Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Лисенкова, Ольга Юрьевна |
| Место защиты | Великий Новгород |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья"
На правах рукописи
ЛИСЕЖОВА ОЛЬГА ЮРЬЕВНА
МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ФОРМИРОВАНИИ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Великий Новгород 2003
Работа выпонена в Новгородском государственном университете имени Ярослава Мудрого
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Грекова Г.И.
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Роботов А.С.
кандидат экономических наук, доцент Жоваников В.Н.
Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный инженерно-
Защита состоится л 25 декабря 2003 года в часов на заседании диссертационного совета Д 212.168.01 при Новгородском государственном университете имени Ярослава Мудрого по адресу: 173015, г.В.Новгород, ул.Псковская, д. 3
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института экономики и управления НовГУ им. Ярослава Мудрого
Автореферат разослан л 24 ноября 2003 года
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,
экономический университет
профессор
М.В. Любимова
2ооз- А
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Задача удовлетворения потребностей населения в жилье всегда входила в число приоритетов социально-экономической политики государства. В дореформенный период принципы жилищного финансирования заключались в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства жилья государственной формы собственности и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Поспешный отказ государства в начале 1990-х гг. от участия в финансировании жилищного строительства в условиях недостатка частных инвестиций и отсутствия рыночных механизмов их привлечения привел к нарастанию кризисных явлений в этой сфере экономики. Инвестиционный голод вызвал резкое сокращение объемов ввода жилья и, как следствие, убыточность многих строительных предприятий. Каждый регион был вынужден искать свои пути решения этих проблем исходя из приоритетов социально-экономической политики и ресурсного потенциала. В регионах получили распространение различные схемы привлечения финансовых ресурсов на рынок жилья, в том числе с использованием механизма ипотечного кредитования. Достигаемый с помощью механизма ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищном строительстве через эффект мультипликатора-акселератора способствует развитию смежных с ним отраслей экономики, расширению занятости, повышению доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Таким образом, жилищное строительство необходимо рассматривать в качестве точки роста экономики региона, а ипотечное кредитование - как новый и эффективный инструмент привлечения инвестиций на рынок жилья.
В связи с вышеизложенным, возникает необходимость изучения механизма ипотечного кредитования и определения его места и роли в формировании регионального рынка жилья.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблеме ипотечного кредитования в России имеет длительную историю. В дореволюционный период различные аспекты ипотечного кредитования нашли свое отражение в рабо-
тах А.И.Гурьева, А.И.Зака, И.И.Кауфмана, Л.А.Сербшювича, С.С.Хрулева и др.. Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются М.Болеат, А.Коул, Д.Бойкин, Р.Хани, В.Бругеман, Д.Фишер, Д.Эпли, Д.Милар, Ф.Фабоцци. В последние годы в связи с обострением проблемы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и возрождением ипотечного кредитования в России эти вопросы получили освещение в исследованиях В.И.Бусова, И.ДХрачева, В.С.Ема, А.Г.Ивасенко, Н.Б.Косаревой, В.И.Лимаренко, А.Н.Ларионова, Э.А.Омшановой, И.Л.Осокиной, Н.Пастуховой, В.Г.Полякова, Л.И.Рябченко, В.В.Смирнова, Д.А.Сергеева, Г.А.Цылиной, А.Н.Ужегова и др. Большинство работ посвящено анализу преимуществ и недостатков зарубежных моделей ипотечного кредитования, другие содержат лишь техническое описание механизма ипотечного кредитования и не затрагивают проблемы реализации данного механизма на региональном уровне. В связи с этим, возникает необходимость систематизации и сравнительного анализа существующих в регионах России схем приобретения и строительства жилья в кредит с целью определения приоритетных направлений региональной жилищной политики.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических подходов к использованию механизма ипотечного кредитования для привлечения финансовых ресурсов на региональный рынок жилья.
Реализация поставленной цели предопределила необходимость постановки и решения следующих задач:
- изучить механизмы функционирования традиционных моделей ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и в дореволюционной России и определить возможности их использования в регионах России;
- исследовать проблемы и противоречия, препятствующие становлению системы ипотечного кредитования, и определить пути их решения;
- выявить возможности участия населения в региональных схемах приобретения и строительства жилья в кредит на основе сравнительного анализа характеристик этих схем;
- обосновать методические основы региональной жилищной политики, направленной на создание организационных условий для функционирования схем
приобретения и строительства жилья в кредит, обеспечение их правового регулирования и финансовой поддержки участвующего в них населения;
- оценить потенциальный спрос населения на ипотечный кредит в регионах России, в т.ч. определить липотечный порог, характеризующий доступность кредита населению.
Объектом исследования является рынок жилья Новгородской области.
Предмет диссертационного исследования составляет механизм взаимодействия участников различных схем строительства и приобретения жилья в кредит и способы их организации и самоорганизации в российских регионах.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили теоретические исследования и прикладные разработки отечественным и зарубежных ученых по проблемам формирования и функционирования механизма ипотечного кредитования. В работе использованы положения современных теорий рынка недвижимости, управления инвестициями, финансовых рынков. Исследование базируется на таких общенаучных методах как историко-логический, системно-функциональный, сравнительного анализа, синтеза, а также на статистических методах обработки и обобщения информации.
Информационной базой исследования являются официальные данные Госкомстата России, Госстроя России, Банка России, материалы и информация комиссии Государственной Думы РФ по развитию ипотечного кредитования, официальные статистические данные по отдельным регионам страны, результаты научных исследований, аналитическая информация российской и зарубежной деловой прессы, а также нормативно-правовые акты РФ, органов испонительной и законодательной власти регионов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующих полученных результатах:
- выявлено на основе анализа функционирования традиционных моделей ипотечного кредитования, что наиболее адекватной экономическим условиям современной России является система стройсбережений;
- дана классификация региональных схем строительства и приобретения жилья в кредит и определены возможности участия в них различных доходных групп населения;
- предложен комплексный подход к разработке региональной жилищной политики, позволяющий максимально поно использовать механизм ипотечного кредитования для приобретения жилья населением и привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;
- разработана многоканальная система привлечения финансовых ресурсов для приобретения и строительства жилья, объединяющая многообразие кредитных условий, организационно-правовых форм участников и методов их взаимодействия;
- произведена оценка потенциального спроса на ипотечный кредит в регионах России, в т.ч. в Новгородской области, позволяющая определить наиболее приемлемые условия ипотечного кредита для населения.
Теоретическая и практическая значимость работы. Практические выводы и рекомендации исследования уже используются администрацией Новгородской области и г. Великого Новгорода при разработке конкретных направлений жилищной политики и региональных социально-экономических программ. Теоретические обобщения, отдельные положения и выводы можно использовать в учебном процессе при разработке и чтении курсов "Региональная экономика", "Экономическая оценка инвестиций", "Управление инвестициями на рынке недвижимости" и спецкурсов "Ипотечно-инвестиционный анализ", "Государственное регулирование системы ипотечного кредитования", "Региональная жилищная политика".
Наиболее существенные результаты исследования, выносимые на защиту:
- жилищное строительство рассматривается в качестве точки роста региональной экономики поскольку изменение его объемов через эффект мультипликатора-акселератора оказывает воздействие на развитие смежных со строительством отраслей экономики, на расширение занятости, повышение доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Достигнутый с помощью ипотеч-
ного кредитования рост инвестиций в жилищное строительство приводит в действие этот механизм;
- анализ классических моделей ипотечного кредитования позволил выявить, что все они могут быть использованы в регионах России, но с учетом особенностей их социально-экономического развития. Наиболее приемлемой для всех российских регионов является система стройсбережений;
- разработка региональной жилищной политики дожна базироваться на комплексном подходе, учитывающем, с одной стороны, потребности населения в жилье, с другой - уровень доходов различных групп населения. Удовлетворение потребностей населения в жилье невозможно без мер государственной поддержки. За органами власти и управления остается функция обеспечения жильем тех граждан, которые вследствие низкого уровня доходов не в состоянии приобрести его самостоятельно. Для остальной части населения финансовая поддержка со стороны органов власти и управления дожна дифференцироваться в зависимости от участия в различных схемах строительства и приобретения жилья в кредит;
- ка основе оценки потенциального спроса ка ипотечный кредит в регионах России определен липотечный порог, характеризующий доступность кредита различным доходным группам населения.
Апробация результатов работы. Результаты исследования докладывались и обсуждались на пяти научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов в Институте экономики и управления Новгородского государственного университета имени Ярослава Мудрого и на двух совместных семинарах молодых ученых НовГУ им. Ярослава Мудрого и Европейского университета в Санкт-Петербурге в 2000-2003 гг. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4 п.л.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 149 наименований, и 10 приложений. Общий объем диссертации составляет 175 страниц компьютерного текста, содержит 32 таблицы и 11 рисунков.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Большая часть населения не может приобрести его за счет текущих доходов или накоплений. Основным способом решения этой проблемы является приобретение или строительство жилья населением в кредит под залог недвижимого имущества. В мировой практике получили распространение четыре модели ипотечного кредитования, различающихся по источникам формирования кредитных ресурсов:
1. Система стройсбережений (сбалансированная автономная модель).
2. Усеченно-открытая модель.
3. Европейская одноуровневая модель (модель ипотечных облигаций).
4. Американская двухуровневая модель (расширенно-открытая модель).
Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования является
наличие развитой кредитно-финансовой системы, рынка недвижимости и их инфраструктурных звеньев. Становление системы ипотечного кредитования в современной России, с одной стороны, является следствием стабилизации экономики, а с другой - оказывает значимое воздействие на социально-экономическое развитие страны.
Механизм ипотечного кредитования привлекает инвестиции на рынок жилья и приводит в действие эффект мультипликатора-акселератора, увеличивая объемы не только жилищного строительства, но и сопряженных с ним отраслей экономики. В конечном итоге, это приводит к созданию новых рабочих мест и росту доходов населения. Возросшие доходы населения вновь способствуют увеличению спроса на жилье и являются импульсом к дальнейшему расширению объемов жилищного строительства. Кроме того, растут сбережения населения, которые аккумулируются в коммерческих банках. Расширяются кредитные операции, увеличивается прибыль банков, что ведет к укреплению кредитно-финансовой системы. Таким образом, жилищное строительство выступает в качестве точки роста экономики, наряду с отраслями топливно-энергетического комплекса и машиностроением.
В начале 1990-х годов ограниченность финансовых ресурсов, в т.ч. кредитных, на строительство и приобретение жилья и недостаточно эффективный спрос большей части населения на жилье привели к резкому сокращению объемов жилищного строительства. В результате реформ и смены приоритетов государственной жилищной политики произошли коренные изменения в структуре жилищного фонда (см. рис. 1а). Жилищный фонд государственной и муниципальной форм собственности в Российской Федерации сократися с 67% в 1991 году до 32% в 2001 году. Общероссийские тенденции проявились и в Новгородской области (см. рис. 16). Данные изменения происходили на фоне увеличения общего объема жилищного фонда в Российской Федерации-на 15%, в Новгородской области-на 10%.
2001 г. 2000 г. 1999 г. 1998 г. 1995 г. 1991 г
0 Государственный 0 Муниципальный Е2 Частный И Смешанной формы собственности
0 государственный И муниципальный Ш частный
а) Российская Федерация б) Новгородская область
Рисунок 1- Структура жилищного фонда по формам собственности (общая площадь жилья)
Объемы ввода жилья в России за последние 5 лет составляет ежегодно 30-32 мн. кв. м, или 68% от объемов, достигнутых в 1991 году. На фоне снижения общего объема введенного жилья объем жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, увеличися в 2,6 раза за 1991-2002 гг. (см. табл.1), что свидетельствуют о росте активности населения как субъекта рынка жилья и потенциального потребителя ипотечного кредита. Названные тенденции ярко проявились в Новгородской области, где общий объем введенного жилья за тот
же период сократися в 3,1 раз, а объем жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, вырос в 5,5 раз, его доля в общем объеме построенного жилья составляет 57,6%. Разлитая в темпах роста данного показателя объясняются разными стартовыми условиями регионов.
Таблица 1 - Динамика ввода в действие жилых домов и квартир (общая площадь жилья)
Российская Федерация в том числе, Новгородская область
Всего, Населением за Удельный Всего, Населением та Удельный
мн.юв.м свой счет и с по- вес в общем тыс. кв. м свои счет и с по- вес в общем
общей мощью кредитов,. объеме общей мощью кредитов, объеме
площади мн. кв. м ввода, % площади тыс. кв. м Ввода, %
1991 г. 49,4 5,4 10,9 259,8 8,8 3,4
4995 г. 41 <) 22 149,5 26,4 17,66
1998 т? 30,7 12,1 39,4 120,8 46,1 38,16
1999 г. 32,0 13,7 42,9 116 49,5 64,53 |
2000 г. 30,3 12,6 41,6 89 45 50,56 !
2001 г. 31,7 13,1 41,8 93,9 44,5 47,39
2002 г. 33,8 14,2 41,9 84,9 48,7 57,6 |
Новгородская область занимает 6-ое место среди десяти регионов Северо-Запада по объему построенного жилья, удельный вес которого составил 3,8% в общем объеме введенного жилья по Северо-Западному федеральному округу. Санкт-Петербургу принадлежит первое место с удельным весом 47,4%. Позицио-нирорание регионов по объемам жилищного строительства обусловлено их социально-экономическим развитием, приоритетами жилищной политики и активностью использования ипотечного кредитования.
В экономике Новгородской области строительство занимает важное место. Это подтверждается значительной долей валового продукта, приходящейся на него - 8,2% (в целом по России - 11,4%), и долей занятых в нем -5,5% (по России -7,8%). В Новгородской области, как и в России в целом, при росте объемов жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, потребности в нем большинства населения остаются неудовлетворенными, что объясняется высокими ценами на жилье и низким уровнем доходов преобладающей части населения. На первичном рынке жилья за 1997-2001 гг. средняя цена 1 кв. м. общей площади жилья выросла на 13% в целом по России, что несколько меньше, чем в Новгород-
ской области (на 16%). На вторичном рынке жилья за тот же период средняя цена 1 кв. м общей площади жилья увеличилась на 22% в целом по России (для сравнения, в Новгородской области - на 15%).
Как в целом по России, так и в Новгородской области, только в 2002 году отмечен рост реальных располагаемых доходов на душу населения по сравнению с 1997 годом после их резкого падения в 1998 году, что свидетельствует о начале возрождения среднего класса населения, потенциал которого составляет около 40%. Именно эта часть населения может выступить потенциальными потребителями ипотечных кредитов. Новгородская область по реальным среднедушевым денежным доходам населения занимает 8-ое место среди десяти регионов СевероЗападного федерального округа.
Внедрение в обычай делового оборота практики выдачи ипотечных кредитов на строительство и приобретение жилья позволит стимулировать спрос населения на жилье, привлечь сбережения населения и другие финансовые ресурсы на рынок жилья. В России догое время доля иностранной валюты преобладала в структуре распределения доходов населения по сравнению с другими формами сбережений. Однако с 2000 года начинают расти сбережения населения во вкладах, ценных бумагах, в приобретенной недвижимости. Их доля в общем объеме доходов в 2002 году выросла в 4,2 раза по сравнению с 1998 годом, а доля приобретенной валюты сократилась в 2,2 раза (для сравнения, в Новгородской области в 3,4 и 1,1 раз соответственно). Приведенные данные свидетельствуют об увеличении доверия населения к иным, помимо покупки иностранной валюты, формам сбережений.
Вследствие формирования регионами своих собственных путей хозяйствования проблему привлечения финансовых ресурсов на рынок жилья они также решают по-своему. Многие из них активизировали регулирование и поддержку приобретения и строительства жилья населением в кредит. Объемы предоставляемых в регионах ипотечных займов определяются их бюджетными возможностями, объемами жилищного строительства, а также спросом населения на жилье.
Таблица 2 - Величина бюджетных средств, направляемых на предоставление ипотечных займов в регионах Северо-Западного федерального округа
Бюджетные средства на предоставление ипотечных займов (в текущих ценах), мн. руб.
2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. (прогноз) 2005 г. (прогноз) 2006 г. (прогноз)
Архангельская обл. н/д н/д 3 5 5 Ч
Новгородская обл. 5 5 5 10 ... Ч
Вологодская обл. 21 22 н/д ... ... Ч
Ленинградская обл. н/д н/д н/д 26,4 38,3 51,9
Псковская обл. н/д 30 24 18 12 6
Республика Карелия н/д 3,25 н/д 5 5 5
Санкт-Петербург н/д 100 100 100 100 100
Разработка эффективной региональной жилищной политики на современном этапе формирования рынка жилья требует комплексного подхода, учитывающего, с одной стороны, потребности населения в жилье, с другой - уровень доходов различных групп населения. Данный подход заключается в создании организационных условий для функционирования различных схем строительства и приобретения жилья в кредит, обеспечении их правового регулирования и финансовой поддержки участвующего в них населения. Используемые схемы предлагается подразделить на две группы. В первую группу включается банковское ипотечное кредитование, в том числе с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Вторая группа представлена различными модифицированными схемами с использованием элементов ипотеки: займы за счет бюджетных средств, кредитная потребительская и ясилищная кооперация, долевое участие в строительстве жилья и рассрочка платежа (см. рис. 2).
Удовлетворение потребностей населения в жилье невозможно без мер государственной поддержки. За органами власти и управления остается функция обеспечения жильем тех граждан, которые вследствие низкого уровня доходов не в состоянии приобрести его самостоятельно. Другим группам населения поддержка дожна дифференцироваться в зависимости от уровня их доходов и участия в той или иной схеме строительства и приобретения жилья в кредит (см. табл. 3).
Инвестор, региональный инвестор
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию через упономоченные банки
Банк, иная кредитная организация в регионе
накопительные вклады ........кредит"""
------>
кредит
ипотека
Инвестиционно-строительная организация (строительная сберегательная касса, жилищный строительный кооператив) в регионе
товарный кредит
в виде квартиры (или ее части)
Примечание;
Напрактикуется
выпуск и размещение оолигации на сумму выданных ипотечных займов
выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг
рефинансирование
Фонд, иная специализированная организация (Региональный оператор) через упономоченный банк в регионе
бюджетный заем
предоставление
гарантий
по кредитам |
Органы власти субъектов РФ и местного самоуправления через комитет финансов области (города, района), иные структурные звенья администрации
накопительные вклады под фиксированный процент
ипотечный заем
Кредитный потребительский кооператив граждан, потребительский кооператив взаимного кредитования в регионе
Рисунок 2 - Систематизация основных схем приобретения и строительства жилья в кредит (авторский подход)
Таблица 3 - Методические основы комплексного подхода к разработке региональной жилищной политики
Группа Населения Возможности участия в различных схемах приобретения и строительства жилья в кредит Допонительная финансовая поддержка населения со стороны органов власти всех уровней Организационная поддержка участников со стороны органов власти и управления региона
Не имеющие жилья граждане, признанные в официальном порядке нуждающимися в улучшении жи-нщных условий (в т.ч. очередники на получение жилья). Ипотечный заем за счет бюджетных средств по льготной процентной ставке (ниже рыночной). Ипотечный кредит по схеме с участием Регионального оператора и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию при условии субсидирования части процентной ставки: органами власти региона, застройщиком, предприятием, на котором работает заемщик. Субсидии на оплату части стоимости жилья. Субсидии в случае рождения (усыновления) ребенка при наличии остатка невыплаченной стоимости жилья или непогашенной части займа. Гарантии по обязательствам граждан перед банками, Региональными операторами, по ипотечным ценным бумагам. Освобождение граждан от уплаты налога на жилье до поного погашения полученных ими займов. Предоставление земельных участков гражданам под инди- | видуальное жилищное строительство бесплатно, помощь в строительстве инженерной инфраструктуры. Предоставление бюджетного кредита юридическому лицу на льготных условиях, который дожен быть направлен им для оказания финансовой поддержки гражданам.
Не являющиеся очередниками платежеспособные граждане и граждане, имеющие жилье, но желающие улучшить свои жилищные условия. Долевое строительство. Взаимокредитование членов - пайщиков потребительских кооперативов. Организация ЖСК (при помощи предприятий и организаций, заинтересованных в повышении благосостояния своих работников, а также органов власти региона). Банковское кредитование, в том числе в рамках подписанного Региональным оператором соглашения о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (для наиболее обеспеченных граждан). Выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий по обязательствам граждан перед банками. Региональными операторами. Предоставление гарантий по ипотечным ценным бумагам. Правовое регулирование, контроль деятельности участников различных схем. Приоритетное предоставление земельного участка в собственность или в аренду на льготных условиях застройщику при условии применения механизма ипотечного кредитования или передачи части квартир в муниципальную собственность. Предоставление земельных участков в собственность ЖСК бесплатно и гражданам со средним уровнем доходов для индивидуального жилищного строительства на льготных условиях.
Рассмотрим возможные способы привлечения финансовых ресурсов на региональный рынок жилья с использованием механизма ипотечного кредитования.
Практика предоставления ипотечных займов гражданам для строительства и приобретения жилья за счет средств местного бюджета в Великом Новгороде получила развитие со второй половины 2000 года. Ипотечные займы, не превышающие 20% (для работников бюджетных органнзаций--40%) стоимости жилья, предоставляются на срок до 10 лет под 8% годовых. За этот период с помощью бюджетных займов на сумму 21 мн. руб. приобрели жилье 185 семей, в т.ч. 53 семьи работников бюджетной сферы и 10 молодых семей. Общая площадь приобретенного жилья составила 7,3 тыс.кв.м. Средний размер займа составил 164 тыс. руб. в 2003 году (см. табл. 4). Большинство заемщиков числились в очереди но улучшению жилищных условий в Администрации Великого Новгорода с 1980 по 1996 год. Наибольшим спросом у населения этой группы пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке жилья.
Таблица 4 - Максимальный размер ипотечного займа и необходимый совокупный среднемесячный доход семьи в Великом Новгороде в 2003 году
Состав семьи, человек Социальная норма общей площади жилья на семью, кв. м Максимальный размер займа
20% стоимости жилья, тыс.руб. Необходимый среднемесячный доход семьи, руб. 40% стоимости жилья, тыс.руб. Необходимый среднемесячный доход семьи, руб.
Один 33 73 3129 145 6214
Два 42 92 3943 185 7929
Три 54 119 5100 238 10200
Четыре 72 158 6772 317 13586
Пять 90 198 8486 396 16972
Шесть 108 238 10200 475 20357
Одной из первоочередных мер жилищной политики в Новгородской области является разработка и реализация программы обеспечения жильем молодых семей. Эта программа позволит осуществлять уменьшение задоженности по предоставленному ипотечному займу в случае рождения (усыновления) первого и второго ребенка в размере 25% оставшейся суммы займа, а при рождении (усыновлении) третьего ребенка сумма займа погашается поностью.
С 1996 года Новгородский областной фонд индивидуального жилищного строительства в сельской местности (далее - Фонд) в рамках федеральной целевой программы Социальное развитие села до 2010 года предоставляет ипотечные займы сроком до 10 лет под 10% годовых сельским жителям по ходатайствам органов местного самоуправления районов. Займы предоставляются в сумме, равной 40% стоимости жилья, при условии выделения безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета в размере, составляющем 30% стоимости жилья, и наличия у заемщика собственных средств. На 1 ноября 2003 года сельским жителям выдано 62 займа на общую сумму 1,9 мн. руб.
Банковское ипотечное кредитование в России осуществляется, в основном, на уровне банк - заемщик (так называемая, лусеченно-открытая модель). Однако объем банковских ипотечных кредитов незначителен по причине их высокой стоимости. Население со средним уровнем дохода, составляющее около 40% всего населения, находится сейчас ниже липотечного порога,1 устанавливаемого банками. С 1 июля 2003 года ипотечный рынок расширися. Сбербанк России приступил к предоставлению ипотечных кредитов для строительства и приобретения жилья под 18% годовых в рублях и 11% годовых в валюте сроком до 15 лет. Величина такого кредита, составляющая 70% стоимости жилья, доступна только около 5% населения, имеющего совокупный семейный доход более 25 тыс. руб. в месяц. Универсальные коммерческие банки в крупных городах предоставляют ипотечные кредиты под более низкий процент. Становление системы ипотечного кредитования в России, в отличие от большинства развитых стран, идет с участием универсальных коммерческих банков. На наш взгляд, развитие рынка недвижимости, в частности, рынка земли и рост ипотечных операций приведут к созданию специализированных ипотечных банков.
В настоящее время система стройсбережений является наиболее адекватной для России с ее слабой кредитно-финансовой системой. Экономическими регуляторами накопительной системы сбережений со стороны государства могут высту-
1 Максимальная сумма ипотечного кредита, которая доступна населению исходя из необходимости оплаты ежемесячных платежей в счет оплаты дога и процентов по нему.
иать льготы гражданам-участникам и гарантии сохранности вкладов, в результате появления которых возрастет доверие населения данной форме сбережений. В настоящее время функции стройсберкасс может выпонять Сбербанк России. Поскольку он благодаря своей значительной ресурсной базе и наличию уникальной сети отделений по всей стране способен организовать накопительную систему сбережений на более высоком профессиональном уровне, чем потребительские кооперативы взаимного кредитования и иные организации.
Созданное в 1996 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее-Агентство) для реализации программы ипотечного кредитования в России приступило к активному взаимодействию с органами власти субъектов РФ только с начала 2003 года. На 1 ноября 2003 года им заключено 40 трехсторонних соглашений с регионами о сотрудничестве по становлению и развитию системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования, в том числе 3 сентября 2003 года с Администрацией Новгородской области и Новгородагрожистройфондом в качестве Регионального оператора. Основным требованием, к Региональному оператору является достаточность собственного капитала, па основании которой устанавливается лимит его ответственности (платежеспособности). В случае недостаточности собственного капитала Регионального оператора выданные им кредиты дожны быть гарантированы органами власти субъектов РФ или местного самоуправления для выпонения обязательств перед Агентством. При чем, не менее 51% величины уставного капитала Регионального оператора дожны составлять средства регионального и местных бюджетов. На сегодняшний день Агентство выкупает ипотечные кредиты, выданные на 20 лет под 15% годовых. При выдаче ипотечных кредитов высок риск невозврата. В этом случае кредитные обязательства погашаются за счет реализации заложенного жилья. Поэтому в областном законе необходимо определить порядок формирования специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда для временного проживания граждан, утративших жилье, которое было заложено в обеспечение кредита или займа.
Реализация инвестиционно-строительными организациями жилья покупателям с оплатой в рассрочку, когда оно передается в залог до поной оплаты, и при-
влечение ими средств населения по договору долевого участия в строительстве жилья способствуют повышению деловой активности на рынке жилья. Строительную деятельность в Новгородской области осуществляют 957 организаций. Лидерами на рынке жилья выступают ЗАО Деловой партнер, ЗАО Проектстрой, ЗАО СУ-5. Они готовы к сотрудничеству с Региональным оператором, причем, строительная организация может субсидировать заемщику часть процентной ставки (5%) но ипотечному кредиту и выступить гарантом выпонения его обязательств перед Региональным оператором. Долевое участие населения в строительстве жилья ограничено в связи с отсутствием четкого правового регулирования. Поскольку не урегулировано право привлечения застройщиками средств граждан на долевое строительство, отсутствует контроль за их расходованием, возрастают риски потери вложенных средств. Автор предлагает региональным органам власти и управления взять на себя функции по выдаче разрешений на право привлечения средств населения в жилищные проекты только надежным строительным компаниям, прошедшим экспертизу финансового состояния. Для стимулирования участия строительных компаний в региональной программе ипотечного кредитования может быть использовано приоритетное выделение земельных участков для строительства жилья с развитой инфраструктурой. Осуществленные в диссертационном исследовании расчеты показывают, что в связи с направлением в федеральный бюджет большей части налогов, собираемых со строительных предприятий, из федерального бюджета возможно выделение большей величины средств на предоставление ипотечных займов. Использование залога имущественных прав граждан по договору долевого участия в строительстве, с одной стороны, может выступать допонительным обеспечением возврата заемных средств, с другой - приводит к росту числа участников различных схем привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
Жилищно-строительные кооперативы также могут использовать механизм долевого участия в строительстве жилья по договору с застройщиком и продажу жилья населению в рассрочку. ЖСК привлекателен тем, что не является плательщиком налога на прибыль. В то же время отсутствуют правовое регулирование и ме-
ханизмы контроля деятельности ЖСК. Нами предлагается следующая схема работы ЖСК. Сначала участники ЖСК накапливают денежные средства для оплаты, предположим, 50% стоимости строительства жилого дома. К ним могут присоединиться граждане, способные сразу оплатить эту сумму. На оставшуюся сумму кооператив получает банковский кредит, обеспечением по которому выступают имущественные права на строящийся жилой дом по договору ЖСК с застройщиком и залог права аренды земельного участка (или залог земельного участка). Проценты за пользование кредитом и сумма основного дога распределяются между членами кооператива и выплачиваются ими в качестве взносов. По окончании строительства в качестве залога по кредитному договору между банком и ЖСК выступает весь земельно - имущественный комплекс. Граждане становятся собственниками квартир и оплачивают оставшуюся их стоимость (50%) в рассрочку, при этом квартиры находятся в залоге. Фирмы, заинтересованные в улучшении благосостояния своих работников или в привлечении специалистов, также могут принять участие в организации ЖСК или оказать им финансовую поддержку в приобретении или строительстве жилья (например, субсидирование части процентной ставки).
Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) создаются для удовлетворения потребностей пайщиков в финансовой взаимопомощи, в том числе в приобретении и строительстве жилья. В отличие от инвестиционно-строительных компаний, КПКГ не стакивается с проблемой наложения финансовых рисков строительства на риски функционирования самого КПКГ. Однако в связи с отсутствием четкого правового регулирования деятельности кредитных потребительских кооперативов, получивших распространение в регионах России до введения в действие специализированного закона, возникает риск нецелевого и неэффективного использования привлекаемых ими средств населения. В своей работе они руководствуются только нормами ГК РФ, где нет ни прямых указаний, ни ограничений, регулирующих создание таких кооперативов. На территории Новгородской области функционируют 4 потребительских кооператива взаимного кредитования (ПКВК). Предоставлением ипотечных займов занимается пока только ПКВК Взаимность (с 1 июля 2003 года). Он является крупнейшим на территории регионов
Северо-Запада и входит в первую десятку по России. Кооперативом было предоставлено 8 ипотечных займов, средний размер которых составляет 200 тыс. рублей.
Результаты проведенного в работе исследования показывают, что потенциальными потребителями ипотечных кредитов в регионах России могут стать около 20-40% населения. Населению более доступен небольшой по величине кредит (3040% стоимости жилья) с низкой процентной ставкой (7-8%) при условии наличия собственных средств для оплаты оставшейся части стоимости квартиры (например, от продажи недвижимости, участия в накопительных схемах). Автором выявлено, что липотечный порог займа, предоставляемого в Великом Новгороде, равен 280 тыс. руб. Ежемесячные платежи по займу в сумме от 120 до 150 тыс. руб. может оплачивать 40% населения, свыше 150 тыс. руб. - только группа населения с наибольшими доходами, составляющая 20%. Поэтому, чтобы ипотечный заем был доступен не менее 60% населения, автор предлагает увеличение срока его предоставления до 15 лет. При таких условиях величина займа возрастает до 355 тыс. руб. Тогда заем от 150 до 195 тыс. руб. сроком до 15 лет сможет получить 40% населения. Для ускорения возврата выданных заемных средств возможны варианты предоставления большей величины кредита на меньший срок наиболее обеспеченному населению.
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1. Достигаемый с помощью ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищное строительство обеспечивает импульс к экономическому подъему, поскольку жилищное строительство является локомотивом для успешного развития смежных с ним отраслей экономики, а, следовательно, и экономики в целом
2. Использование системы стройсбережений как наиболее приемлемого в условиях России механизма привлечения денежных средств населения, направляемых в дальнейшем для предоставления ипотечных кредитов, требует создания специализированных кредитных организаций (аналога немецких стройсберкасс).
3. Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) являются оптимальной организационно - правовой формой, работающей с использованием накопительной системы сбережений населения вне банковской сферы. Разработка еди-
ных стандартов и правил деятельности КГЖГ и закрепление их в областном законодательстве обеспечит защиту интересов участников. Создание аналога кредитного бюро для сбора открытой для всех кооперативов информации об их заемщиках, а также аккредитация КПКГ, например, в союзе кооперативов, созданном для координации их деятельности, будут способствовать снижению кредитных рисков.
4. Для населения более предпочтительным является использование застройщиком механизма ипотечного кредитования по сравнению с долевым участием граждан в строительстве и приобретением жилья в рассрочку. При долевом участие граждан в строительстве жилья, квартира им оказывается дороже, чем приобретение жилья по договору с поной оплатой, так как помимо кредитных рисков, потребителю приходится нести риски, связанные с финансированием строительства. Удорожание квартиры может произойти и при оплате населением жилья в рассрочку в том случае, если ежемесячный платеж определен в иностранной валюте, а ее курс по отношению к рублю начинает расти.
5. Возрождение ЖСК и эффективное их функционирование возможно только при организационной, финансовой и правовой поддержкё со стороны региональных органов власти и управления. Например, предоставление на льготных условиях в аренду или в собственность земельных участков с развитой инфраструктурой.
6. В отличие от кредитных организаций, кредитные потребительские кооперативы, инвестиционно-строительные организации и жилищно-строительные кооперативы не имеют лицензий на привлечение денежных средств и кредитование населения. В результате возрастает риск нецелевого и неэффективного использования привлеченных ими средств. Таким образом, развитию этих схем препятствует правовая неурегулированность и отсутствие поддержки со стороны органов власти и управления.
7. Проблема снижения рисков потери средств населения, привлеченных различными небанковскими организациями в жилищные проекты, может быть решена путем разработки методики, включающей в себя требования к этим организациям, условия привлечения денежных средств населения, а также требования к реали-
зуемым жилищным проектам. В целях защиты интересов участников различных схем строительства и привлечения жилья в кредит рекомендуется проведение комплексных плановых проверок и проверок по обращениям населения в части соответствия деятельности организаций федеральному и областному законодательству.
8. Методические подходы к разработке основных направлений формирования и регулирования регионального рынка жилья позволяют скоординировать различные способы привлечения финансовых ресурсов на этот рынок и направить их в единое организационное русло.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Роль ипотеки в формировании экономического строя в России // Международная научно-практическая конференция л2000 год: экономика рубежа столетий. Материалы - Великий Новгород, - 2000. - 0,13 п.л. (в соавторстве).
2. К вопросу об ипотечном кредитовании в условиях транзитивной экономики России //Экономический вестник. Институт Экономики и Управления НовГУ им. Ярослава Мудрого.Ч Великий Новгород, 2000. - № 4.- 0,2 пл. (в соавторстве).
3. Опыт субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по организации ипотечного кредитования // Экономический вестник. Институт Экономики и Управления НовГУ им. Ярослава Мудрого.- Великий Новгород, 2000. -№ 4.-0,1 п.л. (в соавторстве).
, 4. Роль и место менеджеров по ипотечным операциям в процессе возрождения и развития ипотечного кредитования в России // Экономический вестник. Институт Экономики и Управления НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород, 2000. - № 5. - 0,2 пл.
5. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит в России // Вопросы экономической теории и практики. Выпуск 2. Материалы совместной конференции молодых ученых НовГУ им. Ярослава Мудрого и ЕУСПб. Великий Новгород, 2001. - 0,25 пл.
6. Роль и место ипотечного кредитования в жилищном финансировании в России // Тезисы докладов студентов, аспирантов, соискателей. VIII научная кон-
ференция преподавателей, аспирантов и студентов. 16-20 апреля 2001 г./ Отв. за выпуск Т.А. Васильева, Т.А. Емельянова; ИовГУ им. Ярослава Мудрого. - 2001. -0,2 п.л. (в соавторстве).
7. Проблемы внедрения и развития ипотечного кредитования в России// Экономические реформы в России. Труды IV международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2001. - 0,13 п.л.
8. Опыт развития системы ипотечного кредитования в странах с рыночной экономикой. - М.: Деп. в ВИНИТИ № 355-В02 от 21.02.02.- 2,25 п.л.
9. Современные концепции развития системы ипотечного кредитования в условиях переходной экономики России // Экономический вестник. Институт Экономики и Управления НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород, 2002. -№ 1. - 0,25 п.л.
10. Внедрение и развитие системы ипотечного кредитования в России: выбор модели И Проблемы экономического роста в условиях трансформирующейся России: Материалы научной конференции; НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород, 2002.- 0,25 пл.
ЛИСЕНКОВА ОЛЬГА ЮРЬЕВНА
АВТОРЕФЕРАТ Лицензия Р №020815 от 21.09.98.
Подписано в печать 23.11.03. Формат 60x84 1/16. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ №&5". Издательско-полиграфический центр Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого, 173003 Великий Новгород, ул.Б.Санкт-Петербургская, 41.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Лисенкова, Ольга Юрьевна
Введение
Глава 1. Место и роль механизма ипотечного кредитования в системе привлечения финансовых ресурсов для строительства и приобретения жилья
1.1. Теоретико-методологические основы функционирования системы ипотечного кредитования
1.2. Традиционные модели ипотечного кредитования: сравнительная характеристика и анализ возможностей их применения в условиях современной России
Глава 2. Механизм ипотечного кредитования как инструмент привлечения инвестиционных ресурсов на рынок жилья
2.1. Приоритетные направления государственной жилищной политики в условиях становления новой системы хозяйствования в России
2.2. Проблемы и противоречия включения механизма ипотечного кредитования в формирование регионального рынка жилья
2.3. Мониторинг решения жилищной проблемы путем приобретения и строительства жилья в кредит
Глава 3. Использование механизма ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
3.1. Методические основы комплексного подхода к разработке региональной жилищной политики
3.2. Оценка доступности ипотечного кредита различным доходным группам населения в регионах России
Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья"
Актуальность темы исследования. Задача удовлетворения потребностей населения в жилье всегда входила в число приоритетов социально-экономической политики государства. В дореформенный период принципы жилищного финансирования заключались в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства жилья государственной формы собственности и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Поспешный отказ государства в начале 1990-х гг. от участия в финансировании жилищного строительства в условиях недостатка частных инвестиций и отсутствия рыночных механизмов их привлечения привел к нарастанию кризисных явлений в этой сфере экономики. Инвестиционный голод вызвал резкое сокращение объемов ввода жилья и, как следствие, убыточность многих строительных предприятий. Каждый регион вынужден был искать свои пути решения этих проблем, исходя из приоритетов социально-экономической политики и ресурсного потенциала. В регионах получили распространение различные схемы привлечения финансовых ресурсов на рынок жилья, в том числе с использованием механизма ипотечного кредитования. Достигаемый с помощью механизма ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищном строительстве через эффект мультипликатора-акселератора способствует развитию смежных с ним отраслей экономики, расширению занятости, повышению доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Таким образом, жилищное строительство необходимо рассматривать в качестве точки роста экономики региона, а ипотечное кредитование Ч как новый и эффективный инструмент привлечения инвестиций на рынок жилья.
В связи с вышеизложенным, возникает необходимость изучения механизма ипотечного кредитования и определения его места и роли в формировании регионального рынка жилья.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблеме ипотечного кредитования в России имеет длительную историю. В дореволюционный период различные аспекты ипотечного кредитования нашли свое отражение в работах А.И.Гурьева, А.И.Зака, И.И.Кауфмана, Л.А.Сербиновича, С.С.Хрулева и др. Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются М.Болеат, А.Коул, Д.Бойкин, Р.Хани, В.Бругеман, Д.Фишер, Д.Эпли, Д.Милар, Ф.Фабоцци. В последние годы в связи с возникновением проблемы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и возрождением ипотечного кредитования в России эти вопросы получили освещение в исследованиях В.И.Бусова, И.Д.Грачева, В.С.Ема, А.Г.Ивасенко, Н.Б.Косаревой, В.И.Лимаренко, А.Н.Ларионова, Э.А.Омшановой, И.Л.Осокиной, Н.Пастуховой, В.Г.Полякова, Л.И.Рябченко, В.В.Смирнова, Д.А.Сергеева, Г.А.Цылиной, А.Н.Ужегова и др. Большинство работ посвящено анализу преимуществ и недостатков зарубежных моделей ипотечного кредитования, другие содержат лишь техническое описание механизма ипотечного кредитования и не затрагивают проблемы реализации данного механизма на региональном уровне. В связи с этим возникает необходимость систематизации и сравнительного анализа существующих в регионах России схем приобретения и строительства жилья в кредит с целью определения приоритетных направлений региональной жилищной политики.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических подходов к использованию механизма ипотечного кредитования для привлечения финансовых ресурсов на региональный рынок жилья.
Реализация поставленной цели предопределила необходимость постановки и решения следующих задач:
- изучить механизмы функционирования традиционных моделей ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и в дореволюционной России и определить возможности их использования в регионах России;
- исследовать проблемы и противоречия, препятствующие становлению системы ипотечного кредитования, и определить пути их решения;
- выявить возможности участия населения в региональных схемах приобретения и строительства жилья в кредит на основе сравнительного анализа характеристик этих схем;
- обосновать методические основы региональной жилищной политики, направленной на создание организационных условий для функционирования схем приобретения и строительства жилья в кредит, обеспечение их правового регулирования и финансовой поддержки участвующего в них населения;
- оценить потенциальный спрос населения на ипотечный кредит в регионах России, в т.ч. определить липотечный порог, характеризующий доступность кредита населению.
Объектом исследования является рынок жилья Новгородской области.
Предмет диссертационного исследования составляет механизм взаимодействия участников различных схем строительства и приобретения жилья в кредит и способы их организации и самоорганизации в российских регионах.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили теоретические исследования и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых по проблемам формирования и функционирования механизма ипотечного кредитования. В работе использованы положения современных теорий рынка недвижимости, управления инвестициями, финансовых рынков. Исследование базируется на таких общенаучных методах как историко-логический, системно-функциональный, сравнительного анализа, синтеза, а также на статистических методах обработки и обобщения информации.
Информационной базой исследования являются официальные данные Госкомстата России, Госстроя России, Банка России, материалы и оперативная информация комиссии Государственной Думы РФ по развитию ипотечного кредитования, официальные статистические данные по отдельным регионам страны, результаты научных исследований, аналитическая информация российской и зарубежной деловой прессы, а также нормативные и правовые акты РФ, органов испонительной и законодательной власти регионального уровня.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующих полученных результатах:
- выявлено на основе анализа функционирования традиционных моделей ипотечного кредитования, что наиболее адекватной экономическим условиям современной России является система стройсбережений;
- дана классификация региональных схем строительства и приобретения жилья в кредит и определены возможности участия в них различных доходных групп населения;
- предложен комплексный подход к разработке региональной жилищной политики, позволяющий максимально поно использовать механизм ипотечного кредитования для приобретения жилья населением и привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;
- разработана многоканальная система привлечения финансовых ресурсов для приобретения и строительства жилья, объединяющая многообразие кредитных условий, организационно-правовых форм участников и методов их взаимодействия;
- произведена оценка потенциального спроса на ипотечный кредит в регионах России, в т.ч. в Новгородской области, позволяющая определить наиболее приемлемые условия ипотечного кредита для населения.
Теоретическая и практическая значимость работы. Практические выводы и рекомендации исследования уже используются администрацией Новгородской области и г. Великого Новгорода при разработке конкретных направлений жилищной политики и региональных социально-экономических программ. Теоретические обобщения, отдельные положения и выводы можно использовать в учебном процессе при разработке и чтении курсов "Региональная экономика", "Экономическая оценка инвестиций", "Управление инвестициями на рынке недвижимости" и спецкурсов "Ипотечно-инвестиционный анализ", "Государственное регулирование системы ипотечного кредитования", "Региональная жилищная политика".
Наиболее существенные результаты исследования, выносимые на защиту:
- жилищное строительство рассматривается в качестве точки роста региональной экономики поскольку изменение его объемов через эффект мультипликатора-акселератора оказывает воздействие на развитие смежных со строительством отраслей экономики, на расширение занятости, повышение доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Достигнутый с помощью ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищное строительство приводит в действие этот механизм;
- анализ классических моделей ипотечного кредитования позволил выявить, что все они могут быть использованы в регионах России, но с учетом особенностей их социально-экономического развития. Наиболее приемлемой для всех российских регионов является система стройсбережений;
- разработка региональной жилищной политики дожна базироваться на комплексном подходе, учитывающем, с одной стороны, потребности населения в жилье, с другой - уровень доходов различных групп населения. Удовлетворение потребностей населения в жилье невозможно без мер государственной поддержки. За органами власти и управления остается функция обеспечения жильем тех граждан, которые вследствие низкого уровня доходов не в состоянии приобрести его самостоятельно. Для остальной части населения финансовая поддержка со стороны органов власти и управления дожна дифференцироваться в зависимости от участия в различных схемах строительства и приобретения жилья в кредит;
- на основе оценки потенциального спроса на ипотечный кредит в регионах России определен липотечный порог, характеризующий доступность кредита различным доходным группам населения.
Апробация результатов работы. Результаты исследования докладывались и обсуждались на пяти научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов в Институте экономики и управления Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого и на двух совместных семинарах молодых ученых НовГУ им.
Ярослава Мудрого и Европейского университета в Санкт-Петербурге в 20002003 гг. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4 п.л.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 149 наименований, и 10 приложений. Общий объем диссертации составляет 175 страниц компьютерного текста, работа содержит 32 таблицы и 11 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лисенкова, Ольга Юрьевна
35 Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2002 году И Экономика строительства. - 2003. - № 2. - С. 5.
36 Гражданский кодекс Российской Федерации. во многих зарубежных странах, вновь вводимое жилье приходится на здания, сооружаемые на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда составил в 2001 году около 87,8 мн. кв. м общей площади (3,3% от общего объема жилищного фонда) и увеличися за год на 34%.39 По оценке, для его ликвидации и переселения граждан потребуется около 160 мрд. руб.40 Более 290 мн. кв. м общей площади жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте, однако ежегодно ремонтируется всего лишь 4,5 мн. кв. м. Кроме того, и в строительстве, и при эксплуатации жилья используются устаревшие технологии и материалы, которые, как правило, являются энерго-и материалоемкими. В связи с этим, существует тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства.
На первичном рынке жилья рост средних цен 1 кв. м. общей площади жилья составил 1,13 раза в целом по России в 2001 году по сравнению с 1997 годом, что несколько меньше, чем рост показателя в Северо-Западном Федеральном округе, составляющий 1,2 раз (см. приложения 6 и 7). На вторичном рынке жилья средние цены 1 кв. м общей площади жилья выросли как в целом по России, так и в Северо-Западном федеральном округе в 1,05 раза (в сопоставимых ценах).
Значительные масштабы снижения объемов строительства жилья подтверждают то, что большая часть населения не может приобрести жилье, так как их доходы и накопления растут медленнее, чем цены на жилье. Так,
37 Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 -2010 гг.".
38 Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. -С. 56.
39 Справка МАИФ к заседанию комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу ассоциации Северо-Запад, проводимому 10 июня 2003 года.
40 Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 -2010 гг." индекс цен производителей в строительстве вырос в 3 раза в то время как реальные располагаемые денежные доходы на душу населения в 2002 году остались практически на уровне 1997 года (см. табл. 4, приложение 7).
Заключение
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Большая часть населения не может приобрести жилье за счет текущих доходов или накоплений. Основным способом решения этой проблемы для населения большинства стран мира является приобретение жилья в кредит. Наиболее надежным способом обеспечения испонения кредитных обязательств заемщиков перед кредиторами выступает залог приобретенной или имеющейся недвижимости (ипотека).
Распространение той или иной модели ипотечного кредитования в различных странах мира связано со спецификой построения кредитно-финансовых систем и особенностями юридической базы этих стран. Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования является наличие развитой кредитно-финансовой системы и рынка недвижимости, их инфраструктурных звеньев. С одной стороны, становление ипотечного кредитования в России является следствием определенной стабилизации экономического положения, с другой стороны, оказывает значимое воздействие на социально-экономическое развитие страны.
Достигаемый с помощью ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищное строительство через эффект мультипликатора-акселератора обеспечивает импульс к экономическому подъему, увеличивая не только объемы жилищного строительства, но и производства смежных с ним отраслей экономики, что, в конечном итоге, способствует расширению занятости, повышению доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Таким образом, при разработке региональных программ социально-экономического развития жилищное строительство необходимо рассматривать в качестве точки роста экономики региона, а ипотечное кредитование Ч как эффективный инструмент привлечения инвестиций на рынок жилья.
Вследствие формирования регионами своих собственных путей хозяйствования проблему привлечения финансовых ресурсов на рынок жилья они также решают по-своему. Многие из них активизировали регулирование и поддержку приобретения и строительства жилья населением в кредит. Объемы предоставляемых в регионах ипотечных займов определяются их бюджетными возможностями, объемами жилищного строительства, а также спросом населения на жилье.
Повышению эффективности региональной жилищной политики будет способствовать применение комплексного подхода к ее разработке. Данный подход заключается в создании организационных условий для функционирования различных схем строительства и приобретения жилья в кредит, обеспечении их правового регулирования и финансовой поддержки участвующего в них населения. Это банковское ипотечное кредитование, в том числе с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, и различные модифицированные схемы с использованием элементов ипотеки: займы за счет бюджетных средств, рассрочка платежа, кредитная потребительская и жилищная кооперация, долевое строительство.
Удовлетворение потребностей населения в жилье невозможно без мер государственной поддержки. За органами власти и управления остается функция обеспечения жильем тех граждан, которые вследствие низкого уровня доходов не в состоянии приобрести его самостоятельно. Другим группам населения поддержка дожна дифференцироваться в зависимости от уровня их доходов и возможностей участия в различных схемах строительства и приобретения жилья в кредит.
Банковские ипотечные кредиты являются основным источником кредитных ресурсов, однако, их объем незначителен по причине высокой стоимости. Отечественная банковская система только стала восстанавливаться после финансового кризиса 1998 года, и поэтому, еще слаба для того, чтобы оказать значимое воздействие на развитие системы ипотечного кредитования. Становление системы ипотечного кредитования в России, в отличие от большинства развитых стран, идет с участием универсальных коммерческих банков. На наш взгляд, развитие рынка недвижимости, в частности, рынка земли и рост ипотечных операций приведут к созданию специализированных ипотечных банков. Основной мерой, способствующей росту активности банковской деятельности в этой области является введение в хозяйственный оборот ипотечных ценных бумаг.
Использование системы стройсбережений как наиболее приемлемого в условиях России механизма привлечения денежных средств населения, используемых в дальнейшем для предоставления ипотечных кредитов, требует создания специализированных кредитных организаций (аналога немецких стройсберкасс). В настоящее время функции стройсберкасс может выпонять Сбербанк России. Поскольку он благодаря своей ресурсной базе и наличию уникальной сети филиалов и отделений по всей стране способен организовать накопительную систему сбережений на более высоком профессиональном уровне, чем потребительские кооперативы взаимного кредитования и иные организации. Экономическими регуляторами накопительной системы сбережений со стороны государства могут выступать льготы гражданам-участникам и гарантии сохранности вкладов, в результате появления которых возрастет доверие населения данной форме сбережений.
Этап организационного становления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию завершен, начинается этап его активного взаимодействия с Региональными операторами. Разработка Агентством стандартов выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на строительство жилья, особенности которых остались не учтенными, может привести к значительному увеличению объемов жилищного строительства. Однако в проведении своих операций Агентство может стокнуться с трудностями в налаживании взаимодействия с банками (особенно региональными) в части выкупа ипотечных кредитов. Наряду с этим, трудноразрешимыми являются проблемы, связанные с размещением ценных бумаг, выпущенных Агентством. Дальнейшее развитие данной модели будет результативно, когда образуется комплекс обязательных для ее становления условий.
Реализация инвестиционно-строительными организациями жилья покупателям с оплатой в рассрочку, когда оно передается в залог до поной оплаты, и привлечение ими средств населения по договору долевого участия в строительстве жилья способствуют повышению деловой активности на рынке жилья. Однако при долевом участии граждан в строительстве жилья квартира им оказывается дороже, чем приобретение жилья по договору с поной оплатой в случае, когда помимо кредитных рисков, потребителю приходится нести риски, связанные с финансированием строительства. Удорожание квартиры может произойти и при оплате населением жилья в рассрочку в том случае, если ежемесячный платеж определен в иностранной валюте, а ее курс по отношению к рублю начинает расти. Долевое участие населения в строительстве жилья ограничено в связи с отсутствием четкого правового регулирования. Поскольку не урегулировано право привлечения застройщиками средств граждан на долевое строительство, отсутствует контроль за их расходованием, возрастают риски потери вложенных средств. Поэтому с точки зрения защищенности населения в строительстве и приобретении жилья применение застройщиком механизма ипотечного кредитования более предпочтительно. Осуществленные в диссертационном исследовании расчеты показывают, что в связи с направлением в федеральный бюджет большей части налогов, собираемых со строительных предприятий, из федерального бюджета возможно выделение большей величины средств на предоставление ипотечных займов.
Созданию и повышению эффективности деятельности ЖСК на предприятиях (организациях) будет способствовать организационная, финансовая и правовая поддержка региональных органов власти и управления. Жилищно-строительные кооперативы также могут использовать механизм долевого участия в строительстве жилья по договору с застройщиком и продажу жилья населению в рассрочку.
Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) являются оптимальной организационно-правовой формой, работающей с использованием накопительной системы сбережений населения вне банковской сферы. Однако в связи с отсутствием четкого правового регулирования деятельности кредитных потребительских кооперативов, получивших распространение в регионах России до введения в действие специализированного закона, возникает риск нецелевого и неэффективного использования привлекаемых ими средств населения. В тоже время, в отличие от инвестиционно-строительных компаний, КПКГ не стакивается с проблемой наложения финансовых рисков строительства на риски функционирования самого КПКГ. В целях защиты интересов членов КПКГ в областном законодательстве целесообразно предусмотреть единые стандарты и правила их деятельности.
Создание аналога кредитного бюро для сбора открытой для всех кооперативов информации об их заемщиках, а также аккредитация КПКГ, например, в союзе кооперативов, специально созданном для координации их деятельности, будут способствовать снижению кредитных рисков.
Использование различными кредиторами, в том числе организаторами накопительных схем и жилищных проектов, залога имущественных прав граждан по договору долевого участия в строительстве жилья является единственным способом привлечения заемных средств на начальном этапе строительства жилья и ведет к развитию строительной отрасли.
Проблема снижения рисков потери средств населения, привлеченных различными небанковскими организациями в жилищные проекты, может быть решена путем разработки методики, включающей в себя требования к этим организациям, условия привлечения денежных средств населения, а также требования к реализуемым жилищным проектам.
Предложенные в работе методические подходы к разработке основных направлений формирования и регулирования регионального рынка жилья позволяют скоординировать различные способы привлечения финансовых ресурсов на этот рынок и направить их в единое организационное русло.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Лисенкова, Ольга Юрьевна, Великий Новгород
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51- ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. Ч 1994. -№ 32. Ст. 3301; Российская газета. - 1994. - 8 декабря.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета. - 1998. - 22 июля; Собрание законодательства Российской Федерации. Ч 1998. - № 29. - Ст. 3400.
5. Федеральный закон от 24 декабря 2002 года № 179-ФЗ О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и допонений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования).
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 20 января 1998г. №71 О Федеральной целевой программе Государственные жилищные сертификаты // Собрание законодательства Российской Федерации. Ч 1998.-№ 5, ст. 615.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 О Федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001.- № 39, ст. 3770.
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Ч М.: Финансы и статистика, 1996. 234 с.
9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
10. Банковское дело / Под ред. В.И. Колесникова и Л.П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2000. Ч 495 с.
11. И. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. М.: Финансы и статистика, 2002. - 576 с.
12. Белых JI.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с.
13. Бланк Г.Б. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России. Ч СПб., 1863.
14. Блинчевский И.Л. Ипотечное кредитование за рубежом и в дореволюционной России. Ч М., 1991. Ч 234 с.
15. Боголюбов Д.В. Субсидирование и ипотека приоритетные направления в решении жилищной проблемы // Эко. Ч 1997. Ч № 17. - С. 6-7.
16. Боровой С.Я. Кредит и банки России (сер. ХУШ-1861г.). М., 1958. - 178 с.
17. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Издательство Питер, 2000.-160 с.
18. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. М.: Финансы и статистика, 1993. - 245 с.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. -М.: Статут, 1998. 682 с.
20. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лапидуса. М.: Финансы и статистика, 1996. - 336 с.
21. Бусов В.И. Горизонты ипотечных банков // Журнал для акционеров. Ч 1995. № 3. - С. 45-47.
22. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996. - № 2. - С. 58-60.
23. Великий Новгород в цифрах. Стат. сб. /Госкомстат РФ/ Новгородский областной комитет государственной статистики, 2003. 146 с.
24. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных // Эксперт. 1998. -№30.-С. 18-20.
25. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1996. - № 11. - С. 52-56.
26. Воробьев Ю., Караваева И., Скоробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. -1995.-№ 11.-С. 48-61.
27. Вторая межрегиональная конференция Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование. Сборник материалов. Российская Федерация. Московская городская Дума. Ч М.: 2000. Ч 85 с.
28. Голованов В. Банки как источник финансово-кредитных ресурсов для предприятий реального сектора экономики // РЦБ. Ч 2001. № 21. - С.34-36.
29. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учебное пособие. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - 205 с.
30. Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. Ч М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. Ч 592 с.
31. Гофман Д.К., Матвеев Д.А. Проблемы развития ипотечного кредитования// Финансовые и бухгатерские консультации. 1998. - №9.- С. 71-76.
32. Гражданское право: Учебник. В 3 ч. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Тостого. 3-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Проспект, 1998. - 631 с.
33. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. - 65 с.
34. Гурьев А.Н. Очерк развития кредитных учреждений в России. Ч СПб., 1904.
35. Дегио В. Русские ценные бумаги. Сборник сведений о всех главнейших фондах, закладных листах, акциях и облигациях, котирующихся на русских биржах. СПб.: Изд. т-ва М.О. Вольф, 1885. - 234 с.
36. Дестресс Мишель. Ипотека и ипотечный кредит// Деньги и кредит. 1995. -№ 8. - С. 48-60.
37. Евтух А.Т. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования в странах с переходной экономикой // Финансы и кредит. 1999. - № 11. - С. 18-24.
38. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 224 с.
39. Жилье. М.: Издательство ПРИОР, 1998. - 234 с.40.3ак А.Н. Крестьянский поземельный банк 1883-1910. Ч М., 1911.
40. Иванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить // Строительная газета. 1995. - № 6. - С. 28-30.
41. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеров. 1995. - № 4. - С. 31-33.
42. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр Маркетинг, 2001. - 273 с.
43. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития. Учебное пособие по курсу Теория денег и кредита. Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.- 79 с.
44. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России: Дис. канд. эконом, наук: 08.00.01. М., 1998.
45. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра / Под ред. А.П. Иванова, В.И. Бусова. М.: Инфра-М, 1994. - 134 с.
46. Ипотечное кредитование жилья. Оформление, составление ЗАО Библиотечка РГ, 2000. - 160 с.
47. Ипотечные ценные бумаги. Когда миф превратится в действительность? // РЦБ. 2002. - № 15. - С. 22-29.
48. Казимагомедов А.А. Кредиты и условия кредитования частных лиц за рубежом: Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1995. - 102 с.
49. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // РЦБ. Ч 2002. № 4. -С. 25-30.
50. Калянина JI. А теперь ипотека 1 // Эксперт. 1998. - № 30. - С. 14-17.
51. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. 389с.
52. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. Ч СПб., 1873.
53. Кирьян П. Кредитная история // Эксперт. Ч 2001. № 14. - С. 48-50.
54. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. 1996. - № 4. - С. 18-22.
55. Клюкин Б.Д., Галиновская Е.А. Банки и ипотека // Законодательство и экономика. 1994. - № 5-6. - С. 28-31.
56. Колодина И. Тень МММ нависла над стройсберкассами // Российская газета. 2002. - № 193 (11 октября). - С. 5.
57. Концепция по повышению эффективности финансирования и снижению стоимости строительства в 1997-2000 гг. Российская Федерация. Администрация Новгородской области. Великий Новгород, 1997. Ч 15с.
58. Концепция форсированного жилищного строительства и экономический механизм ее реализации в Новгородской области / АО Институт изучения и содействия развитию России. 1991. Ч 125 с.
59. Копим по-немецки, тратим по-русски // Российская газета. Ч 2002. № 193 (11 октября). - С. 5.
60. Коптева Е.П. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство: Дис. канд. эконом, наук: 08.00.05. Ульяновск, 1997. - 147с.
61. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Ч Иркутстк: Изд-во ИГЭА, 2000. 83 с.
62. Косарева Н.Б. Страйк Р. Дж. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М.: Фонд Институт экономики города, 1995. Ч 25 с.
63. Ладыгин Д. Это сладкое слово липотека // Коммерсант деньги. 2000. - № 28.-С. 21.
64. Лантюхов А., Щепоткин-Маринин С. Ипотека предприятий: взвесить все за и против // Экономика и жизнь. 1997. - № 45. - С. 28.
65. Ларионов А.Н. Теоретическая основа формирования современного рынка жилья в России на основе ипотечных кредитов // Ипотека. Опыт регионов. Ч 1999. -№ 1-2. Ч С.45-48.
66. Ларионов А.Н. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе. Ч Вогоград, 2000. Ч 234 с.
67. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. 602 с.
68. Лебедев Е.А. Кредитный механизм и его роль в становлении рыночной экономики. СПб.: Изд. СПбУЭФ, 1992. - 189 с.
69. Лексис В. Кредит и банки. М.: Перспектива, 1994. - 120 с.
70. Лимаренко В.И. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров Ч Саранск: Типография Красный октябрь, 1999.-216 с.
71. Лимаренко В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Дис. канд. эконом, наук: 08.00.05. Н. Новгород, 1999. - 226 с.
72. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -1998.-№6.-С.44-50.
73. Макаров Г. Приобретение жилья с помощью догосрочного кредита под залог недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1999. - № 8. - с. 106-111,№9.-С. 120-125.
74. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. Т. 1.- 399 с.
75. Матюхин Ю.В. Ипотека: монополия или конкуренция // Банковское дело. Ч 2003. -№3.- С. 23-25.
76. Машинистова Е. Кредиты институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. - № 7. - С. 47-57.
77. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Н.С. Пастухова и др. М.: Фонд Институт экономики города, 1999.- 107 с.
78. Минц В. Готов ли рынок ? Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования // РЦБ. 2002. - № 4. Ч С. 20-24.
79. Миронов М. Ценные бумаги на рынке недвижимости // РЦБ. Ч 2002. № 15. -С. 19-21.
80. Мицек С.А. Роль банков для роста компаний в условиях кризиса российской экономики // Финансы и кредит. Ч 2001. № 9. Ч С. 28-34.
81. Москапева Е. Вологодская ипотека // Строительная газета. Ч 2002. № 23 (5 июня). - С. 9.
82. Невинная И. Где взять деньги на квартиру ? // Российская газета. Ч 2002. № 39.-С. 2.
83. Невский Ю. Варианты ипотеки, наиболее близкие к жизни // Строительная газета. 2002. - № 18 (3 мая). - С. 1,2.
84. Обозов С. Инвестиционная модель ипотечного кредитования // Журнал для акционеров. 1999. - № 6. - С. 17-19.
85. О социально экономическом положении муниципальных образований Новгородской области. Стат. сб. /Госкомстат РФ/ Новгородский областной комитет государственной статистики, 2003. - 156с.
86. О социально-экономическом положении Новгородской области. Стат. сб. /Госкомстат РФ/ Новгородский областной комитет государственной статистики, 2003. 175 с.
87. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. 2003. - №4. Ч С.24-26.
88. Пайдиев Л.Е. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики // Деньги и кредит. 1996.- № 2. - С.55-58.
89. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // РЦБ. 2002. - № 6. - С. 18-20.
90. Пашкус Ю.В. Экономика и финансирование недвижимости, 1999. Ч 456с.
91. Поляков В.Г. Экономические основы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве. Учебное пособие. Ч Новосибирск: НГАСУ, 1998.-110 с.
92. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Вожском регионе. Ч Вогоград, 1999. -110 с.
93. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние // Банковское дело. 1999. - № 12. - С. 16-20.
94. Правовые основы организации рынка ипотечного кредитования в России /Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.- 256 с.
95. Проскурин В.А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. 2000. - № 6. - С. 16-25.
96. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М.: Строительная газета, 1994. Ч 17 с.
97. Регионы России. Социально экономические показатели. 2001: Стат. сб. // Госкомстат России. - М., 2002. - 863 с.
98. Республиканская научно-практическая конференция Федеральная и региональная жилищная политика на современном этапе российских экономических реформ. Ярославль, 2001. Ч 64 с.
99. Рид Э., Коттер Р., Гип Э., Смит Р. Коммерческие банки (пер. с англ.). -М.: Прогресс, 1983.
100. Рогова Е.С. Страховая защита участников вторичного рынка ипотечного кредитования // Законодательство. 1997. - № 6. Ч С. 23-32.
101. Российский статистический ежегодник: стат. сб. /Госкомстат России. Ч М., 2002. 642 с.
102. Россия в цифрах, 2002: Краткий стат. сб. /Госкомстат России. Ч М., 2003. -398 с.
103. Роуз П.С. Банковский менеджмент / Пер. с англ. Со 2-го изд. М.: Дело, 1997.-345 с.
104. Рубцов Б.Б. Зарубежные фодовые рынки: инструменты, структура, механизм функционирования. М.: ИНФРА-М, 1996.-301 с.
105. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. - № 3. - С. 53-57.
106. Рябченко Л.И. Особенности организации ипотечного кредитования в мировой банковской практике // Аудитор. 1999. - № 1/2. - С. 76-86.
107. Рябченко Л.И. Развитие системы ипотечного кредитования в России: Дис. канд. эконом, наук: 08.00.10. -М., 1998. 167 с.
108. Сергеев. Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // РЦБ.- 2003.- №4. С.28-34.
109. Сергеева И. Ипотечное кредитование в России. М.: Изд-во Академии горных наук, 2001. - 239 с.
110. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности // Экономист. 1998.-№8. -С. 83-88.
111. Синько Ю.В. Функции кредитных кооперативов на современном этапе развития // Финансы и кредит. Ч 2003. №10. Ч С. 34-43.
112. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом Аудитор, 2000. - 120 с.
113. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. - 112 с.
114. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Будаковой. Екатеринбург: Изд-во Сфера, 1997.- 208с.
115. Страйк Р., Косарева Н., Сучков А. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 1995. - № 8. - С. 25-26.
116. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994,- № 8. - С. 44-53.
117. Сычев А. Всю жизнь копить на квартиру. А когда в ней жить ?! // Российская газета. 2002.- № 131 (19 июля). - С. 8.
118. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. 1994.- № 4. - С. 28-34.
119. Таранков В.И. Ценные бумаги Государства Российского. Изд. 1. Москва; Тольятти: АВТОВАЗБАНК, 1992.-654 с.
120. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / СПбГУ, СПб., 1996.-240 с.
121. Токовый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. В 2 т. Т. 2 / Пер. с фр. М.: Международные отношения, 1994. Ч 678 с.
122. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. СПб.: Питер, 2001. Ч 288 с.
123. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России // Аудитор. 1998. - № 11. - С. 28-32.
124. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., М.: Дело тд., 1995. - 480 с.
125. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие. Пер. с англ. Ч М.: РОО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 453 с.
126. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. - № 1. - С. 7-9, № 2. - С. 2-5.
127. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. Ч М.: Изд-во Экономика, 2001. Ч 358 с.
128. Цылина Г.А. Социальная роль государства в ипотечном кредитовании // Жилищное строительство. 1999. - № 11. - С. 2-7.
129. Чагай К.А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Дис. канд. эконом, наук: 08.00.05. -М., 2000.- 167 с.
130. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 60 с.
131. Шимачек П., Кашек И., Джексон-мур Э. Банковская система России Ч перспективы благоприятны // РЦБ. 2002. - № 8.- С. 25-29.
132. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. Ч М.: Дело, 1999.-328 с.
133. Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона в 34 т. Т. 25. Ч М.: издательский центр ТЕРРА, 1991. 481 с. (С. 294-296 =ипотека; С.297-302 = ипотечная система)
134. Boleat М., Coles A. The mortgage market. London, 1987.
135. Boykin, J., Haney R. Financing real estate. 2nd ed. - Engle wood cliffs, N.J.: Regents / Prentice Hall, 1993. - 1039 p.
136. Brueggeman В., Fisher J. Real estate finance and investments. Ч 9th ed. -Homewood, IL: IRWIN, 1993. 908 p.
137. Epley D., Millar j. Basic real estate finance and investment. 3rd ed. - USA: John Wiley and Sons, 1995.
138. Fabbozzi, F. Foundation of financial markets and istitutions. Ч London, 1994.
139. Mc Connell J.J., Singh M. Valuation and analysis of collateralized mortgage obligation // Management science. 1993. - Vol. 39, № 6.
140. Кредитная инфраструктура ипотечной системы в дореволюционной России
141. Кредитная организация Источник догосрочных ресурсов Потенциальные заемщики Сроки выдачи кредита Объект залога Размер кредита Процентная ставка по кредиту Способ выдачи ссуды
142. Сельские банки Взносы крестьян не менее 300 руб. Крестьяне-учредители Не более 1 года Имущество заемщика Не более 5% основного капитала банка Опред-ся банком, но не более 1% в месяц Наличными деньгами
143. Ссудосберега-тельные Паи членов, пожертвования, ссуды
144. Аналитические записки. В 3-х частях. Ипотека: теоретические основы. Мировой опыт. 4.1. / Под ред. Е.В.Орешкович. Киров: изд. ООО Учебно-производственный центр Март-2000, 2001. - с.8-9.
Похожие диссертации
- Развитие регионального рынка жилой недвижимости
- Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве
- Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости
- Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
- Механизм ипотечного кредитования жилья в России и пути его совершенствования