Развитие регионального рынка жилой недвижимости

Биндасова, Наталья Александровна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие регионального рынка жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Биндасова, Наталья Александровна
Место защиты	Ставрополь
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие регионального рынка жилой недвижимости"

На правах рукописи

БИНДАСОВА НАТАЛЬЯ АЛЕКСАНДРОВНА

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (на материалах Ставропольского края)

Специальность 08.00.0S - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ставрополь, 2006

Работа выпонена в ГОУ ВПО Северо-Кавказский государственный технический университет

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Кузьменка Владимир Викторович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Фиапшев Алим Борисович кандидат экономических наук, доцент Рябов Владимир Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Ростовский государственный

экономический университет (РИНХ)

Защита состоится / апреля 2006 года в часов на заседании регионального диссертационного совета по экономическим наукам ДМ 212.245.07 при ГОУ ВПО Северо-Кавказский государственный технический университет по адресу: 355029, г. Ставрополь, пр. Кулакова,2.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке ГОУ ВПО СевероКавказский государственный технический университет.

Автореферат разослан марта 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

Куницына Н.Н.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рыночные преобразования экономики страны затронули практически все сферы жизнедеятельности. В ряде случаев доминирующими оказались негативные тенденции, выразившиеся в сокращении производства в основных отраслях и сопровождающиеся снижением уровня жизни населения. В настоящее время в числе Первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья.

Рынок недвижимости является одним из важнейших секторов экономики, его состояние оказывает влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по России, так и на уровне отдельных регионов. Особую актуальность при этом приобретает политика региональных властей и формирующаяся инфраструктура финансового, строительно-инвестиционного и других сегментов этого рынка.

Основнйми критериями оценки состояния регионального рынка жилья является степень обеспеченности населения этим важнейшим экономическим благом, уровень доходов, состояние территориального жилого фонда, развитие строительства и вторичного обращения жилых объектов, объемы инвестирования в данную сферу и др. Несмотря на саморегулируемость рыночных процессов вопросы обеспеченности жильем являются высоко актуальными и приоритетными. В этой связи возникает необходимость разработки различных механизмов регулирования рынка и стимулирования привлечения финансовых средств в жилищную сферу с целью разрешения данной проблемы.

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученных Н.В Булановой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Б. Крутика, Я.С. Паш-куса, Д.К. Празукина, Е.К. Сайгака, В. С. расевича, В.З. Черняка и др.

ммжьдодамиодйика, Б.И. Та-БИБЛ ИОТЕКЛ С. Не 08

4 БЛ ИОТЕКЛ |

С.Яетер^рГцМ^. ^Г

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой темы диссертации, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать поностью разработанными. Требует дальнейшего углубленного изучения региональная специфика системы ипотечного жилищного кредитования, выбор перспективных направлений развития рьнпса жилья. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертации, ее цели, задачи и структуру изложения.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Тема диссертации соответствует п.5.6 - Локалыгые рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля Паспорта ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки) по специальности 08 00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе содержательного анализа и оценки состояния регионального рынка жилой недвижимости оценить его потенциал и разработать комплекс приоритетных направлений совершенствования и дальнейшего развитая.

Цель работы обусловила необходимость решения следующих задач:

Х уточнить и расширить категориальный аппарат исследования рынка жилой недвижимости;

Х дать комплексную оценку социально-экономическим условиям функционирования регионального рынка недвижимости;

Х составить прогноз развития рынка жилой недвижимости Ставропольского края на ближайшую перспективу;

Х выделить приоритетные направления развития жилищной сферы региона;

Х разработать механизмы привлечения инвестиционных ресурсов, в том числе путем совершенствования региональной системы ипотечного кредитования.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений на региональном рынке недвижимости и процессы регулирования развития жилищной сферы территории.

Объектом исследования служит рынок жилой недвижимости Ставропольского края в контексте социально ориентированного его развития.

Теоретической и методологической основой являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, разработки научно-исследовательских учреждений, а также законодательные, нормативные и методические документы федеральных, региональных и местных органел власти. При этом применялись различные теоретико-методологические подходы и инструментальные технологии научного исследования, включая диалектический, абстрактно-логический методы, анализ и синтез, метод сравнительных оценок, индексный метод, корреляционно-регрессионный анализ, статистические методы прогнозирования, моделирование социально-экономических процессов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которым в основу социально ориентированного развития регионального рынка жилой недвижимости дожна быть положена реализация в рамках единой информационной системы комплекса основных направлений - от ипотечного кредитования до создания специализированных паевых инвестиционных фондов.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

I. Рынок недвижимости как социально-экономическую категорию можно трактовать следующим образом: это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, оперирующих в этой сфере экономических субъектов, процессов производства, потребления, обмена и управления, а также механизмов, обеспечиваю-

щих координацию составляющих его подсистем. Особую значимость в рас-сма 1риваемой системе имеет рынок жилой недвижимости, реализующий важнейшие функции жизнеобеспечения населения

2. Рынок жилой недвижимости характеризуется ярко выраженной региональной спецификой, поскольку является локализованным и находится в высокой зависимости от внешних факторов. К основным региональным особенностям рынка жилья можно отнести географические, национальные, социально-экономические (уровень жизни населения, производственный потенциал, инвестиционный потенгщал, уровень рыночных преобразований в регионе), а также социально-демографические (демографическая структура и динамика, соотношение городского и сельского населения).

3. Основные тенденции экономической конъюнктуры рынка недвижимости Ставропольского края отражают эволюционный рост размеров жилищного фонда при отсутствии позитивной динамики показателей средней обеспеченности населения и числа семей, улучшивших жилищные условия. Ежегодное сокращение числа семей, состоящих на учете для получения жилья, в последние годы составляет 0,1 -2,6% и свидетельствует о переносе приоритетов в сферу индивидуального и колективного строительства за счет собственных средств населения.

4 Темпы роста цен на жилье в регионе опережают темпы роста денежных доходов населения и не соответствуют объективному соотношению параметров спроса и предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. Это обусловлено совокупностью факторов, наиболее значимыми из которых являются рост цен на энергоносители, строительные материалы и конструкции Кроме того, в условиях финансовой нестабильности недвижимость представляется более привлекательным, с точки зрения надежности, объектом инвестирования спекулятивного капитала, что также создает искусственно завышенный уровень цен на жилье.

5. Развитие жилищного строительства в Ставропольском крае недостаточно стимулируется со стороны финансового сектора экономики. В частно-

сти, на этом сегменте рынка не представлены региональные специализированные ипотечные компании, незначительное количество банков работает с ипотечными кредитами и кредитами на строительство. Общий объем бюджетных инвестиций в основной капитал в 2004г. составил 2,3 мрд. руб. (на 7,6% ниже уровня 2003г.), что сократило до 9,6% долю государственного сектора на первичном рынке недвижимости края.

6. Отношение доходов и расходов среднестатистической семьи в регионе за период 1997-2004гг. изменяется от 0,85 до 1,0, а доля расходов на приобретение недвижимости в общей их структуре составляет лишь 0,50,8%. Покупка жилья за счет прямого накопления денежных средств не является доступной при существующих ценовых параметрах. В этой связи решение жилищной проблемы возможно за счет использования совмещенных схем размещения денежных средств в специальные доходные инструменты. Продажа уже имеющегося жилья позволяет сократить сроки улучшения жилищных условий среднестатистической семьи из трех человек до 17 лет, а семьи из четырех человек - до 14,8 лет.

7. Социально ориентированное развитие регионального рынка жилой недвижимости предполагает необходимость реализации комплекса мероприятий в рамках специально разработанных программ краевого и муниципального уровней. Перспективными направлениями здесь следует считать стимулирование колективных форм инвестирования посредством создания паевых инвестиционных фондов недвижимости, жилищных накопительных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, а также возрождение доходных домов и выпуск жилищных ценных бумаг (закладных, облигаций).

8. С целью устранения негативных демографических проявлений целесообразна разработка региональной программы улучшения жилищных условий молодых семей и молодежи, предусматривающей соответствующую бюджетную поддержку по территориальному признаку. Бюджетные средства дожны быть направлены на создание соответствующей организационной и информационной базы реализации программы, на субсидирование процент-

ных ставок по ипотечным кредитам и первоначальные взносы в создаваемые ссудо-сберегательные кассы и жилигцно-накопительные кооперативы.

Научная новизна проведенного исследования заключается в обосновании организационного и экономического инструментария совершенствования развития регионального рынка жилой недвижимости.

К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания, относятся:

Х структурированы факторы системного формирования региональною рынка недвижимости и выделена группа эколого-географических характеристик, обуславливающих связь данного сегмента рынка со специализацией территориального воспроизводственного комплекса;

Х выделен комплекс показателей текущего состояния регионального рынка жилья, определяющих степень его социальной ориентированности

и перспективы сбалансированного взаимодействия спроса и предложения; 1

Х в ретроспективе определена динамика доступности жилья на территории региона и показаны преимущества вторичного рынка в разрезе со- 4 циальных групп населения;

Х даны прогнозные оценки перспектив развития регионального рынка жилья и выявлена объективная динамика опережающего роста ценовых параметров на его вторичном сегменте;

Х обоснована целесообразность внедрения в структуру регионального рынка жилой недвижимости специальной информационной аналитической системы, обеспечивающей транспарентность воспроизводственных ггроцессов и механизмов их стимулирования.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что разработанные в диссертации положения создают теоретическую основу для улучшения социально-экономических условий функционирования регионального рынка недвижимости. Обоснованные в ходе исследования подходы, положения и методические рекомендации по развитию рынка жилья могут использоваться в практической деятельности региона ль ньгми органами

государственной власти и местного самоуправления, коммерческими структурами, а также непосредственно населением Ставропольского края. На основе разработанных концепций и методик существует реальная возможность перейти на новый уровень развития рыночных отношений в жилищной сфере и формирования соответствующих институциональных структур.

Отдельные теоретические и методические положения могут быть использованы в ВУЗах для преподавания дисциплин Региональная экономика, Инвестиции, Управление недвижимостью.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы были доложены и одобрены на межвузовской научно-практической конференции Экономические и социально-гуманитарные проблемы развития Северо-Кавказского региона в новом тысячелетии (г.Пятигорск, 2000г.), научно-методической конференции Акту-I альные проблемы совершенствования профессиональной подготовки студен-

тов в условиях рыночных отношений (г.Пятагорск, 20011.), научно-I практической конференции Перспективы развития регионального рынка

ценных бумаг (г.Пятигорск, 2002г.), научно-практической конференции Стратегическое управление социально-экономическими и политическими процессами в регионе: история, современность, перспектив 1,1 (г.Пятигорск, 2004г.), Всероссийской научно-практической конференции Антикризисная экономическая политика в России (Пятигорск, 2004г.), Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученных Роль научного студенческого сообщества в условиях трансформируемой экономики России (г.Пятигорск, 20051.), методологическом семинаре на тему Современное состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости Ставропольского края (г.Пягигорск, 2005г.).

Разработанная муниципальная программа улучшения жилищных условий молодых семей и молодёжи 1. Пятигорска Доступное жилье для молодых (2006 - 2010гг.) представлена к рассмотрению в Администрацию г. Пятигорска.

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 3,04 п.л.

В первой главе Теоретические и методологические аспекты формирования регионального рынка недвижимости рассматривается экономическое содержание категорий недвижимость, рынок недвижимости, дается классификация объектов, субъектов и видов рынка недвижимости, раскрывается методика проведения анализа процессов, протекающих на данном рынка, а также дается описание специфики государственного регулирования и управления в жилищной сфере.

Вторая глава Социально-экономические процессы в сфере развития регионального рынка жилья посвящена исследованию сложившихся н регионе социально-экономических условий, изучению современного состояния жилищной сферы края, анализу развития инфраструктуры рынка жилья.

В третьей главе Организационно-экономический механизм стимулирования развития рынка жилья С гавропольского края представлены результаты прогнозирования развития этого рынка на период 2006-2010гг., выделены приоритетные направления укрепления жилищной сферы региона, предложены основные пути и механизмы совершенствования практики ипотечного кредитования.

В заключение обобщены основные результаты исследования, сформулированы выводы и предложения.

Основное содержание работы

Основу функционирования региональной экономики образует система рынков, обеспечивающих эффективное развитие воспроизводственных процессов. Одним из важнейших ее сегментов является рынок недвижимости, направленный на удовлетворение потребностей общества в этом важнейшем экономическом благе.

При любом государственном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, выпоняющее одно-

временно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое государственное регулирование различных сфер жизни общества и материального производства.

Рынок недвижимости в самом общем понятии можно определить как организованную систему отношений его участников в процессе движения отдельных объектов недвижимой собственности.

Успешное функционирование рынка недвижимости невозможно без проведения комплексной работы, направленной на изучение, регулирование и стимулирование протекающих на нем процессов. В странах с развитой рыночной экономикой анализ и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенной конкуренции. В силу объективных причин достичь на данном рынке такой же поноты, доступности и оперативности информационного обеспечения, как на фондовом, в принципе невозможно. Тем не менее, его информационная инфраструктура дожна позволять всем участникам рынка недвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских уровнях.

Рынок, являясь саморегулируемым механизмом, тем не менее, нуждается в некотором участии государства. В условиях трансформации экономических отношений в жилищной сфере и становления рынка жилья роль государства реализуется через основные функции- регулирование, управление, инвестирование. Особая роль при этом отдается региональным и муниципальным властям, которые принимают непосредственное участие в реализации федеральной жилищной политики путем управления проектами и программами социально-экономического развития территорий.

Развитие рынка жилой недвижимости Ставропольского края за последние 10 лет отражает общероссийские тенденции, но при этом ему присуща определенная региональная специфика. Для ее изучения необходимо рас-

смотреть социально-экономические условия функционирования, сложившиеся в крае.

Несмотря на значительное оживление в области жилищного строительства в последние годы, обеспеченность населения жильем остается одной из важнейших социально-экономических проблем.

Таблица 1 - Динамика обеспеченности жильем населения Ставропольского

Показатели 1996г 1997г. 199 8г 1999г 2000г. 2001г. 2002г. 2003г. 2004г.

Жилищный фонд всего, в мн мг 47,0 47,2 47,7 49,0 49,4 50,5 51,4 52,1 53,1

Средняя обеспе-ченнскл ь населения жильем. мг/чел. 18,0 17,8 18,0 18,3 18,6 19,1 19,5 19,1 19,5

Число семей, улучшивших жилищные условия за год, единиц 5382 5361 3443 2279 2166 1656 1641 1241 1307

Общее число семей, состоящих на учете на получение жилья, единиц 72572 69147 62306 60378 59667 58752 57214 57130 56824

- в % от числа всех семей 9,1 ОС 7,7 7,5 7,4 7,3 7,2 6,9 6,9

Как свидетельствуют данные таблицы 1, общий жилищный фонд края и уровень обеспеченности населения жильем ежегодно увеличивается. Учитывая размер социальной нормы жилья (18м2 на одного человека в семье, состоящей из трех и более человек), показатель обеспеченности в целом имеет достаточно высокое значение. Однако, при сопоставлении показателей, отражающих общий объем жилищного фонда и числа семей, улучшивших свои жилищные условия, наблюдается отрицательная корреляция. Таким образом становится очевидной тенденция сокращения роли государства и повышения значимости индивидуального строительства.

Жилищная проблема в крае является достаточно актуальной, т.к. низкое качество и высокая изношенность жилого фонда создает большой объем

потенциального спроса на улучшение жилищных условий. Платежеспособность данного спроса подтверждается уровнем доходов граждан в сопоставлении с ценами на жилье. За период 2000-2004гг. цены на жилье выросли более чем в два раза, а уровень реальных денежных доходов увеличися лишь на 62%. Следовательно, несмотря на повышение благосостояния граждан Ставрополья, их материальные возможности в решении жилищной проблемы скорее снизились, чем возросли.

В целом жилищные условия населения Ставропольского края, как по данным официальной статистики, так и по результатам анкетирования, не удовлетворительны. Как показали итоги опроса населения, проведенного в марте 20051., 73% граждан уже имеют собственное жилье, но при этом более 75% из них желают улучшить свои условия проживания. Основными способами решения данной проблемы были заявлены покупка и строительство жилья.

Таблица 2 - Динамика показателей доступности жилья в Ставропольском

Годы Средняя стоимость жи- Среднедушевой Коэффициент дос-

лья, руб./м2 доход населения, тупности жилья

На первич- На вторич- руб ./чел. в год На пер- На вто-

ном рынке ном рынке вичном рынке ричном рынке

1996 2574 - 6247,2 0,13 -

1997 2860 - 7225,2 0,14 -

1998 3434 - 7684,8 0,12 -

1999 4935 3404 12721,2 0,14 0,21

2000 5247 3970 17197,2 0,18 0,24

2001 6575 4866 21680,4 0,18 0,25

2002 9153 6489 28730,4 0,17 0,25

2003 10213 8763 36861,6 0,2 0,23

2004 13679 11107 46798,8 0,19 0,23

Примечание, показатели до 1998г. - тыс руб , статистические данные по вторичному рынку жилья до 1999г. отсутствуют.

Финансовые возможности населения по приобретению жилья можно охарактеризовать с помощью показателя доступности. Согласно расчетам, приведенным в таблице 2, если бы рассматриваемая семья все свои доходы в

2004г. направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить менее 0,19 или 0,23 от стоимости квартиры (на первичном и вторичном рынке). Период накопления средств составил 5,3 года и 4,3 года соответственно. В сопоставлении с международным (Европа - 3 года, США - 2 года) и среднероссийским (4,5 года) значением, данный показатель достаточно высок, но он является условным, поскольку учитывает весь совокупный доход без вычета потребительских расходов. Очевидно, что при оценке реальных возможностей населения необходимо учитывать только ту часть доходов, которая может быть реально направлена на приобретение недвижимости. По данным 2004г. доля расходов на приобретение недвижимости в совокупных расходах граждан составляет только 0,8%.

В целом можно отметить явное несоответствие потенциального и платежеспособного спроса граждан Ставрополья: желают улучшить жилищные условия 75% населения, а реальные возможности по решению данной проблемы самостоятельно имеют менее 10% (с учетом сбережений и инвестиций). Это вызывает необходимость развития в крае новых способов финансирования покупки/строительства жилья, таких как развитие инвестиционных и ипотечных компаний, строительных сберегательных касс.

В жилищной сфере соблюдается соотношение между городским и сельским жильем на уровне 57% и 43%. Большая часть площадей находится в частной собственности (в 1990г. эта категория составляла 55%, а к 2004г. она выросла до 87,8%), что свидетельствует об активизации рыночных процессов. Качественное же состояние жилья практически не улучшается. Так до 197Ь. построена почти половина жилищного фонда (44,4%), а относительно новое жилье, то есть возведенное после 1995г., составляет только 17%. При этом объемы капитального ремонта, реставрации и модернизации ветхого и аварийного жилищного фонда почти в 2 раза ниже уровня 1990г.

Первичный рынок нацелен на удовлетворение спроса населения новым жильем в соответствии с изменяющимися потребностями. За период с 1995 по 2001гг. объемы жилищного строительства сокращались ежегодно, но уже

с 2002г. наблюдается увеличение вводимых площадей- Тем не менее, чтобы достигнуть уровня 1995г. необходимо повысить темпы строительства почти в 2 раза. Индивидуальное строительство набирает значительные темпы, в 1995г. его удельный вес составлял 54,2%, а к кощу 2004г. он вырос до 72%. Сохраняется тенденция преимущественного строительства жилых домов в городах и посеках городского типа, при этом в последние годы сокращаются объемы строительства жилья для малообеспеченных, и увеличивается строительство элитных домов, так как спрос на данную категорию жилья финансово более обеспечен и экономически более выгоден.

Вторичный рынок представлен раже возведенным жильем с различными характеристиками - от низкокачественного до элитного. Его объемы объективно превосходят предложение первичного. По нашим оценкам во вторичном обращении находиться до 40% жилого фонда края, причем ценовые параметры и разнообразие предлагаемых объектов делает его более доступным для широких слоев населения.

0 -1--1Ч->-1-1

2000г. гл01г. 2002г. 2МЭг. 2004г.

Рисунок 1 - Динамика цен на рынке жилья в Ставропольском крае, руб./м2 Одним из важнейших индикаторов функционирования рынка недвижимости является уровень цен на жилые объекты. Как видно из рисунка 1, цены на жилье на первичном и вторичном рынке отличаются. Это обусловлено тем, что потребительские качества вторичного жилья, как правило, ниже, чем у сооружаемого по современным проектам, к тому же оно более изношено.

Цены на жилье могут значительно варьироваться в зависимости от его качественных характеристик. Несмотря на стабильный рост цен за последние

4 года, наблюдается существенный разрыв в стоимости 1 м2 между различными категориями жилья. Превышение цен первичного рынка над вторичным в 2004г. составило по типовым квартирам 1,2 раза, по квартирам улучшенной планировки - 1,18 раза. Сопоставив индексы роста цен за последние

5 лет следует отметить, что на первичном рынке подъем цен происходит несколько медленнее. При этом по категориям жилья динамика неравнозначна, в частности в 2004г. на первичном рынке более интенсивно возросла стоимость типового жилья, а на втор1}чном - улучшенной планировки.

Общий оборот на рынке демонстрирует повышенный спрос на жилье с улучшенными характеристиками: в 2004г. на первичном рынке в общем объеме продаж 73% приходилось на квартиры улучшенной планировки, 25% - на типовые и 2% - на элитные, а в 2003г. - 72,17 и 11% соответственно. Данная ситуация объясняется относительным ростом доходов среднего класса в анализируемом периоде. Кроме того, на рынке присутствует большая доля спекулятивного капитала, инвестируемого в недвижимость, как в наиболее стабильный объект размещения свободных средств, приносящий высокий доход в перспективе. Это и определяет опережающий рост стоимости жилья по сравнению с прочими потребительскими товарами.

Активность рынка недвижимости оценивается по уровню развития инвестиционно-строительной деятельности в регионе. Несмотря на ежегодный рост объемов инвестиций в жилищное строительство, их удельный в общем объеме вложений в основной капитал не превышает уровня 1990 -1999гг. Так по данным 1999г. их доля составляла 27,6%, а в 2004г. только 20,5%. Следует также отметить снижение прибыльности инвестиционно-строительной деятельности. За последние три года норма прибыли в строительстве сократилась в 4,4 раза (44% в 2002г и 10% в 2004г.), что обусловлено превышающими темпами роста стоимости строительных материалов над ценой возводи-

мых площадей. Эти процессы отрицательно влияют на качество воспроизводственных процессов в жилищном хозяйстве.

Развитость рынка определяется состоянием его инфраструктуры, образуемой системой специализированных организаций, обслуживаюпщх рынок и обеспечивающих его нормальное функционирование: риэтерских агентств, оценочных, страховых и кредитных организации. На фоне роста числа риэтерских агентств объемы предложения жилья существенно не увеличиваются. Это связано с дефицитом инвестиционных ресурсов, препятствиями при получении площадей под застройку и при оформлении документации, недостаточной для самостоятельного приобретения жилья платежеспособностью населения и кн. Низкая активность финансовых структур в данной сфере не может способствовать решению существующих проблем. Таким образом впоне очевидным становится вопрос стимулирования привлечения средств в инвестиционно-строительную сферу путем предоставления льгот, государственных гарантий, создания специализированных инвестиционных инсттутов и других механизмов.

В целом качество функционирования рынка жилья Ставропольского края оценить однозначно нельзя. К основным проблемам его развития можно отнести: ограниченный платежеспособный спрос, слабое развитие системы догосрочного жилищного кредитования, низкий уровень жилищного строительства. На их решение дожен быть направлен следующий комплекс мер:

1) обеспечение на региональном уровне законодательных и административных инфраструктурных условий для развития рыночных инсттутов и механизмов;

2) финансовое участие государства путем реализации программ поддержки граждан с низкими доходами, в форме участия в становлении отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе;

3) обеспечение государством жилья социального использования для предусмотренных категорий граждан;

4) развитие банковской и накопительной системы ипотечного жилищного кредитования с привлечением догосрочных ресурсов пенсионной и страховой системы, средств других институциональных инвесторов через развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

5) снижение административных барьеров и обеспечение органами власти предложения земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой и другие.

Проведенные исследования позволили разработать прогноз развития рынка жилья Ставропольского края на ближайшую перспективу (20062010гг.), представленный в таблице 3.

Таблица 3- Прогнозные характеристики состояния рынка жилья

Ставропольского щ эая

Показатели 2006г. 2007г. 2008г. 2009г. 2010г.

Жилищный фонд всего, тыс м2 54700 55560 56420 57280 58140

Потребности в улучшении жилищных условий, тыс м2 39690 41674,5 43758,23 45946,14 48243,44

Объем вторичного рынка жилья, гыс. м2 21880 22224 22568 22912 23256

Объемы жилищного строительства, гас. м2 628,66 630,66 632,66 634,66 636,66

Удельный вес индивидуального жилищного строительства, % 82,25 84,48 86,71 88,94 91,17

Стоимость жилья на первичном рынке, руб /м2 в городах и посеках городского типа 22038,4 24549,9 27061,4 29572,9 32084,4

в сельской местности 12310,0 13898,9 15487,8 17076,7 20665,6

Стоимость жилья на вторичном рынке, руб./м2 в городах и посеках городского типа 18526,6 20671,9 22978,5 25204,4 27430,4

в сельской местности 10088,2 11496,5 12904,7 14313,0 15721,2

В процессе прогнозирования учитывались показатели потребности и доступности жилья для населения, динамика доходов и цен на первичном и вторичном рынке, доля сделок на первичном и вторичном рынке, темпы строительства жилья, базовый жифонд вторичного рынка. Расчеты прово-

дались с использованием статистических методов прогнозирования на основе изучения динамики основных показателей и экстраполяции закономерностей их развития га ближайшую перспективу.

Развитие рынка жилой недвижимости Ставропольского края предполагает реализацию основных направлений, представленных на рисунке 3.

IЧ................................г...........................~Щ\-----

/Щ^ММтМшт

Инвесторов- -те

{ЗДИЯ*.

Иредоетавяе-. иттш

Рисунок 2 - Перспективные направления развитая рынка жилья Ставропольского края Инвестирование позволяет решать две проблемы - дефицита финансовых ресурсов и размещения временно свободного капитала. Реализация этого направления возможна путем создания инвестиционных институтов и развития рынка ценных бумаг.

Предлагается создать на территории края Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗГТИФН) с формированием соответствующей законодательной базы. В качестве первоначальных инвесторов дожны выступить краевые и муниципальные органы власти, финансово-кредитные учреждения, крупные строительные компании, а затем и различные предпринимательские структуры и граждане. Средства фондов необходимо разме-

щать в строительство жилых объектов, а также приобретение готовых объектов с последующим управлением. Формирование данной системы на уровне края возможно в течение 3-5 лет Как показывает опыт зарубежных стран и ведущих регионов страны, подобные институты пользуются большой популярностью у частных инвесторов и способствуют увеличению предложения доступного жилья.

Ценные бумаги являются высоколиквидным доходным инструментом, способствующим активизации инвестиционных процессов в жилищной сфере. В качестве наиболее перспективных ценных бумаг, обращаемых на региональном рынке жилья, можно выделить закладные, реализуемые ипотечными банками для повышения ликвидности своих активов, а также ипотечные ценные бумаги. Предлагается на уровне региональных органов власти организовать выпуск ипогечных облигаций в целях привлечения допонительных средств на выдачу ипотечных кредитов По нашим оценкам, данная * схема рефинансирования ипотечных обязательств в Ставропольском крае может быть сформирована в течение 5 лет. 4

Льготное финансирование покупки жилья путем выдачи беспроцентных ссуд, погашения части задоженности за счет бюджетных средств и т.п., может рассматриваться как один из вариантов решения жилищного вопроса. Достаточно богатый опыт разработки и реализации подобных схем накоплен в Москве, Санкт-Петербурге, Новгороде, Краснодаре, Ростове-на-Дону и других крупных городах. Следует отметить, что реализуемый механизм не является рыночным и не имеет больших перспектив развития. На Ставрополье данное направление предусмотрено в рамках краевой целевой программы Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительство доступного жилья в Ставропольском крае на 2005-2007гг , где в качестве основного варианта льготного финансирования выступает покрытие разницы в процентных ставках по ипотечным кредитам и предоставление части суммы первоначального

взноса. В данном случае объем потребляемых региональных ресурсов минимален, а отдача высока.

Развитие рынка жилой недвижимости напрямую связано с реформами, происходящими в жилищно-коммунальном хозяйстве. В перспективе предполагается активное развитие колективных форм управления путем создания жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья. Данные структуры позволят не только улучшить качество предоставляемых коммунальных услуг, но и решать проблему финансирования приобретения жилья. В частности жилищные кооперативы, работающие по накопительному принципу, обеспечат население необходимым благом на более привлекательных условиях в сравнении с банковским кредитованием.

Рост стоимости жилой недвижимости и снижение ее доступности для приобретения в собственность объективно приводит к необходимости возникновения доходных домов. Несмотря на очевидную выгоду аренды жилой и офисной недвижимости, очень многие компании интересуются строительством доходных домов. Владельцами их могут стать строительные компании, банки, отдельные фирмы и граждане. Данный вариант вложения капитала обеспечивает стабильный доход владельцам и позволяет населению арендовать жилье на приемлемых условиях.

Одним ю условий эффективного функционирования рынка недвижимости является наличие доступной информации. Предлагается на уровне региона создать собственную информационную систему рынка недвижимости. Инициатором ее создания может послужить Министерство жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края. Электронная система позволит обеспечить заинтересованные органы государственной власти и местного самоуправления, коммерческие структуры и население достоверной и своевременной информацией о спросе и предложении на рынке жилья, о состоянии и тенденциях его развития, ценовой ситуации на различных сегментах рынка, другой информацией, необходимой для разработки и реализации федеральных целевых программ, формирования

жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики, развития системы ипотечного кредитования и решения других вопросов хозяйственной деятельности в жилищной сфере

В мировой и отечественной практике ипотека рассматривается как важнейший механизм формирования рынка доступного жилья В качестве основных направлений развития ипотечного кредитования в Ставропольском крае можно выделить следующие-

реализация федеральной и краевой программ ипотечного кредитования через ГУП СК Свой дом;

разработка и реализация собственных ипотечных программ в отдельных районах края;

банковское ипотечное кредитование; развитие ипотечных компаний;

создание и развитие системы контрактных сбережений. С 2005г. реализуется целевая программа Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительство доступного жилья в Ставропольском крае на 2005-2007гг., основной целью которой является создание эффективно работающей системы обеспечения жильем граждан со средним уровнем достатка. Привлекательность условий обеспечивает успешность се реализации, но обьемы финансирования недостаточны для покрытия имеющихся в крае потребностей. В ее рамках предложено районным администрациям в целях улучшения социальной и демографической ситуации реализовать собственные программы развития рынка доступного жилья.

По заказу Отдела по делам молодежи Администрации г. Пятигорска в ходе проведения исследований была разработана Муниципальная программа улучшения жилищных условий молодых семей и молодёжи 1 Пятигорска Доступное жилье для молодых (2006-20101 г.) Основной целыо ее разработки является создание системы муниципальной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в I. Пятигорске.

Весьма перспективным направлением развития рынка ипотечных услуг, на наш взгляд, является банковское кредитование. Этот сектор ипотечного рынка расширяется за счет прихода в регион крупных столичных банковских структур, т.к. местные кредитные учреждения не имеют достаточных финансовых ресурсов для выдачи подобных кредитов. Выходом может послужить продажа этих кредитов (точнее договых обязательств - закладных) региональному оператору АИЖК ГУЛ СК Свой дом.

Развитие ипотечных компаний также достаточно актуально, т.к они могут обеспечить финансирование кредитования за счет средств самих вкладчиков на более выгодных условиях На уровне края нет подобных собственных организаций, что обусловлено массой причин- значительной финансовой отсталостью региона, низкой информированностью граждан и предпринимателей, незаинтересованностью строительных организаций в развитии системы, т.к. создаваемое в ее рамках жилье имеет более низкую стоимость и др. В перспективе ближайших 2-3 лет ситуация сохранится на прежнем уровне.

Строительные сберегательные кассы могут рассматриваться как достойная замена ипотечных кооперативов. Созданные по принципу накопления средств вкладчиков, желающих приобрести жилье, они способны выдавать кредиты под проценты значительно ниже среднерыночных. По мнению автора, создание подобной структуры на краевом уровне действительно способно расширить покупательский спрос населения.

В целом реализация предложенных направлений развития рынка жилой недвижимости Ставропольского края позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса.

Положения диссертационного исследования опубликованы в основных научных работах:

1. Биндасова H.A. Оценка инвестиционной привлекательности региона КМВ // Сборник научных трудов межвузовской научно-практической конференции Экономические и социально-гуманитарные проблемы развития Северо-Кавказского региона в новом тысячелетии (посвященной 70-летнему юбилею МГУК). - Пятигорск: ПФ МГУК, ИнЭУ, 2000. - 0,29 п.л.

2. Биндасова H.A. Инвестиции в недвижимость // Актуальные проблемы совершенствования профессиональной подготовки студентов в условиях рыночных отношений (материалы научно-методической конференции, посвященной 5-летию института). - Пятигорск: ПИУБиП, 2001. - 0,1 и.л.

3. Биндасова H.A. Роль оценки бизнеса в условиях рынка // Финансовый сектор и стабильность российской экономики (материалы межрегиональной научно-практической конференции Кадровая полигика. Проблемы повышения качества подготовки специалистов. - Пятигорск: ПФ МГУК, ИнЭУ, 2001.-0,22 п.л.

4. Биндасова H.A. Перспективы введения в обращение ипотечных ценных бумаг И Сборник докладов научно-практической конференции Перспективы развития регионального рынка ценных бумаг. - Пятигорск: ИнЭУ, 2002.-0,2 п.л.

5. Биндасова Н.А Состояние рынка жилья в Ставропольском крае // Актуальные проблемы экологии, экономики, культуры (научные материалы). -Пятигорск: ИнЭУ, 2003. -0,3 пл.

6. Биндасова H.A. Особенности ценообразования на рынке недвижимости в Ставропольском крае // Исследования в области прикладной экономики. Т.2// Научные труды. - Ессентуки- ООО Издательский дом, 2004. -0,4 п. л.

7. Биндасова H.A. Потребности и спрос на жилье в Ставропольском крае // Стратегическое управление социально-экономическими и политическими процессами в регионе: история, современность, перспективы: Мате-

риалы научно-практической конференции. Выпуск II/ Отв. Ред. В.Г. Игнатов. - Ростов-на-Дону - Пятигорск: Изд-во СКАГС, 2004. - 0,4 п. л.

8. Биндасова H.A. Роль ипотеки в решении жилищной проблемы // Сборник научных трудов ППС ИнЭУ (по результатам научных исследований за 2003 -2005 уч. год) выпуск 1. - Пятигорск: ИнЭУ, 2004. - 0,38 пл.

9. Биндасова H.A. К вопросу об оценке качества функционирования регионального рынка жилья // Антикризисная экономическая политика в России: Материалы Всероссийской научно-практической конференции (Институт Экономики и Управления г. Пятигорск). - Пятигорск, 2004 - 0,13 п.л.

10. Биндасова H.A. К вопросу о методике исследования рынка недвижимости И Роль научного студенческого сообщества в условиях трансформируемой экономики России: Материалы всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученных 29-30 апреля 2005г. Т. 1. - Пятигорск: Институт Экономики и Управления, 2005г. -0,15 Ii.л.

П. Биндасова H.A. Современное состояние ипотечного кредитования в России и Ставропольском крае // Межвузовский сборник научно-исследовательских работ Проблемы реализации концепции устойчивого развития общества. - М.: Учебно-методический и издательский центр Учебная литература, 2005. - 0,47 п.л.

Подписано в печать 13.03.2006 г. Формат 60x84 1/16 Усл. печ. л. -1,6 Уч.-изд. л. -1,1 Бумага офсетная. Печать офсетная. Заказ 181 Тираж 100 экз. ГОУ ВПО Северо-Кавкажий государственный технический университет 355029, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 2

Издательство Северо-Кавказского государственного технического университета Отпечатано в типографии СевКавГТУ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Биндасова, Наталья Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 Экономическое содержание, сущность и характеристики рынка жилья

1.2 Критерии и показатели качества функционирования рынка жилья.

1.3. Процессы государственного регулирования и управления рынком жилья

2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ.

2.1 Социально-экономические условия функционирования рынка. жилья Ставропольского края.

2.2 Современное состояние жилищной сферы Ставропольского края.

2.3 Инвестиционная инфраструктура рынка жилой недвижимости региона.

3. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ СТИМУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ.

3.1 Прогнозирование спроса и предложения на рынке жилья Ставропольского края.

3.2 Перспективные направления развития регионального рынка жилой недвижимости.

3.3 Совершенствование региональной системы ипотечного жилищного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие регионального рынка жилой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Рыночные преобразования экономики страны затронули практически все сферы жизнедеятельности. В ряде случаев доминирующими оказались негативные тенденции, выразившиеся в сокращении уровня производства по основным отраслям и сопровождающиеся снижением уровня жизни населения. В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья.

Рынок недвижимости является одним из важнейших секторов экономики, его состояние оказывает влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по России, так и на уровне отдельных регионов. Особую актуальность при этом приобретает политика региональных властей и формирующаяся инфраструктура финансового, строительно-инвестиционного и других сегментов этого рынка.

Основными критериями оценки состояния регионального рынка жилья является степень обеспеченности населения этим важнейшим экономическим благом, уровень доходов, состояние территориального жилого фонда, развитие строительства и вторичного обращения жилых объектов, объемы инвестирования в данную сферу и др. Несмотря на саморегулируемость рыночных процессов вопросы обеспеченности жильем являются высоко актуальными и приоритетными. В этой связи возникает необходимость разработки различных механизмов регулирования рынка и стимулирования привлечения финансовых средств в жилищную сферу с целью разрешения данной проблемы.

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученных Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Б. Крутика, Я.С. Пашкуса, Д.К. Празукина, Е.К. Сайгака, В.К. Селюкова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасовича, В.З. Черняка и др.

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой темы диссертации, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать поностью разработанными. Требуют дальнейшего углубленного изучения сложившиеся социально-экономические условия функционирования рынка жилой недвижимости региона и вопросы дальнейшего его развития. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертации, ее цели, задачи и структуру изложения.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Тема диссертации соответствует п.5.6 - Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля Паспорта ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки) по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе содержательного анализа и оценки состояния регионального рынка жилой недвижимости оценить его потенциал и разработать комплекс приоритетных направлений совершенствования и дальнейшего развития.