Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Девелопмент как форма развития регионального рынка жилья в условиях экономики России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Юркина, Елена Юрьевна
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Девелопмент как форма развития регионального рынка жилья в условиях экономики России"

На правах рукописи

ЮРКИНА Елена Юрьевна

ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ФОРМА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИКИ РОССИИ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами Ч строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выпонена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты:

заслуженный экономист РФ доктор технических наук, профессор Васильев Василий Михайлович;

Ведущая организация:

кандидат экономических наук Шабасов Александр Анатольевич

ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоитсял 4 июля 2006 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206.

Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Автореферат разослан л 2 июня_2006 года

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор

А.Ф. Клюев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Поиск путей эффективного развития недвижимости, включающих в себя решение задач управления и финансирования, является весьма насущной проблемой. Актуальность темы настоящего исследования, кроме того, обусловлена экономической сущностью недвижимоЬти, ее местом и ролью в национальной экономике, а также необходимостью теоретических разработок дсбслопмснш в условиях текущих экономических реформ в Российской Федерации.

Приватизация, проведенная в России в 90-е годы, послужила точком к развитию отечественного рынка недвижимости. Как раз в это время появились первые сдеки по купле-продаже жилья. Дальнейшее становление и развитие рыночных отношений в экономике России также в значительной мере связано с объектами недвижимости, которые выступают в качестве как средств производства (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения), так и предметов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи). Кроме того, объекты недвижимости являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций, что также наделяет недвижимость особенностями товара, представляющего собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Со временем в процессе эволюции взаимоотношений выявились противоречия между субъектами отечественного рынка недвижимости, которые ликвидировать поностью сложно, однако рынком необходимо эффективно управлять. Именно поэтому в новых условиях проблемы управления развитием отечественного рынка недвижимости приобрели особую актуальность, поскольку их решение зависит от выработки адекватных практике методических и концептуальных подходов.

Представленная в настоящей диссертации концепция девелопмента как форма развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России базируется на результатах исследований отечественных и зарубежных ученых.

В советский период внимание экономистов было сосредоточено в основном на разработке механизмов повышения эффективности использования капитальных вложений в материальной сфере производства и решении проблем управления. Серьезный вклад в разработку указанного направления внесли труды Л. Абакина, А.Н. Асаула, Н.И. Барановской, Б.С. Бушуева, В.М. Васильева, С.И. Кабакова, Ю.Н. Казанского, Д.С. Львова, Ю.П. Панибратова, Я. Рекитара, Е.Г. Ясина. Однако изучение недвижимости с точки зрения рыночной категории на указанном этапе развития нашей страны было затруднено ввиду отсутствия частной собственности и ограниченности рынка сдеками по купле-продаже частных домов, дач, гаражей и др.

Дальнейшее повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений. Отдельным проблемам развития недвижимости за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды В. Беренса, Л. Берталанфи, Ж.

Дютои, И. Найта, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, Р. Страйка, Д. Фридмана, П. Хавра-нска, Г. Харрисона.

Также существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды отечественных ученых А.И. Вахмистрова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, JI.M. Каплана, А.Ф. Клюева, А.Н. Ларионова, A.M. Немчина, С.Н. Максимова, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича. Знакомство автора со взглядами вышеназванных ученых способствовало выработке определенных методологических позиций. Кроме того, это позволило автору глубже разобраться в формировании институтов, определяющих девелопмент, с тем, чтобы перейти к разработке концепции, согласовывающей экономические интересы и ожидания всех участников отечественного рынка недвижимости.

Вместе с тем, многие проблемы современного девелопмента остаются до настоящего времени мало исследованными. Поиск и разработка механизма девелопмента как формы развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России, а также неразработанность системы отношений между его субъектами, обусловили выбор автором темы настоящего исследования, определили его цепь, задачи и структуру.

Целью диссертационного исследования является совершенствование методических подходов и практических рекомендаций по формированию и развитию системы регионального рынка строительства жилой недвижимости, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Поставленная цель определила круг решенных в диссертации задач:

Ч выявление экономической сущности и рода девелопмента в системе экономических отношений в сфере строительства жилой недвижимости;

Ч исследование становления, определение характера, выявление основных закономерностей и тенденций развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге; :

Ч исследование становления и развития девелопмента жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга; , -

Ч анализ правового и законодательного обеспечения формирования и развития отечественного рынка недвижимости;

Ч анализ инвестиционно-строительной деятельности в жилой недвижимости;

. Ч обоснование форм, средств и экономических методов девелопмента на примере Санкт-Петербурга;

Ч разраббтка1 методических основ эффективного девелопмента как формы развития рынка строительства жилья в условиях рыночной экономики России.

Предмет исследования - социально-экономические отношения в сфере управления развитием регионального рынка строительства жилой недвижимости.

Объектом исследования является рынок строительства жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Методологической основой исследования явилось изучение концепций и гипотез, представленных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов, технико-экономического анализа, теории вероятности и других экономико-махема-

тических методов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный рынок недвижимости.

Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию отечественного рынка недвижимости и определить экономическую сущность девелопмента в системе экономических отношений. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.

Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ и Санкт-Петербурга, Госстроя России и Северо-Западного окружного филиала Федерального лицензионного центра, Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга, а также информационные, аналитические и статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэторской, девелоперской и иными видами деятельности.-Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой ИХ суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

2. Одной из главных функций девелопера является управление инвестициями, предполагающее выбор наиболее эффективного проекта, определение рисков и принятие решения, что и позволяет ввести понятие девелопмента как развитие рынка жилой недвижимости недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении жилищного девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.

3. Многочисленность действующих нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления российского рынка недвижимости. Необходимыми посыками и условиями девелопмента жилой недвижимости являются наличие адекватной законодательной базы, эффективно работающей судебной системы, применения банками прогрессивных инструментов кредитования и механизмов привлечения ресурсов, а также эффективных технологий страхования.

4. Обосновано, что пенсионные фонды и страховые компании дожны быть основными инвесторами на российском рынке недвижимости, что прямо связано с реализацией ими догосрочных финансовых программ, предполагающих и надежные догосрочные вло-жения. Разумеется, это не означает, что банковские институты ме-нес активны на рынке недвижимости. Распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка.

5. Портфель жилой недвижимости не обязательно дожен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо жилую недвижимость. Эти права имеют стоимость и могут служить отдельным товаром на финансовых рынках. Управление портфелем жилой недвижимости - это управление, ответственное за финансовые показатели объектов недвижимости в портфеле и за выпонение стратегической политики. Цель такой политики в оптимальном составлении портфеля через инвестирование и сокращение капиталовложений в жилую недвижимость с учетом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, сроков возмещения инвестиционных затрат, и в оптимизации соотношения риск-доход в части эксплуатации и динамики изменения роста ценностей.

Элементы научной новизны исследования заключаются в следующем:

Ч впервые сформулировано и обосновано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий, включающим в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности;

Ч усовершенствованы и научно обоснованы методические рекомендации по оценке инвестиционных жилищных проектов, включающие в себя краткое технико-экономическое описание проектов, оценку их эффективности, определение риска инвестиций и принятие инвестиционного решения;

Ч на основе анализа онтогенеза российского жилищно-строительного комплекса выявлены основные закономерности и тенденции развития девелопмента в России и предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов рынка недвижимости й эффективного управления им;

Ч на основе анализа инвестиционно-строительной деятельности в жилой недвижимости сформулированы и обоснованы принципы девелопмента, адекватные современному состоянию отечественного рынка жилой недвижимости, предложена их новая классификация;

Ч в результате исследования девелопмента в Российской Федерации и Санкт-Петербурге предложены и обоснованы методические основы эффективного девелопмента на рынке строительства жилья.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Научная значимость диссертации состоит в развитии теоретических основ девелопмента, проработке взаимоотношений субъектов девелоперской деятельности, системообразующих принципов эффективного управления рынком недвижимости.

Теоретические результаты исследования используются при подготовке ме-шдичсских пособий, семинарских и практических занятий дисциплин Управление проектами в строительстве и Экономика недвижимости в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете. Автором настоящей диссертации в соавторстве подготовлено и в 2003 г. издано учебное пособие Управление региональным рынком жилья.

Теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики.

Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных международных, всероссийских и региональных конференциях в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске, Мурманске. По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ с общим авторским объемом 5,8 пл.

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. '

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Диссертация изложена на 194 страницах, структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 163 источников и приложения.

Во введении обоснованы актуальность темы, мотивы ее выбора, сформулированы цель, задачи, объект и предмет исследования, указаны его методологическая основа и информационная база, раскрыты научная новизна и практическая значимость, приведены основные положения, выносимые на защиту, апробация результатов и научные публикации.

В Главе I Девелопмент в системе экономики России раскрываются экономическая сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений, выявляются основные закономерности и тенденции развития девелопмента в России, осуществляется сравнительный экономический анализ существующих концепций его формирования и развития.

В рыночной экономике хозяйствующие субъекты (и потребители, и производители) в своей экономической деятельности руководствуются такими параметрами рынка, как спрос, предложение и равновесная цена - это стержень рыночных отношений, ядро рынка. С точки зрения экономической теории, недвижи-

мость - это ни что иное, как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. В этой связи, полагаем возможным трактовать недвижимость как товар, поскольку она представляет собой полезный продукт труда, предназначенный и пригодный для обмена на рынке и способный удовлетворить человеческую потребность. В недвижимости-товаре полезность, редкость, ресурсоемкость приобретают общественные формы потребительной стоимости и стоимости.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в нежилой). Однако, они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.

Одним из критериев развития территории является функциональное зонирование, которое осуществляется в соответствии с оценкой необходимых требований к последующему использованию территории. Величина физических изменений может быть связана не только с упорядочением функциональной организации территории. Форма физического воздействия на территорию определяется различиями исходного состояния участка и планируемого результата. Девелоп-мент реализуется в совокупности физических, экономических и правовых процессов (рис. 1).

В работе показано, что ценность недвижимости повышается в том случае, если объект девелопмента имеет возможность быть реализованным на рынке с наивысшим экономическим результатом. Планирование физических изменений вторично по отношению к экономическим изменениям. Правовые изменения в процессе девелопмента вызваны необходимостью юридического оформления экономических изменений. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В диссертации раскрыта экбномическая сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Как качественное преобразование недвижимости, девелопмент впервые представлен как система экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанная с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовь земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.

Рис. \. Девелопмент хак единство физических, - ' ХХХ * экономических и правовых процессов

В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. В стране развились новые профессиональные интересы, связанные с риэторской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности. Земельные отношения тесно связаны с финансовыми интересами бизнеса, а также банковского капитала. За данный период времени в России возник новый сектор экономики, связанный с земельно-имущественными отношениями. Выявлена определяющая закономерность отечественного рынка недвижимости Ч прекращение роста цен и переход к стабильным ценам в условиях прекращения спада и начала экономического подъема.

В работе обосновано, что концепция формирования и развития девелопмента -комплексное понятие, включающее в себя как элемент архитектурно-технического решения, так и пакет услуг, который с этим решением связан. Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть, проходят жизненный цикл. Так, объектпромышленное предприятие как часть некой концепции связан с промышленной зоной. Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны. ,

В настоящей диссертации рассмотрены концепции проектного цикла, СЯМ-системы девелопмента, сервейинга, позиционирования города, современная теория портфеля недвижимости.

Глава II Состояние и проблемы российского девелопмента посвящена исследованию девелопмента в Российской Федерации и Санкт-Петербурге, оценке отечественного нормативно-правового обеспечения развития девелопмента и анализу инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Отличительная особенность развивающегося рынка жилой недвижимости в городах России состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит, несмотря на превышение предложения над спросом. в различных городах России развивается не синхронно. Начало развития варьирует от 1990 г. (Москва) до 1995-1996 гг. (малые города и посеки). Весь переходный период (до стабилизации) занял в Москве 7 лет, в других городах Ч от 3 до 7, а в некоторых и более. К причинам данного явления следует отнести действие факторов, связанных с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, изучение рынка конкретных городов показало, что в переходной экономике России при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации на темпы и характер развития рынка недвижимости влияют политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властных структур.

В Санкт-Петербурге органы власти проводили твердый курс на создание открытого конкурентного рынка, формирование законодательных, нормативных, методических основ функционирования рынка, в т.ч. и ценообразования на нем. Это позволило существенно смягчить кризисные явления и в 1994-1995 гг. опередить Москву на 2 года. По данным Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве, плавный рост цен в Санкт-Петербурге (с годовым темпом 4-8%) продожается в настоящее время (рис. 2). .

450% 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% .-,... S0% 0%

1998 1999 2000 2001 2002 2003

Рис. 2. Рост стоимости жилищного строительства за 1998-2003 годы

Одной из важнейших стратегических целей текущего этапа развития недвижимости в Санкт-Петербурге является ускорение решения жилищной проблемы, формулируемой как обеспечение каждому жителю города минимальных социально-оправданных условий проживания на уровне современных норм и требова-

ний. Очевидна безусловная взаимосвязь приоритетного решения указанной проблемы с архитектурно-строительными задачами преобразования городской среды: как нового строительства, так и реконструкции и капитального ремонта существующего жилого фонда. Прошедшие за последнее десятилетие революционные изменения экономического базиса жилищного строительства заставляют искать принципиально новые подходы, системно связывающие аспекты реальной экономики, социальной политики с формированием градостроительной стратегии, выбором конкретных методов ее реализации.

При проведении анализа девелопмента в Санкт-Петербурге выявлено, что локальное решение проблем реконструкции исторического центра, даже подкрепленного международными кредитами, является чрезвычайно ресурсоемкой задачей, неразрешимой в обозримые сроки как для городского бюджета, так и для реальных инвесторов. В то же время системная увязка преобразования центра и его ближней периферии (застройки 1960-х годов) дает существенный кумулятивный эффект, вследствие высокого реконструктивного потенциала последней.

Следует отметить, что в Санкт-Петербурге в настоящее время разрабатываются и частично реализуются программы, прямо или косвенно связанные с решением жилищной проблемы. Комплексная увязка этих программ и мероприятий со стратегией реализации жилищной политики, деятельностью упономоченных банков, финансовых., ипотечных, проектных, строительных и других организаций требует дальнейшего развития организационной схемы целевого централизованного управления процессом реконструкции и строительства нового жилого фонда. По существу такая централизация предусматривает усиление влияния Администрации города на процесс планирования и реализации Программы, базирующейся на привлечении внебюджетных ресурсов и принципах максимальной самоокупаемости для города, выступающего в качестве консолидированного инвестора-заказчика.

В диссертации доказано, что развитие жилищно-строительного комплекса Санкт-Петербурга, потребность в продукции которого даже в период инвестиционного спада сохранялась на достаточно высоком уровне, проходило в течение длительного времени в условиях практически поного отсутствия сопутствующего развития инженерных источников и крупных магистральных сетей. Жизнеобеспечение ЖСК базировалось в основном на ограниченном энергетическом резерве, имеющемся на действующих головных источниках, созданном остановкой работы целого ряда энергоемких производств крупных промышленных предприятий. Понятно, что этот резерв имеет свои пределы и при положительных тенденциях роста производства будет сокращаться достаточно быстро.

Вложение денег в новое жилищное строительство в работе представлено не как покупка квартиры, а как инвестиции: на этом хорошо можно зарабатывать деньги. Однако когда покупатель 2-3 года ждет новую квартиру, за это время у него меняются мироощущения, жизненные планы, размер семьи и приоритеты. Технологии тоже идут вперед, и когда-то суперпроект превращается из элитного в добротную квартиру эконом класса. Договора долевого участия очень слабо отве-

чают интересам дольщиков. Дольщики практически бессильны и не могут требовать соблюдения сроков строительства, сроков регистрации собственности, качества жилья и т.д.

Доказано, что спрос в Санкт-Петербурге превышает предложение, особенно в категории строящегося или реконструируемого жилья. Предложение в только что сданных или прошедших реконструкцию домах практически отсутствует, а цены могут быть Ка 30-50"и выше, исэтогиу уже Ка начальных этапах строительства у нормальных компаний множество квартир продано, а к моменту возведение крыши Ч почти все продано. Строительство дома в среднем занимает 1,5-2 года. На рынке строящегося жилья продается все, невзирая на имя строительной компании, положения договора долевого участия, качества жилья и т.д. Автором обосновано, что эта ситуация может привести к приходу на рынок жилья Санкт-Петербурга недобропорядочных строительных компаний и к появлению новых скандальных строительных адресов. Сводные показатели перспективного размещения нового жилищного строитель-ства в Санкт-Петербурге на период до 2010 г. (табл. 1) наряду с данными отдельных инве-стиционных проектов включают в себя в основной своей части показатели принятых Правительством Санкт-Петербурга общегородских программ и проектов. Основными из них являются:

Таблица 1

Сводные показатели перспективного размещения нового жилищного _строительства в Санкт-Петербурге на период до 2010 г._

Наименование административного района Объем размещаемого жилищного строительства, тыс. кв. м общей площади Обоснование для включение в план жилищного строительства

Василеостровский 700 Проект размещения жилищного строительства в Сакгг-П?тсрбурге С прогнозом на 2005 г.; Программа размещения территорий (кварталов), подлежащих инженерной подготовке для жилищного строительства на 2001Ч2010 гг.; постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.12.2001 69 О , размещении зон малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге; постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.02.2000 № 4 О региональной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге

Выборгский 2500

Калининский 1000

Кировский 800

Кохшнский 600

Красногвардейский 1000

Красносельский 5100

Кронштадтский 200

Курортный 1000

Ломоносовский 130

Московский 1600

Невский 1330

Павловский 400

Петро дворцовый 400

Приморский 3600

Пушкинский 740

Фрунзенский 900

Всего по Санкт- . Петербургу 22000 Без учета центральных районов

Выявлено, что цены в Санкт-Петербурге на жилую недвижимость продожают расти не менее 2% в месяц. Вероятность того, что этот рост может остановиться очень небольшая. Автором обосновано, что причин для этого несколько: падающий долар, благоприятная экономическая ситуация, выгодное положение Санкт-Петербурга, у которого новый губернатор, а у России президент из Санкт-Петербурга; значительное превышение спроса над предложением; стремительная смена критериев элитности жилья; огромный потенциал ипотеки. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше, в диссертации обосновано, что такой расклад станет точком для развития ипотеки и выходом ее на достойный ^уровень.

Установлено, что очень вяло в Санкт-Петербурге продаются типовые квартиры в домах 60-80-х гг., особенно корабли и хрущевки. Их покупают только приезжие или лобменщики, например, те, кто смог накопить 2-6 тысяч доларов для обмена на большую квартиру. Если покупатели могут заработать больше денег, такие квартиры они не покупают и из подобных домов стараются уехать. Структура продаж квартир по числу комнат (в процентах) представлена на рис. 3.

однокомнатные двухкомнатные

Трехкомнатные более четырех комнат

Рис. 3. Структура продаж квартир в Санкт-Петербурге в 2005 г. по числу комнат, в %.

В строящихся домах, наиболее острая конкуренция возникает между строительными компаниями в борьбе за пятна для будущих зданий. Обосновано, что в ближайшие месяцы члены правительства Петербурга, вышедшие из строительный компаний, направят значительные усилия на решение этой и других проблем болезней роста строительного комплекса Петербурга.

Проведенный в данной работе анализ девелопмента в различных субъектах Российской, Федерации (Москва, Санкт-Петербург, Ульяновск и др.) показывает изменение, темпов девальвации рубля относительно долара, что приводит к изменению темпов роста доларовых цен. Естественна закономерность роста номинальных цен на объекты недвижимости, выраженных в национальной валюте,

вместе с ростом потребительских цен (инфляцией), а также связь между темпами инфляции и темпами роста рублевых цен на объекты недвижимости. Однако в периоды резких скачков курса рубля к долару происходил скачок доларовых цен и на жилые объекты недвижимости. Более внимательное изучение этого феномена показало, что увеличения темпов роста цен на жилье тесно связан с приростом темпов девальвации рубля относительно долара. Более того, временной лаг между ними незначителен.

В результате проведенного анализа, в диссертации сделан вывод о том, что отечественный девелопмент в настоящее время находится в стадии устойчивого развития. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация,^ -субъекты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и норма-' тивное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. Данный сегмент национальной экономики имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, однако развивается медленно.

Обосновано, что весьма хорошую перспективу для развития имеет рынок офисных помещений, так как свобода предпринимательской деятельности ведет к созданию новых предпринимательских структур, для функционирования которых нужны помещения. Земельные участки приобретаются либо с целью развития предпринимательской деятельности, либо для втожения инвестиций.

В диссертации доказано, что правовой базы для развития в России рынка жилой недвижимости недостаточно. Мозаичность действующих многочисленных нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления рынка жилой недвижимости. В результате у граждан РФ не формируются четкие представления о принципах функционирования этого рынка, о своих правах и обязанностях. Федеральные законы Об основах федеральной жилищной политики, Об ипотеке (залоге недвижимости), О товариществах собственников жилья, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Даже после внесения изменений и допонений в декабре 2004 г. не выпоняют своей главной функции: они не воплощают адекватное отражение права и норм Конституции РФ.

Перспективы развития российского рынка жилой недвижимости определяются тенденциями экономического развития страны, характером эволюции банковской системы и в первую очередь уровнем развития правовой системы общества. Формирование всех элементов названной системы требует последовательных усилий и практических действий со стороны законодательной власти как в центре, так и в регионах, а также Правительства РФ, ФКЦБ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и других структур, работающих между собой в тесном контакте. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит укрепить рынок недвижимости, повысить инвестиционную активность и расширить базу кредитных операций.

В работе отмечается, что рынок недвижимоеЩ включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилой недвижимости (рынок жи-

лья), рынок офисных помещений, рынок кондоминиумов, земельный рынок и др. Только за первое полугодие 2003 г. Минюст России зарегистрировал около 6 мн. прав, ограничений прав и сделок с недвижимостью. В сравнении с первым полугодием 2002 г. эта цифра увеличилась на 29 %, При этом 89,2 % общего числа зарегистрированных прав, ограничений и сделок составляют права, ограничения и сдеки с участием физических лиц, 74,8 % - права, ограничения и сдеки с жилыми помещениями и 16,6 % Ч с земельными участками. ,

Обосновано, что повышение инвестиционной активности в Российской Федерации является сегодня одним из ключевых элементов проводимой экономической реформы и средством^вывода страны из социально-экономического кризиса и улучшения качества жизни населения. При этом, рынок жилой недвижимости является одним из важнейших составляющих элементов рыночной экономики, поскольку любые другие рынки (труда, капиталов, ресурсов, товаров и услуг) не смогли бы существовать без недвижимости как таковой. Жилая недвижимость играет особенную роль потому, что она обладает специфическими характеристиками, которые делают ее интересной с точки зрения вложения капитала.

Выпоненный экономический анализ состояния и проблем российского рынка жилой недвижимости в России и Санкт-Петербурге свидетельствует о необходимости совершенствования управления развитием территорий, разработке и обосновании методических основ эффективного девелопмента на отечественном рынке жилья.

- ~ В Главе III Методические основы эффективного девелопмента на отечественном рынке строительства жилья девелопмент представлен как экономическая основа развития рынка жилой недвижимости, предложены и обоснованы формы, принципы, средства и экономические методы эффективного девелопмента, разработаны методические рекомендации по оценке девелоперских инвестиционных проектов.

Целью эффективного девелопмента на отечественном рынке жилья является устойчивое и эффективное функционирование и развитие рынка жилой недвижимости, обеспечивающего доступность жилья для различных категорий граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Средством для достижения этой цели является формирование механизма управления жилой недвижимостью (рис. 4). Проблемы жилищного воспроизводства касаются большинства российских городов. Например, слабая степень развития рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга во многом обусловлена недостатком бюджетных средств, которые не могут обеспечить необходимых темпов его развития.

Одной из особенностей примененного в настоящей диссертации системного подхода заключается в том, что данный подход требует обеспечения определенной последовательности. Роли различных стадий девелопмента могут быть представлены следующим образом:

1. Муниципалитет в большинстве случаев является собственником земли. Эта земля продается (сдается в аренду) девелоперу или специализированной компании дня землеустройства.

2. Земля дожна быть подготовлена для строительства, в этом и заключается процесс землеустройства, который может проделать сам муниципалитет, или об-

!С О Предмет исследо-. ваши Устойчивое развитие рынка жилой недвижимости

<; (О >5 О В) е> С Целевые 1 ориенти- 1 ры Бюджетный Социальный Коммерческий

а> =Т Задачи _ развитие экономики увеличение доходной части бюджета повышение обеспеченности и доступности жилья населением получение прибыли развитие бизнеса на рынке недвижимости

Определение потребностей (спроса на жилье) и емкости рынка имлон недвижимости

Жилищная политика региона: Цель: достижение соответствия возможностей рынка жилой недвижимости потребностям населения в жилье Задачи:

- разработка и реализация гибкой жилищной политики, направленной на сбалансирование потребностей и возможностей регионального рынка жилья;

- активизация проектов решения жилищной проблемы, направленных на достижение бюджетного, социального и коммерческого эффекта

Определение возможностей (предложения жилья) и социально-экономического потенциала рынка жилой недвижимости

Блок ИСХОДНОЙ информации 1 т Определение наличия всех инвестиционных ресурсов

и Б з з Щ О. + " +

Бюджетные средства; Валовый региональный продукт Собственные ресурсы населения; Доходы населения Средства предприятий, заемные и привлеченные ресурсы

Бюджетный Социальный Коммерческий

Исходные . данные Анализ современного состояния рынка жилой недвижимости

Рис. 4. Формирование целей и задач эффективного девелопмента на отечественном рынке жилой недвижимости

3. Девелопер выступает в реши инициатора землеустройства. В таком случае он заключает сдеку с владельцем земли, чаще всего исходя из своих расчетов, что возможно построить на этом участке и какие рыночные перспективы у конечного продукта.

4. Девелопер пытается заинтересовать инвестора, своего фактического клиента. Этот инвестор может бьггь институционным инвестором (например, пенсионным фондом).

5. Для привлечения солидных инвесторов, снижения риска и повышения безопасности, девелопер пытается как можно раньше привлечь будущих клиентов Ч конечных пользователей зданием.

6. Если договоры об аренде с пользователями недвижимости подписаны, инвестор и владелец сдают дом в эксплуатацию. На этом роль девелопера заканчивается.

В диссертации обосновано, что рынок жилой недвижимости как социально-экономическая система имеет целью саморазвитие, предполагающее повышение эффективности и интенсификации процесса функционирования всех его элементов. Развитие такой системы экономических отношений требует адаптации инновационных инструментов к новым реалиям сформировавшейся среды и обусловливает необходимость формирования новой схемы финансирования рынка жилья (рис. 5).

Рис. 5. Схема взаимодействия участников рынка жилой недвижимости

На основе синтеза существующих методологических подходов и результатов проведенного исследования сформулированы системообразующие принципы

эффективного девелопмента и предложена их новая классификация: глобальная социализация, системность, государственная регулируемость, лэкономическая надежность, лопределенность, всеобщность, приоритетность развития рынка жилой недвижимости, а также группа дифференциальных принципов управления рынком жилой недвижимости: многосекгорность; целенаправленность финансирования; потенциальность; емкость; региональность; ценовая и нецено-

Т1П П * РА^ПИЦПГПЧ

Методическое и программное обеспечение эффективного девелопмента является инструментарием испонительного органа Программы Ч Управляющей компании. В настоящей диссертации представлен проект Положения об Управляющей компании, в котором указаны цель, функции и направления его деятельности. Социально-экономическую эффективность девелопмента предлагается оценивать с помощью представленных в табл. 2 групп показателей.

Таблица 2

Система показателей эффективности девелопмента

№ п/п Наименование показателя Ед. изм. Формула расчета и обозначение ее параметров

1. Показатели социальной эффективности

1. Показатели улучшения состояния и увеличения жилищного фовда -

1. Показатель ввода жилья в потребительский оборот на каждом шаге расчета за счет проекта % в, В1+1, /-ввод жилья за 1+1-й и /период кв. м

2. Доля введенного жилья за счет лизинга к общему вводу жилья в потребительский оборот Коэф. в Ч = Ч, где В,ж Ч ввод жилья за счет проекта В на расчетный период, м1; В ~ общий ввод жилья в потребительский оборот, м2.

1.1. До ля введенного первичного жилья за счет лизинга к общему объему ввода первичного жилья Коэф. Д ~ В"

2,2. Доля введенного вторичного жилья за счет лизинга к обшему объему ввода вторичного жилья Коэф. В Ч Г =ЧЧ В""

Продожение табл. 2

№ п/н Наименование показателя Ед. нзм. Формула расчета и обозначение ее параметров

2. Показатели обеспеченности населения жильем

1. Удельный вес обеспеченности населения жильем на одного жителя % П 100% .где Го - удельный вес обеспеченности жильем на одного жителя; 5 /+/, / - общее количество жилой площади на одного жителя, введенное на 1+1-Й и ( период, м2

1.2. Темп прироста обеспеченности населения жильем на одного жителя % и

2. Снижение количества стоящих очередников на улучшение жилищных условий при реализации проекта Чел. Л? = -(?2 -&), где <2г - количество очередников на улучшение жилищных условий после реализации проекта, чел; Q|~ количество очередников на улучшение жилищных условий до реализации проекта, чел

3. Темп прироста обеспечения очередников жильем % г -(&-0)Д1оо6/о а

2. Показатели экономической эффективности

1. Жилищные инвестиции, направляемые на финансирование проекта руб. т [ I, = " . где 1,1 - жилищные инвестиции, 1=0 V + г) направляемые на финансирование проекта, руб. г Ч норма дисконта, %

2. Доля жилищных инвестиций за счет лизинга в общей структуре инвестиций Коэф. N т Г Т 4 'ч ,У ы

3. Доходность форм жилищного финансирования Коэф. (=1 Я( Ч доходность /-ой формы финансирования

Окончание табл. 2

№ и/а Наименование показателя Ед. изм. Формула расчета и обозначение ее параметров

4. Годовая сумма бюджетных налоговых поступлений при тл.дп 1 ) 'и щи прр1ггй а ' году руб. =1 <-> - допонительный доход предприятий строительного комплекса, руб. . ХОт - допонительный доход смежных со строительным комплексом предприятий, руб. Я - налоговая ставка, % К Чсумма выплат процентов за кредиты за счет бюджетных средств, руб.

5. Дисконтированная сумма бюджетных поступлений при реализации проекта руб. ' ^(1 + г)'

6. Чистый дисконтированный доход бюджета при реализации проекта руб. 1ЩЦ = -и- (1 + г)' Ч бюджетные расходы, направляемые на реализацию проекта в (-ом году, руб.

7. Индекс доходности бюджетных жилищных инвестиций Коэф. я. ; ИД. = Ч-- (1+7)' (1л)'

8. Рентабельность . бюджетных жилищных инвестиций Коэф. ^ 1=0 <л0 у /-0 * (1 + г)' (1 + г)' .

9. Степень финансового участия государства при реализации проекта % - . Ел где/,Чжилищные инвестиции за счет всех источников финансирования проекта, руб.

Таким образом, для.эффективного девелопмента в текущем времени и в целях формирования в будущем устойчивого развития рынка жилой недвижимости необходимо учитывать факторы, влияющие на его эффективность в конкурентной среде, а также риск самого субъекта и в целом той системы, в которую он входит. Одним из определяющих факторов развития рынка жилой недвижимости является соотношение между потребностью и реальным объемом инвестиций, потребляемых жилищным строительством.

В диссертации представлена методика оценки коммерческой эффективности девелоперского инвестиционного проекта с учетом вероятности. Преимуществом предлагаемой методики выступает возможность рассмотрения различных сценариев развития проекта и назначения им соответствующих математических вероятностей осуществления в действительности. Это позволит выбрать наиболее эффективный вариант реализации ИП и при этом определить его коммерческую эффективность.

При оценке коммерческой эффективности девелоперского инвестиционного проекта с учетом вероятности составляются схемы денежных потоков и осуществляется подготовка таблицы оценки коммерческой эффективности проекта. Табличная форма расчета коммерческой эффективности сводится, с одной стороны, к фиксации значений плеч элементов денежных потоков по отношению к единому моменту времени, к которому приводятся значения этих элементов. С другой стороны, к вычислению значений коэффициентов компаундирования и дисконтирования всех элементов денежных потоков, т. е. значений О+О' и Ч-Чг соответ-

ственно, где г Ч значение ставки компаундирования / дисконтирования, выраженное в долях.

Затем производится расчет значений коэффициентов компаундирования (дал потока инвестиций) и знаменателей коэффициентов дисконтирования (для потока выручки), при этом используется квартальное значение ставки дисконтирования и рассчитываются компаундированные / дисконтированные значения элементов де-

нежных потоков по представленным ниже формулам: , где

- компаундированное значение инвестиций; 1( Ч исходное значение инвестиций; Х г Ч квартальное значение ставки компаундирования, (в долях); { Ч плечо компаундирования инвестиций; / Чшаг расчета (квартал).

-- , где В^ - дисконтированное значение выручки;

(1 + г)'

Щ Ч исходное значение выручки; Ч плечо дисконтирования выручки.

После этого, осуществляется расчет суммы компаундированных / дисконтированных значений инвестиций / выручки с учетом приростной вероятности и рассчитываются критериальные показатели коммерческой эффективности девелоперского проекта. В результате анализа девелоперского ИП по вышеозначенной схеме делаются выводы об эффективности / неэффективности ИП и возможностях его реализации на практике, вследствие чего принимается / не принимается

ИКЬССТКЦиОНКОС решение.

Предложенная методика оценки риска позволяет исчислить риск, как в процентном, так и в стоимостном выражении, не искажая действительной картины протекания девелоперского проекта. В результате чего может бьггь выявлена устойчивость ИП к воздействию макроокружения, политической ситуации, технических и организационных видов риска. При этом, самым наилучшим вариантом исследования эффективности девелоперского проекта, является использование не одной какой-либо методики, а совокупности различных методов, что позволит избежать принятия ошибочного решения.

Заключение

Выпоненное исследование позволило получить следующие научные результаты:

1. Выявлена экономическая сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Понятие земли и недвижимости за период реформирования национальной экономики России приобрело новый смысл, возник новый пласт отношений, которых не могло быть по определению в условиях социализма. В стране развились новые профессиональные интересы, связанные с риэторской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности. За короткий период времени в России возник новый сектор экономики Ч рынок недвижимости, связанный с земельно-имущественными отношениями. Рыночные операции с недвижимым имуществом в России стали возможны при установлении частной собственности.

2. Сформулировано и обосновано определение современного девелопмента, который представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Девелопмент включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

3. Выявлены важнейшие закономерности и тенденции преобразований на отечественном рынке недвижимости, позволившие не только обосновать девелоп-мент как экономическую основу развития современного отечественного рынка жилья, предложить структурно-логическую модель взаимодействия субъектов рынка недвижимости и эффективного управления им, но и разработать методические основы эффективного девелопмента на рынке жилья, а также обосновать перспективу его развития. '

4. Экономический анализ отечественного нормативно-правового обеспечения девелопмента позволил сделать вывод о том, что адекватной современным требованиям законодательства в этой сфере в нашей стране до настоящего времени не разработано и не принято.

5. В результате проведенного анализа инвестиционной деятельности в жилой недвижимости установлено, что современный российский рынок недвижимости является весьма привлекательным для российских и зарубежных инвесторов, т.к. он обеспечивает высокую доходность. При этом выявлена устойчивая тенденция Ч вложения в недвижимость являются наиболее перспективными вложениями сбережений, особенно для частных лиц: эти средства не подвержены инфляции и могут приносить доход в виде арендной платы. Однако, в отличие от потребительских товаров, рынок недвижимости требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на ее производство.

6. В диссертации сформулированы и обоснованы стратегические принципы эффективного девелопмента, адекватные современному переходному состоянию отечественного рынка жилой недвижимости, а также предложена их новая классификация.

7. В работе обосновано, что портфель жилой недвижимости не обязательно дожен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо недвижимость. Эти права имеют стоимость, и они могут служить отдельным товаром на финансовых рынках.

Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что функционирование хозяйственного механизма предопределяет действия субъектов отечественного рынка недвижимости через соответствующие рычаги управления. Предложенные концептуальные положения будут способствовать более глубокому пониманию природы девелопмента, его места и роли в современной рыночной экономической системе.

Основные научные результаты диссертации нашли отражение в следующих опубликованных работах автора:

1. Управление региональным рынком жилья: Учеб. Пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А .И. Буш и др.; Под ред. А.Н. Ларионова. - Вогоград: Вог-ГАСУ, 2003. - 41, 5 пл., в соавт. (авт. - 3,0 п.л.).

2. Проблемы и перспективы развития российского рынка жилой недвижимости // Актуальные проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства: Сб. науч. ст. ученых, преподавателей и аспирантов кафедры экономической теории ВогГАСУ. - Вогоград: ВогГАСУ, 2004. - 0,8 пл., в соавт. (авт. - 0,4 пл.).

3. Юркина Е.Ю. Инвестиционная деятельность в Ленинградской области /

/чг.^ тт ______________ 1ЛП Г. Л

ЧШ.Ч л4Сьелоим*?П1л, лиии. Ч

4. Юркина Е.Ю. Арендатору дожно быть комфортно / СПб. Ч Бизнес-недвижимость (приложение к журналу Девелопмент), 2000. Ч № 3.

5. Юркина Е.Ю. Вена, сохранение и обновление городского облика / СПб.Ч Девелопмент, 2000. -№ 4.

6. Юркина Е.Ю. Развитие территорий трамвайных парков Санкт-Петербурга / СПб. - Девелопмент, 2000.-№ 5.

7. Юркина Е.Ю. Каменный остров: перспективы развития / СПб. Ч Девелопмент, 2000. - № 6.

8. Юркина Е.Ю. Права управляющих компаний / СПб. Ч Бизнес-недвижимость (приложение к журналу Девелопмент), 2001. - № 1.

9. Юркина Е.Ю. Бизнес-центрам Ч профессиональное управление / СПб. -Бизнес-недвижимость (приложение к журналу Девелопмент), 2000. Ч № 4.

10. Юркина Е.Ю. Анализ торговой недвижимости Санкт-Петербурга / СПб. - Девелопмент, 2000. - № 4.

Подписано к печати 29.05.2006. Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,5. Тир. 100 экз. Заказ ]%\ .

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Отпечатано яа ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Юркина, Елена Юрьевна

Введение.

Глава I. Девелоимент в системе экономики России.

1.1. Экономическая сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений.

1.2. Основные закономерности и тенденции развития девелопмента в России.

1.3. Концепции формирования и развития девелопмента.

Глава II. Состояние и проблемы российского девелопмента. ф 2.1. Девелопмент в Российской Федерации и Санкт-Петербурге.

2.2. Нормативно-правовое обеспечение развития отечественного девелопмента.

2.3. Инвестиционная деятельность в жилой недвижимости.

Глава III. Методические основы эффективного девелопмента ^ на отечественном рынке строительства жилья.

3.1. Девелопмент как экономическая основа развития развития рынка жилой недвижимости.

3.2. Формы, средства и экономические методы эффективного девелопмента.

3.3. Методические рекомендации по оценке девелоперских инвестиционных проектов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Девелопмент как форма развития регионального рынка жилья в условиях экономики России"

Актуальность темы исследования. Поиск путей эффективного развития недвижимости, включающих в себя решение задач управления и финансирования, является весьма насущной проблемой. Актуальность темы настоящего исследования, кроме того, обусловлена экономической сущностью недвижимости, ее местом и ролью в национальной экономике, а также необходимостью теоретических разработок девелопмента в условиях текущих экономических реформ в Российской Федерации.

Приватизация, проведенная в России в 90-е годы, послужила точком к развитию отечественного рынка недвижимости. Как раз в это время появились первые сдеки по купле-продаже жилья. Дальнейшее становление и развитие рыночных отношений в экономике России также в значительной мере связано с объектами недвижимости, которые выступают в качестве как средств производства (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения), так и предметов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи). Кроме того, объекты недвижимости являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций, что также наделяет недвижимость особенностями товара, представляющего собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Со временем в процессе эволюции взаимоотношений выявились противоречия между субъектами отечественного рынка недвижимости, которые ликвидировать поностью сложно, однако рынком необходимо эффективно управлять. Именно поэтому в новых условиях проблемы управления развитием отечественного рынка недвижимости приобрели особую актуальность, поскольку их решение зависит от выработки адекватных практике методических и концептуальных подходов.

Представленная в настоящей диссертации концепция девелопмента как форма развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России базируется на результатах исследований отечественных и зарубежных ученых.

В советский период внимание экономистов было сосредоточено в основном на разработке механизмов повышения эффективности использования капитальных вложений в материальной сфере производства и решении проблем управления. Серьезный вклад в разработку указанного направления внесли труды JI. Абакина, А.Н. Асаула, Н.И. Барановской, Б.С. Бушуева, В.М. Васильева, С.И. Кабакова, Ю.Н. Казанского, Д.С. Львова, Ю.П. Пани-братова, Я. Рекитара, Е.Г. Ясина. Однако изучение недвижимости с точки зрения рыночной категории на указанном этапе развития нашей страны было затруднено ввиду отсутствия частной собственности и ограниченности рынка сдеками по купле-продаже частных домов, дач, гаражей и др.

Дальнейшее повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений. Отдельным проблемам развития недвижимости за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды В. Беренса, JI. Берталанфи, Ж. Дюгаои, И. Найта, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, Р. Страйка, Д. Фридмана, П. Хавранека, Г. Харрисона.

Также существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды отечественных ученых А.И. Вахмистрова, В.А. Горе-мыкина, П.Г. Грабового, JI.M. Каплана, А.Ф. Клюева, А.Н. Ларионова, A.M. Немчина, С.Н. Максимова, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича. Знакомство автора со взглядами вышеназванных ученых способствовало выработке определенных методологических позиций. Кроме того, это позволило автору глубже разобраться в формировании институтов, определяющих девелопмент, с тем, чтобы перейти к разработке концепции, согласовывающей экономические интересы и ожидания всех участников отечественного рынка недвижимости.

Вместе с тем, многие проблемы современного девелопмента остаются до настоящего времени мало исследованными. Поиск и разработка механизма девелопмента как формы развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России, а также неразработанность системы отношений между его субъектами, обусловили выбор автором темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационного исследования является совершенствование методических подходов и практических рекомендаций по формированию и развитию системы регионального рынка строительства жилой недвижимости, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Поставленная цель определила круг решенных в диссертации задач:

- выявление экономической сущности и роли девелопмента в системе экономических отношений в сфере строительства жилой недвижимости;

- исследование становления, определение характера, выявление основных закономерностей и тенденций развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге;

- исследование становления и развития девелопмента жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга;

- анализ правового и законодательного обеспечения формирования и развития отечественного рынка недвижимости;

- анализ инвестиционно-строительной деятельности в жилой недвижимости;

- обоснование форм, средств и экономических методов девелопмента на примере Санкт-Петербурга;

- разработка методических основ эффективного девелопмента как формы развития рынка строительства жилья в условиях рыночной экономики России.

Предмет исследования - социально-экономические отношения в сфере управления развитием регионального рынка строительства жилой недвижимости.

Объектом исследования является рынок строительства жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Методологической основой исследования явилось изучение концепций и гипотез, представленных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов, технико-экономического анализа, теории вероятности и других экономико-математических методов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный рынок недвижимости.

Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию отечественного рынка недвижимости и определить экономическую сущность де-велопмента в системе экономических отношений. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.

Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ и Санкт-Петербурга, Госстроя России и Северо-Западного окружного филиала Федерального лицензионного центра, Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга, а также информационные, аналитические и статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэтерской, девелоперской и иными видами деятельности. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

2. Одной из главных функций девелопера является управление инвестициями, предполагающее выбор наиболее эффективного проекта, определение рисков и принятие решения, что и позволяет ввести понятие девелоп-мента как развитие рынка жилой недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении жилищного девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.

3. Многочисленность действующих нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления российского рынка недвижимости. Необходимыми посыками и условиями девелопмента жилой недвижимости являются наличие адекватной законодательной базы, эффективно работающей судебной системы, применения банками прогрессивных инструментов кредитования и механизмов привлечения ресурсов, а также эффективных технологий страхования.

4. Обосновано, что пенсионные фонды и страховые компании дожны быть основными инвесторами на российском рынке недвижимости, что прямо связано с реализацией ими догосрочных финансовых программ, предполагающих и надежные догосрочные вложения. Разумеется, это не означает, что банковские институты менее активны на рынке недвижимости. Распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка.

5. Портфель жилой недвижимости не обязательно дожен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо жилую недвижимость. Эти права имеют стоимость и могут служить отдельным товаром на финансовых рынках. Управление портфелем жилой недвижимости - это управление, ответственное за финансовые показатели объектов недвижимости в портфеле и за выпонение стратегической политики. Цель такой политики в оптимальном составлении портфеля через инвестирование и сокращение капиталовложений в жилую недвижимость с учетом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, сроков возмещения инвестиционных затрат, и в оптимизации соотношения риск-доход в части эксплуатации и динамики изменения роста ценностей.

Элементы научной новизны исследования заключаются в следующем:

- впервые сформулировано и обосновано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий, включающим в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности;

- усовершенствованы и научно обоснованы методические рекомендации по оценке инвестиционных жилищных проектов, включающие в себя краткое технико-экономическое описание проектов, оценку их эффективности, определение риска инвестиций и принятие инвестиционного решения;

- на основе анализа онтогенеза российского жилищно-строительного комплекса выявлены основные закономерности и тенденции развития девелопмента в России и предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов рынка недвижимости и эффективного управления им;

- на основе анализа инвестиционно-строительной деятельности в жилой недвижимости сформулированы и обоснованы принципы девелопмента, адекватные современному состоянию отечественного рынка жилой недвижимости, предложена их новая классификация;

- в результате исследования девелопмента в Российской Федерации и Санкт-Петербурге предложены и обоснованы методические основы эффективного девелопмента на рынке строительства жилья.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Научная значимость диссертации состоит в развитии теоретических основ девелопмента, проработке взаимоотношений субъектов девелоперской деятельности, системообразующих принципов эффективного управления рынком недвижимости.

Теоретические результаты исследования используются при подготовке методических пособий, семинарских и практических занятий дисциплин Управление проектами в строительстве и Экономика недвижимости в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете. Автором настоящей диссертации в соавторстве подготовлено и в 2003 г. издано учебное пособие Управление региональным рынком жилья.

Теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики.

Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных международных, всероссийских и региональных конференциях в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске, Мурманске. По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ с общим авторским объемом 5,8 п. л.

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Юркина, Елена Юрьевна

1. Автор не умаляет достоинств используемых традиционных методов оценки коммерческой эффективности и риска, однако они не всегда позволяют получить корректный результат и приводят к принятию ошибочных решений. В связи с этим автор уточнил названные методики и внес определенный элемент научной новизны в их интерпретацию. Новые уточненные рекомендации по оценке эффективности девелоперских инвестиционных проектов позволят принимать инвестиционные решения, опираясь на расчетные данные по различным сценариям протекания самих ИП с учетом вероятности распределения денежных притоков и оттоков, основанной на экспертных оценках.

2. Предложенная автором методика оценки риска разрешит исчислить риск, как в процентном, так и в стоимостном выражении, не искажая действительной картины протекания девелоперского проекта. В результате чего может быть выявлена устойчивость ИП к воздействию макроокружения, политической ситуации, технических и организационных видов риска.

3. При этом автор полагает, что самым наилучшим вариантом исследования эффективности девелоперского проекта, является использование не одной авторской методики, а совокупности различных методов, что позволит избежать принятия ошибочного решения.

Заключение

Анализируя полученные автором в настоящей диссертации результаты, можно утвердительно говорить о том, что становление и развитие рыночных отношений в экономике современной России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения) и предметов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи). Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Все вышеизложенное свидетельствует о важности и необходимости решения теоретических и практических проблем, связанных с методическими основами эффективного девелопмента.

Выпоненное исследование позволило получить следующие научные результаты:

1. Выявлена экономическая сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Понятие земли и недвижимости за период реформирования национальной экономики России приобрело новый смысл, возник новый пласт отношений, которых не могло быть по определению в условиях социализма. В стране развились новые профессиональные интересы, связанные с риэторской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности. За короткий период времени в России возник новый сектор экономики - рынок недвижимости, связанный с земельно-имущественными отношениями. Рыночные операции с недвижимым имуществом в России стали возможны при установлении частной собственности.

2. Сформулировано и обосновано определение современного девелопмента, который представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Девелопмент включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

3. Выявлены важнейшие закономерности и тенденции преобразований на отечественном рынке недвижимости, позволившие не только обосновать девелопмент как экономическую основу развития современного отечественного рынка жилья, предложить структурно-логическую модель взаимодействия субъектов рынка недвижимости и эффективного управления им, но и разработать методические основы эффективного девелопмента на рынке жилья, а также обосновать перспективу его развития.

4. Экономический анализ отечественного нормативно-правового обеспечения девелопмента позволил сделать вывод о том, что адекватной современным требованиям законодательства в этой сфере в нашей стране до настоящего времени не разработано и не принято.

5. В результате проведенного анализа инвестиционной деятельности в жилой недвижимости установлено, что современный российский рынок недвижимости является весьма привлекательным для российских и зарубежных инвесторов, т.к. он обеспечивает высокую доходность. При этом выявлена устойчивая тенденция - вложения в недвижимость являются наиболее перспективными вложениями сбережений, особенно для частных лиц: эти средства не подвержены инфляции и могут приносить доход в виде арендной платы. Однако, в отличие от потребительских товаров, рынок недвижимости требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на ее производство.

6. В диссертации сформулированы и обоснованы стратегические принципы эффективного девелопмента, адекватные современному переходному состоянию отечественного рынка жилой недвижимости, а также предложена их новая классификация.

7. В работе обосновано, что портфель жилой недвижимости не обязательно дожен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо недвижимость. Эти права имеют стоимость, и они могут служить отдельным товаром на финансовых рынках.

Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что функционирование хозяйственного механизма предопределяет действия субъектов отечественного рынка недвижимости через соответствующие рычаги управления. Предложенные концептуальные положения будут способствовать более глубокому пониманию природы девелопмента, его места и роли в современной рыночной экономической системе.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Юркина, Елена Юрьевна, Санкт-Петербург

1. Анализ испонения федеральных стандартов по субъектам РФ по состоянию на 1.04.2000 г. Текст. // Материалы участников Всероссийского совещания строителей. Госстрой России. -М.: Кремль, 26-27.05.2000г.

2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости Текст. / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, Е.И. Рыбнов, А.Ф. Клюев М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГА-СУ, 2000.-186 с.

3. Бабенко, А. А. и др. Практическое пособие по организации и проведению подрядных торгов в Российской Федерации [Текст] / Бабенко А. А. [и др.]. М.: АСПО-Проект, 1995. - 87 с.

4. Балабанов, И.Г. Операции с недвижимостью в России Текст. / И.Г. Балабанов. -М.: Финансы и статистика, 1996. 212 с.

5. Березин, М.Ю. Налогообложение недвижимости Текст. / М.Ю. Бе-резин. М.: Финансы и статистика, 2003. - 368 е.: ил. - Библиогр.: с. 367368.

6. Березин, М.Ю. Оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения Текст. / М.Ю. Березин // Финансы. 1999. - № 5.

7. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций Текст. / В. Беренс, П.М. Хавранек. Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэкспсрт, ИНФРА-М, 1995.

8. Беренс, В. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований Текст. / В. Беренс, П.М. Хавранек. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.-С. 21-31.

9. Бромвич, M. Анализ экономической эффективности капиталовложений Текст. / М. Бромвич. Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996. - 432 с.

10. Бушуев, Б.С. Эффективность развития строительного комплекса Текст. / Б.С. Бушуев. -М.: Мысль, 1983. 237 с.

11. Вадайцев, C.B. Оценка бизнеса и инноваций Текст. / C.B. Вал-дайцев. М.: ИИД Филинъ, 1997. - 314 с.

12. Васильев, В.М. Управление в строительстве Текст. / В.М. Васильев, Ю.П. Панибратов, С.Д. Резник, В.А. Хитров. М.: Изд-во АСВ, СПб.: СПбГАСУ, 2001.-352 с.

13. Вахмистров, А.И. Система управления инвестиционно-строительным комплексом Текст. / А.И. Вахмистров. СПб: Стройиздат СПб, 2002. - 40 е.: ил. - Библиогр.: с.З 7.

14. Ведута, E.H. Государственные экономические стратегии Текст. / E.H. Ведута. М.: Рос. экон. акад., 1998. - 440 с.

15. Вестник строительного комплекса Северо-Запада Текст. / СПб. -2004. -№1-2. -80 с.

16. Вестник строительного комплекса Северо-Запада Текст. / СПб. -2004.-№3.-64 с.

17. Вестник строительного комплекса Северо-Запада Текст. / СПб.2004.-№4.-64 с.

18. Викулина, Т.Д. Влияние трансформационного цикла на доходы населения Текст. / Т.Д. Викулина // Цикличность как форма экономической динамики. Структурная и инвестиционная политика. СПб.: Изд-во СПбГУ-ЭФ, 1997.-С. 25-27.

19. Волоченков, Я.Г. Справочник по недвижимости Текст. /Я.Г. Воло-ченков. М.: Инфра-М, 1996. - 329 с.

20. Григорьев, В.В. Оценка предприятия Текст. / В.В. Григорьев, М.А. Федотова М.: Инфра-М, 1996. - 276 с.

21. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости Текст. / В.А. Горемы-кин: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям. 3-е изд.; перераб. и доп. - М.: ИТК Дашков и К0, 2003. -836 е.: ил. -Библиогр.: с. 834-835.

22. Горемыкин, В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах Текст. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. М.: Филинъ, 1998. - 244 с.

23. Города России: проблемы строительства, инженерного обеспечения, благоустройства и экологии Текст. / Сборник материалов V Международной научно-практической конференции. Пенза, 2003. - 218 с.

24. Гражданский Кодекс РФ. Ч. I и II Текст. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998. - 560 с.

25. Деловая недвижимость. Санкт-Петербург и Ленинградская область. №14 (18).-2004г.-74с.

26. Деловая недвижимость. Санкт-Петербург и Ленинградская область Текст. 2004. -№17 (21). - 82 с.

27. Деловая недвижимость. Санкт-Петербург и Ленинградская область Текст. -2004. -№18 (22). -98 с.

28. Доклады 58-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета Текст. Часть I. СПб: Изд-во СПбГАСУ, 2001. - 184 с.

29. Дюпюи, Ж. О мере полезности гражданских сооружений Текст. // Теория потребительского поведения и спроса (серия Вехи экономической мысли. Вып. l.-СПб.: Экономическая школа, 1993.

30. Жилищно-коммунальное хозяйство в Финляндии Текст. // Сб. до-кум. Российско-финляндской рабочей группы по стр-ву. Хельсинки, 1999. -97 с.

31. Жилищный Кодекс РСФСР Электронный ресурс.: Справочно-информационная система Гарант.

32. Задонский, Г.И. Особенности ипотеки вновь возводимых объектов недвижимости и ее государственной регистрации Текст. // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. - №1 (6). - С.29-35.

33. Закон РФ от 17.06.1996 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Электронный ресурс.: Справочно-информационная система Гарант.

34. Закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) Электронный ресурс.: Справочно-информационная система Гарант.

35. Закон РФ от 29.07.1998г. № 104-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации Электронный ресурс.: Справочно-информационная система Гарант.

36. Закон Санкт-Петербурга от 26.10.2001г. № 707-90 О целевой программе Санкт-Петербурга Развитие догосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы Электронный ресурс.: Справочно-информационная система Гарант.

37. Занодворов, B.C. Экономика города Текст. / B.C. Занодворов,

38. А.В. Занодворова М.: НЧП Издательство Магистр, 1998.

39. Земельное право России Текст. / Под ред. В. В. Петрова. М.: Сто-главъ: ТВИС, 1995.

40. Земельный кодекс РФ Текст. СПб.: Виктория плюс, 2001.

41. Зотов, Д.В. Покупатель загородного дома Текст. / Д.В. Зотов // СЭ. -1999.-№21.

42. Ильин, Н.И. Управление проектами Текст. / Н.И. Ильин, И.Г. Лук-манова, A.M. Немчин [и др.]. / Под общей ред. В. Д. Шапиро СПб.: Два-Три, 1996.

43. Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости Текст. -М.: Эрвей, 1998.

44. Информационно-аналитический журнал Зодчий. 21 век Текст. -СПб.-2004.-№3.-112 с.

45. Кабакова, С.И. Градостроительная оценка территорий городов Текст. / С.И. Кабакова. М.: Стройиздат, 1973.

46. Казанский, Ю.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление Текст. / Ю.Н. Казанский, A.M. Немчин, С.Н. Нике-шин. СПб.: Издательство ДваТрИ, 1995. - 438 е.: ил. - Библиогр.: с. 435437.

47. Ковальский, М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады Текст. / М.И. Ковальский. М.: Стройиздат, 1994.

48. Конституция РФ. Официальный текст Текст. -М.: Известия, 1996. -63 с.

49. Концепция реализации объектов незавершенного строительства муниципальной собственности (догострой) на инвестиционных конкурсах Текст. Приложение к распоряжению мэра Москвы от 9 декабря 1996 г. № 578/1-РМ.

50. Концепция среднесрочной программы Правительства РФ на 1997-2000г.г. Текст. // Вопросы экономики. 1997. - № 1. - С. 4-68.

51. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости Текст. / С.П. Коростелов. М.: РДЛ, 1998.

52. Коханенко, В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития Текст. / В.В. Коханенко. М.: ТОО Альта, 1997.

53. Краснянский, Л. Развитие рынка недвижимости в Москве Текст. / Л. Краснянский // Строительная газета. 1999. - № 39.

54. Красильников, С.А. Государство как субъект инвестиционно-хозяйственной деятельности Текст. / С.А. Красильников // Деньги и кредит. -1993.-№9.-С. 28.

55. Кузьмин, С. Альтернативные стратегии социально-экономического развития Текст. / С. Кузьмин // Экономист. 1998. - № 9. - С. 12-20.

56. Львов, Д.С. Экономика развития Текст. / Д.С. Львов. М.: Экзамен, 2002. - 512 е.: ил. - Библиогр.: с. 487-508.

57. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) Текст. / С.Н. Максимов. СПб.: Питер, 2003. - 256 е.: ил. - (Серия Теория и практика менеджмента).

58. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности нарынке недвижимости Текст. / С.Н. Максимов. СПб.: Питер, 2000.

59. Материалы конференции Развитие рынка земли и недвижимости в России Текст. М. - 2003. - 10-11 декабря.

60. Мерлен, П. Город. Количественные методы изучения Текст. / П. Мерлен. М.: Прогресс, 1977.

61. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта Текст. / Кол. авторов под ред. Б.М. Гринчеля. СПб., 1996. - 295с.

62. Методика определения стоимости продаваемого жилья в Санкт-Петербурге Текст.: утверждена распоряжением мэра г. Санкт-Петербурга от 3.02.1995г. №122-р.

63. Методика расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений, реализуемых физическим и юридическим лицам Текст. Приложение № 1 к распоряжению мэра Москвы от 15.07.1996 г. № 81/1-РМ.

64. Мжельская, И.В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства Текст.: автореф. дис. . канд. экон. наук / Мжельская Ирина Владимировна; [Сибирский гос. ун-т путей сообщения]. Новосибирск, 2000. - 23 е.: ил. - Библиогр.: с. 22-23.

65. Налоговый кодекс РФ Текст. Ч. 1,2.

66. Народное хозяйство СССР в 1988 г. Текст.: Стат. Ежегодник / Госкомстат СССР. М: Финансы и статистика, 1989. - 737 с.

67. Недвижимость и цены Текст. М. - 2003. - № 41 (41), 17-23 ноября.-272 с.

68. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров Текст.: Материалы междун. научно-практич. конф. (1416 окт. 1999 г.): Сб. 1 / Правительство Москвы; Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 1999.-188 с.

69. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России Текст. / Б.Д. новиков. -М.: Экзамен, 2000.

70. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов Текст.: Указ Президента РФ от 10.06.1994г. №1181.

71. О мерах по продаже незавершенных строительством объектов Текст.: Постановление Правительства РФ от 3.02.1992 г. № 39.

72. О мерах по сокращению объемов незавершенного строительства в Москве и совершенствованию системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов в 1997г. Текст.: Постановление Правит. Москвы от 01.04.1997г. №232.

73. О порядке определения нормативной цены земли Текст.: Постановление Правительства РФ от 3.11.1994 г. № 1204.810 порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев Текст.: Постановление Правительства РФ от 1.02.1995 г. №96.

74. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России Текст.: Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767.

75. О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ Текст.: Постановление Правительства РФ от 22.10.1997г. № 1348.

76. О создании муниципального унитарного предприятия г. Москвы Московский городской центр арендного жилья Текст.: Постановление Правительства Москвы от 24.02.1998 г. № 136.

77. Об утверждении Концепции реализации объектов незавершенного строительства муниципальной собственности (догострой) на инвестиционных конкурсах. Распоряжение мэра Москвы от 9.12.1996 г. № 578/1-РМ.

78. Об утверждении Методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэтерскую деятельность Текст.: Распоряжение Госкомимущества РФ от 27.02.1997 г. № 88-р.

79. Об утверждении Положения о лицензировании риэтерской деятельности Текст.: Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407.

80. Об утверждении Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации Текст.: Постановление Правительства РФ от 23.12.1993 г. № 1362.

81. Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков Текст.: Постановление Правительства РФ от 30.05.1993 г. №503.

82. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции Текст. // Материалы Международного симпозиума по проблемам градостроительства. Париж, 2001. - 52 с.

83. Оценка недвижимости в Москве Текст. Сборник нормативно-правовых актов и других документов. Выпуск 2. - М., 2001. -169 с.

84. Павлова, Л.И. Город: Модели и реальность Текст. / Л.И. Павлова-М.: Стройиздат, 1994.

85. Петербургский строительный рынок Текст. 2004. - № 9 (51).120 с.

86. Петербургский строительный рынок Текст. 2004. - № 3 (58).78 с.

87. Петербургский строительный рынок Текст. 2004. - № 6 (61).58 с.

88. Петербургский строительный рынок Текст. 2004. - № 7-8 (62).92 с.

89. Переоценка основных фондов (рекомендации для риэтеров и оценщиков недвижимости) Текст. // Экономика строительства. 1997. ~ №11.

90. Положение о лицензировании риэтерской деятельности Текст. -Приложение к постановлению Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407.

91. Поляковский, Г. Жилищная экономика. Текст.: зарубежный экономический учебник / Г. Поляковский. М.: Дело, 1996. - 223 е.: ил. -Библиогр.: с. 208-214.

92. Программа ИПРЭРР. Новые подходы и методы интенсификации экономического развития регионов Текст. / Гос. учр. Институт интенсификации процесса реализации эконом, реформ в регионах. М.: ООО Изд-во ACT, 2000.-224 е.: ил.

93. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель Текст. / В. А. Прорвич. М.: Дело, 1998.

94. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики Текст. / Под ред. Д.С. Львова / Отделение экономики РАН. М.: Экономика, 2000. - 790 е.: ил. - Библиогр.: с. 757-764.

95. Рабинович, Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций Текст. / Б.М. Рабинович. М.: ИД Филинъ, 1997.

96. Рахман, И.А. Опыт московского строительства Текст. / И.А. Рах-ман // Недвижимость. 2000. - № 1. - С. 27-31.

97. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика Текст. / И.А. Рахман; Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: ЗАО Издательство Экономика,2000. -294 е.: ил. Библиогр.: с. 289-294.

98. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики Текст. Материалы конференции, проведенной Советом Федерации совместно с Институтом экономики РАН. // Экономист. 1997. - № 6. -С.3-24.

99. Россия 1999. Экономическая конъюнктура Текст. - Выпуск 1. -М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 263 с.

100. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика Текст. СПб.: ООО Ламбада Пресс, 1994.

101. Рынок недвижимости. Объективная реальность Текст. / СЭ. -2000. -№3.

102. Санкт-Петербург строительный Текст. 2004. - № 41 (86), октябрь. - 32 с.

103. Сегединов, A.A. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов Текст. / A.A. Сегединов. -М.: Стройиздат, 1997.

104. Сивкова, JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка Текст. / J1.A. Сивкова. -М.: Юридический бюлетень предпринимателя, 1996.

105. Слезингер, Г.Э. Социальная экономика Текст. / Г.Э. Слезингер. учебник. М.: Издательство Дело и Сервис, 1999. - 368 е.: ил. - Библиогр.: с. 356-360.

106. Смирнов, A.J1. Организация финансирования инвестиционных проектов Текст. / A.JI. Смирнов. М.: АО Консатбанкир, 1993.

107. Смирнов, Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа Текст. / Е.Б. Смирнов; М-во общ. и проф. образов. Рос. Федерации; СПбГИ-ЭА. СПб, 1997. -147 е.: ил. - Библиогр.: с. 135-146.

108. М.: Финансы и статистика, 1986. 253 с.

109. Степаненко, А.Н. Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города Текст.: автореф. дис. . канд. экон. наук /

110. N Степаненко А.Н. СПб., 2002. - 19 е.: ил.

111. Стерник, Г.М. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости Текст. / Г.М. Стерник, Н.Н. Ноздрина. М., 1997. -61 с.

112. Страйк, Р. Использование косвенных методов определения доходов при реализации программ социальной защиты в России: возможности и проблемы Текст. / Р. Страйк, А. Колодезникова. М: Инст. эконом, города, 1997. - 23 с.

113. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года Текст.: Проект Постановления Правительства РФ. М., 2000. - 363 с.1 126. Страхование на рынке недвижимости Текст. // Строительныйэксперт. 2002. - № 22.

114. Строительная наука и строительная практика Текст. // Строитель-Ф ный эксперт. 2004. - № 3.

115. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости Текст. / Е.И. Тарасевич. -СПб.: СПбГТУ, 1999.

116. Ткаченко, В.Г. Социально-экономическое развитие региона в условиях становления рыночных отношений Текст.: дис. . д-ра. экон. наук: 08.00.01/ Ткаченко Валентина Григорьевна. СПб., 1995. - 293 е.: ил. - Библиогр.: с. 270-293.

117. Тостой, Ю.К. Жилищное право Текст. / Ю.К. Тостой. М.,1996.-С. 25.

118. Тумусов, Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика Текст. / Ф.С. Тумусов. М.: Экономика, 1999. - 272 е.: ил. - Библиогр.: с. 260-264.

119. Тэпман, JI.H. Оценка недвижимости Текст. / JI.H. Тэпман: учеб. пособие для студентов вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.-303 е.: ил. - Библиогр.: с. 280.

120. Управление городскими службами на примере водоснабжения и жилого фонда Текст. // Сб. докум. франко-российского сотруд-ва. Париж, 1998.-224 с.

121. Управление государственной собственностью Текст. / Под ред. В.И. Кошкина, В. М. Щупыро. -М.: Инфра-М, 1997.

122. Управление портфелем недвижимости Текст.: учебн. пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / Пер. с англ. Под ред. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 е.: ил.

123. Фактор трансакционных издержек в теории и практике Российских реформ Текст.: по материалам одноименного Круглого стола / Под ред.

124. B.Л. Тамбовцева. М.: Экономический факультет, ТЕИС, 1998. -152 с.

125. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса Текст. / М.А. Федотова, Э.А. Уткин: учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭКМОС, 2002. - 352 е.: ил.

126. C. 472.: ил. Библиогр.: с. 457-460.

127. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству Текст. // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. Париж, 2001. - 349 с.

128. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Д. Фридман, Н. Ордуэй М.: Дело, 1997. - 480 с.

129. Хадсон-Вильсон, С., Управление портфелем недвижимости Текст. / С. Хадсон-Вильсон, X. Вюртзевах Чарльз / Пер. проф. С.Г.Беляева. -М.: Закон и право, ЮНИТИ. -1998.

130. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости Текст. /Г.С. Харрисон. -М., 1994.

131. Цукерман, Говард А. Недвижимость: зарубежный опыт развития Текст. / Говард А. Цукерман, Джордж Д. Блевинс. М.: Диамонт и Мерку-рий-М, 1994.

132. Черняк, A.B. Оценка городской недвижимости Текст. / A.B. Черняк. -М.: РОЛ, 1996.

133. Черняк, В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве Текст. / В.З. Черняк. М.: Русская деловая литература, 1998. - 800 с.

134. Шупыро, В.М. Преобразование государственной собственности Текст. / В.М. Шупыро. М.: Инфра-М, 1997.

135. Экономика и управление недвижимостью Текст.: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999. - 567 е.: ил. -Бибилиогр.: с.563-564.

136. Экономика и финансы недвижимости Текст. / Д.Л. Воков, Ю.Б. Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус; Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.:

137. Изд-во СПб. ун-та, 1999. -186 е.: ил.

138. Экономическая безопасность. Производство. Финансы. Банки Текст. М.: Фин.Стат.Информ, 1998.

139. Юнацкевич, П.И. Маркетинг недвижимости Текст.: учеб. пособие / П.И. Юнацкевич; Под ред. А.Н. Мошнова. СПб.: Изд. дом Сентябрь, 2002. - 264 е.: ил. - Библиогр.: с. 257-260.

140. Юркина, Е.Ю. Инвестиционная деятельность в Ленинградской области Текст. / Е.Ю. Юркина // Девелопмент. 2000. - № 4.

141. Юркина, Е.Ю. Арендатору дожно быть комфортно Текст. / Е.Ю. Юркина // Бизнес-недвижимость (приложение к журналу Девелопмент). 2000. -№ 3.

142. Яковлев, Ю.В. Направления и механизмы формирования предпринимательства на рынке недвижимости в российской экономике Текст.: авто-реф. дис. канд. экон. наук /Яковлев Ю.В. СПб., 2003. - 19 е.: ил.

143. Ясин, Е.Г. Хозяйственные системы и радикальная реформа Текст. / Е.Г. Ясин. М.: Экономика, 1989. - 318 с.

144. Bertalanffy, L. von. General System Theory Text. Foundations, Development, Applications. - London, 1993. - P. 53-94.

145. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

146. Иностранные юридические и физические лица могут быть членами Партнерства и входить в его состав в порядке, определенном законодательством Российской Федерации об иностранных инвестициях и партнерстве.

147. К работе Партнерства и органов его управления в согласованном порядке могут привлекаться комитеты и управления, руководители и специалисты Правительства Санкт-Петербурга.

148. Партнерство учреждается на базе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета на условиях взаимовыгодного сотрудничества.

149. Партнерство осуществляет свою деятельность в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации" О некоммерческих организациях", настоящим Уставом.

150. Партнерство вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано.

151. Партнерство создано на неопределенный срок.

152. Акты и документы Партнерства, предназначенные для третьих лиц, в частности письма и прочие документы, дожны содержать поное официальное наименованием с указанием организационно-правовой формы.

153. Официальный язык Партнерства русский.1.. ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС. ПРАВА ПАРТНЕРСТВА

154. Партнерство приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

155. Филиал и представительство осуществляют деятельность от имени Партнерства. Ответственность за деятельность своих филиалов и представительств несет Партнерство.

156. Партнерство, как юридическое лицо, с согласия партнеров-учредителей для достижения целей, предусмотренных Уставом, может выступать в качестве учредителя других организаций на территории Российской Федерации и за рубежом.

157. Имущество, переданное Партнерству его членами, является собственностью Партнерства. Члены Партнерства не отвечают по его обязательствам, а Партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

158. Вмешательство в деятельность Партнерства государственных, общественных или иных органов, кроме специально на то упономоченных законодательством, не допускается.

159. Не допускается деятельность в Партнерстве политических партий, религиозных и иных общественных организаций, за исключением профессиональных союзов.

160. I. ЦЕЛЬ И ПРЕДМЕТ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАРТНЕРСТВА

161. Взносы могут оплачиваться деньгами в Российской валюте (в рублях), ценными бумагами, другими имущественными и неимущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку.

162. Стоимость вносимого имущества оценивается в виде материальных ценностей по рыночной стоимости в рублях. Члены Партнерства утрачивают право распоряжения имуществом, переданным в качестве взноса.

163. Размеры взносов, а также изменения, связанные со сроком и формами внесения вступительного взноса, устанавливаются Общим собранием членов Партнерства.

164. Вступительные и ежегодные членские взносы используются на содержание аппарата Управления, консультационной службы и обеспечение деятельности, предусмотренной настоящим Уставом.

165. Целевые взносы предназначены для финансирования конкретных мероприятий и программ. Срок, размер и форма внесения устанавливаются Общим собранием членов Партнерства.

166. Партнерство использует переданное имущество члена Партнерства и арендует имущество для организации и осуществления уставной деятельности.

167. Партнерству принадлежит право собственности на денежные средства, имущество и иные объекты собственности, переданные физическими и юридическими лицами в форме взноса, дара, пожертвования или по завещанию.

168. Партнерство вправе привлекать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, допонительные финансовые, в том числе валютные, ресурсы, пожертвования и целевые взносы юридических и физических лиц, в том числе и иностранных.

169. Партнерство является участником международных и внешнеэкономических связей и осуществляет все виды операций, не противоречащих законодательству, в соответствии с Уставом и направлением деятельности Партнерства.

170. Представительством Партнерства является обособленное подразделение, которое расположено вне места нахождения Партнерства представляет интересы Партнерства и осуществляет их защиту.

171. V. ФИЛИАЛЫ И ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА ПАРТНЕРСТВА

172. VI. УЧРЕДИТЕЛИ ПАРТНЕРСТВА

173. Учредителями Партнерства являются: 6.1.1. Физические лица:61.2. Юридические лица:1. VII. ЧЛЕНСТВО

174. Членами Партнерства могут быть физические и юридические лица.

175. Членами Партнерства являются учредители, а также вступившие новые физические и юридические лица, внесшие вступительный взнос и выпоняющие положения настоящего Устава.

176. VIII. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ

177. Партнерство открыто для вступления новых членов.

178. Членами Партнерства могут быть любые физические и юридические лица, признавшие его Устав и внесшие соответствующие взносы.

179. Заявитель обязан в течение 15 дней со дня принятия решения Общим собранием членов о приеме в члены Партнерства внести вступительный и ежегодный взносы.

180. Кандидат считается принятым в число членов Партнерства после внесения вступительного и ежегодного взносов.

181. Права члена Партнерства не могут быть переданы третьим лицам.

182. Вступительные и периодические взносы членов возврату не подлежат.

183. Члены Партнерства извещаются о созыве Общего собрания не позднее, чем за 10 дней до дня работы собрания.

184. Решения Общего собрания Партнерства считаются принятыми, если за них проголосовало большинство членов Партнерства от числа присутствующих. Каждый член Партнерства при голосовании имеет один голос.

185. Решения об изменении и допонении учредительных документов, а также о реорганизации и ликвидации Партнерства принимаются Общим собранием, если за них проголосовало не менее 2/3 членов Партнерства от его списочного состава.

186. Решения Общего собрания оформляются протоколом, подписываемым Председателем и секретарем Общего собрания.

187. Общее собрание, при необходимости, может создавать комиссии из своего состава для решения отдельных вопросов деятельности Партнерства.

188. Контроль за финансовой деятельностью Партнерства осуществляет Ревизионная комиссия.

189. Ревизионная комиссия избирается сроком на 2 года. Заседания Ревизионной комиссии проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в год.

190. Ревизия финансово-хозяйственной деятельности Партнерства проводится не реже одного раза в год.

191. Партнерство ведет бухгатерский учет и статистическую отчетность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

192. Партнерство предоставляет информацию о своей деятельности органам государственной статистики и налоговым органам, учредителям и иным лицам в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом.

193. Реорганизация Партнерства осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Реорганизация может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

194. Партнерство может преобразоваться в общественную организацию (объединение), фонд или автономную некоммерческую организацию.

195. Ликвидация Партнерства производится по решению Общего собрания членов Партнерства, судебных либо иных, упономоченных на то органов.

196. Руководство Партнерства или орган, принявший решение о ликвидации, назначает по согласованию с органом, осуществляющим государственную регистрацию, ликвидационную комиссию и устанавливает порядок и сроки ликвидации.

197. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят пономочия по управлению делами.

198. XI. КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ПАРТНЕРСТВА

199. XII. ПОРЯДОК РЕОРГАНИЗАЦИИ И ЛИКВИДАЦИИ

200. Ликвидационная комиссия помещает в органах печати публикацию о ликвидации Партнерства, порядке и сроке заявления требований его кредиторами.

201. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается Общим собранием членов Партнерства или органом, принявшим решение о ликвидации.

202. Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество либо его стоимость подлежит распределению между членами Партнерства в пределах размера их имущественного взноса.

203. Остальная часть имущества, стоимость которого превышает размер имущественных взносов членов Партнерства, направляется на цели, в интересах которых Партнерство было создано, и (или) на благотворительные цели.

204. При реорганизации или прекращении деятельности Партнерства все документы (управленческие, финансово-хозяйственные, по личному составу и др.) передаются в соответствии с установленными правилами его правопреемнику.

205. Показатели осуществления этапов проекта по сценариям выбора участка и возведения жилого дома1. С1 с2 С3

Похожие диссертации

• Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья
• Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
• Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики
• Формирование концепции инновационного развития региональных рынков жилищной недвижимости
• Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации