Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование экономических механизмов управления региональным рынком жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Довдиенко, Ирина Викторовна
Место защиты	Москва
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Автореферат диссертации по теме "Формирование экономических механизмов управления региональным рынком жилой недвижимости"

На правах рукописи

ДОВДИЕНКО Ирина Викторовна

ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМ РЫНКОМ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -строительство; региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва- 2004

Работа выпонена в Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова

Официальные оппоненты: - д.э.н., профессор Владимир Викторович Григорьев д.э.н., профессор Нина Львовна Карданская д.э.н., профессор Валерий Петрович Силин

Ведущая организация - Академия экономики и права

Защита диссертации состоится 23 декабря 2004 г. в 12 час. на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу 113054, Москва, Стремянный пер., д. 36, ауд...

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии.

Автореферат разослан 23 ноября 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., доцент

1 .Актуальность исследования

Удовлетворение потребностей населения в жилье является важнейшей предпосыкой социально-политической стабильности; хорошие жилищно-бытовые условия способствуют улучшению здоровья народа, что в свою очередь повышает эффективность труда, является одним из факторов подъема экономики. В России, как и во всех странах, жилье является признаком, определяющим социальный статус человека, его роль и положение в обществе. Задача заключается в том, чтобы обеспечить доступность жилья для граждан.

По данным за 2003 г., потребности в улучшении жилья испытывают более 70 % населения городов, а готовность приобрести отдельное жилье более 30 %. Уже на основе этих данных можно утверждать об актуальности проблемы развития рынков доступного жилья, ориентированных на все социальные группы населения.

Жилье, как приобретаемая недвижимость, является аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом труда, и в этом качестве оно выпоняет функцию экономического фактора в жизни человека, является важнейшим, базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений. Но выпонять свои социальные и экономические функции жилье начинает только тогда, когда оно становится доступным практически всему населению страны. Именно поэтому жилищная политика является важнейшей составляющей экономической стратегии государства в целом.

Традиционные источники финансирования капитальных вложений - бюджетные ассигнования и собственные средства предприятий - не могут в ближайшие годы обеспечить подъем инвестиционной деятельности. Бюджетные ассигнования выделяются правительством для обеспечения жильем некоторых малообеспеченных групп населения и военнослужащих.

Несмотря на определенные трудности, отечественный рынок жилья находится на подъеме. Об этом свидетельствует рост числа выданных кредитов, увеличение количества разнообразных, в т. ч. и небанковских схем, а также ставший уже регулярным выход на этот рынок новых его участников.

Концепцией развития системы жилищного кредитования, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 г., определяется формирование системы ипотечного жилищного кредитования как одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Сформирована основная законодательная база для развития кредитования: приняты законы о жилище, об ипотеке, новый Жилищный Кодекс, Налоговый кодекс и др., которыми дожны регулироваться вопросы создания благоприятного инвестиционного климата для развития рынка жилья.

Регулирующая роль государства в области законодательства, способствующая развитию кредитных отношений, существенно активизировалась за последние 5 лет, имеются практически все основные правовые предпосыки для развития ипотечного кредитования в России. Появились рыночные схемы кредитования, которые внедряются небанковскими организациями: строительными, ссудосберегательными

учреждениями, деятельность которых в данном направлении не регламентирована законодательно, и за ней не осуществляется необходимый для учреждений работающих со средствами населения, контроль.

Общей проблемой, стимулирующей выдвижение задач и обеспечивающей их осуществление, является объективно существующая народнохозяйственная потребность в жилье и связанных с ним объектах социальной инфраструктуры, и их реализация в рыночных условиях.

Проблемами развития рынка жилья интенсивно занимаются крупные федеральные и региональные администрации, управляющие организации, коммерческие банки, корпорации во всех субъектах страны. Проблемы развития и совершенствования рынка недвижимости рассматривают в фундаментальных работах отечественные экономисты: В. М. Агапкин, В.И. Видяпин, А.А. Водянов, А. А. Горбунов, П. Г. Грабовый, В. И. Грачев, В. В. Григорьев, М. А. Гусаков, М Ф. Замятин, Д. Е. Зуев, В. С. Казейкин, М. И. Каменецкий, А. В. Карасев, В. Н. Киданов, А. Н. Кирилова, Е. Г. Клепикова, В. А. Колосов, Н. А. Колесникова, В. Ю. Кротов, Н. Косарева, В. С. Кухаренко, В. И. Лимаренко, А. А. Мартьянов, В.А Мусатова, Ю. П. Панибратов, М.Б. Полякова, Е. П. Панкратов, И. С. Радченко, ИА. Рахман, В. И. Ресин, А. А. Румянцева, А. Н. Семеняка, И. А. Сергеева, М. А. Сергиенко, В. М. Серов, В. П. Силин, М. В. Степанов, В. М. Стерликов, В. П. Стороженко, С. А. Тюрина, Р.Б. Шакиров, А. В. Черняк, Д. М. Христолюбов и др.

В работах современных экономистов исследованы локальные проблемы рынка недвижимости, связанные с ценообразованием, землепользованием, кредитованием. В то же время наименее проработанными остаются вопросы, рассматривающие как целостный механизм управления региональным рынком жилой недвижимости по критериям рыночной экономики, предпринимательства и социальной эффективности, ориентация рынка недвижимости на платежеспособный спрос всех слоев населения в регионах.

В странах с развитой рыночной экономикой более 50 % богатства существует в форме недвижимости, строительство и реализация жилья до 70-85 % случаев осуществляются в кредит, экономическая эффективность которого достигается путем применения целесообразных для конкретных условий вариантов его погашения. В исследованиях западных экономистов рассматриваются проблемы, методы решения которых отличаются как традициями и спецификой подходов к развитию рынка жилья, так и взглядами отдельных ученых на методы развития этого рынка в разных странах. Исследования этих ученых, специализирующихся на проблемах рыночной экономики, оказали влияние на методологию управления и оценки недвижимости, особенно на первых стадиях перехода к рынку в России. Среди них известные ученые: П. Верхарн, Р. Гровер, Дж. Дениел, М. Кассой, К. Линт, Т. Лассен, Р. Лаури, А. Линк, Н. Ордуэй, Н. Перти. М. Питере, Б. Рольф, Р. Ротберг, П. Самуэльсон, Р. Страйк, В. Стивенсон, Г. Харрисон, Р. Хебер, Фридман.

В большинстве теоретических работ сформулированы проблемы рынка, что проявилось главным образом как противоречие между знаниями о потребностях людей в результативных практических или теоретических действиях и незнанием

путей и средств их реализации, однако решить проблему Ч значит получить новое знание или создать теоретическую модель, объясняющую то или иное явление, выявить факторы, позволяющие воздействовать на развитие явления в желаемом направлении.

Принципиальная особенность взаимодействия объектов недвижимости и функционирующего рынка жилья в настоящее время состоит в том, что ее массовость сдерживается неразвитостью рынка договременных непропорциональных кредитов. Развитию жилищного рынка в стране придается ярко выраженная социальная ориентация, для осуществления этих задач необходимо преодолеть причины, влияющие на замедленный темп развития процессов воспроизводства в системе инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости.

Стала актуальной практически неразработанная для рыночных условий важная народнохозяйственная (в теоретическом осмыслении и практическом осуществлении) проблема разработки методов управления и системного рассмотрения воспроизводственных и инвестиционных процессов в жилищной сфере, ориентированных на региональные рынки недвижимости, их экономическую эффективность и социальную направленность. Ключевая проблема при выработке и реализации жилищной политики - обеспечение доступности жилья для граждан.

Цель исследования состоит в разработке теоретических основ формирования экономических механизмов управления региональным рынком жилой недвижимости, оценки состояния и обоснования направлений развития рынка жилья в регионах страны, раскрытия социально-экономических особенностей этого рынка.

Практической целью исследования является разработка методического подхода к социально-экономическим расчетам при обосновании выбора направлений развития рынка жилья, отвечающего сложившимся экономическим особенностям регионов. Предложенные в диссертации схемы кредитования жилья и методы комплексной оценки жилищного строительства дожны способствовать решению задач по реализации жилья в условиях рыночной экономики.

В соответствии со сформулированными целями поставлены и решены следующие основные задачи:

Х проанализировать ресурсный потенциал и предпринимательский климат регионов страны в аспекте развития и функционирования рынка жилой недвижимости;

Х систематизировать практику обеспечения населения жильем и факторы, влияющие на развитие жилищного кредитования в регионах России;

Х разработать методы и критерии оценки основных индикаторов, обусловливающих эффективность функционирования рынка недвижимости;

Х разработать методы анализа потенциального и рискового рейтинга регионов и объектов недвижимости;

Х разработать интегрированную систему управления программами

жилищного строительства, догосрочного кредитования на региональном уровне и выявить характерные особенности системы финансирования, а также риски строительства и приобретения жилья;

Х сформулировать теоретические основы и систематизировать тенденции развития оценочной деятельности объектов недвижимости;

Х разработать сценарии функционирования моделей жилищного кредитования на основе взаимодействия рынков жилья и кредитных ресурсов;

Х разработать методы ипотечно-инвестиционного анализа применительно к расчетам оценки жилья на рынках недвижимости и выявить возможности семей по использованию механизма кредитования с целью повышения доступности кредита;

Х разработать методы повышения роли банков в системе жилищного кредитования;

Х определить перспективы и разработать рекомендации развития и функционирования объектов социальной инфраструктуры, приближенных к жилью, с целью повышения социально-экономической эффективности городской застройки.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости, система формирования и функционирования региональных рынков жилья, экономические условия обеспечения населения жильем, программы, варианты реализации жилищного кредитования в их развитии.

Предметом диссертационного исследования являются управление и социально-экономические процессы формирования экономических взаимоотношений участников рынка жилой недвижимости, определяющие условия выбора на рынке жилья и обеспечивающие повышение роли социально-ориентированных направлений решения жилищной проблемы.

Методы исследования. Методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, управления, оценки объектов недвижимости, основы системного рассмотрения коммерческих условий жилищного строительства и кредитования как экономической категории. В качестве общеметодологических подходов использовались методы системного, ситуационного и статистического анализа, теория согласованных решений. Учтены такие свойства развития хозяйственных систем и финансирования рынка жилья и жилищного строительства как многовариантность путей их формирования, динамичность изменений региональной среды, наличие социальных ограничений решения жилищных вопросов.

Научная новизна работы заключается в следующем.

1. На основе выявленных тенденций развития рынка жилья проанализированы особенности его развития в регионах России в переходный период развития экономики, определены потребности и возможности населения в улучшении жилищных условий и ресурсный потенциал регионов.

2. Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования современного регионального рынка недвижимости, выделена целостная система сектора народного хозяйства, объединяющая традиционные и

нетрадиционные виды реализации жилья на первичном и вторичном рынках, компаний, формирующих рынок недвижимости, а также коммерческих и некоммерческих объектов социальной инфраструктуры.

3. Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой системе управления рынком жилья как затратно-возвратной в различных российских регионах. Проанализированы ситуации на потребительском рынке, в том числе сбалансированности спроса и предложения в условиях концентрации рынка жилья на территориальном уровне.

4. Разработаны принципиальные методы индикативной оценки городской территории, общие критерии оценки жилых домов и объектов социальной инфраструктуры первичного обслуживания, функционирующих на рынке недвижимости, систематизированы особенности массовой и индивидуальной экономической оценки объектов недвижимости, а также городских ресурсов с учетом факторов месторасположения объектов в рыночной и градостроительной ситуации.

5. Предложены подходы к совершенствованию инструментария регулирования процессов развития и распределения услуг на рынке жилья как государственной программы и государственной поддержки при функциональной и финансовой независимости локальных рынков.

Основные научные положения, вынесенные на защиту.

В диссертации впервые выпонено комплексное исследование экономических проблем развития рынков жилья с учетом региональных экономических особенностей на основе кредитования как важнейшего фактора воспроизводства в структуре инвестиционно-строительного цикла. Существо этого подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов экономической оценки жилищного комплекса в целом и отдельных его звеньев. На основе этого подхода в диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых решений. Основные из них:

1.Выявлены тенденции развития рынка жилья. Определены потребности и возможности населения в улучшении жилищных условий и ресурсного потенциала регионов. Проведен анализ компаний, формирующих строительный рынок в регионах России.

2. Разработаны теоретические основы, предложены методы анализа рейтинга инвестиционной привлекательности регионов, жилищного рынка и конкурентоспособности (на основе оценки качества) объектов на рынке недвижимости при разном платежеспособном спросе населения.

3.Разработаны методы анализа и оценки основных индикаторов, обусловливающих эффективность функционирования рынка недвижимости, а также потенциального и рискового рейтинга регионов в аспекте рынка недвижимости.

4. Проведен сравнительный анализ российских и зарубежных ипотечных институтов. Выявлены возможности населения по использованию механизма кредитования и разработаны необходимые меры в рамках федеральной и региональной системы по повышению доступности кредита.

5. Разработаны методы индикативной оценки городской территории как объекта недвижимости в условиях рынка, принципиальные методы и общие критерии оценки жилых и нежилых объектов, функционирующих на рынке недвижимости.

6. Определены перспективы развития рынка жилья, повышения эффективности использования средств, выделяемых из региональных бюджетов на решение жилищной проблемы, а также повышения роли банков в системе жилищного кредитования. Идентифицированы риски и намечены пути их снижения в процессе развития регионов и региональных рынков недвижимости.

7. Разработаны рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов социальной недвижимости, а также схемы бизнес-планирования при выявлении направлений развития рынка недвижимости на территориальном уровне.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждаются: применением основополагающих теоретических и экспериментальных методов исследования; представительным объемом статистического материала; практической реализацией рекомендаций и отдельных разработок в работе Инвестсбербанка; логикой теоретических построений системного рассмотрения жилищного кредитования как экономической категории, отражающей взаимодействие хозяйствующих субъектов рынка жилья; успешной практикой использования учебно-методических пособий диссертанта по ипотечному кредитованию в Академии народного хозяйства, бизнес-планированию и управлению городскими образованиями в Московском институте коммунального хозяйства и строительства, в системе повышения квалификации работников банковского и строительного комплекса.

Апробация и реализация результатов работы. Проведенные исследования стали основой для реального воплощения ипотечного кредитования в жизнь Инвестсбербанком: а) выявлена доступность заемных средств для населения, определяемая величиной процентных ставок, продожительностью периода кредитования, уровнем цен на жилье; б) на основании выявленных предпочтений и объемов средств населения разработана схема финансирования, ориентированная на конкретные группы населения и их финансовый потенциал; в) разработаны методики анализа эффективности инвестиционных проектов по застройке жилых районов. По программе и схемам, разработанным автором, за 1996-2004 гг. были реализованы несколько тысяч ипотечных кредитов. Результаты исследований докладывались автором на городских и межрегиональных конференциях (МИКХиС) (2002, 2003, 2004 гг.), на московских городских семинарах (2002, 2003 гг.), на курсах повышения квалификации руководящего состава региональных банков, в Академии народного хозяйства, а также в процессе преподавательской деятельности.

Основные публикации: По теме диссертации опубликовано 24 работы, 52,2 а.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов, списка использованной литературы, 59 табл., 44 рис. (основной текст - 305 стр.) и приложений.

АГОРИТМ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель исследования: формирование теоретических основ, методологии, оценки состояния и обосновании направлений развития рынка жилья регион страны и возможно поное раскрытие особенностей этого рынка с точки зрения социально-экономических факторов

ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И

ПРАКТИКИ

РЕФОРМИРОВАНИЯ

РЕГИОНАЛЬНОЙ

ЭКОНОМИКИ И

ЖИЛИЩНОГО РЫНКА

АНАЛИЗ РЕЙТИНГА

ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАЛЬНОСТИ РЕГИОНОВ РОССИИ И КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ОБЪЕКТОВ НА

РЫНКЕ недвижимости

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕ--СКАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРЕДЛА ГАЕМОЙ НА РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКАХ РОССИИ.

АНАЛИЗ УСЛОВИЙ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И АЛЬТЕРНАТИВНЫХ СХЕМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ РОССИИ

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ В АСПЕКТЕ ПРОСТРАНСТВА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЕСУРСНОГО ПОТЕНЦИАЛА РЕГИОНОВ СТРАНЫ.

АНАЛИЗ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЕМ И ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ РОССИИ

АНАЛИЗ ПОТРЕБНОСТИ И ПЛАНОВ НАСЕЛЕНИЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ.

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИЙ КЛИМАТ РЕГИОНОВ РОССИИ

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ИНДИКАТАРОВ, ОБУСЛОВЛИВАЮЩИХ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. МЕТОДЫ АНАЛИЗА ПОТЕНЦИАЛЬНОГО И РИСКОВОГО РЕЙТИНГА И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕГИОНАХ РОССИИ

БАНКОВСКОЕ, НЕБАНКОВСКОЕ, КОРПОРАТИВНОЕ.

АНАЛИЗ КОМПАНИЙ, ФОРМИРУЮЩИХ СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ МЕТОДЫ И ОБЩИЕ КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ, ПРЕДЛАГАЕМЫХ НА РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРИНЦИПЫ И ОСОБЕННОСТИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ МАССОВОЙ И ИНДИВИДУАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

МЕТОДЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ФАКТОРОВ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СИТУАЦИИ МЕТОДЫ ИНДИКАТИВНОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА ОБЪЕКТОВ КАК КРИТЕРИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ХАРАКТЕРНЫЕ ЧЕРТЫ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ, МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА ПО МЕТОДУ ЭЛВУДА.

ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТИ СЕМЕЙ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ МЕХАНИЗМА КРЕДИТОВАНИЯ И НЕОБХОДИМЫЕ МЕРЫ В РАМКАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ПО ПОВЫШЕНИЮ ДОСУПНОСТИ КРЕДИТА

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКИХ АСПЕКТОВ РОССИЙСКИХ И ЗАРУБЕЖНЫХ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТИТУТОВ.

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СРЕДСТВ, ВЫДЕЛЯЕМЫХ ИЗ РЕГИОНАЛЬНОГО БЮДЖЕТА НА РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ. ПОВЫШЕНИЕ РОЛИ БАНКОВ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗВИТИЮ ИНФРАСТРУКТУРЫ ПО РАЗВИТИЮ РЫНКА КОММЕРЧЕСКИХ И НЕКОММЕРЧЕСКИХ ГОРОДСКИХ ОБЪЕКТОВ ИДЕНТИФИКАЦИЯ И ПУТИ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ И ФИНАНСОВЫХ РИСКОВ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ

БИЗНЕС-ПЛАН КАК ИНСТРУМЕНТ ОЦЕНКИ И ВЫБОРА ЭФФЕКТИВНОГО НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ.

2. Основные положения работы Проблемы теории и практики реформирования жилищного рынка России, теоретические основы и методы исследования развития рынка недвижимости.

Системный подход к изучению региональной жилищной среды (определение целей, задач, постановку научной гипотезы, выявление особенностей размещения и т. д.) предполагает обобщение различных видов моделирования с целью создания системного метода исследования пространственных комплексов весьма сложных по структуре, с многочисленными взаимосвязями их элементов. Таким образом, этот метод показывает хозяйственный комплекс регионов в их единстве и многообразии.

Вопросы социальной справедливости, предусматривающие равное

удовлетворение потребностей людей, проживающих в разных частях страны, дожны быть ориентированы на благосостояние всего общества, при этом определяться по худшему району и по беднейшей социальной группе населения. В то же время реальное региональное неравенство - это имеющиеся различия в уровне доходов жителей разных регионов страны, что обусловлено многими факторами, в т. ч. уровнем развития производительных сил, природными особенностями данного региона, его экономико-географическим положением, навыками и обычаями населения. Начинающая развиваться в России самостоятельность регионов в условиях рыночной экономики предполагает правовое регулирование экономических отношений, основанных на общих принципах: а) свобода предпринимательской деятельности; б) юридическое равенство различных форм собственности; в) свобода конкуренции и ограничение монополистической деятельности; г) получение дохода как цели предпринимательства; д) законность экономической деятельности и ее государственное регулирование.

С развитием рыночной экономики в России проблемы теории и практики реформирования региональной экономики и связанной с ней экономики жилищного рынка приобрели особое значение, актуальность которого будет усиливаться по мере решения региональных социальных и экономических задач, в том числе задач развития рынка недвижимости.

Российская Федерация - государство высоко урбанизированное, доля городского населения составляет 73 %, причем в 13 городах с населением свыше 1 мн. жителей проживает 22 % все горожан страны; в городах с население от 500 тыс. до 1 мн. чел. - 12,8 %; с населением от 100 до 500 тыс. чел. - 27,2 %; с населением до 100 тыс. чел. - 25,2 %. Принимая во внимание огромные различия в уровне экономического развития регионов РФ, следует констатировать, что картина территориального неравенства не могла кардинально измениться в последние годы. Почти 40 % промышленной продукции производится в 10-ти субъектах РФ. При этом и нижняя часть рейтинга регионов остается без изменения (на 10 самых слаборазвитых регионов приходится около 0,1 % суммарного промышленного производства страны). Это в основном автономные округа (за исключением нефтедобывающих), а также республики Атай, Тува и Камыкия.

В настоящее время в стране сложились качественно новые условия и предпосыки для решения фундаментальных проблем экономического и

социального развития, в том числе положительная динамика основных макроэкономических показателей. Однако, как показали исследования, позитивные тенденции в экономике еще не приняли устойчивого характера. Наращиванию выпуска промышленной продукции препятствует, в частности, медленное восстановление реального платежеспособного спроса потребителей; хотя объем оборота розничной торговли в настоящее время приближается к уровню 1997 г., это происходит во многом за счет снижения накопления и ухудшения структуры потребления населения.

Приоритетными задачами экономической политики правительства на ближайшие годы являются создание базовых законодательных основ, обеспечивающих благоприятный инвестиционный и предпринимательский климат, приведение обязательств в соответствии с ресурсами и концентрация последних на выпонении базовых государственных функций.

Последнее десятилетие характеризуется в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 1990-х гг. объем нового строительства был низким по сравнению с предыдущими периодами, в течение десяти лет практически не проводилось ремонтных работ, и имеет место износ многих существующих квартир. Так, объемы ввода в строй жилья с 61,7 мн. м2 в 1990 г. до 33,8 мн. м2 в 2002 г., т. е. падение объемов жилищного строительства составило 45 %. Если в 2001-2004 гг. стала проявляться тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, то интенсивное выбытие жилищного фонда продожается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем.

Объем жилой площади, приходящейся на одного жителя в России, по данным Госкомстата, составил в 2002 г. около 19,8 м2. По сравнению с 1998 г. этот показатель вырос на 5 %, причем весь жилищный фонд за этот период увеличися лишь на 4 %. Таким образом, показатель обеспеченности жильем растет в значительной мере за счет уменьшения численности населения (по сравнению с 1998 г. численность населения сократилась на 1,85 %). Другим подтверждением данного вывода может служить тот факт, что на фоне роста показателя обеспеченности населения жильем в 2004 г. сократилось число и площадь проданных физическим лицам жилых помещений.

Физический износ жилищного фонда в последние годы составляет 70 - 75 %. В России 40 мн. чел. проживает в неблагоустроенных домах, а 4,16 мн. чел. - в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. Если в 1995 г. ветхий и аварийный фонд составлял 37,7 мн. м2, то в 2002 г. он насчитывал 87,8 мн. м2. При этом 20 % всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах 50 % домов не имеют инженерного обеспечения. В улучшении жилищных условий нуждаются более 70 % населения страны.

Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса. Кроме того, росту спроса также способствует повышение уровня жизни населения, которое наблюдается в последние годы. Анализ проведенный в 2002 г., выявил в ряде регионов РФ пропорциональную зависимость

между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем. С ростом доходов населения повышается обеспеченность жильем, что является следствием увеличения числа сделок на рынке жилья.

Вместе с тем анализ статистических данных показывает, что реальный платежеспособный спрос населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким. В настоящее время на одного жителя России приходится 280 дол. доларового эквивалента рублевых накоплений (по данным Госкомстата, денежные накопления населения России составляют 1282 мрд. руб.). Учитывая, что на валютных вкладах, согласно данным Госкомстата, находится около 10,8 мрд. дол., получим 75 дол. в среднем накоплений на валютных счетах на душу населения. Кроме того, полагая, что объем валютных накоплений, находящихся в чуках у населения оценивается в 30 мрд. дол., суммарные накопления среднестатистического гражданина в объеме составят 561 дол. Этого явно недостаточно для формирования устойчивого платежеспособного спроса на квартиры в масштабе страны.

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 чел.). В настоящее время средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равняется 599400 руб. (в среднем по стране 11100 руб.\м2). Средний годовой доход семьи (двое трудоспособных взрослых и один ребенок) -около 9000 руб. Таким образом, коэффициент доступности составляет 5,6 (по некоторым данным - 4,3), т. е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления в течение более пяти с половиной лет.

Несмотря на наблюдаемое в 2001-2003 гг. снижение коэффициента доступности жилья, его значение остается на высоком уровне, что является серьезным негативным фактором , существенно сдерживающим развитие рынка жилья. Высокое значение данного показателя свидетельствует о том, что для большинства граждан покупка квартиры за счет своих собственных средств является нереальной задачей. За последние годы механизм улучшения жилищных условий в регионах страны коренным образом изменися. Почти поностью исчезла возможность получить социальное жилье: этим правом пользуются лишь отдельные категории граждан.Доходы большей части россиян во всех регионах страны не позволяют купить или построить жилье за счет собственных средств, без развитых механизмов догосрочного кредитования оно практически недоступно населению.

Практика развития жилищного строительства в России показывает, что проблема жилья остается одной из самых острых. Органы власти пытаются ее решить, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения.

Исследования показали, что темпы роста денежных доходов опережают темпы роста потребительских расходов, вследствие чего повышаются объем накоплений и

уровень жизни населения. По данным на 2002 г., денежные накопления населения на валютных счетах (и денежной наличности в иностранной валюте у населения) составили 1247,5 мрд. руб., что на 20,1 % больше, чем на начало 2002 г. и на 37,1 % больше, чем на 2001 г. Остатки вкладов физических лиц в кредитных организациях на валютных счетах на начало сентября 2002 г. составили 346,6 мрд. руб., что на 41,7 больше, чем на начало года, и на 67,9 % больше, чем на 2001 г.

Анализ данных Госкомстата за 2003 г. свидетельствует об улучшении уровня жизни практически во всех регионах РФ. Реальные доходы населения наиболее существенно выросли в Южном федеральном округе. В 2002 г. они составили 111,0 % к 2001 г. Второе место по данному показателю занимает Привожский федеральный округ (109,6 %). Наименее существенно реальные доходы населения повысились в Центральном федеральном округе. В 2002 г. они составили всего 101,4 % к 2001 г. (106,6 % по России в целом). В то же время в Центральном федеральном округе объем доходов населения находится на самом высоком уровне, что определяет его наиболее высокие возможности по развитию ипотечного кредитования. Второе место по объему денежных доходов населения занимает Уральский федеральный округ.

Анализ динамики объемов выпоненных работ свидетельствует о формировании благоприятных тенденций в области жилищного строительства в масштабах страны. Однако, учитывая высокие темпы старения жилищного фонда для повышения его качества необходимы более высокие темпы увеличения объемов ввода жилья. В последнее время объемы жилищного строительства увеличились во всех федеральных округах. Наибольший прирост зафиксирован в Сибирском федеральном округе (в 2002 г. на 23,6 % больше, чем в 2001 г.) и Привожском федеральном округе (на 15,8 % больше), самый низкий темп роста жилищного строительства - в Уральском федеральном округе (на 4,0 % больше).

Исследования показали, что потенциал развития рынка жилья определяется количеством сделок и операций с недвижимостью, правовой базой, количеством жилья, приобретенного в собственность, а также низким уровнем обеспеченности жильем и высоким коэффициентом износа жилищного фонда. Данный фактор оказывает особое воздействие на первичный рынок, т. к. для улучшения качества жилищного фонда и его расширения необходимо строительство новых квартир. Кроме того, рост уровня жизни населения ведет к повышению требований граждан к качеству занимаемой жиплощади, что также способствует росту спроса, а, следовательно, развитию рынка. При этом объем предложения на первичном рынке в значительной степени зависит от ситуации в строительной отрасли.

Динамика ввода жилых домов и денежных накоплений населения, как показали исследования, практически соответствуют друг другу. Дисбаланс показателей зафиксирован только в 2000 г., что связано с перераспределением спроса в область вторичного рынка, где сложися более низкий уровень цен. Косвенным подтверждением такого вывода является уменьшение доли строительства за счет средств населения (по сравнению с 1999 г. эта доля снизилась с 13,7 % до 12,6 %).

Проведенный анализ позволил выявить зависимость между темпами роста цен на первичном рынке жилья и темпами роста реальных доходов населения. Рост доходов населения ведет к повышению стоимости жилья с временным лагом в два квартала.

Исследования показали, что уровень цен на вторичном рынке в значительной степени зависит от уровня цен на первичном рынке. В том случае, когда происходит приближение стоимостей вторичного рынка к первичному, наблюдается тенденция либо к снижению цен на вторичном рынке, либо к замедлению темпов их роста.

Ситуация в области жилищного строительства в разных регионах существенно различается, в частности по темпам ввода жилья. Однако только на основании этого показателя было бы преждевременно делать выводы. Весьма важно оценить соответствуют ли темпы роста объемов вводимого жилья реальным потребностям населения, а также возможности среднестатистической семьи приобрести это жилье.

Одним из важнейших критериев, характеризующих экономическую ситуацию на рынке недвижимости, является доступность жилья для широких слоев населения, а также динамика данного показателя за последние годы. Поскольку цены на первичном рынке являются ориентиром для вторичного рынка, динамику коэффициента доступности жилья можно оценить, сопоставив темпы роста цен на жилье на первичном рынке с темпами роста денежных доходов населения.

Отставание темпов роста доходов от темпов роста цен на жилье свидетельствует об ухудшении коэффициента доступности жилья, а следовательно, в регионах, где складывается подобная ситуация, наблюдается и снижение реального платежеспособного спроса населения на квартиры.

Анализ показал, что общими правилами рынка недвижимости является следующие правила: чем больше город, чем выше доходы его жителей; чем больше в нем предприятий и организаций, тем интенсивнее его деловая жизнь и внешние связи с другими городами, более зависит рынок жилья, активнее новое строительство и выше стоимость квартир в этом городе.

Можно утверждать, что с развитием рыночной экономики проблемы жилищного рынка приобретают особое значение, а в дальнейшем, по мере расширения регионального рынка жилья и его доступности, значение экономических факторов будет возрастать (рис. 2).

Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов,

конкурентоспособности объектов на рынке жилья и предпринимательского климата России. Под предпринимательским климатом региона следует понимать сложившиеся на данной территории условия и возможности для ведения предпринимательской деятельности, которые являются результатом взаимодействия: а) региональных факторов; б) региональной политики; в) региональной ситуации.

Исследования показали, что региональные факторы определяют место региона в

общей системе территориальной организации хозяйства страны и включают в себя: а) природные условия; б) ресурсный потенциал; в) экономико-географическое положение; г) население; д) характер расселения; е)тип освоения; ж) уровень развития региона; з) структуру хозяйства; и) особенности хозяйства; к) развитие инфраструктурной сферы.

Инвестора, вкладывающего деньги в любой бизнес, прежде всего интересует, насколько выгодным может быть вложение средств и насколько это рискованно. Потенциал и риск неразрывно связаны, именно поэтому все российские регионы дожны рассматриваться в координатах риск-потенциал в следующей градации (с промежуточными признаками): а) потенциал: высокий; средний; низкий; б) риск: низкий; средний; высокий; в) промежуточные значения.

Максимальные возможности при минимальном риске - российская элита. В 1998 г. в нее входили лишь Москва и Санкт-Петербург, а с 1999 г. к ним прибавилась Московская область. При этом Москва остается недосягаемой: на ее долю приходится 14,8 % российского инвестиционного потенциала, в то время как на Санкт-Петербург и Московская область 4,9 и 3,7 % соответственно.

Средний потенциал, низкий риск. В состав этой группы входят Татарстан и Бегородская область, то есть регионы, которые, несмотря на экономические и финансовые потрясения, остаются структурно сбалансированными и привлекательными для инвесторов.

Низкий потенциал, низкий риск. К этой группе с 1999 г. можно отнести Новгородскую и Калининградскую области (до этого к этой группе нельзя было отнести ни одного российского региона).

Высокий потенциал и умеренный риск. После ухода Московской области в высшую группу (Максимальные возможности при минимальном риске) и значительного падения потенциала Ханты-Мансийского автономного округа Свердловская область оказалась в одиночестве.

Средний потенциалом и умеренный риск. В этой группе - Ленинградская и Воронежская области (перешли из группы потенциал немного выше среднего) и снизившая свой индекс риска Якутия (перешла из группы (средний потенциал риска). В группу вошли Ханты-Мансийский АО и Красноярский край. При этом группу покинули Оренбургская область и Атайский край.

Средний потенциал и умеренный риск. Это традиционно популярное сочетание.

Потенциал немного выше среднего. В 1999 г. по сравнению с 1998 г. эта группа попонилась 9-тью новыми регионами. Из них 7 улучшили свои показатели по потенциалу или по индексу риска. Оренбургская область и Атайский край перешли в эту группу из-за снижения потенциала. В то же время из этой группы на повышение ушли Ленинградская, Воронежская и Калининградская области.

Потенциал немного ниже среднего. Таких регионов 18, причем 12 из них так называемые национально-территориальные. Группа попонилась 7 новыми регионами из группы с более высоким индексом инвестиционного риска. В то же время 4 региона, бывшие ранее в этой группе, увеличили инвестиционный потенциал и перешли в более престижную группу.

Средний потенциал и высокий риск. В этой группе остася лишь Ямало-Ненецкий автономный округ.

Низкий потенциал и высокий риск. Эту группу покинули 10 регионов, которые смогли снизить инвестиционные риски на своей территории. Удмуртия, Хабаровский край и Тюменская область перешли из данной группы в группу с потенциалом немного выше среднего.

Низкий потенциал и экстремальный риск. В этой группе остается Чечня, а также Дагестан и Ингушетия.

Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов РФ предназначен прежде всего для сопоставления регионов с точки зрения прямого инвестора. Анализ показал, что финансовый потенциал региона интересует инвестора все меньше, т. к. последнему приходится все больше полагаться лишь на собственные средства в силу слабости финансового потенциала большинства регионов России. Падает интерес к инновационным возможностям регионов, т. к. инвестор приходит уже со своими, освоенными и отработанными технологиями и не склонен вкладывать средства в слабую местную научно-техническую сферу. Экологический риск также мало вонует инвесторов, что связано с отсутствием экологической политики. В то же время на первое место по значимости для потенциальных инвесторов выходит законодательный риск. В ряде регионов Федеральные законы могут не совпадать с местными законами в инвестиционной сфере.

В качестве составляющих инвестиционной привлекательности регионов России (инвестиционного климата) выступают две характеристики: а) инвестиционный риск; б) инвестиционный потенциал. Среди факторов инвестиционного риска: а) законодательный; б) политический; в) социальный; г) экономический; д) финансовый; е) криминальный; ж) экологический. В числе лидеров с наименьшим значением инвестиционного риска выступают Москва, Татарстан, Бегородская, Калининградская и Новгородская области, Санкт-Петербург. В отличие от более динамичного по своей сути инвестиционного риска инвестиционный потенциал регионов меняется в меньшей степени. К факторам инвестиционного потенциала отнесены: а) трудовой; б) потребительский; в) производственный; г) инновационный; д) финансовый; е) институциональный; ж) природно-ресурсный. По всем видам инвестиционного потенциала (кроме природно-ресурсного) лидирует Москва. Ее доля в общероссийском потенциале составляет от 8 % (по производственному потенциалу) до более 40 % (по институциональному). Москва играет роль генератора изменений. В десятке лидирующих по инвестиционному потенциалу чаще других регионов бывают: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Свердловская область, а также Самарская, Нижегородская, Пермская области, Красноярский край и Ханты-Мансийский автономный округ. Но степень инвестиционного риска в этих регионах РФ различна. У каждого региона есть свои проблемы. Так, в Москве может быть достаточно высок законодательный риск, в Бегородской области -политический, в Новгородской области - криминальный, в Ярославской -экологический, в Тверской - экономический, финансовый и политический.

Максимальные показатели инвестиционного риска отмечены в республиках Северного Кавказа - Дагестане, Ингушетии и Чеченской республике.

В рамках проекта Центра по изучению поселений человека при ООН начиная с 1995 г. ведется работа по созданию Всемирной базы данных по ключевым индикаторам городской деятельности. До 2001 г. с использованием широкой сети местных исследователей и экспертов специалистам Центра удалось собрать данные по 237 городам мира из 10 стран - участниц проекта. Базы данных включают в себя более 20 тыс. элементов информации по следующим разделам: а) базовая информация; б) социально-экономическое развитие; в) инфраструктура; г) транспорт; д) охрана окружающей среды; е) система местного самоуправления; ж) жилье. О состоянии городского рынка жилья можно судить на основе возможности для жителя этого города со средними доходами купить квартиру. Различия в аналогичных городских территориях могут означать, что именно жилищная политика влияет на доступность для населения жилья и земли. По данным Программы городских индикаторов Центра по изучению поселений человека при ООН, в странах, где проводится политика, ориентированная на облегчение для граждан возможности стать собственниками жилья, дома более доступны для приобретения и имеют большие размеры, чем в странах с аналогичным уровнем развития и доходов населения, но с большими рыночными ограничениями.

Отношение цены жилья к доходу следует исчислять как отношение средневзвешенных значений рыночных цен на единицу жилья (Цр) к годовым доходам домохозяйств При этом доход домохозяйств следует определять

как совокупный доход из всех источников, включая зарплату, доходы от предпринимательства или неформальной деятельности, доход от инвестиций, а также, если возможно оценить, внутренний доход, например, потребление самостоятельно произведенной сельскохозяйственной продукции, которая в принципе может быть продана. В случае, если данные по доходам не доступны, то они могут быть оценены с помощью данных о расходах.

Исследования позволяют сделать вывод о том, что отношение цены жилья к доходу особенно высоко в странах, где ограничиваются частные имущественные права и где большая часть земли и жилья находится в общественной собственности.

Центр по изучению поселений человека при ООН создает сеть Местных пунктов наблюдения (МПН) с целью отслеживания тенденций развития данных территорий, которые, в частности, предполагается использовать для оценки и анализа региональных условий рынка жилья. МН, адаптированные к территориальным условиям, могут быть созданы и в регионах России. При этом, базируясь на применяемых в российской практике методах, дожны быть созданы МПН, работающие по единой системе: по одним социально-экономическим методикам, критериальным показателям, единицам измерения, временным границам и т. п. Российские МПН дожны быть основаны на базе действующих в регионах научных институтах с единым Центром в стране, концентрирующим и систематизирующим эти данные, что даст возможность: а) создать единый источник показателей по всем вопросам, связанным с рынком недвижимости; б) выйти на

международный рынок, сравнивая отечественные индикаторы с мировыми или используя мировые в качестве аналогов. МПН могут выпонять также следующие функции: а) исследование; б) предоставление услуг; в) обучение; г) партнерство и обмен опытом.

Методика составления рейтингов инвестиционной привлекательности регионов, применяемая российскими исследователями, основана на сочетании статистического и экспертного подходов. Весовые коэффициенты распределены таким образом, что значение инвестиционного потенциала и его составляющих характеризуют долю региона (в процентах) в соответствующем общероссийском потенциале. Расчет риска осуществляется аналогично расчету инвестиционного потенциала. В качестве основных составляющих в диссертации рассматривались следующие виды риска: а) экономический (тенденции в экономическом развитии региона); б) финансовый (степень сбалансированности регионального бюджета и состояние финансов предприятий); в) политический (поляризация политических симпатий населения по результатам последних парламентских выборов, легитимность местной власти, интенсивность несанкционированных акций протеста); г) социальный (уровень социальной напряженности); д) экологический (уровень загрязнения окружающей среды включая радиационное); е) криминальный; ж) законодательный.

Анализ инвестиционного потенциала и инвестиционного риска в регионах показал, что Россия - страна резких региональных экономических, социальных и политических контрастов. Исходя из этого, каждый потенциальный инвестор при наличии достаточной информации может найти для себя регион с впоне удовлетворительными условиями инвестирования.

Важнейшим фактором как для инвесторов, так и для тех, кто определяет финансовую политику на региональном уровне, дожна стать независимая экспертная оценка кредитоспособности региона, которая означает, что каждому региону присваивается рейтинг, основанный на: а) анализе показателей кредитоспособности; б) представлении о степени риска вкладывания средств в выпускаемые им облигации. Целью присвоения рейтинга становится: а) доступ на рынки капитала; б) возможность собрать средства для финансирования капитального строительства.

Можно утверждать, что наиболее распространенной в настоящее время формой организации жилищного кредитования является региональная система ипотечного кредитования, координируемая специализированной компанией - оператором (агентством, корпорацией, фондом) и курируемая органом испонительной власти субъекта РФ и (или) местного самоуправления. Такие системы сформированы в разных формах и в разной степени в 36 субъектах РФ.

Исследования показали, что с точки зрения приоритетности участия в программе рефинансирования ипотечных кредитов определены условные группы регионов: 1) отличающиеся высокой стоимостью жилья, развитым строительным комплексом, инфраструктурой рынка жилья и широкими перспективами ипотечного кредитования: Москва, Московская область, Санкт-Петербург; 2) с развитой

инфраструктурой и положительным опытом ипотечного кредитования: Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Удмуртская Республика, Чувашская Республика, Бегородская, Иркутская, Новосибирская, Омская, Оренбургская, Самарская, Томская, Челябинская области; 3) со значительным потенциалом ипотечного кредитования, готовые обеспечить необходимые условия ипотечного кредитования в ближайшее время Республика Бурятия, Республика Саха (Якутия), Республика Татарстан, Краснодарский край, Приморский край, Хабаровский край, Вологодская, Кировская, Нижегородская, Пермская, Псковская, Ростовская, Рязанская, Саратовская, Свердловская, Тульская, Тюменская области, Ярославская; 4) прочие регионы, на данный момент не имеющие требуемых инфраструктуры и опыта ипотечного кредитования, дожны быть включены в догосрочный план активных операций, например, Агентства ипотечно-жилищного кредитования (АИЖК).

Несмотря на то, что к настоящему времени рынки ипотечного кредитования в России окончательно не сложились и находятся на стадии становления, на первичном рынке существуют следующие основные программы ипотечного кредитования:

1. Программы коммерческих банков, ориентированные на выдачу кредитов по собственным ипотечным программам под рыночные ставки: а) программы Собинбанка, Инвестсбербанка, Раффайзенбанка и других банков в Москве, в соответствии с которыми осуществляется кредитование сторонних заемщиков в иностранной валюте. Ставки по кредитам колеблются от 10 до 18 % годовых при сроке кредитования от 3 до 10 лет. Рублевые кредиты выдаются Сбербанком РФ под ставку до 23 % годовых сроком до 15 лет. Однако такие кредиты нельзя отнести строго к ипотечным, поскольку они выдаются, как правило, на потребительские нужды, но под залог недвижимости. Удельный вес кредитов, выдаваемых по вышеуказанным программам, на рынке незначителен и по разным оценкам не превысил 10 мн. дол. США; б) корпоративные ипотечные программы отдельных банков, ориентированные на выдачу ипотечных кредитов под рыночные ставки для своих сотрудников и сотрудников ходингов, в которые входят эти банки. Ставки по таким кредитам колеблются от 18 до 25 % годовых в рублях и от 12 до 14 % в иностранной валюте при сроке кредитования до 20 лет. Объем портфелей ипотечных кредитов в крупных банках может достигать 5 мн. дол., однако число таких банков незначительно, а процесс кредитования зачастую базируется не на требованиях закона, а административных рычагах, что не позволяет отнести такие программы к чисто рыночным ипотечным программам кредитования физических лиц. С развитием ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК такие программы могут получать широкое распространение за счет возможности преобразования инвестиций на строительство жилья для работников в ипотечные ценные бумаги и их последующей продажи.

2. Отдельными банками выдаются кредиты по специальным программам. К ним можно отнести программу Московского ипотечного Агентства (МИА), прекратившего выкупать кредиты у банков после 2000 г., программу Дельта-

кредит, кредитование по которой осуществляется в валюте. Ставки по таким кредитам составляют от 15 % годовых (кредитование приобретение жилья на вторичном рынке) до 21 % (кредитование приобретения жилья на этапе строительства) при сроке кредитования до 10 лет. В целом объем кредитов, выданных банками по программам МИА и Дельта-кредит до 2002 г. включительно, составил, по разным оценкам, порядка 35 мн. дол.

Особое место в жилищном кредитовании, по нашему мнению, основанному на исследовании складывающихся тенденций, дожны занять небанковские схемы ипотечных заимствований: 1. Областные и городские региональные программы кредитования. Такие программы существуют более чем в 50 регионах РФ. Для реализации таких программ при администрациях регионов и городов создаются ипотечные фонды, агентства и корпорации, которые, как правило, либо финансируют приобретение очередниками строящегося этими организациями за счет средств бюджета и взносов покупателей жилья на условиях рассрочки, либо приобретают у коммерческих банков ипотечные кредиты (или закладные), выданные при поддержке бюджетов. Суммарный объем средств, выдаваемых по таким программам, не превышает 20 мн. дол. 2. Ведомственные программы ипотечного кредитования, например, Минатома, МПС и других министерств и ведомств аналогичны областным и городским программам и отличаются в основном источниками финансирования, в качестве которых выступают бюджеты соответствующих министерств и ведомств. 3. Программы стройсбережения, ипотечные программы домостроительных комбинатов (ДСК-1, ДСК-2), программа Комбинвест и другие московские программы. По таким программам осуществлено финансирование приобретения жилья на сумму порядка 30 мн. дол., в т. ч. более 2 мн. дол. выдано на приобретение жилья только через Строительную Сберегательную кассу в Москве.

Опыт ипотечного кредитования в регионах (в частности, в Иркутской области, Пензе) доказывает возможность использования с целью секьюритизации ипотечных закладных, оформляемых на основании ипотечных займов, кредитных потребительских кооперативов граждан (кредитных союзов). Однако из-за слабой регламентации деятельности кредитных союзов и отсутствия достаточного опыта кредитования, в ряде случаев возникают избыточные кредитные риски, что усложняет финансирование ипотечных займов.

Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход, к разработке которого уже приступили специализированные организации. Масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий с использованием мирового опыта и международного сотрудничества.

В социально-политическом плане обеспеченность доступности жилья для граждан отражает необходимость ориентации не только на относительно незначительную долю семей, способных решать свои жилищные проблемы на основе чисто коммерческих отношений и даже не на большинство населения, как это предлагают некоторые экономисты, а на все население, с различным

платежеспособным уровнем. Несмотря на то, что ситуация в городах России развивается неоднозначно, есть основания констатировать: а) рынок жилья развивается и входит в цивилизованное русло; б) жилищный бизнес в России, как в других странах, является высокодоходной сферой вложений капитала, однако его эффективность значительно колеблется по городам и регионам, поэтому в каждом конкретном случае при вложении средств требуются расчеты в системе требований бизнес-планов.

Социально-экономическая оценка объектов недвижимости, предлагаемых на рынках жилья. Анализ принципов оценки эффективности инвестиционных проектов предполагает по крайней мере три блока исследований, предложенных автором применительно к объектам жилищного назначения: При этом необходимо рассматривать следующие основные принципы: 1) Содержательный аспект: а) результативность; б) сопоставимость; в) корректность; г) системность; д) комплексность; е) ограниченность ресурсов; неограниченность потребностей. 2) Методические принципы: а) несовпадение интересов различных участников оценки; б) динамичность процессов; в) неравноценность, несинхронность затрат и результатов; г) ограниченная управляемость; д) непонота информации; е) структура капитала. 3. Операционные принципы: а) моделирование; б) компьютерная поддержка; в) симплификация (сокращение).

Анализ практики оценки жилья позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости до сих пор связаны с отсутствием единой методики ее оценки. Необходимость оценки объектов недвижимости (прежде всего городских земель, жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры) обусловлена причинами, которые предлагается объединить в следующие группы: 1) для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок продаваемой недвижимости приводит к потерям в бюджете города. В этом случае речь идет о, так называемой, массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующаяся определенным набором качественных признаков). В отличие от массовой, индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями); 2) объективные оценки и эффективное налогообложение способствует легализации рынка недвижимости и сужают сферу действия черного рынка; 3) оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью; 4) оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения; 5) оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса и др.

Оценку потребительской стоимости объекта недвижимости с достаточной степенью достоверности можно получить методом сопоставления качества

оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон, предложенным автором в 1998 г. В этом случае объект может быть оценен по бальной шкале при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок как в целом, так и по отдельным элементам здания, ориентированных на конкретный рынок жилья.

Таким образом, оценка потребительской стоимости жилого здания дожна быть основана на приведении абсолютного измерения свойств и определении относительной оценки. Если величина Р1 (числовое значение ьго свойства) является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина, например этажности, конструкций наружных стен или окон, зависит от принятого эталона.

К объективным факторам следует отнести все условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект (в том числе инновационный, приобретающий все большее значение в жилищном строительстве и, следовательно, отражающийся на рынке жилья).

Субъективные факторы следует квалифицировать как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов; а) ограниченные в своем проявлении; б) невоспроизводимые свободно.

Таким образом, можно отметить, что выделенная экономическая категория -потребительская стоимость по своей природе близка к широко используемому понятию факторы размещения в его общеупотребительной трактовке -территориально дифференцированные природные, экономические и социальные условия. Обе группы факторов могут рассматриваться как взаимосвязанные (т. е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов: территории; объектов размещения. В то же время между ними существуют определенные различия проявляющиеся во взаимообратной направленности потоков связи по отношению к территории как к исследуемому объекту. Факторы размещения формируют входные потоки связи и входные (рентные), или, иными словами, - к объекту и лот объекта. При этом вся совокупность факторов (рентных), определяющих качество территории, по своему происхождению может быть разделена на две группы: 1) природные свойства территории: климатические условия, геологическое строение, характер рельефа, гидрологические особенности; 2) социально-экономические условия.

В зависимости от особенностей территорий количество и состав оценочных показателей меняется и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом. Однако общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию числа определяющих показателей и их генерализацию по мере перехода от крупного масштаба к более мекому, что можно объяснить тем, что при оценке пространных участков нивелируются действия объективных факторов.

Теоретически рыночная цена участка городской земли может быть определена на основании известного метода капитализации дохода. Однако в условиях рынка цена участков складывается в зависимости от целого ряда экономических факторов на макро- и микроуровне конъюнктуры спроса и предложения, норм догосрочного кредитования, законодательной базы. Поэтому на практике не применяются формально-расчетные методы, и цены участков определяется в результате анализа рыночной ситуации (или кадастра).

С учетом выявленных факторов привлекательность района для расселения дожна определяться характером связей данного района с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризоваться затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени предопределяет привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой анализа является определение потенциала района по доступности: общее количество возможностей

удовлетворения потребностей вида г в оцениваемом районе .; - коэффициент, учитывающий влияние времени на передвижение между районами i и .: Ь^ = (1ср / где ^р - средние затраты времени на передвижение; а - коэффициент, определяющий эмпирическую постоянную гравитационной модели связей (для трудовых связей а=2, для культурно-бытовых - 1,9, для рекреационных - 1,8).

На основании полученных оценок территориальной доступности жилья определено среднерайонное (среднегородское) значение Уср путем взвешивания порайонных оценок: Уср V! / Ы(раЙ1ш) гороа, где ЭД, N^0,,) город-население ьго района и города, тыс. чел.

Средняя величина Vcp необходима для оценки привлекательности каждого района относительно всей территории города и других районов и может быть определена из соотношения

Для комплексной оценки привлекательности района следует проводить анализ по всем группам влияющих показателей. В результате совокупный показатель привлекательности района: Qi = Qж + + С^"6, где ж, X, Хкб - удельные веса соответственно селитебной, производственной и общественной зон в территориальном балансе города.

Полученные в результате анализа данные отражают оценку привлекательности территории на основе сопоставления условий связей со среднерайонными (среднегородскими). В результате выявляются секторы рынка, характеризующемся относительными для данного района условиями привлекательности, выделение которых является информационной основой (для Москвы разработан кадастр) определения интенсивности освоения данного сектора (территории района, города): определение параметров плотности населения, застройки, жилого фонда, социальной инфраструктуры.

Метод индикативной оценки, примененный в диссертации, основан на разделении двух фундаментальных характеристик городской территории - ценности и цены. Ценность участков городской территории может быть определена как результат социокультурных процессов и отражает, с одной стороны, физическую

структуру города (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование различных объектов), а с другой - представление населения об этой структуре. Ценность городских территорий дожна моделироваться в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного времени. Суть этого метода заключается в экстраполяции на всю территорию города рыночных цен, известных для отдельных участков, с помощью моделирования карты ценности земли.

Вызванная требованиями рыночной экономики (в частности выбором жилья), оценка качества медленно внедряется в практику. Необходимость разработки систем качества жилья продиктована прежде всего требованиями заказчиков, инвесторов и организаторов торгов по размещению заказов на проектные работы, т. е. основным требованием рыночной экономики - конкурентоспособностью на рынке проектных услуг. Такой подход нашел широкое применение во всех развитых странах мира.

Проблему качества объекта следует рассматривать в разных аспектах (например, архитектурно-строительном), каждый из которых имеет свои цели и требует в связи с этим самостоятельного изучения. Наиболее сложным и наименее разработанным сегодня остается экономический аспект качества здания как продукции, предназначенной для удовлетворения определенных потребностей населения. Сложность заключается в том, что экономическая сторона качества объекта недвижимости обнаруживается лишь в процессе его использования. Потребительская стоимость объекта недвижимости заключается в его способности заинтересовать инновационными характеристиками при данной системе функционирования рынка недвижимости и может быть обусловлено архитектурно-строительным, объемно-планировочным решением жилого здания и, кроме того, высоким уровнем комфорта общественного здания.

С архитектурной, инженерной или технологической точки зрения, как доказано в свое время специалистами, важны отдельные свойства здания в сравнении с аналогичными свойствами других зданий отечественного или зарубежного проектирования. В этой связи предпочтительным дожно быть признано такое здание, потребительские свойства которого выше, чем у аналога. При этом, однако, следует заметить противоречие, которое имеется между архитектурным (техническим) и экономическим пониманием качества здания: технически качество здания может быть высоким, но экономически низким. Возможность технического усовершенствования отдельных типов зданий или отдельных групп помещений и служб практически безграничны. Однако повышение качества, как правило, требует допонительных затрат и, значит, возникает проблема экономической оценки качества. При этом вопрос экономического исследования качества зданий соприкасается с проблемой маркетинга, то есть не только потребностей, но и платежеспособного спроса в данной конкретной местности на данный вид объектов недвижимости.

Таким образом, под качеством объектов недвижимости следует понимать степень удовлетворения ими определенных потребностей населения в экономически

достаточном объеме, т. е. правомочность таких зданий определяется степенью или мерой их восприятия жителями города - на данном рынке потребностей и услуг. Поэтому оценка, прогнозирование и строительство жилых зданий на основе потребностей, платежеспособного спроса и имеющихся финансовых, материальных и трудовых ресурсов дожны базироваться на предварительном выявлении показателей ожидания населением города нового здания. Здание, предназначенное для удовлетворения определенного спроса, способно в силу своих индивидуальных особенностей (качества) удовлетворять потребности по-разному, в большей или меньшей степени, на приобретение и содержание могут быть затрачены большие или меньшие средства. Отношение этих величин - качества удовлетворяемых потребностей к затратам на их удовлетворение - характеризует уровень качества объектов и отражается в конкурентоспособности объекта. Но и уровень качества отражает одни только потенциально заложенные в проект возможности. Соответствие качества существующей общественной и индивидуальной потребности следует учитывать в понятии так называемого интегрального качества, исходя из которого вводится комплексный показатель качества объекта, отражающий соотношение суммарного полезного эффекта от эксплуатации или потребления продукции и суммарных затрат на ее создание и эксплуатацию или потребление.

Понятие интегрального качества или его комплексного показателя становится более ясным при сопоставлении его с понятием потребительской стоимости объекта, поскольку там, где прекращается потребность в какой-нибудь определенной потребительной стоимости продукт перестает быть потребительной стоимостью.

Для определения количественных показателей качества дожны быть применены следующие методы: а) экспериментальный (данные эксплуатации объектов недвижимости); б) расчетный (теоретические и эмпирические зависимости); в) социологический (анализ мнений фактических и возможных покупателей недвижимости); г) органолептический (анализ восприятия органов чувств); д) экспертный (учет мнений специалистов-экспертов).

Число свойств принимается таким образом, чтобы с их помощью можно было достаточно поно охарактеризовать качество любых видов жилья, зданий (или квартир). При этом качество проекта может быть определено как средневзвешенная арифметическая величина из полученных с помощью коэффициентов весомости, соответствующими жилой и общей площади каждой квартиры. Оценка качества квартиры (К) может быть вычислена по адаптированной формуле:

К = 1КМ

где К1 - количественная оценка 1-го свойства объекта недвижимости (или квартиры); М1 - коэффициент важности 1-го свойства такого, что

М| = 1 и 0<М^1,

п - число свойств, учитываемых при оценке качества жилой недвижимости.

Таким образом, комплексная оценка качества К заключается в интервале 0 < К < 100 балов. Коэффициент весомости МД в отличие от подавляющего числа методик оценки качества, в которых М, устанавливается в результате экспертного опроса специалистов или принимается пропорциональным затратам, необходимым на обеспечение ьго свойства, в данной методике определяется с помощью метода статистической обработки проектов.

Суть данного метода заключается в следующем: если имеется большое количество проектов жилых домов, запроектированных для различных региональных ситуаций - с учетом приблизительно одинаковых климатических, градостроительных и демографических условий, а конкретное значение ьго параметра в -м проекте определяется абсолютным показателем Ру, то оптимальное (самое лучшее из возможных на момент оценки) - абсолютным показателем (например, высота

помещения применительно к общей комнате) характеризуется значением показателей: Рц = 2,5 м; Р.допт) = 3,6 м. Можно также доказать, что не реален такой проект, у которого для всех i будут достигнуты наилучшие значения параметров (то есть Рц = Ру (опт.) Иначе говоря, многие параметры являются конкурирующими -улучшение значения одного может быть достигнуто только за счет ухудшения значения другого. Так, увеличение числа и площади оконных и дверных проемов в помещении улучшает значение таких параметров, как "естественная освещенность" и "связь с другими помещениями", но одновременно ухудшает значение параметра "полезный периметр стен". Понятно, что каждый архитектор стремится в большей степени приблизить к оптимуму Р^опт) значения ьх параметров, которые он считает наиболее важным, т. е. обладающих наибольшими коэффициентами весомости. Если считать, что степень приближения конкретного значения абсолютного показателя Ру к оптимальному значению определяется функцией то для

каждого .-го проекта весомость ьго свойства Мв может считаться пропорциональной величине

Поскольку каждому проектировщику свойственно ошибаться в отношении истинного значения коэффициента весомости ьго свойства М, (истинное значение этого коэффициента, как можно понять, остается постоянным для всех -х проектов и .-х проектировщиков). Избавиться от этой субъективной ошибки можно путем получения средних значений а для большого числа проектов - с помощью

формулы:

М, = (1М,)\г = М1(исг)

где г - число вариантов квартир.

Количественные показатели качественной характеристики класса сооружений могут быть определены, исходя из: а) количества учтенных признаков т

(X 5 Ш К ш); б) суммарной бальной оценки признаков; в) количества 1

взаимозаменяемых признаков - Раа1И; г) шифра класса объекта (А, Б, В,.. .К).

Оценка класса жилого дома по анализируемым признакам может быть определена по формуле:

Р| , Рг... Рт - количество учтенных признаков по группам с единым удельным коэффициентом; К), Кг - удельный коэффициент группы признаков; - бальная оценка отдельных признаков.

Данный метод позволяет определить большое количество классов объектов с различным набором необходимых полезных признаков как реально существующих, так и не существующих, но возможных в будущем и, следовательно, востребованных конкретным рынком (рис. 3).

Таким образом, можно не только установить новый класс сооружений, но и сделать его сравнительную количественную оценку с уже существующим проектом и эксплуатируемым объектом.

Альтернативные схемы приобретения жилья. В обороте рынка жилья, доминирующую роль играет купля-продажа существующего жилья (вторичные сдеки), доля сделок покупки новых квартир варьируется от 5-10 % в городах с неразвитым строительством и до 20-30 % в Москве. Подавляющее большинство сделок на вторичном рынке осуществляется без заемного финансирования за наличный расчет, а в части приобретения нового жилья - финансируется с помощью договоренностей покупателя с застройщиком или строителем (подрядчиком).

Положительная динамика роста доходов населения позволяет сделать вывод об увеличении платежеспособности населения, а увеличение расходов населения на накопления - об увеличении количества граждан, которые располагают необходимой суммой для первоначального взноса на приобретение квартиры через ипотеку. Это говорит не только о готовности населения к приобретению жилья, а также об имеющихся у него материальных возможностях.

Из приведенных оценок следует, что потенциальный платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты многократно превосходит запланированные объемы рефинансирования ипотечных кредитов. Необходимую почву для решения жилищной проблемы на базе ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем создает сочетание экономических, юридических и организационных проблем: 1) Экономический блок проблем: а) низкая доступность кредитов для населения; б) отсутствие догосрочных кредитных ресурсов у банков; в) высокие расходы на оформление жилья в кредит (5-10 % от цены покупаемой квартиры). 2) Юридические проблемы: а) незавершенность нормативно-законодательной базы ипотечного кредитования; в) отсутствие достаточного опыта применения законодательства об ипотеке. 3) Организационные проблемы: а) неразвитость инфраструктуры рынка; б) недостаток механизма взаимодействия

Исследования основных проявлений кредитной политики позволяют выделить следующие ее виды, классификацированные по субъектам кредитных отношений: 1) по формам и срокам кредита; 2) по степени рискованности; 3) по целям; 4) по типу рынка; 5) по отраслевой направленности; 6) по обеспеченности; 7) по цене кредита.

Исходя из анализа современной практики развития рынка жилья, различные схемы финансирования жилья физическим лицам рекомендуется представить следующим образом: а) оплата поной стоимости жилья за счет собственных средств, в основном - с декларированием сдеки по непоной цене (как правило, равной инвентаризационной стоимости жилья); в части сделок на вторичном рынке к данному виду относится не менее 90 % суммарных объемов рынка; б) долевое инвестирование строительства жилья - представляет наиболее распространенный механизм, обеспечивающий в настоящее время финансирование около 80-95 % сделок по приобретению нового жилья. В этих схемах все риски, связанные со строительством, так же как и риски, связанные с получением прав собственности на построенное жилье - принимают на себя покупатели-инвесторы. Как правило, покупатель несет более высокие (скрытые) расходы, связанные с такими сдеками, чем это ожидалось при заключении сдеки. Отсутствие статистики и непрозрачность схем препятствует оценке реальных совокупных издержек приобретения по схемам долевого участия, с учетом рисков, задержек и стоимость денег во времени; в) банковское ипотечное кредитование - приобретение жилья, когда заемщик располагает средствами для уплаты части его стоимости сразу (20-30 %), а для

оплаты остальной части привлекает банковский кредит на условиях срочности и платности; г) строительно-сберегательные схемы (кассы) - обеспечивающие приобретение строящегося жилья на уровнях накопления или одномоментного внесения до окончания строительства 50 % стоимости жилья с предоставлением рассрочки, на условиях срочности и платности. Как правило, схемы организуются по инициативе строительных компаний, заинтересованных в финансировании строительства и продаже построенного жилья; д) потребительские кооперативы -приобретение жилья на условиях накопления определенной части стоимости жилья и либо получения займа под залог приобретаемого жилья, либо - рассрочки на выплату оставшейся части; е) субсидии, сертификаты.

С точки зрения денежным сумм и частоты сделок, в структуре сделок приобретения жилья доминируют сдеки за наличный расчет, затем - схемы долевого инвестирования строительства, кредиты и займы на рыночных условиях, обеспечивающие догосрочную выплату в объеме 70-80 % стоимости приобретаемого жилья, которые пока занимают незначительную долю рынка. Помимо этого функционируют региональные программы финансирования приобретения жилья, которые реализуются в основном за счет использования средств бюджетов субъектов РФ и (или) муниципальных образований. Эти программы выделяются в отдельную группу, характеризующуюся многочисленными схемами с отличиями по ценовым параметрам и срокам, целевым ориентирам финансирования и группам населения, устанавливаемым административным путем. Региональные и финансовые ресурсы используются в качестве источников выдачи кредитов и (или) займов, вклада в уставной капитал местных заимодавцев, для субсидирования процентной ставки по жилищному займу и (или) в виде гарантий при привлечении средств. Эти региональные программы отличаются от программ, финансируемых за счет частных источников с ориентацией на платежеспособные семьи, в том, что они, как правило, направлены на помощь в улучшении жилищных условий определенным, нуждающимся в поддержке группам населения.

Источниками средств для финансирования ипотечных кредитов являются оплаченный капитал, депозиты и заимствования на рынке капитала (рис. 4).

Для привлечения средств, например КБ МИА размещает 10-летние облигации, обеспеченные активами банка, и под гарантии (например, московского правительства: первый выпуск на сумму 2,2 мрд. рублей); Банк ДельтаКредит привлекает средства на международных рынках. В результате действия нескольких факторов, в т. ч. - конкуренции, наметилась тенденция смягчения условий кредитования (снижение ставок, рост числа продуктов). Основные объемы кредитования на сегодня реализованы в Москве и Санкт-Петербурге. Ряд банков работает с накопительными схемами кредитования жилья. Различия в затратах на финансирования между покупкой за наличный расчет или посредством долевого инвестирования строительства, с одной стороны, и покупкой с привлечением средств от кредитной организации, является требование к так называемой прозрачности сдеки, и соответствующие обязательства по уплате налогов и сборов, возникающие как у покупателя, так и продавца жилья. Вследствие требования к декларированию

реальных цен сдеки купли-продажи жилья, затраты получателя ипотечного кредита по ее оформлению оказываются выше, и продавцы избегают участвовать в сдеках с привлечением кредитов. В случае покупки жилья с использованием ипотечного кредита растут общие выплаты в бюджет (поскольку налоговая база расширяется как у покупателя, так и у продавца). Важнейшие различия в налогообложении различных ипотечных схем и типов кредитов заключаются в том, что их экономические результаты отличаются по величине от последствий, вызываемых покупкой с финансовым рычагом или без такового.

стоимости найма аналогичной квартиры;

приведенная стоимость с учетом платежей за найм аналогичной квартиры и роста цен на жилье

Рис. 4. Сравнение текущей и приведенной стоимости приобретения квартиры с использованием различных схем финансирования покупки

К настоящему времени общая нормативная правовая база, обеспечивающая функционирование системы ИЖК, в основном сформирована Основные законодательные положения четко прописаны и соответствуют мировой практике. Вместе с тем для развития ИЖК в России необходимо дальнейшее совершенствование и укрепление существующей нормативной правовой базы, которая требует, в частности, законодательного прояснения защиты прав кредитора при дефоте заемщика. В настоящее время остается неоднозначным законодательная трактовка того, что означает выселение граждан из занимаемого жилого помещения.

Традиционные источники финансирования капитальных вложений -бюджетные ассигнования, собственные средства предприятий и догосрочные кредиты банков - не могут в ближайшие годы обеспечить деньгами подъем инвестиционной деятельности. Это можно объяснить рядом причин. Благодаря

приватизации большая часть жилого фонда из государственной собственности перешла в частную, поэтому резко сократились объемы финансирования жилищного строительства из государственных централизованных источников. Бюджетные ассигнования выделяются правительством только для обеспечения жильем некоторых малообеспеченных групп населения. Функционирование рынка институциональных инвестиций в настоящее время обеспечивается достаточно развитой инфраструктурой, которая включает более 3,5 тыс. инвестиционных институтов, в совокупности управляющих привлеченными средствами в объеме более 13,5 мрд. дол. Особую роль призвано играть государство, определяющее концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования: а) формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; б) создает механизм социальной защиты заемщиков; в) проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; г) создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Основной целью ипотечного жилищного кредитования является обеспечение доступности приобретение жилья, а также создание и развитие системы догосрочного кредитования, что может быть достигнуто за счет решения следующих основных задач: 1) формирование рынка догосрочных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и их последующее рефинансирование АИЖК для обеспечения ликвидности банков, выдающих догосрочные кредиты частным лицам; 2) стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности ценных бумаг; 3) поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных и других государственных учреждениях. Объективные условия и предпосыки развития ипотеки

На основе проведенного анализа экономической эффективности различных ипотечных схем и разработке предложений по различным рыночным условиям в диссертации обобщены данные о величине выделенных на реализацию региональных программ денежных средств и качества жилья (как критерия

конкурентоспособности), предоставляемого населению с помощью кредитов, займов и рассрочек. При этом основным критерием экономической эффективности следует принимать количество средств населения привлекаемых на 1 руб., выделенных на реализацию программы. Этот интегральный критерий позволяет сравнивать различные схемы и характеризовать относительные денежные затраты на одну квартиру и бюджетную эффективность различных региональных программ. Как следует из проведенного анализа, в настоящее время кредитные схемы привлекают в среднем на 1 руб. всего 87 коп.

На основе анализа большого количества отечественных (общероссийских, местных) и зарубежных (США, Германия, Япония и др.) схем ипотечного финансирования приходим к выводу, что для подавляющего большинства случаев схемы могут быть усреднены как по принципиальным факторам (рис. 5,6), так и сформулированным ниже: территориальным, корпоративным, региональным.

Территориальная схема. Финансирование строительства жилья Программы ипотечного кредитования формируется из нескольких источников: оборотные средства застройщика или краткосрочные кредиты банков, средств предприятий, состоящих из денежных средств и стоимости жилья, сдаваемого (по ипотечной схеме) в качестве платы, кредитных средств Фонда. Эффективность использования займов при привлечении средств населения по сравнению с кредитными схемами выше в 2 раза. Об этом свидетельствуют данные, полученные по Кемеровской обл., Республике Якутия и других регионов. Еще более эффективным оказалось использование договоров с рассрочкой платежа. Эта схема позволяет привлекать на 1 руб. заемных средств до 4 - 6 руб. населения. При этом существенно активизируется жилищное строительство и в несколько раз по сравнению с кредитными схемами повышается количество налогов собираемых в бюджеты всех уровней. Так, Фонд жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан привлек к участию в социально ориентированной ипотечной программе 247000 чел., заключил более 14800 договоров на сумму 4,5 мрд. руб. на приобретение квартир. В Республике Башкортостан по ипотечным схемам одновременно ведется строительство более 180 высотных домов. Более 7800 семей вселились в приобретенные квартиры, при этом 1800 квартир было принято в зачет нового жилья. Механизм выдачи кредитов для населения Самарской области реализуется через банки-агенты Фонда. По состоянию на 24.03.2003 г. выдано 870 кредитов на общую сумму 217 мн. руб., из них на покупку жилья на первичном рынке 188 займов, на вторичном - 428 кредитов, на благоустройство 254 займа

Корпоративные схемы. Основным отличием применяемой на практике корпоративной схемы можно считать то, что ипотечная программа реализуется только (или в основном) для сотрудников предприятия. В общем (усредненном) виде такая схема может быть представлена в следующем виде. Для финансирования ипотечного кредитования используются активы федеральной собственности, находящиеся в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий, в виде объектов незавершенного жилищного строительства. С целью вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства они передаются с разрешения Министерства имущественных отношений в качестве вклада в уставный капитал в открытое акционерное общество. После завершения строительства жилье реализуется с рассрочкой работникам предприятия. Такая схема достаточно проста, оправдывает себя на практике и она дожна быть распространена на большое количество предприятий.

Региональные схемы. Эффективность региональных схем подтверждается во всех регионах. Так, в Московской обл. (г. Подольск) с помощью 3,6 мн. руб., выделенных из городского бюджета, было построено 78 кв., в Пензенской обл. на 5 мн. руб. - 196 кв., в Нижегородской обл. на 38 мн. руб. - 626 кв., в_Вогоградской обл. на 59 мн. руб. 1013 кв., в Кемеровской обл. на 225 мн. рублей - 3923 квартиры, в Башкортостане на 2 мрд. 20 мн. руб. - 128083 кв. В среднем на одну квартиру необходима бюджетная поддержка в размере 30-50 тыс. руб. При этом все деньги, выделенные из бюджетов, являются возвратными.

(ос. национальная

библиотека о Ш

11 НИ III

Таким образом, в России могут эффективно функционировать схемы, позволяющие в условиях низких доходов населения и относительно высокой инфляции, реально решать жилищные проблемы социальных категорий граждан.

Особое, зачастую решающее, значение в системе рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования принимает на себя ряд рисков: а) кредитный; б) ликвидности; в) процентных ставок; г) досрочного погашения. В настоящее время в России общий риск ипотечного кредитования достаточно высок, и поэтому многие банки не занимаются этим видом деятельности. В соответствии с принципами Базельского комитета, риски дожны быть адекватны собственному капиталу банка. Соответствие уровня рисков капиталу определяется регулируемыми Банком России нормативами. В связи с невысокой капитализацией российской банковской и страховой системы риски не могут быть сконцентрированы только в одной из них, потому что при больших объемах это приведет к потере финансовой устойчивости.

Ипотечно-инвестиционный метод можно применять для оценки стоимости жилья как собственности населения с постоянным или переменным доходом, который можно выразить в виде эквивалентного постоянного. При этом возможно использование известных методик: на основе общего коэффициента капитализации; на основе техники анализа. В случае применения техники остатка для земли или для зданий ипотечно-инвестиционный анализ следует использовать для определения базового коэффициента капитализации, на основе которого могут быть вычислены коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Зная коэффициенты капитализации для земли и зданий, можно использовать технику остатка. Формула общей модели ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена также для оценки стоимости собственности, обремененной уже существующим некоторое время кредитом. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита. Так, если оценивается стоимость собственности, для покупки которой 5 лет назад был взят кредит, то в качестве первоначальной суммы кредита дожна быть взята величина невыплаченного кредита 5-го года. В уравнении остаток кредита на конец периода владения может быть выражен либо величиной остатка кредита, либо долей от текущего остатка кредита.

Рассмотрение формулы общей модели ипотечно-инвестиционного анализа позволяет также сделать вывод о том, что на величину стоимости собственности влияет период владения объектом. При постоянном значении начальной суммы кредита количество и величина денежных потоков на собственный капитал меняются. Поэтому при анализе собственности прогнозировать период владения инвестицией следует, исходя из общей экономической ситуации - финансового состояния инвестора, метода амортизации актива, доходности альтернативных инвестиций. Общей тенденцией является уменьшение стоимости при увеличении периода владения объектом.

Решение жилищной проблемы для большинства семей требует привлечения и оптимизации всех указанных источников. Математически это можно описать формулой:, 5*Р=ВД<Г

! ' '"".и| 34

Ч" _* 1

>' г <> '

8 - площадь покупаемого жилья, кв. м; Р- цена покупки 1 кв. м, руб. (дол.); -сумма возможных накоплений из доходов семей текущего года, руб. (дол); 1(1) -темп прироста текущих накоплений за 1-й год; Я(1) - ставка ипотечного кредита за 1-й год; 1 - порядковый номер года, который меняется в диапазоне от 1 до года Т (погашения кредита); С(1) - государственная субсидия за 1-й год.

Если приведенное уравнение разделить на количественный состав семьи, то получим формулу, которая позволит рассчитать покупательную способность на одного человека. Чем больше площадь и выше цена покупаемой квартиры, тем больше потребуется сумма кредита и возможные бюджетные субсидии.

Для эффективного управления региональным рынком жилой недвижимости самым крупным современным нововведением с социально-экономической точки зрения можно считать новую редакцию Жилищного кодекса, который превратит квартиры в обычный товар, освободив процедуру их продажи от разнообразных ограничений, а также разделит жилье на три группы: социальные, используемые по коммерческому найму и находящееся в собственности граждан и юридических лиц. На основании Стандартов, предложенных АИЖК, уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Перспективы развития рынка жилья в регионах, пути повышения эффективности использования средств, выделяемых из бюджета на решение жилищной проблемы, рекомендации по развитию рынка коммерческих и некоммерческих объектов, в т. ч. нежилых.

Проведенные исследования показали, что благоприятным предпосыкам для развития рынка жилья способствуют два основных фактора: а) высокий потенциальный спрос на квартиры, обусловленный низким уровнем обеспеченности населения жильем; б) рост уровня жизни населения. По данным Минэкономразвития, в ближайшие годы следует ожидать улучшения основных макроэкономических показателей. В частности, ожидается сохранение тенденций роста ВВП и промышленного производства, в то время как темп инфляции снизится. Прогнозируется также рост уровня жизни населения. Одновременно прогнозами Минэкономразвития в 2004-2005 гг. предусматривается опережающий рост заработной платы по сравнению с ростом потребительских цен. При сохранении имеющихся положительных тенденций в экономике, к 2005 г. можно ожидать увеличения денежных доходов населения, которые, по прогнозам, составят 156-161 % по отношению к 2002 г. Ожидаемый рост доходов населения будет способствовать повышению спроса на жилье, что, в свою очередь, стимулирует жилищное строительство. Анализ состояния базы стройиндустрии, выпускаемых стройматериалов показывает, что объемы жилищного строительства можно увеличить примерно в 2,5 - 3 раза без допонительных инвестиций в базу стройиндустрии.

По оценкам, к 2008 г. возможно ввести примерно 70 мн. м2 жилья при равномерном ежегодном увеличении объемов строительства. Локомотивом такого

значительного роста объемов жилищного строительства может стать федеральная система ипотечного жилищного кредитования, развитие которой дожно будет способствовать повышению платежеспособного спроса среднестатистической семьи.

Несмотря на повышение рыночной стоимости жилья в последнее время, в дальнейшем предполагается тенденция замедления темпов роста цен на рынке жилья. Такая оценка основывается на следующих предпосыках: а) рост цен на рынке жилья ограничивается уровнем доходов и накоплений населения, которые, несмотря на увеличение, в регионах остаются на невысоком уровне; б) темпы роста реальных доходов населения в ближайшие годы, вероятно, замедлятся. Согласно прогнозу Банка России, реальные денежные доходы населения могут увеличиться на 4,5-6 % в зависимости от макроэкономической конъюнктуры. (В 2001 г. реальные доходы населения выросли на 8,5 %, а в 2002 г. - на 8,8 %). Снижение темпов роста денежных доходов может привести к замедлению темпов увеличения денежных накоплений населения, что также будет способствовать замедлению темпов роста цен на жилье; в) развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования требует определенного времени.

Начиная с середины 2001 г., индекс средних цен на жилье изменяется в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов. В перспективе наиболее вероятным представляется сохранение наметившейся тенденции. Такой темп роста цен, с одной стороны, не только не приведет к повышению коэффициента доступности жилья, но даже позволит его снизить, а с другой стороны, позволит сохранить рентабельность жилищного строительства, что необходимо для привлечения допонительных инвестиций в отрасль.

Таким образом, увеличение цен в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения не приведет к снижению спроса и позволит сохранить объем предложения на первичном рынке, либо даже его повысить, а следовательно, является приемлемым как для производителей, так и для потребителей. По результатам исследования можно утверждать, что данное соотношение является оптимальным и обеспечивает устойчивое развитие рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

В целях ускорения темпов решения жилищной проблемы в регионах и более эффективного использования финансовых ресурсов региональным администрациям целесообразно отказаться от реализации нерыночных программ жилищного кредитования и развивать в своих регионах ипотечное кредитование в рамках федеральной системы ИЖК.

В 2002 г. стартовала программа сотрудничества строительного комплекса Москвы с регионами России. Общий объем подписанных договоров о намерениях предусматривает строительство в регионах при участии московских организаций около 5 мн. м2. Подготовлены программы возведения домов в Центральном Федеральном округе: в Московской области, в городах Тамбове, Ярославле, Рыбинске, Пскове. Курске, Орле, Иванове, Туле, в Калининградской области и других регионах России. В настоящее время по инвестиционным программам в

Тамбове, Курске, Туле и Орле начато строительство жилья общей площадью почти 130 тыс. м2, из которых более 20 тыс. м2 введены в 2002 г.

Следует подчеркнуть, что, несмотря на ожидаемый рост спроса на квартиры со стороны населения, существенного увеличения объемов сделок на рынке жилья в ближайшее время, вероятно, не произойдет, если не будут задействованы механизмы ипотечного жилищного кредитования. Основным сдерживающим фактором здесь является уровень жизни населения, который остается низким. В 2000 г. расходы на покупку товаров и оплату обязательных платежей и взносов в структуре использования денежных средств приходилось 85,6 %. Исходя из того, что все остальные средства были направлены в денежные накопления, их доля составила 14,4 %. В 2001 и 2002 гг. доля накопления увеличилась на 2,5-3,2 %, а в 2003 г. достигла почти 20 %. Таким образом, увеличатся и среднедушевые денежные накопления - на 300-320 дол. Даже исходя из оптимистического варианта динамики социальных показателей, большинство семей в краткосрочной перспективе не смогут купить квартиру за счет собственных средств. Следовательно, в сложившихся условиях существенным стимулом для развития рынка жилья может стать развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования, которые повысят платежеспособный спрос населения, активизируют денежный рынок и стимулируют инвестиции в ряд отраслей (рис. 7). Из этого следует, что Россия не дожна следовать какой-либо одной, даже классической, схеме, принятой в других странах, адаптируя к своей экономике и финансовой системе отдельные элементы ипотечных схем и развивать их в условиях российского лэкономического климата.

1996-2000 г. Начальная система ипотечного финансирования, доступная лицам с высоким уровнем доходов

2004 г. Увеличение темпа и объема ипотечного финансирования, система, доступная лицам уровнем дохода выше среднего

Следующие 5-8 лет: крупный рыночный потенциал, доступный лицам со средним уровнем дохода Перспектива. Рост продуктивности и более стабильное предложение, доступное практически лицам с доходом ниже среднего уровня.

Рис. 7. Пирамида доходов населения и система ипотечного финансирования

Необходимость выделения ипотечного кредитования в отдельную сферу банковской деятельности обусловлена специфическими особенностями формирования банковских ресурсов длительного пользования, а также тем обстоятельством, что процесс ипотечного кредитования является весьма сложным и существенно отличается от других кредитных операций. Это связано с определением стоимости жилья, размера меняющейся платы за кредит, сложным юридическим оформлением кредитной операции и возможными судебными процессами по реализации залога в случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита.

В диссертации рекомендованы схемы развития рынка объектов недвижимости. 1. Классификация объектов и учреждений жилищно-гражданского назначения по формам коммерческой деятельности на отраслевом уровне и на уровне отдельных видов объектов и учреждений. 2. Строительство коммерческих домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. 3. Система первичного коммерческого обслуживания населения микрорайона, кварталов и отдельных жилых домов (за исключением элитных, предложенных в п. 2) предлагается в трех коммерческих уровнях, соответствующих жилищному строительству: а) стандартный набор платных услуг, предусмотренных градостроительными нормами; соответствует преимущественно муниципальной застройке; б) стандартный набор платных услуг с учетом градостроительных или социальных особенностей микрорайона, квартала или отдельного жилого дома, формирующих потребности в платных услугах, отличные от стандартных в сторону их повышения; соответствует преимущественно среднему уровню как спросу на жилье, так и на коммерческие услуги учреждений общественного назначения стандартного набора с тенденцией к повышению номенклатуры платных услуг, их объема и качества; в) принципиально отличающийся набор и статус услуг, соответствующий элитному типу жилья как набору (нестандартному в градостроительном понимании), так и по его оплате.

Эффективность модели кредитования жилища связана прежде всего с функциями, которое это жилище призвано играть в развитии региона. Таким образом, формирование экономического механизма управления региональным рынком жилой недвижимости, построение рыночной системы кредитования будет стимулировать развитие экономики региона.

Экономический эффект: а) стимулирование укрепления государственного и территориального бюджетов; б) обеспечение экономического роста рыночной системы в целом; в)_комплексное развитие системообразующих отраслей и рынков; г)_укрепление финансовой и банковской системы; д)_создание новых рабочих мест и снижение уровня безработицы; е) повышение совокупного спроса в макроэкономической системе; ж)_рост национального дохода.

Социальный эффект: а) повышение качества жизни населения; б) укрепление института семьи и брака, стимулирование демографического воспроизводства; в) ускорение решения жилищной проблемы; г) возрождение малых городов и сел; д) снятие социальной напряженности в обществе; е) укрепление духовного и физического здоровья населения.

Для реализации экономических и социальных функций объектов на рынке жилья прежде всего необходима доступность этого рынка для всего населения. Целевая аудитория моделей кредитования, определяется тем, насколько предлагаемые каждой моделью условия кредитования соответствуют предпочтениям (по выбору жилья) и возможностям различных групп населения (по уровню дохода), величине сбережений, демографическим признакам, а также различиям в налогообложении.

Для развития рынка жилой недвижимости необходимо решить задачи, направленные на усовершенствование нормативной правовой базы: а) принятие

Жилищного кодекса РФ и изменений ГК РФ с целью закрепления рыночных отношений в жилищной сфере; б) принятие изменений и допонений в Федеральный закон О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, направленных на прекращение бесплатной приватизации жилья; в) внесение изменений и допонений в Налоговый кодекс РФ с целью создания благоприятного налогового режима для участников ипотечного жилищного кредитования; г) принятие Федерального закона О кредитных бюро с целью создания условий для повышения эффективности работы кредитных и других организаций на рынке закладных й инвестиционно-строительных рынках; д) изменение и допонение в Инструкцию Банка России № 62а О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам, е) принятие Федерального закона О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья; ж) принятие Федерального закона О строительных сберегательных кассах, в частности, для создания и развития схем, обеспечивающих накопление населением денежных средств, з) принятие Федерального закона Об ипотечных ценных бумагах - создание условий для становления и развития вторичного рынка закладных.

Необходимо также разработать программу, предусматривающую комплекс организационных мер: а) создание государственной системы страхования ипотечных рисков; б) развитие инфрастуктуры ипотечного жилищного кредитования (ипотечные агентства, кредитные бюро, институт оценки недвижимости, центры подготовки специалистов - участников рынка жилья). Необходимо обеспечение темпов роста жилищного строительства (до 15 % в год) за счет ипотечного кредитования и активизации инвестиционно-строительной деятельности.

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

1. Ускоренный переход к рыночной экономике от плановой обусловил кризисные процессы во всех регионах РФ. Принимая во внимание огромные различия в уровне экономического развития регионов, следует констатировать, что картина территориального неравенства не могла кардинально измениться за последние годы: уровень концентрации производства остася прежним. Почти 40 % промышленной продукции производится в 10-ти субъектах РФ. Приоритетными задачами экономической политики регионов на ближайшие годы дожно стать создание базовых социально-экономических основ, обеспечивающих благоприятный инвестиционный и предпринимательский климат. В диссертации систематизированы теоретические основы, практика реформирования региональной экономики и жилищного рынка, а также проведен анализ рейтинга инвестиционной привлекательности регионов и конкурентоспособности объектов на рынке недвижимости на основе оценки их потребительских качеств.

2. По данным на 2003 г., потребность в улучшении жилья испытывают более 70 % населения, а потребность приобрести отдельное жилье более 30 %. В то же время около 40 % населения надеются на улучшение своих жилищных условий, а почти 30 % отмечают бесперспективность для себя улучшения жилья. Уже на основе этих данных можно утверждать о своевременности совершенствования методов

управления рынков жилья в регионах, ориентированных на все социальные и платежеспособные уровни населения. Решение жилищной проблемы населением на многие годы дожно стать одной из ключевых задач государственной политики России.

3. Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования региональных рынков недвижимости, в диссертации выделена целостная система экономики, объединяющая традиционные и нетрадиционные виды проектов жилья (нового и реконструируемого) и их реализации на первичном и вторичном рынках, компаний, формирующих рынок недвижимости, а также коммерческих и некоммерческих объектов социальной инфраструктуры. Комплексное исследование осуществлено на основе анализа социально-экономических проблем развития функций рынков жилья с учетом региональных социальных и экономических особенностей кредитования как важнейшего фактора воспроизводства в структуре инвестиционно-строительного цикла. Существо этого подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов социально-экономической оценки совершенствования жилищного комплекса в целом и отдельных его звеньев.

4. Разработаны принципиальные методы и общие критерии оценки объектов недвижимости, систематизированы особенности их массовой и индивидуальной экономической оценки, а также ресурсов с учетом факторов месторасположения объектов недвижимости. Разработан метод индикативной оценки городской территории как объекта недвижимости в условиях рынка, позволяющий развивать строительный рынок, максимально ориентированный на социальные показатели обеспеченности потребительского спроса в каждом конкретном случае. Определены перспективы и сформированы предложения по развитию рынка жилья на основе социально-экономических ориентиров для принятия решений по выбору типов жилья, повышения эффективности использования средств, выделяемых из региональных бюджетов на решение жилищной проблемы, а также повышения роли банков в системе жилищного кредитования. Идентифицированы риски и намечены пути их снижения в развитии регионов и региональных рынков недвижимости

5. На основе проведенного сравнительного анализа экономических аспектов российских и зарубежных ипотечных институтов адаптирован к современным условиям переходного периода механизм ипотечно-инвестиционного анализа по экономико-математическому методу Элвуда, позволивший выявить возможности семей по использованию кредитования, а также необходимые меры в рамках федеральной системы по повышению доступности кредита. Необходимо развитие социальной ипотеки для молодежи, служащих бюджетной сферы и льготников по ставкам не более 5-10 % годовых в рублях, а при внесении поправок в налоговый кодекс распространить действия по налоговым вычетам только на социальные категории граждан, имеющих менее 18 м2 на чел. Коммерческую ипотеку под 18 % годовых в рублях использовать только для богатой части населения. Для расширения сферы действия ипотеки следует использовать накопительные схемы и

зачет имеющегося в собственности граждан жилья. Для придания ипотеке массового характера необходимо либо снижать ставку по кредиту (до уровня 14-15 и 10 % годовых), либо уменьшать накладные и временные затраты заемщика (отказ от нотариального удостоверения сделок или законодательное уменьшение платы, смягчение требований к пакету документов, устранение дублирования документов и т. д.). В регионах России было бы целесообразно ограничить круг получателей кредитов представителями среднего класса, т. е. оговорить не только минимальный декларируемый месячный доход - 800 или 1000 дол., - но и максимальный, причем не только декларируемый.

6. Приоритетными объектами социальной инфраструктуры, массовое развитие которых необходимо в ближайшие 5-10 лет, дожны быть объекты, ориентированные на: а) социально важные, в первую очередь, объекты: здравоохранения, просвещения, досуга; б) приносящие высокую прибыль, которая может быть направлена на саморазвитие, а также налоги, ориентированные на реинвестирование системы социальной инфраструктуры, не приносящей прибыли. Разработаны рекомендации по развитию инфраструктуры коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости, а также схемы бизнес-планирования при выявлении направлений развития рынка недвижимости в регионах на территориальном уровне.

7. Тенденции, отмечаемые в развитии банковского кредитования в последние годы, позволяют сделать вывод о возможности резкого увеличения объемов кредитования приобретения жилья при условии активной деятельности региональных служб, специализирующихся на развитии жилищного рынка. Это, в свою очередь, будет способствовать развитию рынка догосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством: а) создания системы рефинансирования банков, выдающих кредиты на приобретение жилья, через механизм вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов; б) стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг; в) внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обеспечения специалистов.

8.Местные информационно-аналитические пункты наблюдения, адаптированные к конкретным (территориальным и временным) условиям, могут быть созданы во всех регионах России. Базируясь на применяемых в российской практике методах, дожны быть созданы пункты, работающие по единой системе: по одним, предложенным в диссертации, социально-экономическим методикам оценки проектов и рынка жилья, критериальным показателям, единицам измерения, временным границам, схемам бизнес-планов. Такие пункты дожны быть основаны на базе действующих в регионах организациях (научных или проектных институтах) с единым Центром в стране, концентрирующим эти данные, что даст возможность: а) создать единый источник достоверных показателей по вопросам, связанным с рынком недвижимости; б) выйти на международный рынок, сравнивая отечественные индикаторы с мировыми или используя мировые в качестве аналогов.

9. В сложившихся экономических условиях наиболее эффективным и социально привлекательным путем экономического развития страны следует считать жилищное строительство и связанное с ним строительство объектов социального назначения. Стихийный рынок в жилищной сфере предстоит заменить дифференцированным, ориентированным на различные слои населения, рынком, функционирующим при поддержке государства, его протекционистской политике и организующей роли в форме индикативного планирования.

10. Потенциалы спроса и предложения на вторичном рынке жилья в городах не равнозначны, что делает попытки их оценки необходимыми при выборе объектов для предоставления жилищных займов, либо прогнозировании эффективности посреднической деятельности на вторичном рынке жилья. По мере формирования жилищных стандартов и типов жилищных предпочтений для разных социально-экономических слоев общества можно будет подойти к выделению отдельных городских территорий и секторов жилищного рынка, как это принято при исследовании городов в странах с развитой рыночной экономикой.

Основные положения диссертации опубликованы автором в следующих работах.

Монографии:

1. Довдиенко И. В. Развитие рынка недвижимости в регионах России. М. АВЧ, 2003,29,9 а. л.

2. Довдиенко И. В. Бизнес-план в строительстве. М., Стройиздат, 1998, 12 а. л. (в соавторстве, лично авт. - 3 а. л.).

3. Довдиенко И. В. Маркетинговые исследования на рынке типовых проектов. В монографии Жилье: комплексный взгляд. М.:АВЧ, 2001, (61 а.л, автору-0,8 а.л.).

Учебные пособия:

4.Довдиенко И. В. Ипотека. Учебно-практическое пособие. М., РДЛ, 2000, переиздания - в 2002 и 2003 гг., 17 а. л, 2-е допоненное изд. 2004,19 а. л.

5.Довдиенко И. В. Бизнес-планирование. Учебно-практическое пособие. М., РДЛ, 2000,14 а. л. (В соавторстве, лично авт. 4,0 а. л.).

6. Довдиенко И. В. Инвестиции: научно-методическое пособие. М. СЛОВО-СИМС, 2003 (16,6 а. л. в соавторстве, лично автору 4,0 а.л.).

Брошюры:

7. Довдиенко И. В. Ипотечно-инвестиционная деятельность на рынках недвижимости М.: АВЧ, 2003,6,1 а. л.

8. Довдиенко И. В. Кредитные инструменты на зарубежных рынках недвижимости. М. АВЧ, 2003,3,6 а. л.

9. Довдиенко И. В. Рекомендации по развитию коммерческих объектов.-Жилищное строительство, 1997,№ 11 (статья 0,4, в соавторстве, лично авт. 0,2 а. л.)

10. Довдиенко И. В. Маркетинговые исследования на рынке элитного жилья в Москве: методы и анализ. - Консультант директора, 1998, № 5 (статья 1,0 а. л., в соавторстве, лично авт. - 0,5 а. л.)

П.Довдиенко И. В. Особенности развития материальной базы социальной сферы в регионах. - Консультант директора, 1998, № 8 (0,8 а. л., в соавторстве, авт. - 0,5 а. л.).

12. Довдиенко И.В.Маркетинговые исследования на рынке инфраструктуры. В монографии Жилье: комплексный взгляд.М.:АВ4,2001, (61а.л.,лич. Авт. -0,7 а.л.).

13. Довдиенко И. В. Современные проблемы государственного и муниципального управления. М: Сб. Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального комплекса, М.: Российская академия архитектуры и строительных наук, МИКХиС, 2003 (0,4 ал., в соавторстве, лично авт. 0,2 ал.)

14. Довдиенко И. В. Преобразования в жилищно-коммунальной сфере. Сб. Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального комплекса. М. МИКХиС, 2003 (в соавторстве, лично авт. - 0,3 а. л.)

15.Довдиенко И.В.Современные проблемы государственного и муниципального управления. Сб. Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального комплекса.М. МИКХиС, 2003 (в соавторстве, лично авт. -0,3 а. л.)

16.Довдиенко И. В. Управление инновационными проектами. / Жилищное строительство, 2004, № 1 (0,2 а.л.)

17. Довдиенко И. В. Анализ эффективности управления инновационными строительными проектами. / Жилищное строительство, 2004, № 2. (статья 0,2 а.л.)

18. Довдиенко.Новый подход к управлению недвижимостью: от идеи проекта до эксплуатации жилого дома/Жилищное строительство,2004, № 3(статья 0,2 а. л.).

19. Довдиенко И. В. Рынок недвижимости и инновационный менеджмент. Сб. научных трудов РАЕН, вып. П. - М.: 2004 (1,0, а.л. в соавторстве, авт. 0,5 а.л.).

20. Довдиенко И.В. Социально-экономические требования к развитию рынка недвижимости на основе инновационного менеджмента. Сб. научных трудов РАЕН, вып. П. - М.: 2004, 0,5 ал.

21. Довдиенко И. В. Развитие и совершенствование рынка недвижимости в регионах России. Сб. научных трудов РАЕН, вып. П. - М.: 2004,2,5 ал.

22. Довдиенко И. В. Жилищное кредитование в современной России: особенности и перспективы. Сб. научных трудов РАЕН, вып. П. - М.: 2004, 0,8 ал.

23. Довдиенко И..В. Современные тенденции развития рынка жилья. Жилищное строительство, № 8,2004,0,4 а.л.

24. Довдиенко И. В. Об оценке качества жилья. Жилищное строительство, № 9, 2004, 0,3 ал..

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Заказ № 173 Тираж 100 экз.

102 5 037

Похожие диссертации

• Формирование экономического механизма управления жилищной сферой региона
• Регулирование процессов развития рынка жилой недвижимости на основе управления ипотечными рисками
• Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости
• Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации
• Развитие механизмов регулирования региональных рынков жилья