредитования, трактуемое в исследовании как целенаправленное воздействие со стороны субъектов управления на управляемый объект, основанное на совокупности экономических законов и категорий, методов, методик, приемов и технических средств, осуществляемое с целью повышения эффективности инвестиционного процесса финансирования жилищной сферы региональной экономики.

Исследование показало, что систему управления жилищным ипотечным кредитованием можно представить в виде трёх взаимосвязанных и взаимозависимых блока (рис. 1). Первый блок составляют субъекты управления инвестициями в жилищный сектор экономики. Второй блок представлен экономическими механизмами управления инвестициями. Третий блок - это объект управления, т.е процесс кредитования недвижимости.

В ходе диссертационного исследования форм организации жилищного ипотечного кредитования автором выявлено, что на выбор той или иной модели привлечения финансовых ресурсов в региональную систему ипотечных отношений огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов, среди них:

1. Экономические факторы общий уровень развития экономики региона; состояние отраслей производства; инвестиционная активность; состояние кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг; платёжеспособность населения; твёрдость валюты и уровень инфляции; развитая система страхования различных экономических рисков, связанных с ипотекой; наличие современных высокоинтелектуальных макроэкономических и микроэкономических компьютерных экспертных систем, помогающих оценить и распределить риски и доходность по ипотечным кредитам; развитая система оценки стоимости недвижимости.

2. Политические факторы стабильность общественной системы и предсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней военной угрозы; внутренняя безопасность страны.

Система управления жилищным ипотечным кредитованием

<

+ 1 Г +

Субъекты управления Экономические механизмы *-* Объект управления

крешпки оргтшоация

инвесторы

государство

Страхов, е компании

риэторы

оценщики

центр регистрации недвижииоста и др

модель ЖИК (жилищного ипотечного кредитования)

модель ЖСК (жилищного строительного кооператива)

модель ССК (строительл.л сберегательных касс)

модель КПК(креоитогопотребительского коогершмш)

модель СО (строительного общества) и др

процесс кредитования неявнжн мости

квартиры

доли в домах, квартирах

Рис. I. Схема системы управления жилищным ипотечным кредитованием

3. Правовые факторы определяются наличием нормативной правовой базы, способной защитить права собственности и обеспечить эффективность ипотечных операций; включают создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (наличие единого государственного реестра прав на недвижимое имущество); реализацию прав кредитора на взыскание дога в случае неиспонения дожником своих ипотечных обязательств.

4. Исторические условия и факторы особую роль играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение населения к кредиту; особенности формирования земельного права.

5. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан, уровнем доходов населения и адаптированностью существующих региональных жилищных ипотечных программ территориальной социально-экономической обстановке.

6. Организационные факторы определяются теоретической разработанностью вопросов ипотечного кредитования применительно к уровню социально-экономического развития региона; наличием регионального опыта применения различных схем жилищного ипотечного кредитования; существование единых стандартов процедуры выдачи и обслуживания жилищных ипотечных кредитов и др.

В научной литературе преобладает мнение о том, что развитие системы управления жилищным ипотечным кредитованием невозможно без наличия вторичного рынка закладных. Автор поддерживает данную точку зрения и

считает, что функционирование такого института обеспечивает ликвидность банковских средств путём продажи ссуд; способствует переливу денег из регионов с избытком средств в регионы с их недостатком; сглаживает различия между процентными ставками в отдельных районах страны.

Наши исследования показывают, что специальные институты, обеспечивающие эффективность регионального рынка жилищной ипотечной системы, делятся на два основных типа: институты-правила, определяющие нормы ипотечной деятельности и структурно-институциональные характеристики рынка ипотеки, и институты-организации, обеспечивающие функционирование, регулирование и контроль над ипотечным жилищным процессом.

Проведённый автором анализ сценария разработки и очерёдности принятия законов, необходимых для обеспечения института ипотеки, позволяет говорить, что формирование системы ипотечного кредитования в РФ осуществляется по двухуровневой американской (открытой) модели. В то же время говорить о сколько нибудь целостной системе организации жилищной ипотеки пока преждевременно. Несомненно, основой создаваемой системы управления процессом регионального жилищного ипотечного кредитования явилось принятие Федерального закона (далее - ФЗ) от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ФЗ от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах. Принят и основной пакет нормативных правовых документов, позволяющих банкам предоставлять заёмщикам кредиты под залог недвижимости с последующим рефинансированием кредитных ресурсов и привлечением инвесторов к приобретению договых обязательств.

В работе изложено авторское видение путей совершенствования правовых и организационно-экономических основ жилищного ипотечного кредитования, которое включает следующие предложения:

1. Минимизировать риски инвесторов, приобретающих догосрочные ипотечные ценные бумаги путём создания рынка плавающих ставок. В основе догового рынка дожна преобладать ориентация на плавающую процентную ставку, так как она отражает реальную ситуацию в экономике.

2. Минимизировать риски заёмщиков, связанные с отсутствием открытой информации об объектах жилой недвижимости путём создания Единого кадастра недвижимости.

3. Оптимизировать обращение залоговых бумаг, запустив конвейер рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов. Для этого необходимо переориентировать государственную поддержку с первичного рынка, то есть с выкупа кредитов, на вторичный - выкупа так называемых хвостов, догосрочной части обязательств.

4. Ввести в оборот ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ликвидным залогом - недвижимостью, приобретённой на кредитные средства.

На основе исследования институционально-правовых основ жилищной ипотеки в регионах Российской Федерации автором сделан вывод о том, что в настоящее время в стране созданы только первоначальные правовые предпо-

сыки для начала реализации системы жилищного ипотечного кредитования. В частности, законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэторских, страховых компаний и др.); Правительством Российской Федерации утверждена Концепция, в которой намечены условия для развития системы жилищного ипотечного кредитования (от 11.10.2000 г. №28); изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (приватизировано более 60% жилья); начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства - ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки; ряд крупных банков применяет классическую схему догосрочного жилищного ипотечного кредитования, используя механизм ипотеки в качестве обеспечения кредитов населению и др.

На основе анализа мирового опыта жилищной ипотеки в работе сделан вывод о том, что адаптация к российским условиям зарубежных моделей ипотечного кредитования дожна учитывать особенности развития региональной экономики в современных условиях, наличие законодательства, регулирующего оборот недвижимости, уровня развития инфраструктуры рынка, института инвесторов, опыта и политической стабильности.

В результате исследования региональных и муниципальных программ жилищного ипотечного кредитования показано, что формирование системы ипотечных отношений во многих территориях России зависит от уровня социально-экономического развития региона (муниципального образования) и содержанием государственной поддержки. В условиях разбапансированной российской экономики переходного периода, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования в рамках своих бюджетов, выделяют средства для жилищного кредитования отдельных категорий граждан, состоящих на учёте по улучшению жилищных условий.

В ходе исследования региональных и муниципальных моделей жилищной ипотеки установлено, что ресурсная поддержка региональной системы жилищного ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации осуществляется:

за счёт федерального бюджета (внедрение открытой двухуровневой ламериканской модели жилищного ипотечного кредитования через Федеральное агентство и региональных операторов);

за счёт собственных финансовых ресурсов региональных и местных бюджетов (программы жилищного кредитования с элементами ипотеки);

за счёт собственных средств кредитных организаций и сбережений граждан; за счёт средств строительных организаций и предприятий; за счёт средств зарубежных и российских инвесторов.

Анализ практики внедрения жилищного ипотечного кредитования в российских регионах позволил автору классифицировать наиболее существенные факторы, сдерживающие формирование и развитие системы жилищной ипотеки в Российской Федерации, на три основные группы (рис. 2). Первая группа включает в себя факторы, объединённые по признаку зрелости фондо-

вого рынка, вторая - по наличию платёжеспособного спроса населения, третья группа - по стоимости кредитных ресурсов.

Факторы сдерживания ЖИК |

Факторы зрелости фондового рынка Факторы платежеспособного спроса населения Факторы стоимости кредитных ресурсов

Отсутствие рынка ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью Низкий уровень доходов граждан Отсутствие у банков догосрочных и с низкой процентной ставкой ресурсов

Неразвитость вторичного рынка закладных Отсутствие накоплений для первоначального взноса Высокий банковский процент

Отсутствие коммерческой ипотеки Нестабильность трудоустройства Высокие издержки по оформлению кредита

Отсутствие среднего класса Ожидание населения низких банковских процентов по жилищным кредитам

Рис. 2. Классификация факторов, сдерживающих развитие жилищного ипотечного кредитования

В работе на основе анализа мирового опыта формирования системы управления жилищным ипотечным кредитованием сделан вывод, что в качестве стартовых начал создания региональной жилищной ипотечной системы могут и дожны быть применены промежуточные, более примитивные и менее развитые схемы ипотечного кредитования под залог недвижимости. На этапе выращивания институтов жилищного ипотечного кредитования многочисленные попытки создать вторичный рынок закладных в странах с переходной экономикой не привели к успеху.

В Российской Федерации, на наш взгляд, также необходимо пройти путь с использованием различных комбинаций промежуточных форм и схем жилищного инвестирования. Поэтапная трансформация разнообразных моделей и финансовых инструментов залогового кредитования жилья создаст основу для вовлечения недвижимости в гражданский оборот и разовьет региональную систему ипотечных отношений.

Проведённый анализ зарубежного и регионального опыта формирования системы жилищного ипотечного кредитования в условиях переходной экономики позволяет автору говорить об актуальности диссертационного исследования и необходимости разработки переходной модели ипотеки, адаптированной к условиям социально-экономического развития территории, которая максимально сглаживала бы отрицательное влияние всех факторов, выявленных в ходе настоящего исследования.

В связи с этим автором предлагается формирование системы жилищного ипотечного кредитования осуществлять поэтапно, с выделением переходного периода от сложившейся региональной модели с элементами ипотеки к классической системе залогового кредитования недвижимости.

На первом этапе внедрения ипотечного кредитования организуется деятельность основных субъектов региональной системы ипотечного кредитования, формируется необходимая нормативная правовая база, разрабатываются региональные и муниципальные программы жилищного ипотечного кредитования.

На втором этапе будут последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов и роль Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования.

На третьем этапе ипотечное кредитование дожно занять ведущую роль в финансировании потребностей населения в жилье, стать доступным и привлекательным для широких слоев населения способом улучшения жилищных условий.

Во второй главе Анализ состояния инвестиционного климата в жилищной сфере и существующие территориальные предпосыки развития системы жилищного ипотечного кредитования осуществлён анализ факторов и условий функционирования жилищно-строительного комплекса и рынка жилья в Атайском крае, раскрыты институциональные основы формирования жилищного ипотечного кредитования на региональном уровне и проведён сравнительный анализ моделей жилищного ипотечного кредитования.

Атайский край рассматривается нами как регион агропромышленной специализации с пониженным инвестиционным потенциалом и умеренным инвестиционным риском. Ключевыми факторами, сдерживающими инвестиционные процессы в крае, являются отсутствие мощной экономической базы собственных ресурсов и низкий уровень жизни граждан. Вместе с тем край обладает достаточно высоким потенциалом развития, степень использования которого будет в значительной степени зависеть от формирования системы жилищного ипотечного кредитования и включения в экономический оборот не только жилья, но и всей недвижимости.

Анализ фактических данных жилищного рынка показывает, что проблема обеспечения населения жильем в Атайском крае остаётся достаточно острой. На начало 2005 года более 60 тыс. семей признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, а это практически каждая десятая семья в крае. По данным социологических опросов, 77% граждан не удовлетворены своими жилищными условиями (в России - 61 %).

Жилищный фонд края в настоящее время составляет более пятидесяти милионов квадратных метров общей площади (в России - 2,85 мрд. кв.м.), из них 2 милиона квадратных метров введены в эксплуатацию в 2000-2004 годах (табл. I). Среднегодовой ввод за этот период составил 399,94 тысяч квадратных метров (в России - 36,3 мн.кв.м. ежегодно).

В Атайском крае показатель душевой обеспеченности жильём на одного человека равен нормативному и составляет 19,2 кв.м общей площади (по России - 19,7 кв.м).

Таблица 1

Жилой фонд Атайского края, мн. кв. м

Показатели 2000 2001 2002 2003 2004

1 Объем жилого фонда 48,6 49 49,3 49,7 50,1

в городах 24,6 25,1 25.3 25.4 25,6

в сельской местности 24 23,9 24 24,3 24,5

2 Количество аварийного и ветхого жилья 0,68 1,02 1,09 1,1 1,21

3 Ввод нового жилья 0,412 0,439 0,371 0,420 0,353

в городах 0,235 0,283 0,218 0,244 0,211

в сельской местности 0,177 0,156 0,154 0,176 0,142

Проведённый анализ показывает, что за годы экономических реформ в результате приватизации и раздела собственности произошли изменения в структуре жилищного фонда. В 2004 г. доля жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц, возросла до 86,4%, государственной собственности уменьшилась до 2,1%. Весьма небольшую величину составляет доля общественного и колективного жилого фонда - менее 1%. За период реформ благоустройство жилищного фонда края не изменилось к лучшему. Оно характеризуется достаточно низким уровнем развития: только 68% жилищного фонда оборудовано водопроводом, 60% - канализацией, 39,3% - горячим водоснабжением, 77,8% - центральным отоплением, 63,8%, - газом, 26,4 % - напольными электроплитами. В крае более 17 тыс. жилых домов относятся к категории ветхих и аварийных, их общая площадь составляет более 1,2 мн. кв.м (табл. 1), что в 2,3 раза превышает объем ежегодного ввода в эксплуатацию жилья за счет всех источников финансирования. В указанных домах до сих пор проживают около 58 тыс. человек, подавляющее большинство из которых не в состоянии самостоятельно приобрести или получить жилье на условиях социального найма.

В ходе исследования выявлено, что высокий спрос на жильё характеризуется такими факторами как:

1. Образованием новых семей: ежегодно их регистрируется более 18 тысяч. Для удовлетворения жилищных потребностей вновь созданных семей по социальным нормам требуется более 600 тысяч квадратных метров жилья, ориентировочная стоимость которого составляет 8 милиардов рублей.

2. Пребывание отдельных граждан длительное время в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для удовлетворения их жилищных потребностей требуется более 4 милионов квадратных метров жилья, текущая стоимость строительства или приобретения которого превышает 50 милиардов рублей.

Проведённый анализ статистической отчетности показал, что к настоящему времени производственный потенциал жилищно-строительного комплекса и производства строительных материалов края во многом утрачены. Низкий уровень инвестиционной активности предприятий отрасли привел к накоплению в действующем производстве значительного количества морально и физически устаревшего основного капитала, ухудшению воспроизводственных параметров основных фондов, интенсивному их старению.

Исследование показало, что сложившиеся тенденции обусловлены действием целого ряда факторов, среди которых:

общий спад производства и его последствия;

состояние материально-технической базы жилищно-строительного комплекса;

финансовое состояние организаций строительного комплекса;

низкая покупательная способность населения;

возросшие требования к потребительским качествам строительной продукции;

научно-технические разработки, определяющие возможность создания новых поколений зданий, сооружений, строительных материалов, строительных технологий и машин;

усиление конкуренции на строительных рынках.

На наш взгляд, основной причиной недостаточного объёма нового строительства жилья является неудовлетворительный платёжеспособный спрос. Одним из факторов, влияющих на платёжеспособный спрос на жилье, является покупательная способность населения (табл. 2).

Таблица 2

Покупательная способность жителей Атайского края

Показатели 2000 2001 2002 2003 2004

Средняя заработная плата одного работающего, руб 1365 1870 2568 3148 3950

Средняя стоимость 1 кв м жилья, руб

на первичном рынке 5153 7583 9847 11190 13927

на вторичном рынке 4553 6917 9357 10830 13603

Количество среднемесячных зарплат для приобретения 40 кв м жилья

на первичном рынке 151 162 153 142 141

на вторичном рынке 133 148 146 138 138

В работе на основе анализа статистических данных, приведенных в таблице 2, сделан вывод о низком платежеспособном спросе населения: средний житель Атайского края для покупки квартиры площадью 40 кв. метров дожен отложить около 140 своих среднемесячных зарплат. Соответственно, большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму практически невозможно. Количество людей, способных единовременно опла-

тить новое жильё, ограничено. В диссертации выявлены и охарактеризованы факторы, влияющие на низкую платёжеспособность населения края. Среди них:

высокий процент потребительских расходов в общих доходах населения

низкий уровень сбережений большинства граждан;

низкий уровень реальных доходов населения, не соответствующий реальной стоимости жизни в крае;

отсутствие условий для формирования среднего класса;

наличие значительной доли граждан, находящихся за чертой бедности.

Проведённый в ходе исследования анализ продаж жилья в кредит за 20022004 гг. в крае позволил выявить тенденции устойчивого роста объёмов их реализации. По информации кредитных организаций Атайского края, в 2004 году один процент всех продаж жилья проходил с использованием заёмных средств (квазиипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления закладных). В 2000 г. этот показатель составлял только 0,1%. Объём предоставленных в 2004 году ипотечных жилищных кредитов превысил соответствующий показатель 2003 года в 4 раза.

По итогам 2003-2004 гг. общий объём ипотечных кредитов достиг 355 мн.руб., а средний размер кредита составлял 350 тыс.руб. И если общий объём кредитов населению края на начало 2005 г. превышал 94 мрд.руб., то на долю ипотечных кредитов приходится только 0,4%.

В работе сделан вывод о том, что институциональная динамика структуры формирующейся системы ипотечного жилищного кредитования в крае характеризуется усиливающимися позициями кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. Так, в 2003 г. 84% общего объёма ипотечных жилищных кредитов было предоставлено Сибсоц-банком и Форбанком. В 2004 году их доля в общем объёме предоставленных ипотечных кредитов уменьшилась до 68% за счёт активного участия других банков. По данным местных и иногородних банков Атайского края, за 2004 год было выдано жилищных ипотечных кредитов на сумму 284,9 мн. рублей.

Проведённый анализ моделей жилищного ипотечного кредитования показал, что диапазон затрат заёмщика в ипотеке и пайщика в жилищностроительном кооперативе различны (табл. 3). По нашим подсчетам стоимость процедуры оформления при покупке квартиры с использованием модели жилищного ипотечного кредитования обойдётся в четыре раза дороже, чем с использованием модели жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК). В сумму затрат заёмщика входит оплата услуг оценщика, риэтера, юриста, все виды страховых и банковских услуг, которые необходимы для получения кредита. Вместе с тем отмечено, что преимуществом модели ипотечного кредитования жилья под залог приобретаемой недвижимости является оформление её в собственность заёмщика.

В третьей главе Управление региональной системой жилищного ипотечного кредитования на современном этапе рассматривается роль государства в формировании системы управления жилищной ипотекой, предложе-

ны основные направления развития системы жилищного ипотечного кредитования в Атайском крае и переходная модель льготного жилищного ипотечного кредитования населения, основанная на механизме долевого участия регионального и местных бюджетов.

Таблица 3

Сравнительный анализ моделей жилищного финансирования

Параметры

Издержки

Преимущества

Недостатки

Ипотека

услуги оценщика - 600 руб - страхование предмета ипотеки, жизни, трудоспособности (сумма кредита + 10%) * 0,4,

риэторские услуги -2% от стоимости жилья, открытие и ведение ссудного счета заемщика - 2% от суммы кредита,

проведение андеррайтинга - Г/о от суммы кредита,

расходы по государственной регистрации 1000 руб_

жилье оформляется в собственность заемщика под залог недвижимости,

срок предоставления кредита до 27лет,

все проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере 1 мн руб освобождаются от налога,

законодательная поддержка

высокие издержки при оформлении кредита,

высокая стоимость банковского кредита,

высокая ставка первоначального взноса,

необходимость предоставления сведении о доходах,

жесткие требования к приобретаемой квартире

Жилищно-строительный коопе-рат ив (ЖСК)

вступительный взнос -5% от стоимости квартиры.

членские взносы до 3,5% в год от суммы предоставленной взаймы до приобретения квартиры

услуги риэтора - 2% от стоимости жилья,

услуги оценки недвижимости - 600 руб ,

услуги юриста - до 1000 руб

малый круг финансовых операций, нет необходимости доказывать свой доход, достаточно выпонить финансовые условия, который выбирает каждый самостоятельно, не требуется документального подтверждения платй-жеспособности,

низкий процент по ссуде,

возможность приобретения любой квартиры,

широкий выбор схем участия в одном ЖСК

жильё оформляется в собственность ЖСК, право собственности возникает после поной выплаты ссуды,

до приобретения права на жилье необходимо накопить 50% стоимости квартиры,

невозможно сообщить пайщику точное время приобретения квартиры,

узко определен круг пайщиков,

существенное изменение цен на рынке недвижимости за период паенакопления

В Атайском крае формирование системы жилищного ипотечного кредитования началось с принятием программы Внедрение и развитие ипотечного

жилищного кредитования в Атайском крае на 2000-2005 годы (далее - Программа), которая была утверждена 4 февраля 2000 года на сессии краевого Законодательного Собрания.

В соответствии с Программой ипотечного жилищного кредитования в крае ипотечные догосрочные кредиты выдаются на срок до 15 лет на сумму не более 70% от стоимости жилья. Оставшуюся часть средств (не менее 30%) заёмщик вносит самостоятельно. Это могут быть собственные и заемные средства, а также предоставленные безвозмездно субсидии. Субсидии могут предоставляться за счет средств бюджетов различного уровня и средств предприятий.

Таким образом, система ипотечного кредитования с использованием бюджетных средств позволяет приобретать или строить жилье на условиях долевого участия, привлекая одновременно несколько источников финансирования.

Хотя в конечном итоге за жилье рассчитывается сам заемщик, но при этом ему предоставляются различные льготы - рассрочка платежа, льготный кредит. Процентная ставка за предоставленный ипотечный кредит составляет 5%. На получение данного льготного кредита могут претендовать только определенные категории населения. Это, прежде всего, лица, состоящие длительное время на учете в органах местного самоуправления, военнослужащие, уволенные в запас, вынужденные переселенцы, работники бюджетных организаций, семьи, пострадавшие от стихийных бедствий и др.

Исследование позволило установить, что с 2003 года в Атайском крае внедряется федеральная Программа жилищного ипотечного кредитования (далее - Программа ЖИК), которая функционирует на основе двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования. Согласно государственной Программе ЖИК процесс выдачи ипотечных кредитов под залог недвижимости осуществляется по стандартам Федерального агентства с участием всех субъектов ипотечных отношений.

Для выпонения функций регионального оператора в крае учреждено Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (ОАО АЖИК), Учредителями акционерного общества являются: администрация Атайского края - 75% акций, ООО КБ Сибсоцбанк - 10%, КГУП Атайстройзаказчик - 10%, ОАО КБ Фор-Банк - 5%. Кроме того, в крае по стандартам Федерального агентства реализацией государственной Программы ЖИК занимается коммерческая компания ООО Атайская ипотечная корпорация (АИК).

Как показал анализ внедрения федеральной Программы ЖИК за 20032004гг., краевым агентством жилищного ипотечного кредитования (далее АЖИК) рефинансировано 911 кредитов на сумму 278,6 мн.рублей. Кроме того, в 2004 г. АЖИК за свой счёт выдало займы на строительство нового жилья на сумму 14,1 мн.руб. Среди кредитополучателей АЖИК преобладают граждане от 20 до 40 лет, что составляет 70% от всех получивших ипотечный кредит; 52% работают в бюджетных организациях, 13% ранее стояли в очереди на жильё. Рефинансированные по федеральной программе ипотечные кредиты характеризуются следующими показателями: средний размер - 250-300 тыс. руб. (в среднем на 12 лет); среднедушевой доход семьи заёмщика - 7132 руб. в ме-

сяц; средняя площадь жилья в залоге - 52 кв.м.; средняя цена жилья в залоге -600 тыс. руб. Объём кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство в месяц - 30 мн. руб.

В диссертации сделан вывод о том что, наличие конкуренции среди региональных операторов (АЖИК и АИК), с одной стороны, обеспечивает возможность функционирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования, а с другой - повышает доступность ипотечных кредитов для населения со средним уровнем доходов.

Анализ множества форм жилищного финансирования в Атайском крае позволил автору утверждать, что в условиях переходной экономики в качестве основных способов привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья выступают:

модели жилищного ипотечного кредитования с использованием ресурсов федерального, регионального и местных бюджетов;

модели жилищно-строительных кооперативов и общества взаимного кредитования граждан;

модели жилищного ипотечного кредитования на основе банковских ипотечных программ залогового кредитования;

модели ипотечных жилищных сберегательных программ; модели долевого строительства и продажи жилья в рассрочку; федеральные целевые, краевые и муниципальные жилищные программы. Исследование показало, что наиболее значимой формой государственного регулирования системы жилищного ипотечного кредитования в Атайском крае является модель жилищного ипотечного кредитования граждан с долевым участием бюджетных средств. Согласно разработанной при участии автора модели льготного жилищного ипотечного кредитования граждан, процесс кредитования осуществляется поэтапно, по следующей схеме (рис. 3):

заёмщик обращается в администрацию района (края) с заявлением о предоставлении льготного ипотечного жилищного кредита. Список граждан передаётся упономоченному оператору краевой Программы ипотечного жилищного кредитования;

упономоченной организацией рассматривается заявление (оценка жилищных условий, семейного положения, стажа работы, очерёдности в органах местного самоуправления);

выносится решение о предоставлении льготного кредита, определяется его размер (доля бюджета - до 70%, заёмщика - не менее 30%);

заемщик через риэторские компании или самостоятельно подбирает жилищный вариант (вторичное жильё или строящейся объект на завершающей стадии);

оформляется трехсторонний договор долевого участия в приобретении (строительстве) жилья между оператором, заемщиком и продавцом;

оператор при участии бюджета края (муниципального образования) перечисляет долю продавцу, заемщик своей долей рассчотываегсясамостоятельно;

в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Атайскому краю регистрируется имущественное право на приобретенную долю.

Оформляется свидетельство о праве собственности на доли в недвижимости бюджета и заёмщика;

Рис. 3. Схема долевого участия краевого и местных бюджетов в приобретении (строительстве) жилья

с заемщиком заключается договор купли-продажи доли, приобретенной при участии бюджета Атайского края (муниципального образования), с рассрочкой платежа до 15 лет, под 5%. Оформляется обременение недвижимости ипотекой;

заемщик через страховую компанию производит страхование жизни и приобретённой недвижимости;

заёмщик получает свидетельство о праве собственности на жилье, где доля, приобретённая за счёт бюджетных средств, является объектом залога (ипотеки);

в комитете администрации Атайского края по управлению государственным имуществом регистрируется доля недвижимости, приобретённая за счёт бюджетных средств;

происходит выплата равными долями на счёт упономоченной организации заёмных средств и процентов по ним, которые рефинансируются в Программу ипотечного жилищного кредитования;

после погашения кредита заёмщиком, упономоченной организацией снимается обременение.

По разработанной нами схеме жилищного кредитования граждан за счет бюджетных средств Атайского края и муниципальных образований на основе механизма долевого участия с рассрочкой платежа свои жилищные условия улучшили более 70 семей. Среди них: жители г.Барнаула, Красногорского, Ба-евского, Солонешенского, Смоленского, Михайловского, Заринского и других районов.

В ходе реализации модели жилищного ипотечного кредитования граждан на основе механизма долевого участия краевого и муниципальных бюджетов с участием автора разработаны и применяются нормативные правовые и регламентирующие документы, представленные в приложении к диссертации. Из них основными являются: положение о долевом участии краевого бюджета в строительстве (приобретении) жилья; договор долевого участия и договор купли-продажи.

Как показала практика, модель льготного жилищного ипотечного кредитования позволяет:

населению самостоятельно приобретать или строить жильё, привлекая одновременно, на условиях долевого участия, несколько источников финансирования;

активизировать рынок жилья; вовлекая в реальный экономический оборот приватизированное жильё;

увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение (строительство) жилья доступным для отдельных групп населения;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы, обеспечить развитие строительного комплекса;

минимизировать расходы граждан - участников краевой Программы ипотечного жилищного кредитования, снизить допонительные расходы на оформление кредита;

воспользоваться правом имущественного налогового вычета, связанного с приобретением (строительством) жилья; оживить экономику края в целом.

Таким образом, предложенная нами форма государственной поддержки: во-первых, направлена непосредственно на социальную защиту граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия;

во-вторых, обеспечивает доступность улучшения жилищных условий малоимущим гражданам, длительное время состоящим в очереди на получение жилья;

в третьих, задействует рыночные механизмы решения жилищной проблемы граждан и выступает как механизм социальной поддержки малоимущих; в четвёртых, обеспечивает возврат заемных бюджетных средств.

По нашему мнению, модель долевого участия краевого и муниципальных бюджетов в улучшении жилищных условий граждан является начальной формой организации рынка ипотечного кредита в условиях современной России. Её можно рекомендовать как институциональную форму реализации жилищных программ предприятиям, организациям, воинским подразделениям и муниципальным образованием.

В работе предложены основные направления совершенствования организационно-экономических подходов к формированию системы управления жилищным ипотечным кредитованием, как в Российской Федерации, так и в Атайском крае, среди них:

1. Государственная поддержка региональных ипотечных операторов, которая создаст условия для наращивания присутствие федеральной Программы на рынке жилья. Позитивно оценивается стремление операторов федеральной Программы жилищного ипотечного кредитования освоить строительный рынок. Так, например, по данным ОАО АЖИК освоение строительного рынка Атайского края позволит Агентству увеличить уже в 2006 году свое присутствие на 60%.

2. Использование потенциала накопительных и сберегательных схем жилищного ипотечного кредитования. В настоящее время на законодательном уровне формируется надежный механизм защиты вкладов и накопленных средств от возможных потерь. Автор предлагает отработать накопительные схемы через страховые компании, кредитные потребительские союзы, строительно-сберегательные кассы (далее - ССК) и жилищные ссудосберегатель-ные кооперативы. Полагаем, что ССК нужно дать статус специализированных банков, основной функцией которых будет привлечение средств населения в виде сберегательного вклада и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков необходимо определить функции ССК, установить стабильный процент по вкладам не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов коммерческих банков.

3. Формирование рынка коммерческой жилищной ипотеки. Как показал анализ, схемы использования бюджетных средств в жилищных ипотечных программах различны, однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной степени служить основой формирующейся региональной системы жилищного ипотечного кредитования.

Нами предлагается модель коммерческой жилищной ипотеки, основанная на создании межрегиональной ипотечной ходинговой компании (далее -МИК), способная обеспечить рефинансирование жилищных ипотечных кредитов, выдаваемых в субъектах Российской Федерации, без привлечения допонительных бюджетных вложений. Существенным моментом, на наш взгляд, является межрегиональный характер создаваемой компании, поскольку максимальный охват субъектов Российской Федерации позволит сформировать необходимые для запуска первоначальные активы и обеспечить предоставление ипотечных жилищных кредитов на всей территории России.

Межрегиональная ипотечная ходинговая компания создаётся в форме открытого акционерного общества, что делает возможным присоединение максимального количества регионов (профессиональных участников ипотечного жилищного рынка) и со временем позволит участвовать в торгах на международной бирже. Уставный капитал формируется как за счёт новых (внешних) привлечённых средств, так и за счёт уже созданных в регионах Российской Федерации ипотечных активов через акции (доли) дочерних компаний региональных ипотечных операторов.

Дочерние компании создаются, в форме общества с ограниченной ответственностью, учредителем которого является региональный ипотечный оператор,

который вносит в качестве доли свои ипотечные активы. В том случае, если администрация субъекта Российской Федерации является единственным учредителем регионального ипотечного оператора, то в соответствии с российским законодательством региональный ипотечный оператор не может быть единственным основателем дочерней компании. Тогда долю дочерней компании может приобрести межрегиональная ипотечная ходинговая компания или другой субъект.

Новый акционерный капитал целиком формируется инвестиционной компанией, которая выступит основным учредителем МИК. Через владение соответствующим пакетом обыкновенных акций инвестиционная компания будет управлять деятельностью МИК и контролировать ее.

В качестве основной деятельности МИК предполагается выпонение функций по формированию и продаже пулов закладных за счёт средств, предоставляемых региональными банками, первичным кредиторам на цели жилищного ипотечного кредитования, выкуп уже сформированных пулов закладных, а также предоставление ипотечных жилищных займов населению. На основе пула закладных станут выпускаться ипотечные ценные бумаги, которые будут предлагаться на международных финансовых рынках и в России.

Таким образом, объединение сформированных в регионах Российской Федерации ипотечных активов, на наш взгляд, позволит привлечь значительные допонительные догосрочные ресурсы с финансовых рынков. Регионы получат догосрочные оборотные финансовые средства в соответствии с их возможностями выдавать жилищные ипотечные кредиты.

В диссертации сделан вывод о том, что решение проблем на рынке жилья зависит от расширения спроса на жилье, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования, разработкой и внедрения приемлемых, для различных типов регионов, схем и механизмов жилищного ипотечного кредитования.

В заключении сформированы основные научные результаты диссертационной работы. Реализация изложенных в диссертационной работе методических и практических подходов к формированию региональной системы управления жилищной ипотекой призвана способствовать повышению доступа граждан на жилищный рынок с различным уровнем доходов.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях автора:

1. Ганжа C.B. Ипотека (залог недвижимости) как одна из рыночных форм жилищного кредитования в системе государственного управления (на примере Атайского края) // Стратегия социально-экономического развития Атайского края до 2010 г.: Материалы научно-практической конференции / Под ред. В.И. Псарёва. - Барнаул: Изд-во Ат. ун-та, 2002. - С. 105-108.

2. Ганжа C.B. Развитие региональной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики (на примере Атайского края) // Управление современной организацией: опыт, проблемы и пер-

спективы: Материалы очно-заочной международной научно-практической конференции / Под ред. О.П. Мамченко, О.В. Кожевиной, Л.И. Петровой. - Барнаул: Изд-во Ат. ун-та, 2004. - С. 241-251.

3. Ганжа C.B. Догосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе механизма долевого участия регионального бюджета (на примере Атайского края) // Известия АГУ. №2 - 2004. - С. 25-27.

4. Ганжа C.B. Оценка платёжеспособного спроса населения на ипотечные жилищные кредиты в Атайском крае // Актуальные проблемы оценки собственности в России. Сборник научных материалов 2-го Международного оценочного форума. / Под ред. A.C. Книги, Т.Ю. Беловой. - Барнаул: Изд-во Ал-тГТУ им И.Й.Позунова, 2005. С. 30-32.

5. Ганжа C.B., Сергеева Н.В. Ипотека на Атае: основы и предпосыки развития // Актуальные проблемы оценки собственности в России: Сборник научных материалов 2-го Международного оценочного форума / Под ред. AjC. Книги, Т.Ю. Беловой. - Барнаул: Изд-во АтГТУ им И.И.Позунова, 2005. - С. 33-35 (50% личного участия).

6. Ганжа C.B. Особенности становления ипотеки в Атайском крае // Западная Сибирь: регион, экономика, инвестиции: Материалы международной экономической конференции / Под ред. О.П. Мамченко. - Барнаул: Барнаульский юридический институт МВД России, 2005. - Вып. 5. - С. 121-123.

Подписано в печать 10. 01.2006. Формат 60x84/16. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ

Типография экономического факультета Атайского госуниверситета: 656049, г. Барнаул, пр. Социалистический, 68

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ганжа, Сергей Васильевич

Введение '

Глава 1 Теоретические основы формирования региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием.

1.1 Экономическая сущность, факторы и предпосыки формирования системы управления жилищным ипотечным кредитованием.

1.2 Институционально-правовые основы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.

1.3 Модели ресурсного обеспечения жилищного ипотечного кредитования и региональный опыт ипотеки в Российской Федерации.

Глава 2 Анализ состояния инвестиционного климата в жилищной сфере и существующие территориальные предпосыки развития системы жилищного ипотечного кредитования.

2.1 Анализ факторов и условий функционирования жилищно- строительного комплекса и рынка жилья.

2.2 Формирование и функционирование ипотечных институтов на региональном жилищном рынке

2.3 Сравнительный анализ моделей жилищного ипотечного кредитования

Глава 3 Управление региональной системой жилищного ипотечного кредитования на современном этапе.

3.1 Практика государственного регулирования реализации жилищных Программ.

3.2 Модель жилищного ипотечного кредитования на основе механизма долевого участия краевого и местных бюджетов.".

3.3 Основные направления совершенствования организационно экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием"

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования в России рынка доступного жилья, создания эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах, и определения механизмов участия государства в поддержке жилищного рынка, повышения доступа на него определённых групп населения нуждающихся в поддержке.

Жилищная проблема в России до сих пор остаётся не решённой. Особенно она обострилась на переходном этапе формирования рыночных отношений в российской экономике. Для этой стадии характерен отказ государства от роли главного инвестора жилищного строительства, с одной стороны, и отсутствие надёжного механизма привлечения денежных средств населения и внебюджетных инвесторов финансирования жилищной сферы - с другой.

За годы реформ в результате приватизации недвижимости, кардинально изменилась структура жилищного фонда: доля частного сектора возросла в три раза. При финансировании расходов на жильё происходит последовательный перенос центра тяжести с государственного бюджета на использование средств граждан и частного бизнеса. Активно формируются такие сегменты рынка, как фондовый, ценных бумаг, ссудного капитала и жилищный рынок. Законодательно оформлены организационно-правовые основы, позволяющие вовлекать недвижимость в экономический оборот, используя механизм ипотечного кредитования.

Формирование рыночной модели экономики в Российской Федерации привело к резкому расслоению территорий по уровню развития и уровню жизни населения. В результате образовалось большое количество кризисных и депрессивных регионов. Государство существенно ослабило регулирование взаимосвязей социальной и экономической подсистем, а также свою роль в инвестиционной сфере.

Вопросы влияния специфики социально-экономического развития регионов на формирование жилищного рынка и применение такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, оказались наименее разработанными направлениями экономической науки. Остро стоит вопрос о роли и местеорганов управления всех уровней: от государственного до местного - в становлении и развитии рыночных форм жилищного кредитования. Поиск эффективных подходов организации рынка жилья на региональном уровне определяет актуальность данной работы.

Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическое представление о территориальном развитии и исследование проблем государственного регулирования экономического развития регионов рассмотрены в работах таких учёных-регионалистов, как: JI. Вардомского, А. Гран-берга, О. Кузнецовой, А. Лаврова, В. Лексина, Н. Лариной, Б. Штульберга и др. Однако в большинстве этих работ делается акцент на необходимость сокращения диспропорций в уровне экономического развития российских регионов, вопросы же наиболее оптимального способа достижения устойчивого развития территорий исследуются в меньшей степени.

Зарубежные и российские экономисты рассматривают функционирование жилищного сектора экономики как часть системы рыночных отношений, способного на основе механизма ипотечного кредитования существенно активизировать инвестиционный процесс в регионе. Исторические аспекты формирования и развития системы управления жилищным ипотечным кредитованием, проблемы становления институтов ипотеки в странах с переходной экономикой представлены в работах зарубежных и отечественных учёных, в числе которых Н. Ордуэй, Т. Стейнметц, Р. Страйк, Г. Харистон, Д. Хегедуш, Ф. Уитт, Дж. Фридман, Ю. Воробьёв, А. Евтух, В. Кудрявцев, Е. Михайлов, В. Меркулов, В. Потерович, Ю. Старков, Е. Черных и др. При этом в данных исследованиях уделяется значительное внимание возможности применения в условиях реформирования экономики уже апробированных за рубежом моделей (американская, германская) жилищной ипотеки. В меньшей степени исследуются организационно-экономические формы жилищного кредитования под залог недвижимости, способные сглаживать разлиния в уровне регионального развития и смягчать воздействия стихийных рыночных сил.

Вопросы становления ипотечного жилищного рынка в российских регионах на современном этапе реформ рассматривали А. Зельднер, Н. Косарева, Т. Кингсли, Е. Машинистова, Р. Нугаев, Н. Пастухова, Н. Рогожина, И. Рахман, Р. Страйк, В. Смирнов, А. Смолянников, Р. Солодовникова, А. Сучков, Д. Сергеев, Е. Сайгак, А. Туманов, Д. Халин, Г. Цылина, И. Южелев-ский, Д. Юрков, и др.

Однако научные подходы к формированию жилищного рынка в системе региональной экономики на основе переходных форм жилищной ипотеки разработаны недостаточно.

Объект и предмет исследования. Объект исследования - жилищный рынок как элемент системы управления регионом.

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе формирования региональной системы жилищного ипотечного кредитования.

Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является разработка организационно-экономических подходов к формированию региональной системы управления жилищным ипотечным кредитованием в условиях реформируемой экономики.

Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи: уточнить понятие луправление региональной системой жилищного ипотечного кредитования; раскрыть экономическую сущность жилищного ипотечного кредитования, факторы и предпосыки формирования системы ипотечных отношений на региональном уровне; исследовать общие и частные аспекты практики управления ипотечным кредитованием, его особенности в развитых экономических странах и возможность применения накопленного опыта в России; провести анализ жилищно-строительного комплекса и рынка жилья, выявить региональные особенности применения схем и механизмов жилищного ипотечного кредитования с учётом инвестиционного потенциала и специфики развития региона; обосновать модель жилищной ипотеки на основе механизма долевого участия регионального и муниципального бюджетов как промежуточной формы ипотечной системы, направленной на кредитование граждан с низкими доходами; разработать методический подход организации коммерческой жилищной ипотеки, способной обеспечить рефинансирование жилищных ипотечных кредитов, выдаваемых на региональном и муниципальном уровне без привлечения допонительных бюджетных вложений.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных специалистов, законодательные акты Российской Федерации и региона, регулирующие рынок недвижимости и ипотечное кредитование, программные разработки федеральных и региональных органов государственной власти в области жилищной политики.

Информационной базой явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ, Госстроя России, Минэкономразвития России, Главного управления экономики и инвестиций администрации Атайского края, комитета администрации края по строительству и архитектуре и других организаций и учреждений.

Отдельные выводы и предложения сформулированы автором на основе его практической работы в органах государственной власти и муниципального управления, непосредственном участии в реализации краевой Программы жилищного ипотечного кредитования.

Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнено понятие луправление региональной системой жилищного ипотечного кредитования, отражающее особенности залогового кредитования недвижимости как эффективного рыночного механизма привлечение инвестиций в жилищный сектор экономики региона; выявлены предпосыки, влияющие на формирование региональной системы жилищного ипотечного кредитования, включающие в себя наличие законодательства, регулирующего деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка, рынка ценных бумаг, ссудного капитала и рынка жилья; разработаны рекомендации по совершенствованию правовых и организационно-экономических основ жилищной ипотеки в части снижения рисков для субъектов ипотечных отношений, которые включают предложения по созданию рынка плавающих ставок, Единого Кадастра недвижимости, переориентации государственной поддержки с первичного рынка на вторичный; проведена классификация факторов, сдерживающих развитие региональной системы жилищного ипотечного кредитования по таким признакам, как зрелость фондового рынка, наличие платёжеспособного спроса населения, стоимости кредитных ресурсов позволяющая разрабатывать и внедрять приемлемые, для различных типов регионов, схемы и механизмы жилищного ипотечного кредитования; предложены основные направления формирования региональной системы жилищного ипотечного кредитования, с выделением переходного периода (от сложившейся простой модели с элементами ипотеки к модели с развитым вторичным рынком ипотечных кредитов); разработана и реализована адаптированная к современным условиям социально-экономического развития территории модель льготного жилищного ипотечного кредитования населения, основанная на механизме долевого участия регионального и местных бюджетов; предложен методический подход к формированию коммерческой жилищной ипотеки на основе создания межрегиональной ипотечной ходинговой компании (далее - МИК), региональная сеть которой формируется путём обмена обыкновенных акций (долей) дочерних компаний, образованных региональными ипотечными операторами, на привилегированные акции МИК.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что сформированные в нем выводы и разработанные предложения по дальнейшему совершенствованию системы управления жилищным ипотечным кредитованием могут быть использованы в управленческой деятельности органами государственной власти субъекта Федерации и муниципальных образований при разработке региональных и муниципальных целевых жилищных программ.

Кроме того, теоретические выводы и практические результаты исследования могут стать основой для дальнейшего развития теории и практики ипотечного кредитования. Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Региональная экономика, Инвестиции студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации.

Апробация результатов исследования, содержащихся в диссертационной работе, осуществлена автором на международных, межрегиональных и краевых научно-практических конференциях, состоявшихся в г. Барнауле и г. Белокурихе: Стратегия социально-экономического развития Атайского края до 2010 г. (2002 г.), Управление современной организацией: опыт, проблемы и перспективы (2004 г.), Актуальные проблемы оценки собственности в России (2005 г.), Западная Сибирь: регион, экономика, инвестиции (2005 г.).

Результаты диссертационной работы использованы при формировании системы льготного жилищного ипотечного кредитования Атайского края (жилищного кредитования с элементами ипотеки на основе механизма долевого участия регионального и местных бюджетов).

Публикации. Всего автором опубликовано по теме диссертации 6 научных работ общим объемом 1,6 печатных листа, в т.ч. авторских - 1,5 п.л.

Структура диссертационной работы соответствует логике проведенного исследования. Она включает введение, 3 главы, содержащие 9 параграфов, заключение, список литературы (197 наименований) и приложения. Основной материал изложен на 151 странице, включая 15 рисунков и 8 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ганжа, Сергей Васильевич

Результаты проведённого исследования в Атайском крае различных форм жилищной ипотеки позволяют сделать следующие выводы:

1. На данном этапе реформ наряду с классической ипотекой активно развиваются такие рыночные модели жилищного кредитования населения как, ЖСК, кредитные потребительские кооперативы, кредитные союзы и др.

2. Простота финансового и правового механизма моделей жилищного кредитования с элементами ипотеки позволяет им быстро адаптироваться к территориальным условиям без создания сложной инфраструктуры и оптимизировать затраты заёмщика.

3. Формирование системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации и Атайском крае чередуется с государственной поддержкой не только различных ипотечных институтов, но и отдельных групп граждан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы.

1. Формированию системы догосрочного жилищного ипотечного кредитования в современных условиях присущи особенности, связанные со спецификой функционирования региональной экономики, стоимостью жилья, развитием банковской системы, уровнем платёжеспособного спроса, доходов населения и государственной поддержки.

2. Функционирование рыночных моделей жилищного кредитования невозможно без эффективно действующей инфраструктуры. В создании целостной и взаимосвязанной инфраструктуры процесса жилищного ипотечного кредитования ведущую роль отводится таким субъектам рынка как заёмщики, кредитные организации, инвесторы и государство. Создаваться она дожна на основе законодательной базы при непосредственной поддержке и участии государства. Отсутствие или отставание развития одного звена делает функционирование системы менее эффективной.

3. Опыт функционирования моделей жилищной ипотеки в зарубежных странах позволяет утверждать, что формы и методы воздействия государства на процесс ипотечного кредитования осуществляются как через предоставления льгот финансовым институтам, специализирующимся на ипотечном кредитовании, и создание различных организаций, способствующих снижению риска инвестора, так и через субсидирование низкодоходных групп населения при получении кредита на покупку жилья, обеспечение им доступа к фондам социального кредита.

4. Современная ситуация формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации характеризуется отсутствием рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, слабостью фондового рынка, высокими рисками как кредитора, так и заёмщика. Отсутствие эффективного нормативного правового обеспечения моделей жилищного ипотечного кредитования, направленных на участие различных групп населения, слабостью экономики и высокими банковскими процентами на ипотечные кредиты не позволяют надеяться на достижение массовости в ближайшее время. Как показали исследования, многочисленные попытки создать вторичный рынок закладных в странах с переходной экономикой не привели к успеху.

5. Анализ внедрения жилищных ипотечных программ в регионах свидетельствует, что наиболее приспособленными, к современным условиям переходной экономики, зарекомендовали себя простые формы жилищного кредитования с элементами ипотеки, направленные на государственную поддержку низкодоходных групп населения. Эффективность простых форм жилищного кредитования, характеризуется низкими процентными ставками небольшими издержками при оформлении кредита и широким выбором схем участия.

6. Функционирование переходной модели жилищного ипотечного кредитования в Атайском крае на основе механизма долевого участия бюджета с рассрочкой платежа позволяет улучшить жилищные условия низкодоходным группам населения, бюджетникам, военнослужащим и другим малоимущим гражданам, которые догое время состояли на учёте в органах местного самоуправления. Она адаптирована к социально-экономическим условиям края и позволяет государству реально, используя рыночные механизмы, участвовать в поддержки своих граждан.

7. Основными наиболее перспективными направлениями жилищной ипотеки на территории Российской Федерации следует считать развитие государственной Программы ипотечного жилищного кредитования, основанной на механизме открытой двухуровневой модели привлечение финансовых ресурсов со вторичного рынка закладных. Как показывает практика, деятельности региональных операторов (ОАО АЖИК, ООО АИК), участие АЖИК и АИК не только на первичном но и на вторичном рынке жилья позволит расширить возможности граждан в получении ипотечных кредитов, увеличить объёмы строительства, снизить стоимость жилья под ипотеку.

8. Для повышение эффективности формирования системы жилищного ипотечного кредитования на региональном уровне необходимо, с одной стороны, поддерживать различные рыночные формы жилищного инвестирования (ипотека, накопительные жилищные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы и др.), с другой - предоставлять возможность низкодоходным группам населения участвовать самостоятельно в улучшении жилищных условий, при поддержки региональных и муниципальных бюджетов.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ганжа, Сергей Васильевич, Барнаул

1. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Издательство Экзамен, 2002. - 544 с.

2. Аганбегян А.Г. Россия на пути к равновесной рыночной экономике: При наших возможностях это впоне осуществимо // ЭКО. 1999. - №6. - С. 22-34.

3. Архипова Е. Совершенствование системы кредитования ценными бумагами в Германии // Рынок ценных бумаг. 1999. - №14. - С. 55-59.

4. Александрович А.А. К вопросу о концепции жилищного кредитования // Бизнес и банки. 2000 - №6.

5. Алисов А.Н., Воронцов В.К. Управление экономикой региона. Казань.-1986.-С. 25.

6. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. - №4. - С. 42-48.

7. Ахвледиани Ю.Т. Ипотечное страхование в России // Страховое дело. Ч 2004. -№ 9,10 С. 37-42./ 10-13.

8. Банки и Банковское дело: Учебник для вузов / Под ред. И.Т. Балабанова. СПб.: Издательский дом Питер, 2003. - С. 177-185.

9. Бекина Т. Жилищная статиститка и положение в жилищном секторе // Вопросы экономики. 1993. - №7. - С .60-70.

10. Бесфамильная Л., Цыганов А. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2001. - № 1. - С. 7-11.

11. Вардомский Л.Б. Региональные процессы в контексте федерализации России // Региональное развитие и региональная экономическая политика РФ и КНР. М.: АОЗТ Эпикон, 2000 - С. 70-80.

12. Валавина А. Рынок ипотечных ценных бумаг США и его влияние на рынок казначейских облигаций // Рынок ценных бумаг. 2004. - №23. - С. 22-24.

13. З.Воробьёв Ю.,Караваев И.,Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. -№11.-С. 135-145.

14. Гарипова 3.J1. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. - №1. - С. 21-24.

15. Гарипова 3.JI Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - № 6. - С. 51-54.

16. Ганжа С.В. Догосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе механизма долевого участия регионального бюджета (на примере Атайского края) // Известия АГУ. №2. 2004. - С. 25-27.

17. Губина М., Рубченко М. Заёмные метры: массовая ипотека невозможна без появления среднего класса // Эксперт 1999. - №42. - С. 39-43.

18. Горегляд В. Ипотека без залога обречена на провал // Банковское обозрение. 2003. - №9. - С. 68-70.

19. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. 2-е изд. - М.: ГУ ВШЭ, 2001. - 495 с.

20. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости). М.: Юристъ, 2003. -160 с.

21. Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. 2002. - №10. - С. 40.

22. Гришин А. Ценные вложения в ипотеку. С вступлением в силу закона л Об ипотечных ценных бумагах у россиян появися ещё один способ вложения средств // Домашний адвокат. 2003. - №23. - С. 2-3.

23. Галухина Я. Гримасы ипотечного рынка // Эксперт. 2004. - № 23. - С. 97-100.

24. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ. - 1999. - 91 с.

25. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94. №51 -ФЗ // СЗ РФ. 1994. -№32. - Ст. 3301.

26. Граник И. Метры перемен // Власть. 2005. - №8. - С. 15-19.

27. Губина И., Рубченко М. Заёмные метры // Эксперт. 1999. - №42. - С. 39-43.

28. Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2004. - С. 67-72.

29. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 1995. -№8.-С. 48-51.

30. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации // Российская газета. 1993. - №5.

31. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 Об основах федеральной жилищной политики // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. - №3. - Ст. 99.

32. Закон РФ от 29 мая 1992 г. №2872-1 О залоге // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. - №23. - Ст. 1239.

33. Заработная плата работников Атайского края в 2000 2004 гг.: Стат.сб. / Территориальный орган Росстата по Атайскому краю. - Барнаул, 2005. -51 с.38.3еленкова Н.М. Ипотека // Деньги и кредит. 1992. - №11. - С. - 53-55.

34. Ильина Е. Новые законодательные инициативы по формированию рынка доступного жилья // Муниципальная власть. 2004. - № 3. - С. 9 - 10.

35. Евтух А. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. - № 10. - С. 47-53.

36. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система // Мировая экономика и международные отношения. 2000. - №7. - С. 94-98.

37. Ежов А.Н. Управление рыночными механизмами в инвестиционном процессе: Монография / (Предисловие) В.И. Калямина (Россия), М. Хагена (США), Т. Пиццикеми (Италия). Москва: Экономика, 2002. 744 с.

38. Железнова О. Ипотека дешевеет // Финанс. 2004. №45. - С. 72-76.

39. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 224с.

40. Жигунов И.В. Ресурсное обеспечение ипотечного кредитования в России // Вестник СпбГУ Сер. 5. 2000. - Вып. 3. - С. 72-76.

41. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. - № 6. - С. 17.

42. Жупанов С. Коммерческие банки и инвестиции // Рынок ценных бумаг. -1998.-№14. -С. 79-82.

43. Инвестиционный рейтинг российских регионов. 1998-1999 гг. // Эксперт. 1999.-№39.-С. 20-44.

44. Исаев Р. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сдеки // Рынок ценных бумаг. 2004. - №24. - С. 36-38.

45. Ипотека в России /Под ред. А.В. Токушкина. М.: Юристъ, 2002. - 525 с.

46. Казаков А. История секьюритизации // Рынок ценных бумаг. 2003. -№19.-С. 62-65.

47. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. 2004. - №10. - С. 53-56.

48. Каламбет А.П., Меметова О.Д. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. 2000. - №9. - С. 30-32.

49. Калугина З.И., Соболева С.В., Тапилина B.C. и др. Сибирский вектор социальной политики / Всероссийский научный журнал Регион: экономика и социология. 2005. №2. С. 47-48.

50. Кассо J1.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут. - 1999. -284 с.

51. Кирьян П. Кредитная история: Серость доходов и правила регистрации сделок мешают российским гражданам получить ипотечный кредит // Эксперт. 2001.- №14. - С. 48-50.

52. Ковалевский С. Наукой обосновано практикой доказано // Финансовый контроль.-2004.-№3.-С. 130-131.

53. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование. Состояние и перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2002. - С. 35-36.

54. Конкурентноспособность регионов: теоретико-прикладные аспекты / Под ред. Ю.К. Перского, Н.Я. Калюжновой; Моск. гос. ун-т им. М.В. Ломоносова. М.: ТЕИС, 2003. - 472 с.

55. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. -2001.-№5.-С. 89-106.

56. Косарева Н.Б., Страйк Р. Создание системы ипотечного кредитования в России. М.: Фонд Институт экономики города, 1995. - 25 с.

57. Копейкин А., Стебенёв Д., Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999. - №8. - С. 25-29.

58. Конотопов М.В., Сметанин С.И. Из тупика. Экономический опыт мира и путь России. М.: Академический проект. - 2000. - 384 с.

59. Козменкова С.В. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка земельных ресурсов (исторический опыт и проблемы современности) // Деньги и кредит. 2002. - №2. - С. 62-64.

60. Кузнецова О.В. Экономическое развитие регионов: теоретические и практические аспекты государственного регулирования. М.: Эдиториал УРСС, 2002.-308 с.

61. Крупнов Ю.С. О природе банковского ипотечного кредита // Бизнес и банки. 2004. - №6. - С. 1 - 3.

62. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб.-пособие. М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.

63. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта // Бизнес и банки.-2000.-№25.

64. Кульков В. Ключ от квартиры стоит дорого // Эксперт-Сибирь. 2004. -№5.-С. 13-14.

65. Клепикова Е. Ипотечный лэкстрим // Рынок ценных бумаг. №19. -2003.-С. 66-69.

66. Кацай М.Ю. Социальная ипотека как механизм материального стимулирования персонала // Управление персоналом. №18. - 2004. - С. 37 - 39.

67. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело. 2000. - №10. - С. 41-44.

68. Лавров A.M. Оценка региональных различий хода экономических преобразований // Общество и экономика. 1996.-№6. - С. 124-131.

69. Ларина Н.И., Кисельников А.А. Региональная политика в странах с рыночной экономикой. М.: Экономика, 1998.- 172 с.

70. Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // Финансы. 2005. - №6. - С. 22-25.

71. Лексин В.Н. Швецов А.Н. Депрессивные территории и механизмы их санации //Российский экономический журнал. 1995. Ч №1. - С.31-39.

72. Лексин В.Н. Швецов А.Н. Реформы и целостность государства. Проблемы территориальной дифференциации и дезинтеграции // Российский экономический журнал. 1999. - №11-12. - С. 36 - 44; 2000. - 1. - С. 28-48.

73. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. № 12. - С. 67-70.

74. Лузин И. Международный опыт развития ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 2004. - №17. - С. 28-30.

75. Либкинд Н. Оптимальное соотношение риск доход при инвестировании в облигации с ипотечным покрытием // Рынок ценных бумаг. - 2004. -№17.-С. 32-34.

76. Любимцев М. -Ипотечные бумаги для ипотечного бума // Рынок ценных бумаг. 2004. - №19. - С. 38-40.

77. Львов Д.С. Перспективы догосрочного социально-экономического развития России // Вестник Российской академии наук. 2003, - Т. 73. №8. -С.675-685.

78. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильём // Российский экономический журнал. 1996. - №7. - С. 47-56.

79. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 1998. - №6. - С. 44-50.

80. Маматов П.Д., Киреев А.В. О финансово-кредитных механизмах решения жилищной проблемы в условиях дефицита местных бюджетов // Деньги и кредит. 1998. - №7. - С. 50-57.

81. Маяковская Е. Шампанское будет пить тот, кто не рискует // Эксперт. -1997,-№22.-С. 25-28.

82. Мартынова Т. Государство выходит из рефинансирования ипотеки // Банковское обозрение. 2005. - №6. - С. 20-23.

83. Маслов Д., Либкинд Н. Секьюритизация ипотечных кредитов: реалии и перспективы //Рынок ценных бумаг. -2004. №23. - С. 19-21.

84. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2004. - №3. - С. 34-36.

85. Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. - №5. -С. 13-21.

86. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. М.: ДеКА, 1996.-256 с.

87. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / СПб.: Издательство Юридический центр Пресс, 2003. 360 с.

88. Механизм рефинансирования ипотечных программ. Интервью с Е. Клепиковой (Дельта-Капитал Менеджмент) // Рынок ценных бумаг. 1999. -№6.-С. 166-170.

89. Мещерякова В.Ю. О залоге недвижимого имущества // Главный бухгатер. 1996. - №4. - С. 69-77.

90. Минц В. В ожидании третьего пути // Экспресс 1999. - №16 - С. 1216.

91. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США: экономика, политика, идеология, 1993.-№ 1.-С. 15-19.

92. Мишустин М.В. Грядёт перепись всех российских собственников // Новые законы и нормативные акты. 2005. - №10. - С. 102-108.

93. Мищенко В.В. Государственная экономическая политика в переходный период: направления и методы реализации. Барнаул, 2002. С. 9, 74.

94. Мищенко В.В. Государственное регулирование экономики: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2002. - 480с.

95. Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. - №4. - С. 37-38.

96. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США, Сборник материалов. М.: Фонд Институт экономики города, 1995. - 123 с.

97. Москвин В., Фёдорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. 2005. - №2. - С. 12-21.

98. Могилевский В.Д. Методология систем. 1999. - С. 22.

99. Моисеев Ю., Павлов Е. Возможность и целесообразность выпуска ипотечных облигаций региональными банками // Рынок ценных бумаг. -2004.-№19.-С. 36-37.

100. Никитин С.М. Финансы, кредит, денежное обращение // Деньги и кредит- 1992.-№12.-С. 15-26.

101. Никитин В. Развитие ипотеки в России // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2004.-№12. - С. 19-21.

102. Нугиев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. 2004. -№10.-С. 24-29.

103. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы. 1996. - С. 12-14.

104. Орешин В.П., Потапов JI.B. Управление региональной экономикой: Учебное пособие. М.: ТЕИС, 2003. - 330 с.

105. Основы менеджмента: Учеб.пособ./ Под. ред. д-ра эконом наук. проф. О.Т. Лебедева. СПб.: 1998. С. 24.

106. Орлов А.В., Архипов А.П. О страховании титульных рисков // Финансы. 2004. - №8. - С. 57-59.

107. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд Институт экономики города, 2002. - 92 с.

108. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. 2000. - №10. - С. 35-40.

109. Первая в России колективная ипотечно-накопительная программа Строим вместе / А.П. Дворяшкин, К.В. Евтеев и др.; под ред. П.В. Забелина. М.: Издательский дом Финансовый контроль, 2003. - 124 с.

110. Потерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. 2005. - №1. - С. 63-86.

111. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку. Проблемы и пути решения // Экономика строительства. 1997. - №10. - С. 43-49.

112. Полянский Г. Жилищная экономика. М.: Дело, 1996. - 224 с.

113. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Ипотека. 2000. - № 1-2. - С. 5.

114. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Система Гарант.

115. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья // Российская газета. 1996. - №152.

116. Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. №743 (в ред. от 05.05.95) О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства // Российская газета. 1994. - № 120.

117. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию // Российская газета. 1996.-№168.

118. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования // Российская газета. 2000. - №5.

119. Постановление администрации Атайского края от 25 февраля 2000 №161 Об аккредитации организаций, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании в Атайском крае // СЗ АК 2000. - №46.

120. Постановление Атайского краевого законодательного собрания от 04 февраля 2000 №46. О Программе внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования в Атайском крае на 2000 2005 годы // СЗ АК -2000.-№46.

121. Поляков В.Г. Организационно-экономическое развитие ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона: Автореф. дис. . кан. экон.наук. Вогоград., 2001. - 26 с.

122. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256 с.

123. Пряников П. Легенды об ипотеке: выгоден ли кредит будущим новосёлам? // Социальная защита. 2004. - №12. - С. 30-32.

124. Проскурин В.А. О повышении надёжности ипотечных кредитов // Бизнес и банки. 2000. - №10.

125. Платошкин А. Рынок жилья меняет курс // Российская Федерация сегодня. 2004.-№13. - С. 29-33.

126. Распоряжение Правительства РФ от 22. 12. 1993 № 96-р Об основных положениях о залоге недвижимого имущества ипотеке.

127. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. СПб.: Питер.-2005.-208 с.

128. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / Международная академия инвестиций и экономики строительства М.: Экономика, 2000. - 294 с.

129. Рахманова Н. Ипотека в США и её страховая защита // Строительная газета. 1993.-№ 16.-С. 3.

130. Райзберг Б.А. и др. Системный подход в перспективном планировании. М.: Экономика. 1975. С. 16.

131. Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России / Под ред. д.э.н. Бандурина В.В. М.: БУКВИЦА, 2001. - 256 с.

132. Россия в цифрах 2004: Краткий статистический сборник / Федеральная служба государственной статистики. М., 2004. - 431 с.

133. Россия: Экономическая конъюнктура / Информационно-аналитический сборник. 2004. - Вып. 1.-330 с.

134. Российский статистический ежегодник: Стат.сб. / Госкомстат России. -Р 76. М., 2000. - 642 с.

135. Рогожина Н., Туманов А., Хегедуш Д. Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004. - № 2. - С. 3-26.

136. Роньжин А.А. Способы ослабления акцессорного характера ипотечного правоотношения // Юрист. 2004. - №8. - С. 21-24.

137. Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995. - №18. - С. 48-50.

138. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 1997. -№3. - С. 53-55.

139. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение // Экономика строительства 2000. - №11. - С. 67-73.

140. Стратегия и проблемы устойчивого развития России в 21 веке / Под ред. А.Г. Гранберга, В.И. Данилова-Данильяна, М.М. Циканова, Е.С. Шопхоева. М.: Экономика. 2002. - 414 с.

141. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. 2003. - №4. - С. 28-30.

142. Сергеев П. Жилищное кредитование // Закон. 2002. - №10. - С. 70-71.

143. Серков Е. Закладная //Закон.-2002.-№10. С. 66.

144. Система накопления средств жилищного строительства // Опыт Федеративной Республики Германии М., 1992. - С. 22.

145. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. - 120 с.

146. Смирнов В.В., Лукина З.Л. Ипотечное жилищное кредитование / М.: Издательский дом Аудитор, 1999. 109 с.

147. Смирнов С., Слекеничс А. Качество обеспечения ипотечных ценных бумаг и устойчивость ипотечного рынка // Рынок ценных бумаг. 2004. -№17.-С. 36-45.

148. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. - №7. - С. 112-123.

149. Солодовникова Р.К. Жильё по договору цессии // Ипотека. Опыт регионов. 2001. - №2. - С.22.

150. Солодовникова Р.К., Акулова М.А. Оценка ситуации в строительном комплексе как'индикатора инвестиционной активности Атайского края // Архитектура и Строительство Сибири. 2002. -№4. - С. 7-9.

151. Слепов В.А., Потапская М.А. Инвестиции как фактор экономического роста//Финансы. 1999.-№1.-С. 19-21.

152. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с анг. Екатеринбург: Сфера, 1997. - С. 10-11.

153. Стратегия социально-экономического развития Атайского края до 2010 г. (опыт перспективного территориального планирования): Колективная монография / Под ред. В.И. Псарёва. Барнаул: Изд-во АтГУ, 2004.-212 с.

154. Социально-экономические аспекты реформирования в Атайском крае в 90-е годы. Новосибирск: ИЭ и ОПП СО РАН, 2001. - 245 с.

155. Страйк Дж. Раймонд. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок // Рынок ценных бумаг. 1999. - №19. - С. 74-78.

156. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России // Вопросы экономики. 1993. - №7. - С. 111-125.

157. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков АЛО. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 1995. - №8. -С. 52-59.

158. Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита // Экономика и математические методы. 2004. - №3. - С. 33-50.

159. Стратегия развития ипотеки // Строительная газета. 1999. - №42.

160. Слекеничс А. Типичные проблемы разработки ипотечных кредитных продуктов // Рынок ценных бумаг. 2004. - № 13. - С. 60-62.

161. Труд и занятость в Атайском крае. 2000 2004. Стат.сб./ Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Атайскому краю. - Барнаул, 2005. - 85 с.

162. Тавсиев А., Филиппов А. О видах кредитной деятельности банка // Банковское дело. 2004. - №3. - С. 16-20.

163. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 О разработке федеральной целевой программы Свой дом // Российская газета. 1996. -№58.

164. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования // Российская газета. -1996.-№45.

165. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. М.: Дело, 1996. - 224 с.

166. Управление регионом: современные средства и методы. Под общей редакцией Ю.И. Жильцова и Э.Ф. Аунапу. Барнаул: 1984. - 124 с.

167. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н. В.И. Кошкина. Изд. расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002. - 664 с.

168. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102- ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета. 1998. - 22 июля.

169. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская газета. 1997. -№145.

170. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации // Российская газета. -1998 -№1481-49.

171. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 425 с.

172. Харин А. Производные ипотечные ценные бумаги (Комментарий к Федеральному закону Об ипотечных ценных бумагах) // Хозяйство и право. 2004. - №8. - С. 29-39.

173. Цылина Г.А. Ипотека: жильё в кредит / Г.А.Цылина. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. - 358 с.

174. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 60 с.

175. Черных Е.В. Кредитный союз как основа развития ипотеки в России // Бизнес и банки. 1999. - №22.

176. Чертов Н.А. Стратегия самодостаточного развития агропромышленного района: Монография Новосибирск: Изд-во ИЭ и ОПП СО РАН, 2003. -308 с.

177. Шаронов А.В. О жилищном строительстве в Российской Федерации и мерах по развитию рынка жилья // Федеральные отношения и региональная социально-экономическая политика 2004. -№8. - С. 53-57.

178. Швалёв А., Дворяшин А. Строим вместе! // Юридический мир. 2004. - №4. - С. 26-28.

179. Широков А.Н. О системе ипотечного кредитования в Российской Федерации, подходах и формах государственного участия в её реализации / А.Н.Широков // Федеративные отношения и региональная социально-экономическая политика. 2003. - №11. - С. 5-14.

180. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. 1998. - №7, 8. - С. 62-64/86-88.

181. Штульберг Б.М., Введенский В.Г. Региональная политика России: теоретические основы, задачи и методы реализации. М.: Гелиос АРВ, 2000. -208 с.

182. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. -№10.-С. 61-63.

183. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ // Вопросы экономики. - 1993. - №7. - С. 4-6.

Blog

Автореферат

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ганжа, Сергей Васильевич

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ганжа, Сергей Васильевич, Барнаул

Похожие диссертации