Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Глоба, Светлана Борисовна |
| Место защиты | Красноярск |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости"
На правах рукописи
ГЛОБА СВЕТЛАНА БОРИСОВНА
МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
08 00 05 - экономика и управление народным хозяйством региональная экономика
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
317"? 187
Красноярск - 2007
003177187
Работа выпонена в Институте архитектуры и строительства ФГОУ ВПО Сибирский федеральный университет
Научный руководитель: доктор технических наук, профессор
Журавлев Юрий Александрович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Белякова Галина Яковлевна
кандидат экономических наук, доцент Байкова Светлана Дмитриевна
Ведущая организация: ГОУ ВПО Новосибирский государственный
архитектурно - строительный университет
Защита состоится л18 декабря 2007 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.249.03 при ГОУ ВПО Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М Ф. Решетнева по адресу. 660014, г. Красноярск, просп им газ. Красноярский Рабочий, 31
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М Ф Решетнева и на официальном сайте университета htpp //www sibsau ш
Автореферат разослан л17 ноября 2007 г
И. о. ученого секретаря
диссертационного совета S&J АН Антамошкин
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Современная жилищная политика начала формироваться в эпоху перестройки российской экономики, когда создание жизнеспособного рынка жилой недвижимости было признано одной из актуальных задач В настоящее время характерна передача на региональный уровень существенного количества функций государства, в том числе и в жилищной сфере - это вопросы финансирования региональных целевых программ, разработка региональных нормативно-правовых актов, планирование основных направлений застройки территорий, создание условий для жилищного строительства, порядок распределения жилья и др
Необходимость совершенствования функционирования
регионального рынка жилой недвижимости обуславливается тем, что проблема обеспечения населения жильем в современной России приоритетна, а становление рыночных отношений в жилищном секторе имеет ряд проблем, связанных с неразвитостью экономических отношений и инфраструктуры в данной сфере (таких как постоянный рост стоимости квадратного метра жилья, ведущий, в свою очередь, к снижению обеспеченности населения жильем, увеличение количества ветхого жилья и др), что требует построения новых механизмов регулирования деятельности на региональном рынке жилой недвижимости От выбора того или иного методического инструментария решения этой проблемы в значительной мере зависит общии масштаб и темпы роста жилищного строительства в регионе и мотивация потребительского поведения на рынке жилья
Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон ею функционирования
Поэтому актуальным и своевременным является решение проблемы совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья как важнейшего элемента его функционирования
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы экономики недвижимости и жилищной экономики среди зарубежных экономистов разрабатывались такими исследователями, как Г Поляковский, Дж Фридман, Н Ордуэй, Г С Харрисон, Дж Р Страйк, Дж Дэниел, Сет Б Баренс, Дж К Шим, Р Н Хот и др Ими обобщен и систематизирован огромный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран и внесен значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестиционными механизмами, в том числе механизмами ипотечного кредитования Среди отечественных работ, посвященных развитию регионального рынка жилой недвижимости и инвестиционно-
строительной деятельности, можно выделить исследования Я А Рекитара, В В Бузырева, Т С Хачатурова, В М Агапкина, Б С Бушуева, М И Каменецкого, Н Б Косаревой В работах указанных ученых рассматриваются организационно-экономические аспекты формирования систем управления региональным жилищно-строительным комплексом, исследуется развитие новых форм финансирования и кредитования в жилищном строительстве
В работах А Н Асаула, Ю П Панибратова, А И Вахмистрова, А И Петракова, В П Грахова, С Н Иванова, А М Платонова исследуются научные основы региональной экономики, методологические проблемы развития регионального инвестиционно-строительного комплекса как самоорганизующейся и самоуправляемой системы, стратегии его территориального развития
Тем не менее, в отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке элементов, составляющих механизм регулирования жилищного рынка с учетом согласования спроса и предложения на рынке недвижимости, хотя решение этих проблем имеет важнейшее социально-экономическое значение Актуальность, научная и практическая значимость исследования данной проблемы на современном этапе при недостаточной разработанности ее в научной экономической литературе предопределили выбор темы диссертационной работы
Цель исследования. Целью диссертационной работы является теоретическое обоснование и разработка механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости в целях его адаптации к современным рыночным условиям Для достижения поставленной цели определены основные задачи диссертационного исследования
исследовать теоретические и методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости региона,
- провести анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости,
- выявить и систематизировать факторы, определяющие его функционирование, в том числе спрос и предложение жилья на рынке жилой недвижимости,
- вскрыть резервы повышения предложения жилья на рынке жилой недвижимости,
- разработать механизм регулирования рынка жилья в регионе,
- осуществить апробацию разработанного механизма на примере регионального рынка жилой недвижимости Красноярского края,
Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости
Предмет исследования - механизм регулирования рынка жилой недвижимости в современных условиях
Область исследования - работа выпонена в соответствии с п 5 6
Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие, межрегиональная торговля Паспорта специальности ВАК 08 00 05 Экономика и управление народным хозяйством
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, разработки в области функционирования рынка жилой недвижимости В ходе исследования изучались категории, принципы, концепции и методы формирования и реализации экономических отношений субъектов хозяйствования на региональном рынке жилой недвижимости
При решении поставленных задач автором использованы методы сравнительного анализа, группировки, синтеза, системного подхода на основе сопоставления и сравнения теоретического и практического материала, позволившего обеспечить достоверные выводы в диссертационном исследовании
Информационной базой исследования послужили официальные статистические материалы Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, результаты исследований социально-экономических процессов, проводимых отечественными и зарубежными учебными и научными учреждениями В процессе исследования использовалась специальная литература, законы и нормативные акты Российской Федерации и ее субъектов, документы стратегического социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, данные сети Интернет
Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методического инструментария регулирования рынка жилой недвижимости региона
Наиболее существенные результаты проведенного исследования, содержащие научную новизну
- выявлены и систематизированы факторы функционирования регионального рынка жилой недвижимости, обеспечивающие введение механизма регулирования рынка жилой недвижимости региона на основе принципа согласования спроса и предложения жилья,
- вскрыты резервы и условия повышения предложения жилья, определяющие развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и догосрочном периодах, среди которых выделены наличие свободных земельных участков, возможность прироста мощности строительных организаций региона, возможность создания коммунальной и транспортной инфраструктуры, региональный строительный финансовый ресурс, складывающийся из разницы рыночной и сметной стоимости 1 кв м однотипного жилья в различных оценочных зонах региона,
- разработан показатель линдивидуальный индекс доступности жилья, отличающийся от существующих способностью учитывать регулярно осуществляемые расходы, которые ежегодно несет семья, а также стоимость имеющегося у данной семьи жилья и сбережений,
- предложена классификация населения региона на основе признака возможности участия населения в формировании спроса на жилую недвижимость, позволяющая учесть особенности спроса на жилье и факторы, влияющие на его величину для каждой выделенной категории населения,
- разработан механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости, учитывающий необходимость адаптации рынка к параметрам спроса и предложения, вовлекающий в рыночный оборот резервы повышения предложения жилья и создающий условия для прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей региона
Практическая значимость работы определяется возможностью использования полученных выводов и практических рекомендаций в ходе разработки программ развития рынка жилой недвижимости региона Практические результаты могут найти применение в нормативно-правовой деятельности представите чьныгх органов власти субъектов РФ, регулирующих процесс социально-экономического развития рынка жилой недвижимости региона, организационно-управленческой деятельности испонительных органов региональной власти, разрабатывающих программы и планы регионального развития, практической деятельности региональных подразделений испонительных органов государственного управления, при подготовке специалистов по региональной экономике, государственному и муниципальному управлению
Предложенный в рамках разработанного механизма допонительный источник финансирования - целевой региональный строительный финансовый ресурс, позволит увеличить объемы внебюджетного финансирования предложения или спроса жилья при реализации программ жилищного строительства Образованный на основе его аккумулирования Ресурсный Фонд жилищного развития предлагается использовать в качестве регионального источника финансирования обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, в том числе энергомощностями, кредитования строительных организаций и субсидий семьям, относящимся к малообеспеченной категории
Апробация результатов исследования. Основные результаты рабогы докладывались на колегии краевой администрации, посвященной проблемам обеспечения жильем молодежи Красноярского края (г Красноярск, 2001г), на XX межрегиональной научно-практической конференции студентов и аспирантов Проблемы экономики и менеджмента (г Красноярск, 2002 г), III Межрегиональной научно-
практической конференции Влияние образовательных технологий на развитие регионов (г Красноярск, 2003 г ), IV Межрегиональной научно-практической конференции Электронный университет как центр развития интелектуального потенциала Красноярского края (г Красноярск, 2004 г), региональной научно-технической конференции студентов и аспирантов Экономика и менеджмент в строительной индустрии (г Красноярск, 2007 г ), VII межвузовской научно-практической конференции Актуальные проблемы экономики, информатики и права (г Красноярск, 2007 г )
Реализация результатов исследования. Исследования по диссертации выпонялись на основе гранта отдела науки и образования администрации Красноярского края (код ГРНТИ 06 00 00, 2000г) Результаты диссертационных исследований были учтены при разработке краевой программы Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы
Методические положения данного диссертационного исследования используются в учебном процессе кафедры Экономики и финансов Института архитектуры и строительства Сибирского федерального университета, кафедры Экономики и менеджмента Красноярского филиала Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ)
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 3,7 уел пл (доля автора - 2,6 уел пл)
Структура и объем диссертационной работы Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 187 наименований Содержание работы изложено на 145 страницах, илюстрировано 29 таблицами и 23 рисунками В приложения к диссертации вынесены статистические сведения о функционировании рынка житья и социальных показателях Красноярского края в динамике по годам и схемы взаимодействия участников ипотечного рынка
П. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ
НА ЗАЩИТУ
1. Факторы функционирования регионального рынка жилой недвижимости, обеспечивающие введение механизма его регулирования на основе принципа согласования спроса и предложения жилья
Регулирование рынка жилой недвижимости необходимо в целях предупреждения и разрешения конфликтов участников, снижения вероятности мошенничества, решения социальных задач региона, внедрения лучших стандартов деятельности Все эти цели регулирования общие как у участников рынка, так и у государства Но при реализации этих целей, при установлении оптимального уровня и способа
регулирования необходимо учитывать, что чувствительность рынка жилья к изменениям условий его функционирования различна для спроса и предложения - чувствительность предложения мала, а время реагирования - довольно велико, в отличие от спроса на жилье Эти особенности рынка жилой недвижимости не позволяют регулировать его традиционными методами
Формирование региональных рынков жилой недвижимости в значительной степени зависит от многих факторов, основными из которых предложено рассматривать
качество законодательного обеспечения функционирования регионального рынка жилой недвижимости,
- уровень развития и потенциал строительной отрасли региона, определяемый количеством работающих в регионе строительных организаций, их производственной мощностью, характеристиками состояния их основных фондов, обеспеченностью оборотными средствами, наличием и мощностью предприятий стройиндустрии,
- показатели региональных первично: о и вторичного рынков недвижимости - количество и объемы сделок, структура жилого фонда региона, стоимость строительства и цена 1 кв м различных типов жилья,
- уровень развития и потенциал региональной банковской системы -количество банков, работающих в регионе, условия предоставления ими кредитов, характеристики реализуемых программ,
- степень концентрации капитала в регионе - количество реализуемых в регионе инвестиционных проектов, в тч строительных, оборот предприятий региона,
- природные и экономико-географические факторы - наличие запасов минеральных ресурсов, геополитическое положение, климатические условия и т п ,
- уровень развития инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктур - характеристики дорог, социальных объектов, предприятий, обеспечивающих энерго-, водоснабжение,
- характеристики состава, динамики и доходности групп населения региона - численность населения, его социально-экономическая дифференциация
Выделены основные задачи системы регулирования рынка жилой недвижимости для региональной администрации
В работе выявлены основные проблемы функционирования регионального рынка жилой недвижимости и факторы, влияющие на стоимость строительства жилья в регионах Их анализ позволил диссертанту выделить факторы, под влиянием которых формируется спрос и предложение на жилую недвижимость и объединить их в группы, определяющие физическую, правовую, экономическую, социальную, информационную и инженерно-технологическую среду
функционирования рынка недвижимости
Отмечено, что в настоящее время на региональных рынках недвижимости наблюдается явный перекос в поддержке спроса и предтожения Сделан вывод, что одной из основных задач региональной жилищной политики дожна стать реализация механизмов, позволяющих, с одной стороны, расширить границы доступности жилья для различных категорий населения и, с другой стороны, согласовать с ними возможности предложения Таким образом, необходима разработка механизма регулирования рынка жилья в регионе, позволяющего учитывать адаптацию рынка к параметрам спроса и предложения
2. Резервы повышения предложения жилья, определяющие развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и догосрочном периодах
В диссертации выявлены резервы повышения предложения жилья для региона по годам прогнозного периода Отмечено, что в первую очередь резерв предложения жилья в году г создается за счет наличия свободных земельных участков, обеспеченных коммунальной и транспортной инфраструктурой в целях жилищного строительства ^
^подгуч ( ~ ^ ^г>одгуч 1 | 1 О)
где - возможные объемы жилищного строительства на г - том
свободном подготовленном земельном участке в году мг7год, п -количество свободных нодг отовленных земельных участков в году ,Т
Для использования данного резерва необходимо скоординировать возможные объемы жилищного строительства с мощностью строительных организаций региона Следовательно, второй резерв роста предложения будет определяться возможным приростом мощности строительных организаций региона в году г ЬВмтнС01 с учетом их финансирования
АС Ч ^тРе5 _ 0\
LlJ^wщн СО I ~~ ^мощн СО,! ^мощи СО I У '
При этом Д5 .,ДДДД со, определяется возможным приростом в году I количества строительных организаций, действующих в регионе, а также требуемыми приростами ресурсов строительных организаций региона в году /
Отмечено, что описанные резервы двух видов определяют перспективу развития регионального рынка жилой недвижимости на ближайшее будущее При этом
, = Д^со,) (3)
Также выявлены резервы роста предложения жилья в регионе, определяющие развитие рынка в догосрочном периоде Резерв К5а]П1 создают свободные земельные участки, предназначенные для
строительства жилья, не обеспеченные коммунальной и транспортной инфраструктурой в целях жилищного строительства в году Г
Так как данный вид резерва роста объемов жилищного строительства можно использовать только после обеспечения земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой в целях жилищного строительства, следовательно, резерв роста предложения будет
определяться ее возможным приростом по годам
Таким образом, перспективный рост предложения жилья определяется
^шЬгу^+^шфр,, к (5)
^А ощн ГО I ^мощц СО I !
где 8гидуч, - возможные объемы жилищного строительства на выделенных земельных участках в году м2/год, Ч1, ,Т
3. Показатель линдивидуальный индекс доступности жилья
Возможность приобретения жилья характеризует коэффициент доступности жилья (КДЖ), определяемый количеством лет, в течение которых среднестатистическая семья дожна откладывать весь свой доход, чтобы приобрести среднестатистическую стандартную квартиру по средней рыночной цене (ФЦП Жилище) Однако, на наш взгляд, показатель среднего годового совокупного денежного дохода семьи недостаточно точно характеризует платежеспособность семьи и ее возможности по приобретению жилья Для более корректной оценки доступности жилья предлагается учитывать осуществляемые расходы, которые несет семья (коммунальные платежи, выплаты по ранее взятым кредитам, алименты и т д), а также стоимость имеющегося жилья и сбережений Предлагаемый индивидуальный индекс доступности жилья (ИДЖ) (лет), рассчитывается для каждой конкретной семьи
где Ц"гр, ЦЩ - рыночная стоимость 1 кв м требуемого жилья на первичном рынке и имеющегося жилья на вторичном рынке соответственно в населенном пункте региона, руб / м2, Отре6 Ч величина общей требуемой площади, обусловленной потребностью по нормативам социальной жилищной обеспеченности (СЖО), м2, СК Ч величина имеющихся сбережений, руб, >Д, - площадь имеющейся квартиры, м2, Жоби1 - годовой совокупный денежный доход семьи, нуждающейся в допонительной жилой площади по нормативам СЖО, руб/год, Л - общая сумма всех регулярных расходов семьи,
руб /год
Расчет индивидуального индекса доступности жилья позволяет более точно оценить реальную платежеспособность семьи, что, при отсутствии информационной базы финансовых потоков семей, способствует снижению рисков невозврата кредитов на финансовом рынке
4. Классификация населения региона по степени возможности их участия в формировании спроса на жилую недвижимость
Автором предтожено классифицировать население на категории, обеспечивающие спрос, по критерию превышения индивидуального индекса доступности жилья над нормативным, определенным в ФЦП Жилище (рис 1)
Рисунок 1 - Классификация категорий населения учитывающая динамику
доходов
При расчете индекса доступности жилья необходимо учитывать, что стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого наиболее обеспеченной категорией населения, существенно выше, чем стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого низкообеспеченными категориями населения При этом с увеличением доходов семьи при переходе к более обеспеченным категориям населения индекс доступности жилья уменьшается не обратно пропорционально увеличению дохода, а в меньшей степени
Определены особенности формирования спроса для данных категорий населения и факторы, влияющие на его величину 1 Высокообеспеченная категория населения
Мотивы спроса на жилье для данной категории улучшить комфортность проживания, спасти сбережения от инфляции, получить допонительный доход от сдачи приобретаемого жилья в аренду или последующей перепродажи
Представители данной категории населения обеспечивают спекулятивный спрос, существующий на рынке тогда, когда наблюдается очень большой прирост реальной цены, и инвестиционный или так называемый финансово-стабилизационный спрос, осуществляемый для того, чтобы сохранить деньги в виде недвижимости Таким образом, в качестве основного фактора, обеспечивающего спрос данной категории населения, выделен постоянный рост стоимости недвижимости на рынке
Спрос данной категории населения обеспечен собственными доходами, но для использования эффекта финансового левериджа ее представители также желают участвовать в кредитовании, в том числе ипотечном В целях решения социальных задач в области обеспечения населения региона жильем важно не допустить представителей данной категории населения к реализуемым администрацией региона программам с использованием бюджетных средств, а также использовать фискальный механизм для перераспределения получаемых от второго, третьего и т д жилья доходов путем налогообложения такого жилья налогом на имущество по более высоким ставкам
2 Среднеобеспеченная категория населения
Для данной и последующих категорий населения, в отличие от первой, основные мотивы спроса заключаются в улучшении жилищной обеспеченности семьи (увеличении жилой площади), повышении качества условий проживания Особенности формирования спроса данной категории населения состоят в том, что ими в основном приобретаются трех- и четырехкомнатные квартиры новой и улучшенной планировки в хороших, но не очень дорогих районах Спрос данной категории населения только частично, хотя и в немалой доле, обеспечен собственными доходами, но для приобретения желаемого жилья необходима финансовая помощь, участие в ипотечном кредитовании
3 Малообеспеченная категория населения
Особенности формирования спроса данной категории населения состоят в том, что ими в основном приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры той планировки и в районах, которые доступны исходя из уровня доходов семьи Уровень доходов малообеспеченной категории населения невысок, ее представители не способны приобрести житье без значительной финансовой помощи Таким образом, доля кредита или субсидии в стоимости квартиры будет иметь значительную, максимально возможную величину
4 Необеспеченная категория населения
Представители данной категории населения не имеют накоплений или собственности даже для начального взноса при кредитовании, значение коэффициента доступности жилья для них максимально, поэтому они имеют возможность приобрести жилье только с помощью государства путем максимально льготного кредитования, получения государственного
жилья или поного субсидирования Основной мотив спроса данной категории населения - достижение минимального уровня жилищной обеспеченности
5. Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости
Разработан механизм регулирования рынка жилой недвижимости в регионе, позволяющий учитывать адаптацию рынка к изменяющимся параметрам спроса и предложения (рис 2)
Рисунок 2 - Механизм ре1улирования регионального рынка жилой недвижимости, позволяющий учитывать адаптацию рынка к параметрам спроса и предложения
На первом этапе (Блок 1) идентифицируются компоненты, обеспечивающие предложение жилья в регионе, и оцениваются их потенциалы При этом проводится анализ указанных компонентов и
оценка потенциальных объемов предложения, не требующих допонительного финансирования в развитие строительных организаций и создание коммунальной и транспортной инфраструктуры земельных участков Автором выявлены количественные компоненты рынка жилой недвижимости, обеспечивающие предложение жилья (рис 3)
Анализ составляющих рынка жилой недвижимости, обеспечивающих предложение жилья_
- объем строительства жилья определяемый фактическим количеством свободных земечьных участков, подлежащих застройке__
"1 - Генеральный план застройки территории, I - Правила застройки территории _
- объем строительства жилья Яподг ^ определяемый фактическим кодцчеством подготовленных для застройки земельных участков.
- количество имеющихся теплоэнергетических мощностей,
-количество имеющихся тепловых и электрических сетей,
Х кочичество имеющихся сетей водоснабжения и водоотведения.
- количество имеющихся транспортных сетей
- объем строительства жилья $мои(11 со определяемый мощностью строительных организаций, которые можно задействовать в регионе
имеющийся объем и структура ОПФ,
имеющийся объем и структура трудовых ресурсов. имеющийся объем и структура материальных ресурсов, имеющийся объем и структура финансовых ресурсов
ПОТЕНЦИАЛЬНО ВОЗМОЖНЫЙ ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ, НЕ ТРЕБУЮЩИЙ ДОПОНИТЕЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
Рисунок 3 - Предлагаемый механизм оценки потенциалов компонентов, обеспечивающих предложение (Блок 1) Показано, что потенциально возможный объем предложения 5"ДД,, не требующий допонительных инвестиции, равен минимальной из рассчитанных величин и 5м0ЩнСО При эгом, если 5,л,ошДсо<5лойгг,,
финансирование в первую очередь необходимо направлять на инвестиции в строительные предприятия, предоставление им кредитов для увеличения мощности и возможностей строительства жилья Если > ^, то
финансирование в первую очередь необходимо направлять на инвестиции в обеспечение свободных участков, пригодных для строительства жилья,
объектами коммунальной и транспортной инфраструктуры
На втором этапе реализации механизма (Блок 2) проводится оценка потенциаловкомпоненто _____________________
Составу-той семьи, нуждающейся в допонительной жилой площади, г/ чел
^ Размер имеющегося жилья, 1, м
Величина общей требуемой площадиу-той семьи в соответствии _______с нормативами СЖО м2_
Максимально возможный прирост площади жилья за счет собственных средств дляу-той семьи >ео6 , м2
Максимально возможный общий прирост жилой площади в регионе за счет ,
собственных средств семей, м2 ом = ^ 1
Требуемый размер кредита для у-той семьи, руб
^треб ! ^соб /
Годовой совокупный денежный доходу-той семьи РУобии, руб /год
Максимальный ежемесячный размер выплат по кредиту Пмес^ руб/мес
Максимально возможный размер кредита для ;-той семьи Кмакс.Д руб
Размер кредита, согласованный между требуемым и возможным дляу-той семьи _Кжу ~ тт {Ктреб^ Китсруб_
Максимально возможный прирост площади жилья за ^
Максимально возможный общий прирост жичой площади в регионе
счет кредита для у-той Вкр 1 = -
кредитования, м
-Т. О,
Максимально возможный общий прирост жилой площади в регионе за счет собственных и заемных средств семей, м2
= Щ. +оД
Максимально возможный общий прирост жилой площади в регионе на вторичном рынке жилья О , м2
Максимально возможный общий прирост жилой площади в регионе, обусловленный спросом, м ДВ = >ДД - О
Рисунок 4 - Механизм определения общего возможного прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей в регионе
Максимально возможный ежемесячный размер выплат по кредиту для у-той семьи рассчитывается исходя из установленной банком максимальной доли выплат в общем ежемесячном доходе семьи Дт и общего дохода семьи на момент получения кредита Шсбщ Максимально возможный размер кредита рассчитывается по каждой выделенной категории населения на основе величины дохода по формуле текущей стоимости аннуитета
На третьем этапе (Блок 3) проводится оценка оптимальных объемов инвестиций в региональный инвестиционно - жилищный комплекс на основе принципа равных потенциалов компонентов спроса и предложения жилья В этих целях оцениваются предварительные объемы спроса по имеющимся и планируемым источникам в рамках бюджетного и внебюджетного финансирования (Блок 4) и рассчитывается необходимый объем инвестиций в жилищное строительство, сдерживающий спрос на величине, не превышающей объемы предложения жилья при условии, что в увеличение предложения не требуется или не невозможно осуществление допонительных инвестиций
На пятом этапе (Блок 5) оценивается возможность максимизации предложения до достижения величины спроса и размер инвестиций в увеличение предложения жилья с учетом возможности задействования выявленных резервов роста предложения жилья Таким образом, разработанный механизм позволяет определять необходимый объем инвестиций в жилищное строительство, способствующий повышению объемов предложения до объемов спроса
В качестве одного из источников финансирования спроса и предложения в регионе предложено использовать скрытый ресурс, складывающийся из разницы рыночной и сметной стоимости 1 кв м однотипного жилья в различных оценочных зонах региона - региональный строительный финансовый ресурс (СФР) Предложенный ресурс дожен использоваться в целях решения социально-экономических задач, связанных со строительством жилья и подвергаться строгому контролю целевого использования
Данный ресурс дожен изыматься администрацией по мере осуществления строитечьства либо путем соответствующего увеличения стоимости аренды участка, выделяемого под строительство, либо при окончательных расчетах с инвестором, таким образом, выступая в качестве строительной ренты
СФР = №,-СД) Ч1Д (7)
=1 *=1
где СФР Ч общий размер целевого регионального строительного финансового ресурса, Цк: и Сь - рыночная и сметная стоимость 1 кв м жилья в к-гом доме на г-том земельном участке, д^, - количество квадратных метров жилья в к-юм доме на -том земельном участке
Строительный финансовый ресурс и образуемый путем его аккумулирования Ресурсный Фонд жилищного развития рекомендовано использовать для прямого и косвенного регулирования регионального рынка жилой недвижимости - в качестве источника финансирования обеспечения земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой, кредитования строительных организаций и субсидий семьям, относящимся к малообеспеченной категории, предоставления государственных гарантий при выдаче кредитов населению и строительным организациям, в целях привлечения инвестораЧзастройщика к реализации экономически невыгодных проектов, которые являются приоритетными в развитии социальной и инженерной инфраструктуры города.
6. Апробирование внедрения элементов разработанного механизма на примере Красноярского края
В работе рассмотрены выделенные категории населения на примере Красноярского края и проведены оценочные расчеты коэффициентов и превышения индивидуальных индексов доступности жилья над КДЖ для каждой из категорий
Динамика изменения категорий во времени отражена в табл 1
Таблица 1 - Динамика изменения структуры категорий населения Красноярского края*________
Децильные группы 2000 г 2001 г 2003 г 2004 г 2005 г 2006 г
первая (с наименьшими доходами) 9,12 6,96 4,60 6,80 7,41 10,73
вторая 5,93 4,78 3,10 4,47 4,33 6,23
третья 4,82 3,79 2,55 3,56 3,31 4,73
четвертая 3,92 2,91 2,12 2,98 2,67 3,80
пятая 3,11 2,45 1.76 2,51 2,20 3,13
шестая 2,49 2,10 1.44 2,07 1.83 2,59
седьмая 1.89 1.66 1.19 1.65 1.50 2,13
восьмая 1.54 1.31 0,94 1.27 1.21 1.71
девятая 1.20 0,94 а,11 1.04 0,92 1.29
десятая (с наибольшими доходами) 0,74 0,46 0,49 0,60 0,52 0,72
щжн 4,8 4,8 3,9 3,2 3,2 3,2
* Примечание
9,12 необеспеченная категория
2,49 - малообеспеченная категория
1.89 - среднеобеспеченная категория
0,74 - высокообеспеченная категория
Проанализирована доступность для населения приобретения жилья по различным программам, реализуемым в регионе
Проведено сравнение оценочной величины спроса с планируемым предложением (табл 2)
Таблица 2 - Сравнительная оценка параметров спроса и предложения, тыс кв м
Показатель Значение
Оценочная величина спроса, Оо1щ 1 468, 5
Плановая величина предложения за счет нового жилья, 1 ООО, 0
Превышение спроса над предложением 468,5
Выявлено, что потенциальный спрос значительно (на 47%) превышает параметры предложения Следовательно, необходимы меры для увеличения предложения жилья в крае Составлен прогноз объемов спроса по видам и источникам финансирования, определен объем резервов предложения жилья по годам прогнозного периода
Рассчитан возможный эффект от внедрения регионального строительного финансового ресурса Примерный расчет проведен на основе жилого дома серии Ш-97-03 Его характеристика представлена в табл 3
Таблица 3 - Характеристика жилого дома серии Ш-97-03
Этажность Кол-во подъездов Кол-во квартир В том числе Общая площадь, кв м Общая площадь жилья, кв м
1- | 2- | 3- | 4-комнатных 1- [ 2- | 3- | 4-комнатной
10 4 140 35 35 35 35 40 58 69 85 8820,0
Сметная стоимость 1 м2 жилья принята равной 31 тыс руб, рыночная - 40 тыс р>б на основе статистических данных
Анализ распределения квартир в зависимости от различных вариантов оплаты их стоимости приведен в табл 4
Установлено, что при продаже более 6174 кв м жилья в доме данного типа по рыночной стоимости, будут получены допонительные свободные средства, которые возможно направить на предоставление очередникам на возмездной или льготной основе Варьируя количество жилья, предоставляемого на различных условиях оплаты представителям различных категорий населения, возможно оптимизировать размер Ресурсного Фонда жилищного развития для конкретных условий развития регионального рынка недвижимости
Таблица 4 - Распределение квартир в зависимости от различных вариантов оплаты их стоимости в жилом доме серии Ш-97-03
Продано квартир по рыночной стоимости Кол-во оставшихся квартир Сумма доплаты до поной сметной стоимости всех квартир дома, мн руб Предоставлено квартир очередникам на условиях оплаты части сметной стоимости, % сметной стоимости Ресурсный Фонд жилищного развития, мн руб
1-комн 2-комн 3-комн 4-комн Сумма, мн руб 1 50% 70%
1-комн \ 2-комн 3-комн 4-комн Сумма, мн руб 1-комн 2-комн 3-комн | 4-комн | Сумма, мн руб
2 15 30 34 236,4 59 37,0 20 8 0 0 19,6 13 12 5 1 35,7 18,3
13 17 20 20 183,4 70 89,9 10 7 7 7 29,2 12 11 8 8 51,0 263,6
10 25 15 21 186,8 69 86,6 11 5 10 7 31,2 14 5 10 7 46,3 264,4
20 20 20 20 201,6 60 71,8 7 6 7 9 29,1 8 9 8 6 41,3 272,0
20 20 15 15 170,8 70 102,6 7 7 9 5 26,8 8 8 11 15 61,2 258,8
20 15 15 15 159,2 75 114,2 7 9 И 9 36,1 8 11 9 11 54,6 249,8
Проведенные расчеты на примере Красноярского края убедительно подтвердили, что внедрение разработанного механизма регулирования рынка жилья в регионе будет способствовать совершенствованию функционирования регионального рынка жилой недвижимости
Основные результаты и выводы
1 Оценка теоретических и методологических основ регулирования регионального рынка жилой недвижимости показала, что при существующих нестабильности и высоких политических и экономических рисках, прежде всего инфляционных, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи регулирования, которые требует для своего развития жилищный рынок При его регулировании необходимо учитывать различную степень чувствительности спроса и предложения на жилье к изменениям условий функционирования на рынке жилой недвижимости
2 Анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости показал недостаточную разработанность проблемы согласования спроса и предложения на рынке жилья и позволил сделать вывод о том, что механизм регулирования деятельности на региональном рынке жилой недвижимости дожен основываться на адаптации рынка к параметрам спроса и предложения
3 Анализ особенностей функционирования регионального рынка жилой недвижимости позволил выделить факторы, под влиянием которых формируется спрос и предложение на жилую недвижимость, допонить
факторы физической, правовой, экономической и социальной среды функционирования рынка недвижимости, а также выделить факторы, определяющие информационную и инженерно-технологическую среду функционирования рынка недвижимости
4 Установлено, что наличие свободных земельных участков, возможность прироста мощности строительных организаций региона, возможность создания коммунальной и транспортной инфраструктуры, региональный строительный финансовый ресурс являются резервами и условиями повышения предложения жилья, определяющими развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и догосрочном периодах
5 Предложен вариант классификации населения региона по степени возможности их участия в формировании спроса на жилую недвижимость, дающий возможность определить особенности спроса на жилье и факторы, влияющие на его величину для каждой выделенной категории населения Вариант классификации основан на использовании разработанного показателя линдивидуальный индекс доступности жилья, отличающегося от существующих способностью учитывать регулярно осуществляемые расходы, которые ежегодно несет семья, стоимость имеющегося у данной семьи жилья и сбережений
6 Разработан механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости, учитывающий необходимость адаптации рынка к параметрам спроса и предложения, вовлекающий в рыночный оборот резервы повышения предложения жилья и создающий условия для прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей региона
7 Апробация предложенного механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости подтвердила его адекватность и практическую значимость для решения проблемы адаптации рынка к параметрам спроса и предложения
Публикации по теме исследования
В изданиях, рекомендуемых ВАК РФ
1 Глоба С Б Совершенствование регулирования инвестиционной
деятельности в региональном жилищном комплексе [Текст] /Глоба СБ// Известия ИГЭА сб науч тр Вып 3 (53)/ Иркутск 2007 С 4547 - 0,4 п л
В других изданиях
2 Глоба С Б Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в
России [Текст] / Глоба С Б, Журавлев Ю А // Перспективные материалы, технологии, конструкции, экономика сб науч тр -ГАЦМиЗ, Красноярск, 2001 Вып 7 С. 486-488 - 0,2 уел п л
3 Глоба СБ О подготовке специалистов в области ипотечного
кредитования жилищного строительства [Текст] /Глоба С Б , Наделяев В Д, Журавлев Ю А // Вестник Красноярского регионального отделения Международной академии инвестиций и экономики строительства сб науч тр Вып 1 - Красноярск КрасГАСА, 2001 С 86-97 -0,8 уел пл
4 Глоба С Б Возможности использования механизмов ипотечного
кредитования строительства жилья для решения жилищных проблем молодых специалистов сферы науки и образования [Текст] / Глоба С Б , Журавлев Ю А // Вестник Красноярской гос арх -строит акад сб науч тр Вып 5 - Красноярск КрасГАСА 2002 С 138-144 - 0,4 уел пл
5 Глоба С Б Использование информационных технологий для подготовки
специалистов в области ипотечного кредитования жилищного строительства [Текст] / Глоба СБ // Влияние образовательных технологий на развитие регионов Материалы III Межрегион научн -пракг конф - КФ МЭСИ Красноярск, 2003 С 42-49 - 0,4 уел п л
6 Глоба С Б Оценка схем банковского ипотечного кредитования в
Красноярском крае [Текст] / Глоба СБ// Электронный университет как центр развития интелектуального потенциала Красноярского края Материалы IV Межрегион научн -практ конф Красноярск изд Красноярск филиала МЭСИ, 2004 С 109-116 - 0,4 уел пл
7 Глоба С Б Совершенствование инвестиционной деятельности и
финансирования жилищного строительства на региональном уровне [Текст] / Глоба СБ // Актуальные проблемы экономики, права и информационных технологий Сб науч ст Красноярск изд Красноярск филиала МЭСИ, 2005 С 76-82 - 0,4 уел п л
8 Глоба С Б Оптимизация инвестиционных потоков на региональном рынке недвижимости на основе организационно-экономических методов [Текст] / Глоба С Б , Журавлев Ю А // Вестник Красноярской гос архитект -строит акад сб науч тр Вып 9 - Красноярск КрасГАСА, 2006 С 158-163 - 0,4 уел пл
9 Глоба С Б Оценка потенциалов компонентов, обеспечивающих спрос в
целях регулирования инвестиционной деятельности в региональном инвестиционно-жилищном комплексе [Текст] / Глоба С Б , Журавлев Ю А // Актуальные проблемы экономики, информатики и права Материалы VII Межвузов научн -практ конф - Красноярск филиал МЭСИ Красноярск, 2007 - 0,3 уел п л
Подписано в печать л15 ноября 2007 г Формат 60x84 1/16 Объем 1,3 пл Тираж 100 экз Заказ № /ос/
Отпечатано в отделе копировально-множительной техники СибГАУ 660014, г Красноярск, пр газеты Красноярский рабочий, 31
Соискатель ' Глоба С Б
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Глоба, Светлана Борисовна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Теоретические подходы к анализу сущности рынка жилой недвижимости и факторы, влияющие на его функционирование.
1.2. Анализ методических подходов регулирования рынка жилой недвижимости региона.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ И ПРОБЛЕМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
2.1. Проблемы функционирования региональных рынков жилой недвижимости в современных условиях.
2.2. Анализ региональных особенностей и состояния регионального рынка жилой недвижимости Красноярского края.
ГЛАВА 3. МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО
РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
3.1. Разработка механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости.
3.2. Оценка эффективности внедрения разработанного механизма на примере рынка жилой недвижимости Красноярского края.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости"
Современная жилищная политика начала формироваться в эпоху перестройки российской экономики, когда создание жизнеспособного рынка жилой недвижимости было признано одной из актуальных задач. В настоящее время характерна передача на региональный уровень существенного количества функций государства, в том числе и в жилищной сфере - это вопросы финансирования региональных целевых программ, разработка региональных нормативно-правовых актов, планирование основных направлений застройки территорий, создание условий для жилищного строительства, порядок распределения жилья и др.
Необходимость совершенствования функционирования регионального рынка жилой недвижимости обуславливается тем, что проблема обеспечения населения жильем в современной России приоритетна, а становление рыночных отношений в жилищном секторе имеет ряд проблем, связанных с неразвитостью экономических отношений и инфраструктуры в данной сфере (таких как постоянный рост стоимости квадратного метра жилья, ведущий, в свою очередь, к снижению обеспеченности населения жильем; увеличение количества ветхого жилья и др.), что требует построения новых механизмов регулирования деятельности на региональном рынке жилой недвижимости. От выбора того или иного методического инструментария решения этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы роста жилищного строительства в регионе и мотивация потребительского поведения на рынке жилья.
Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон его функционирования.
Поэтому актуальным и своевременным является решение проблемы совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья как важнейшего элемента его функционирования.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы экономики недвижимости и жилищной экономики среди зарубежных экономистов разрабатывались такими исследователями, как Г.Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С.Харрисон, Дж.Р.Страйк, Дж.Дэниел, Сет Б. Баренс, ДжС. Шим, Р.Н. Хот и др. Ими обобщён и систематизирован огромный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран и внесен значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестиционными механизмами, в том числе механизмами ипотечного кредитования. Среди отечественных работ, посвященных развитию регионального рынка жилой недвижимости и инвестиционно-строительной деятельности, можно выделить исследования Я.А. Реки-тара, В.В. Бузырева, Т.С. Хачатурова, В.М. Агапкина, Б.С. Бушуева, М.И. Ка-менецкого, Н.Б.Косаревой. В работах указанных ученых рассматриваются организационно-экономические аспекты формирования систем управления региональным жилищно-строительным комплексом, исследуется развитие новых форм финансирования и кредитования в жилищном строительстве.
В работах А.Н. Асаула, Ю.П. Панибратова, А.И. Вахмистрова, А.И. Петракова, В.ГТ. Грахова, С.Н. Иванова, A.M. Платонова исследуются научные основы региональной экономики, методологические проблемы развития регионального инвестиционно-строительного комплекса как самоорганизующейся и самоуправляемой системы, стратегии его территориального развития.
Тем не менее, в отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке элементов, составляющих механизм регулирования жилищного рынка с учетом согласования спроса и предложения на рынке недвижимости, хотя решение этих проблем имеет важнейшее социально-экономическое значение. Актуальность, научная и практическая значимость исследования данной проблемы на современном этапе при недостаточной разработанности ее в научной экономической литературе предопределили выбор темы диссертационной работы.
Цель исследования. Целью диссертационной работы является теоретическое обоснование и разработка механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости в целях его адаптации к современным рыночным условиям. Для достижения поставленной цели определены основные задачи 4 диссертационного исследования:
- исследовать теоретические и методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости региона;
- провести анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости;
- выявить и систематизировать факторы, определяющие его функционирование, в том числе спрос и предложение жилья на рынке жилой недвижимости;
- вскрыть резервы повышения предложения жилья на рынке жилой недвижимости;
- разработать механизм регулирования рынка жилья в регионе;
- осуществить апробацию разработанного механизма на примере регионального рынка жилой недвижимости Красноярского края.
Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости.
Предмет исследования - механизм регулирования рынка жилой недвижимости в современных условиях.
Область исследования - работа выпонена в соответствии с п. 5.6 Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля Паспорта специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством.
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики; разработки в области функционирования рынка жилой недвижимости. В ходе исследования изучались категории, принципы, концепции и методы формирования и реализации экономических отношений субъектов хозяйствования на региональном рынке жилой недвижимости.
При решении поставленных задач автором использованы методы сравнительного анализа, группировки, синтеза, системного подхода на основе сопоставления и сравнения теоретического и практического материала, позволившего обеспечить достоверные выводы в диссертационном исследовании.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические материалы Федеральной службы государственной статистики; Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю; результаты исследований социально-экономических процессов, проводимых отечественными и зарубежными учебными и научными учреждениями. В процессе исследования использовалась специальная литература, законы и нормативные акты Российской Федерации и ее субъектов, документы стратегического социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, данные сети Интернет.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методического инструментария регулирования рынка жилой недвижимости региона.
Наиболее существенные результаты проведенного исследования, содержащие научную новизну:
- выявлены и систематизированы факторы функционирования регионального рынка жилой недвижимости, обеспечивающие введение механизма регулирования рынка жилой недвижимости региона на основе принципа согласования спроса и предложения жилья;
- вскрыты резервы и условия повышения предложения жилья, определяющие развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и догосрочном периодах, среди которых выделены: наличие свободных земельных участков; возможность прироста мощности строительных организаций региона; возможность создания коммунальной и транспортной инфраструктуры; региональный строительный финансовый ресурс, складывающийся из разницы рыночной и сметной стоимости 1 кв. м однотипного жилья в различных оценочных зонах региона;
- разработан показатель линдивидуальный индекс доступности жилья, отличающийся от существующих способностью учитывать регулярно осуществляемые расходы, которые ежегодно несет семья, а также стоимость имеющегося у данной семьи жилья и сбережений;
- предложена классификация населения региона на основе признака воз6 можности участия населения в формировании спроса на жилую недвижимость, позволяющая учесть особенности спроса на жилье и факторы, влияющие на его величину для каждой выделенной категории населения;
- разработан механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости, учитывающий необходимость адаптации рынка к параметрам спроса и предложения, вовлекающий в рыночный оборот резервы повышения предложения жилья и создающий условия для прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей региона.
Практическая значимость работы определяется возможностью использования полученных выводов и практических рекомендаций в ходе разработки программ развития рынка жилой недвижимости региона. Практические результаты могут найти применение: в нормативно-правовой деятельности представительных органов власти субъектов РФ, регулирующих процесс социально-экономического развития рынка жилой недвижимости региона; организационно-управленческой деятельности испонительных органов региональной власти, разрабатывающих программы и планы регионального развития; практической деятельности региональных подразделений испонительных органов государственного управления; при подготовке специалистов по региональной экономике, государственному и муниципальному управлению.
Предложенный в рамках разработанного механизма допонительный источник финансирования - целевой региональный строительный финансовый ресурс, позволит увеличить объемы внебюджетного финансирования предложения или спроса жилья при реализации программ жилищного строительства. Образованный на основе его аккумулирования Ресурсный Фонд жилищного развития предлагается использовать в качестве регионального источника финансирования обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, в том числе энергомощностями, кредитования строительных организаций и субсидий семьям, относящимся к малообеспеченной категории.
Апробация результатов исследования. Основные результаты работы докладывались на колегии краевой администрации, посвященной проблемам обеспечения жильем молодежи Красноярского края (г. Красноярск, 2001г.), на 7
XX межрегиональной научно-практической конференции студентов и аспирантов Проблемы экономики и менеджмента (г. Красноярск, 2002 г.), III Межрегиональной научно-практической конференции Влияние образовательных технологий на развитие регионов (г. Красноярск, 2003 г.), IV Межрегиональной научно-практической конференции Электронный университет как центр развития интелектуального потенциала Красноярского края (г. Красноярск, 2004 г.), региональной научно-технической конференции студентов и аспирантов Экономика и менеджмент в строительной индустрии (г. Красноярск, 2007 г.), VII межвузовской научно-практической конференции Актуальные проблемы экономики, информатики и права (г. Красноярск, 2007 г.).
Реализация результатов исследования. Исследования по диссертации выпонялись на основе гранта отдела науки и образования администрации Красноярского края (код ГРНТИ 06.00.00, 2000г.). Результаты диссертационных исследований были учтены при разработке краевой программы Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы
Методические положения данного диссертационного исследования используются в учебном процессе кафедры Экономики и финансов Института архитектуры и строительства Сибирского федерального университета, кафедры Экономики и менеджмента Красноярского филиала Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 3,7 усл. п.л. (доля автора - 2,6 усл. п.л.).
Структура и объем диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 187 наименований. Содержание работы изложено на 145 страницах, илюстрировано 29 таблицами и 23 рисунками. В приложения к диссертации вынесены статистические сведения о функционировании рынка жилья и социальных показателях Красноярского края в динамике по годам и схемы взаимодействия участников ипотечного рынка.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Глоба, Светлана Борисовна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе исследования были сделаны следующие выводы и предложения.
1. Оценка теоретических и методологических основ регулирования регионального рынка жилой недвижимости показала, что при существующих нестабильности и высоких политических и экономических рисках, прежде всего инфляционных, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи регулирования, которые требует для своего развития жилищный рынок. При его регулировании необходимо учитывать различную степень чувствительности спроса и предложения на жилье к изменениям условий функционирования на рынке жилой недвижимости.
2. Анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости показал недостаточную разработанность проблемы согласования спроса и предложения на рынке жилья и позволил сделать вывод о том, что механизм регулирования деятельности на региональном рынке жилой недвижимости дожен основываться на адаптации рынка к параметрам спроса и предложения.
3. Анализ особенностей функционирования регионального рынка жилой недвижимости позволил выделить факторы, под влиянием которых формируется спрос и предложение на жилую недвижимость, допонить факторы физической, правовой, экономической и социальной среды функционирования рынка недвижимости, а также выделить факторы, определяющие информационную и инженерно-технологическую среду функционирования рынка недвижимости.
4. Установлено, что наличие свободных земельных участков, возможность прироста мощности строительных организаций региона, возможность создания коммунальной и транспортной инфраструктуры, региональный строительный финансовый ресурс являются резервами и условиями повышения предложения жилья, определяющими развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и догосрочном периодах.
5. Предложен вариант классификации населения региона по степени возможности их участия в формировании спроса на жилую недвижимость, дающий возможность определить особенности спроса на жилье и факторы, влияющие на его величину для каждой выделенной категории населения. Вариант классификации основан на использовании разработанного показателя линдивидуальный индекс доступности жилья, отличающегося от существующих способностью учитывать регулярно осуществляемые расходы, которые ежегодно несет семья, стоимость имеющегося у данной семьи жилья и сбережений.
6. Разработан механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости, учитывающий необходимость адаптации рынка к параметрам спроса и предложения, вовлекающий в рыночный оборот резервы повышения предложения жилья и создающий условия для прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей региона.
7. Апробация предложенного механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости подтвердила его адекватность и практическую значимость для решения проблемы адаптации рынка к параметрам спроса и предложения.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Глоба, Светлана Борисовна, Красноярск
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая (с изменениями на 23 декабря 2004 года) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
3. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ
4. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями от 29 декабря 2004 года №196-ФЗ) от 21 июля 1997 г. №122 ФЗ
5. Федеральный Закон Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями от 30 декабря 2004 года №216-ФЗ) № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года//Российская газ., 1998, июль.
6. Федеральный Закон Об основах федеральной жилищной политики (в ред. Федеральных законов от 12.01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 № 29-ФЗ, от 17.06.1999 № ИЗ-ФЗ, от 08.07.1999 № 152-ФЗ) от 24 декабря 1992 года № 4218-1
7. Федеральный закон О введении в действие Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ
8. Федеральный закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" от 29 декабря 2004 года № 192-ФЗ
9. Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ
10. Федеральный закон О жилищных накопительных кооперативах от 30 декабря 2004 года №215-ФЗ
11. Федеральный закон О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского Кодекса РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 30 декабря 2004 года №217-ФЗ
12. Федеральный закон О кредитных историях от 30 декабря 2004 года №218-ФЗ
13. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изменениями от 29 декабря 2004 года №193-Ф3).
14. Федеральный закон О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 18 декабря 2006 г.
15. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".
16. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 2010 годы, утверждена Постановлением Правительства РФ (с изменениями от 31 декабря 2005 г. № 865) от 17 сентября 2001 г. №675.
17. Постановление Правительства РФ О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 2818.
Похожие диссертации
- Методология регулирования регионального рынка жилья
- Регулирование регионального рынка строительных материалов
- Развитие механизма регулирования регионального рынка жилья
- Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации
- Формирование экономических механизмов управления региональным рынком жилой недвижимости