Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики

Юшканцев, Андрей Дмитриевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Юшканцев, Андрей Дмитриевич
Место защиты	Казань
Год	2011
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики"

На правахрукописи

ЮШКА1ЩЕВ АНДРЕЙ ДМИТРИЕВИЧ

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ИНТЕГРАЦИИ РЕАЛЬНОГО И ФИНАНСОВОГО СЕКТОРОВ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации па соискание ученой степени кандидата экономических наук

Казань-2011

4842254

Работа выпонена на кафедре менеджмента НОУ ВПО Академия управления ТИСБИû

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Вагизова Венера Ильдусовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Колесниченко Елена Александровна

доктор экономических наук, профессор Сафиулин Ленар Наилевич

Ведущая организация: ФГОУ ВПО Казанский

государственный архитектурно-

строительны й у ни ве р с итет

Защита состоится 3 марта 2011 года в 16.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 521.015.01 при НОУ ВПО Академия управления ТИСБИ но адресу: 420012, г.Казань, ул. Муштари, 13, малый актовый зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке НОУ ВПО Академия управления ТИСБИ.

Сведения о защите и автореферат диссертации размещены на официальном сайге НОУ ВПО Академия управления ТИСБИ Ссыка на домен более не работаетp>

Автореферат разослан 3 февраля 2011 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, Д01 (еит

Н.А.Петрухина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из ключевых задач социально-экономической политики государства традиционно выступает удовлетворение потребности населения в жилье. Формы и методы ее решения определяются атрибутивными свойствами экономической системы: в дореформенный период использовались бюджетные ресурсы для строительства жилой недвижимости с ее последующим централизованным распределением между гражданами в соответствии с принципом очередности; на пореформенном этапе развития в 90-е гг. XX в. в результате кардинальных преобразований в структуре собственности и прекращения бюджетных ассигнований при одновременном недостатке частных инвестиций, отсутствии эффективного механизма их привлечения существенно сокращаются объемы строительства и ввода жилья, быстро увеличивается неудовлетворенный спрос на недвижимость, нарастают кризисные явления в жилищной сфере. Государство в этих условиях предлагает ряд специальных программ смешанного финансирования, направленных на активизацию рыночных сигналов на рынке строительных работ, вводит льготы для некоторых категорий населения, отдельные российские регионы разрабатывают собственные программы привлечения в жилищное строительство финансовых средств с учетом ресурсного потенциала территории, создают предпосыки для активного развития системы ипотечного кредитования. Указанные меры обусловлены, с одной стороны, наличием значительного объема неудовлетворенного спроса в жилье, с другой стороны, поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций и наличием национальных сбережений. Все это предопределило признание эффективно функционирующей системы ииогечного кредитования в России и качестве одной из приоритетных программ развития национальной экономики.

Российский рынок жилой недвижимости в современных условиях характеризуется рядом особенностей. В период с 2001 г. наблюдася устойчивый и быстрый рост ввода общей площади жилых домов, в 2008 г. ввод жилья впервые превысил уровень 1990 г. (64,1 против 61,7 мн. кв.м. общей площади жилых помещений). Однако, с началом мирового кризиса ввод жилья сократися, и рекордное значение 1987 г. - 72,8 мн. кв.м. - не было достигнуто. В 2009 г. ввод жилья составил 59,9 мн. кв.м. общей площади, что на 6,5% меньше, чем в 2008 г., и на 3% меньше, чем в 1990 г. За январь-ноябрь 2010 г. было введено 43,6 мн. кв.м. общей площади жилых помещений, что на 3,8% меньше, чем за тот же период 2009 г., т.е. тенденция

падение ввода жилья продожается'. При этом сокращены объемы капитального ремонта жилья, увеличивается доля ветхого и аварийного жилья, что привело к нарушению пропорций воспроизводственного процесса в жилищно-строительной сфере. Падение доли государственного сектора в жилищном строительстве (с 85% в 1987 г. до 18% в 2010 г.) определяет необходимость поиска иных форм финансирования данного сектора. Учитывая высокий уровень потребности населения в жилье и низкий уровень платежеспособного проса (9% - доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее средним социальным стандартам с использованием собственных и заемных средств), необходим переход к новым формам финансирования строительства и покупки жилой недвижимости. Высокая социальная значимость рассматриваемых вопросов, невозможность решения в поном объеме выявленных проблем посредством действующих программ и использования ограниченных бюджетных средств предопределяет необходимость применения комплексного, программно-целевого подхода на уровне отдельных регионов.

Мировая практика показывает, что важным фактором становления и развития поноценного и устойчивого рынка жилья является ипотека, выступающая одним из наиболее эффективных инструментов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и стимулирования деловой активности в целом ряде смежных отраслей. Механизмы ипотечного кредитования все шире применяется в отечественной экономике. В то же время ее дальнейшему развитию препятствуют: низкая платежеспособность населения (средняя продожительность накопительного периода в целях приобретения жилья составляет 5-6 лет с учетом совокупных доходов семьи без вычета потребительских расходов), высокие цены на недвижимость (в Республике Татарстан (РТ) в 2010 г. рост цен в жилищном секторе составил 17%) обусловленные отложенным спросом, отсутствием достаточных обг.емов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья, а также отсутствием у банков догосрочных ресурсов.

Создание территориальной модели ипотечного кредитования как институциональной формы интеграции потенциала реального и финансового секторов экономики позволит разработать качественно новые подходы к решению проблемы обеспеченности населения жильем, что предопределило актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимости.

' По данным Института демографии - Высшей школы экономики. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: 1и(р;.ЗДешо5соре.ги/ууеек1у/2011/0449/Ьагот03.р11р

Степень изученности проблемы. Существенный вклад в развитие теории и практики регионального управления внесли отечественный экономисты: Л.И.Абакин, А.Г.Аганбегян, П.И.Бурак, А.В.Бузгалин, С.Ю.Глазьев, М.Я.Гохберг, А.Г.ГранСерг, А.А.Джаримов, А.И.Добрынин, В.С.Золотарев, В.В.Ивантер, В.Г.Игнатов, Н.П.Кетова, И.Д.Кондратьев, В.Н.Лексин, Д.С.Львов, М.Б.Мазанова, В.Л.Макаров, П.А.Минакир, Н.Н.Некрасов, Н.Я.Петраков, О.С.Пчелинцев, В.К.Романович, Б.С.Хорев, Е.Г.Чистяков, И.Н.Шапкин, А.М.Швецов, В.А.Шульга и др.; среди зарубежных ученых - У.Айзард, Р.Аффтальон, Ж.-Р.Будвиль, А.Вебер, Э.Гувер, С.Р.Деннисон, А.Леш, Г.Камерон, В.Ойкен, М.Портер, Х.Ричардсон, Я.Тинберген, Дж.Фридман, Л.Эрхард и др.

Теоретической основой исследований в области региональной экономики послужили труды российских экономистов: П.М.Алампиева, А.Д.Арзамасцева, Л.В.Канторовича, Н.Н.Колосовского, В.В.Леонтьева, А.С.Новоселова, А.Е.Пробста, С.Г. Струм илина, А.И.Татаркина и др. Всесторонние исследования источников и содержания регионального развития проводились П.Я.Баклановым, С.Д.Валентеем, А.Д.Викторовым, М.В.Глазыриным, Л.К.Гуриевой, В.И.Дуженковым, В.В.Кулешовым, Е.А.Монастырным, К.И.Плетневым, И.С.Цьшиным и др.

Наибольшее внимание вопросам ипотечного кредитования в целом и ипотечно-жилищного кредитования в частности уделено в трудах Л.Д.Андросова, А.И.Архипова, Л.Е.Басовского, О.В.Врублевской, А.Г.Грязновой, Л.А.Дробозиной, Е.Ф.Жукова, С.С.Колобова, А.Б.Копейкина, Н.Б.Косаревой, Б.А.Лагоши, Н.Л.Маренкова, Л.П.Окуневой, И.В.Павловой, Н.С.Пастуховой, Н.Н.Рогожиной, М.В.Романовского, Л.И.Рябченко, Б.М.Сабанти, В.К.Сенчагова, Г.И.Суворова, Г.Н.Цылиной и др.

Наиболее важными для исследования стали труды таких зарубежных ученых, как Б.Гвиннер, Дж.Долан, Р.Дорнбуш, Т.Розенфельд, Р.Дж.Страйк, Д.Фридман, С.Хьюс, Д.Швайцер, Л.Шикье, Э.Элиот, П.Элис и др. Труды указанных авторов расширили представления об экономическом содержании механизма ипотечного жилищного кредитования и послужили основой для решения проблем его развития в соврем енной России.

Исследование показало, что потребность в развитии теории и практики ипотечного жилищного кредитования не находит соответствующего подкрепления в теоретических и методологических разработках. В экономической литературе основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования. При этом не определены границы использования зарубежного опыта ипотечных институтов в России, не обобщен опыт

регионального регулирования ипотечного кредитования жилой недвижимости. Все это определило выбор цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертации. Цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических основ и практических рекомендаций, обеспечивающих развитие рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики.

Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:

1. Представить содержание регионального рынка жилой недвижимости.

2. Обосновать организационно-экономическую модель регионального рынка жилой недвижимости с использованием ипотечно-жилищного кредитования.

3. Выявить особенности ипотечного жилищного кредитования как формы интеграции реального и финансового секторов экономики на современном этапе развития регионального рынка жилой недвижимости.

4. Доказать противоречивый характер воздействия ипотечно-жилищного кредитования на динамику реального и финансового секторов региональной экономики.

5. Разработать модели ипотечного кредитования и сформулировать условия из реализации в российских регионах.

Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в процессе развития регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования стали концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, которые посвящены принципам регионального управления, геополитики, размещения производительных сил, развития рынка жилой недвижимости, промышленных районов и кластеров, а также работы, раскрывающие методологические основы идентификации, структурного построения кластеров, механизмы формирования и государственной поддержки кластерного развития, закономерности функционирования отраслевых рынков. Постановка и доказательство рабочих гипотез выпонялись на основе общенаучных и

специальных методы познания, включающих исторический и логический анализ, принципы диалектики, системный подход, статистические, графические и экономико-математические методы. При разработке основных вопросов экономического прогноза осуществлен системный подход к исследуемой проблеме, что позволило обеспечить комплексность исследования и выявить основные пути рационализации и повышения эффективности управления на мезоуровне.

Информационную базу диссертационной работы составляют сведения официальных федеральных и региональных статистических органов, зарубежных государств, Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации (РФ), Министерства регионального развития РФ, Ассоциации строителей России, Ассоциации ипотечных компаний, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, Государственного жилищного фонда при Президенте РТ, ОАО Ипотечное агентство РТ, Центрального Банка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР РФ), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), специализированных аналитических зарубежных компаний - Standard&Poors, Dun and Bradstreet, Рейтингового агентства Эксперт РА и др. В процессе подготовки работы в качестве информационных источников были использованы монографии, колективные работы, публикации в периодической печати, материалы научно-практических конференций, парламентских слушаний, информационные ресурсы сети Интернет и др.

В ходе исследования использованы локальные нормативные акты, среди которых: Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 гг., Программа социально-экономического развития Республики Татарстан (РТ) на 2005-2010 гг., Программа Развитие и размещение производительных сил РТ на основе кластерного подхода до 2020 г. и на период до 2030 г. и др.

Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 3. Региональная экономика: 3.7. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии; 3.16. Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и оценка эффективности региональной экономической политики в Российской Федерации, федеральных округах, субъектах Федерации и муниципальных образованиях Паспорта ВАК России специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.

Научная новизна результатов исследования состоит в разработке комплекса теоретико-методических положений и практических предложений, обеспечивающих формирование и эффективное

функционирование регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики, что конкретизируется в следующих положениях:

1. Представлено содержание регионального рынка жилой недвижимости, трактуемого как территориально-локализованная совокупность контрактных отношений, которая характеризуется использованием императивных и квазирыночных регуляторов, что обеспечивает эффективную алокацию специфических активов (жилой недвижимости), используемых в качестве объекта потребительского и инвестиционного спроса, а также позволяет разрешить противоречия интересов домохозяйств, предпринимательских организаций и государства, осуществляющих выбор относительно сбережений и инвестиций на основании сопоставления общей выгоды, общих издержек воспроизводства активов и выгоды отдельного агента; при этом институт ипотечного кредитования определен как форма интеграции реального и финансового секторов экономики, функционирование которого обеспечивает превращение сбережений в инвестиции через реализацию трансакций трех уровней: заемщик - кредитор; кредитор - первичный инвестор; первичный инвестор -вторичный инвестор.

2. Обоснована организационно-экономическая модель регионального рынка жилой недвижимости, включающая субъектов (органы государственной власти и местного самоуправления, коммерческие организации (строительные, риэторские, девелоперские, страховые компании, ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки и агентства, паевые инвестиционные фонды), некоммерческие организации (саморегулируемые организации, негосударственные пенсионные фонды), домохозяйства), объектов (жилая недвижимость, договые и долевые ипотечные ценные бумаги), формы их взаимосвязи (прямые - нормативно-правовое, бюджетно-финансовое и денежно-кредитное регулирование; обратные - подтверждение соответствия фактических показателей э-пшонным).

3. Выявлены особенности регионального рынка жилой недвижимости на современном этапе его развития: переход от частных инвестиций к государственным источникам залогового кредитования при одновременном повышении роли государственного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, усиление роли профессиональных участников данного рынка в проектах эмиссии ипотечных продуктов; секьюритизация ипотечных активов на федеральном и региональном уровнях с использованием ипотечных

агентов, задачами которых является организация эмиссии ипотечных ценных бумаг и размещение их среди региональных инвесторов, что обеспечивает смещение инвестиционного ипотечного вектора в сторону регионов и реализацию социальной направленности рынка жилой недвижимости за счет поступления потоков процентных платежей по ипотечным кредитам в региональные бюджеты.

4. Доказано, что ипотечное кредитование, как форма интеграции реального и финансового секторов экономики, оказывает на них противоречивое воздействие, а именно: с одной стороны, трансформация отложенного спроса на жилье в реальный на основе превращения сбережений в инвестиции обусловливает мультипликативный эффект роста объемов реального производства, с дру гой стороны, рост числа финансовых инструментов ведет к автономизации рынка капитала от реального сектора экономики, что проявляется в реализации субъектами финансового сектора своих интересов путем оптимизации структуры собственных доходов и расходов и в зависимости цены титулов собственности от дисконтированного объема потока ожидаемых доходов, который может повышаться (понижаться) вследствие выбора, определяемого совокупностью рыночных и нерыночных факторов; при этом рост границы финансового рынка обусловливает рост цен на недвижимость вследствие неэластичности предложения, снижает доступность получения кредитов и оказывает негативное воздействие на динамику макроэкономических показателей в целом.

5. Выделены одноуровневая (предполагает наличие двух групп участников - заемщиков (залогодатели) и кредиторов (залогодержателей), взаимодействующих посредством специализированных ипотечных банков или ссудосбервгательяых учреждений), двухуровневая (предполагает наличие ипотечного агентства, осуществляющего функции посредника и инвестора на вторичном рынке закладных) модели и модель строительного кредита (предполагает наличие строительной организации), применение которых в рамках регионального рынка жилья обусловлено среднедушевым доходом населения и особенностями институционального контура региональной экономики).

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в развитии положений экономической науки в области формирования социальной политики на региональном уровне. Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в деятельности некоммерческих организаций в

отраслях социальной сферы региональной экономики. Разработанные в диссертации научные и методические положения доведены до уровня практических рекомендаций, имеют комплексный характер и направлены на совершенствование методов и механизмов управления социальным развитием в контексте посткризисного развития российской экономики.

Теоретические и практические результаты работы могут быть использованы в разработке региональных отраслевых и комплексных целевых программ, направленных на повышение качества жизни населения отдельных таксономических единиц.

Рассмотренная в диссертации система управления социальным развитием может быть использована в учебном процессе при чтении курсов Региональная экономика. Отдельные положения диссертации целесообразно включить в учебный курс Экономика социальной сферы, а также дисциплин специализации по проблемам государственного регулирования экономики.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на международных, региональных, межвузовских научно-практических и научно-методических конференциях в 2007-2010 гг.: III всесоюзной научно-практической конференции Экономическое и социальное развитие регионов России (Пенза, 2007), международной научно-методической конференции Современное градостроительство (Пенза, 2007) и др.

Имеются 12 публикаций по теме диссертации общим объемом 9,64 пл. (авт. - 6,5 п.л.), в том числе монография (в соавт.) Рынок жилья: оценка, права собственности, налогообложение (Казань, 2005), 3 статьи в журналах Экономические науки, Сегодня и завтра российской экономики, которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.

Разработанные практические рекомендации используются в деятельности ООО Институт недвижимости при разработке предложений, направленных на формирование и реализацию программ развития ипотечного жилищного кредитования, а также в учебном процессе НОУ ВПО Академия управления ТИСБИû, что подтверждено справками о внедрении.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, содержащих В параграфов, заключения, библиографии, включающей 245 наименования, и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в отечественной и зарубежной экономической литературе, определяются цель и задачи, предмет

и объект исследования, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость диссертационной работы, апробация результатов исследования и его структура.

В первой главе Теоретические основы исследования рынка жилой недвижимости региона представлена трактовка эволюции представлений о содержании рынка недвижимости, сформулирована авторское определение содержания организационно-экономического механизма его функционирования в рамках региональной экономической системы.

Во второй главе Состояние системы ипотечно-жилищного кредитования как формы интеграции реального и финансового секторов региональной экономики проведен сравнительный анализ систем ипотечного кредитования на рынке жилой недвижимости в российских регионах, представлены результаты диагностики развития рынка жилой недвижимости Республики Татарстан, определены стратегии государственного регулирования данного сегмента регионального рыночного пространства.

В третьей главе Направления совершенствования системы ипотечного кредитования на региональном рынке жилой недвижимости сформулированы рекомендации региональным органам государственной власти, осуществляющим управление рынком жилья на мезоэкономическом уровне, представлены модели ипотечного кредитования, определены условия их внедрения и прогнозные результаты реализации.

В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационной работы.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Представлено содержание регионального рынка жилой недвижимости, трактуемого как территориально-локализованная совокупность контрактных отношений, которая характеризуется использованием императивных и квазнрыночных регуляторов, что обеспечивает эффективную алокацию специфических активов (жилой недвижимости), используемых в качестве объекта потребительского и инвестиционного спроса.

Рынок жилой недвижимости определяется как совокупность контрактных отношений по поводу специфического капиталоемкого товара, особенностью которого является возможность использования в качестве объекта инвестиционных расходов, что, в свою очередь, делает возможным реализацию операций, характерных для рынка капитала - траст, ипотека, лизинг и др. Особенности объекта рыночных отношений - жилой недвижимости - предопределяют низкую эластичность спроса и

предложения по цене; тесную зависимость от общеэкономической конъюнктуры; влияние сопутствующих затрат (имущественных налогов и затрат на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости); высокую эластичность спроса по доходу субъектов рыночных отношений, что предопределяет необходимость проведения государством активной социальной политики, направленной на повышения совокупного спроса и ее составляющей - потребительских расходов домохозяйств.

Рынок жилой недвижимости может быть сегментирован по ряду критериев: по использованию; по географическому фактору; по типу прав собственности; по цене; по инвестиционной мотивации (по цели использования). Рынок жилой недвижимости является рынком несовершенной конкуренции, характеризуется высокой степенью неопределенности, асимметричности информации. Асимметрия информации и риски девелопмента отражают сложность оценки эффективности инвестиционных и финансовых решений. При этом противоречия интересов субъектов регионального рынка приводят к непроизводительному перераспределению инвестиционных ресурсов и сбережений, что может вызвать превышение суммарных выгод над издержками от перераспределения правомочий собственности и нарушению рыночного равновесия.

Сущность ипотеки представляет собой повторяющуюся в многочисленных явлениях внутреннюю, необходимую, устойчивую связь между предоставлением кредитных услуг и обеспечением возвратности их денежного эквивалента, реализующуюся через залог недвижимости и выступающую средством разрешения противоречия между экономическими интересами взаимодействующих сторон. Содержание категории липотека включает в себя совокупность внутренних, необходимых, а также внешних, в том числе несущественных и даже случайных связей и отношений в их взаимодействии, которые в совокупности определяют ипотеку как данное качество во всем многообразии ее проявлений (отображающихся, в частности, в различных токованиях понятия). При этом в содержании ипотеки своеобразно и неразрывно переплетаются, с одной стороны, элементы содержания кредита вообще, как разновидности экономической сдеки по поводу займа или ссуды, а с другой стороны, элементы сложного экономического и организационно-правового процесса обеспечения обязательств заемщика. Таким образом, содержание исследуемой категории можно представить в виде следующей взаимосвязанной совокупности функций: разрешение противоречия между недостаточным уровнем текущих

доходов и потребностью в финансовых ресурсах; разрешение противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимости и уровнем доходов экономических субъектов; расширение возможностей и сокращение времени удовлетворения хозяйственных и личных потребностей; обеспечение согласования интересов заемщика и кредитора; обеспечение процессов межотраслевого перелива капиталов; изменение объема и структуры денежной массы и платежного оборота; повышение скорости обращения денег; привлечение допонительных финансовых ресурсов для инвестирования, для приобретения или строительства объектов недвижимости; развитие финансового предпринимательства; организация взаимодействия между рынком недвижимости и финансовым рынком.

В качестве факторов формирования и развития региональной системы ипотечного кредитования выступают: внешние - направление и динамика социально-экономического развития государства и его региональных образований; состояние институциональной среды, в том числе, законодательная база ипотечного кредитования; денежно-кредитная политика государства; состояние основных макроэкономических индикаторов; состояние фондового рынка; объем потребительского платежеспособного спроса на рынке жилья; внутренние Ч уровень развития банковской системы; процентные ставки по ипотечным кредитам; уровень стандартизации процедур оформления и продажи закладных; объемы ввода жилья; цены на жилую недвижимость. Экономическая эффективность ипотеки выражается в стимулировании строительства жилья через соответствующие хозяйственные, организационно-правовые, финансово-кредитные и институциональные механизмы, а социальная эффективность -в обеспечении доступности жилья для различных категорий граждан.

В 2010 г. российский рынок ипотечного кредитования характеризуется положительной динамикой. По оценке АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов составил порядка 320 - 360 мрд. рублей, что в 2,1-2,4 раза выше уровня 2009 г. Более 50% выданных ипотечных кредитов в 1-м полугодии 2010 г. приходилось на Привожский и Сибирский ФО, однако по итогам 2009 г. более 50% заключенных ипотечных сделок приходилось на Центральный и Уральский ФО. Лидерство в развитии ипотечного кредитования принадлежит Привожскому, Уральскому и Сибирскому федеральным округам РФ, что представлено на рис.1.

, Центральный ФО

Рис. 1. Динамика количества выданных ипотечных кредитов по федеральным

округам в 2009-2010 гг.

Таким образом, одной из основных тенденций развития рынка ипотечного кредитования выступает децентрализация выдаваемых ипотечных кредитов и усиление процессов его регионализации.

2. Обоснована организационно-экономическая модель регионального рынка жилой недвижимости, включающая субъектов, объекты, формы их взаимосвязи.

В состав организационно-экономического модели регионального рынка жилой недвижимости входят субъекты (органы государственной власти и местного самоуправления, коммерческие организации (строительные, риэторские, девелоперские, страховые компании, ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки и агентства, паевые инвестиционные фонды), некоммерческие организации (саморегулируемые организации, негосударственные пенсионные фонды), домохозяйства), объекты (жилая недвижимость, договые и долевые ипотечные ценные бумаги), формы их взаимосвязи (прямые - нормативно-правовое, бюджетно-финансовое и денежно-кредитное регулирование; обратные - подтверждение соответствия фактических показателей эталонным).

Связь ипотеки с процессами формирования и развития рынка жилья реализуется через совокупность банковских и небанковских институтов и методов. В первом случае воспонение недостающих на приобретение жилья средств осуществляется через систему банковского кредитования, взаимодействующую с государственными методами общего и специального регулирования, во втором - на основе ссудосберегательной схемы, базирующейся на принципе взаимокредитования. Кроме того, названные институты и методы тесно переплетаются с методами государственной экономической политики в области ипотечного кредитования, которые, в свою очередь, распадаются на две большие группы - методы общего

регулирования и специальные методы, характерные исключительно для ипотечного рынка. К общим относятся методы, которые направлены' на изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен, в том числе установление ставки рефинансирования, проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами, регулирование норм резервов коммерческих банков, а также снижение или отмена отдельных налогов для стимулирования проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами. К специальным относятся: создание особых организаций со специальным статусом и государственными гарантиями, называемых операторами вторичного рынка, которые осуществляют функции рефинансирования ипотечных кредитов на указанном рынке, привлекая для этого более дешевые фонды по сравнению с аналогичными частными структурами и используя при необходимости бюджетные средства в порядке кредитных линий казначейства; государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, что направлено на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов; стимулирование и первичных, и вторичных рынков закладных через специальные программы государственного страхования; стимулирование заёмщиков за счет кредита путем субсидирования ставок по ипотечным кредитам, субсидий на оплату первого взноса и премий по накопительным средствам; осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета; прямое регулирование ипотечных ставок.

Особенности ипотечных программ и условия ипотечного кредитования в основных банках, работающих на территории РТ представлены в таблице 1.

Таблица 1

Основные характеристики ипотечных программ, предлагаемых

Наименование финансово-кредитного учреждения Срок кредитования Процентная ставка по кредиту (%) Первоначальный взнос (% от стоимости жилья) Размер кредита (% от стоимости жилья) Возможность досрочного погашения кредита

Автоградбанк до 30 лет от 11,5 до 17 % от 10 до 70 % от 30 до 100% через 6 мес.

к Барс банк от 14 мес. до 27 лет от 11 до 18% от 10 до 70% от 30 до 95 % по договоренности

2 Примечание: составлено автором на основе материалов http//www.akbars.ru

Наименование финансово-кредитного учреждения Срок кредитования Процентная сгавка по кредиту (%) Первоначальный взнос (% от стоимости жилья) Размер кредита (% от стоимости жилья) Возможность досрочного погашения кредита

Акибанк до 30 лет ог 11 до 14 % от 10 до 70%

БТА-Юпань ог 1 года до 30 лет от 12 до 19% от 30 до 90 % от 10 до 100 % без ограничений либо через б мес.

Внешторгбанк от 7 до 25 лет от 12 до 15,5% до 100% через 3 мес.

ВТБ-24 до 30 лет от 12,5 до 14% 0 по договоренности

Камкомбанк от 1 года до 30 лег от II до 16,5% от 10 до 70% до 100% через 2 мес. по отдельным программам

КнтФинанс от 1 года до 30 лет от 10,75 до 12,75% от 10 до 70 % до 90% через 6 мес. и через 5 лет

Зенит от 1 года до 30 лет ог 10,75 до 15,5% от 10 до 70% до 90 % через 6 мес., 12 мес., 5 лет по различным программам

Импэксбаик до 25 лет 12-13% от 10 до 70%

Интехбанк от 1 года до 30 лет от 10,5 до 20% от 10 до 70% от 30 до 90 % через 6 мес. и через 12 мес.

Росбанк от 1 года до 11 лет от 17% до 55 % через 3 мес.

Спурт банк до 30 лет от 11,5 до 18% до 90 % через 6 мес.

Татфопдбанк от 1 года до 30 лег от 11 до 19% от 10 до 70% от 30 до 90 % через 6 мес.

Урасиб банк от 1 года до 30 лет от 10,8 до 13,5% от 30 до 90% через 12 мес.

Энергобанк от 1 года до 12 лет 15-16% от 100 т.р. до 4 мн руб. через 1 год

Юниаструм банк от 7 мес, до 30 лет 11-14% от 30 до 90 % через 6 мес.

Приведенные материалы подтверждают тезис о расширении и смягчении условий ипотечного кредитования банками с целью привлечения новых клиентов.

Необходимость развития вторичного финансового рынка ипотечного кредитования обусловлена отсутствием действенного механизма интеграции реального и финансового секторов, который. обеспечивает привлечение

догосрочных ресурсов в экономику. Большинство региональных банков имеют крайне ограниченные возможности по предоставлению ипотечных кредитов населению за счет собственных средств вследствие краткосрочности и дороговизны привлекаемых финансовых ресурсов. Для региональных банков, реализующих программы ипотечного кредитования, актуальна мгновенная ликвидность выданных ипотечных кредитов, что и обеспечивает АИЖК путем поддержания постоянной оферты на их выкуп, привлекая все большее число финансово-кредитных учреждений. Упрощенная модель механизма системы ипотечно-жилищного кредитования (ИЖК), сложившаяся в большинстве регионов России : на основе рефинансирования представлена на рис.2. При рефинансировании крупные операторы получают право требования погашения обязательств по ипотечным кредитам в размере основного дога и процентов, т.е. из большинства регионов в пользу крупных российских кредитных организаций уходит большая денежная масса в виде процентных платежей. Региональные банки получают за обслуживание проданных ипотечных кредитов определенные комиссионные, однако сами заемщики несут договую нагрузку уже для структур федерального масштаба. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что на данном этапе развития системы ИЖК в России необходим мониторинг распределения ипотечных финансовых ресурсов среди регионов.

Для сохранения доходов по ипотечным кредитам и налоговых поступлений по ним в регионах необходимо развитие института секыоритизации ипотечных активов на региональном уровне. После принятия Федерального закона от 11.11.2003 №1:52-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах начася активный процесс его адаптации к реальности, т.к. именно в этом законе заложен механизм секьюритизации ипотечных активов. При разработке закона Об ипотечных ценных бумагах прототипом для ипотечных агентов послужила модель Special Purpose Vehicle (SPV), часто используемая на развитых финансовых рынках, в том числе для секьюритизации ипотечных активов. Предлагаемая модель механизма системы ИЖК в России на основе развития секыоритизации ипотечных активов отражена на рис.3.

Федеральный уровень системы ипотечного жилищного кредитования в России на основе выпуска корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг

Региональный уровень системы ипотечного жилищного кредитования в России

Инвесторы: банки, страховые компании, пенсионные фонды, предприятия, финансовые компании

Финансовые средства за ценные бумаги

Размещение облигаций и ИЦБ среди инвесторов

Фондовый рынок (ММВБ)

Финансовые средства за ценные бумаги

Эмиссия облигаций и ИЦБ

Дельта-Кредит, БТА Ипотека, Внешторгбанк и другие финансово-кредитные организации

Рефинансирование ипотечных кредитов

Закладные

Региональные операторы

Рефинансирование ипотечных кредитов

Закладные

Банки региона А

Банки региона Б

Банки региона В

Другие региональные поставщики закладных

Кредитные средства

Закладные

Заемщики (население готовое брать ипотечные кредиты)

Рис. 2. Действующая модель механизма системы ИЖК в России

Развитие на федеральном уровне системы ипотечного жилищного кредитования в России через секьюритизацию ипотечных активов

г Инвесторы: банки, страховые компании, пенсионные фонды, предприятия, финансовые компании

Финансовые средства за ИЦБ [Размещение ИЦБ среди , | инвесторов

Фондовый рынок (ММВБ)

Финансовые средства за ИЦБ

Эмиссия ИЦБ

Дельта-Кредит, БТА Ипотека, Внешторгбанк и другие финансово-кредитные организации

Развитие на региональном уровне системы ипотечного жилищного кредитования в России через секьюритизацию

КПОТсЧпЫХ ёКТИВОВ

Рефинансирование ипотечных кредитов

Региональные инвесторы: банки, страховые компании,

ПСКСКОКЫС фоКДЪ!, ПрСДПрНЯТКЯ, фкКаНСОБЫс КОяШаНИИ

Финансовые средства за ИЦБ

Эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг среди инвесторов

Закладные

Рефинансиропянир ипотечных кредитов

Ипотечные агенты (5РУ) по организации секьюритизации ипотечных активов (организация эмиссии и размещения ИЦБ)

размещения ИЦБ

Банки региона А

Передача прав требования по ипотечным кредитам

ч^Ипап^исыс ^рсА^'Ва

за закладные

Банки региона Б

Банки региона В

>4КЛДПЫС ^иПМ1ПС С

баланса банка ИК)

закладные

Другие региональные поставщики закладных

Кредитные средства

Закладные

Заемщики (население готовое брать ипотечные кредиты)

Соглашения о взаимодействии и порядке финансирования

Рис. 3. Предлагаемая модель механизма системы ИЖК в России на основе секьюритизации ипотечных активов

Создание крупных региональных ипотечных агентов (БРУ), которые будут осуществлять секьюритизацию ипотечных активов в регионах, станет основой развития вторичного финансового ипотечного рынка в России.

3. Выявлены особенности регионального рынка жилой недвижимости на современном этапе его развития.

Как и весь рынок недвижимости в целом, рынок жилья выпоняет ряд функций, среди которых выделяются инвестиционная и перераспределительная, связанные с реализацией рассматриваемого взаимодействия реального и финансового секторов экономики. Инвестиционная функция состоит в том, что рынок недвижимости выступает важнейшим средством сохранения и увеличения стоимости капитала и стабильности финансового потока. Эта функция реализуется также в процессах централизации сбережений и накоплений населения и их превращении в реальный капитал. Перераспределительная функция заключается в том, что жилье, коммерческая и производственная недвижимость, земля в результате многократных переходов и комбинаций на рынке прав собственности на эти объекты переходят в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) стратегических инвесторов, обеспечивающих их эффективное использование и максимальный поток доходов, создавая тем самым потенциальные возможности для развития финансового рынка. Однако особенности рынка недвижимости не позволяют реализовать указанные функции в поной мере. К данным особенностям относятся: несовершенная конкуренция, что обусловлено уникальностью объектов недвижимости, дифференцированных по местоположению, площади, качеству и др., а, следовательно, нестандартизированностью их как товаров; ограниченность числа субъектов предложения, связанная с высокими экономическими (эффект масштаба) и административными барьерами входа, что позволяет каждому из этих субъектов влиять на уровень цен; сложность получения достоверной, своевременной и поной информации о сдеках определяет высокий уровень трансакционных издержек; неэластичность предложения, которая обусловливает особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости: цены в краткосрочном периоде определяются преимущественно спросом. С этим связана возможность роста спроса на жилье при одновременном увеличении цен. При этом рост спроса вызывается инфляционными ожиданиями, развитием системы ипотечного кредитования, еще более увеличивающей спрос на жилье.

Важнейшую роль во взаимодействии финансового рынка с рынком недвижимости играют механизмы кредитования, включая краткосрочные (например, строительные) и догосрочные кредиты, в первую очередь обеспеченные ипотекой. При этом многие параметры рынка недвижимости определяются динамикой переменных финансового рынка. Так, рост денежного потока, в том числе за счет усиления кредитования, приводит к оживлению и развитию деловой активности и увеличению стоимости недвижимости. Рост безрисковой и среднерыночной ставки доходности на рынке капитала обусловливают, в свою очередь, возрастание доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, снижение стоимости последней. Увеличение стоимости кредитов вызывает снижение цен на недвижимость в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала. В противоположном направлении действует увеличение срока службы активов на финансовом рынке, вызывающее рост цен на недвижимость в связи с возрастанием ее ликвидационной стоимости и инфляционными ожиданиями. Недостатками региональных программ ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса выступают недостаточность объемов бюджетного финансирования,, неразвитость институтов частно-государственного партнерства, неразвитость рынка финансовых услуг, повышение ставки рефинансирования и недоступность кредитов и др. В связи с этим представляется необходимым использование механизма секьютиризации (рефинансирования) ипотечных кредитов, который предполагает использование беспроцентных ссуд из регионального бюджета для наименее обеспеченной группы населения в целях приобретения социального жилья, а для наиболее обеспеченной группы Ч инвестиционного налогового кредита.

4. Доказано, что ипотечное кредитование, как форма интеграции реального и финансового секторов экономики, оказывает на них противоречивое воздействие.

Анализ взаимодействия рынков недвижимости и финансов показал следующее. Во-первых, влияние предложения на состояние рынка недвижимости имеет место только в догосрочном периоде, когда предложение может заметно измениться и повлиять на уровень цены. Это вызывает своеобразие в развитии цикличности рынка недвижимости и несовпадение его циклов с циклами финансового рынка и экономики в целом, что существенно усложняет выпонение рынком недвижимости инвестиционной и перераспределительной функций, в результате чего вложения в названный рынок обесцениваются и снижается эффективность

использования денежных потоков. Во-вторых, на состояние рынка недвижимости непосредственное, но противоречивое влияние оказывают такие параметры финансового рынка, как: увеличение стоимости кредитов, действующее в направлении снижения цен; увеличение срока службы финансовых активов, действующее в противоположном направлении - роста цен; возрастание инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала, вызывающее приток на рынок финансовых средств. В-гретьих, ипотечное кредитование, будучи формой интеграции реального и финансового секторов экономики, оказывает сложное и противоречивое влияние на состояние обоих этих рынков одновременно. С одной стороны, оно увеличивает спрос на жилье, превращая отложенный спрос в реальный, расширяет тем самым границы финансового рынка и придает новый импульс развитию рынка жилья. С другой стороны, расширение спроса при неэластичном предложении обуславливает по существу неуправляемый рост цен на недвижимость и снижает доступность получения ипотечного кредита для значительной части населения, оказывая тем самым отрицательное влияние на состояние и развитие как финансового рынка, так и рынка недвижимости.

5. Выделены одноуровневая, двухуровневая модели и модель строительного кредита, применение которых в рамках регионального рынка жилья обусловлено среднедушевым доходом населения и особенностями институционального контура региональной экономики.

В ходе исследования выделены три модели ипотечного жилищного кредитования, различающиеся по количеству взаимосвязанных участников ипотечного рынка и организацией взаимодействия между ними. Одноуровневая модель соответствует тому типу экономических отношений, для которого характерно наличие двух основных участников - заемщики (залогодатели) и кредиторы (залогодержатели), а связь между ними осуществляется посредством специализированных ипотечных банков или ссудосберегательных учреждений. Источниками банковского кредитования выступают не только краткосрочные средства, представленные депозитными вкладами граждан, займами, а также средствами на счетах населения, но и догосрочные денежные ресурсы, полученные за счет догосрочных займов, например, межбанковских кредитов и продажи собственных ценных бумаг. При этом кредитные учреждения не могут осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов вкладчикам, чем в значительной мере снижается степень рискованности этих операций, поскольку займы выдаются только лицам, подтвердившим свою кредитоспособность.

Двухуровневая модель характеризуется наличием на рынке, кроме двух основных участников, фигурирующих в первой модели, третьего участника в форме ипотечного агентства, осуществляющего функции своеобразного посредника и инвестора и действующего на вторичном рынке закладных. При этом существенную роль выпоняет вторичный рынок закладных, активными участниками рыночных отношений выступают такие крупные инвесторы, как паевые инвестиционные фонды и пенсионные фонды, обеспечивающие переток в ипотечные кредиты наиболее дешевых на рынке ресурсов.

Третья модель, в отличие от предыдущих, где в качестве обязательных участников рынка выступали заемщик и кредитор, предполагает присутствие ещё одной организации, осуществляющей строительство жилья, на оплату стоимости (точнее, части стоимости) которого заемщику выдан ипотечный кредит. При этом кредитором может выступать либо одно и то же финансовое учреждение, либо два различных специализированных, одно из которых осуществляет только ипотечное, а другое - строительное кредитование.

Рассмотренные модели соответствуют конкретным уровням развития финансового и жилищного рынков, различным уровням доходов населения, степени зрелости институциональной среды. При этом преимущества той или иной модели проявляются только при наличии комплекса соответствующим им условий, главными среди которых выступают: финансовое состояние рынка; развитость банковской системы; доверие населения к проводимым программам.

Анализ состоянии рынка жилой недвижимости Республики Татарстан позволяет признать наиболее приемлемой вторую модель, что обусловлено наличием нормативной правовой базы федерального и регионального уровней, формированием и успешным функционированием субъектов рынка ИЖК, уровнем доходов населения, несколько превышающим среднероссийский уровень. Реализация вышепредложенных мероприятий, направленных на совершенствование механизма функционирования рынка ИЖК обеспечит мультипликационный эффект прироста основных макро- и мезоэкономических показателей, будет способствовать усилению социальной направленности функционирования реального сектора региональной экономики.

III. ОСНОВНЫЕ IIУБЛИКАЦИИ АВТОРА Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Юшканцев, А.Д. К вопросу о содержании категории липотека / А.Д. Юшканцев // Экономические науки. 2007. № 8. 0,61 п.л.

2. Юшканцев, А.Д. Факторный анализ развития системы ипотечного жилищного кредитования в pe ионах России/ А.Д. Юшканцев // Сегодня и завтра российской экономики. Научно-аналитический сборник. 2011. № 43. 0,45 п.л.

3. Юшканцев, А.Д. Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции финансового и банковского капитана/ А.Д. Юшканцев II Сегодня и завтра российской экономики. Научно-аналитический сборник. 2011. № 44. 0,4 п.л.

Монография, публикации в журналах и сборниках научных трудов, материалах:

4. Найденов, Л.И., Юшканцев, А.Д. Рынок жилья: оценка, права собственности, налогообложение / Л.И. Найденов, А.Д. Юшканцев. - Казань: Таглимат, 2005. 5,82 п.л. (авт. - 2,91 п.л.).

5. Юшканцев, А. Д. Ипотечные программы как элемент стратегии социально-экономического развития регионов / А.Д. Юшканцев // В кн.: Экономическое и социальное развитие регионов России: сборник статей III всесоюзной научно - практической конференции - Пенза: РИО ПГСХА, 2007. 0,25 п.л.

6. Николаев, М.В., Юшканцев, А.Д. Экономическая и социальная эффективность ипотеки / М.В. Николаев, А.Д. Юшканцев IIВ кн.: Экономическое и социальное развитие регионов России: сборник статей III всесоюзной научно -практической конференции - Пенза: РИО ПГСХА, 2007. 0,35 п.л. (авт. - 0,25 п.л.).

7. Юшканцев, А.Д. О природе и минимизации рисков в жилищном ипотечном кредитовании / А.Д. Юшканцев// В кн.: Региональное прогнозирование социально-экономического развития: теория, практика, новые технологии: материалы 6-ой международной научно-практической конференции - Самара, 2007. 0,38 п.л.

8. Николаев, М.В., Юшканцев, А.Д. К вопросу о свойствах предпринимательских- рисков / М.В. Николаев, А.Д. Юшканцев. // В кн.: Региональное прогнозирование социально-экономического развития: теория, практика, новые технологии: материалы 6-ой международной научно-практической конференции - Самара, 2007. 0,38 п.л. (авт. - 0,25 п.л.)

9. Юшканцев, А.Д. Развитие моделей ипотеки как одно из направлений экономических преобразований в России / А.Д. Юшканцев II В кн.: Современное . градостроительство: сборник статей международной научно-методической конференции - Пенза: ПДЗ, 2007. 0,25 п.л.

10. Юшканцев, А.Д. О механизме воздействия ипотеки на экономический рост / А.Д. Юшканцев // В кн.: Современное градостроительство: сборник статей международной научно-методической конференции - Пенза: ПДЗ, 2007. 0,25 п.л.

И. Юшканцев, А.Д. Роль жилищной ипотеки в повышении уровня жизни и улучшении благосостояния населения / А.Д. Юшканцев // В кн.: Современное градостроительство: сборник статей международной научно-методической конференции - Пенза: ПДЗ, 2007. 0,25 п.л.

12. Юшканцев, А.Д. Роль ипотеки в формировании рынка жилья / А.Д. Юшканцев// В кн.; Инновации в науке, образовании и бизнесе: материалы V всероссийская научно-методическая конференция - Пенза, 2007 г. 0,25 п.л.

Форм. бум. 60x84 1/16. Печ. л. 1,5. Тираж 100. Заказ № 22.

Изготовлено в полиграфическом центре Отечество 420126, г.Казань, ул.Чистопольская, д.27а

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Юшканцев, Андрей Дмитриевич

Введение 3 (

1. Теоретические основы исследования рынка жилой недвижимости региона

1.1. Эволюция представлений о содержании рынка недвижимости

1.2. Влияние ипотеки на процессы становления регионального жилищного рынка

1.3. Организационно-экономический механизм функционирования рынка недвижимости в рамках региональной экономической системы

2. Состояние системы ипотечно-жилищного кредитования как формы интеграции реального и финансового секторов региональной экономики

2.1. Сравнительный анализ систем ипотечного кредитования на рынке жилой недвижимости в российских регионах

2.2. Диагностика развития рынка жилой недвижимости Республики Татарстан

2.3. Стратегии государственного регулирования рынка жилой недвижимости в региональном рыночном пространстве

3. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования на региональном рынке жилой недвижимости

3.1. Рекомендации региональным органам государственной власти, осуществляющим управление рынком жилья на мезоэкономическом уровне

3.2. Модели ипотечного кредитования в региональной экономической системе 138 Заключение 152 Библиографический список использованной литературы 155 Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики"

Актуальность темы исследования. Одной из ключевых задач социально-экономической политики государства традиционно, выступает удовлетворение потребности населения в жилье. Формы и методы ее решения определяются атрибутивными свойствами экономической системы: в дореформенный период использовались бюджетные ресурсы для строительства жилой недвижимости с ее последующим централизованным распределением между гражданами в соответствии с принципом очередности; на пореформенном этапе развития в 90-е гг. XX в. в результате кардинальных преобразований в структуре собственности и прекращения бюджетных ассигнований при одновременном недостатке частных инвестиций, отсутствии эффективного механизма их привлечения существенно сокращаются объемы строительства и ввода жилья, быстро увеличивается неудовлетворенный спрос на недвижимость, нарастают кризисные явления в жилищной сфере. Государство в этих условиях предлагает ряд специальных программ смешанного финансирования, направленных на активизацию рыночных сигналов на рынке строительных работ, вводит льготы для некоторых категорий населения, отдельные российские регионы разрабатывают собственные программы привлечения в жилищное строительство финансовых средств с учетом ресурсного потенциала территории, создают предпосыки для активного развития системы ипотечного кредитования. Указанные меры обусловлены, с одной стороны, наличием значительного объема неудовлетворенного спроса в жиI лье, с другой стороны, поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций и наличием национальных сбережений. Все это предопределило признание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в России в качестве одной из приоритетных программ развития национальной экономики.

Российский рынок жилой недвижимости в современных условиях характеризуется рядом особенностей. В период с 2001 г. наблюдася устойчивый и быстрый рост ввода общей площади жилых домов, в 2008 г. ввод жилья впервые превысил уровень 1990 г. (64,1 против 61,7 мн. кв.м. общей площади жилых помещений). Однако с началом мирового кризиса ввод жилья сократися, и рекордное значение 1987 г. Ч 72,8 мн. кв.м. - не было достигнуто. В 2009 г. ввод жилья составил 59,9 мн. кв.м. общей площади, что на 6,5% меньше, чем в 2008 г., и на 3% меньше, чем в 1990 г. За январь-ноябрь 2010 г. было введено 43,6 мн. кв.м. общей площади жилых помещений, что на 3,8% меньше, чем за тот же период 2009 г., т.е. тенденция падение ввода жилья продожается1. При этом сокращены объемы капитального ремонта жилья, увеличивается доля ветхого и аварийного жилья, что привело к нарушению пропорций воспроизводственного процесса в жилищностроительной сфере. Падение доли государственного сектора в жилищном строительстве (с 85% в 1987 г. до 18% в 2010 г.) определяет необходимость поиска иных форм финансирования данного сектора. Учитывая высокий уровень потребности населения в жилье и низкий уровень платежеспособного проса (9% - доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее средним социальным стандартам с использованием собственных и заемных средств), необходим переход к новым формам финансирования строительства и покупки жилой недвижимости. Высокая социальная значимость рассматриваемых вопросов, невозможность решения в поном объеме выявленных проблем посредством действующих программ и использования ограниченных бюджетных средств предопределяет необходимость применения комплексного, программно-целевого подхода на уровне отдельных регионов.

Мировая практика показывает, что важным фактором становления и развития поноценного и устойчивого рынка жилья является ипотека, выступающая одним из наиболее эффективных инструментов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и стимулирования деловой активности в целом ряде смежных отраслей. Механизмы ипотечного кредитования

1 По данным Института демографии - Высшей школы экономики. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетweekly/2011/0449/Ьагот03.рЬр все шире применяется в отечественной экономике. В то же время ее дальнейшему развитию препятствуют: низкая платежеспособность населения (средняя продожительность накопительного периода в целях приобретения жилья составляет 5-6 лет с учетом совокупных доходов семьи без вычета потребительских расходов), высокие цены на недвижимость (в Республике Татарстан (РТ) в 2010 г. рост цен в жилищном секторе составил 17%) обусловленные отложенным спросом, отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья, а также отсутствием у банков догосрочных ресурсов.

Создание территориальной модели ипотечного кредитования как институциональной формы интеграции потенциала реального и финансового секторов экономики позволит разработать качественно новые подходы к решению проблемы обеспеченности населения жильем, что предопределило актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимости.

Степень изученности проблемы. Существенный вклад в развитие теории и практики регионального управления внесли отечественный экономисты: Л.И.Абакин, А.Г.Аганбегян, П.И.Бурак, А.В.Бузгалин, С.Ю.Глазьев, М.Я.Гохберг, А.Г.Гранберг, А.А.Джаримов, А.И.Добрынин, В.С.Золотарев, В.В.Ивантер, В.Г.Игнатов, Н.П.Кетова, Н.Д.Кондратьев, В.Н.Лексин, Д.С.Львов, М.Б.Мазанова, В.Л.Макаров, П.А.Минакир, Н.Н.Некрасов, Н.Я.Петраков, О.С.Пчелинцев, В.К.Романович, Б.С.Хорев, Е.Г.Чистяков, И.Н.Шапкин, А.М.Швецов, В.А.Шульга и др.; среди зарубежных ученых - У.Айзард, Р.Аффтальон, Ж.-Р.Будвиль, А.Вебер, Э.Гувер, С.Р.Деннисон, А.Леш, Г.Камерон, В.Ойкен, М.Портер, Х.Ричардсон, Я.Тинберген, Дж.Фридман, Л.Эрхард и др.

Теоретической основой исследований в области региональной экономики послужили труды российских экономистов: П.М.Алампиева, А.Д.Арзамасцева, Л.В.Канторовича, Н.Н.Колосовского, В.В.Леонтьева, А.С.Новоселова, А.Е.Пробста, С.Г.Струмилина, А.И.Татаркина и др. Всесторонние исследования источников и содержания регионального развития проводились П.Я.Баклановым, С.Д.Валентеем, А.Д.Викторовым, М.В.Глазыриным, Л.К.Гуриевой, В.И.Дуженковым, В.В.Кулешовым, Е.А.Монастырным, К.И.Плетневым, И.С.Цыпиным и др.

Наибольшее внимание вопросам ипотечного кредитования в целом и ипотечно-жилищного кредитования в частности уделено в трудах Л.Д.Андросова, А.И.Архипова, Л.Е.Басовского, О.В.Врублевской, А.Г.Грязновой, Л.А.Дробозиной, Е.Ф.Жукова, С.С.Колобова, А.Б.Копейкина, Н.Б.Косаревой, Б.А.Лагоши, Н.Л.Маренкова, Л.П.Окуневой, И.В.Павловой, Н.С.Пастуховой, Н.Н.Рогожиной, М.В .Романовского, Л.И.Рябченко, Б.М.Сабанти, В.К.Сенчагова, Г.И.Суворова, Г.Н.Цылиной и др.

Наиболее важными для исследования стали труды таких зарубежных ученых, как Б.Гвиннер, Дж.Долан, Р.Дорнбуш, Т.Розенфельд, Р.Дж.Страйк, Д.Фридман, С.Хьюс, Д.Швайцер, Л.Шикье, Э.Элиот, П.Элис и др. Труды указанных авторов расширили представления об экономическом содержании механизма ипотечного жилищного кредитования и послужили основой для решения проблем его развития в современной России.

Исследование показало, что потребность в развитии теории и практики ипотечного жилищного кредитования не находит соответствующего подкрепления в теоретических и методологических разработках. В экономической литературе основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования. При этом не определены границы использования зарубежного опыта ипотечных институтов в России, не обобщен опыт регионального регулирования ипотечного кредитования жилой недвижимости. Все это определило выбор цели и задач диссертационного исследования.