Методология управления развитием регионального рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | доктор экономических наук |
| Автор | Бачуринская, Ирина Анатольевна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методология управления развитием регионального рынка недвижимости"
На правах рукописи
БАЧУРИНСКАЯ Ирина Анатольевна
МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук
2 6 НОЯ 2009
Санкт-Петербург 2009
003484423
Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
НАУЧНЫЙ КОНСУЛЬТАНТ: доктор экономических наук, профессор
Максимов Сергей Николаевич
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ: доктор экономических наук, профессор
Газизулин Наиль Файзухакович
доктор экономических наук, доцент Иванкина Елена Владимировна
доктор экономических наук, профессор Рохчин Владимир Ефимович
ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ: Институт проблем региональной
экономики РАН (ИРЭ РАН)
Защита состоится л15 декабря 2009 г. в // часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.02 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.
Автореферат разослан ноября 2009 г.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России является становление рынка недвижимости с его особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, ранее неизвестными отечественной экономике. Устойчивое развитие экономики регионов невозможно без эффективного использования недвижимой собственности, поэтому создание необходимых условий для развития регионального рынка недвижимости является одной из приоритетных задач эффективного использования недвижимой собственности и обеспечения регионального экономического роста. Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного функционирования экономики рыночного типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой существования и функционирования рынков труда, капитала, товаров, и услуг.
Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков недвижимости в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, предполагает повышение роли регионов в управлении развитием региональных рынков недвижимости.
В этой связи актуальной проблемой становится формирование методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных рынков недвижимости.
В рамках существующих подходов, основанных на изучении системы региональных рынков и рыночной инфраструктуры, разработаны методологические основы формирования системы региональных рынков и методы экономической диагностики процессов их развития. Однако данные подходы, уделяя значительное внимание региональным рынкам потребительских товаров, средств производства, недвижимости, труда, финансов и информации, не раскрывают детально региональных особенностей данных рынков, проблем их функционирования, факторов, влияющих на развитие и внутреннюю организацию региональных рынков. Поэтому для регионального рынка недвижимости, как одного из значимых элементов системы per иональных рынков, учитывая степень его влияния на экономику региона, формирование методологии управления развитием является важной наукоемкой задачей, актуальной для современного этапа развития. Формирование методологии управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне, а главное, обеспечение его позитивного воздействия на экономический рост региона, будет способствовать, в конечном итоге, обеспечению устойчивой позитивной динамики развития региональной экономической системы и улучшению качества жизни населения региона.
Необходимость формирования методологических положений управления развитием регионального рынка недвижимости на базе анализа тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития ре-
гионального рынка недвижимости определяет целесообразность представленного исследования и в определенной мере воспоняет пробел научной мысли.
Степень разработанности проблемы. Исходной базой к постановке задач диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.
В современной экономической литературе представлен достаточно широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией региональной экономики, и охватывающих различные аспекты формирования системы региональных рынков, а также работ, связанных с функционированием и развитием рынка недвижимости.
Среди работ, чья направленность связана с теорией региональной экономики и теорией развития региональных рынков, следует особо выделить работы Л.И. Абакина, В.Н.Афанасьева, Е.В. Будриной Н.Ф.Газизулина, А.Г. Гранберга, P.C. Гринберга, М.А.Горенбургова, О.Г.Дмитриевой, В.В.Кулешова, Д.С. Львова, А.С.Маршаловой, A.C. Новоселова, В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, A.B. Савченко, И.И.Сигова, К.А.Хубиева, Ф.И.Шамхалова, Р.И. Шнипера, Д.В.Шопенко, Л.И.Якобсона и многих других российских ученых. Применительно к исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на основе институциональной и неоинституциональной теории, следует выделить работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, А.Е. Шас-титко.
Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости, следует выделить фундаментальные исследования известных российских ученых, среди которых: Асаул А.Н., Вадайцев C.B., Васильева Н.В., Горенбургов М.А., Го-ремыкин В.В., Грибовский C.B., Григорьев В.В., Есипов В.Е., Иванкина Е.В., Максимов С.Н., Малеева Т.В., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И., Чекалин B.C., Федотова М.А. и другие. Это обусловлено высокой научно-практической значимостью данных исследований для развития отечественной экономики и рынка недвижимости в постсоветский период.
Применительно к исследованию отдельных аспектов развития инфраструктуры рынка недвижимости и его институтов, а также методологии анализа процессов функционирования и развития рынков недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, М.А.Горенбургова, С.Н.Максимова, Н.М. Синици-ной, Г.М.Стерника.
Признавая высокую значимость исследований перечисленных ученых, и отмечая наличие фундаментальных подходов к решению актуальных задач в области исследуемой проблематики, нужно отметить отсутствие методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, базирующихся на комплексном учете российских институциональных условий и региональных детерминант. Важность решения проблемы управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне в сочетании с недостаточной разработанностью принципов, методов и технологий управления, дефицитом обоснованных практических рекомендаций, направленных на развитие регионального
рынка недвижимости, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития, обусловили выбор темы исследования, цель и задачи.
Объектом исследования выступает региональный рынок недвижимости.
Предмет исследования - совокупность организационно-управленческих отношений, формирующихся в процессе функционирования и развития регионального рынка недвижимости.
Целью исследования является формирование концептуальной модели и методологии управления развитием регионального рынка недвижимости на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития для обеспечения устойчивой позитивной динамики региональной экономической системы.
Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:
- уточнить категорийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости путем раскрытия социально-экономической сущности категории недвижимая собственность и ее роли в экономической системе региона;
- исследовать процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и их влияние на развитие отношений на региональных рынках недвижимости;
- рассмотреть региональный рынок недвижимости с позиции системной теории и выявить проблемы его функционирования и развития на современном этапе;
- выявить факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, учет которых дожен быть положен в основу методологии управления развитием регионального рынка недвижимости;
- исслед овать зависимость уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона;
- выявить институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости как территориальной социально-экономической подсистемы;
- исследовать структуру и институциональную организацию регионального рынка недвижимости и раскрыть роль институциональной и организационной структур в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости;
- концептуально и методологически обосновать предложения по совершенствованию управления развитием регионального рынка недвижимости;
- предложить механизм управления внешними эффектами с целью повышения эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости;
- разработать методологию управления трансакционными издержками, направленную на создание условий, необходимых для эффективного исполь-
зования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.
Теоретико-методологическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической теории, теории управления социально-экономическими системами, региональной экономики, регионального менеджмента. Использовались различные взаимодопоняющие методологические подходы, включая системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах, когнитивный и синергетический подходы; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, концептуальное и экономико-математическое моделирование, табличная и графическая интерпретация фактологической информации.
Использование функционально-эвристического потенциала указанных методов, объединенных общей методологией и агоритмом исследования, обеспечило научную обоснованность и достоверность результатов и выводов работы.
Информационно-эмпирической базой исследования явились материалы официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и ее региональных органов, Администраций ряда регионов России, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, данные отечественной и зарубежной литературы, официальные и научные аналитические материалы электронно-информационной системы Интернет, а также собственные исследования автора. Репрезентативная совокупность использованных данных, их обработка, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.
Научная новизна исследования состоит в разработке методологических и методических положений по управлению развитием регионального рынка недвижимости.
Элементами приращения научного знания обладают следующие положения диссертационного исследования:
1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
2. Предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в не-
равномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.
3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.
4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.
5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка, заключающиеся в уровне развития отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.
6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.
7. Выявлены предпосыки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, основанная на сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления.
8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.
9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки, основанная на методе прямого расчета, в целом направленная на создание условий, необ-
ходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.
Теоретическая значимость результатов исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, обобщением теоретического и практического опыта решения аналогичных научных проблем, обоснованием концептуально-методологических подходов, направленных на формирование, функционирование и развитие регионального рынка недвижимости. Теоретические результаты исследования позволяют расширить горизонты научного поиска и сконцентрировать внимание на малоразработанных аспектах управления развитием регионального рынка недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке методологических принципов и положений, реализация которых способна обеспечить положительный эффект в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
Теоретические и методические наработки, а также содержащийся в тексте диссертации эмпирико-фактологический материал, наряду с вышеуказанными формами практического воплощения результатов исследования, используются в учебном процессе в ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет при разработке и преподавании учебных курсов Оценка стоимости недвижимости, Основы оценки стоимости имущества, Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса), Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и в Учебно-методическом центре экономического факультета ГОУ ВПО СПбГУ в рамках курса по программе Оценочная деятельность и могут использоваться в других вузах соответствующего профиля.
Апробация результатов исследования. Результаты поэтапной разработки проблемы докладывались на IV Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2007), V Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2008), Петербургском экономическом форуме (Санкт-Петербург, 2007), III Международной научно-практической конференции Оценочные технологии в экономических процессах (Санкт-Петербург, 2004), Межрегиональной научно-практической конференции Проблемы науки и практики IV Кирило-Мефодиевские чтения (Луга, 2007), IX Межвузовской конференции аспирантов и докторантов Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе (Санкт-Петербург, 2007) и других конференциях, проходивших в г.г. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.
Результаты исследования использованы при выпонении научно-исследовательских проектов в рамках целевой программы Развитие научного потенциала высшей школы: Трансформация отношений собственности в современной России (2006-2008г.г.), Управление имущественными ресурсами региона (2006-2008 гг.), в рамках Федеральной целевой научно-
технической программы Исследования и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники: Научно-организационное, методическое и техническое обеспечение организации и поддержки научно-образовательных центров в области экономики и осуществление на основе комплексного использования материально-технических и кадровых возможностей совместных исследований и разработок (2002-2006г.г.), в рамках НИР по гранту для поддержки научно-исследовательской работы аспирантов и докторантов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (2007-2008г.г.) и других.
Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 42 работы общим объемом 57,64 п.л., в том числе 4 монографии (3 - в соавторстве), 10 статей в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы, включающего 231 позицию и приложений.
Во введении обоснованы актуальность, цель и задачи исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона исследована сущность понятия недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона, раскрыты вопросы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и выделены факторы, влияющие на развитие отношений собственности в сфере недвижимости. Проанализированы региональные особенности трансформации отношений собственности в сфере недвижимости методом структурных сдвигов, отмечено их влияние на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.
Во второй главе Региональный рынок недвижимости как полифункциональный элемент системы региональных рынков предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости, проанализированы свойства системы региональный рынок недвижимости как сложной территориальной социально-экономической подсистемы с позиции системной теории и выделены основные и специфические ее свойства. Показана взаимосвязь степени развития рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона. Предложена методология формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости.
Третья глава Инфраструктурные и институциональные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости раскрывает особенности институциональной организации рынка недвижимости региона, рассматриваются недостатки и пробелы формирования инфраструктуры как структурного элемента регионального рынка недвижимости и предлагаются рекомендации по совершенствованию методологии управления экономическими отношениями в процессе управления региональным рынком недвижимости, на
базе взаимного влияния элементов организационной и институциональной структуры.
В четвертой главе Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости. Показана необходимость стратегического подхода к управлению функционированием и развитием регионального рынка недвижимости, обоснована необходимость формирования концепции развития регионального рынка недвижимости.
В пятой главе Управление трансащионными издержками в системе управления развитием регионального рынка недвижимости раскрываются вопросы методологии и анализа трансакционных издержек на рынке недвижимости как основы оценки управленческих воздействий. Предложена авторская классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости и метод количественной оценки трансакционных издержек в рамках метода прямого расчета.
В заключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы и предложения по направлениям дальнейших исследований в области управления развитием регионального рынка недвижимости.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
В условиях растущей межрегиональной интеграции и конкуренции регионов на мезо- и макроуровне одним из решающих факторов обеспечения договременных устойчивых преимуществ в региональном развитии становится комплексное эффективное использование объектов собственности региона. Одним из наиболее значимых элементов региональной собственности является недвижимая собственность. В работе показано, что в области экономики недвижимости как науки, имеются определенные пробелы в раскрытии и трактовке сущности ключевых явлений и процессов, обусловленные недостаточно проработанным терминологическим аппаратом. В первую очередь это касается базовых категорий - недвижимость и недвижимая собственность, которые используются как взаимозаменяемые. Учитывая важность данных понятий для решения задач диссертационного исследования, в работе проведен анализ с целью уточнения их экономико-правовой сущности.
Собственность представляет собой наиболее спорную и противоречивую научную категорию. В работе раскрыта эволюция понятия собственность, отмечено, что основная масса исследователей едина в том, что собственность - это экономико-юридический институт, но чрезвычайно важно в
рамках названного института одновременно разграничивать: во-первых, собственность как юридическое отношение - отношение вещного присвоения; во-вторых, собственность как экономическое отношение - отношение вещного и деятельного присвоения. Отношения первого рода осознаются в форме объектной концепции собственности. Отношения второго рода предопределяют субъектную концепцию собственности, обусловленную именно деятельным подходом. В современных условиях исследование отношений собственности дожно быть направлено, прежде всего, на деятельностное проявление концепции собственности, раскрытия содержания и роли собственности в процессе экономической деятельности. Кроме того, ряд исследователей, при раскрытии экономического содержания отношений собственности используют парные категории благо и бремя. С одной стороны, собственник имеет возможность извлекать определенные блага (получать доходы, извлекать полезные свойства), с другой стороны он вынужден нести бремя ответственности за принадлежащие ему объекты (нести расходы по содержанию, ремонту, охране, оплате налогов). Сочетание бремени и блага дает в совокупности экономический эффект от владения собственностью, который может быть как положительным, так и отрицательным. Это особенно ярко проявляется в сфере прав собственности на недвижимость, где бремя содержания собственности достаточно велико, а возможность использования блага существенно ограничена в интересах общества. Именно понятие собственность, на наш взгляд, является отражением экономико-правовой сущности недвижимости, с учетом ее сложности и многогранности как объекта экономических отношений.
На базе существующих в экономической литературе и законодательных актах определений недвижимости в работе дана характеристика недвижимости как объекта экономических отношений и выделены ее специфические свойства, состоящие в следующем: недвижимость относится к экономическому благу, т.е. является редким по отношению к общей потребности в нем; недвижимость как экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей, и, прежде всего, для удовлетворения потребности в жилье, что раскрывает социальную сущность данного блага; недвижимость является специфическим товаром, с определенными свойствами, который может генерировать услуги; недвижимость способна приносить доход, т.е. является капиталом; недвижимость договечна и может служить объектом экономических отношений в течение многих лет, причем иметь форму скрытого предложения; основной компонент недвижимости - земля - является ограниченным ресурсом, количество полезных свойств данного ресурса лимитировано; и в то же время земля является базовой категорией, на которой и с помощью которой возможно осуществление любой деятельности человека; недвижимость относится к числу благ, потребность в которых практически не насыщаема. На основании вышеизложенных свойств недвижимости как объекта экономических отношений и анализа эволюции понятия собственность предложена расширенная трактовка понятий недвижимость и недвижимая собственность. Недвижимость - это эконо-
мическое благо и ограниченный ресурс, требующий оптимального варианта использования для обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода. Недвижимая собственность - это отношения вещного присвоения недвижимости как экономического блага, и отношения между субъектами экономической деятельности по поводу недвижимости и результатов использования недвижимости для реализации оптимального варианта использования с целью обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода. В работе отмечается, что характер взаимодействия экономических субъектов по поводу недвижимой собственности, т.е. формирование и развитие рынка недвижимости, зависит от уровня развития отношений собственности в экономике региона и в сфере недвижимости. Исследования отношений собственности на современном этапе направлены на анализ трасформационных процессов и выделение основных факторов, воздействующих на эволюцию отношений собственности.
Анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости, проведенный в работе, позволил сделать вывод, что основными направлениями трансформации отношений собственности являются процессы интеграции и дифференциации, в результате которых происходит формирование новых форм и видов собственности и появление новых субъектов собственности, приоритетом в формировании отношений между которыми является концессионная модель взаимодействия между публичным (государственным, муниципальным) и частным сектором. Отмечено, что трансформацию в сфере недвижимости необходимо рассматривать в двух аспектах: первый - трансформация отношений собственности на объекты недвижимости, и второй -трансформация собственности в комплексах и отраслях, включающая в себя изменение форм собственности в организациях и предприятиях сферы недвижимости. При этом процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости отражают общие тенденции трансформации отношений собственности в экономике России с учетом влияния региональных структурных особенностей. Для целей подтверждения данного положения проведен анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости (на примере распределения предприятий и организаций по формам собственности в отрасли строительство) и анализ трансформации отношений собственности по России методом структурных сдвигов.
Как показывают проведенные расчеты, в большинстве регионов России преобладает дифференциальный сдвиг, который показывает влияние региональных структурных особенностей и представляет собой отклонение региональных темпов каких-либо изменений от национальных. Разброс значений пропорционального сдвига, показывающий влияние национальных факторов на региональные процессы, не существенен, что подтверждает существенное влияние региональных особенностей. Наиболее значительные величины дифференциального сдвига отмечаются в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Ростовской области и Краснодарском крае, Тюменской области и
республике Татарстан, свидетельствуя о том, что региональные особенности в этих субъектах федерации особенно значимы.
Новосибирская о Кемеровская область Красноярскл край Атамск*
РеспубликаХакасия Республика Бурятия Республика Ата Челябинская область Тюменская область Свердловская область Ульяновская область Саратовсноя область Самарская область Пензенская область Оренбургская область Нижегородская область
Кировсная область
Пермский край
Чувашская Республика Удмуртская Республика
РеспубликаТатарстан
Республика Мордовия Республика М Республика
Костромская область Курская область
Липецкая область
Московская область Орловская область Рязанская область Смоленская область Тамбовская область Тверская область Тульская область Ярославская область
ШИласть Респу
Вогоградская область
Республика-Карелия Республика Коми Архангельской область Вологодская область \ / Ленинградская область Мурманская область Новгородская область Псковская область
Рис. 1. Разброс значений дифференциального сдвига и цен первичного рынка недвижимости
При этом анализ цен на первичном рынке по регионам и анализ разброса значений дифференциального сдвига показывают влияние трансформации отношений собственности на развитие регионального рынка недвижимости (рис. 1). Выбросы значений дифференциального сдвига коррелируют с выбросами значений цен на первичном рынке недвижимости. Таким образом, региональные особенности трансформации отношений собственности оказывают влияние на функционирование и развитие региональных рынков недвижимости, определяя неравномерное развитие отдельных регионов в части сравнительных конкурентных преимуществ, связанное с различиями в уровне развития отношений собственности.
В работе выявлены факторы, оказывающие влияние на трансформацию отношений собственности в сфере недвижимости, сгруппированные по трем уровням: общеэкономические факторы развития отношений собственности; факторы, оказывающие влияние на развитие отношений собственности в России и факторы, отражающие влияние сферы недвижимости. Показано, что
стихийное действие рыночных механизмов лишь усугубляет дифференциацию, поэтому важнейшим направлением социально-экономической политики дожно стать регулирование рынка недвижимости с целью создания условий для эффективного использования недвижимой собственности региона с учетом приоритетов регионального развития. В связи с этим возникает обоснованная необходимость в сознательном государственном регулировании региональных рынков недвижимости с учетом особенностей трансформации отношений собственности в экономике региона.
2. Предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости.
В контексте исследуемой проблематики принципиальным является вопрос о том, что следует понимать под региональным рынком недвижимости, можно ли рассматривать его как некую целостность, обладающую свойством локальности в социально-экономическом пространстве.
Рынок недвижимости занимает особое место в экономике региона. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является пространственно иммобильным рынком, и по сравнению с другими рынками, одновременно и наиболее зависимым и влияющим на степень социально-экономического развития региона. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями, не присущими другим рынкам, основополагающей из которых, на наш взгляд, является слабая регулируемость на основе только ценового механизма. В-третьих, рынок недвижимости является наиболее значимым с инвестиционной точки зрения рынком. Поэтому для эффективного функционирования данного рынка необходимо формирование устойчивой системы регулирования и управления развитием при согласованном использовании инструментов государственного, рыночного и саморегулирования, что, несомненно, требует поиска путей решения проблемы не только в рамках экономики российской федерации в целом, но и на уровне регионов.
В рамках уточнения содержания ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, в работе подверглись анализу понятия региональный рынок и рынок недвижимости. Несмотря на значительное количество работ, касающихся рынка недвижимости, в научной литературе трактовки сущности регионального рынка недвижимости представлены очень узко и неоднозначно. В процессе анализа теоретических представлений о сущности и основополагающих особенностях регионального рынка недвижимости в работе предложена авторская трактовка данного понятия, заключающаяся в следующем: региональный рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая создание, обмен, эксплуатацию и управление объектов недвижимой собственности в рамках определенных территориальных границ, обладающая целостностью и однородностью социаль-
но-экономических условий и механизмов формирования и взаимодействия спроса и предложения.
Исследование рынка недвижимости с позиции системной теории позволило рассматривать рынок недвижимости как сложную полифункциональную управляемую территориальную социально-экономическую систему, функционирующую в рамках следующих взаимосвязанных суперсистем (сред): природная среда, экономическая среда, социальная среда и политическая среда.
Анализируя значение регионального рынка недвижимости для данных суперсистем, выделены следующие основные аспекты:
социальный, т.к. во-первых, позволяет реализовать жизненно важную потребность в жилье, обеспечивая социально-биологическое требование обособления и отдыха; во-вторых, позволяет реализовать потребность в общении, производстве, познании, проведении досуга с использованием объектов недвижимости, с учетом их обслуживающей и инфраструктурной составляющей;
экономический, т.к. использование недвижимости в качестве капитала в вещной форме, является высокоэффективной и доходной сферой деятельности, а также активным стимулятором развития многих отраслей национального хозяйства и позволяет решать крупные экономические и социальные вопросы;
общественно-политический, т.к. удовлетворение потребности в жилье, обеспечивает определенную политическую и социально-экономическую стабильность; удовлетворение потребности с точки зрения инфраструктурной составляющей рынка недвижимости ведет к развитию предпринимательства и улучшению качества жизни населения, и тем самым к реализации государственной социально-экономической политики развития региона и страны;
экологический, повышение качества окружающей среды и достижение экологического равновесия снимает экологические проблемы крупных территориальных образования (например, городов) и влияет на социальную и политическую стабильность, в том числе, повышая стоимость, т.е. экономическую составляющую недвижимости.
На основе анализа значения регионального рынка недвижимости для суперсистем сформулирована основополагающая функция регионального рынка недвижимости: создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимой собственности в процессе воспроизводства в рамках региональной социально-экономической системы.
В работе выделены особенности регионального рынка недвижимости как сложной территориальной социально-экономической подсистемы экономики региона. Региональный рынок недвижимости является полифункциональным элементом системы региональных рынков, формирующий как самостоятельный рынок, так и являющийся интегрированной категорией, выступая на рынках капитала, средств производства и услуг.
Региональный рынок недвижимости - полиструктурная система, сформированная подсистемами локальных рынков недвижимости поселений.
Региональный рынок недвижимости - пространственно обособленная система, обладающая территориальной ограниченностью, целостностью и однородностью социально-экономических процессов в сфере обращения недвижимой собственности и механизмов регулирования. Учитывая последнее свойство системы, сделан вывод о локальности регионального рынка недвижимости в определенных территориальных границах. В работе выявлены основные проблемы развития регионального рынка недвижимости на современном этапе, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости. Отмечено, что региональный рынок недвижимости формируется как открытая система, на которую оказывают влияние как внутренняя, так и внешняя экономическая, социальная и политическая конъюнктура.
В связи с этим дальнейшее исследование направлено на выявление и систематизацию факторов, влияющих на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.
3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.
Рассматривая проблему управления развитием регионального рынка недвижимости, необходимо остановиться на основных факторах, воздействующих на социально-экономические процессы и влияющих на формирование, функционирование и развитие данного рынка. Вопрос о факторах, определяющих развитие рынка недвижимости, привлекает внимание многих ученых. Например, Максимов С.Н. выделяет три группы факторов, отражающих национальный, региональный и локальный уровни. При этом под локальным уровнем подразумевается непосредственное окружение конкретного объекта недвижимости. Опираясь на данную позицию, уточним ее применительно к рассматриваемой нами проблематике: под локальным уровнем мы подразумеваем рынок недвижимости поселения в регионе. На основе анализа факторов, влияющих на функционирование и развитие региональных рынков вообще и рынка недвижимости в частности, автором выделены три основные группы факторов, влияющих на его формирование, функционирование и развитие: 1) факторы, связанные с состоянием национальной экономики; 2) факторы, связанные с состоянием региональной экономики; 3) факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости.
При этом следует подчеркнуть, что перечисленные группы факторов воздействуют на региональный рынок недвижимости комплексно, во взаимосвязи друг с другом, поэтому предлагаемая группировка направлена скорее на расстановку акцентов, чем на принципиальное разделение исследуемых факторов. Это показано на схеме (рис.2), отображающей группировку и взаимосвязь факторов, влияющих на развитие регионального рынка недвижимости.
Рис. 2 Факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости
Используя указанные на рис. 2 обозначения, представим влияние данных факторов в виде функциональных зависимостей:
2 = ВД,Г2,У3)
Г2=/2(^2)
Гз=/з(*з)
(1) (2)
Х2х X* Х41 X*
Хи х22 ХЪ2 X 0,1 X 52
II Ххг -^23 х33 X,з Х53
Хи Х34 Х54
Л 5 Х35 У
( х1Х Х31 Х41 X
Х22 Хъг Х42 Х52
II X Х2Ъ Х33 Х43 Х$з
Х34 х54
1^15 х25 х35 У
( Х31 X 41 Х51 ^
х22 Х32 X 42 Х52
II хи Хгз Хзз X 43 Х53
Х24 Хъ4 Х54
Х35 /
Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяют состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости. Из этого также следует вывод о необходимости поддержки позитивных и нивелирования негативных последствий взаимного влияния разных групп факторов.
Взаимное влияние данных факторов можно проследить, например, проанализировав зависимость состояния регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.
4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвизкимости от уровня социально-экономического развития региона.
Функционирование и развитие регионального рынка недвижимости невозможно рассматривать, абстрагируясь от социально-экономической ситуации в регионе. Анализ и максимальное использование той информации, которую несут в себе показатели и динамика социально-экономического развития региона, позволяют обеспечить эффективное управление развитием территории и достижение экономического роста, при этом, на наш взгляд, данную динамику необходимо использовать для прогнозирования ситуации на региональном рынке недвижимости, используя зависимость развития регионального рынка недвижимости от социально-экономического развития региона.
Существующие методики оценки социально-экономического развития регионов отличаются набором показателей и способами их анализа. В данной работе использовалась Методика комплексной оценки уровня социально-экономического развития субъектов Российской Федерации (Приложение № б к Федеральной целевой программе Сокращение различий в социально-экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002-2010 годы и до 2015 года).
На основе указанной методики был рассчитан интегральный показатель социально-экономического развития регионов (ИПСЭР). Расчеты проводились с использованием статистической информации Росстата.
Для исследования зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона целесообразным видится введение такого показателя как интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости.
Порядок формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости включал в себя следующие этапы:
1. Данные, отражающие состояние рынков недвижимости регионов, сводятся в единый банк данных.
2. По каждому из показателей производится ранжирование регионов. Региону с наихудшим показателем присваивается наименьший ранг. Региону с наилучшим показателем присваивается наивысший ранг. Остальным регионам значение рангов присваивается с использованием функции Тенденция MS Excel.
3. Для каждого региона значение присвоенного ранга делится на максимальный ранг; определяя относительный ранг.
4. По каждому из регионов определяется среднее значение всех относительных рангов. Полученное значение и будет являться интегральным показателем развития регионального рынка недвижимости.
С целью выявления взаимозависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона, в ра-
боте проведен расчет уровня развития региональных рынков недвижимости на базе наиболее крупных локальных рынков недвижимости городов каждого региона, включенного в анализ. При расчете интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости (ИПРРН) анализировались следующие данные:
Ч объем предложения офисной недвижимости на 1000 чел., доля помещений классов А и В в общем объеме предложения офисной недвижимости;
Ч объем предложения торговой недвижимости на 1000 чел., доля качественных торговых центров в общем объеме предложения торговой недвижимости;
Ч объем предложения логистической недвижимости на 1000 чел., доля качественных складских помещений в общем объеме предложения;
Ч номерной гостиничный фонд на 1000 чел.;
Ч объем предложения жилой недвижимости на 1 чел., доля нового строительства, индекс доступности жилья.
Результаты расчетов интегральных показателей сведены в таблицу 1.
Таблица 1.
Результаты расчета интегральных показателей регионов (по состоя_нию на 01.01.2007г.)_
Регионы (локальные рынки поселений) ИПСЭР ИПРРН
Санкт-Петербург 27,00 0,63
Тюмень 13,42 0,59
Казань 7,75 0,48
Екатеринбург 5,67 0,56
Самара 4,33 0,43
Архангельск -0,42 0,40
Калининград -0,75 0,49
Мурманск -1,17 0,42
Череповец -1,67 0,42
Н.Новгород -2,75 0,47
Красноярск -5,17 0,42
Томск -6,18 0,35
Пермь -6,83 0,46
Тверь -8,50 0,34
Вогоград -8,83 0,29
Смоленск -11,17 0,34
Чебоксары -12,33 0,32
Новосибирск -12,67 0,32
Челябинск -13,92 0,40
Краснодар -19,83 0,45
Ростов-на-Дону -20,00 0,45
Саратов -23,92 0,25
Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона представлена на рис. 3.
0.70 0,60 0.50 0.40
| 0.30 00 0,10 0,00
-30 -20 -10 0 10 20 30
первая группа лорал группа * третья группа Х четвертая группа
Рис. 3. Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона
Учитывая полученные результаты, анализируемые регионы были разбиты на четыре группы:
1) регионы-лидеры (Санкт-Петербург);
2) общая группа регионов (Казань, Калининград, Томск, Тверь и др.);
3) отстающие регионы (Саратов);
4) регионы с неадекватным развитием: регионы, в которых уровень развития рынка недвижимости не соответствует социально-экономическому развитию региона (в настоящем примере опережает социально-экономическое развитие - Краснодар, Ростов-на-Дону).
По первым трем группам регионов можно построить график зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона (рис. 4).
О -1-1--1-1-
Х30 -20 -10 0 10 20 30
Рис. 4. График зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона
Полученные результаты наглядно демонстрируют существование зависимости между уровнем развития регионального рынка недвижимости и уровнем социально-экономического развития региона. Но при этом важно уточнить, что для более обоснованных выводов необходим анализ большего числа регионов.
Использование данной зависимости позволяет на основе изучения социально-экономической ситуации оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и перспектив развития рынка недвижимости перед другими регионами.
Таким образом, развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона и оказывает влияние на него. Причем, региональная экономика становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой связи, политика региональных властей дожна опираться на анализ всего многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе принимать наиболее важные, решения с учетов взаимного влияния и зависимости показателей социально-экономического положения региона и регионального рынка недвижимости, формируя необходимые механизмы регулирования рынка недвижимости региона.
Однако, для того чтобы система региональных рынков могла обеспечить эффективное развитие экономики региона, необходимы соответствующие социально-экономические условия, в их числе Ч благоприятные условия развития отношений собственности; институциональной среды и инфраструктуры региональных рынков; формирование конкурентной среды; цивилизованные
формы взаимоотношений хозяйствующих субъектов; развитый механизм государственного регулирования и саморегулирования рынка недвижимости.
5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка.
Учитывая сравнительно недавнее формирование рынка недвижимости как сферы экономических отношений, и отсутствие единства мнений относительно роли институтов в формировании рынков представляется актуальным рассмотреть институциональные условия формирования и развития регионального рынка недвижимости.
Поскольку, передача прав является необходимым и достаточным условием для совершения операции на рынке недвижимости, именно передача пучка правомочий, на наш взгляд, отражают специфику рынка недвижимости. Наиболее поным набором правомочий обладает право собственности. Таким образом, на наш взгляд, основой функционирования и развития рынка недвижимости является наличие института частной собственности, а одним из важнейших институциональных условий развития рынка недвижимости является развитие отношений собственности.
Началом формирования института частной собственности в сфере недвижимости в России можно считать момент принятия в 1991 г. и введения в действие законодательных актов о приватизации жилья и предприятий. Поскольку приватизация, во-первых, позволила говорить о недвижимых объектах как об особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, а, следовательно, нуждается в механизме, позволяющем в поной мере реализовать право собственности, а также осуществить передачу и разделение этого права - в рынке. Во-вторых, с началом приватизационных процессов начинают зарождаться формальные нормы и правила функционирования рынка недвижимости, т.е. формироваться институты рынка недвижимости. Формирование институтов связано, в первую очередь с необходимостью формирования эффективного рынка недвижимости. Эффективность функционирования рынка определяется величиной трансакционных издержек. Если трансакционные издержки принимают значения, при которых обмен становится невыгодным, то возникает потребность в образовании институтов, позволяющих минимизировать издержки трансакций. Приватизационные процессы дали старт формированию механизма рыночного ценообразования и становлению рынка недвижимости, что позволило сконцентрировать собственность у индивидов, имеющих возможность и умения (предпринимательские способности) ее эффективного использования для получения (максимизации) прибыли. Но, учитывая важность недвижимости как экономического актива, основные свойства, которого проанализированы ранее, необходимо, четко определить или специфицировать данные права.
Данная характеристика является существенной и определяющей степень эффективности функционирования рыночного механизма, согласно неоинституциональному подходу. Степень специфицированности прав собственности влияет на частоту и способы совершаемых сделок и посредством этого служит индикатором прозрачности рыночной среды. Значение спецификации прав собственности для экономических взаимодействий предполагает, что при существовании возможности обмена правами собственности, в конечном счете, они будут приобретены теми субъектами, для которых их ценность выше. В результате этого процесса произойдёт такое перераспределение прав собственности, которое будет обеспечивать наивысшую экономическую ценность от соответствующей этим правам хозяйственной деятельности. Чем более ясно определёнными и надёжно защищенными оказываются права собственности, тем теснее связь между действиями экономических агентов и их благосостоянием. Таким образом, процесс спецификации подтакивает к принятию экономически наиболее эффективных решений. Отсутствие существенных разногласий, несоответствий и противоречий между неформальными институциональными установками и формально закреплёнными правами собственности является фундаментом для предотвращения искажения в работе рыночного механизма, В свою очередь, размывание прав собственности имеет место тогда, когда они неточно установлены и плохо защищены либо попадают под ограничения.
Институциональное закрепление прав собственности в сфере недвижимости способствует снижению степени неопределённости в процессе взаимодействия экономических субъектов и оптимизации использования имеющихся ресурсов. В связи с этим также актуализируется проблема контроля за соблюдением условий контракта хозяйствующими субъектами и возможного применения санкций в случае их неиспонения (формирование механизма принуждения). Все это подводит ко второму институциональному условию формирования и развития рынка недвижимости: уровню развития способов контракции, в контексте рынка как способа организации - свободы заключения контрактов. Свобода заключения контрактов подразумевает право собственника на основе индивидуальных предпочтений выбирать как способ заключения контракта, так и сторону, с которой этот контракт будет заключен. В этом контексте возникает проблема управления развитием отношений собственности и защита прав собственности государством.
Третье, и основное, на наш взгляд, институциональное условие формирования и развития рынка недвижимости заключается в комплексности развития институтов и организаций рынка недвижимости региона и адекватности развития инфраструктурной составляющей рынка, в связи с чем, дальнейшее исследование направлено на исследование институциональной и организационной структуры регионального рынка недвижимости и их роли в системе управления развитием регионального рынка недвижимости.
6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.
Важным фактором, оказывающим влияние на формирование и развитие рынка недвижимости, является наличие институтов, обеспечивающих эффективность функционирования данного рынка. Анализируя свойства системы региональный рынок недвижимости был сделан вывод, о том, что самоорганизация регионального рынка недвижимости возникает из кооперации не только экономических субъектов друг с другом, но и с экономическими институтами, а также кооперации институтов между собой. Данное свойство системы региональный рынок недвижимости является наиболее существенным с точки зрения управления и анализа ее функционирования и развития.
Институциональную основу регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, составляют: уровень развития отношений собственности в регионе, институциональная среда, институциональная структура и организационная структура.
Под институциональной средой в работе понимаются социально-политические, организационно-экономические и правовые нормы, являющиеся базой для создания, обращения и эксплуатации объектов недвижимой собственности. Под институциональной структурой регионального рынка недвижимости следует понимать определенный упорядоченный набор институтов, создающих матрицы экономического поведения, определяющих ограничения для субъектов рынка недвижимости, которые формируются в рамках той или иной системы управления отношениями на рынке недвижимости. Выделены и исследованы два типа институтов рынка недвижимости: формальные и неформальные. Формальными институтами являются правила, которые создаются централизованно, осознанно, легко могут быть зафиксированы в вербальной или письменной форме, используются в явном виде как ограничитель набора альтернатив для индивидов и обеспечены легальной и специализированной защитой со стороны государства с помощью различных правовых норм и актов. Учитывая особенности недвижимости как экономического актива, эти институты играют ведущую роль, и от их результативности зависит эффективное функционирование рынка недвижимости. При этом основным источником формирования данных институтов является государство, и соответственно, основополагающая регулирующая роль в сфере недвижимости принадлежит государству.
Неформальными институтами называются такие правила, которые, так же как и формальные, являются ограничителями поведения, но не зафиксированы (а часть из них и не может быть зафиксирована) в вербальной форме, а также защищены другими механизмами (в отличие от государства). Они возникают, как правило, спонтанно из процесса взаимодействия между людьми,
они поддерживаются культурой, традициями и т.п. Формальные и неформальные институты оказывают взаимное влияние на формирование институциональной структуры рынка недвижимости. При этом институциональная структура формируется в рамках институциональной среды. Институциональная среда не является простым набором соответствующих ее типу институтов. Она определяет направление и быстроту институциональных изменений и является вектором, определяющим направление развития институциональной структуры.
Совокупность институтов рынка недвижимости представляет собой сеть организационных узлов, в каждом из которых минимизируются те или иные трансакционные издержки, формирующих организационную структуру регионального рынка недвижимости. Под организационной структурой регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, следует понимать совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на рынке недвижимости либо ее регулированием (организации регионального рынка недвижимости).
С целью определения степени управляемости системы проанализированы связи между субъектами организационной структуры рынка недвижимости, с помощью симплициального анализа. Степень значимости каждого исследуемого объекта в симплициальном комплексе определяся расчетом и анализом эксцентриситетов. В процессе анализа выявлено, что на разных фазах процессов функционирования рынка недвижимости ведущую роль играют различные комбинации субъектов организационной структуры рынка недвижимости. Отмечено значительное влияние саморегулируемых организаций и государственных участников на все процессы функционирования рынка недвижимости.
В работе выделены основные принципы развития системы региональный рынок недвижимости и ее институциональных основ, к которым можно отнести следующие: целеобусловленность, системность, иерархичность, инте-гративность, целостность, оптимальность, обратная связь, информационная достаточность и достоверность, последовательность, эффективность, развитие. Рассмотренные принципы приведут к развитию рынка недвижимости только в случае выпонения институциональных условий функционирования и развития рынка недвижимости.
7. Выявлены предпосыки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости.
В диссертационном исследовании сформированы основы концептуального подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, обеспечивающие возможность анализа основных процессов формирования и развития регионального рынка недвижимости и оценку возможности влияния на него со стороны субъекта управления. Управление функционированием и развитием регионального рынка недвижимости предполагает воздействие
субъекта управления на объект управления для достижения целей как отдельно взятого региона, так и национального рынка в целом.
Под системой управления развитием регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, необходимо понимать совокупность субъектов и объектов управления, взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях создания условий, необходимых для формирования социально-экономических процессов и отношений в сфере создания, эксплуатации (управления) и обращения недвижимой собственности для обеспечения устойчивого социально-экономического развития региона.
Основными элементами этой системы являются объект управления, субъект управления и институциональная среда. Проводниками управляющих воздействий являются институциональная и организационная структуры регионального рынка недвижимости.
Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой факторами и условиями, выявленными ранее.
В работе выделены также основные функции управления развитием региональных рынков недвижимости, которыми являются:
аналитическая, которая подразумевает экономическую диагностику процессов развития региональных рынков недвижимости и включает исследование конъюнктуры отдельных региональных рынков, исследование конкурентной среды региональных рынков, анализ институциональной и организационной структуры региональных рынков недвижимости, исследование инфраструктуры региональных рынков недвижимости, исследование структуры отдельных региональных рынков недвижимости;
функция организации и контроля, которая включает процесс построения органов управления региональными рынками недвижимости, упорядочивание их взаимосвязей и информационных потоков, а также контроль над развитием отдельных региональных рынков недвижимости и региональной экономики в целом;
функция планирования, включающая разработку стратегических и тактических планов по развитию региональных рынков недвижимости в целом и по отдельным регионам, а также в системе региональных рынков;
функция координации, предполагающая разработку различных нормативов, квот, законов, программ для целей развития региональных рынков недвижимости;
функция мотивации, которая выражается в предоставлении различных льгот и субсидий хозяйствующим субъектам и в повышении покупательской способности потребителей региональных рынков недвижимости.
На рис. 5 представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, направленная на его развитие в экономической системе региона.
Рис. 5 Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости
На рисунке показано, что управление развитием регионального рынка недвижимости предполагает воздействие, как на институциональную, так и на организационную структуру регионального рынка недвижимости. При этом управление данными блоками формируют систему управления развитием регионального рынка недвижимости через определенные механизмы управления. На базе проведенного анализа выявлены следующие механизмы управления: механизмы свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования.
В работе показано, что институты и организации, оказывают взаимное влияние при формировании структуры рынка недвижимости, поскольку уровень развития институтов, определенного организационного узла определяет уровень развития организаций, однако, в случае, если уровень развития соответствующего института не адекватен уровню развития организационной структуры, формируются неформальные нормы и правила, что ведет к институциональным изменениям и трансформации институциональной структуры.
При этом для эффективного управления необходимо, чтобы трансформация обеспечивала развитие рынка недвижимости, т.е. способствовала снижению трансакционньгх издержек и снимала проблемы функционирования и развития рынка недвижимости.
Таким образом, теоретико-концептуальную основу управления развитием регионального рынка недвижимости составляют следующие положения:
- выделение в рамках управления развитием регионального рынка недвижимости двух взаимосвязанных, но относительно автономных направлений: управление институциональной структурой регионального рынка недвижимости и управление организационной структурой регионального рынка недвижимости;
- выделение субъектов организационной структуры как проводников управляющих воздействий, оказывающих влияние на институциональную структуру рынка недвижимости;
- выделение механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, как взаимосвязанных и взаимодопоняющих инструментов управления.
8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвизкимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.
Недвижимость сочетает в себе черты частного и колективного (общественного) блага, требующего участия в управлении данным благом общества с учетом реализации варианта эффективного способа использования данного блага с целью повышения благосостояния общества в целом. При этом недвижимость нельзя исключить из общего доступа, как это можно сделать по отношению к обычному частному благу, в связи с этим необходимо искать пути воздействия общества на отношения между участниками общества по
поводу использования недвижимости как частного и колективного (общественного) блага, учитывая, в том числе, возможности влияния институциональной и организационной структуры на взаимоотношения на рынке недвижимости. Наличие внешних эффектов показывает, что истинная предельная полезность услуг с точки зрения, как общества, так и рынка различна, так как в себестоимости не отражены поностью экономические издержки, которые реально несет общество с учетом внешних эффектов.
При использовании земли могут возникать отрицательные внешние эффекты, т.е. ситуация, когда издержки собственника оказываются меньше совокупных общественных издержек в силу возникновения потерь, упущенной выгоды у владельцев соседних земельных участков или даже шире. Например, при существенных изменениях в образе города, например, Петербурга, вследствие нерегулируемой градостроительной активности может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики, так, например, уменьшит загруженность гостиниц и соответственно доход гостиничного бизнеса, уменьшится доход культурного сектора и т.д. Заметим, что возможны и положительные внешние эффекты, например, улучшение доступности земельного участка при строительстве дорог и повышение вследствие этого его ценности и т.д. При этом, на наш взгляд, необходимо говорить о наличии мультипликативного эффекта, который может служить опорной точкой для оценки прямого экономического эффекта от наличия того или иного внешнего эффекта в сфере недвижимости на иные отрасли экономики.
Возможность возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе использования земли, а также то, что земля по своим характеристикам является не только частным, но и колективным благом, приводит к тому, что обществом разрабатывается целый ряд способов снижения или предупреждения отрицательного эффекта от использования недвижимости - от штрафов до запретов и ограничений, накладываемых на возможности того или иного варианта использования.
Для сокращения влияния отрицательных внешних эффектов и увеличения влияния положительных внешних эффектов необходимо, чтобы экономический субъект, порождающий внешний эффект, считася с внешними затратами или получал вознаграждение за внешние выгоды. В экономической литературе предлагается три подхода к решению этой проблемы: трансформация (интернализация) внешних эффектов, введение корректирующих платежей и субсидий и закрепление прав на ресурсы.
Трансформация внешних эффектов во внутренние может быть достигнута путем приближения предельных частных издержек (и соответственно выгод) к предельным социальным издержкам (выгодам). Возможным путем интернализации является объединение субъектов, связанных внешним эффектом, в один хозяйствующий субъект или передача прав на объект недвижимости одному из хозяйствующих субъектов для устранения внешнего эффекта. Однако, во-первых, процесс решения вопроса об устранении внешних эффектов достаточно сложный и, как правило, предполагает значительные времен-
ные рамки, т.е. оценка данного внешнего эффекта дожна предполагать учет фактора времени; во-вторых, он связан со значительными затратами на спецификацию прав собственности, которая влечет значительные трансакцион-ные издержки, зачастую не поддающиеся прямому расчету. Кроме того, не всегда возможно провести интернализацию внешних эффектов.
Существует другой способ побудить лицо, являющееся источником внешних эффектов, считаться с затратами, которые эти эффекты порождают, -заставить его оплатить эти затраты, путем введения корректирующих налогов или субсидий.
В работе предложен механизм оценки внешних эффектов и расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий с целью повышения эффективности управления внешними эффектами на рынке недвижимости. Внешние отрицательные эффекты приводят к потере стоимости объекта собственности, а соответственно и к потере дохода от объекта собственности. При этом расчет данных потерь, а, следовательно, и величину корректирующего платежа можно проводить методом капитализации потерь.
Однако данный путь не подойдет в случае, если корректирующий платеж не исправит ситуацию или затрагивает интересы не только отдельных собственников, но и местное общество, например, ситуация с Товарно-фондовой биржей и элитным жилым комплексом Финансист в Санкт-Петербурге. Рассмотрены также ситуации, когда внешние эффекты перекладываются на третьих лиц, например, в случае возведения объекта недвижимости (жилого дома) без официального разрешения и привлечения дольщиков к процессу финансирования, риски связанные с внешними эффектами по незаконному возведению жилого дома перейдут к дольщикам. Возникновение внешних эффектов возможно, например, с уже существующими правилами использования территории и ограничения на ее иное использование. В связи с чем, на наш взгляд, необходимо разрабатывать процедуры страхования ущерба связанных с возникновением внешних эффектов для третьих лиц в сфере недвижимости.
В работе выделены основные механизмы управления внешними эффектами на рынке недвижимости, заключающиеся в следующем: установление предельных норм или стандартов; введение санкций за нарушение норм и правил; введение корректирующих платежей (налогов и субсидий); продажа временных частичных правомочий, страхование.
Отмечено, что данные подходы могут приводить в действия механизмы управления внешними эффектами в различных направлениях, например, ограничения могут быть введены по плотности и высотности застройки, по параметрам объекта, его целевому и разрешенному использованию; по техническим, санитарным, экологическим и иным нормам и т.д. Реализация данных норм сможет принести реальную пользу обществу, только в том случае, если данные эффекты будут выявлены и заработает система механизмов управления внешними эффектами, что связано, на наш взгляд, с формированием институциональной и организационной структуры отвечающей за управление
внешними эффектами на рынке недвижимости. В связи с этим, сформулированы первоочередные меры организации управления внешними эффектами на рынке недвижимости требующие, прежде всего, формирование системы мониторинга внешних эффектов на региональном рынке недвижимости с целью создания механизма управления данными эффектами и их последствиями. Отмечено, что в рамках данного направления необходимо разработать классификацию положительных и отрицательных внешних эффектов на рынке недвижимости, сформировать методологию анализа и порядок формирования и функционирования системы оценки с указанием перечня данных необходимых для оценки и иных данных о процессах и видах деятельности, в результате которых возникают внешние эффекты на рынке недвижимости. Ориентиром может служить предложенные в настоящей работе рекомендации по расчету величины корректирующего платежа на базе оценочных технологий с учетом анализа внешнего (экономического) устаревания.
9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки.
Поступательные процессы развития и трансформации институциональной структуры регионального рынка недвижимости дожны вести к снижению величины трансакционных издержек (ТИ) при трансакциях на рынке недвижимости, однако это требует проработанной методологической базы управления ТИ на региональном рынке недвижимости. В диссертации проведен анализ существующих классификаций ТИ и предложена комплексная классификация ТИ на рынке недвижимости, представленная на рис. 6, на которой базируется, предложенный метод количественной оценки трансакционных издержек. В работе выделены особенности российской экономики и степени развития рынка недвижимости, влияющие на величину и методики оценки ТИ. К числу таких особенностей следует отнести:
существенно более высокую долю недвижимости, находящейся в государственной собственности, чем в большинстве стран с рыночной экономикой, и, что не менее важно, более высокую роль государственных организаций, как элементов инфраструктуры рынка недвижимости;
значительную долю нелегализованной составляющей в составе трансакционных издержек, определяющей значительный разрыв между легальным уровнем трансакционных издержек и их реальной величиной (например, невозможность четкого определения уровня затрат по четкой спецификации прав собственности и, особенно, смежных прав - права на проживание, в частности);
неразвитость инфраструктуры рынка, не позволяющей четко отделить один вид трансакционных издержек от другого (например, издержек по измерению (оценки стоимости) от услуг риэтерской фирмы в целом при сдеках на жилищном рынке);
Трансакционные издержки
Тип рынка
Передаваемые права
Функциональное назначение
Юридический статус
Тип сдеки
ex interim i
ex post
Форма проявления
Прямые издержки
Первичный
Вторичный
собственности
Право аренды
Вещные права лиц, не являющихся собственниками
Жилая недвижимость
Коммерческая
Производственная
Земельные участки
Физические лица
Юридические лица
Государство
Класс 1 Гсо сменой собственника!
Класс 2 [с частичным или поным изменением состава собственников!
Класс 3 Гбез смены собственника!
Издержки выявления альтернатив (издержки поиска информации)
Издержки заключения контрактов (ведения переговоров)
Издержки осуществления расчетов
Издержки измерения
Издержки спецификации и защиты прав собственности
Издержки оппортунистического поведения
явные в денежной фо] ме
неявные первого рода в затратах времени
неявные второго рода - потери, обусловлен-
ные рисками
Косвенные издержки
Рис. 6 Классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости
различия в субъективной денежной оценке ТИ, не имеющих прямого денежного выражения, разными сторонами сдеки, в связи с их частой принадлежностью к разным полюсам социальной структуры общества;
различия между формальным и реальным содержанием сдеки (например, расселение коммунальной квартиры часто связано с изменением ее функционального назначения и переходом от использования ее в качестве жилья к использованию в качестве объекта коммерческой недвижимости);
использование множества форм денег (наличные, безналичные, денежные суррогаты) при расчетах, ведущее к замедлению скорости оборота, увеличению ТИ (например, в связи с конвертацией одной денежной формы в другую) и деформирующее ценовую информацию;
традиционное для российского рынка недвижимости (прежде всего, жилой) возложение основной части явных ТИ на одну сторону сдеки (покупателя, как правило).
Российские особенности рынка недвижимости требуют внесения соответствующих корректив при анализе и оценке ТИ. Неустойчивость экономических связей, незавершенность формирования структуры рыночных отношений, противоречивость действующего законодательства, неразвитость инфраструктуры рынка недвижимости являются допонительными факторами, ведущими к возрастанию ТИ, и, как следствие, снижающими деловую активность на рынке. Все эти особенности оказывают влияние на анализ и оценку ТИ. На базе анализа существующих подходов к методологии оценки ТИ, сделан вывод, что из возможных методов количественной оценки ТИ наиболее приемлемым является метод, основанный на прямом анализе издержек трансакции для отдельных субъектов сделок на рынке недвижимости (метод прямого расчета издержек процесса совершения сдеки).
В работе подробно описаны указанные этапы оценки. ТИ, предложены формы, уточняющие структуру ТИ и методы расчетов для каждого вида ТИ, а именно: легализованные трансакционные услуги - прямой расчет на основе цен и тарифов, установленных на трансакционные услуги; нелегальные трансакционные услуги - экспертный метод; уплата налогов - прямой расчет на основе налоговых ставок; неявные трансакционные издержки - на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Показано также, что для проверки результатов расчета ТИ по методу прямого расчета, в качестве допонительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор, к которому относятся: торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления (как в частном, так и в государственном секторе), затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Монографии:
1. Бачуринская И. А. Регулирование регионального рынка недвижимости: инфраструктурный и институциональный аспекты: Монография - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 15,5 п.л.
2. Факторы устойчивого развития регионов России: Монография /
B.А.Арушанов, Н.Р.Балынская, И.А.Бачуринская и др.; под общ. ред. С.С. Чернова,- Книга 4.- Новосибирск: ЦРНС, 2009. - 10,4 п.л./ 0,7 п.л.
3. Управление собственностью: теория и методология: Монография /
C.Н. Максимов, И.А.Бачурипская, A.B. Беляев и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова,- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 10,7 п.л./ 0,9 п.л.
4. Развитие отношений собственности в современной экономике России: Монография / С.Н.Максимов, И.А.Бачуринская (Бузова), Васильева Н.В. и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова. - СПб: СПбГИЭУ, 2007. - 9,8 п.л./0,9 п.л.
Учебники и учебные пособия:
5. Управление недвижимостью: Учебник/ С.Н.Максимов, И.А.Бачуринская (Бузова), Н.В.Васильева и др.; Под ред. С.Н. Максимова. -М.: Издательство Дело АНХ, 2008. -35,1/5 п.л.
6. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ B.C. Башкатов, И.А.Бачуринская (Бузова).- СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 19/9,5 п.л.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие/С.Н.Максимов, И.В.Смирнова, И.А.Бачуринская (Бузова).- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 10/3,33 п.л.
8. Управление имущественными ресурсами региона: Учебник/ И.А.Бачуринская (Бузова), Т.А. Голикова, М.А.Гусаков и др.; Под ред. Е.Б. Смирнова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 10,75/1,3 п.л.
9. Управление недвижимым имуществом: Учебник/И.А.Бачуринская (Бузова), Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 28,5/6,25 п.л.
10. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко, И.А.Бачуринская(Бузова). - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - 10,3/5,15 п.л.
Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:
11. Бачуринская И.А. Формирование механизма регулирования процессов функционирования и развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 5(32). С.256-258. - 0,3 п.л.
12. Максимов С.Н., Бачуринская И.А. Управление внешними эффектами на рынке недвижимости //Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. 2009. № 3. С.379-382.- 0,6 п.л./0,3 п.л.
13. Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А. Недвижимая собственность как экономическая категория// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 3(30). С. 18-24. - 0,7 п.л./0,4 п.л.
14.Бачуринская И.А. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 3(30). С.369-372. - 0,3 п.л.
15. Адигамова М. Р., Бачуринская И. А. Интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Вып. 1(28). С.263-267. - 0,3 п.л./0,2 п.л.
\6. Бачуринская И.А. Институциональные условия формирования и развития рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 7 (26). С. 186-189,- 0,3 п.л.
17. Бачуринская И.А., Васильева Н. В. Региональный рынок недвижимости: сущность и основные факторы развития // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 6 (25). С.59-64,- 0,5 п.л./0,25 п.л.
18.Бачуринская И.А. Институциональная структура рынка недвижимости: формирование и развитие // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Вып. 3 (22). С.279-281,- 0,3 п.л.
19.Бачуринская (Бузова) И. А. Трансакции и трансакционные издержки на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Вып. 4 (17). С.41-51.- 0,85 п.л.
20. Бачуринская (Бузова) И. А. Трансакционные издержки и их количественная оценка на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Вып. 5 (18). С.294-297.- 0,3 пл.
Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:
21. Бачуринская И.А. Мониторинг инноваций в сфере недвижимости региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С.Н.Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,2 п.л.
22. Бачуринская И.А. Институты и институциональная среда в системе управления недвижимостью региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апр. 2008 г. / редкол.: Е.Б.Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. -0,3 п.л.
23. Бачуринская И.А. Некоторые аспекты институциональных основ регионального рынка недвижимости// Журнал Современные проблемы науки и образования. Приложение Экономические науки, №6, 2008. С. 124(8).- 0,3 п.л.
24. Бачуринская И.А. К вопросу об институциональном развитии регионального рынка недвижимости // Современные проблемы науки и образования: материалы III Всероссийской научной конференции 13-15 мая 2008 г. Журнал Современные наукоемкие технологии. Приложение Экономические науки, №4,2008. С.158-159,- 0,3 п.л.
25. Бачуринская H.A., Адигамова М.Р. Исследование зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона//Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч. тр. Вып.2/ редкол.: С.Н. Максимов (отв.ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008,- 0,7 п.л./0,4 п.л.
26. Бачуринская И.А., Васильева Н.В. Системный подход к исследованию регионального рынка недвижимости// Актуальные проблемы экономики, политики и права: сб. науч. тр. Выпуск 21. Мурманск: МАЭУ, 2008. - 0,4 п.л./0,2 п.л.
27. Бачуринская И.А., Келим И.Б. Организационно-методические аспекты анализа регионального рынка недвижимости /Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Материалы 1-й Всероссийской межвузовской заочной научно-практической конференции/Самарск. гос. арх.-строит. ун-т. - Самара, 2008. - 0,25 п.л./0,15 п.л.
28.Бачуринская И.А., Келим И.Б. Мониторинг как основа институционального развития регионального рынка недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч,-практ. конф. 17-18 апр. 2008 г. / редкол.: Е.Б.Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 пл./0,1 п.л.
29.Бачуринская H.A., Мышинская Е.В. Проблемные аспекты оценочной деятельности в системе управления недвижимой собственностью Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апр. 2008 г. / редкол.: Е.Б.Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л./0,1 п.л.
30. Бачуринская (Бузова) И. А. Исторические аспекты институционального развития рынка недвижимости // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч. тр. / Под ред.: С.Н. Максимова. -СПб.: СПбГИЭУ, 2007.-0,3 пл.
31. Бачуринская (Бузова) И. А. Мониторинг отношений собственности в системе управления социально-экономическим развитием регионаЛ Актуальные проблемы управления экономикой региона. IV науч.-практ. конф. 20 апр. 2007 г.: Тез. докл. / Ред. кол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 пл.
32. Бачуринская (Бузова) И. А. Проблемные вопросы измерения трансак-ционных издержек на рынке недвижимости // Проблемы науки и практики -2007 (IV Кирило-Мефодиевские чтения). - Материалы межрегиональной научно-практической конференции 06 ноября 2007 года. В двух томах. Том 2 -Луга, Ленинградской области: КГУ им. Кирила и Мефодия, 2007. - 0,3 п.л.
33. Бачуринская (Бузова) И. А. Стратегия институционального развития регионального рынка недвижимости как основа финансовой устойчивости региона // Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе: Материалы IX межвузовской конференции аспирантов и докторантов 5 дек. 2007 г./ Под ред. А.И.Михайлушкина, Н.А.Савинской. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п.л.
34. Бачуринская (Бузова) И. А. Формирование политики социально-экономического развития региона и инвестиционной деятельности // Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр. Вып. 3 / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,75 п.л.
35. Бачуринская (Бузова) И. А., Скляров Т.Е. Инвестиционная политика как основа развития экономики региона // Социально-экономические проблемы регионального развития: сб. науч. тр. Вып. 3 / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,45 п.л./0,25 пл.
36. Бачуринская (Бузова) И. А., Максимов С.Н., Скляров Т.Е. Проблемные вопросы определения арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности //Общество. Личность. Культура (социально-гуманитарные исследования): Сборник научных трудов/Бегород-Санкт-Петербург, 2006. - 0,25 пл./ 0,08 п.л.
37. Бачуринская (Бузова) И. А., Скляров Т.Е. Оценочные процедуры в рамках задачи управления недвижимым имуществом предприятия //Общество. Личность. Культура (социально-гуманитарные исследования): Сборник научных трудов/Бегород-Санкг-Петербург, 2006. - 0,2 п.л./ 0,1 п.л.
38. Бачуринская (Бузова) И. А. Кредитование под залог недвижимости как способ финансирования догосрочных инвестиционных проектов // Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сборник научных трудов/Редкол.: С.Н.Максимов (отв.ред.). - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,6 п.л.
39. Бачуринская (Бузова) И. А. Арендная плата за землю как инструмент эффективной политики управления федеральным недвижимым имуществом // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы II Науч,-практ. конф. 22 апр. 2005 г. / Редкол.: Е.Б.Смирнов (отв.ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,25 п.л.
40. Бачуринская (Бузова) И. А., Терехова В.В. Проблемные вопросы информационного обеспечения оценочной деятельности в сфере недвижимости. Оценочные технологии в экономических процессах: III Международная научно-практическая конференция 25,26 марта 2004 г.: Тез. докл. / Отв. ред.: Е.Б.Смирнов, Д.В.Шопенко, С.Н.Максимов - СПб.: СПбГИЭУ, 2004,- 0,3 пл./ 0,15 п.л.
41 .Бачуринская (Бузова) И. А., Терехова В.В. К проблеме определения ставки дисконтирования при обосновании решений инвестирования в недвижимость. Оценочные технологии в экономических процессах: III Международная научно-практическая конференция 25,26 марта 2004 г.: Тез. докл. / Отв. ред.: Е.Б.Смирнов, Д.В.Шопенко, С.Н.Максимов - СПб.: СПбГИЭУ, 2004.-0,2 пл./0,1 пл.
42. Бачуринская (Бузова) И. А. Инвестиции в недвижимость как элемент инвестиционной стратегии региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы науч.-практ. конф. 16 апр. 2004 г. / Отв.ред.: С.Н.Максимов, Е.Б.Смирнов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,28 п.л.
Подписано в печать / Формат 60x84 '/,л Печ. л.^/Тираж эю. Заказ
ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Бачуринская, Ирина Анатольевна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И ЕЕ РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ РЕГИОНА.
1.1. Понятие недвижимой собственности как научной категории и ее экономико-правовая сущность.
1.2. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости.
1.3. Региональные особенности трансформации отношений собственности в сфере недвижимости.
ГЛАВА 2. РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПОЛИФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ.
2.1. Региональный рынок недвижимости и факторы, определяющие его функционирование и развитие.
2.2. Региональный рынок недвижимости как территориальная социально-экономическая система.
2.3. Влияние уровня социально-экономического развития региона на региональный рынок недвижимости.
ГЛАВА 3. ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
3.1. Институциональные основы регионального рынка недвижимости и принципы их развития.
3.2. Инфраструктура и организационная структура в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости.
3.3. Проблемные аспекты управления внешними эффектами на рынке недвижимости.
ГЛАВА 4. КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Сущность концептуальная основа управления развитием регионального рынка недвижимости.
4.2. Механизм управления развитием регионального рынка недвижимости
4.3. Концепция развития регионального рынка недвижимости как основа управления.
ГЛАВА 5. УПРАВЛЕНИЕ ТРАНСАКЦИОМНЫМИ ИЗДЕРЖКАМИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
5.1. Трансакции и трансакционные издержки. Классификация и особенности трансакционных издержек на рынке недвижимости.
5.2. Проблемные аспекты анализа и оценки трансакционных издержек.
5.3. Методика оценки и рекомендации по снижению трансакционных издержек на рынке недвижимости.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология управления развитием регионального рынка недвижимости"
Актуальность темы исследования. Одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России является становление рынка недвижимости с его особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, ранее неизвестными отечественной экономике. Устойчивое развитие экономики регионов невозможно без эффективного использования недвижимой собственности, поэтому создание необходимых условий для развития регионального рынка недвижимости является одной из приоритетных задач эффективного использования недвижимой собственности и обеспечения регионального экономического роста. Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного функционирования экономики рыночного типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой существования и функционирования рынков труда, капитала, товаров, и услуг.
Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков недвижимости в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, предполагает повышение роли регионов в управлении развитием региональных рынков недвижимости.
В этой связи актуальной проблемой становится формирование методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных рынков недвижимости.
В рамках существующих подходов, основанных на изучении системы региональных рынков и рыночной инфраструктуры, разработаны методологические основы формирования системы региональных рынков и методы экономической диагностики процессов их развития. Однако данные подходы, уделяя значительное внимание региональным рынкам потребительских товаров, средств производства, недвижимости, труда, финансов и информации, не раскрывают детально региональных особенностей данных рынков, проблем их функционирования, факторов, влияющих на развитие и внутреннюю организацию региональных рынков. Поэтому для регионального рынка недвижимости, как одного из значимых элементов системы региональных рынков, учитывая степень его влияния на экономику региона, формирование методологии управления развитием является важной наукоемкой задачей, актуальной для современного этапа развития. Формирование методологии управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне, а главное, обеспечение его позитивного воздействия на экономический рост региона, будет способствовать, в конечном итоге, обеспечению устойчивой позитивной динамики развития региональной экономической системы и улучшению качества жизни населения региона.
Необходимость формирования методологических положений управления развитием регионального рынка недвижимости на базе анализа тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития регионального рынка недвижимости определяет целесообразность представленного исследования и в определенной мере воспоняет пробел научной мысли.
Степень разработанности проблемы. Исходной базой к постановке задач диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.
В современной экономической литературе представлен достаточно широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией региональной экономики, и охватывающих различные аспекты формирования системы региональных рынков, а также работ, связанных с функционированием и развитием рынка недвижимости.
Среди работ, чья направленность связана с теорией региональной экономики и теорией развития региональных рынков, следует особо выделить работы Л.И. Абакина, В.Н.Афанасьева, Е.В. Будриной, Н.Ф.Газизулина,
A.Г. Гранберга, P.C. Гринберга, М.А.Горенбургова, О.Г.Дмитриевой,
B.В.Кулешова, Д.С. Львова, А.С.Маршаловой, A.C. Новоселова,
В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, A.B. Савченко, И.И.Сигова, К.А.Хубиева, Ф.И.Шамхалова, Р.И. Шнипера, Д.В.Шопенко, Л.И.Якобсона и многих других российских ученых. Применительно к исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на основе институциональной и неоинституциональной теории, следует выделить работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, А.Е. Шаститко.
Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости, следует выделить фундаментальные исследования известных российских ученых, среди которых: Асаул А.Н., Вадайцев C.B., Васильева Н.В., Горенбургов М.А., Горемыкин В.В., Грибовский C.B., Григорьев В.В., Есипов В.Е., Иван-кина Е.В., Максимов С.Н., Малеева Т.В., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгай-зер В.М., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И., В.С.Чекалин, Федотова М.А. и другие. Это обусловлено высокой научно-практической значимостью данных исследований для развития отечественной экономики и рынка недвижимости в постсоветский период.
Применительно к исследованию отдельных аспектов развития инфраструктуры рынка недвижимости и его институтов, а также методологии анализа процессов функционирования и развития рынков недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, М.А.Горенбургова, С.Н.Максимова, Н.М. Си-нициной, Г.М.Стерника.
Признавая высокую значимость исследований перечисленных ученых, и отмечая наличие фундаментальных подходов к решению актуальных задач в области исследуемой проблематики, нужно отметить отсутствие методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, базирующихся на комплексном учете российских институциональных условий и региональных детерминант. Важность решения проблемы управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне в сочетании с недостаточi ной разработанностью принципов, методов и технологий управления, дефицитом обоснованных практических рекомендаций, направленных на развитие регионального рынка недвижимости, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития, обусловили выбор темы исследования, цель и задачи.
Объектом исследования выступает региональный рынок недвижимости.
Предмет исследования - совокупность организационно-управленческих отношений, формирующихся в процессе функционирования и развития регионального рынка недвижимости.
Целью исследования является формирование концептуальной модели и методологии управления развитием регионального рынка недвижимости на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития для обеспечения устойчивой позитивной динамики региональной экономической системы.
Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:
- уточнить категорийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости путем раскрытия социально-экономической сущности категории недвижимая собственность и ее роли в экономической системе региона;
- исследовать процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и их влияние на развитие отношений на региональных рынках недвижимости;
- рассмотреть региональный рынок недвижимости с позиции системной теории и выявить проблемы его функционирования и развития на современном этапе;
- выявить факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, учет которых дожен быть положен в основу методологии управления развитием регионального рынка недвижимости;
- исследовать зависимость уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона;
- выявить институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости как территориальной социально-экономической подсистемы;
- исследовать структуру и институциональную организацию регионального рынка недвижимости и раскрыть роль институциональной и организационной структур в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости;
- концептуально и методологически обосновать предложения по совершенствованию управления развитием регионального рынка недвижимости;
- предложить механизм управления внешними эффектами с целью повышения эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости;
- разработать методологию управления трансакционными издержками, направленную на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.
Теоретико-методологическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической теории, теории управления социально-экономическими системами, региональной экономики, регионального менеджмента. Использовались различные взаимодопоняющие методологические подходы, включая системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах, когнитивный и синергетический подходы; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, методы компаративистики, концептуальное и экономико-математическое моделирование, табличная и графическая интерпретация фактологической информации.
Использование функционально-эвристического потенциала указанных методов, объединенных общей методологией и агоритмом исследования, обеспечило научную обоснованность и достоверность результатов и выводов работы.
Информационно-эмпирической базой исследования явились материалы официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и ее региональных органов, Администраций ряда регионов России, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, данные отечественной и зарубежной литературы, официальные и научные аналитические материалы электронно-информационной системы Интернет, а также собственные исследования автора. Репрезентативная совокупность использованных данных, их обработка, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.
Научная новизна исследования состоит в разработке методологических и методических положений по управлению развитием ре-гионального рынка недвижимости.
Элементами приращения научного знания обладают следующие положения диссертационного исследования:
1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
2. Предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.
3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.
4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.
5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка, заключающиеся в уровне развития отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.
6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.
7. Выявлены предпосыки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, основанная на сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления.
8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.
9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки, основанная на методе прямого расчета, в целом направленная на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.
Теоретическая значимость результатов исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, обобщением теоретического и практического опыта решения аналогичных научных проблем, обоснованием концептуальнометодологических подходов, направленных на формирование, функционирование и развитие регионального рынка недвижимости. Теоретические результаты исследования позволяют расширить горизонты научного поиска и сконцентрировать внимание на малоразработанных аспектах управления развитием регионального рынка недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке методологических принципов и положений, реализация которых способна обеспечить положительный эффект в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
Теоретические и методические наработки, а также содержащийся в тексте диссертации эмпирико-фактологический материал, наряду с вышеуказанными формами практического воплощения результатов исследования, используются в учебном процессе в ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет при разработке и преподавании учебных курсов Оценка стоимости недвижимости, Основы оценки стоимости имущества, Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса), Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и в Учебно-методическом центре экономического факультета ГОУ ВПО СПбГУ в рамках курса по программе Оценочная деятельность и могут использоваться в других вузах соответствующего профиля.
Апробация результатов исследования. Результаты поэтапной разработки проблемы докладывались на IV Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2007), V Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2008), Петербургском экономическом форуме (Санкт-Петербург, 2007), III Международной научно-практической конференции Оценочные технологии в экономических процессах (Санкт-Петербург, 2004), Межрегиональной научно-практической конференции Проблемы науки и практики IV Кирило-Мефодиевские чтения (Луга, 2007), IX Межвузовской конференции аспирантов и докторантов Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе (Санкт-Петербург, 2007) и других конференциях, проходивших в г.г. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.
Результаты исследования использованы при выпонении научно-исследовательских проектов в рамках целевой программы Развитие научного потенциала высшей школы: Трансформация отношений собственности в современной России (2006-2008г.г.), Управление имущественными ресурсами региона (2006-2008 гг.), в рамках Федеральной целевой научно-технической программы Исследования и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники: Научно-организационное, методическое и техническое обеспечение организации и поддержки научно-образовательных центров в области экономики и осуществление на основе комплексного использования материально-технических и кадровых возможностей совместных исследований и разработок (2002-2006г.г.), в рамках НИР по гранту для поддержки научно-исследовательской работы аспирантов и докторантов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (2007-2008г.г.) и других.
Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 42 работы общим объемом 57,64 п.л., в том числе 4 монографии (3 Ч в соавторстве), 10 статей в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы, включающего 231 позицию и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бачуринская, Ирина Анатольевна
Выводы по главе 5.
В пятой главе автором диссертационного исследования:
- раскрыты особенности трансакций применительно к рынку недвижимости, под трансакцией предлагается понимать совокупность действий участников рынка по частичной или поной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечения их испонения;
- проведен анализ существующих классификаций ТИ и предложена комплексная классификация ТИ на рынке недвижимости (рис. 15) которая положена в основу количественной оценки величины трансакционных издержек на рынке недвижимости;
- выделены особенности российской экономики и степени развития рынка недвижимости, влияющие на величину и методики оценки ТИ. К числу таких особенностей отнесятся, на наш взгляд, существенно более высокую долю недвижимости, находящейся в государственной собственности, чем в большинстве стран с рыночной экономикой, и, что не менее важно, более высокую роль государственных организаций, как элементов инфраструктуры рынка недвижимости; значительную долю нелегализованной составляющей в составе трансак-ционных издержек, определяющей значительный разрыв между легальным уровнем трансакционных издержек и их реальной величиной; неразвитость инфраструктуры рынка, не позволяющей четко разделить трансакционные издержки по видам; различия в субъективной денежной оценке ТИ, не имеющих прямого денежного выражения, разными сторонами сдеки, в связи с их частой принадлежностью к разным полюсам социальной
-293 структуры общества; различия между формальным и реальным содержанием сдеки; использование множества форм денег при расчетах, ведущее к замедлению скорости оборота, увеличению ТИ и деформирующее ценовую информацию; традиционное для российского рынка недвижимости возложение основной части явных ТИ на одну сторону сдеки.
Отмечено, что российские особенности рынка недвижимости требуют внесения корректив при анализе и оценке ТИ. Неустойчивость экономических связей, незавершенность формирования структуры рыночных отношений, противоречивость действующего законодательства, неразвитость инфраструктуры рынка недвижимости являются допонительными факторами, ведущими к возрастанию ТИ, и, как следствие, снижающими деловую активность на рынке.
- подробно описаны этапы оценки ТИ, предложены формы, уточняющие структуру ТИ и методы расчетов для каждого вида ТИ, а именно: легализованные трансакционные услуги - прямой расчет на основе цен и тарифов, установленных на трансакционные услуги; нелегальные трансакционные услуги Ч экспертный метод; уплата налогов Ч прямой расчет на основе налоговых ставок; неявные трансакционные издержки - на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Показано также, что для проверки результатов расчета ТИ по методу прямого расчета, в качестве допонительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор, к которому относятся: торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления (как в частном, так и в государственном секторе), затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность.
- предложено создание межведомственного органа (комиссии) в структуре органов регионального и/или муниципального управления по проблеме ТИ в области недвижимости;
- отмечена важность снижения уровня ТИ, которое является не только необходимым условием повышения деловой активности на рынке недвижимости, но и существенным фактором повышения конкурентоспособности региона как реципиента на рынке инвестиций и дожно рассматриваться как одно из важнейших направлений управления развитием регионального рынка недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Выпоненное исследование позволило сделать следующие выводы.
1. Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного функционирования экономики рыночного типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой системы региональных рынков, включающих рынок труда, капитала, товаров, и услуг. В связи с этим формирование методологии управления развитием регионального рынка недвижимости является одним из необходимых условий развития данного рынка с целью эффективного использования недвижимой собственности региона и обеспечения регионального экономического роста.
2. Формирование экономических отношений на рынке недвижимости по поводу недвижимой собственности зависят как от особенностей недвижимости, как экономического актива, так и от двойственной природы собственности как экономико-правовой категории, что требует учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости. Региональные особенности трансформации отношений собственности оказывают влияние на функционирование и развитие региональных рынков недвижимости, определяя неравномерное развитие отдельных регионов в части сравнительных конкурентных преимуществ, связанное с различиями в уровне развития отношений собственности.
3. Анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости, проведенный в работе, позволил сделать вывод, что основными направлениями трансформации отношений собственности являются процессы интеграции и дифференциации, в результате которых происходит формирование новых форм и видов собственности и появление новых субъектов собственности, приоритетом в формировании отношений между которыми является концессионная модель взаимодействия между публичным (государственным, муниципальным) и частным сектором.
4. В результате проведенного поэтапного анализа процессов формирования и функционирования рынка недвижимости в современной России (табл. 2), сделан вывод о поступательном развитии рынка недвижимости как экономической среды развития отношений собственности в сфере недвижимости и выявлены проблемы развития рынка недвижимости, требующие дальнейшего развития институциональной среды и основных институтов рынка недвижимости, а также инфраструктурной составляющей рынка недвижимости.
Показано, что стихийное действие рыночных механизмов лишь усугубляет дифференциацию, поэтому важнейшим направлением социально-экономической политики дожно стать регулирование рынка недвижимости с целью создания условий для эффективного использования недвижимой собственности региона с учетом приоритетов регионального развития. В связи с этим возникает обоснованная необходимость в сознательном государственном регулировании региональных рынков недвижимости с учетом особенностей трансформации отношений собственности в экономике региона.
5. Предложена авторская трактовка понятия региональный рынок недвижимости заключающаяся в следующем: региональный рынок недвижимости Ч это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая создание, обмен, эксплуатацию и управление объектов недвижимой собственности в рамках определенных территориальных границ, обладающая целостностью и однородностью социально-экономических условий и механизмов формирования и взаимодействия спроса и предложения и раскрыта его социально-экономическая сущность.
6. На основе анализа значения регионального рынка недвижимости для суперсистем сформулирована основополагающая функция регионального рынка недвижимости: создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимой собственности в процессе воспроизводства в рамках региональной социально-экономической системы
7. Выделены специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.
8. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости; представлено влияние данных факторов в виде функциональных зависимостей и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости. Отмечено, что взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяют состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости. Из этого также следует вывод о необходимости поддержки позитивных и нивелирования негативных последствий взаимного влияния разных групп факторов.
9. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; на базе практических расчетов выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.
10. Данные характеризующие, уровень развития регионального рынка недвижимости и уровень социально-экономического развития региона могут быть сведены в матрицу сбалансированности развития, которая позволит выявить диспропорции в уровне развития регионального рынка недвижимости и экономики региона. Использование данной матрицы позволит на основе
-298изучения социально-экономической ситуации и уровня развития регионального рынка недвижимости выявить диспропорции в уровне развития регионального рынка недвижимости и экономики региона и оценить предпочтительность того или иного региона с позиции сбалансированности развития.
11. Обоснована роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости. Раскрыты основные принципы развития системы региональный рынок недвижимости и ее институциональных основ, к которым можно отнести следующие: целеобусловленность, системность, иерархичность, ин-тегративность, целостность, оптимальность, обратная связь, информационная достаточность и достоверность, последовательность, эффективность, развитие. Отмечено, что рассмотренные принципы приведут к развитию рынка недвижимости только в случае выпонения институциональных условий функционирования и развития рынка недвижимости.
12. Выявлены институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в уровне развития: отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.
13. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру. Отмечена роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.
14. Сформирована концептуальная модель и основы концептуального подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, раскрыты понятия развитие регионального рынка недвижимости и луправление развитием, проанализирована система управления развитием регионального рынка недвижимости, что обеспечивает возможность анализа основных процессов развития регионального рынка недвижимости и оценку
-299возможности влияния на него со стороны субъекта управления. Отмечено, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой факторами и условиями, выявленными ранее. Проводниками управляющих воздействий являются институциональная и организационная структуры регионального рынка недвижимости.
15. С целью определения степени управляемости системы проанализированы связи между субъектами организационной структуры и инфраструктуры регионального рынка недвижимости, с помощью симплициального анализа. В процессе анализа выявлено, что на разных фазах процессов функционирования рынка недвижимости ведущую роль играют различные комбинации субъектов организационной структуры и инфраструктуры рынка недвижимости. Отмечено значительное влияние саморегулируемых организаций и государственных участников на все процессы функционирования рынка недвижимости.
16. Выделены положения, составляющие теоретико-концептуальную основу управления развитием регионального рынка недвижимости, заключающиеся в следующем: выделение в рамках управления развитием регионального рынка недвижимости двух взаимосвязанных, но относительно автономных направлений: управление институциональной структурой регионального рынка недвижимости и управление организационной структурой регионального рынка недвижимости; выделение субъектов организационной структуры как проводников управляющих воздействий, оказывающих влияние на институциональную структуру рынка недвижимости; выделение механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, как взаимосвязанных аспектов управления.
Указано, что данная модель имеет общетеоретический характер, но она позволяет определить структуру функций оптимизации управляющих воздействий на соответствующих уровнях управления, которую необходимо уточнять и конкретизировать в ходе дальнейших исследований в данном направлении.
17. Для решения проблемы управления развитием регионального рынка недвижимости предложено формирование концепции развития данного рынка. Разрабатываемая концепция дожна основываться на догосрочном прогнозе социально-экономического развития региона, включающем прогноз: макроэкономической ситуации, изменений экономической структуры, динамики производства и потребления товаров и услуг, тенденций научно-технического прогресса, межрегиональных рыночных связей, уровня жизни населения и развития социальной сферы. Отмечено, что в рамках концепции развития как программного документа необходимо выделить стратегию развития регионального рынка недвижимости.
Раскрыты базовые положения стратегии, роль стратегии; основная цель и задачи, а так же процесс формирования и реализации стратегии, предложена структура стратегии; предложена система показателей, характеризующих состояние регионального рынка недвижимости, для целей анализа управленческих воздействий в процессе реализации стратегии.
Для разработки концепции и стратегии развития регионального рынка недвижимости на уровне региона предложено формирование организационной структуры, осуществляющей управление развитием регионального рынка недвижимости и комиссии или экспертной группы на уровне Министерства регионального развития для анализа уровня развития региональных рынков недвижимости.
18. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости. Выделены основные механизмы управления внешними эффектами на рынке недвижимости, заключающиеся в следующем: установление предельных норм или стандартов; введение санкций
-301 за нарушение норм и правил; введение корректирующих платежей (налогов и субсидий); продажа временных частичных правомочий, страхование. Отмечено, что данные подходы могут приводить в действия механизмы управления внешними эффектами в различных направлениях, например, ограничения могут быть введены по плотности и высотности застройки, по параметрам объекта, его целевому и разрешенному использованию; по техническим, санитарным, экологическим и иным нормам и т.д. Реализация данных норм сможет принести реальную пользу обществу, только в том случае, если данные эффекты будут выявлены и заработает система механизмов управления внешними эффектами, что связано, на наш взгляд, с формированием институциональной и организационной структуры отвечающей за управление внешними эффектами на рынке недвижимости.
19. Сформулированы первоочередные меры организации управления внешними эффектами на рынке недвижимости требующие, прежде всего, формирование системы мониторинга внешних эффектов на региональном рынке недвижимости с целью создания механизма управления данными эффектами и их последствиями.
20. Предложена методика расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.
21. Разработана методология управления трансакционными издержками (ТИ) на региональном рынке недвижимости: раскрыты особенности трансакций применительно к рынку недвижимости, под трансакцией предлагается понимать совокупность действий участников' рынка по частичной или поной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечения их испонения; проведен анализ существующих классификаций ТИ и предложена комплексная классификация ТИ на рынке недвижимости, которая положена в основу количественной оценки величины трансакционных издержек; подробно описаны этапы оценки ТИ, предложены формы, уточняющие структуру ТИ и методы расчетов для каждого вида ТИ, а именно:
-302легализованные трансакционные услуги Ч прямой расчет на основе цен и тарифов, установленных на трансакционные услуги; нелегальные трансакционные услуги - экспертный метод; уплата налогов - прямой расчет на основе налоговых ставок; неявные трансакционные издержки - на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Показано также, что для проверки результатов расчета ТИ по методу прямого расчета, в качестве допонительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор, к которому относятся: торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления (как в частном, так и в государственном секторе), затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность. Предложено создание межведомственного органа (комиссии) в структуре органов регионального и/или муниципального управления по проблеме ТИ в области недвижимости;
Отмечена важность снижения уровня ТИ, которое является не только необходимым условием повышения деловой активности на рынке недвижимости, но и существенным фактором повышения конкурентоспособности региона как реципиента на рынке инвестиций и дожно рассматриваться как одно из важнейших направлений управления развитием регионального рынка недвижимости.
В целом результаты исследования подтвердили его исходную научную гипотезу о необходимости формирования методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития для обеспечения устойчивой позитивной динамики региональной экономической системы. В то же время, такой подход открывает новые перспективы для научного поиска. Целесообразно продожение исследований в области определения функций оптимизации управляющих воздействий в рамках концептуальной модели, стандартизации процессов управления по двум направлениям: по уровню развития институциональной и организационной струк
-303 тур, дальнейшему совершенствованию механизмов управления внешними эффектами и трансакционными издержками на региональных рынках недвижимости с целью повышение эффективности управления данными рынками.
Подобные исследования позволят существенно расширить возможности практического использования результатов диссертации и создать предпосыки для дальнейшего совершенствования методологии управления развитием регионального рынка недвижимости.
Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Бачуринская, Ирина Анатольевна, Санкт-Петербург
1. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 29.12.2004 в ред. от 24.07.2007).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 в ред. от 05.02.2007).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001 в ред. от 28.02.2007, с изм. и доп., вступающими в силу с 11.04.07).
4. Налоговый Кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998 в ред. от 30.12.2006, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.07).
5. Федеральный закон РФ от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ О концессионных соглашениях.
6. ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
7. Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 № 1024 О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.
8. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 июня 1992 г. № 2980-1 О введении в действие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год.
9. Закон города Москвы от 11.04.2001 № 12 О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы.
10. Абакин Л.И. Россия: поиск самоопределения. 2-е изд., М.: Наука, 2005.
11. Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. Ч М.: Магистр, 1998.
12. Агафонов Н.Т., Исляев P.A., Литовка О.П. Государственная стратегия регионального развития России: смена парадигмы территориальной организации общества. СПб:ИРЭРАН, 1998.
13. Адигамова М. Р., Бачуринская И. А. Интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Выпуск 1(28). С.263-267. 0,3 п.л./0,2 п.л.
14. Аксенов A.A. Рынок жилья и формирование социальной защиты населения, М, 2004.
15. Алаев Э.Б. Социально-экономическая география: Понятийно
16. Алексеев С.С. Право собственности. М.: Норма, 2007.
17. Алехин Э.В. Региональная экономика и управление: Учебное пособие. Пенза: Пенз. гос. ун-т, 2007. электронный ресурс Ссыка на домен более не работаетwindow/library?prid=37938
18. Анисимов И.М. Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике (на примере рынка недвижимости): дис. .канд.экон. наук. СПб., 2004.
19. Аристотель Политика, Соч.: В 4-х т. Т.4. М.: Мысль, 1983.
20. Асаул А.Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов/Асаул А.Н., Абаев Х.С., Мочанов Ю.А. СПб.: Гуманистика, 2006.
21. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов 2-е изд. - СПб.: СПбГАСУ; М.: Изд-во АСВ, 2004. - 384 с.
22. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости электронный ресурс Ссыка на домен более не работаетbooks/m76
23. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность/Под общей ред. д.э.н., профессора А.А.Горбунова. - СПб.: МАИЭС, 1998.
24. Афанасьев В.Г. Моделирование как метод исследования социальных систем// Системные исследования. Методологические проблемы: Ежегодник, 1982. М.: Наука, 1982.
25. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта. М.: Дело ТД, 1994.
26. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
27. Бачуринская И.А. Формирование механизма регулирования процессов функционирования и развития регионального рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Выпуск 5(32). С.256-258. 0,3 п.л.
28. Бачуринская И.А, Васильева Н. В. Региональный рынок недвижимости: сущность и основные факторы развития // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Выпуск 6 (25). С.59-64.- 0,5 п.л./0,25 п.л.
29. Бачуринская И.А. Институциональная структура рынка недвижимости: формирование и развитие // Вестник ИНЖЭК0НА. Серия: Экономика. 2008. Выпуск 3 (22). С.279-281.- 0,3 п.л.
30. Бачуринская И.А. Институциональные условия формирования и развития рынка недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2008. Выпуск 7 (26). С. 186-189.- 0,3 п.л.
31. Бачуринская И.А. Некоторые аспекты институциональных основ регионального рынка недвижимости// Журнал Современные проблемы науки и образования. Приложение Экономические науки, №6, 2008. С. 124(8).- 0,3 п.л.
32. Бачуринская И.А. Регулирование регионального рынка недвижимости: инфраструктурный и институциональный аспекты: Монография СПб.: СПбГИЭУ, 2009.
33. Бачуринская И.А. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Выпуск 3(30). С.369-372. 0,3 п.л.
34. Бачуринская И.А., Васильева Н.В. Системный подход к исследованию регионального рынка недвижимости// Актуальные проблемы экономики, политики и права: сб. науч. тр. Выпуск 21. Мурманск: МАЭУ, 2008. 0,4 п.л./0,2 п.л.
35. Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович В.И. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике / Отв.ред. В.Н.Овчинников. Ростов:изд-во Рост.гос.ун-та, 2003.
36. Бернар И., Коли Ж.-К. Токовый экономический и финансовый словарь. -М.: Международные отношения, 1994.
37. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. -М.: Фонд Правовая культура, 1997.
38. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. -М.: Фонд Правовая культура, 1994.
39. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. Ч М.: Книжный мир, 2003. Ч 895 с.
40. Будрина Е.В. Особенности развития отраслевых рынков: транспорт: монография/Е.В.Будрина и др; под ред. д-ра экон.наук, проф.Е.В.Будриной. СПб.: СПБГИЭУ, 2007.
41. Бузова И. А. Трансакции и трансакционные издержки на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Выпуск 4 (17). С.41-51.- 0,85 п.л.
42. Бузова И. А. Трансакционные издержки и их количественная оценка на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2007. Выпуск 5(18). С.294-297.- 0,3 п.л.
43. Бузова И.А. Исторические аспекты институционального развития рынка недвижимости // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч. тр. / Под ред.: С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.- 0,3 п.л.
44. Бутов В.И., Игнатов В.Г., Кетова Н.П. Основы региональной экономики. Учебное пособие. Москва, Ростов н/Д: издательский центр МарТ, 2000.
45. Введение в рыночную экономику. Под редакцией А. Я. Дивши-ца, И. Н. Никулиной Текст. / М., Высшая школа, 1994.
46. Веблен Т. Теория праздного класса: Пер. с англ. М.: Наука, 1984.
47. Виханский О.С. Стратегическое управление. Ч М.: Гардарики, 1999.-296 с.
48. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
49. Вольчик В.В. Курс лекций по институциональной экономике. -Ростов-н/Д: Изд-во Ростовск.ун-та, 2000.
50. Вольчик В.В. Институциональные условия формирования сельскохозяйственных рынков, электронный ресурс Интернет: Ссыка на домен более не работаетlibertarium/14704
51. Вольчик В.В., Издержки обмена в переходной экономике // Экономика России на пути к рынку, Ростов-на-Дону 1996.
52. Гаврилов А.И. Региональная экономика и управление: Учебное пособие для вузов. М.:Юнити-ДАНА, 2002.
53. Гегель Г.В.Ф. Философия права. Пер. с нем. М.:Мысль, 1990.
54. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики. М.: ГУ-ВШЭ, 2003.
55. Гусева И.Ю. Когнитивно-ситуационное моделирование риск-ориентированного управления муници-пальной собственностью: Автореферат дис. .канд.экон. наук. Ростов-на-Дону., 2008.
56. Гутман Г.В., Мироедов A.A. Регионоведение. Владимир: Издательство Посад, 2000.
57. Гутман Г.В., Мироедов A.A., Федин C.B. Управление региональной экономикой. М.: Финансы и стати-стика, 2002.
58. Д.Локк. Соч.в.З т., Т.З. М. Мысль, 1988.
59. Дмитриева О.Г. Региональная экономическая диагностика. -СПб., 1992.
60. Добрынин А.И. Региональные пропорции воспроизводства. JL, Лениздат, 1977.
61. Догих A.B. Управление развитием муниципального рынка недвижимости: Автореф. дис. . канд.экон.наук: 08.00.05. Тюмень, 2006
62. Дункан Джек У. Основополагающие идеи в менеджменте. Уроки основоположников менеджмента и управленческой практики. Ч М.: Дело, 1996.-272 с.
63. Евдокимова Т.Г., Маховикова Г.А. Краткий словарь делового человека. М., 1991.
64. Европейские стандарты оценки 2000/ Пер. с англ. Г.И.Микерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменкова.- М.: ОО РОО, 2003.
65. Ермакова С.Ю. Теория мультипликатора и мультипликационные эффекты в экономике. Авт. дисс. на соискание уч. ст. к.э.н. Улан Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2006.
66. Ерохина Е.А. Теория экономического развития: системно-синергетический подход, электронный ресурс Ссыка на домен более не работаетbooks.htm
67. Ефремова Т.В. Новый словарь русского языка. М.: "Русский язык",2000.- Том 1 - 1210с.
68. Жариков О.Н., Королевская В.И., Хохлов С.Н. Системный подход к управлению: Учеб.пособие для вузов. М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
69. Институциональная экономика. Учебное пособие / Под рук. акад. Д.С. Львова. М.: ИНФРА-М, 2001. - 318 с.
70. Институциональная экономика: Учебник/Под общ.ред.А.Олейника. М.:ИНФРА - М, 2005. - 704 с.
71. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко, И.А.Бузова. Ч СПб.: Изд-во СПбГУ-ЭФ, 2001.-10,3/5,15 п.л.
72. Каганова О. Развитие рынка нового жилья в семи российских городах в 1993 г. М., 1995.
73. Калашникова Т.В. Неоднородность экономического пространства
74. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности (методология, основные понятия, круг проблем). М, 1990, Ссыка на домен более не работаетlibertarium/llibpropkapel
75. Кенэ Ф. Избранные экономические произведения. М.:Соцэкгиз, 1960.
76. Кнорринг В. И. Теория, практика и искусство управления. М.: Издательская группа НОРМА - ИНФРА, 1999. - 528 с.
77. Коваленко Е.Г. Региональная экономика и управление: Учебное пособие. СПб.: Питер.2005. - 288 с.:ил. - (Серия Учебное пособие).
78. Корнай Я. Системная парадигма// Вопросы экономики.-2002.- № 4
79. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения. СПб., 1996.
80. Коуз Р. Фирма, рынок и право. М.: Дело, 1993.
81. Кривоножко В. Е., Пропой А. И., Сеньков Р. В., Родченков И. В., Анохин П. М. Анализ эффективности функционирования сложных систем. Ж-л Автоматизация проектирования, №01/1999
82. Кузнецова О.В. Экономическое развитие регионов: теоретическое и практическое аспекты государственного регулирования.- М.: Эдиториал УРСС, 2002.
83. Кутузов В.В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М.:ЦНИИЭП жилища, 1994.
84. Лаженцев В.Н., Дмитриева Т.Е. География и практика территориального хозяйствования. Екатеринбург: УИФ Наука, 1993. Ч 137 с.
85. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Государство и регионы. Теория и практика государственного регулирования территориального развития. М.: Едиториал УРСС, 2003.
86. Лукина В.Е. Мониторинг состояния окружающей среды. Нормирование качества окружающей среды. Донецк, 2002. www//masters.donntu.edu.ua/2002/fehtyiukina/library/index 10.htm
87. Макконел К.Р, Брю С.Л.,Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с 13-го англ. изд. М.: ИНФРА-М, 1999, электронный ресурс: Ссыка на домен более не работаетload/2-1 -0-22
88. Максимов А.Д. Институциональные основы развития экономических организаций. СПб.:СПбГИЭУ, 2003.
89. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 1999.- 138 с.
90. Максимов С.Н., Бачуринская И.А. Управление внешними эффектами на рынке недвижимости //Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. 2009. № 3. С.379-382.- 0,6 п.л./0,3 п.л.
91. Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А. Недвижимая собственность как экономическая категория// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. 2009. Выпуск 3(30). С. 18-24. 0,7 п.л./0,4 п.л.
92. Максимов С.Н.Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб. : Питер, 2000.
93. Малеева Т.В. Крупный город: устойчивое развитие и земельные ресурсы. СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 204 с.
94. Мальцев К.В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития: Автореф. дис. . д-ра.экон.наук: 08.00.05. Москва, 2009.
95. Маршалова A.C., Новоселов A.C. Основы теории регионального воспроизводства. М.:Экономика, 1988.
96. Маршалова A.C., Новоселов A.C. Основы теории регионального воспроизводства. М.: Экономика, 1998.
97. Маршалова A.C., Новоселов A.C. Управление экономикой региона. Ч Новосибирск: Сибирское соглашение, 2001.
98. Математическое моделирование /под ред. Дж.Эндрюса и Р.Мак-Лоуна. М.: Издательство МИР, 1979.
99. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. -М.: Юристъ, 1999.
100. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента: Пер. с англ. М.: Дело, 1992.
101. Мизес Л. Социализм. Экономический и социологический анализ. М.: лCatallaxy, 1994.
102. Микерин Г.Н., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина H.H. Международные стандарты оценки. Кн.2.- М.: ОАО Типография НОВОСТИ,2000.-360с.
103. Михеев A.A. Управление собственностью в экономической системе региона: монография/А.А. Михеев. СПб.:СПбГИЭУ, 2008.
104. Михеев A.A. Управление собственностью в экономической системе региона: Автореф. дис. . д-ра.экон.наук: 08.00.05. Санкт-Петербург, 2008.
105. Мониторинг как практическая система. М.: Центр тестирования, 2002.
106. Мониторинг системы образования: Учеб.-метод. ком-плект. Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 2002.
107. Некрасов H.H. Региональная экономика. Теория, проблемы, методы. М.: Экономика, 1978.
108. Нижегородцев P.M. Траектории региональной экономики: проблемы причинности и моделирования // Информация и экономика: теория, модели, технологии: Сб. науч. трудов / Под ред. Е.Ю.Иванова, P.M. Нижегородцева. Барнаул: Изд-во Атайского гос. ун-та, 2002.
109. Новиков Д.А. Теория управления организационными системами. М.: МПСИ, 2005.
110. Новоселов A.C. Теория региональных рынков: Учебник. Ростов-на-Дону: Феникс; Новосибирск: Сибирское соглашение, 2002.
111. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М.: Начала, 1997.-315
112. Об итогах социально экономического развития Российской Федерации за 2006.- М.: Минэкономразвития России, 2007.
113. Общий менеджмент /Под ред. А.К.Казанцева. М.:ИНФРА-М, 2001.
114. Оксфордский токовый словарь по бизнесу. М.: Прогресс-Академия, 1995.
115. Олейник А. Н. Институциональная экономика. М., 2005.
116. Олейник А.Н. Институциональная экономика. Учебное пособие. -(Серия Высшее образование) М.: Инфра-М, 2000. - 416 с.
117. Олейник А.Н. Институциональная экономика: Учеб.пособие. М.:ИНФРА-М, 2007.
118. Основы бизнеса на рынке недвижимости/Сост. Максимов С.Н., СПб: изд. ДЕАН+АДИА-М, 1997.
119. Основы региональной экономики Текст. : учеб. пособие для студ. вузов; Рекоменд. М-вом образ. РФ / В. И. Бутов, В. Г. Игнатов, Н. П. Кетова. М. : Кн. дом "Университет" ; Ростов н/Д : Изд. центр "МарТ", 2000.
120. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Ч М.: Финансы и статистика, 2004.
121. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ B.C. Башка-тов, И.А.Бузова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2008. 19/9,5 п.л.
122. Песоцкая Е.В. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1994.
123. Песоцкая Е.В. Маркетинг услуг. Учебное пособие. СПб.: Питер, 2000.
124. Привалова Е.В. Автореф.дисс. к.э.и. Институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья, Ростов-на-Дону, 2002.
125. Придвижкин C.B. Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов: Автореф. дис. . д-ра.экон.наук: 08.00.05. Екатеринбург, 2007.
126. Принципы хозяйственной самоорганизации/под ред. Ю.М.Осипова. М.:Изд-во Московского ун-та, 1993.
127. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2007 год.- М.: Минэкономразвития России, 2007.
128. Развитие отношений собственности в современной экономике России: монография/ С.Н.Максимов, И.А.Бузова, Н.В.Васильева и др.; под общ. ред. С.Н.Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.
129. Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Рай-зберг, Л.Ш.Лозовский, Е.Б.Стародубцева. 4-е изд., перераб. и доп. М.:ИНФРА-М, 2005 г. 480 с.
130. Региональные факторы экономического роста: Монография /Н.В.Васильева, Т.В.Малеева, А.А.Михеев и др.; под общ. ред. С.Н.Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 14 п.л./l,5 п.л.
131. Региональная экономика и управление: Учебное пособие, 2-е изд., перераб. и доп. СПб.: Питер, 2008. - 288 е.: ил. - (Серия Учебное пособие).
132. Реймерс Н.Ф. Природопользование: Слов.-справ. М.: Мысль, 1990.
133. Розенберг Дж. М. Инвестиции. Терминологический словарь. Университет Рутджерс (США). М.: Ин-фра-М.,1994
134. Российский статистический ежегодник.- М.: Госкомстат России, 2006.
135. Россия в цифрах М. : ЦИСН, 2007.
136. Россия в цифрах. 2006: Стат. сб.- М.: Госкомстат России, 2006.
137. Россия в цифрах.-М.: ЦИСН, 2006.
138. Рохчин В.Е. Структурная перестройка промышленного комплекса Северо-Запада России: проблемы баланса интересов//Мост. 2000. №34.
139. Рохчин В.Е., Знаменская К.Н. Стратегическое территориальное планирование в современной России: состоние, проблемы и первоочередные задачи научного обеспечения. СПб: ИРЭРАН, 2000.
140. Рохчин В.Е., Знаменская К.Н. Проблемы научного обеспечения стратегического планирования развития муниципальных образований. СПб: УНЦГМУ, 2000.
141. Рохчин В.Е., Чекалин B.C. Региональное и муниципальное планирование: Учеб. пособие. Часть 1. Региональное планирование. -СПб: ИСЭП РАН, СПбГИЭА, 1995.
142. Саймон Г. Рациональность как процесс и продукт мышления // THESIS, 1993, №3.
143. Самуэльсон П. Экономика. В 2 т. М.: Прогресс, 1992.
144. Синицина Н.М. Локальный рынок недвижимости тенденции формирования, функционирования и регулирования: Автореф. дис. . канд.экон.наук: 08.00.05. Екатеринбург, 2005.Электронный ресурс. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетdissert/EBD898AsinizinaNM.pdf
145. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб.пособие.- СПб.: СПбГИЭУ, 2003.-451 с.
146. Советский энциклопедический словарь/ Научно-редакционный совет: A.M. Прохоров (пред.), М.С.Гиляров, Е.М.Жуков и др. М.: Сов.Энциклопедия, 1980.
147. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учеб.пособие/ под ред.Г.А.Краюхина. СПб.:СПбГИЭА, 1999. -187с.
148. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики России. Профессиональный научно-практический журнал РОО Вопросы оценки №3, 1999.
149. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетmetodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.html
150. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. М.: изд. АКСВЕЛ, 2006. - 203 с
151. Стерник Г.М., Ноздрина H.H. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. РГР, -М., 1997. -96 с.
152. Стратегическое планирование социально-экономического развития региона: Учебное пособие/ В.В. Бузырев, Т.А. Голикова, E.H. Де-сятко, Л.Г. Селютина, И.В. Федосеев; Под ред. Е.Б. Смирнова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006.
153. Тарандо Е.Е. Труд и собственность: диалектика развития. -СПб.: Издательство СПб Государственного Университета, 2003.
154. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000 г. - 428 с.
155. Тарушкин А.Б. Институциональная экономика. Учебное пособие.
156. СПб.: Питер, 2004. 368 с. - (Серия Учебное пособие).
157. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. засл. деят. Науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.- 159 с.
158. Уильямсон О. Сравнение альтернативных подходов к анализу экономической организации // Уроки организации бизнеса / под ред. Демина A.A., Катькало B.C. СПб.: Лениздат, 1994.
159. Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Ч СПб., 1996.
160. Управление имущественными ресурсами региона: Учебник/ И.А.Бузова, Т.А. Голикова, М.А.Гусаков и др.; Под ред. Е.Б. Смирнова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006. 10,75/1,3 п.л.
161. Управление недвижимостью: Учебник/ С.Н.Максимов, И.А.Бузова, Н.В.Васильева и др.; Под ред. С.Н. Максимова. Ч М.: Издательство Дело АНХ, 2008.
162. Управление недвижимым имуществом: Учебник/И.А.Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; Под ред.С.Н.Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.
163. Управление портфелем недвижимости: учебн.пособие для ву-зов./Пер. с англ. под ред. проф. С.Г.Беляева. М.: Закон и право. 1998.
164. Управление собственностью: теория и методология: Монография / С.Н. Максимов, И.А.Бачуринская, A.B. Беляев и др.; под общ. ред. С.Н. Максимова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2007.
165. Файоль А. Общее и промышленное управление: Пер. с фр. М.:1992.
166. Факторы устойчивого развития регионов России: Монография /
167. B.А.Арушанов, Н.Р.Балынская, И.А.Бачуринская и др.; под общ. ред.
168. C.С. Чернова.- Книга 4.- Новосибирск: ЦРНС, 2009.
169. Федоренко Н.П. Оптимизация экономики. М.: Наука, 1977.
170. Формула финансового здоровья. Сервейинг (Библиотека кризис-менеджера, выпуск 6, том 8-9). Казань: ИД Образование, 2003.- 679 с.
171. Цыганов A.A. Институциональное развитие страхового рынка Российской Федерации: Автореф. дис. . д-ра.экон.наук: 08.00.05, 08.00.10. Москва, 2007.
172. Шаститко А.Е. Новая институциональная экономическая теория (3-е изд., перераб. и доп.). М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002.
173. Шокина Л.И. Интегрированные системы менеджмента. Учебное пособие. -М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005.
174. Шопенко Д.В. Государственное регулирование реструктуризации предприятий в регионе: Монография. М.: Московский международный институт эконометрики, информатики, финансов и права, 2002.
175. Шопенко Д.В., Бродский М.Н., Гончарук О.В. и др. Теоретические и методологические основы формирования и функционирования налогового механизма в условиях его трансформа-ции:Монография.СПб.: СПбГИЭУ, 2004.
176. Шопенко Д.В., Бушуев О.В. Государственное и муниципальное управление: Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2006. 10,2/5,3 п.л.
177. Эггертссон Трауинн. Экономическое поведение и институты /Пер. с англ.-М.: Дело, 2001-408 с.
178. Экономика и управление недвижимостью: учебник/под общ. ред.П.Г.Грабового. М.:АСВ,1999.
179. Экономика недвижимости Text. : учеб. пособие для студ. вузов по экон. спец. / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов ; М-во образ. РФ. СПб : Лань, 2000.
180. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999.
181. Экономика недвижимости. Учебник. / Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999.
182. Экономика недвижимости: Учебное пособие Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007 Электронный ресурс. - Режим доступа: .http ://runok-nedvizh.ru/?Inirastrukturarynkanedvizhimosti
183. Экономика недвижимости: Учебное пособие./ под ред. Проф. В.И. Ресина М: Дело, 1999.
184. Экономика недвижимости: учебное пособие/С.Н.Максимов, И.В.Смирнова, И.А.Бузова. СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 170 с.
185. Энгельс Ф. К жилищному вопросу //Маркс К., Энгельс Ф. Соч.2-е.изд. Т. 18
186. Ядрова И.В. Управление государственной недвижимостью региона: Монография/Ядрова Ирина Владимировна Ч Мурманск:МАЭУ, 2007.-244 е.: ил.
187. Alchian A., Demsetz Н. The Property Rights Paradigm Journal of Economics History. 1973. Vol. 13. № 1
188. Arrow K.J. Political and economic evalution of social effects and externalities. In: The analysis of public out-put. Ed. by Margolis J., N.Y., 1970.
189. Bain K., Howells P. Understanding Markets. London, 1989.
190. Blair J. Local Economic Development. London, 1990.
191. Breaden C.H., Toumanoff P.G. Transaction costs and economic institutions. In: The political economy of freedom: essays in honour of F.A.Hayek. Ed. by Leube K.R., Zlabinger A.H., Munchen, 1984.
192. Coase, Ronald H. (1937) "The Nature of the Firm". Economica, 2 (l):386-405.
193. Commons, John R.; Parsons, Kenneth H.; and Perlman, Selig. The Economics of Collective Action. New York: Macmillan, 1950.
194. Commons J.R. Institutional Economics // American Economic Re-wiew. 1931. V. 21 c.652
195. Dahlman, Carl J (1979) "The Problem of Externality". Journal of Law and Economics. 22 (1): 141-162
196. Demsetz H. The cost of transaction. Quartely journal of economics, 1968, no.4.
197. Friedmann, J. Urbanization, Planning and National Development /J. Friedmann. London: Beverly Hills, 1973. 35lp.
198. Mintzberg, Henry and Quinn, James Brian. The strategy process. Concepts, Contexts, cases. New Jersey, Englewood Cliffs: PRENTICE HALL, 1991.483 p.
199. Temple M. Regional Economics. London, 1994.
Похожие диссертации
- Управление развитием регионального рынка страховых услуг
- Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости
- Развитие регионального рынка теплоизоляционных материалов
- Методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости
- Методология управления развитием региональной инновационной системы