Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие механизма регулирования регионального рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Ерегин, Алексей Владимирович
Место защиты Нижний Новгород
Год 2009
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие механизма регулирования регионального рынка жилья"

На правах рукописи

ЕРЕГИН АЛЕКСЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика, п. 5.6)

АВТОРЕФЕРАТ 1 3 КОЯ 2

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород 2009

003483488

Диссертация выпонена на кафедре экономики ГОУ ВПО Вого-Вятская академия государственной службы.

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Мальцев Кирил Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Щуров Борис Васильевич

кандидат экономических наук Иванов Сергей Алексеевич

Ведущая организация: МП Институт развития города

НижегородгравданНИИпроект

Защита состоится 8 декабря 2009 года в 16 часов на заседании диссертационного совета Д 502.001.02 при ГОУ ВПО Вого-Вятская академия государственной службы по адресу: 603950, ГСП-292, г. Нижний Новгород, проспект Гагарина, д.46, ауд. 417.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Вого-Вятская академия государственной службы. Сведения о защите и автореферат диссертации размещены на официальном сайте ГОУ ВПО Вого-Вятская академия государственной службы Шр//\у\"лу.vvags.ru/

Автореферат разослан 6 ноября 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, профессор

В .И.Жмачинский

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловливается тем, что повышение результативности регулирования рынка жилья является одной из важнейших составляющих решения стратегической задачи - формирования рынка доступного и комфортного жилья для населения. Жилищный вопрос уже много лет остается острым для всех регионов России, что во многом определяет сложность социально-экономической ситуации в стране. На сегодняшний день рынок жилья в России несовершенен, то есть существуют серьезные объективные провалы рынка, поэтому в современных условиях возрастает значимость регулирующей роли государственных и муниципальных органов управления на региональных рынках жилья.

Данное обстоятельство обосновывает необходимость не только объективной оценки существующих на рынке жилья проблем и догосрочного прогнозирования динамики развития рынка, но и разработки механизма, позволяющего посредством различных структур, методов и инструментов целенаправленного воздействия государственных и муниципальных органов управления решать эти проблемы.

В настоящее время эффективность государственной жилищной политики нельзя оценить однозначно. С одной стороны, до 2009 года выпонялась большая часть планов по вводу жилья, реализовывались программы обеспечения жильем отдельных групп населения. С другой стороны, даже планируемые темпы ввода жилья недостаточны, чтобы всерьез говорить об обеспечении всех граждан России доступным и комфортным жильем в ближайшей перспективе. Анализ текущего состояния жилищного рынка и реализации жилищной политики как доказывает существование достаточно жесткого механизма регулирования рынка жилья, так и позволяет выявить его серьезные недостатки, которые необходимо устранить. Устранение недостатков механизма регулирования рынка жилья несет в себе комплексный положительный эффект не только для жилищного рынка, поскольку оживление рынка жилья повлечет за собой достижение эффекта акселерации в развитии смежных со сферой жилищного строительства отраслей.

В связи с этим особую актуальность приобретают исследования, направленные на совершенствование механизма регулирования регионального рынка жилья.

Степень научной разработанности проблемы. Изучению особенностей функционирования рыночного механизма на рынке жилья посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды А.Н. Асаула, Т.Д. Бекиной, П.Г. Грабового, А.Н. Кириловой, Г.М. Стерника, В.З. Черняка и др.

Проблемы регулирования регионального рынка жилой недвижимости и доступности жилья нашли свое отражение в работах В.К. Гуртова, И.В. Довдиенко, Ю.П. Панибратова, С.Р. Хачатряна и др.

Отдельные проблемы функционирования рынка жилья за рубежом глубоко исследовались Н. Мэнкью, И. Найтом, Д. Нортом, Г. Поляковским и др.

Несмотря на появление в последние годы работ, исследующих теоретические проблемы рынка жилья, а также посвященных статистическому анализу рынков жилой недвижимости, недостаточно исследованными остаются многие проблемы регулирования рынка жилья на региональном уровне.

Вышеизложенное послужило основанием для выбора объекта, предмета, целей и задач исследования.

Целью настоящего исследования является теоретическое обоснование направлений совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости и разработка предложений по их реализации.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании определены следующие задачи:

V проанализировать состояние рынка жилья в регионе (на примере Нижегородской области);

провести анализ и оценку системы регулирования регионального рынка жилья и обосновать особенности механизма регионального регулирования рынка жилья;

осуществить оценку эффективности развития регионального рынка

^ разработать модель прогнозирования цен на жилую недвижимость в регионе;

^ разработать организационно-экономическую модель регулирования регионального рынка жилья.

Объект исследования - рынок жилой недвижимости региона.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения в системе регулирования регионального рынка жилья государственными и муниципальными органами управления.

Теоретико-методологической основой послужили базовые положения институционально-эволюционной теории. Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись приемы логического, сравнительного и системного анализа, использовались методы математической статистики, экспертных оценок, когнитивного моделирования и экономико-математического программирования. В изучении проблем функционирования рынка жилья, государственного регулирования регионального рынка жилой недвижимости и доступности жилья автор опирася на труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим аспектам функционирования рынка жилья.

Информационную основу исследования составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации на федеральном и региональном уровнях, данные Федеральной службы государственной статистики, Всероссийского центра уровня жизни, Российской Академии Наук, материалы периодической печати, аналитические отчеты.

Научная новизна определяется следующими положениями:

^ уточнены проблемы развития регионального рынка жилья и проведена их систематизация с позиции реализации механизма регулирования рынка жилья - выделены 4 крупные группы: экономические, социальные, организационные, правовые;

^ выявлены особенности существующего механизма регулирования рынка жилья, в числе которых в качестве основных выделены: недостаточная эффективность регулирующих государственных и муниципальных органов, обусловленная отсутствием координации деятельности существующих структур; низкий профессионализм управленческих кадров; отсутствие контроля за деятельностью саморегулируемых организаций в строительной отрасли со стороны государственных и муниципальных органов управления в условиях становления института саморегулируемых организаций; неэффективность региональной инвестиционной политики; отсутствие поддержки малого предпринимательства в строительной отрасли; противоречивость законодательства, регулирующего рынок жилья и смежные с ним рынки;

^ предложена методика расчета коэффициента использования потенциала жилищного рынка как критерия оценки эффективности развития рынка жилья, позволяющая оценивать соотношение спроса и предложения на рынке по группам населения;

разработана когнитивная модель прогнозирования динамики цен на жилую недвижимость в регионе в зависимости от используемых инструментов регулирования, позволяющая разрабатывать эффективные управленческие решения в процессе регулирования регионального рынка жилья государственными и муниципальными органами управления;

^ разработана организационно-экономическая модель регулирования рынка жилья в регионе, учитывающая направленность государственного регулирования на институциональную среду рынка жилья и организационное взаимодействие субъектов и объектов регионального рынка жилья.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования государственными и муниципальными органами управления предложенных в работе моделей для прогнозирования цен, формирования эффективной жилищной политики и оценки эффективности конкретных организационных и экономических мероприятий.

Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на 3

международных, 4 всероссийских и 1 межвузовской научно-практической конференциях.

По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 1,9 п.л., в том числе 1 работа в издании, рекомендованном ВАК.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении автор обосновывает актуальность выбранной темы, формулирует цель и задачи исследования, отмечает научную новизну и практическую значимость диссертационной работы.

В первой главе Теоретические и организационные основы государственного регулирования рынка жилья исследованы структура и особенности функционирования рынка жилья, рассмотрены система, механизм и зарубежный опыт регулирования рынка жилья, определены особенности существующей системы регулирования рынка жилья государственными и муниципальными органами управления.

Во второй главе Анализ и оценка развития рынка жилья Нижегородской области представлен анализ текущего состояния рынка жилья Нижегородской области, изучены основные проблемы, препятствующие его развитию, а также предложена методика расчета коэффициента использования потенциала жилищного рынка как критерия оценки эффективности развития рынка жилья.

В третьей главе Направления совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья определены направления системной модернизации регионального рынка жилья, сформирована организационно-экономическая модель регулирования регионального рынка жилья, а также разработана когнитивная модель для прогнозирования цен на жилье в регионе.

В заключении сформулированы основные выводы, полученные в ходе проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнены проблемы развития регионального рынка жилья и проведена их систематизация с позиции реализации механизма регулирования рынка жилья - выделены 4 крупные группы: экономические, социальные, организационные, правовые.

Для решения жилищного вопроса государственные органы разрабатывают жилищную политику, целью которой является обеспечение всех нуждающихся граждан жильем, для чего необходимо создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке. Для достижения этой глобальной цели необходимо проанализировать и решить комплекс частных проблем, с которыми стакиваются участники рынка жилья.

В диссертационной работе предложено выделить 4 крупные группы проблем: экономические, социальные, организационные, правовые.

Основной экономической проблемой является отставание темпов роста доходов на душу населения от темпов роста цен на жилье, что свидетельствует о невозможности в текущих условиях предметно говорить о перспективах решения жилищного вопроса.

Национальный проект Доступное жилье подразумевает решение вопроса обеспечения жильем граждан России в первую очередь через создание эффективных инструментов приобретения жилья, а не посредством его удешевления. И основным инструментом здесь является дешевое ипотечное кредитование. Однако существенно повлиять на доступность ипотеки мешают две основные проблемы: ^ стоимость ипотечного кредита относительно высока и его сроки недостаточно длительные, в результате чего в России только около 12% семей могут приобрести жилье за свой счет или с помощью ипотеки. ^ активное развитие ипотечного кредитования внесло свой весомый вклад в бурное увеличение стоимости жилья в последние годы. Спрос на жилье рос значительно большими темпами, чем предложение жилья.

К экономическим проблемам также следует отнести факторы, оказывающие наиболее серьезное влияние на рост себестоимости: олигополизация рынка жилья, рост цен на строительные материалы, неразвитость коммунальной инфраструктуры в местах потенциальной жилищной застройки, передача части квартир муниципалитету, сложность получения заемных средств застройщиками.

Вторая большая группа проблем - социальные. Она включает в себя: низкая квалификация кадров (в организациях сферы жилищного строительства; в организациях, обеспечивающих нормальное функционирование рынка жилья - профессиональные участники рынка), недоверие граждан к профессиональным участникам рынка жилья (риеторы, оценщики и др.).

Третья группа проблем - организационные - включает в себя: сложность получения земельных участков под застройку, волокита и коррупция со стороны государственных органов.

Немаловажной группой факторов, сказывающихся на развитии рынка жилья являются правовые факторы. Несовершенство действующего законодательства в области жилищного строительства оставляет значительное количество лазеек для коррупционеров и монополистов. К примеру, довольно много споров ведется вокруг закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанный закон поставил застройщиков в довольно жесткие рамки и оказал влияние на их ценовую политику.

2. Выявлены особенности существующего механизма регулирования рынка жилья, в числе которых в качестве основных выделены: недостаточная эффективность регулирующих государственных и муниципальных органов, обусловленная отсутствием координации деятельности существующих структур; низкий профессионализм управленческих кадров; отсутствие контроля за деятельностью саморегулируемых организаций в строительной отрасли со стороны государственных и муниципальных органов управления в

условиях становления института саморегулируемых организаций; неэффективность региональной инвестиционной политики; отсутствие поддержки малого предпринимательства в строительной отрасли; противоречивость законодательства, регулирующего рынок жилья и смежные с ним рынки.

Система регулирования рынка жилья государственными и муниципальными органами состоит из двух элементов: государственные и муниципальные органы управления и инструменты регулирования. Регулирование рынка жилья государственными и муниципальными органами представляет комплекс мер нормативно-правового, экономического и организационного характера в сфере жилой недвижимости, направленных на повышение социальной и экономической эффективности использования объектов жилья в интересах решения социально-экономических задач.

Государственные и муниципальные регулирующие органы являются участником рынка жилья, однако в то же время, являясь подсистемой управления, они занимают особое место в этой структуре. В условиях несовершенного рынка именно регулирование рынка жилья со стороны государственных и муниципальных органов позволяет повысить эффективность решения ряда социальных и экономических задач (обеспечение жильем граждан, которые по объективным причинам не могут самостоятельно приобрести жилье; расселение жителей ветхого и аварийного фонда и пр.). В настоящее время ввиду спада в мировой экономике и экономике РФ появились серьезные проблемы в отрасли жилищного строительства (нехватка кредитных ресурсов, снижение спроса на жилье), что выявило необходимость поддержки отрасли в кризисный период со стороны органов власти и управления.

Отмечая важность оперативной экономической поддержки рынка жилья и отрасли жилищного строительства (допонительный выкуп новых квартир у застройщиков, поддержка ипотечного кредитования через Агентство ипотечного жилищного кредитования и пр.), нельзя забывать о необходимости системных преобразований в органах регулирования рынка жилья всех уровней (федерального, регионального, муниципального). В

настоящее время, при всем разнообразии органов, отвечающих за различные аспекты регулирования, четкая координация их деятельности (как на одном уровне, так и межуровневая) отсутствует. В результате, строительство жилья в регионах осуществляется крайне неравномерно: например, в 2006 году в Московской области на душу населения было введено в эксплуатацию 0,9 м2, а в Мурманской области - 0,02 м2.

Кроме того, это означает и необходимость более тщательного отбора управленческих кадров, ужесточения требований к их квалификации и профессионализму, и оптимизация их расстановки. Качество и профессионализм управленческих кадров является определяющим моментом в поиске выхода из сложной ситуации.

Одной из главных задач региональной инвестиционной политики дожно быть стимулирование инвестиций в строительство жилья. Особую роль здесь играет создание условий для более тесного сотрудничества сферы жилищного строительства с банковским сектором. Это сотрудничество может принимать самые различные формы: от обыкновенного ипотечного кредитования до создания финансово-промышленных групп. На начальном этапе необходимо, прежде всего, расширить возможности получения компаниями-застройщиками кредитов для строительства жилья посредством предоставления государственных гарантий по таким кредитам. А снижение ставки рефинансирования позволит уменьшить стоимость и увеличить доступность кредитов, как для организаций, так и для населения.

Совершенствование законодательства, регулирующего рынок жилья и смежных с ним рынков необходимо для поддержания конкурентной среды, борьбы с коррупцией, увеличения прозрачности строительной отрасли и т.д. При разработке нормативных документов зачастую не учитывается значительное количество важнейших аспектов функционирования сферы жилищного строительства. Это приводит либо к принятию неработающего закона, либо закона, недочеты которого негативно отражаются на участниках сферы его применения.

Так, например, ведение системы саморегулирования в строительной отрасли сузило круг инструментов государственного регулирования и

неоднозначно отразилось на участниках рынка. Отсутствие контроля за деятельностью саморегулируемых организаций приводит к усилению олигополистических тенденций. Установление слишком большого взноса в компенсационный фонд саморегулируемой организации не позволяет вступить в нее массе предприятий малого бизнеса, что негативно отразится на качестве выпоняемых ими работ и в результате, скорее всего, заставит их прекратить деятельность.

Поддержка малого предпринимательства в строительной отрасли практически отсутствует. А строительство жилья в регионах, особенно в относительно отдаленных районах, может достаточно успешно осуществляться именно малым бизнесом. Крупным корпорациям выгоднее работать в крупных городах, где цены растут быстро. В провинции же из-за низких доходов населения спрос есть только на жилье эконом-класса. И рост цен там не так интенсивен. Поэтому малый бизнес имеет возможность в этих условиях работать довольно эффективно. Это может касаться как много- так и малоэтажной застройки.

3. Предложена методика расчета коэффициента использования потенциала жилищного рынка как критерия оценки эффективности развития рынка жилья, позволяющая оценивать соотношение спроса и предложения на рынке по группам населения.

Ситуацию на рынке жилья, как в России, так и в Нижегородской области можно охарактеризовать как сложную. Несмотря на то, что с 2003 года в Нижегородской области прослеживается тенденция роста объема вводимого в действие жилья (табл. 1), большинство граждан по-прежнему не могут себе позволить приобрести жилье.

Таблица 1.

Ввод в действие жилых домов, (тыс. кв.м. общей площади)

значение показателя за год 1990 1995 1999 2003 2007 2008

Нижегородская область 1239,4 736,8 574,3 575,7 1072,0 1353,9

Республика Татарстан 1708,9 1327,3 1503,8 1561,7 2040,7 2222,5

Московская область 2379,9 2350,1 2728,8 4114,8 7805,2 7881,2

Кировская область 859,1 420,1 242,1 161,1 375,8 425,8

Несмотря на тот факт, что по темпам роста стоимости 1 м2 жилья и объемам жилищного строительства Нижегородская область уверенно приближается к лидирующим по этим показателям регионам, недостаточные темпы роста доходов населения замедляют развитие рынка жилья и социально-экономический рост области в целом. Причем темпы увеличения разрыва между средними доходами населения и ценами на жилье с каждым годом возрастают (рис. 2).

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 ГОД

Рис. 2. Динамика роста цен на жилье и доходов населения в Нижегородской области Успешное решение задачи обеспечения жильем граждан определяется эффективностью жилищной политики, формирование и реализацию которой можно представить как цепь эффективных управленческих решений. Принятие эффективного управленческого решения зависит во многом от достоверности текущей и прогнозируемой информации, тщательности анализа всех факторов, оказывающих влияние на решение. Необходима не только максимально информативная система статистических показателей, отражающая текущее состояние рынка жилья, но и дожен быть выработан комплексный критерий, характеризующий степень использования потенциала жилищного рынка.

Автором предложено использовать в качестве такого критерия коэффициент использования потенциала жилищного рынка (1), расчет которого осуществляется по формуле:

(1-Т,,п)*Си*Уи*12

где Т,.Д - доля расходов на первоочередные нужды; Си - средний доход в -ой группе;

п - количество групп населения (классификация по величине доходов);

- число покупателей -ой группы; N11 - объем жилья, введенного в эксплуатацию за год, кв.м.; Р - среднерыночная цена кв.м. вводимого в эксплуатацию жилья.

Предложенный показатель позволяет определить степень несоответствия предложения нового жилья спросу на него, и дает основание делать выводы либо о неиспользованных резервах спроса, которые могут быть задействованы, либо о том объеме предложения, который необходим для удовлетворения текущего спроса, либо о той цене, по которой будет реализован имеющийся объем жилой недвижимости. Используя данный показатель, можно определить объем необходимой финансовой поддержки населения (ипотечное кредитование, жилищные субсидии и т.д.) для приобретения предлагаемого на рынке жилья. Модифицируя формулу (1), можно также определить общий объем финансовой поддержки для удовлетворения потребности населения в жилье.

Таким образом, включив данный коэффициент в систему ключевых показателей, характеризующих рынок жилья, государственные и муниципальные органы управления смогут более точно выбирать направления и инструменты воздействия на рынок жилья, а значит, это в значительной степени будет способствовать установлению равновесной, справедливой цены на жилье и решению задачи обеспечения населения доступным жильем.

Коэффициент был рассчитан для Нижегородской области, Республики Татарстан и Российской Федерации за период с 2001 по 2008 год, что позволило отследить его динамику и провести сравнительный анализ (табл. 2, рис. 3).

Таблица 2

Динамика коэффициента потенциала рынка жилья

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Нижегородская область 0,192 0,531 0,630 0,723 0,838 0,904 0,624 0,848

Российская Федерация 0,482 0,758 0,878 0,918 1,080 1,063 0,954 1,390

Республика Татарстан 0,132 0,223 0,267 0,341 0,573 0,584 0,553 0,852

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

год_________

Рис. 3. Динамика коэффициента использования потенциала рынка жилья Данные, представленные в табл. 2 и на диаграмме (рис. 3), позволяют отметить следующие тенденции:

в регионах (в частности, в Нижегородской области и Республике Татарстан), как и в целом в Российской Федерации вектор изменения коэффициента использования потенциала рынка жилья имеет положительную направленность;

снижение значения коэффициента за последние 9 лет наблюдалось только в 2006-2007 годах, что в значительной степени было обусловлено резким скачком цен на жилую недвижимость в этот период;

^ значения рассматриваемого коэффициента и в Нижегородской области и в Республике Татарстан, одних из крупнейших регионов

Привожского федерального округа, ниже среднероссийских значений. Причем, если до последнего времени степень использования потенциала рынка жилья в Нижегородской области была выше, чем в Республике Татарстан, то из-за более высоких темпов роста цен на жилье в Нижегородской области в 2006-2007 годах, уже в 2008 году коэффициент использования потенциала рынка жилья в этих регионах стал практически одинаковым.

Главным выводом, вытекающим из анализа представленного коэффициента, является то, что при текущем уровне доходов населения региона и имеющемся уровне цен на жилую недвижимость только наличие механизма ипотечного кредитования давало застройщикам возможность в поном объеме реализовывать построенное жилье, так как население региона не смогло бы на собственные средства поностью выкупать построенное жилье. Таким образом, значения коэффициента использования потенциала регионального жилищного рынка отразили существующее значительное несоответствие между реальными доходами населения и ценой на жилую недвижимость. Кроме того, необходимо отметить, что данный коэффициент уместно использовать для характеристики региональных рынков жилья. Но нельзя переоценивать значимость этого показателя в среднем для России, так как в связи с неравномерной застройкой в регионах, большой географической протяженностью страны и низким уровнем мобильности населения имеет место значительная дифференциация региональных рынков жилья. Следовательно, рынок жилья в России целесообразно рассматривать и характеризовать как совокупность региональных рынков.

Коэффициент использования потенциала жилищного рынка позволяет оценить дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья, и при включении его в систему показателей, применяемых в настоящее время для анализа ситуации на жилищном рынке, может способствовать выработке более эффективных мер регулирования регионального рынка жилья. Кроме того, анализ динамики данного коэффициента и сравнение его значений в разных регионах дает возможность оценить эффективность реализуемых мер регулирования.

4. Разработана когнитивная модель прогнозирования динамики цен на жилую недвижимость в регионе в зависимости от используемых инструментов регулирования, позволяющая разрабатывать эффективные управленческие решения в процессе регулирования регионального рынка жилья государственными и муниципальными органами управления.

Метод когнитивного моделирования позволяет моделировать различные социально-экономические процессы и прогнозировать их развитие с учетом влияния различных факторов и инструментов регулирования. Специфика применения средств когнитивного моделирования - в их ориентированности на конкретные условия развития ситуации в том или ином регионе. Попытки применить в российских условиях известные зарубежные средства когнитивного моделирования пока малоуспешны. Поэтому в российской науке постоянно ведутся работы по развитию когнитивного подхода и его применению для анализа и управления слабоструктурированными системами.

В диссертационном исследовании представлена когнитивная модель прогнозирования цен на жилье в регионе.

Процесс когнитивного моделирования предусматривает определенную последовательность действий. Выделяются факторы, характеризующие ситуацию, и оцениваются взаимовлияния между ними. Факторов может оказаться достаточно много, поэтому применяются специальные процедуры сжатия, позволяющие сократить их количество. Факторы, оказывающие влияние на формирование цены на жилье, представлены на рис. 4 (до проведения сжатия) и рис. 5 (после сжатия).

Затем на основании имеющихся факторов создается когнитивная карта, отражающая их взаимовлияние. Но когнитивная карта не отражает ни детальный характер этих влияний, ни динамику изменения влияний в зависимости от изменения ситуации, ни временные изменения самих факторов. Учет всех этих обстоятельств требует перехода на следующий уровень структуризации информации, отображенной в когнитивной карте, т.е. к когнитивной модели.

Численность населения

(Предшжение

' Объем жилья на продажу

Рис. 4. Факторы, определяющие цену жилья.

уровень развития рыночной инфраструктуры

доступность кредитных ресурсов для застройщиков

доступность ипотечного кредитования

цены на | строительные! материалы I

доходы населения

ЦЕНА НА ЖИЛЬЕ В РЕГИОНЕ

: степень 1 совершенства ; жилищного

олигополизаци рынка

объем жилья, отходящего муниципалитету

| доступность и |объем предложения земельных участков ; под застройку

| обеспеченность I инфраструктурой I потенциальных { участков под ).........застройку..........;

коррупция

Рис. 5. Основные факторы, определяющие цену жилья. 18

Для этого составляется матрица весов влияния факторов. Размер матрицы {п,п}, где п - количество факторов. После того, как заданы начальные значения факторов и определены значения импульсов для каждого фактора, осуществляется расчет значений факторов в каждый из последующих периодов. Расчет производится по следующим формулам: и(1)=и(М)+Р(:) - расчет состояний факторов в момент времени I, (2) Р(1)=Р(0)^- расчет импульса в момент (3)

где Р(0) - начальное значение фактора (импульс в начальный момент времени);

РО:) - импульс в момент времени I; Ъ - матрица весов модели;

Щ) - вектор состояний изучаемых факторов в момент времени I.

На этом уровне каждая связь между факторами когнитивной карты раскрывается до соответствующего уравнения, которое может содержать как количественные, так и качественные переменные.

Процесс моделирования основан на сценарном подходе. В диссертации представлены 5 наиболее вероятных сценариев и проанализированы результаты моделирования в каждом из случаев.

В соответствии с исходными данными сценария №1 реальные доходы населения растут ежегодно на 10%, цены на стройматериалы увеличиваются за тот же срок на 15%. В то же время правительство проводит активную последовательную политику по борьбе с коррупцией. Результаты расчетов показали, что, несмотря на прогнозируемое ежегодное превышение темпов роста цен на стройматериалы (а соответственно и на жилье) над темпами роста доходов населения, в догосрочной перспективе активная борьба с коррупцией и волокитой позволит нормализовать ситуацию на рынке жилья (и на рынке стройматериалов) и добиться не только снижения цен на жилье, но и снижения цен на строительные материалы. К тому же эти меры позволят уменьшить уровень монополизации рынка жилья.

Сценарий №2 предполагает ежегодный 10%-ный рост цен на строительные материалы. Кроме того, регионе не проводятся регулярные мероприятия соответствующего масштаба для поддержания коммунальной

инфраструктуры, в результате в наступает критический момент обветшания значительной доли инфраструктуры (например, на больших территориях, где в настоящий момент располагается ветхий фонд, ожидающий расселения). В то же время Правительство планирует провести мероприятия по борьбе с коррупцией. Также предполагается увеличить доступность заемных средств для застройщиков. Однако значительно увеличиться и доля квартир, которые дожны быть переданы муниципалитетам. Результаты расчетов показали, что, если борьба с коррупцией будет носить характер массового, но краткосрочного явления, то даже двойное увеличение доступности кредитных ресурсов для застройщиков не позволит качественно изменить ситуацию в положительную сторону. Вышеперечисленные меры позволят достичь сиюминутного результата, но уже к 3 году тренд роста цен на жилье снова проявится. Это станет результатом роста цен на строительные материалы на 10% ежегодно и скачка нагрузки на застройщиков в виде увеличения в 1,5 раза доли квартир, отходящих муниципалитету.

В сценарии №3 рассмотрена ситуация, когда в регионе прогнозируется стабильная социально-экономическая ситуация, поэтому акцент предполагается сделать на развитии банковского сектора и увеличения его значимости для строительной отрасли. В частности приоритетными являются стимулирование развития кредитования компаний-застройщиков и ипотечного кредитования физических лиц, что дожно привести к качественному пропорциональному росту величин спроса и предложения на жилье. Кроме того, предполагается реализация мер, которые позволят удвоить предложение земельных участков под жилищную застройку. В течение всего прогнозного периода планируется постепенное совершенствование законодательства, регулирующего рынок жилья и связанные с ним отрасли. Результаты прогнозирования позволили сделать следующие выводы: влияние на рынок жилья посредством развития банковской сферы (ипотечное кредитование и кредитование застройщиков) и единовременного увеличения предложения земельных участков под застройку в перспективе будет давать положительные результаты даже при ежегодном росте цен на строительные материалы.

В соответствии со сценарием №4 ожидается ежегодное увеличение цен на стройматериалы на 10% (рис. 6). Стратегия правительства выражается в плановом совершенствовании жилищного законодательства и кардинальном изменении подхода к предоставлению земельных участков под застройку, что дожно привести к удвоению предложения потенциальных стройплощадок. Задачей анализа является определение влияния данной стратегии на цену жилья.

- Цена жилой недвижимости

ЧоЧПредложение земельных участков под застройку

Ч5ЧЦены на стройматериалы

# ^ ^ $ ^ ^ ^ ^ о * Р о * * / * *

-Объем квартир, которые

дожны бьпъ переданы муниципалитету

ЧХЧОлигополизация рынка

Ч*Ч Уровень действующего законодательства в области жилищного строительства_

Рис. 6. Результаты расчетов для сценария №4.

Из результатов, представленных на рис. 6, видно, что целенаправленная ежегодная работа по совершенствованию системы правового регулирования в жилищном строительстве и масштабное увеличение (в 2 раза) предложения участков под застройку приведет к следующему: на начальном этапе (во многом за счет резкого увеличения предложения потенциальных стройплощадок) удастся сбить цены на жилье, однако затем из-за стабильного роста цен на стройматериалы неизбежно происходит рост цен, но в догосрочной перспективе в результате повышения уровня правового регулирования наблюдается стабилизация и плавное снижение цен на жилье. Причем это происходит на фоне увеличения доли квартир, отходящих муниципалитету, то есть развитие рыночных основ жилищной сферы происходит на фоне усиления социальной ответственности государства.

Сценарий №5 предполагает ежегодный рост доходов населения на 10% и пропорциональный инфляции рост цен на строительные материалы. Целью правительства является формирование конкурентного рынка доступного жилья. Именно поэтому планируется реализация системной программы по обеспечению коммунальной инфраструктурой потенциальных строительных площадок под жилье. Программа будет включать как непосредственное участие государственных и муниципальных органов управления в создании инфраструктуры, так и подготовку основания для появления частных фирм, специализирующихся на данном виде работ. Помимо этого особый акцент будет сделан на значительном планомерном снижении уровня монополизации рынка жилья посредством ужесточения антимонопольного законодательства. Результаты расчетов свидетельствуют о том, что только серьезная борьба с монополизацией рынка жилья и стабильное увеличение обеспеченности участков под застройку коммунальной инфраструктурой может помочь стабилизировать цены на рынке жилья и способствовать их постепенному снижению, несмотря на рост цен на стройматериалы.

Таким образом, опыт использования когнитивного моделирования показывает, что данный метод может стать одним из элементов системного подхода, обеспечивающего принятие эффективных управленческих решений в процессе регулирования рынка жилья государственными и муниципальными органами управления. Метод когнитивного моделирования посредством прогнозирования общих тенденций развития рынка жилья и тенденций изменения факторов, определяющих данную ситуацию на данном рынке, позволяет более обоснованно формировать комплекс регулирующих мероприятий.

С помощью представленной автором модели можно рассматривать различные варианты стратегий регулирования рынка жилья в зависимости от различных сценариев его развития в регионе. Кроме того, она позволяет выработать эффективную комплексную стратегию совершенствования рынка жилья, учитывающую особенности конкретного региона.

5. Разработана организационно-экономическая модель регулирования рынка жилья в регионе, учитывающая направленность

государственного регулирования на институциональную среду рынка жилья и организационное взаимодействие субъектов и объектов регионального рынка жилья.

В диссертационном исследовании предложена организационно-экономическая модель регулирования регионального рынка жилья. В соответствии с данной моделью государственное регулирование дожно быть направлено на институциональную среду рынка жилья, под которой подразумеваются правила и нормы, в соответствии с которыми функционируют субъекты рынка и осуществляется оборот объектов рынка (рис. 8.). В составе институтов Д. Норт выделяет три главных составляющих: формальные правила, неформальные ограничения, механизмы принуждения, обеспечивающие соблюдение правил.

Таким образом, очевидно, что регулирующие органы имеют достаточно широкие возможности для влияния. Регулирование жилищного рынка со стороны государственных и муниципальных органов не дожно ограничиваться мерами экономического характера, также необходимо использовать организационные и правовые инструменты.

Очень важно принимать во внимание системное воздействие принимаемых мер на рынок жилья. Именно с этой целью необходимо сформировать догосрочную стратегию развития рынка жилья в регионе.

В диссертационном исследовании предложен подход к формированию стратегии развития регионального рынка жилья, который включает прогнозирование различных сценариев его развития на основе когнитивного моделирования социально-экономических процессов (рис. 7.). Данная процедура не исключает используемых, как правило, методов прогнозирования, а напротив, допоняет их, объединяя результаты использования математических и экспертных методов в моделях социально-экономических процессов развития жилищного рынка и региона в целом. Это позволит более обоснованно прогнозировать развитие рынка жилья, в том числе, с учетом регулирующего воздействия органов управления и изменения внешних экономических, социальных, политических и других условий.

Рис. 7. Процесс формирования и реализации стратегии развития жилищного

рынка в регионе

1. Низкая эффективность процесса формирования рынка доступного жилья обусловленная наличием провалов рынка определила важность совершенствования механизма регулирования рынка жилья.

2. К основным особенностям механизма регулирования рынка жилья относятся: недостаточная эффективность регулирующих государственных и муниципальных органов, обусловленная отсутствием координации деятельности существующих структур; низкий профессионализм управленческих кадров; отсутствие контроля за деятельностью саморегулирующих организаций в строительной отрасли со стороны государственных и муниципальных органов управления; неэффективность региональной инвестиционной политики; отсутствие поддержки малого предпринимательства в строительной отрасли; противоречивость законодательства, регулирующего рынок жилья и смежные с ним рынки.

3. Анализ состояния рынка жилья позволил выявить основные проблемы, препятствующие развитию рынка жилья, и распределить их по 4 крупным группам: экономические, социальные, организационные и правовые.

4. Степень эффективности управленческих решений зависит от развитости системы показателей, характеризующих объект управления. Используемую систему показателей, характеризующих рынок жилья, необходимо допонить комплексным критерием, отражающим степень использования потенциала развития рынка жилья. Разработанный автором, коэффициент использования потенциала развития жилищного рынка позволяет оценить дисбаланс спроса и предложения жилья на рынке, и при включении его в систему показателей, применяемых в настоящее время для анализа ситуации на жилищном рынке, может способствовать выработке более эффективных мер регулирования регионального рынка жилья.

5. Разработана когнитивная модель прогнозирования цен на жилье в регионе с учетом применяемых инструментов государственного регулирования,

позволяющая вырабатывать эффективные управленческие решения в процессе регулирования рынка жилья государственными и муниципальными органами управления.

6, Предложенная автором организационно-экономическая модель регулирования рынка жилья, учитывающая направленность государственного регулирования на институциональную среду рынка жилья и организационное взаимодействие субъектов и объектов регионального рынка жилья, и подход к формированию стратегии развития регионального рынка жилья позволяют обоснованно прогнозировать, планировать и регулировать развитие рынка жилья.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы: Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Ерегин, A.B. Оценка потенциала регионального рынка жилья // Экономические науки. - 2009. - № 57. - 0,3 п.л.

Прочие публикации:

2. Ерегин, A.B. Уровень жизни населения как фактор формирования инвестиционного потенциала региона // Проблемы и перспективы реализации национального проекта Доступное жилье: социально-экономические аспекты [Текст]: материалы межвузовской научно-практической конференции Н.Новгород, 14 июня 2007 г. - Н.Новгород, 2007. - 0,2 п.л.

3. Ерегин, A.B. Использование когнитивного моделирования для прогнозирования регионального инвестиционного потенциала // Управление в социальных и экономических системах: сборник статей V Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2007.-0,2 п.л.

4. Ерегин, A.B. Основные методы оценки инвестиционного потенциала региона и специфика их применения // Стабилизация экономического

развития Российской Федерации: сборник статей VI Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2007. - 0,2 п.л.

5. Ерегин, A.B. Доступное жилье: взаимодействие органов власти и компаний строительной сферы в процессе реализации национального проекта // Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем: сборник статей IV Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - 0,2 п.л.

6. Ерегин, A.B. Когнитивное моделирование процесса формирования стоимости жилья // Стратегическое управление предприятиями, организациями и регионами: сборник статей II Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - 0,2 п.л.

7. Ерегин, A.B. Передача квартир в муниципальную собственность как фактор увеличения цены жилья // Повышение управленческого, экономического, социального и инновационно-технического потенциала предприятий, отраслей и народно-хозяйственных комплексов. Международная научно-практическая конференция: сборник статей /МНИЦ ПГСХА. - Пенза: РИО ПГСХА, 2009. - 0,1 п.л.

8. Ерегин, A.B. Подходы и критерии оценки развития рынка жилья // Экономические и правовые аспекты регионального развития: история и современность: материалы Всероссийской научно-практической конференции. -Елабуга: Изд-во ЕГПУ, 2009. - 0,2 п.л.

9. Ерегин, A.B. Понятие регион в исследованиях социально-экономического развития // Труды молодых ученых и аспирантов. -Вып.8. - Н.Новгород: Изд-во Вого-Вятской академии гос. службы, 2009. -0,1 пл.

Ю.Ерегин, A.B. Использование когнитивного моделирования в процессе регулирования рынка жилья // Технологии управления социально-экономическим развитием региона: материалы II Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. В 3 частях: ч.З -Уфа: ИСЭИ УНЦ РАН, 2009. - 0,2 п.л.

Отпечатано с готового оригинала-макета в ООП Вого-Вятской академии гос. службы

Лицензия ИД №04568 от 20 апреля 2001 г.

Лицензия ПД №18-0140 от 8 октября 2001 г._

Подписано в печать 05.11.09.

Формат 60x84/16. Печать офсетная. Бумага офсетная.

Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Зак. 5741._

Издательство Вого-Вятской академии государственной службы 603950, Нижний Новгород-292, пр. Гагарина, 46 тел./факс: (831)412-33-01

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ерегин, Алексей Владимирович

Введение.

Глава 1 Теоретические и организационные основы государственного регулирования рынка жилья.

1.1 Особенности развития и структура рынка жилья.

1.2 Система и механизмы государственного регулирования рынка жилья.

1.3 Зарубежный опыт регулирования жилищного рынка.

Выводы по главе 1.

Глава 2 Анализ и оценка развития рынка жилья Нижегородской области.

2.1 Анализ текущего состояния рынка жилья Нижегородской области.

2.2 Основные проблемы развития рынка жилья Нижегородской области.

2.3 Оценка использования потенциала регионального рынка жилья.

Выводы по главе 2.

Глава 3 Направления совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья.

3.1 Организационно-экономическая модель регулирования регионального рынка жилья.

3.2 Системная модернизация регионального рынка жилья.

3.3 Совершенствование механизма регулирования цен на региональном рынке жилья.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие механизма регулирования регионального рынка жилья"

Актуальность темы исследования обусловливается тем, что повышение результативности регулирования рынка жилья является одной из важнейших составляющих решения стратегической задачи Ч формирования рынка доступного и комфортного жилья для населения. Жилищный вопрос уже много лет остается острым для всех регионов России, что во многом определяет сложность социально-экономической ситуации в стране. На сегодняшний день рынок жилья в России несовершенен, то есть существуют серьезные объективные провалы рынка, поэтому в современных условиях возрастает значимость регулирующей роли государственных и муниципальных органов управления на региональных рынках жилья.

Данное обстоятельство обосновывает необходимость не только объективной оценки существующих на рынке жилья проблем и догосрочного прогнозирования динамики развития рынка, но и разработки механизма, позволяющего посредством различных структур, методов и инструментов целенаправленного воздействия государственных и муниципальных органов управления решать эти проблемы.

В настоящее время эффективность государственной жилищной политики нельзя оценить однозначно. С одной стороны, до 2009" года выпонялась большая часть планов по вводу жилья, реализовывались программы обеспечения' жильем отдельных групп населения. С другой стороны, даже планируемые темпы ввода жилья недостаточны, чтобы всерьез говорить об обеспечении всех граждан России доступным и комфортным жильем в ближайшей-перспективе. Анализ текущего состояния жилищного рынка и реализации жилищной- политики как доказывает существование достаточно жесткого механизма регулирования рынка жилья, так и позволяет выявить его серьезные недостатки, которые необходимо устранить. Устранение недостатков механизма регулирования рынка жилья несет в себе комплексный положительный эффект не только для жилищного рынка, поскольку оживление рынка жилья повлечет за собой достижение эффекта акселерации в развитии смежных со сферой жилищного строительства отраслей.

В связи с этим особую актуальность приобретают исследования, направленные на совершенствование механизма регулирования регионального рынка жилья.

Изучению особенностей функционирования рыночного механизма на рынке жилья посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды А.Н Асаула, Т.Д. Бекиной, П.Г. Грабового, А.Н. Кириловой, Г.М. Стерника, В.З. Черняка и др.

Проблема государственного регулирования регионального рынка жилой недвижимости и доступности жилья нашла свое отражение в работах

B.К. Гуртова, М.Н. Дмитриева, И.В. Довдиенко, Ю.П. Панибратова,

C.Р. Хачатряна, Б.В. Щурова и др.

Отдельные проблемы функционирования рынка жилья за рубежом f глубоко исследовались Н. Мэнкью, И. Найтом, Д. Нортом, Г. Поляковским и Др.

Несмотря на появление в последние годы работ, исследующих теоретические проблемы рынка жилья, а также посвященных статистическому анализу рынков жилой недвижимости, недостаточно исследованными остаются многие проблемы государственного регулирования рынка жилья на региональном уровне.

Вышеизложенное послужило основанием для выбора объекта, предмета, целей и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Целью- настоящего исследования' является- теоретическое* обоснование направлений совершенствования механизма регулирования1 регионального рынка жилой недвижимости и разработка предложенийшо их реализации.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании определены следующие задачи: проанализировать состояние рынка жилья в регионе (на примере Нижегородской области), уточнить и систематизировать проблемы развития регионального рынка жилья;

S провести анализ и оценку системы регулирования регионального рынка жилья и обосновать особенности механизма регионального регулирования рынка жилья;

S проанализировать существующие методики оценки развития рынка жилья и разработать предложения по оценке эффективности регулирования рынка жилья;

S разработать модель прогнозирования цен на жилую недвижимость в регионе;

ХS разработать организационно-экономическую модель регулирования регионального рынка жилья.

Объект исследования - рынок жилой недвижимости региона.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения в системе; регулирования регионального рынка жилья, государственными и муниципальными органами управления.

Теоретико-методологической. основой послужили базовые положения институционально-эволюционной^ теории. Для- обоснования выдвинутых в работе1 положений применялись приемы логического, сравнительного и системного- анализа, использовались методы математической: статистики, экспертных оценок, когнитивного моделирования и экономико-математического программирования. В изучении проблем функционирования- рынка жилья; государственного регулирования регионального рынка жилой? недвижимости и доступности жильят автор* опирася; на труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим: и практическим, аспектам функционирования , рынка жилья [56, 57, 59, 65^9Г 80 83^94, 97, 9?]1;

Информационную: основу исследования , составили федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной^ власти Российской Федерации на федеральном и региональном уровнях,. данные Федеральной службы государственной статистики, Всероссийского центра уровня жизни, Российской Академии Наук, материалы периодической печати, аналитические отчеты.

Научная новизна определяется следующими положениями: ХS уточнены проблемы развития регионального рынка жилья и проведена их систематизация с позиции реализации механизма регулирования рынка жилья - выделены 4 крупные группы: экономические, социальные, организационные, правовые; выявлены особенности существующего механизма регулирования рынка жилья, в числе которых в качестве основных выделены: недостаточная эффективность регулирующих государственных и муниципальных органов, обусловленная отсутствием координации деятельности существующих структур; отсутствие контроля за деятельностью саморегулируемых организаций в строительной отрасли со стороны государственных и муниципальных органов управления в условиях становления института саморегулируемых организаций; отсутствие поддержки малого предпринимательства в строительной отрасли; противоречивость законодательства, регулирующего рынок жилья и смежные с ним рынки;

S предложена методика расчета коэффициента использования потенциала жилищного рынка как критерия оценки* развития рынка жилья, позволяющая оценивать соотношение спроса и предложения на рынке по группам населения;

S разработана когнитивная модель прогнозирования динамики цен на жилую недвижимость в регионе в зависимости от используемых инструментов регулирования, позволяющая разрабатывать эффективные управленческие решения в процессе регулирования регионального рынка жилья государственными и муниципальными органами управления; разработана организационно-экономическая модель регулирования рынка жилья в регионе, включающая совокупность регулирующих структур, способов целенаправленного воздействия- на спрос и предложение жилья на' рынке и жилищной политики, определяющей состав и характер мер регулирования.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования государственными и муниципальными органами управления предложенных в работе моделей для прогнозирования цен, формирования эффективной жилищной политики и оценки эффективности конкретных организационных и экономических мероприятий.

Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на 3 международных, 4 всероссийских и 1 межвузовской научно-практической конференциях.

По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 1,9 п.л., в том числе 1 работа в издании, рекомендованном ВАК.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ерегин, Алексей Владимирович

Выводы к главе 3

1. В диссертации предложена организационно-экономическая модель регулирования регионального рынка жилья, которая представляет собой совокупность регулирующих структур, способов целенаправленного воздействия на спрос и предложение жилья на рынке и жилищной политики, определяющей состав и характер мер регулирования, которые способствовали бы увеличению эффективности функционирования сферы жилищного строительства, повышению доступности жилья, соответствию предпочтений граждан структуре и качеству строящегося жилья и согласованию интересов всех участников рынка.

2. Автором предложен подход к формированию стратегии развития регионального рынка жилья, который включает прогнозирование различных сценариев его развития на основе когнитивного моделирования.

3. В диссертационном исследовании разработана когнитивная модель для прогнозирования цены на жилье в регионе, позволяющая принимать эффективные управленческие решения в процессе регулирования рынка жилья.

4. На основании представленного метода когнитивного моделирования автором предложены варианты стратегий регулирования рынка жилья в зависимости от различных сценариев его развития в регионе.

5. Выработаны рекомендации по формированию эффективной политики в области регулирования регионального рынка жилья.

Заключение

1. Низкая эффективность процесса формирования рынка доступного жилья обусловленная наличием провалов рынка определила важность совершенствования механизма регулирования рынка жилья.

2. К основным особенностям механизма регулирования рынка жилья относятся: недостаточная эффективность регулирующих государственных и муниципальных органов, обусловленная отсутствием координации деятельности существующих структур; отсутствие контроля за деятельностью саморегулирующих организаций в строительной отрасли со стороны государственных и муниципальных органов управления; отсутствие поддержки малого предпринимательства в строительной отрасли; противоречивость законодательства, регулирующего рынок жилья и смежные с ним рынки.

3. Анализ состояния рынка жилья позволил выявить основные проблемы, препятствующие развитию рынка жилья, и распределить их по 4 крупным группам: экономические, социальные, организационные и правовые.

4. Проведенный анализ существующих подходов и критериев оценки состояния рынка жилья сделал очевидным вывод о необходимости разработки комплексного критерия, отражающего не столько текущее состояние рынка жилья, сколько степень использования его потенциала. Поэтому в диссертационной работе было предложено использование в этом качестве коэффициента использования потенциала жилищного рынка, а также представлена методика его расчета на примере Нижегородской области. Данный показатель, позволяя оценить дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья, будет способствовать принятию эффективных управленческих решений государственными служащими в процессе регулирования регионального рынка жилья.

5. В работе впервые было предложено использование когнитивного моделирования для прогнозирования динамики изменения цены на жилье на региональном рынке. Разработка модели функционирования и развития регионального рынка жилья способствует более качественному решению вопросов планирования и прогнозирования. Одним из основных элементов методологии управления региональным рынком жилья может стать метод когнитивного моделирования, учитывающий воздействие различных факторов и механизмов государственного регулирования. Разработанная когнитивная модель позволяет прогнозировать цены на жилье в регионе с учетом применяемых механизмов государственного регулирования и способствует повышению эффективности управленческих решений. Моделирование процесса формирования цены на жилье приводит к выводу о том, что если отказаться от активного регулирования отрасли жилищного строительства, то это, в условиях усиления олигополизации рынка,'роста коррупции, недостаточной поддержки жилищного строительства со стороны банковской сферы и низкой обеспеченности инфраструктурой участков под жилую застройку, не будет способствовать установлению равновесной справедливой рыночной цены на жилую недвижимость. Напротив, это обеспечит ежегодный рост цен на жилье и сделает жилье ещё менее доступным для населения.

6. Предложена организационно-экономическая модель регулирования рынка жилья, включающая совокупность регулирующих структур, способов целенаправленного воздействия на спрос и предложение жилья на рынке и жилищной политики, определяющей состав и характер мер f регулирования. I

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ерегин, Алексей Владимирович, Нижний Новгород

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г.№190-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-Ф3.

3. Закон РСФСР Об инвестиционной деятельности в РСФСР в редакции Федеральных законов от 19 июня 1995 г. № 89-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 30.12.2008 №309-Ф3.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-Ф31

5. Федеральный закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

9. Федеральный закон Российской Федерации.от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 Об оценочной деятельности.

10. Федеральный Закон Российской Федерации от 25.02.1999 №39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.

11. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ О лицензировании отдельных видов деятельности.

12. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

13. Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества.

14. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №191-ФЗ О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

15. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

16. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости)û.

17. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ О содействии развития жилищного строительства.

18. Постановление Правительства РФ от 08.06.1993 № 531 Об упорядочении в Российской Федерации строительства объектов, осуществляемого за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов.

19. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 765 лй федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 гг..

20. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 октября 2001 г. №714 Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета.

21. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 2002 г. № 174 О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства.

22. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. № 213 Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

23. Федеральная целевая программа Жилище на 2002 Ч 2010 гг.: утв. Постановлением правительства РФ от 17.09.01 г. № 675.

24. Закон Нижегородской области от 7 апреля 2004 г. № 26-3 О порядке приватизации жилищного фонда и передачи жилых помещений гражданами в государственную или муниципальную собственность в Нижегородской области.

25. Закон Нижегородской,области от 07.06.2006 № 68-3 О формах и порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем отдельных категорий граждан в Нижегородской области.

26. Закон Нижегородской области от 30 августа 2007 года О жилищной политике в Нижегородской области.

27. Постановление Правительства Нижегородской области от 16 июня 2006 г. № 195 Об утверждении положения о Министерстве жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области.

28. Постановление Правительства Нижегородской области от 22.12.2006 № 432 Об утверждении структуры и принципов финансового обеспечения жилищных программ на территории Нижегородской области на 2007-2009 годы.

29. Постановление Правительства Нижегородской области от 18.09.2007 № 344 Об утверждении областной целевой программы Завершение строительства жилых домов догостроев в 2008 - 2010 годах в Нижегородской области.

30. Постановление Правительства Нижегородской области от 19.09.2007 № 345 Об утверждении порядка и условий предоставления государственным гражданским служащим Нижегородской области единовременных субсидий на приобретение жилой площади.

31. Постановление Правительства Нижегородской области от 07.12.2007 № 460 Об определении упономоченного органа испонительной власти Нижегородской области по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Нижегородской области.

32. Постановление Правительства Нижегородской области от 21.12.2007 № 490 О создании на территории Нижегородской области благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья.

33. Постановление Правительства Нижегородской области от 18.02.2008 № 41 Об утверждении догосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года.

34. Постановление Правительства Нижегородской области от 10.07.2008 № 282 О создании координационного совета по жилищной политике при Губернаторе Нижегородской области.

35. Постановление Правительства Нижегородской области от 31.07.2008 № 323 Об организации работы по реализации подпрограммы Обеспечениежильем молодых семей федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы в Нижегородской области.

36. Постановление Правительства Нижегородской области от 06.10.2008 № 436 Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Нижегородской области на 2009 год.

37. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -М.: МИКХиС, 2001.

38. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2008. -240 с.

39. Аткинсон Э.Б., Стиглиц Дж. Ю. Лекции по экономической теории государственного сектора: Учебник. / Пер. с англ. М.: Аспект Пресс, 1995. Ч 832 с.

40. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. Ml: Финансы и статистика, 1998: - 576 с.50:Бекина Т. Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. М.: Ред. журн. Вопросы экономики, 1999; - 303 с: табл.

41. Белокрылова О.'-. О, Привалова Е. В., Яхимович Е. И. Институциональные механизмы рынка жилья и его макроэкономическая динамика и посткризисной экономике. Ростов-н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2003. -192 с.

42. Березин М. Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003.-368 е.: ил.

43. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник. Изд. 3-е, доп. и перераб. / Под общей ред. В.И. Кушлина. М.: Изд-во РАГС, 2008. -616 с.

44. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

45. Дмитриев М.Н. Стратегия и тактика развития инвестиционно-строительного комплекса Текст.: монография / М.Н. Дмитриев, Б.В. Щуров, С.А. Кошечкин; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т Н. Новгород: ННГАСУ, 2009.-183 с.

46. Дорнбуш Р., Фишер С., Шмалензи Р. Экономика. М.: Дело, 1999.

47. Жданов С.А. Экономические модели и методы в управлении. М.: Дело и сервис, 1998.- 176 с.

48. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. Ч М.:Прогресс, 1978.-494 с.

49. Классики кейнсианства: В 2 т. Т I. К теории экономической динамики / Р. Харрод. Экономические циклы и национальный доход, Ч. I II / Э. Хансен. Предисл., сост.: А. Г. Худокормов - М.: ОАО Издательства Экономим, 1997.Ч 416 с.

50. Классики кейнсианства: В 2 т. Т II. Экономические ЦИКЛЫ и национальный доход, Ч. III-IV / Э. Хансен. Предисл., сост.: А. Г. Худокормов М.: ОАО Издательства Экономим, 1997. Ч 431 с.

51. Кондратьев Н.Д. Проблемы экономической* динамики. М: Экономика, 1989.-524 с.

52. Круглик С.И. О стратегических приоритетах в области догосрочного жилищного финансирования // Материалы 3-й межрегиональной конференции Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование. М., 13-16 марта 2001 г.- С. 19-21

53. Кузьминов Я.И. Курс институциональной экономики: институты, сети, транзакционные издержки, контракты Текст. : учебник для студентов вузов / Я. И. Кузьминов, К. А. Бендукидзе, М. М. Юдкевич. М.: Изд. дом ГУ ВШЭ, 2006. - XL, 442 [2] с.

54. Ламперт X. Социальная рыночная экономика. Германский путь. М.: Дело, 1993.

55. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 520 с.

56. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран. В 2 т.: Пер. с фр. Т. I в 2 кн./ Кн.1 М: АО Финстатинформ, 1994. - 326 с.

57. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран. В 2 т.: Пер. с фр. Т. I в 2 кн./ Кн.2 М: АО Финстатинформ, 1994. - 365 с.

58. Мэнкью Н.Г. Принципы экономики. С.-Петербург: Издательство Питер, 1999.

59. Нижегородская область в цифрах. 2009. Крат. стат. сб./ Нижегородстат -Нижний Новгород, 2009.-401 с.

60. Норт Д. Институты и институциональные изменения и функционирование экономики. / Пер. с англ. М.: Фонд экон. книги, 1997. - 180 с.

61. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.:Фонд Институт экономика города, 2004 (Ссыка на домен более не работаетdownload.php?dlid=l 113).

62. Пастухова Н. С., Рогожина Н. Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М,: Фонд Институт экономики города, 2002.-51 с.

63. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. I. Пер. с англ. М: Прогресс, 1985. - 30 л.

64. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. II. Пер. с англ. М: Прогресс, 1985. - 28 л.

65. Поляковский Г. Жилищная экономика. Зарубежный экономический учебник. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 223 с.

66. Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья В Москве / Под научн. ред. проф. Стерника Г.М.; Учебно-практ. пособие М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006 г. Ч 85 с.

67. Райзберг Б.А., Фатхутдинов Р.А. Управление экономикой: Учебник. М.: ЗАО Бизнес-школа Интел-Синтез, 1999. - 784 с.

68. Самуэльсон П. Экономика. В 2 т. М:: ВНИИСИ, 1993.

69. Социш1Ьно-экономические проблемы управления- в строительном комплексе: Материалы Всерос. науч.-практ. конференции 15 сентября 2000 года. Вогоград: Изд-во Вол гГ АС А, 2001216 с.

70. Стиглиц Дж. Экономика государственного сектора. Пер. с англ. Науч. ред. пер. Г. М. Куманин -М: Изд-во МГУ, ИНФРА-М, 1997. 718 с.

71. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Издательство МКС, 2007. - 583 с.

72. Управление портфелем недвижимости. Пер. с англ., под ред. С. Г. Беляева. -М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. 391 с.

73. Федулов Ю.Г., Юсов А.Б., Матвеев А.А. Исследование социально-экономических и политических процессов с помощью когнитивных моделей: Учебно-метод. пособие. М: Изд-во РАГС, 2004. - 60 с.

74. Фридман Дж., Орду эй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М: Дело тд, 1995. Ч 480 с.

75. Черняк В.З., Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 463 с.

76. Экмунд К. Эффективная экономика: шведская модель. М.: Экономика, 1991.

77. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999,- 567 с.

78. Эрхард JI. Повека размышлений: Речи и статьи. Пер. с нем. А. Андронова и др. М: Наука: ТОО Ордынка. - 1996. - 606 с.

79. Якобсон Л.И. Экономика общественного сектора. Основы теории государственных финансов. М.: Наука, 1995.

80. Knight I. Institutions and Social Conflict. Cambridge: Cambridge Univer sity Press, 1992.-P. 99.

81. Laver M., Social choice and public policy. Published by Basil Blackwell Inc., Great Britain, Glasgow, 1986

82. Акопян А. Обещанного до 2010 года ждут // М2 = Квадратный метр. -2006.-№11 (271).

83. Асаул Н.А. Институциональная матрица развития инвестиционно-строительного комплекса // Проблемы современной экономики. 2004. - № 4(12).

84. Богомаз И. Рынок недвижимости в зеркале прессы или вторая древнейшая профессия: Ссыка на домен более не работаетSYSTEM/ARTPAGE/jibb.htm

85. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика 2002. - №7.

86. Выбор стиля жизни: покупатели недвижимости сейчас и тридцать лет назад 2007. (Ссыка на домен более не работаетarticles/view/67/)

87. Горячкин П. Без снижения себестоимости строительства доступного жилья в России не будет // Электронный ресурс. (Ссыка на домен более не работаетm7-293 .phtml)

88. Гусев А.Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья Электронный ресурс. (Ссыка на домен более не работаетdocs/pps/gusev2.pdf)

89. Дементьев А. Убыток при уступке прав инвестирования // Главбух. 2006. -№ 1.

90. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент // Монолит. Электронный ресурс., (Ссыка на домен более не работаетdevelop001 .htm)

91. Еланина И. Чем заказчик отличается от застройщика? // Субсчет.ру: теория и практика бухгатерского учета и налогообложения. (Ссыка на домен более не работаетsubschet.nsf/docs/23Be7490114FA273C32572FC0055D E95.html)

92. Ю.Ермак А. Купонная ноша не тянет.? Электронный ресурс. (Ссыка на домен более не работаетcomments/2009/37148/2009-03-18TorgId.pdf)

93. Как формируется цена на жилье // Известия Саратов. 04.06.2008. (Ссыка на домен более не работаетarticles/102.html)

94. Крапин А. Рынок. Почему дорожают стройматериалы:. Электронный ресурс., (Ссыка на домен более не работаетanlinf.asp?txt=l718&tp=l)

95. Кузьменко В. Почти самостоятельная работа. Электронный ресурс. (Ссыка на домен более не работаетarticles/16/)

96. Куксенкова Д. Юрий Панибратов: Жилищный форум поможет решить проблемы профобразования // Бюлетень Недвижимости.

97. Пб.Кулыбин М. Российская стройиндустрия сегодня и завтра. Электронный ресурс. (Ссыка на домен более не работаетcontent/view/9134/42)

98. Материалы конференции "Ипотечное кредитование в России" (Ссыка на домен более не работаетevent.aspx?id=295)

99. На пути к доступному жилью. Интервью с помощником министра регионального развития Российской Федерации по вопросам строительства Павлом Горячкиным // Строительная газета. 2005. - №43.

100. Пахомова Е. Жилищный вопрос: есть ли решение? // Национальные проекты 2007. - № 7(14)

101. Поддерегина Л.И., Шимановский С.А. Проблемы разработки показателей оценки состояния жилищной сферы в условиях трансформационной экономики // Проблемы современной экономики. 2005. - № 3(15).

102. Положение на стройплощадках и себестоимость строительства в Петербурге. Электронный ресурс., (Ссыка на домен более не работаетasn/55/15454)

103. Полянский А.И., Соловьев М.М. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - №4(9).

104. Ступин И. Кирпичи для рывка // Эксперт. 2004. - №20 (421)

105. Федорова Н. Ипотеке быть? // Газета Стройка. 2005. -№11.

106. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова Р.Л., Кирилова А.Н. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000 г. - № 4. - С. 112 - 135.

107. Ассоциация строителей России (Ссыка на домен более не работаетp>

108. Федеральная антимонопольная служба, (Ссыка на домен более не работает)

109. Федеральная служба государственной статистики, (Ссыка на домен более не работаетp>

110. Global Property Guide. (Ссыка на домен более не работаетEurope/Russia/Buying-Guide).

111. Transparency International, (Ссыка на домен более не работает)и

Похожие диссертации