Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Изменение качества жизни населения в условиях становления ипотечного кредитования жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Матуа, Давид Зурабиевич
Место защиты	Москва
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Изменение качества жизни населения в условиях становления ипотечного кредитования жилья"

На правах рукописи

Матуа Давид Зурабиевич

ИЗМЕНЕНИЕ КАЧЕСТВА ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика труда)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Диссертация выпонена на кафедре экономических и финансовых дисциплин Московского гуманитарного университета

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент

Крылова Елена Борисовна

Официальные оппоненты доктор экономических наук

Новичкова Ольга Евгеньевна

кандидат экономических наук, доцент Доронина Лариса Алексеевна

Ведущая организация Федеральное государственное унитарное

предприятие Всероссийский центр уровня жизни

Защита диссертации состоится л29 июня 2006 г. в -^ЗОч. на заседании диссертационного совета К 521.004.02 по защите диссертации на соискание ученой степени кандидата наук при Московском гуманитарном университете по адресу: 111395, Москва, ул. Юности, 5/1, Ш корпус, зал заседаний диссертационных советов (ауд. 511).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского гуманитарного университета.

Автореферат разослан л<У ^ ^ 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Е.И. Суслова

~1з7оГ 1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Неотъемлемой частью

осуществляемых в Российской Федерации социально-экономических преобразований на фоне наблюдаемого экономического роста является повышение качества жизни населения. Качество жизни населения можно рассматривать как многогранную социально-экономическую категорию, в том числе, и с точки зрения жилищных условий населения.

В любой стране жилье стоит дорого по сравнению с уровнем доходов. Люди могут приобрести жилье только в том случае, если у них есть возможность получать допонительные источники.

В большинстве стран мира преобладающим способом решения жилищной проблемы стало приобретение гражданами жилья с привлечением средств ипотечного жилищного кредита. Ипотечное жилищное кредитование превратилось в важнейшую сферу экономической деятельности, в которой определяющую роль играют банки, финансовые организации, ипотечные агентства и фонды.

В течение последнего времени накопися большой объем информации о необходимых условиях успешного развития ипотечного рынка в странах с формирующейся рыночной экономикой. Значительная часть этой работы осуществляется при поддержке Всемирного банка и других международных организаций.

Трудности развития ипотечного жилищного кредитования в России объясняются рядом причин:

Х не решены правовые вопросы, позволяющие кредиторам обеспечивать возвратность выданных населению кредитов;

Х у банков отсутствуют источники получения догосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов;

Х нормативная база, регулирующая деятельность банков, в недостаточной степени учитывает специфику операций по догосрочному

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЛ~ БИБЛИОТЕКА С.-Петербург ,, ОЭ 200бакт $00

жилищному ипотечному кредитованию населения, в результате они зачастую менее выгодны для банков, чем другие активные операции;

Х отбор надежных заемщиков затрудняется недостаточно высоким уровнем доходов населения, отсутствием достаточных накоплений, нестабильностью трудоустройства, стремлением граждан не декларировать свои доходы;

Х отсутствие доверия населения к банкам, в свою очередь, препятствует установлению нормальных взаимоотношений между кредиторами и заемщиками;

Х отсутствие практики использования комплекса инвестиционных механизмов ипотечного кредитования, а также слабое развитие финансовых и консультационно-консатинговых услуг.

Перечисленные трудности тормозят процесс социально-экономического развития нашей страны, а следовательно, не позволяют обеспечить достаточный уровень и качество жизни населения. В этой связи представляется необходимым разработка концептуальных положений внедрения и оптимизации использования различных механизмов развития ипотечного кредитования, а также рекомендаций в области регулирования процесса организации ипотечного кредитования жилищного строительства в России на современном этапе.

Степень разработанности проблемы. Основные вопросы в области развития теории и практики методов финансирования жилищного строительства внесли такие ученые, как: Е.Ю. Есин, Р. Гровер, М. Соловьев, Н.С.Пастухова, Н.Н.Рогожина, В.М. Агапкин, В.А. Афанасьев, Ю. Бригхем, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, Л. Гапенски, П.Г. Грабовой, В.А. Епифанов, Л.Б. Зеленцов, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, В.И. Лимаренко, Н. Ордуэй, Н.Е. Симионова, Р. Страйк, Е.И. Тарасевич, Д. Фридман, С.Р. Хачатрян, Г. А. Цылина и др.

Однако, несмотря на существование большого количества теоретических работ по проблемам, связанным с качеством и уровнем

жизни, ипотечным кредитованием, не все аспекты этой сложной проблемы достаточно подробно изучены. В особенности, недостаточно исследований в отношении многих аспектов использования инвестиционных инструментов ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства с позиции их взаимосвязи с качеством жизни населения. Это предопределило выбор темы, определение цели и постановку задач настоящего диссертационного исследования.

Объектом исследования выступает жилищный рынок Российской Федерации, представленный как система денежного и фондового рынков, а также непосредственно субъекты рынка, в качестве которых выступает население страны, желающее повысить качество своей жизни посредством улучшения жилищных условий.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в процессе функционирования жилищного рынка Российской Федерации, определяющие качество жизни населения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методологических подходов к повышению качества жизни населения в условиях развития ипотечного кредитования строительства жилья.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

Х рассмотреть содержание категории качество жизни населения и его основные характеристики;

Х определить место жилищных условий в структуре качества жизни населения;

Х оценить потребности населения в улучшении жилищных условий и развитие рынка жилья;

Х связать повышение благосостояния населения с развитием ипотечного кредитования;

Х представить основные механизмы развития ипотечною кредитования в России с позиции повышения качества жизни населения;

Х оценить социально-экономическую эффективность развития системы ипотечного кредитования жилья.

Теоретической и методологической основой исследования послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экономики труда, финансов и кредита, полученные как отечественными, так и зарубежными учеными и специалистами; научные труды и методические разработки в сфере оценки качества жизни населения, законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие залог и хозяйственный оборот жилья в России, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.

При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования: системный анализ, пошаговая оптимизация, а также программно-целевой метод в построении комплексного подхода организационно-экономической оптимизации ипотечного процесса.

Основные научные результаты, полученные лично соискателем, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, заключаются в следующем:

Х уточнена система показателей, которая позволила оценить качество жизни населения страны, включающая: одиночные однокомпонентные показатели, выражающие соотношение уровня доходов и стоимости жизни; двухкомпонентные, выражающие соотношение категорий дохода и стоимости жизни, в частности, это показатели соотношения доходов и расходов населения, включая расходы на покупку товаров и услуг и обязательные платежи и взносы.; обобщающие показатели, отражающие как отдельные фрагменты, так и качество жизни населения в целом (комплексный показатель качества жизни);

Х предложена универсальная методика для оценки качества жизни населения Российской Федерации, использующая как объективные, так и субъективные методы оценки, основанная на целом ряде критериев и состоящая из нескольких этапов: расчет необходимых статистических показателей и результирующего комплексного показателя качества жизни; проведение социологического исследования с целью определения удовлетворенности населения качеством жизни; проведение сравнительного анализа результатов объективного и субъективного подходов с целью минимизации расхождений в полученных оценках; определение целевых направлений программы социально-экономического развития страны;

Х выявлены наиболее значимые факторы, влияющие на качество жизни населения как в среднесрочной, так и в догосрочной перспективе. Среди них: благосостояние населения, жилищные условия, питание, здоровье нации, уровень образования, безопасность населения, жилищные условия, в том числе и степень развития ипотечного кредитования;

Х доказана необходимость включения в систему показателей оценки качества жизни населения индикаторов, отражающих уровень развития ипотечного кредитования строительства жилья;

Х доказана взаимосвязь между повышением качества жизни населения и развитием ипотечных отношений, в частности, рост качества жизни населения приводит к развитию ипотечного кредитования, а появление все большего числа потенциальных заемщиков, пользующихся услугами кредитных учреждений с целью приобретения жилья, непосредственно определяет качество жизни населения.

Х предложен организационно - экономический механизм оптимизации ипотечного процесса на базе использования накопительного страхования и программ муниципальной направленности, позволяющий привлечь допонительные средства в строительство жилья и снизить риски участников процесса ипотечного кредитования, и тем самым повысить привлекательность конкретной ипотечной модели,

Х определены и систематизированы проблемы ипотечного кредитования строительства жилья. К ним относится: перекос системы ипотечного кредитования в пользу государственных кредитных организаций, отсутствие механизмов кредитного процесса ипотеки в банках и ряд других проблем. Доказана необходимость первоочередного решения данных проблем.

Теоретическая и практическая значимость исследования Данная работа представляет практический и научный интерес для специалистов и научных колективов, занятых проблемами уровня и качества жизни населения, ипотечного кредитования.

Основные положения и результаты исследования могут быть использованы федеральными, региональными законодательными и испонительными органами власти и местного самоуправления при разработке нормативных актов в целях развития ипотечного кредитования и разработки программ повышения качества жизни населения.

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по дисциплинам Экономика труда, Экономика и управление в строительстве, Банковский менеджмент, Экспертиза и управление недвижимостью, Инвестиции в ипотеке, а также при подготовке и переподготовке специалистов, а также при подготовке и переподготовке специалистов.

Апробация исследования осуществлялась на научно-практических конференциях Московского гуманитарного университета (2000-2005 тт.), где докладывались и обсуждались основные положения диссертационной работы с последующей публикацией в сборниках научных трудов аспирантов и докторантов.

Публикации. Основные положения работы отражены в 2 научных публикациях объемом 1,0 п. л.

Структура и объём диссертации. Объем диссертации машинописных листов. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновываются актуальность выбранной темы, формулируются цель и задачи исследования, отмечаются научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе исследования - Жилищные условия и качество жизни населения рассматривается категория качество жизни населения и ее основные характеристики, место жилищных условий в структуре качества жизни населения и потребности населения в улучшении жилищных условий с позиции развития рынка жилья.

Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики России. Так, за годы реформ падение объемов жилищного строительства составило 45%. С 2001 наблюдалась тенденция к росту объемов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продожается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем.1 По данным Главною контрольного управления (ПСУ) Президента РФ, в 2001 г. выбытие фонда жилья достигло 50% вновь введенного в строй жилья.2

Объем жилой площади, приходящейся на одного жителя в России, по данным Федеральной службы государственной статистики составил в 2003 г. 20,2 м2.3

Основным показателем, характеризующим состояния рынка жилья является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (три человека).

На рисунке 1 представлена динамика изменения данного показателя.

1 Единая информационная система АИЖК: Ссыка на домен более не работаетindex shtml

2 Данные информационного портала Кадис: Ссыка на домен более не работаетindex html

3 Россия в цифрах - M., Росстат, 2004 - С. 118.

Рисунок 1

Коэффициент доступности жилья в России

На рисунке видно, что коэффициент доступности жилья снижается в период с 2000 по 2003 года. В 2004 году он составил 5,6, а в 2005 году 5,55.

В работе доказано, что жилищные условия тесно связаны с категорией качество жизни населения.

В разрезе данной диссертационной работы качества жизни рассматривается как в узком смысле с позиции уровня и качества жизни, так и в широком смысле с использованием показателей, отражающих развитие ипотечного кредитования в стране. Данный вид кредитования зависит от доходов населения и требует стоимостной оценки. Изучению методологии оценки качества жизни посвящен первый параграф данного диссертационного исследования.

Оценку качества жизни населения Российской Федерации предложено проводить на базе универсальной методики, которая может применяться на мезо и микро уровнях в условиях современных условиях хозяйствования субъектов рынка и отдельных домохозяйств.

Предлагаемая методика оптимизирует оценку уровня и качества жизни, используя в равной степени как объективные, так и субъективные оценки. В основе данного метода лежит сопоставление объективных и

субъективных оценок по отдельным критериям качества жизни. Это позволяет, во-первых, выявить, на сколько мнение государственных органов расходится с мнением жителей страны поводу ладресации средств на социальные программы, во-вторых, выделить приоритетные направления социального развития территорий.

Оптимальный метод оценки качества жизни состоит из нескольких этапов:

Х расчет необходимых статистических показателей и результирующего

комплексного показателя качества жизни;

Х проведение социологического исследования и определение оценки

удовлетворенности населения качеством жизни;

Х проведение сравнительного анализа результатов объективного и субъективного

подходов с целью минимизации расхождений в полученных оценках ч определения целевых направлений программы социально-экономического развития страны.

Субъективная оценка основана на социологических исследованиях, проводимых различными экспертами в области анализа уровня и качества жизни населения страны в последние годы.

Сопоставление объективных и субъективных оценок качества жизни населения позволит определить приоритетные направления для программ социально-экономического развития страны и позволит избежать следующих проблем:

- неэффективного использования бюджетных средств;

- неправильного определения приоритетов при разработке социальных программ;

- планирование экономических и социальных мероприятий на основе не поных и устаревших данных о качестве жизни населения.

Таким образом, основные показатели объективной оценки качества жизни населения будут включать: о оценку здоровья населения;

о оценку уровня образования населения;

о оценку жилищных условий;

о оценку условий экологии;

о оценку состояния рынка труда;

о оценку благосостояния населения;

о оценку личной безопасности населения;

о оценку уровня свободного времени и отдыха;

о оценку качества питания.

Для расчета комплексного показателя по каждому отдельному критерию оценки качества жизни может использоваться следующая формула:

Ю - комплексный показатель качества жизни; Ку - относительная оценка (показатель) качества жизни; п - количество принимаемых во внимание составляющих по отдельному критерию качества жизни;

1 - уровень оценки качества жизни, (1 =1,..,ш); ] - число свойств, лежащих на 1-ом уровне оценки.

Рассчитанный автором комплексный показатель качества жизни на основе рассмотренной в работе методики представлен в таблице 1 автореферата.

Таблица 1

Данные комплексного показателя качества жизни

Наименование частного показателя качества жизни Ю'Кш

2003 г. 2004 г.

1. Здоровье 0,235 0,257

2. Образование 0,024 0,026

3. Жилищные условия 0,071 0,079

4. Экология 0,001 0,001

5. Рынок труда 0,122 0,134

благосостояние населения 0,106 0,129

7. Личная безопасность 0,025 0,027

8. Свободное время и отдых 0,001 0,001

9. Питание 0,095 0,116

Сумма 0,680 0,770

Таким образом, представленная система показателей, по нашему мнению, позволяет оценить качество жизни населения страны и, кроме того, выработать рекомендации по повышению имеющихся показателей, а также выявить наиболее значимые факторы, влияющие на уровень и качество жизни как в среднесрочной, так и в догосрочной перспективе.

Во второй главе научного исследования - Развитие ипотечного кредитования строительства жилья и повышение качества жизни населения повышение благосостояния населения рассматривалось как фактор развития ипотечного кредитования. В данном разделе исследования была рассмотрена модель развития ипотечного кредитования с позиции повышения качества жизни населения и проведена комплексная оценка социально-экономической эффективности развития системы ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации на современном этапе.

Было определено, что основные механизмы совершенствования жилищного ипотечного кредитования дожны бьггь направлены на совершенствование организационных, экономических и правовых модулей

догосрочного кредитования жилья не только в среднесрочной, но и в догосрочной перспективе.

Принципиальным отличием предлагаемого в диссертационной работе подхода является комплексная методика, опирающаяся на использование догосрочного накопительного страхования жизни, а также привлечение субсидий и повышение государственных гарантий в части обеспечения кредитами населения России.

Накопительная система страхования предполагает формирование жилищно-строительных сбережений за счет развития в регионах России догосрочного страхования жизни как одного из наиболее перспективных механизмов участия страховых компаний в системе инвестирования жилищного строительства.

Накопительное страхование жизни предназначено в первую очередь для граждан, не имеющих первоначальных собственных средств. Условия предоставления и погашения ипотечных жилищных займов, предоставляемых за счет средств страховых компаний могут быть определены самим инвестором по соглашению с местной администрацией, а также требований федеральных стандартов, нормативных правовых актов Российской Федерации и регионов страны.

Одним из основных преимуществ предлагаемого механизма взаимодействия участников инвестиционно - строительного процесса является то, что страховая компания может выступать и инвестором, и залогополучателем, и страхователем, и накопителем средств заемщика в процессе ипотеки. Предлагаемый механизм не только позволит привлечь допонительные средства в строительство жилья, но и позволит снизить риски участников процесса ипотечного кредитования, и тем самым повысить привлекательность конкретной ипотечной модели.

В предлагаемой модели право владения и пользования заемщик получает сразу после окончания строительства жилого дома, а право распоряжения новой квартирой (снятие залога) - через 20 лет. Если заемщик

по какой-либо причине приостанавливает платежи в течение 10 лет по ссуде, его квартира переходит в собственность страховой компании и реализуется на вторичном рынке. После взаиморасчетов со страховой компанией заемщику выплачивается оставшаяся сумма и предоставляется квартира (без права приватизации) в муниципальном жилом фонде временного проживания.

Предлагаемый механизм предоставления ипотечных займов обеспечивает каждому из участников следующие преимущества:

Х для граждан накопление определенных сумм и возможность получить ссуду на покупку жилья под процент, значительно ниже банковского;

Х расширение поля услуг и получение прибыли от своего участия в ипотечном проекте для страховых компаний;

Х получение выгодных и своевременно финансируемых заказов для строительных компаний;

Х увеличение объемов строительства, рост налоговых поступлений в бюджет, развитие нового сегмента финансового рынка, решение социальной задачи обеспечения жильем населения для муниципального образования.

Организационно - экономический механизм оптимизации ипотечного процесса в жилищном кредитовании может совершенствоваться по трем направлениям:

Х по средствам оптимизации ипотечного процесса с участием страховых организаций;

Х по средствам разработки оптимальных муниципальных программ;

Х по средствам эффективного использования инструментов, в качестве которых выступают ценные бумаги;

Х по средствам вовлечения земель в ипотечное кредитование жилья.

Агоритм данного механизма ипотечного кредитования представлен на

Рисунке 2.

Агоритм ипотечного кредитования жилья с использованием механизма накопительного страхования

Стоит отметить, что расчет платежей заемщика в данной модели будет обеспечиваться с учетом его минимального месячного дохода от величины платежей по жилищно-коммунальным услугам.

От,Д = Р+Ргат х п+Р Ржку

Цшп - доход, необходимый для получения займа максимального размера, руб.;

Р - максимальная сумма выплаты в месяц, руб.;

Рт;Д - прожиточный минимум, установленный на момент расчета;

п - состав семьи заемщика, чел.;

Ржку - величина ежемесячных платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Организационно-экономический механизм использования субсидий под строительство жилья населения дожен быть ориентирован на граждан, не имеющим собственного жилья, проживающим в общежитии, по договору найма жилых помещений или нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к малообеспеченным, в том числе:

Х непоным семьям, состоящим из одного из родителей не старше 30 лет, имеющим несовершеннолетних детей;

Х одиноким женщинам старше 25 лет;

Х семьям, в которых четверо и более несовершеннолетних детей;

Х работникам организаций и учреждений, финансируемых федеральных и местных бюджетов.

В диссертации особо отмечено, что выбор инструментов ипотечного кредитования может сыграть существенную роль при формировании комплекса мер по повышению доступности ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан.

Диссертантом доказано, что для существенного расширения круга потенциальных заемщиков и увеличения объема догосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам на приобретение жилья, необходимо

снижение доли первоначального взноса и, соответственно, увеличение доли кредита относительно оценочной стоимости залога. В результате у кредитора возникают некие допонительные повышенные кредитные риски, которые могут привести к финансовым потерям кредитора в случае дефота заемщика.

В целом, основные цели создания системы страхования ипотечных кредитных рисков дожны заключаться в формировании благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов; увеличении доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья; создании условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья; повышении доступности приобретения жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов.

На сегодняшний день проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих его развитию: низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости; отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; недостаток профессионалов и инвестиционных инструментов .в процессе реализации ипотечных жилищных программ; слабое развитие организационно-экономических механизмов в процессе ипотеки и т.д.

В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов

под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда допонительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, допонительных кредитов банка под допонительные закладные, ипотечных ценных бумаг.

Анализ мировой практики ипотечного кредитования в жилищное строительство показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций, а также непосредственное развитие инвестиционных инструментов. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

Опираясь на опыт развитых стран, государственные специализированные структуры в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать тенденцию развития таких направлений как:

Х инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;

Х стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг;

Х оптимизация институционального развития и правового регулирования, направленного как на рыночную капитализацию жилья, так и на совершенствование государственного регулирования ипотеки в целом;

Х внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

В представленном научном исследовании был проведен анализ наиболее распространенных типов инструментов ипотечного жилищного кредитования, применяемых в практике различных стран. Рассмотрены как традиционные инструменты ипотечного жилищного кредитования (стандартный ипотечный кредит, кредит с равными платежами в счет уплаты основного дога и начислением процентов на оставшуюся часть дога, шаровой кредит, кредит с ростом платежей, кредит с переменной процентной ставкой и др.), так и альтернативные, разработанные для стран с высокой инфляцией (ипотечный кредит с учетом изменения уровня цен, инструмент с двойной индексацией, инструмент с регулируемой отсрочкой платежа).

Как было выявлено в ходе исследования, целый ряд изменений в основополагающие законодательные акты, непосредственно затрагивающие ипотечное кредитование, можно отнести к категории недостаточно проработанных. В диссертации было предложено внести поправки в пакет законов об ипотечном кредитовании, Жилищный кодекс, Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах и прочие законодательные акты. Кроме того, для завершения строительства

законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

Х О кредитных историях - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

Х О стройсберкассах - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

Х О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

Х Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан;

Х О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации

По мнению диссертанта, усилия государственных органов дожны быть направлены на снижение рисков для участников ипотечного рынка, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. В связи с этим, в работе были разработаны рекомендации по оптимизации инструментария ипотечного кредитования, выработаны механизмы решения важнейших проблем развития ипотеки в России и разработан ряд рекомендаций по оптимизации регулирования и страхования ипотеки в стране.

В заключении исследования содержатся обобщенные результаты и основные выводы проведенного диссертационного исследования.

Главный вывод работы состоит в том, что решение проблем оптимизации системы ипотечного кредитования невозможно без решения экономических, общественно-политических, нравственных и обще социальных вопросов, которые оказывают непосредственное влияние на общий уровень благосостояния граждан страны.

Внедрение новых моделей ипотечного кредитования, предложенных в диссертационной работе, ориентир на повышение благосостояния населения страны, а также работа с проблемным полем развития ипотечного кредитования позволит оправдать прогнозы роста ипотечного рынка, что непосредственно окажет положительное влияние на качество жизни населения в ближайшие десять лет.

Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих публикациях автора:

1. Матуа Д.З. Ипотека - один из наиболее эффективных способов решения жилищной проблемы в России. // Научные труды аспирантов и докторантов. 2004*4(27)/ Факультет научно-педагогических кадров Московского гуманитарного университета. -М. Издательство МосГУ, 2004 - Вып. 4 (27). - с. 96 - 105. (0,5 пл.)

2. Матуа Д.З. Кредит и риски. // Научные труды аспирантов и докторантов.2005*7(44) /Факультет научно-педагогических кадров Московского гуманитарного университета. -М. Издательство МосГУ, 2005. -Вып. 7(44)-С.138- 144(0,5 пл.)

Издательство Московского гуманитарного университета Печатно-множительное бюро Подписано в печать л 2006 г.

Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 111395 Москва, ул. Юности, д.5 стр. 1

1 3 8 0 5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Матуа, Давид Зурабиевич

Введение.

Глава 1. Жилищные условия и качество жизни населения.

1.1.Качество жизни населения и его основные характеристики.

1.2. Особенности развития ипотечного кредитования в условиях улучшения качества жизни населения.

1.3. Потребности населения в улучшении жилищных условий и развитие рынка жилья.

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования строительства жилья и повышение качества жизни населения.

2.1. Повышение благосостояния населения как фактор развития ипотечного кредитования.

2.2. Модель развития ипотечного кредитования с позиции повышения качества жизни населения.

2.3. Оценка социально-экономической эффективности развития системы ипотечного кредитования жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Изменение качества жизни населения в условиях становления ипотечного кредитования жилья"

Актуальность темы исследования. В любой стране жилье стоит дорого по сравнению с уровнем доходов. Люди могут построить или купить жилье только в том случае, если у них возможность взять деньги в другом месте. К числу наиболее распространенных источников таких средств в странах с формирующимся рынком относятся родственники, друзья и те, кто отвечают за строительство жилья. Лишь меньшинство покупателей жилья пользуется услугами официальных финансовых учреждений.

В большинстве стран мира преобладающим способом решения жилищной проблемы стало приобретение гражданами жилья с привлечением средств ипотечного жилищного кредита. Ипотечное жилищное кредитование превратилось в важнейшую сферу экономической деятельности, в которой определяющую роль играют банки, финансовые организации, ипотечные агентства и фонды.

В течение последнего времени накопися большой объем информации о необходимых условиях успешного развития ипотечного рынка в странах с формирующейся рыночной экономикой. Значительная часть этой работы осуществляется при поддержке Всемирного банка и других международных организаций.

В России масштабы ипотечного жилищного кредитования еще незначительны. Банковская ипотека развивается в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Трудности развития ипотечного жилищного кредитования в России объясняются рядом причин:

Х до сих пор не решены правовые вопросы, позволяющие кредиторам обеспечивать возвратность выданных населению кредитов;

Х у банков отсутствуют источники получения догосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов;

Х нормативная база, регулирующая деятельность банков, в недостаточной степени учитывает специфику операций по догосрочному жилищному ипотечному кредитованию населения, в результате они зачастую менее выгодны для банков, чем другие активные операции;

Х отбор надежных заемщиков затрудняется недостаточно высоким уровнем доходов населения, отсутствием достаточных накоплений, нестабильностью трудоустройства, стремлением граждан не декларировать свои доходы;

Х отсутствие доверия населения к банкам, в свою очередь, препятствует установлению нормальных взаимоотношений между кредиторами и заемщиками;

Х отсутствие практики использования комплекса инвестиционных механизмов ипотечного кредитования, а также слабое развитие финансовых и консультационно-консатинговых услуг.

Перечисленные трудности тормозят процесс социально-экономического развития нашей страны, а следовательно и не позволяют обеспечить достаточный уровень и качество жизни населения. В этой связи представляется необходимым разработка концептуальных положений внедрения и оптимизации использования различных механизмов развития ипотечного кредитования, а также рекомендаций в области регулирования процесса организации ипотечного кредитования жилищного строительства в России на современном этапе развития экономики страны и рыночной капитализации жилищного сектора.

Цель диссертационной работы состоит в рассмотрении объективной необходимости внедрения новых моделей и механизмов ипотечного кредитования с использованием различных инвестиционных инструментов в условиях создания концепции повышения эффективности кредитного процесса, а также правовой и информационной инфраструктуры ипотеки в России с целью улучшения качества жизни населения.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

Х рассмотреть содержание категории качество жизни населения и его основные характеристики;

Х представить основную методологию оценки качества жизни населения;

Х рассмотреть методику расчета и анализа основных параметров ипотеки;

Х провести оценку качества жизни населения России и его динамики;

Х охарактеризовать особенности становления и развития ипотеки в России;

Х проанализировать тенденции развития рынка жилья и потребности населения в улучшении жилищных условий;

Х представить основные механизмы развития ипотечного кредитования в России;

Х рассмотреть процесс повышения благосостояния населения как фактор развития ипотечного кредитования;

Х провести прогноз развития системы ипотечного кредитования жилья в условиях возможного улучшения благосостояния населения России.

Предметом исследования выступает жилищный рынок Российской Федерации, как система составляющих и сопряженных с ним денежного и фондового рынков, включая субъекты рынка, в качестве которых выступает население страны, желающее повысить качество своей жизни посредствам улучшения жилищных условий.

Объектом исследования выступает жилищный рынок Российской Федерации, представленный как система составляющих и сопряженных с ним денежного и фондового рынков, социально-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, а также непосредственно субъекты рынка, в качестве которых выступает население страны, желающее повысить качество своей жизни посредствам улучшения жилищных условий.

Методологической основой служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие залог и хозяйственный оборот жилья в России, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.

При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования: системный анализ, пошаговая оптимизация, а также программно-целевой метод в построении комплексного подхода организационно-экономической оптимизации ипотечного процесса.

Научная новизна работы состоит в выявлении, формировании и реализации новых механизмов в процесс экономических отношений в области ипотечного кредитования жилищного строительства. В соответствии с этим:

- уточнена система показателей, которая позволила оценить качество жизни населения страны, включающая: одиночные однокомпонентные показатели, выражающие соотношение уровня доходов и стоимости жизни; двухкомпонентные, выражающие соотношение категорий дохода и стоимости жизни, в частности, это показатели соотношения доходов и расходов населения, включая расходы на покупку товаров и услуг и обязательные платежи и взносы.; обобщающие показатели, отражающие как отдельные фрагменты, так и качество жизни населения в целом (комплексный показатель качества жизни);доказано, что в системе показателей оценки качества жизни населения содержатся индикаторы, отражающие уровень развития ипотечного кредитования строительства жилья;

- предложена универсальная методика для оценки качества жизни населения Российской Федерации, использующая как объективные, так и субъективные методы оценки, основанная на целом ряде критериев и состоящая из нескольких этапов: расчет необходимых статистических показателей и результирующего комплексного показателя качества жизни; проведение социологического исследования с целью определения удовлетворенности населения качеством жизни; проведение сравнительного анализа результатов объективного и субъективного подходов с целью минимизации расхождений в полученных оценках; определение целевых направлений программы социально-экономического развития страны;

- выявлены наиболее значимые факторы, влияющие на качество жизни населения как в среднесрочной, так и в догосрочной перспективе. Среди них: благосостояние населения, жилищные условия, питание, здоровье нации, уровень образования, безопасность населения, жилищные условия, в том числе и степень развития ипотечного кредитования;

- доказана необходимость включения в систему показателей оценки качества жизни населения индикаторов, отражающих уровень развития ипотечного кредитования строительства жилья;

- доказана взаимосвязь между повышением качества жизни населения и развитием ипотечных отношений, в частности, рост качества жизни населения приводит к развитию ипотечного кредитования, а появление все большего числа потенциальных заемщиков, пользующихся услугами кредитных учреждений с целью приобретения жилья, непосредственно определяет качество жизни населения.

- предложен организационно - экономический механизм оптимизации ипотечного процесса на базе использования накопительного страхования и программ муниципальной направленности, позволяющий привлечь допонительные средства в строительство жилья и снизить риски участников процесса ипотечного кредитования, и тем самым повысить привлекательность конкретной ипотечной модели,

- определены и систематизированы проблемы ипотечного кредитования строительства жилья. К ним относится: перекос системы ипотечного кредитования в пользу государственных кредитных организаций, отсутствие механизмов кредитного процесса ипотеки в банках и ряд других проблем. Доказана необходимость первоочередного решения данных проблем.

Практическая значимость исследования состоит в том, что применение предлагаемых разработок позволит реализовать инвестиционные и экономические стратегии финансово-кредитных организаций на основе эффективного управления ипотекой, а также позволит увеличить возможности использования ипотеки населением страны.

Апробация исследования. Основные положения и результаты исследования могут быть использованы федеральными, региональными законодательными и испонительными органами власти и местного самоуправления при разработке нормативных актов в целях развития ипотечного кредитования и разработки программ повышения качества жизни населения.

Апробация работы осуществлялась на научно-практических конференциях Московского гуманитарного университета (2000-2005 гг.), где докладывались и обсуждались основные положения диссертационной работы с последующей публикацией в сборниках научных трудов аспирантов и докторантов.

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экономика и управление, Менеджмент, Финансы и кредит, Антикризисное управление, а также при подготовке и переподготовке специалистов. Материалы диссертации используются в курсе семинара Ипотечное кредитование.

Публикации. Основные положения работы отражены в 2 научных публикациях объемом 1 печ. л.

Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав основного текста, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Матуа, Давид Зурабиевич

Заключение

На сегодняшний день проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих его развитию: низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости; отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; недостаток профессионалов и инвестиционных инструментов в процессе реализации ипотечных жилищных программ; слабое развитие организационно-экономических механизмов в процессе ипотеки и т.д.

В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда допонительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, допонительных кредитов банка под допонительные закладные, ипотечных ценных бумаг.

Анализ мировой практики ипотечного кредитования в жилищное строительство показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций, а также непосредственное развитие инвестиционных инструментов. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

Опираясь на опыт развитых стран, государственные специализированные структуры в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать тенденцию развития таких направлений как:

Х инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;

Х стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг;

Х оптимизация институционального развития и правового регулирования, направленного как на рыночную капитализацию жилья, так и на совершенствование государственного регулирования ипотеки в целом;

Х внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

В представленном научном исследовании был проведен анализ наиболее распространенных типов инструментов ипотечного жилищного кредитования, применяемых в практике различных стран. Рассмотрены как традиционные инструменты ипотечного жилищного кредитования стандартный ипотечный кредит, кредит с равными платежами в счет уплаты основного дога и начислением процентов на оставшуюся часть дога, шаровой кредит, кредит с ростом платежей, кредит с переменной процентной ставкой и др.), так и альтернативные, разработанные для стран с высокой инфляцией (ипотечный кредит с учетом изменения уровня цен, инструмент с двойной индексацией, инструмент с регулируемой отсрочкой платежа).

Кроме того, в диссертации был предложен организационно-экономический механизм оптимизации ипотечного процесса в жилищном кредитовании по трем направлениям:

Х по средствам оптимизации ипотечного процесса с участием страховых организаций;

Х по средствам разработки оптимальных муниципальных программ;

Х по средствам эффективного использования инструментов, в качестве которых выступают ценные бумаги;

Х по средствам вовлечения земель в ипотечное кредитование жилья.

Как было выявлено в ходе исследования, целый ряд изменений в основополагающие законодательные акты, непосредственно затрагивающие ипотечное кредитование, можно отнести к категории недостаточно проработанных. В диссертации было предложено внести поправки в пакет законов об ипотечном кредитовании, Жилищный кодекс, Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах и прочие законодательные акты. Кроме того, для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

Х О кредитных историях - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

Х О стройсберкассах - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

Х О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья -закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

Х Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан;

Х О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации

По мнению диссертанта, усилия государственных органов дожны быть направлены на снижение рисков для участников ипотечного рынка, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. В связи с этим, в работе были разработаны рекомендации по оптимизации инструментария ипотечного кредитования, выработаны механизмы решения важнейших проблем развития ипотеки в России и разработан ряд рекомендаций по оптимизации регулирования и страхования ипотеки в стране.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Матуа, Давид Зурабиевич, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. Спб.: Издательский Торговый Дом Герда, 2000.

2. Земельный кодекс РФ (с изменениями от 08.12.03). Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 г. №102-ФЗ. Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-Ф3, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ).

3. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 г. №135-Ф3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ. Об ипотечных ценных бумагах.

5. Закон РФ от 29.05.92 №2872-1 О залоге

6. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1997.- № 30.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ О внесении в некоторые акт законодательства Российской Федерации и допонений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования).

9. Постановление от 17.09.2001 г. № 675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 гг. (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.02.2002 № 104).

10. Постановление от 11.01.2000 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановлений Правительства РФ от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 № 302).

11. Книги, учебники, монографии

12. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.

13. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учебное пособие для вузов / Ю.В. Богатин М.: изд-во ЮНИТИ, 1999. - 254 с.

14. Бригхем Ю., Гапенски JI. Финансовый менеджмент (полный курс в двух томах), С-Пб, Экономическая школа, 1997.

15. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. Учебное пособие. М., Инфра-М., 2001,- 256 с.

16. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.Ч Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 1998.Ч97с.

17. Вадайцев, С.В. Инвестиции: Учебник / С.В. Вадайцев, П.П. Воробьев и др.; Под ред. В.В. Ковалева, В.А. Лялина. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2003.-440 с.

18. Волович, В.Н. Стратегия развития собственности в условиях перехода к рыночной экономики / В.Н. Волович // Умен. зап. экон. фак. Санкт-Петер. гум. ун-та профсоюзов, 1997. Вып.З. С. 11-13.

19. Волочков, Н.П. Справочник по недвижимости. / Н.П. Волочков -М.: изд-во Инфра, 1996.

20. Гиляровская, Л.Т. Экономический анализ: Учебник для вузов / Л.Т. Гиляровская М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 615 с.

21. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. М.: Финансы и статистика, 1999.

22. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999

23. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости. Учебник. / В.А. Горемыкин М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. -804 с.

24. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П.Г. Грабовой Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М: изд-во АСВ, 1999. - 566 с.

25. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М.: ИНФРА-М, 1997.

26. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998.

27. Гровер, Р. Обзор методов оценивания недвижимости: Введение в управление недвижимостью / Р. Гровер, М. Соловьев М., 1997. - 352 с.

28. Довдиенко, И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк М.: Издательство РДЛ, 2002. - 272 с.

29. Емельянов, В.В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2000: учебно-практическое пособие / В.В. Емельянов М.: изд-во Триада тд, 1999.-208 с.

30. Есин, Е.Ю. Исторические этапы развития понятия липотека / Е.Ю. Есин // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. - С. 142-145.

31. Завлин, П.Н. Оценка эффективности инноваций / П.Н. Завлин, А.В. Васильев М.: изд-во Бизнес-Пресса, 1998. - 216 с.

32. Земельное право России. Учебник / Под ред. В.В. Петрова М.: Зецало, 1998.

33. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001.

34. Иванов В.В.Все об ипотеке. М.: МТ-Пресс, 2000.

35. Ипотека в России, //под ред. А.В.Токушкина. М.: Юристь, 2002.

36. Калачева, С.А. Сдеки с недвижимостью / С.А. Калачева М.: изд-во ПРИОР, 2000. - 160 с.

37. Киндеева, Е.А. Сдеки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая М.: изд-во Юрайт, 2000. - 432 с.

38. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. 2-е изд., перераб. и доп. / В.В. Ковалев - М.: Финансы и статистика, 1997 - 512 с.

39. Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. М.: Финансы и статистика, 2002.

40. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия Учебники для вузов. Специальная литература / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов- СПб.: изд-во Лань, 2000. 480 с.

41. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64 с.

42. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие / Н.Я. Кузин М.: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

43. Лимаренко В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Н. Новгород 1999.

44. Международные стандарты оценки (приемы) / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.2.

45. Международные стандарты оценки, в двух книгах. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина М.: ОАО Типография новости, 2000.

46. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. -М.: Институт экономики города, 2002.

47. Методы финансовых и коммерческих расчетов. М.: Дело тд, 1995.

48. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь / Р.Т. Нагаев М: изд-во Идел-Пресс, 2000. - 616 с.

49. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.2.

50. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1995. Кн.З.

51. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие / Под ред. В.М. Рутгайзера -М.: изд-во Дело, 1998.

52. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., Финансы и статистика, 2004.

53. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.

54. Правовое регулирование оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.

55. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М.: Фонд Институт экономики города, 1994.

56. Ресин, В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.И. Ресин М.: изд-во Дело, 1999. - 328 с.

57. Роуз П.С. Банковский менеджмент. М.: Дело тд,1995.

58. Сборник стандартов оценки / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Россий-ское общество оценщиков, 1996.

59. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. / Л.А. Сивкова М.: Библиотека журнала Юридический бюлетень предпринимателя, 1996.-62 с.

60. Скарретт, Д. Пять методов оценивания.// Scarrett D. Property Valuation: 5 Methods. -1991

61. Смирнов B.B. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. - 120 с.

62. Соколов, В.Я. Оценки: их виды и значение: Теория учета / В.Я. Соколов // Бух. учет. 1996, №12, С. 55-59.

63. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. / М.М. Соловьев М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

64. Стандарт Российского общества оценщиков. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

65. Стандарт Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

66. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости. / Е.И. Тарасевич -СПб.: ТОО Технобат, 1995.

67. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ / М.А. Федотова, Э.А. Уткин -М.: ЭКМОС, 2000. 352 с.

68. Фишмен, Дж. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Перевод американского издания лGuide to Business Valuations / Джей Фишмен, Шэннон Пратт, Клиффорд Гриффит М.: изд-во ЗАО КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000. - 388 с.

69. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй // Академиянародного хозяйства при Правительстве РФ Авт. вступ. Ст. Рутгайзер В. -М.: изд-во Дело тд., 1997. 480 с.

70. Харрисон, Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. / Генри Харрисон М.: РИО Мособлупрполиграфиздата., 1994.

71. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер с англ. / Говард А. Цукерман, Джордж Д. Блевинс М.: Диамант-Меркурий -М., 1994.

72. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости. / А.В. Черняк -М.: Русская Деловая Литература, 1996.

73. Четыркин Е.М. Финансовая математика. М.: Дело, 2003.

74. Энциклопедический словарь Недвижимость. Казань: Издательство ГУП ГИК Идел-Пресс, 2001. - 896 с.1. Периодические издания

75. Бирман А. Ипотека первой свежести // Компания. 1999. №13.

76. Боос Г.В. Формирование рынка доступного жилья: существующие проблемы и новые законодательные инициативы. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, № 4(21), 2004.

77. Гловацкая, Н. Земельно-имущественные отношения в городе / Н. Гловацкая, С. Лазуренко, И. Новицкий // Вопросы экономики, 2000, №8, с. 98-110.

78. Грачёв И.Д. Проблемы и перспективы социальной ипотеки.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. № 3(20), 2004.

79. Гришина Т. Жилищно важная страховка// Деньги.2000. №30, с.ЗЗ.

80. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование.// Деньги и кредит. 1995. - № 8, с.49

81. Елисеев, В.М. Классификация видов стоимости / В.М. Елисеев // Вопросы оценки, 1998, №1, С. 56-60.

82. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.

83. Иванкина, Е. Особенности земельного законодательства в Российских регионах / Е. Иванкина, И. Ртищев // Вопросы экономики, 2000, №7, С. 76-84.

84. Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты.//Библиотечка Российской газеты,- 2000.- №8.

85. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита.//Деньги и кредит.- 2000.- №9.

86. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы.//Деньги и кредит.- 2000.- №9.

87. Косарева Н.Б., Президент Фонда Рынок доступного жилья -государственный приоритет. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, № 3(20), 2004.

88. Купчина, JI.A. Оценка недвижимости / JI.A. Купчина // Бух. учет. 1998, №2, С. 72-74.

89. Нестеров, А.В. Экспертная деятельность / А.В. Нестеров // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 36-42.

90. Панибратов, Ю.П. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции / Е.В. Чепухалина, М.Д. Вагина // Гуманитарные науки. 1996, №1/2, С. 47-51.

91. Петров, А.С. Практика оценки: Метод капитализации дохода. Выбор ставок дисконта и капитализации / А.С. Петров // Российский оценщик. 1995, №4-5, С.1-5.

92. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России.//Менеджмент в России и за рубежом,- 2000,- №1.

93. Пономарев В.Н. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. № 1 (18), 2004.

94. Пономарев В.Н. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: XXI ВЕК, октябрь 2003.

95. Реструктуризация предприятий: направления, цели, средства // Проблемы теории и практики управления. 1996. - №4. - С. 116-121.

96. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. -М.: Деньги и кредит. 1993 №7.

97. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1.

98. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность).// Хозяйство и право, 1997, №9.

99. Уисон, Л. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука / Л. Дин. Уисон // Вопросы оценки. 1996. - №10-12. - С.11.

100. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России.//Аудитор, 1998. -№10.

101. Федорченко, А.В. О возможных результатах принятия закона об оценочной деятельности в Российской Федерации / А.В. Федорченко // Вопросы оценки. 1997, №1, С. 2-4.

102. Юрков, Д. Экспертиза собственности: без права на ошибку / Д. Юрков // Жилищное строительство. 1996, №12, С. 27-28.1. Зарубежная литература

103. Annual report, 2000. Association of Germany Mortgage Banks.104. лAssessment administration practices in the U.S. and Canada Executive Summery by Jane H. Malme 1992.

104. Charles B. Akerson. Stady Guide: Cours 1-B Capitalization Theory And Techniques, AIR. Chicago, IL., 1977.

105. Chiquier L. "Dual Index Mortgages: Lessons from International Practice and Conditions of Development in Poland." Housing Finance International, September, 1999.

106. Diamond D. The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia: 1989 1999. November 1999. The Urban Institute project.

107. Ellwood L.W. Elwood Tables For Real Estate Appraising And Finansing, 4th Ed., Ballinger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996.

108. European Mortgage markets: structure, funding and future development OECD Ч June 2000

109. Glenn M. Desmond and Richard E. Kelley Business Valuation Handbook. Valuation Press inc. Los Angeles, California 90292 (имеется русский перевод, подготовленный POO, 1996. 272 е.).

110. Heard С., Williams P. Flexible Mortgages: The Product for the Next Millennium. Housing Finance International, September 1998.

111. Manual of Valuation. Guidance Notes. Prepared by the Valuation and Rating Committee. Third edition. London, 1995.

112. Marshall W. Dennis. 1992. Residential Mortgage Lending

113. Payeras M. "Housing Finance in Mexico: Current Conditions and Challenges." Housing Finance International, September 1999.

114. Poland: Housing Finance at the Millenium. An Assesment of Achivments and Outstanding Issues, prepared by S. Merril, E. Kozlowski, J. Laszek, P. Karas. February 2000. The Urban Institute project.

115. Statements of Valuation and Appraisal Practice and Guidance Notes. London, 1995.

116. Telgarsky Jeffrey P., Katerine Mark. Alternative Mortgage Instruments in High-inflation Economies.

117. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, U.S., 2000.

118. Jennings A. Financial Accounting. 2nd edition. London, 1993.

119. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994.

120. William B. Brueggeman. 1993. Real Estate Finance and Investments.

121. Данные об ипотечных и накопительных схемах приобретения жилья в России

122. Год начала ре ализацин ипотечной программы 1996 1991 1996 2002 2003 1998 2000 2002 1999 2002 2003 1998 1994 1998 2000 2003 2003 1998 2000

123. Валюта кредита руб руб, $ руб РУб, $ руб,$ $ $ 8 $ руб. $ руб руб. $ $ $ $ $ $ РУб, $ руб

124. Первоначаль ный взнос от стоимости квартиры, % 10-30 30 30 30 15-20 15-30 15-30 30 30 30 30 10-30 0-30 5-50 5-50 5-50 5-40 5-30 30

125. Ставка кредита. % 3-15 11$ 18р 15 15$ 9-11$ 14-16р 10-14 10-15 12 14 15 15 12-15$ 15р 12 8 3,5 3-12 13-15 11$ 18р 5-15

126. Срок кредитования , лет 5-20 15 20 10 20 до 15 лет 10-15 10 10 10 20 10-20 10 3 10-30 15 10 6-10 5-20б. Ежемесячные выплаты от дохода семьи, % 20-30 40 50 40-60 40 40 40 40 50 35+50 35-40 60 40 40 40 20

127. Документаль ное подтвержден не платежеспосо бности +/- + + + + + +/- + + + + + + + + +

128. Наличие поручителей + + +/- Ч Ч Ч Ч Ч + +/- Ч Ч Ч Ч Ч Ч Ч Ч +

129. Количество документов для оформления кредита 5-10 5-10 20 20 15-20 8 20 12 20 12 15 20 10 3 3 6 8 8

130. Средний срок оформления кредита, дни 7-14 18 7-14 14 14 14 14 10 14 14 7 14 3-10 7 1 час 1 xfc 7-14 7-14 7-14

131. Общее количество выданных кредитов 35 000 668 37 2600 2000 140 450 424 20 18 370 1300 978 1000 6 80 81

132. Рынок труда благосостояние населения7. Личная безопасность8.Свободное время и отдых9. Питание1. Б) объективная оценка-0,05 01. Область 300 О,(Ж о,80И0,60,40.21. Область 210 0,2 00

Похожие диссертации

• Социально-экономические факторы оптимизации качества жизни
• Ипотечное кредитование жилья как институт новой экономической системы России
• Экономические составляющие качества жизни населения в современной России
• Сберегательное поведение домохозяйств в системе качества жизни населения
• Развитие ипотечного кредитования жилья как направление повышения качества жизни населения России