Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление и оценка объектов недвижимого имущества промышленных предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Монин, Александр Александрович
Место защиты	Хабаровск
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление и оценка объектов недвижимого имущества промышленных предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства)"

3464206

УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕДУРЕ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВА)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - промышленность)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Хабаровск - 2009

003464206

Работа выпонена в ГОУВПО Хабаровской государственной академии экономики и права

Научный руководитель - доктор экономических наук,

профессор Зубарев Александр Евстратьевич

Официальные оппоненты: - доктор экономических наук,

профессор Шишмаков Владимир Трофимович

- кандидат экономических наук, доцент Бияк Людмила Леонидовна

Ведущая организация - ГОУВПО Дальневосточная государственная

академия государственной службы

Защита состоится л02 апреля 2009 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.294.03 при ГОУВПО Тихоокеанский государственный университет: 680035, Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. 136, ауд. 315л

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУВПО Тихоокеанский государственный университет

Автореферат разослан февраля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.А.Федоров

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Более 15 лет в России существует право частной собственности на недвижимое имущество. По мере развития рынка недвижимости возрастает актуальность эффективного управления и оценки недвижимого имущества. Согласно Федеральному закону О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ, оценка объектов недвижимости в рамках проведения процедур банкротства (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство) является обязательной. Применение других процедур банкротства также может повлечь за собой необходимость выпонения работ по оценке.

В зависимости от применяемой к предприятию процедуры банкротства, могут быть использованы различные виды оцениваемой стоимости, а сам процесс оценки может помочь выявить альтернативные подходы к управлению недвижимой собственностью, обеспечивающие максимальную эффективность ее использования. Это, в свою очередь, увеличивает рыночную стоимость недвижимости, что является основной целью собственников и задачей управляющих в рыночной экономике, которые все отчетливее начинают осознавать ценность недвижимости как стратегического ресурса. Методы антикризисного управления предприятием в условиях процедуры банкротства дожны быть ориентированы на вывод его из зоны неплатежеспособности путем выявления и реализации возможностей в области управления активами, в частности, управления недвижимым имуществом предприятия.

Таким образом, методология управления и оценки недвижимого имущества промышленного предприятия, оказавшегося в кризисной ситуации, представляет собой особый интерес для исследования.

Степень изученности проблемы. Проведенный нами анализ показал, что в работах зарубежных (Дж. Фридман и Н. Ордуэй, Б. Бруггеман и Дж. Фишер, Д. Джаффе, Р. Доуэ, Т. Кларети, Н. Милер, Ш. Мэйзель, К. Розен, Д. Сирота, М. Стоун, Б. Тсаргиса и Дж. Видемера, Ф. Фабоцци, Д. Эпли и Дж. Милар, Дж.К. Эккерт и др.) и российских экономистов (C.B. Вадайцев, Н.В. Васильева, П.Г. Грабовый, В.В. Григорьев, C.B. Грибовский, А.Г. Грязнова, В.Е. Есипов, С.Н. Максимов, Г.А. Маховикова, Е.С. Озеров, В.А. Прорвич, В.М. Рутгайзер, И.В. Смирнова, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова и др.) описана методология управления рынком недвижимости и объектами недвижимости на различных уровнях - от отдельного объекта недвижимости до комплекса недвижимого имущества предприятия, освещаются вопросы организации управления объектами недвижимости на разных стадиях жизненного цикла недвижимости, рассматриваются вопросы управления имущественным комплексом города, проблемы анализа рынка недвижимости, управления процессами развития недвижимости (девелопмента). Однако вопросам управления объектами недвижимости предприятий, находящихся в рамках процедуры банкротства,

внимание практически не уделялось, хотя именно от эффективности управления недвижимыми активами предприятия зачастую зависит возможность его финансового оздоровления, сохранения основного вида деятельности, имущества, связей, рабочих мест.

В теории оценки недвижимости на сегодняшний день глубоко изучены подходы и методы оценки главным образом рыночной стоимости недвижимости и недостаточно внимания уделено оценке инвестиционной и ликвидационной стоимостей, применяемых для оценки недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Малоизученными остаются вопросы, посвященные методологии использования результатов оценки для принятия управленческих решений, для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества. За рамками исследований остались вопросы о применении результатов оценки с целью диагностики эффективности функционирования предприятия в целом.

Все вышеизложенное и обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК. Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05. - экономика и управление народным хозяйством: п. 15.2 Формирование механизмов устойчивого развития экономики промышленных отраслей, комплексов, предприятий, п.15.13 Инструменты и методы менеджмента промышленных предприятий, отраслей, комплексов, п.15.15 Теоретические и методологические основы эффективности развития предприятий, отраслей и комплексов народного хозяйства, 15.29 Проблемы реструктуризации отраслей и предприятий промышленности Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Структурно-логическая схема исследования представлена на рисунке 1.

Цели и задачи исследования. Основной целью настоящего исследования является дальнейшая разработка теоретических вопросов и методических основ оценки недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства), а также использования результатов оценки для повышения эффективности управления этим имуществом.

В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:

Х рассмотрено экономическое содержание недвижимости в целом, а также состав, структура и основные характеристики недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Х представлена классификация недвижимого имущества, принадлежащего предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Рисунок 1.

- Структурно-логическая схема исследования

Х исследованы основные виды стоимости, используемые при оценке недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Х проведен анализ теоретических и методологических основ процесса оценки и управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Х рассмотрены факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре банкротства;

Х изучены вопросы эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства;

Х построена модель, позволяющая использовать результаты оценки недвижимости для принятия управленческих решений в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает недвижимое имущество предприятий, находящихся в рамках процедур несостоятельности (банкротства).

Предметом исследования являются теоретические подходы и практические методы управления и оценки объектов недвижимого имущества в условиях антикризисного управления.

Методология и методика исследования. Основой диссертационной работы является экономическая теория, в частности, разделы макро- и микроэкономики, применительно к рынку недвижимости. В процессе исследования использовались: логический, системный и сравнительный методы анализа; приемы абстрагирования, классификации, сравнения; экономико-математическое моделирование, методы финансовой математики и математической статистики; синтез полученных результатов; исследование трудов отечественных и зарубежных авторов по соответствующей тематике. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки и управления недвижимостью в условиях рыночной экономики.

Теоретическая и информационная база исследования. Теоретической основой диссертации послужили: труды ведущих экономистов в области оценочной деятельности и управления недвижимым имуществом; законодательные акты и нормативные документы по вопросам государственного регулирования оценочной деятельности и процедур несостоятельности (банкротства) в РФ; нормативные документы Правительства РФ, Президента РФ, Минфина РФ. Информационной базой исследования послужили справочные материалы Госкомстата России, данные периодической печати и сети Интернет.

В качестве источников фактического материала использовались статистические публикации в российской и зарубежной прессе по исследуемым проблемам, отчеты исследовательских учреждений, данные научных семинаров

по проблемам недвижимости, информация, предоставленная фирмами, работающими в области оценки и управления недвижимостью, а также материалы, полученные лично автором в процессе практической работы.

Наиболее существенные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем:

- предложена комплексная классификация объектов недвижимости промышленных предприятий, рекомендуемая для повышения эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства);

- уточнено определение понятия луправление недвижимым имуществом предприятий. Основой управления недвижимым имуществом предприятия является принятие управленческих решений, осуществляемых на основании результатов оценки его рыночной или иной стоимости;

- разработана система, позволяющая оптимизировать на промышленном предприятии, находящемся в кризисной ситуации, процесс управления недвижимым имуществом. Целью оптимизации является финансовое оздоровление промышленного предприятия, сохранение основного вида деятельности, связей и рабочих мест. Система включает в себя:

1. Экспертизу и классификацию недвижимого имущества по предложенной автором схеме;

2. Оценку рыночной, ликвидационной и др. видов стоимости недвижимого имущества предприятия с учётом методических рекомендаций автора;

3. Принятие оптимального управленческого решения относительно каждого объекта недвижимости предприятия на основании результатов оценки по предложенной автором модели.

Научная новизна исследования. Диссертация представляет собой исследование сравнительно новой для современных российских условий, мало изученной и недостаточно отраженной в экономической литературе проблемы, связанной с совершенствованием систем управления и оценки стоимости недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре банкротства; данное исследование имеет огромное значение для развития рынка недвижимости и решения проблем антикризисного управления и банкротства предприятий различных отраслей хозяйствования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

- обосновано применение различных видов оцениваемой стоимости при оценке недвижимого имущества в целях проведения предусмотренных законом процедур банкротства;

- выявлены допонительные ценообразующие факторы, определяющие стоимость промышленной недвижимости предприятий-банкротов. Даны практические рекомендации по методике их учёта в ликвидационной стоимости;

- предложена модель учёта фактора ликвидности в ликвидационной стоимости недвижимости предприятий-банкротов;

- предложена модель управления недвижимостью промышленных предприятий-банкротов, основанная на показателе стоимости недвижимости, анализе ее изменения и соотношении различных видов стоимости;

- сформулированы основные положения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Практическая значимость исследования. Основные выводы и рекомендации, сформулированные в работе, способствуют совершенствованию методов практической оценки и управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства, и могут быть использованы в практике оценки и управления недвижимостью с целью повышения эффективности управления недвижимым имуществом и вывода предприятий из кризисных ситуаций. Исследование полезно профессиональным участникам рынка для принятия рациональных решений при инвестировании в недвижимость, выборе оптимального варианта дальнейшего использования недвижимого имущества, дающего максимальный экономический эффект, а также для диагностики эффективности функционирования предприятия с целью своевременного выявления признаков несостоятельности (банкротства).

Апробация работы. Основные положения, разработанные в диссертации, были представлены на:

- Втором международном конгрессе студентов, молодых учёных и специалистов Молодёжь и наука - третье тысячелетие (Москва, 2002);

- Международных НПК Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей (Орёл, 2007), Практика корпоративного управления и проблемы интеграции образования, науки и бизнеса (Москва, 2008);

- Всероссийских НПК Теория и практика антикризисного управления (Казань, 2003), Практика антикризисного управления и методические вопросы подготовки специалистов в современных российских условиях (Москва, 2005);

- Восьмой открытой конференции - конкурсе научных работ молодых учёных Хабаровского края (экономическая секция) (Хабаровск 2006);

- I и II региональных НПК Проблемы антикризисного управления предприятиями и оценки активов (Хабаровск, 2000,2001).

Проблемы, исследованные в диссертации, основные результаты работы были использованы при подготовке и чтении лекций и проведении практических занятий по дисциплинам Теория антикризисного управления предприятиями, Экономика недвижимости, Теория и практика оценочной деятельности для студентов дневной и заочной форм обучения, Основы оценки стоимости недвижимости для специалистов, обучающихся по программе профессиональной переподготовки оценщиков Оценка стоимости предприятия

(бизнеса) в ГОУ ВПО ХГАЭП, а также на промышленных предприятиях Хабаровского края, в т.ч. ООО Дальдизель - Дальний Восток, ОАО Дальневосточный радиоэлектронный завод Авест, саморегулируемой организацией арбитражных управляющих - НП Дальневосточная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих, о чем имеются справки о внедрении.

Публикации. Основное содержание диссертации опубликовано в 7 работах общим объёмом 2,015 пл., в том числе авторских - 1,965 п.л.

Структура диссертации. Цели и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе в целях детального изучения вопросов оценки стоимости и управления объектами недвижимости представлен анализ понятия недвижимость. Сегодня собственники недвижимого имущества, руководители промышленных предприятий все отчетливее начинают осознавать ценность недвижимости как стратегического ресурса, как актива, способного самостоятельно генерировать денежные потоки, запускать инвестиционные механизмы, участвовать в процессе вывода предприятия из кризисных ситуаций, а также что данный ресурс для эффективного использования нуждается в профессиональном управлении.

Проведен анализ основных характеристик и свойств недвижимости, определяющих особенности ее управления. Рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам, а также предложена комплексная классификация объектов недвижимости промышленных предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства), рекомендуемая для повышения эффективности управления недвижимым имуществом предприятий-банкротов.

Основными, наиболее важными для целей управления и оценки экономическими характеристиками недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства), на наш взгляд, являются:

Х ликвидность;

Х необходимость привлечения инвестиций;

Х сбалансированность по доходу и рискам;

Х структура денежного потока;

Х потенциал повышения доходности и эффективности.

Данные характеристики присущи для любой структурной группы недвижимости предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства). Каждая из этих характеристик в отдельности и все они в совокупности помогают принять правильные управленческие решения о судьбе каждого объекта, связанные с изменением набора прав на объект недвижимости, привлечением инвестиций, развитием и другими вариантами дальнейшего использования, которые могут помочь предприятию выйти из кризисной ситуации. Очевидно, что в процессе оценки и управления этой недвижимостью необходимо учитывать все выделенные признаки и характеристики в комплексе и по отдельности.

В качестве результата оценка может быть использована в различных целях, в рамках данной работы более подробно рассмотрена оценка в целях проведения процедуры банкротства, а также оценка в целях управления, когда оценка производится в целях управления имуществом промышленного предприятия, находящегося в процедуре банкротства, тогда две упомянутые выше цели оценки сливаются в одну.

При рассмотрении дела о банкротстве дожника - юридического лица, в соответствии с действующим законодательством1, применяется одна из процедур банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В работе обосновано применение различных видов оцениваемой стоимости (см.: таблица 1) при оценке недвижимого имущества, в зависимости от применяемой к предприятию процедуры банкротства. С введением в РФ Федеральных стандартов оценки2, на сегодняшний день оценке подлежат рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость, что не умаляет значения для принятия важных управленческих решений при различных процедурах банкротства других видов стоимости, и не запрещает оценивать их в ходе консультационной деятельности для внутренних целей компаний.

По мнению автора, в качестве отдельной цели оценки следует выделить оценку с целью своевременного выявления признаков несостоятельности (банкротства). Как показывает практика, оценка требуется и до введения процедуры банкротства, а именно, на этапе диагностики эффективности функционирования предприятия.

Также особого внимания заслуживает оценка в целях управления. Управление имуществом включает в себя ряд функций, выпоняемых в отношении имущества: реконструкция, модернизация, страхование, сдача или взятие в аренду, списание, утилизация и т.д. Для каждой функции требуется оценка соответствующего вида стоимости.

1 См. ст.27 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

2 Утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 ФЕДЕРАЛЬНЫЙСГАНДАРТОЦЕНКИ "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

Таблица 1 - Виды оцениваемой стоимости при оценке недвижимого имущества в целях проведения процедуры банкротства

Процедуры банкротства Вид оцениваемой стоимости

Рыночная Инвестиционная Специальные виды стоимости

Залоговая Налогооблагаемая Упорядоченная ликвидационная Принудительная ликвидационная Утилизационная Стоимость при существующем использовании

Наблюдение * * *

Финансовое оздоровление * * * *

Внешнее управление * * * *

Конкурсное производство * * * *

Мировое соглашение * * * * *

Оценка с целью выявления признаков несостоятельности (банкротства) * *

В работе приведены основные функции управления имуществом на предприятии и возможные виды стоимости имущественных объектов, которые при этом следует оценить.

Рассматривая объект недвижимости как объект управления, автор приходит к выводу о необходимости развития теории управления стоимостью объекта недвижимости как нового направления экономического анализа. Основной задачей управления является максимизация рыночной стоимости объекта в том случае, если текущее использование объекта совпадает с наилучшим и наиболее эффективным, и стоимости при существующем использовании в том случае, если текущее использование объекта не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Субъект управления может влиять на юридическую судьбу объекта (посредством заключения договоров аренды, залога, купли-продажи и т.п.), техническое состояние объекта (посредством организации процесса эксплуатации и технического обслуживания), доходы и расходы от объекта (посредством маркетинга, управления арендными ставками, привлечения инвесторов, управляющих и т.д.).

Управление недвижимым имуществом предприятия - это деятельность, направленная на максимизацию эффективности использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности предприятия, включающая в себя правовой, экономический и технический аспекты управления.

Методы антикризисного управления предприятием в условиях процедуры банкротства дожны быть ориентированы на вывод его из зоны

неплатежеспособности путем выявления и реализации возможностей в области управления активами, в частности, управления недвижимым имуществом предприятия.

Основными задачами управления недвижимым имуществом предприятия, на наш взгляд, являются:

Х учет недвижимого имущества предприятия;

Х определение уровня эффективности управления недвижимым имуществом предприятия;

Х оценка как отдельных объектов недвижимости, так и комплекса (комплексов) недвижимого имущества предприятия;

Х определение эффективных направлений структурного развития, разработка концепций развития недвижимого имущества предприятия, создание и реализация инвестиционных проектов и бизнес-планов, связанных с инвестициями в недвижимое имущество предприятия;

Х контроль за использованием недвижимого имущества предприятия.

Для каждой из классификационных групп недвижимого имущества управляющий, на основании результатов оценки, предложит наиболее подходящий вариант дальнейшего использования, дающий максимальный экономический эффект. Возможны следующие варианты:

Х реализация недвижимого имущества;

Х замещение недвижимого имущества на более рентабельное;

Х сдача в аренду;

Х передача в залог;

Х выделение недвижимого имущества обособленных подразделений в дочерние и зависимые предприятия;

Х списание неиспользуемого недвижимого имущества;

Х освобождение предприятия от объектов социальной и непроизводственной сферы;

Х консервация объектов, незавершенных строительством, мобилизационного и др. имущества;

Х безвозмездная передача объектов недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность;

Х привлечение управляющих компаний и передача им неиспользуемых или недозагруженных объектов недвижимости.

Возможен также вариант реализации части недвижимых активов предприятия с целью вложения инвестиций в развитие оставшегося недвижимого имущества.

Подчеркнем, что для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества предприятия и принятия управленческих решений по развитию, реконструкции, инвестированию и т.п. необходимо провести оценку его рыночной и/или инвестиционной стоимости, стоимости при существующем использовании и т.п. Таким образом, процесс

управления недвижимым имуществом предприятия можно представить в виде процесса, в основе которого лежит принятие управленческих решений, сделанных на основании результатов оценки его рыночной или иной стоимости.

Рисунок 2. - Процесс управления недвижимым имуществом предприятия

Исследование показало, что несмотря на то, что зачастую одним из основных источников дохода предприятий-банкротов являлась сдача имеющегося недвижимого имущества в аренду, они оставались убыточными и нерентабельными. Нередко значительные площади на убыточных предприятиях либо не использовались, либо использовались неэффективно, отсутствовала концепция развития недвижимого имущества, не рассматривались инвестиционные проекты.

Таким образом, для предприятий-банкротов использование системы управления недвижимым имуществом предприятия дожно обеспечивать решение следующих задач:

Х повышение эффективности использования всех объектов недвижимости предприятия, в том числе не являющихся профильными;

Х снижение операционных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленного предприятия;

Х извлечение доходов от инвестиционной и социальной недвижимости и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленного предприятия;

Х наиболее поное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенных строительством.

Во второй главе предметом исследования является состояние управления и оценки стоимости недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства: оценка состояния рынка недвижимого имущества, анализ и оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества, оценка эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Наиболее поным, на наш взгляд, представляется следующее определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости - это система взаимосвязанных экономических механизмов и отношений, существующих в сферах управления, развития, обращения и эксплуатации недвижимости, направленных на обеспечение ее наиболее эффективного использования.

Данное определение учитывает все характеристики рынка недвижимости, а также показывает, что в основе любой деятельности на рынке недвижимости лежит максимальная эффективность ее использования.

Необходимо отметить следующие особенности рынка недвижимости:

Х локализованность рынка; Развитие рынка недвижимости региона определяется следующими основными факторами:

- экономическим ростом региона или ожиданиями такого роста;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона, наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района;

Х уникальность объектов на рынке;

Х более низкая, по сравнению с другими сферами рыночных отношений, эластичность предложения;

Х персонифицированность рынка Ч цены сделок устанавливаются, как правило, на основе индивидуальных переговоров, а не в результате взаимодействия большого числа продавцов и покупателей;

Х более низкая ликвидность (по сравнению с рынком движимого имущества, ценных бумаг);

Х специфика операций на рынке недвижимости - операции на рынке недвижимости связаны с переходом (либо перераспределением) и регистрацией прав на объекты недвижимого имущества;

Х ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

Х повышенная роль региональных нормативных актов, определяющих правила работы на рынке;

Х значительное влияние факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, а также фактора политической стабильности.

Таким образом, рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть совершенными. Рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и оценка состояния данного рынка требует учета его особенностей.

Состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта в будущем.

Обязательным условием деятельности, связанной с оценкой недвижимости промышленных предприятий, является как текущий мониторинг и прогнозирование рынка недвижимости, так и анализ ретроспективных данных - для оценки недвижимости методами сравнительного подхода; доходный подход требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем; затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов.

Анализ рынка недвижимости для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате дожен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования существующей и проектируемой недвижимости, определения динамики спроса, маркетинговых стратегий, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

В работе представлен анализ рынка промышленной недвижимости Хабаровского края, выпоненный для целей оценки и управления, по состоянию на 01 июля 2008 г. Рынок промышленный недвижимости Хабаровского края представляет собой яркий пример регионального рынка, со своими характерными признаками: сегментацией, спецификой объемов спроса и предложения, структурой, динамикой сделок и цен. Выпоненный анализ наглядно илюстрирует эту специфику.

Исследование показано, что основными ценообразующими факторами на рынке промышленной недвижимости Хабаровска являются местоположение и функциональное назначение объектов. Автором был выпонен допонительный факторный анализ, в результате которого выявлено, что кроме местоположения

и функционального назначения, на стоимость объекта влияют его площадь и техническое состояние.

Техническое состояние выставляемых на продажу объектов можно классифицировать по приведенной в работе шкале экспертных оценок технического состояния объектов промышленной недвижимости, определены поправочные коэффициенты к стоимости объектов в зависимости от их технического состояния.

Рынок аренды промышленной недвижимости Хабаровска менее развит, чем рынок купли-продажи. Его исследование позволило сформулировать следующий вывод: на ставку арендной платы влияет функциональное назначение, месторасположение (район города), рыночная привлекательность, качество предоставляемых услуг, удобство доступа к объекту и т.д.

В целом проведенный анализ рынка недвижимости Хабаровска показал наличие значительного разброса ценовых характеристик, выявил влияние на формирование цен важнейших факторов: места расположения, площади, функционального назначения, технического состояния и др. Применение полученных результатов необходимо для обоснованной оценки стоимости и принятия эффективных управленческих решений относительно промышленной недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

К ценообразующим факторам, определяющим состояние регионального рынка недвижимости, можно отнести:

развитость рынка;

Х информационную обеспеченность и открытость рынка (в т.ч. наличие информации о сдеках);

Х динамичность (инерционность) рынка (например, средний срок экспозиции);

Х динамику и соотношение объемов спроса и предложения (в частности, объем предложения на рынке недвижимости определяется наличием резерва объектов недвижимости и объемами нового строительства);

Х соотношение цен первичного и вторичного рынков;

Х стабильность цен на строительные услуги и продукцию.

Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на

региональном рынке. На дату исследования средняя цена на вторичном рынке промышленной недвижимости г. Хабаровска составляет 16100 руб. за 1 кв.м. Увеличение средней цены за период исследования превышает 78%. Необходимо отметить, что рассмотренные ценообразующие факторы имеют различную степень влияния на стоимость недвижимого имущества. Так, для рынка промышленной недвижимости Хабаровского края основными ценообразующими факторами оказались:

Х ограничение предложения объектов промышленной недвижимости;

Х местоположение;

Х техническое состояние.

Влияние других ценообразующих факторов на стоимость промышленной недвижимости рассматриваемого региона незначительно.

Кроме общего анализа факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества, в том числе промышленных предприятий, в процессе работы автором были выявлены ценообразующие факторы, специфичные именно для объектов промышленной недвижимости. К ним можно отнести:

Х соответствие промышленных зданий и сооружений современным достижениям науки и техники;

Х возможность обеспечить процесс производства необходимыми производственными мощностями;

Х ограничение спроса, предложения и высокая стоимость воссоздания объектов - аналогов;

Х экологический фактор.

Оценка стоимости предприятия, оказавшегося в сложном финансовом положении, очень важна в качестве критерия принятия решений и последовательности действий. Перед оценщиком в этих условиях стоит задача обоснованного выбора вида оцениваемой стоимости: рыночная или ликвидационная, а также на практике встает вопрос об учете указанных выше ценообразующих факторов в ликвидационной стоимости недвижимого имущества предприятий-банкротов. В данном разделе диссертационного исследования показано, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости определяется на базе рыночной стоимости с учетом допонительных ценообразующих факторов.

Этапы оценки ликвидационной стоимости для объектов, у которых сложившееся использование совпадает с ННЭИ, и этапы оценки для объектов, у которых они не совпадают, различны.

Таким образом, по сути, сравнению подлежат два процесса оценки:

Х процесс оценки ликвидационной стоимости, если сложившееся использование совпадает с ННЭИ;

Х процесс оценки ликвидационной стоимости, если сложившееся использование не совпадает с ННЭИ.

Согласно определению, данному в Европейских Стандартах Оценки, ННЭИ (highest and best use) это наиболее вероятное использование актива, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого актива является наивысшей3.

При определении ННЭИ оцениваемого объекта в процессе оценки ликвидационной стоимости подлежат учету такие факторы, как:

Х необходимость привлечения инвестиций;

Х сбалансированность по доходу и рискам;

Х структура денежного потока.

3 Европейские стандарты оценки 2000./Пер. с англ. -М.: РОО, 2003, С. 245.

Далее в работе даны практические рекомендации по методике учета допонительных ценообразующих факторов в ликвидационной стоимости, предложена модель практического учета фактора ликвидности в ликвидационной стоимости недвижимости предприятий-банкротов. Данная модель удобна для использования на практике даже в условиях ограниченного рынка, которым и является рынок недвижимости промышленного назначения отдельного региона. Предложено также использовать для принятия обоснованного управленческого решения пороговую ликвидационную стоимость оцениваемого объекта.

Отметим, что при формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости недвижимого имущества предприятия-банкрота необходимо проанализировать еще раз факторы, имеющие отношение к стоимости собственно имущества, и факторы, обусловливающие уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия обусловлена низким уровнем управления, то это обстоятельство не дожно негативно отразиться на ликвидационной стоимости недвижимого имущества. Если же причиной банкротства явилось местоположение предприятия или техническое состояние, функциональный износ и т.п. активов предприятия, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости. Таким образом, при оценке ликвидационной стоимости необходимо предварительно выяснить причины банкротства и только потом формулировать окончательное мнение о ликвидационной стоимости недвижимого имущества.

Исследование показало, что крайне неумелое управление активами привело к тому, что большинство предприятий Хабаровского края используют не более 40% имеющихся в их распоряжении производственных площадей, что становится допонительным фактором финансового кризиса и зачастую приводят к процедуре банкротства.

Только комплексный подход к системе оценки эффективности управления недвижимым имуществом промышленного предприятия способен привести к решениям, которые могут лечь в основу плана внешнего управления процедур банкротства, направленных на вывод предприятия из кризисной ситуации. Такая комплексная система оценки дожна включать в себя:

Х оценку финансового состояния предприятия (в т.ч. нормативную систему коэффициентов, оценку по одной или нескольким моделям и др.);

Х оценку бизнеса (т.к. не имеют смысла мероприятия, направленные на повышение эффективности управления недвижимым имуществом предприятия, приводящие к снижению стоимости самого предприятия);

Х оценку недвижимого имущества (т.к. основной целью управляющего является максимизация стоимости недвижимого имущества).

Оценка недвижимого имущества в данной системе подразумевает не только определение стоимости оцениваемого имущества, но и расчет показателей эффективности его использования.

Далее в работе рассмотрены существующие показатели эффективности использования недвижимого имущества; определен основной критерий оценки эффективности управления недвижимым имуществом предприятия-банкрота, на основании которого предложен новый показатель эффективности управления недвижимостью, имеющий широкое практическое применение.

По нашему мнению, для предприятий, находящихся в процедуре банкротства, в качестве уникального критерия эффективности для выбора стратегии развития недвижимого имущества дожны использоваться рыночная стоимость бизнеса и рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.

В процессе работы было обследовано 10 крупных предприятий-банкротов Хабаровского края, в результате чего было выявлено, что показатель эффективности управления недвижимым имуществом этих предприятий, определяемый нами в данном случае как отношение рыночной стоимости бизнеса к рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия, находится на минимуме, т.е. значительно ниже значений этого показателя, определенного нами для прибыльных предприятий с нормальным уровнем рентабельности, у которых этот показатель обычно варьируется в диапазоне от 0,6 до 1,0 и выше.

Расчет коэффициента ЭУН (эффективности управления недвижимым имуществом) может быть положен в основу принципа выделения из имущества предприятия-дожника структур, которые могут быть представлены как отдельный бизнес. Его реализация в конкретных управленческих решениях будет способствовать повышению финансовой устойчивости предприятий за счет более рационального использования активов, сохранению бизнеса предприятия, т.е. основного вида деятельности, имущества, связей, рабочих мест.

Предложенная методика ЭУН-коэффициентного экспресс-анализа, апробированная на промышленных предприятиях г. Хабаровск, наиболее поно отражает экономическую сущность использования недвижимости, а также получение экономического эффекта от использования недвижимости, и дожна быть отражена в комплексной системе оценки эффективности управления недвижимым имуществом промышленного предприятия.

В третьей главе показано, что ситуация банкротства для фондоемкого предприятия является результатом, прежде всего, неэффективного управления недвижимым имуществом. Автором предложена и с помощью методов математической статистики доказана модель управления недвижимостью промышленных предприятий-банкротов, которая на основании показателя стоимости недвижимости, анализа ее изменения и соотношения различных видов стоимости позволяет сделать прогноз вероятности банкротства фондоемкого промышленного предприятия, и принять обоснованные эффективные управленческие решения.

Каждое управленческое решение, так или иначе затрагивающее сферу

недвижимости на предприятии, дожно базироваться на максимизации стоимости недвижимого имущества предприятия и максимизации стоимости бизнеса в целом.

Рисунок 3. - Схема принятия управленческого решения с помощью показателя

Повышение эффективности управления недвижимым имуществом предприятия - главная задача изложенной автором модели управления недвижимой собственностью промышленных предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Представленная модель разработана для использования в процедурах банкротства, предназначенных изменить кризисную ситуацию с помощью профессиональной работы управляющего и улучшить финансовое положение предприятия-банкрота.

Для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества предприятия, принятия управленческих решений (по развитию, реконструкции, инвестированию и т.п.) необходимо провести оценку его рыночной и/или залоговой, ликвидационной, инвестиционной стоимости, стоимости при существующем использовании и т.д., а также работы по оценке бизнеса.

Проведенные исследования показали, что гипотеза о возможности прогнозирования банкротства предприятия на основании показателя ЭУН при условии, что на долю оцениваемой недвижимости в активах предприятия,

осуществляющего бизнес на этой недвижимости, дожно приходиться не менее 60%, подтвердилась. Полученный результат делает возможным дальнейшее развитие методологии управления недвижимостью.

Эффективным способом совершенствования процесса управления недвижимостью промышленных предприятий является создание концепции управления недвижимостью, определяющей основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты политики предприятия в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся у него в собственности или пользовании. Результатами реализации такой концепции является прямое или косвенное повышение доли доходов от использования недвижимого имущества в структуре доходов предприятия, а в основу такой концепции дожны быть положены достоверные результаты оценки недвижимого имущества.

Основная идея разрабатываемой на предприятии, находящемся в процедуре банкротства, концепции управления недвижимым имуществом заключается в том, что управляющий дожен создать карту управленческих решений, нацеленных не на скорейшую реализацию недвижимости, а на использование недвижимости для оздоровления предприятия и вывода его из кризисной ситуации.

Стоимость недвижимости - основа для принятия эффективных управленческих решений по ее использованию. В соответствии со стратегическими интересами промышленных предприятий концепция управления их недвижимой собственностью дожна быть направлена на рост стоимости недвижимого имущества за счет достижения максимального результата использования объектов недвижимости; обеспечения оптимальной структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования и устойчивого потока прямых и косвенных доходов от недвижимого имущества предприятия; привлечения внутренних и внешних инвестиций; минимизации затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом и создания благоприятных условий для социально значимой деятельности. Данная концепция управления недвижимым имуществом предприятий-банкротов дожна предполагать также оценку стратегии и возможности развития предприятия; размеров имущества, достаточных для продажи его части для удовлетворения требований кредиторов при сохранении основного вида деятельности; платежеспособного спроса на выпускаемую продукцию; эффективности финансового менеджмента со стороны арбитражного управляющего и производственно - финансовых структур, оказывающих ему соответствующую поддержку.

После разработки концепции управления недвижимым имуществом, на предприятии-банкроте дожна быть осуществлена комплексная правовая, экономическая и техническая экспертиза недвижимого имущества.

В заключении сделаны основные выводы и предложения, полученные в результате проведенной работы.

Основные публикации по теме исследования

1. Монин A.A. Управление недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства / A.A. Монин // Власть и управление на Востоке России. - 2008. - № 1 (42). - С. 26-32.

2. Монин A.A. Оценка стоимости недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства / A.A. Монин // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). - 2008. - № 3 (59). - С. 84-87.

3. Монин A.A. Оценка и реструктуризация собственности в системе подготовки специалистов по антикризисному управлению / A.A. Монин, Е.А. Монин, А.Р. Плоткина // Высшая школа: проблемы профессиональной подготовки специалистов в области экономики, управления и права: Материалы форума преподавателей, аспирантов и студентов. - Хабаровск, 2000. - С. 136138.

4. Монин A.A. Циклическая модель жизнедеятельности экономической системы и потребность России в антикризисном управлении / A.A. Монин // Студенты об актуальных проблемах современности : Сборник научных статей. -Хабаровск, 2000. - С. 3-4.

5. Монин A.A. Финансовый анализ в системе банкротства Российских предприятий / A.A. Монин // Проблемы антикризисного управления и оценки активов: Материалы региональной научно-практической конференции. -Хабаровск, 2001.-С. 148-149.

6. Монин A.A. Определение стоимости объекта недвижимости с ограниченным рынком / A.A. Монин // Проблемы антикризисного управления предприятиями и оценки активов: Материалы II региональной научноЧ практической конференции. - Хабаровск, 2002. - С. 118-121.

7. Монин A.A. Анализ рынка недвижимости и оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимости / A.A. Монин // Материалы восьмой открытой конференции-конкурса научных работ молодых ученых Хабаровского края (экономическая секция). - Хабаровск, 2006. - С. 133-138.

Монин Александр Александрович

УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕДУРЕ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВА)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано к печати ^^"0/2009 Формат 60x84/16 Бумага писчая Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,3. Уч.-изд. л. 0,9. Тираж 100 экз. Заказ №

680042, Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 134, ХГАЭП, РИЦ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Монин, Александр Александрович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА.

1.1 Экономическое содержание недвижимого имущества.

1.2 Теоретические положения формирования и оценки стоимости недвижимости.'.

1.3 Управление недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

ГЛАВА 2 ИССЛЕДОВАНИЕ СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ

В ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА.

2.1 Оценка состояния рынка недвижимого имущества.

2.2 Анализ и оценка факторов,- влияющих на стоимость недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

2.3 Оценка эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

ГЛАВА 3 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА.

3.1 Экономико-математическое моделирование управления и оценки недвижимости.

3.2 Предложения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление и оценка объектов недвижимого имущества промышленных предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства)"

Актуальность темы

Более 15 лет в России существует право частной собственности на недвижимое имущество. По мере развития рынка недвижимости возрастает актуальность эффективного управления и оценки недвижимого имущества. Согласно Федеральному закону О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ, оценка объектов недвижимости в рамках проведения процедур банкротства (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство) является обязательной. Применение других процедур банкротства также может повлечь за собой необходимость выпонения работ по оценке.

В зависимости от применяемой к предприятию процедуры банкротства, могут быть использованы различные виды оцениваемой стоимости, а сам процесс оценки может помочь выявить альтернативные подходы к управлению недвижимой собственностью, обеспечивающие максимальную эффективность ее использования. Это, в свою очередь, увеличивает рыночную стоимость недвижимости, что является основной целью собственников и задачей управляющих в рыночной экономике, которые все отчетливее начинают осознавать ценность недвижимости как стратегического ресурса. Методы антикризисного управления предприятием в условиях процедуры банкротства дожны быть ориентированы на вывод его из зоны неплатежеспособности путем выявления и реализации возможностей в области управления активами, в частности, управления недвижимым имуществом предприятия.

Таким образом, методология управления и оценки недвижимого имущества промышленного предприятия, оказавшегося в кризисной ситуации, представляет собой особый интерес для исследования.

Степень изученности проблемы

Проведенный нами анализ показал, что в работах зарубежных (Дж. Фридман и Н. Ордуэй, Б. Бруггеман и Дж. Фишер, Д. Джаффе, Р. Доуэ, Т. Кларети, Н. Милер, Ш. Мэйзель, К. Розен, Д. Сирота, М. Стоун, Б. Тсаргиса и

Дж. Видемера, Ф. Фабоцци, Д. Эпли и Дж. Милар, Дж.К. Эккерт и др.) и российских экономистов (C.B. Вадайцев, Н.В. Васильева, П.Г. Грабовый, В.В. Григорьев, C.B. Грибовский, А.Г. Грязнова, В.Е. Есипов, С.Н. Максимов, Г.А. Маховикова, Е.С. Озеров, В.А. Прорвич, В.М. Рутгайзер, И.В. Смирнова, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова и др.) описана методология управления рынком недвижимости и объектами недвижимости на различных уровнях - от отдельного объекта недвижимости до комплекса недвижимого имущества предприятия, освещаются вопросы организации управления объектами недвижимости на разных стадиях жизненного цикла недвижимости, рассматриваются вопросы управления имущественным комплексом города, проблемы анализа рынка недвижимости, управления процессами развития недвижимости (девелопмента). Однако вопросам управления объектами недвижимости предприятий, находящихся в рамках процедуры банкротства, внимание практически не уделялось, хотя именно от эффективности управления недвижимыми активами предприятия зачастую зависит возможность его финансового оздоровления, сохранения основного вида деятельности, имущества, связей, рабочих мест.

В теории оценки недвижимости на сегодняшний день глубоко изучены подходы и методы оценки, главным образом рыночной стоимости недвижимости, и недостаточно внимания уделено оценке инвестиционной и ликвидационной стоимостей, применяемых для оценки недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Малоизученными остаются вопросы, посвященные методологии использования результатов оценки для принятия управленческих решений, для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества. За рамками исследований остались вопросы о применении результатов оценки с целью диагностики эффективности функционирования предприятия в целом.

Все вышеизложенное и обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК. Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05. Ч Экономика и управление народным хозяйством: п. 15.2 Формирование механизмов устойчивого развития экономики промышленных отраслей, комплексов, предприятий, п. 15.13 Инструменты и методы менеджмента промышленных предприятий, отраслей, комплексов, п. 15.15 Теоретические и методологические основы эффективности развития предприятий, отраслей и комплексов народного хозяйства, п. 15.29 Проблемы реструктуризации отраслей и предприятий промышленности Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Структурно-логическая схема исследования представлена на рисунке 1.

Цели и задачи исследования

Основной целью настоящего исследования является дальнейшая разработка теоретических вопросов и методических основ оценки недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства), а также использования результатов оценки для повышения эффективности управления этим имуществом.

В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:

Х рассмотрено экономическое содержание недвижимости в целом, а также состав, структура и основные характеристики недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Х представлена классификация недвижимого имущества, принадлежащего предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Х исследованы основные виды стоимости, используемые при оценке недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Х проведен анализ теоретических и методологических основ процесса оценки и управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства);

Рисунок 1. Ч Структурно-логическая схема исследования

Х рассмотрены факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре банкротства;

Х изучены вопросы эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства;

Х построена модель, позволяющая использовать результаты оценки недвижимости для принятия управленческих решений в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Объект и предмет исследования

В качестве объекта исследования выступает недвижимое имущество предприятий, находящихся в рамках процедур несостоятельности банкротства).

Предметом исследования являются теоретические подходы и практические методы управления и оценки объектов недвижимого имущества в условиях антикризисного управления.

Методология и методика исследования

Основой диссертационной работы является экономическая теория, в частности, разделы макро- и микроэкономики, применительно к рынку недвижимости. В процессе исследования использовались: логический, системный и сравнительный методы анализа; приемы абстрагирования, классификации, сравнения; экономико-математическое моделирование, методы финансовой математики и математической статистики; синтез полученных результатов; исследование трудов отечественных и зарубежных авторов по соответствующей тематике. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки и управления недвижимостью в условиях рыночной экономики.

Теоретической основой диссертации послужили: труды ведущих экономистов в области оценочной деятельности и управления недвижимым имуществом; законодательные акты и нормативные документы по вопросам государственного регулирования оценочной деятельности и процедур несостоятельности (банкротства) в РФ; нормативные документы Правительства РФ, Президента РФ, Минфина РФ. Информационной базой исследования послужили справочные материалы Госкомстата России, данные периодической печати и сети Интернет.

В качестве источников фактического материала использовались статистические публикации в российской и зарубежной прессе по исследуемым проблемам, отчеты исследовательских учреждений, данные научных семинаров по проблемам недвижимости, информация, предоставленная фирмами, работающими в области оценки и управления недвижимостью, а также материалы, полученные лично автором в процессе исследования.

Наиболее существенные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем предложена комплексная классификация объектов недвижимости предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства); уточнено определение понятия луправление недвижимым имуществом предприятий. Основой управления недвижимым имуществом предприятия является принятие управленческих решений, осуществляемых на основании результатов оценки его рыночной или иной стоимости; разработана система, позволяющая оптимизировать на промышленном предприятии, находящемся в кризисной ситуации, процесс управления недвижимым имуществом. Целью оптимизации является финансовое оздоровление промышленного предприятия, сохранение основного вида деятельности, связей и рабочих мест. Система включает в себя:

1. Экспертизу и классификацию недвижимого имущества по предложенной автором схеме;

2. Оценку рыночной, ликвидационной и др. видов стоимости недвижимого имущества предприятия с учётом методических рекомендаций автора;

3. Принятие оптимального управленческого решения относительно каждого объекта недвижимости предприятия на основании результатов оценки по предложенной автором модели.

Научная новизна исследования

Диссертация представляет собой исследование сравнительно новой для современных российских условий, мало изученной и недостаточно отраженной в экономической литературе проблемы, связанной с совершенствованием систем управления и оценки стоимости недвижимого имущества предприятий, находящихся в процедуре банкротства; данное исследование имеет огромное значение для развития рынка недвижимости и решения проблем антикризисного управления и банкротства предприятий различных отраслей хозяйствования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

Х обосновано применение различных видов оцениваемой стоимости при оценке недвижимого имущества в целях проведения предусмотренных законом процедур банкротства;

Х выявлены допонительные ценообразующие факторы, определяющие стоимость промышленной недвижимости предприятий-банкротов. Даны практические рекомендации по методике их учёта в ликвидационной стоимости;

Х предложена модель учёта фактора ликвидности в ликвидационной стоимости недвижимости предприятий-банкротов, удобная для использования на практике;

Х предложена модель управления недвижимостью промышленных предприятий-банкротов, основанная на показателе стоимости недвижимости, анализе ее изменения и соотношении различных видов стоимости;

Х сформулированы основные положения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Теоретическая и практическая значимость исследования

Основные положения и выводы, сформулированные в работе, отвечают потребностям и способствуют развитию теоретических основ оценки недвижимости, совершенствованию методов практической оценки и управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Положения диссертации целесообразно использовать в учебном процессе экономических образовательных учреждений при проведении лекционных и практических занятий, курсового и дипломного проектирования по дисциплинам Теория антикризисного управления предприятиями, Экономика недвижимости, Теория и практика оценочной деятельности. Выводы и рекомендации исследования могут использоваться в практике оценки и управления недвижимостью с целью повышения эффективности управления недвижимым имуществом и вывода предприятий из кризисных ситуаций. Исследование может быть полезно профессиональным участникам рынка для принятия рациональных решений при инвестировании в недвижимость, выборе оптимального варианта дальнейшего использования недвижимого имущества, дающего максимальный экономический эффект, а также для диагностики эффективности функционирования предприятия с целью своевременного выявления признаков несостоятельности (банкротства).

Апробация работы. Основные положения, разработанные в диссертации, были представлены на:

Втором международном конгрессе студентов, молодых учёных и специалистов Молодёжь и наука - третье тысячелетие (Москва, 2002);

Международных НПК Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей (Орёл, 2007), Практика корпоративного управления и проблемы интеграции образования, науки и бизнеса (Москва, 2008),

Всероссийских НПК Теория и практика антикризисного управления (Казань, 2003), Практика антикризисного управления и методические вопросы подготовки специалистов в современных российских условиях (Москва, 2005);

- Восьмой открытой конференции - конкурсе научных работ молодых учёных Хабаровского края (экономическая секция) (Хабаровск, 2006);

- I и II региональных НПК Проблемы антикризисного управления предприятиями и оценки активов (Хабаровск, 2000, 2001).

Проблемы, исследованные в диссертации, основные результаты работы были использованы при подготовке и чтении лекций и проведении практических занятий по дисциплинам Теория антикризисного управления предприятиями, Экономика недвижимости, Теория и практика оценочной деятельности для студентов дневной и заочной форм обучения Основы оценки стоимости недвижимости для специалистов, обучающихся по программе профессиональной переподготовки оценщиков Оценка стоимости предприятия (бизнеса) в ГОУ ВПО ХГАЭП, а также на промышленных предприятиях Хабаровского края, в т.ч. ООО Дальдизель - Дальний Восток, ОАО Дальневосточный радиоэлектронный завод Авест, саморегулируемой организацией арбитражных управляющих - НП Дальневосточная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих, о чем имеются справки о внедрении и отзывы о проделанной работе.

Публикации. Основное содержание диссертации опубликовано в 7 работах общим объёмом 2,015 п.л., в том числе авторских Ч 1,965 п.л.

Структура диссертации

Цели и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе представлен глубокий анализ понятия недвижимость, выделены основные характеристики и свойства недвижимости, обуславливающие особенности в управлении данным активом; рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам, а также предложена комплексная классификация объектов недвижимости предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства), для каждой из классификационных групп недвижимого имущества предложен наиболее подходящий вариант дальнейшего использования, дающий максимальный экономический эффект; изучены состав, структура и основные характеристики, наиболее важные для целей управления и оценки недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства); рассмотрен процесс формирования стоимости недвижимого имущества (процесс оценки), а также цели оценки, среди которых особое внимание уделено оценке в целях проведения процедуры банкротства и оценке в целях управления; обосновано применение различных видов оцениваемой стоимости при оценке недвижимого имущества в целях проведения предусмотренных законом процедур банкротства; уточнено понятие луправление недвижимым имуществом; отмечены основные принципы, которые дожны соблюдаться при управлении недвижимым имуществом предприятия; процесс управления недвижимым имуществом предприятия представлен в виде замкнутого циклического процесса, в основе которого лежит принятие управленческих решений, сделанных на основании результатов оценки его рыночной или иной стоимости; отмечены основные задачи, которые дожна обеспечивать система управления недвижимым имуществом предприятия-банкрота.

От анализа теоретических основ управления и оценки стоимости недвижимости предприятий, проведенного в первой главе, диссертант переходит к более глубокому исследованию процесса оценки и эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Во второй главе автор уточняет понятие рынок недвижимости, отмечает его отличительные особенности от других, более совершенных рынков, обосновывает необходимость проведения анализа рынка недвижимости для целей оценки и управления. Автором представлен анализ рынка промышленной недвижимости Хабаровского края, который является ярким примером регионального рынка недвижимости, со своими характерными признаками: сегментацией, спецификой объемов спроса и предложения, структурой, динамикой сделок и цен. В результате проведенного анализа сделан вывод об основных ценообразующих факторах рынка промышленной недвижимости Хабаровска, рассчитаны поправка на площадь и ставка капитализации для промышленной недвижимости Хабаровска, необходимая для дальнейших расчётов.

Также во второй главе представлены классификация ценообразующих факторов, определяющих стоимость недвижимого имущества, и характеристики основных из них; кроме этого, в процессе работы автором были отмечены ценообразующие факторы, специфичные именно для объектов промышленной недвижимости, и допонительные ценообразующие факторы, определяющие стоимость промышленной недвижимости предприятий-банкротов; представлен процесс оценки ликвидационной стоимости и отдельно рассмотрен вопрос определения ликвидационной стоимости недвижимости в случае, когда текущее использование недвижимости не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным (ННЭИ); даны практические рекомендации по методике учета допонительных ценообразующих факторов в ликвидационной стоимости; предложена модель практического учета фактора ликвидности в ликвидационной стоимости недвижимости предприятий-банкротов, удобная для использования на практике даже в условиях ограниченного рынка, которым и является рынок недвижимости промышленного назначения отдельного региона; предложено использовать для принятия обоснованного управленческого решения пороговую ликвидационную стоимость оцениваемого объекта; рассмотрены существующие показатели эффективности использования недвижимого имущества; определен основной критерий оценки эффективности управления недвижимым имуществом предприятия-банкрота, на основании которого предложен новый показатель эффективности управления недвижимостью, имеющий широкое практическое применение.

В третьей главе показано, что ситуация банкротства для фондоёмкого предприятия является результатом, прежде всего, неэффективного управления недвижимым имуществом, предложена и с помощью методов математической статистики доказана модель управления недвижимостью промышленных предприятий-банкротов, которая на основании показателя стоимости недвижимости, анализа её изменения и соотношения различных видов стоимости позволяет выпонить прогноз вероятности банкротства фондоёмкого промышленного предприятия, и принять обоснованные эффективные управленческие решения. В завершающем разделе работы, в третьей главе, автором сформулированы ключевые положения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

В заключении сделаны основные выводы и предложения, полученные в результате проведенной работы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Монин, Александр Александрович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Диссертационная работа посвящена исследованию теоретических и методических аспектов поиска наиболее эффективных подходов к управлению недвижимыми активами на российских предприятиях, попавших в кризисную ситуацию. Традиционные методы управления активами, основанные на текущйх значениях многих финансовых показателей не дают, как показывает практика, и не могут дать длительного финансового эффекта и обеспечить рост конкурентоспособности предприятий.

Результатами проведённого исследования являются ряд выводов и предложений, основные из которых заключаются в следующем.

Понятие недвижимость (недвижимое имущество), необходимо использовать, особенно в целях оценки и управления, не столько как термин, отражающий определенный физический объект, сколько как понятие, отражающее единство вещи и права собственности на нее. Недвижимое имущество является носителем права собственности и других вещных прав. Управление недвижимостью - это, прежде всего, управление собственностью. Управляя объектом недвижимости, собственник или управляющий управляет правами на него, которые можно комбинировать различным образом и распределять между разными субъектами.

Недвижимое имущество имеет особый набор характеристик и свойств, которые обуславливают особенности в управлении данным активом.

Существует множество подходов к классификации объектов недвижимой собственности. В работе предложена классификация объектов недвижимости предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства), которая включает следующие структурные группы:

Х недвижимое имущество, используемое в рентабельном производстве;

Х недвижимое имущество, используемое в нерентабельном производстве;

Х недвижимое имущество неиспользуемое (в т.ч. временно, сезонно);

Х недвижимое имущество, используемое как источник дохода со среднерыночной доходностью или доходностью выше среднего;

Х недвижимое имущество, используемое как источник дохода с доходностью ниже среднего;

Х объекты недозагруженные (в т.ч. временно, сезонно);

Х объекты незавершенные строительством;

Х объекты социальной и непроизводственной сферы;

Х мобилизационное имущество;

Х объекты обособленных подразделений предприятия.

Основными, наиболее важными для целей управления и оценки экономическими характеристиками недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства), являются: ликвидность; обременение права собственности; необходимость привлечения инвестиций; сбалансированность по доходу и рискам; структура денежного потока; потенциал повышения доходности и эффективности.

Данные характеристики присущи для любой структурной группы недвижимости предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства). Каждая из этих характеристик в отдельности и все они в совокупности помогают собственнику или управляющему составить для себя более поную и наглядную картину о качественном составе недвижимого имущества предприятия. Характеристики недвижимости позволяют принять правильные управленческие решения о судьбе каждого объекта, связанные с изменением набора прав на объект недвижимости, привлечением инвестиций, развитием и другими вариантами дальнейшего использования, которые могут помочь предприятию выйти из кризисной ситуации. Все характеристики недвижимости взаимосвязаны, одна влияет на другую, однако это влияние далеко не однозначно, и набор значений экономических характеристик для каждого объекта недвижимости сугубо индивидуален.

Недвижимость предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства), сложна и многогранна. Очевидно, что в процессе оценки и управления этой недвижимостью необходимо учитывать все выделенные признаки и характеристики в комплексе и по отдельности.

При рассмотрении дела о банкротстве дожника - юридического лица, в соответствии с действующим законодательством, применяется одна из процедур банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение. Применение любой из них влечёт за собой необходимость выпонения работ по оценке.

Объектом оценки, в зависимости от процедуры банкротства, может выступать как само предприятие - в качестве действующего бизнеса, так и его обособленные подразделения, отдельные активы и права на них. Так для оценки могут быть выделены некоторые объекты недвижимости, а может оцениваться весь комплекс недвижимого имущества предприятия. Кроме этого, в зависимости от применяемой к предприятию процедуры банкротства, могут быть использованы различные виды оцениваемой стоимости. В первую очередь подразумевается оценка рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.

Однако неэффективное управление, отсутствие единой концепции управления недвижимыми активами, заключение догосрочных договоров аренды по ставкам ниже рыночных, недостаточные отчисления, а зачастую и поное отсутствие фонда возмещения и фонда развития недвижимого имущества, могут привести к отрицательной величине рыночной стоимости, полученной по одному (чаще - доходному) или нескольким подходам оценки. Такой результат имеет реальный экономический смысл и говорит о необходимости срочного пересмотра системы управления недвижимостью предприятия, создания бизнес-планов, возможно с привлечением внешних и реже внутренних инвестиций.

Инвестиционная стоимость показывает, что привлеченные внешние и/или внутренние инвестиции могут заметно повысить стоимость недвижимого имущества предприятия в достаточно короткий период, что позволит своевременно и в поном объеме удовлетворить требования кредиторов.

Для получения кредита требуется определение залоговой стоимости, т.е. стоимости имущества в целях обеспечения кредита с учетом риска и ликвидационных издержек кредитора.

В ходе реализации процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления может также потребоваться определение налогооблагаемой стоимости, особенно в случае принятия решения о реализации бизнес-плана или инвестиционного проекта.

Основной-задачей конкурсного управляющего в данном случае является реализация активов предприятия, что с учетом факторов вынужденной продажи и ограничения времени экспозиции требует применения ликвидационной стоимости.

В связи с тем, что на практике значительная часть недвижимого имущества предприятия-банкрота оказывается неликвидной, в ходе процедуры конкурсного производства часто возникает реальная потребность в оценке утилизационной стоимости такого недвижимого имущества.

В качестве отдельной цели оценки следует выделить оценку с целью своевременного выявления признаков несостоятельности (банкротства). Как показывает практика, оценка требуется и до введения процедуры банкротства, а именно Ч на этапе диагностики эффективности функционирования предприятия.

В этом случае оценке подлежит рыночная стоимость недвижимости предприятия и стоимость недвижимости при существующем использовании.

Таким образом, оценивая объект недвижимости как объект управления, необходимо рассматривать не только рыночную стоимость, но и несколько видов нерыночной стоимости, например: инвестиционную, ликвидационную и т.д.

Исследование объекта недвижимости как объекта управления позволило сделать вывод о необходимости развития теории управления стоимостью объекта недвижимости как нового направления экономического анализа. Основной задачей управления является максимизация рыночной стоимости объекта в том случае, если текущее использование объекта совпадает с наилучшим и наиболее эффективным; и стоимости при существующем использовании в том случае, если текущее использование объекта не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Управление недвижимым имуществом предприятия Ч это деятельность, направленная на максимизацию эффективности использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности предприятия, включающая в себя правовой, экономический и технический аспекты управления.

Система управления недвижимым имуществом предприятия дожна, с одной стороны, быть составной частью управления деятельностью предприятия и предполагать учет особенностей недвижимости в качестве объекта управления, с другой стороны Ч дожна находиться во взаимосвязи с управлением производственной деятельностью предприятия и таким образом влиять на него.

Управление недвижимым имуществом в системе управления предприятием осложняется еще и тем, что оно дожно обеспечивать как соответствие недвижимости основным целям и задачам предприятия, так и соблюдение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимого имущества, предполагающего максимальную экономическую эффективность. Как показывает практика, руководители крупных промышленных предприятий нередко этого не учитывают, что зачастую становится одной из основных причин банкротства предприятий. Таким образом, методология управления недвижимым имуществом промышленного предприятия, оказавшегося в кризисной ситуации, представляет собой особый интерес для исследования.

Основными задачами управления недвижимым имуществом предприятия являются:

Х учет недвижимого имущества предприятия;

Х определение уровня эффективности управления недвижимым имуществом предприятия;

Х оценка как отдельных объектов недвижимости, так и комплекса (комплексов) недвижимого имущества предприятия;

Х определение эффективных направлений структурного развития, разработка концепций развития недвижимого имущества предприятия, создание и реализация инвестиционных проектов и бизнес-планов, связанных с инвестициями в недвижимое имущество предприятия;

Х контроль за использованием недвижимого имущества предприятия.

Для определения уровня эффективности управления недвижимым имуществом предприятия необходимо, в первую очередь, выявить потребности предприятия в недвижимом имуществе по объему (площадям), составу, постоянному и временному месторасположению в зависимости от основных целей и задач предприятия. Для этого, на основании результатов учета, необходимо классифицировать недвижимое имущество предприятия по предложенной в данной работе методике. Для каждой из классификационных групп недвижимого имущества управляющий, на основании результатов оценки, предложит наиболее подходящий вариант дальнейшего использования, дающий максимальный экономический эффект.

Для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества предприятия и принятия управленческих решений по развитию, реконструкции, инвестированию и т.п. необходимо провести оценку его рыночной и/или инвестиционной стоимости, стоимости при существующем использовании и т.п.

Таким образом, процесс управления недвижимым имуществом предприятия можно представить в виде процесса, в основе которого лежит принятие управленческих решений на основании результатов оценки его рыночной или иной стоимости.

Рынок недвижимости Ч это система взаимосвязанных экономических механизмов и отношений, существующих в сферах управления, развития, обращения и эксплуатации недвижимости, направленных на обеспечение ее наиболее эффективного использования.

Данное определение не только учитывает все основные характеристики рынка недвижимости, но и показывает, что в основе любой деятельности на рынке недвижимости лежит максимальная эффективность ее использования.

Рынку недвижимости присущи следующие особенности:

Х локализованность рынка;

Х уникальность объектов на рынке: не существует двух совершенно одинаковых объектов недвижимости;

Х более низкая, по сравнению с другими сферами рыночных отношений, эластичность предложения;

Х персонифицированность рынка;

Х более низкая ликвидность;

Х специфика операций на рынке недвижимости; в ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

Х повышенная роль региональных нормативных актов, определяющих правила работы на рынке;

Х значительное влияние факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, а также фактора политической стабильности.

Рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и оценка состояния данного рынка требует учета его особенностей.

Состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта в будущем.

Обязательным условием деятельности, связанной с оценкой недвижимости промышленных предприятий, является как текущий мониторинг и прогнозирование рынка недвижимости, так и анализ ретроспективных данных.

Анализ рынка недвижимости для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате дожен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования существующей и проектируемой недвижимости, определения динамики спроса, маркетинговых стратегий, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Рынок промышленной недвижимости Хабаровского края представляет собой яркий пример регионального рынка со своими характерными признаками: сегментацией, спецификой объемов спроса и предложения, структурой, динамикой сделок и цен.

Основной объем сделок купли-продажи промышленной недвижимости осуществляется на вторичном рынке, при этом большая часть сделок совершается с объектами складского, производственного, административно-производственного назначения, а также производственных баз.

Анализ рынка промышленной недвижимости показал наличие дефицита объектов, что позволяет собственникам диктовать свою ценовую политику, цены завышаются. Соответственно, объекты продаются довольно продожительный отрезок времени, как выход - используется аренда данных объектов. Регион недостаточно привлекательный для инвесторов, которые могут арендовать крупные объекты целиком, практикуется аренда по частям, что отрицательно сказывается на общем состоянии объектов.

В настоящее время в г. Хабаровске не выявлено фактов строительства специализированной промышленной недвижимости, что не дает предпосылок говорить об активном развитии данного вида рынка в будущем.

Рынок аренды промышленной недвижимости менее развит, чем рынок купли-продажи. В рамках исследуемого объема данных количество предложений к продаже превышает количество предложений по аренде более чем в 6,5 раз. Основное количество арендных предложений промышленных объектов поступает от заводов, в собственности которых находятся неиспользуемые производственные и складские объекты недвижимости.

Существующий спрос на специализированные склады пока частично удовлетворяют бывшие ведомственные базы, расположенные, как правило, вблизи крупных транспортных магистралей, подъездов, железнодорожных путей.

В целом, проведенный анализ рынка недвижимости г. Хабаровска показал наличие значительного разброса ценовых характеристик, выявил влияние на формирование цен важнейших факторов: места расположения, площади, функционального назначения, технического состояния и др. Применение полученных результатов необходимо для обоснованной оценки стоимости и принятия эффективных управленческих решений относительно промышленной недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Для рынка промышленной недвижимости Хабаровского края основными ценообразующими факторами являются:

Х ограничение предложения объектов промышленной недвижимости;

Х местоположение;

Х техническое состояние.

Влияние других ценообразующих факторов на стоимость промышленной недвижимости рассматриваемого региона незначительно.

Допонительные ценообразующие факторы, определяющие стоимость промышленной недвижимости предприятий-банкротов, соответствуют основным экономическим характеристикам недвижимости, принадлежащей предприятиям, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротства):

Х ликвидность;

Х необходимость привлечения инвестиций;

Х сбалансированность по доходу и рискам;

Х структура денежного потока.

Особенное значение имеет учет фактора ликвидности, состоящий из трех моментов: расчет скидки за ускоренность реализации; учет в стоимости расходов на реализацию; определение скидки за вынужденность продажи.

Для предприятий, находящихся в процедуре банкротства, в качестве уникального критерия эффективности для выбора стратегии развития недвижимого имущества дожны использоваться рыночная стоимость бизнеса и рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.

Предложенная методика ЭУН-коэффициентного экспресс-анализа, апробированная на промышленных предприятиях г. Хабаровска, наиболее поно отражает экономическую сущность использования недвижимости, а также получение экономического эффекта от использования недвижимости, и дожна быть отражена в комплексной системе оценки эффективности управления недвижимым имуществом промышленного предприятия, находящегося в процедуре банкротства.

На основании проведенного теоретического и практического исследования сформулирован вывод о том, что каждое единственно правильное управленческое решение, так или иначе затрагивающее сферу недвижимости на предприятии, дожно базироваться на максимизации стоимости недвижимого имущества предприятия и максимизации стоимости бизнеса в целом.

Предложена модель управления недвижимостью промышленных предприятий-банкротов, которая (на основании показателя стоимости недвижимости, анализа ее изменения и соотношения различных видов стоимости бизнеса) позволяет принять обоснованные эффективные управленческие решения, а также сделать прогноз вероятности банкротства фондоёмкого промышленного предприятия. Для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества предприятия и принятия управленческих решений по развитию, реконструкции, инвестированию и т.п. необходимо провести соответствующие работы по оценке его рыночной и/или залоговой, ликвидационной, инвестиционной стоимости, стоимости при существующем использовании и т.д., а также работы по оценке бизнеса.

В результате работы предложенной модели принятия управленческих решений, ориентированной на имущественно оздоравливающий результат и сохранение эффективной деятельности предприятия, дожна быть сформирована такая структура недвижимого имущества, которая способствовала бы расширенному воспроизводству вложенных в предприятие средств и скорейшему выходу из кризисной ситуации.

В работе выдвинута и математически доказана гипотеза возможности прогнозирования банкротства предприятия на основании показателя ЭУН, базирующегося на соотношении рыночной стоимости бизнеса и рыночной стоимости недвижимости предприятия, сформулированы ключевые положения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что предлагаемые в работе основные подходы по совершенствованию системы управления недвижимым имуществом на основе результатов оценки имеют большие перспективы и применимы практически ко всем российским предприятиям. Их реализация может принести реальную пользу многим российским компаниям, поскольку в ближайшие годы российским предприятиям только предстоит решить задачи по повышению эффективности управления недвижимым имуществом и предотвращению и снижению глубины кризисных ситуаций, а также по применению оздоравливающих процедур банкротства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Монин, Александр Александрович, Хабаровск

1. Конституция Российской Федерации. М. : Омега-Л, 2007. - 40 с.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая : федер. закон РФ от 30.11.1994 г. №51 -ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. - №32. -Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая : федер. закон РФ от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. - №5,-Ст. 410.

4. Налоговый кодекс РФ. Часть первая : федер. закон РФ от 31.07.1998 г. № 146 ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. -Ст. 3824.

5. О несостоятельности (банкротстве) : федер. закон РФ от 26.11.2002 г. № 127 ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 43. -Ст. 4190.

6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. -№31.-Ст. 3813.

7. О некоторых мерах по реализации решений об обращении взыскания на имущество организаций : указ Президента РФ от 14.02.96 г. № 199 // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 8. - Ст. 741.

8. О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий : постановление Правительства РФ от 20.05.1994 г. № 498 // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 5. - Ст. 490.

9. Об утверждении стандартов оценки : постановление Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519 // Собрание законодательства РФ. Ч 2001. Ч № 29. Ч Ст. 3026.

10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р // www.consultant.ru.

11. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477. М. : Экономика, 2000. - 542 с.

12. Методические рекомендации по разработке финансовой политики предприятия : утверждены приказом Министерства экономики РФ от 01.10.1997 г. № 118//Экономикаи жизнь. 1997.-№49-52,- 1998.-№2.

13. Методические рекомендации по ускоренному порядку применения процедур банкротства : распоряжение ФСДН РФ от 27.08.98 г. № 1 б-р // Вестник ФСДН. 1999. - № 1.

14. Методическое руководство по анализу и оценке прав требования (дебиторской задоженности) при обращении взыскания на имущество организаций-дожников. Федеральный договой Центр при Правительстве РФ. http//www.appraiser.ru/stand/fds/manual.htm.

15. О введении мониторинга финансового состояния организаций и учет их платежеспособности : распоряжение ФСДН от 31.03.99 г. № 13-р // Российская газета. 1999. - № 100.

16. О единых нормах амортизационных отчислений на поное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР : постановление СМ СССР от 22 октября 1990г. № 1072 // Собрание Постановлений Правительства. 1990. - № 30. - Ст.140.

17. О порядке оценки стоимости чистых активов страховых организаций, созданных в форме акционерных обществ : приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 24 декабря 1996 г. № 108, № 235 // Финансовая газета. 1997. - № 6.

18. Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ : приказ Минфина Российской Федерации и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г.

19. Юн, 03-6 / пз // Российская газета. 2003. - № 51.

20. Об утверждении федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) : приказ Минэкономразвития России Минфина РФ от 20 июля 2007 г. № 256 // Российская газета. 2007. - № 194.

21. Об утверждении федерального стандарта оценки Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) : приказ Минэкономразвития России Минфина РФ от 20 июля 2007 г. № 254 // Российская газета. 2007. - № 195.

22. Об утверждении федерального стандарта оценки Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : приказ Минэкономразвития России Минфина РФ от 20 июля 2007 г. № 255 Российская газета. 2007. - № 194.

23. Методические положения по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса : утверждены распоряжением ФУДН при Госкомимуществе РФ от 12.08.1994 г. № 31-р // Экономика и жизнь. 1994. - № 44.

24. Абрютина М. С., Грачев А. В. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия / М. С. Абрютина, А. В. Грачев. М. : Дело и сервис, 2004. Ч 256 с.

25. Аганбегян А. Г., Багриновский К. А., Гранберг А. Г. Система моделей народохозяйственного планирования / А. Г. Аганбегян, К. А. Багриновский, А. Г. Гранберг. -М. : Наука, 1972. 351 с.

26. Айвазян 3., Кириченко В. Антикризисное управление : принятие решений на краю пропасти / 3. Айвазян, В. Кириченко // Антикризисное и внешнее управление. 2004. - № 4. - С. 37 - 42.

27. Александрова В. Ф. Техническая оценка недвижимости. Учеб.пособие / В. Ф. Александрова. (Для студентов спец. 291500 экспертиза и упр. недвижимостью). - М. : Стройиздат, 2003. - 212 с.

28. Андреев С. Е. Комментарий к Федеральному закону О несостоятельности (банкротстве) / С. Е. Андреев. Ч М. : Изд. Тихомирова М.Ю.,2003. 335с.

29. Антикризисное управление : теория, практика, инфраструктура : учебно-практическое пособие / отв. ред. Г.А. Александров. М. : БЕК, 2002. -544 с.

30. Антикризисное управление : учебное пособие / под ред. В. А. Баринова. -М. : ФБК-Пресс, 2002. 515 с.

31. Антикризисное управление : учебное пособие / под ред. Э.С. Минаева, В. П. Панагушина. М. : ПРИОР, 1998. - 432 с.

32. Антикризисное управление предприятиями и банками : учебно-практическое пособие / под ред. Г. К. Таля, Г. Б. Юна. М. : Дело, 2001. - 840 с.

33. Антология экономической классики : В 2-х т. / А. И.Столяров. М. : Эконов, 1993. - 473 е., - 485 с.

34. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. Ч СПб. : Питер, 2008.-621с.

35. Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский; под общ. ред. д.э.н., проф. А. А. Горбунова. - СПб. : СПбМАИЭС, 1998. - 174 с.

36. Астафьева М. П. Оценка стоимости объектов недвижимости / М. П. Астафьева. М. : МЦФЭР, 2003. - 288 с.

37. Афонькин В. Н., Сабинина Е. А. Законодательство о банкротстве: теоретические и практические аспекты / В. Н. Афонькин, Е. А. Сабинина. Ч М. : Соврем, экономика и право, 2000. 202 с.

38. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости / И. Т. Балабанов. -СПб. : Питер, 2000. 322 с.

39. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России / И. Т. Балабанов. М. : Финансы и статистика, 2003. - 366 с.

40. Балабанов И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта / И. Т. Балабанов. Ч М. : Финансы и статистика, 2002. 208 с.

41. Баландин Е. С. Вопросы методологии независимой оценки предприятий в состоянии банкротства на современном этапе развития российской экономики. Ульяновск : УГТУ, 2002. - 88 с.

42. Бадин К. В., Белугина В. В., Гадицкая С. Н., Передеряев И. И. Банкротство предприятия : анализ, учет и прогнозирование : учебное пособие / К. В. Бадин, В. В. Белугина, С. Н. Гадицкая, И. И. Передеряев. М. : Дашков и К0, 2007. - 376 с.

43. Баринов В. А. Антикризисное управление : учебное пособие / В. А. Баринов. М. : ИД ФБК-ПРЕСС, 2002. - 520 с.

44. Бармута К. А. Управление на предприятии в условиях кризиса : учебник / К. А. Бармута. Ростов н/Д : Феникс, 2008. - 282 с.

45. Белых JI. П. Реструктуризация предприятий : учебное пособие / Л. П. Белых. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 511 с.

46. Бизнес и Право : Токовый словарь / Гарант-Марсимум : Электронная справочная правовая система.

47. Бондарь В. В. Оценка эффективности управления государственной собственностью : монография / В. В. Бондарь, И. В. Смирнова. Ч М. : Московский гос. ун-т печати, 2006. 175 с.

48. Бочаров В. Б. Финансовый анализ / В. Б. Бочаров. СПб. : Питер, 2001.-240 с.

49. Бочаров Финансовые методы оценки стоимости имущества предприятий. Учеб. пособие. Ч М. Дело, 2001. 320 с.

50. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов / Р. Брейли, С. Майерс; пер. с англ. -М. : Олимп-Бизнес, 1997. 1120 с.

51. Бугаков С. Н., Нанашвили И. X. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости : учеб. пособие / С. Н. Бугаков, И. X. Нанашвили. -М. : Архитектура, 2007. 352 с.

52. Вадайцев С. В. Антикризисное управление на основе инноваций / С. В. Вадайцев. СПб. : СПбГУ, 2001. - 232 с.

53. Вадайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия / С. В. Вадайцев. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 720 с.

54. Васильева Н. Э., Конова Л. И., Гуцаленко Г. В. Несостоятельность (банкротство) предприятия и пути его финансового оздоровления / Н. Э. Васильева, Л. И. Конова, Г. В. Гуцаленко. М. : Финансы и статистика, 2003.-219 с.

55. Вахрин П. И. Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях / П. И. Вахрин. Ч М., 2001. Ч 318 с.

56. Витрянский В. В., Новоселова Л. А. Постатейный комментарий федерального закона О несостоятельности (банкротстве) / В. В. Витрянский, Л. А. Новоселова // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. - № 7. -С. 71 -104.

57. Вся недвижимость Хабаровска : еженедельное информационно-справочное издание риэторов Хабаровска. 2007. Ч № 1. Ч 2008. Ч № 24.

58. Галасюк В. Учет фактора экономической вынужденности реализации объектов оценки при определении их ликвидационной стоимости по методу Галасюков // www.appraiser.ru.

59. Галасюк В. В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенногопериода экспозиции // Ссыка на домен более не работаетp>

60. Галасюк В. В., Галасюк В. В. Кредитование под залог и ликвидационная стоимость / В. В. Галасюк, В. В. Галасюк. Ч Днепропетровск: Новая идеология, 2001. 89с.

61. Гендлина Ю. Б., Аншелес В.Р. Оценка недвижимости : учебное пособие. Череповецк : ЧТУ, 2006. - 111 с.

62. Гмурман В. Е. Теория вероятностей и математическая статистика : учеб. пособие для вузов / В. Е. Гмурман. 9-е изд., стер. - М. : Высш. шк., 2003.-479 с.

63. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемыкин. М. : Проспект, 2003. - 835 с.

64. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учеб. /

65. B. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. М. : Филинъ, 2004. - 458 с.

66. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов : курс лекций /

67. C. В. Грибовский. СПб., 1997. - 172 с.

68. Грибовский С. В. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации : автореф. дис. на соиск. учен. степ, д.э.н. Спец. 08.00.09 СПб. : Санкт-Петерб. ун-т экономики и финансов, 1999. Ч 34 с.

69. Грибовский С. В. Методология оценки коммерческой недвижимости / С. В. Грибовский. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 174 с.

70. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский. СПб. : Питер, 2002. - 336 с.

71. Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка предприятий : имущественный подход : учеб.-практ. пособие / В. В. Григорьев, И. М. Островкин. М. : Дело, 1998. - 224 с.

72. Григорьев В. В. Оценка предприятий. Имущественный подход : учеб.-практ. пособие / В. В. Григорьев. Ч М. : Дело, 2000. Ч 224 с.

73. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия / В. В. Григорьев, М. А. Федотова. М. : Инфра-М, 1997. - 320 с.

74. Григорьева И. JI. Оценка кризисности предприятия /

75. И. Jl. Григорьева // Финансовый бизнес. 2003. - № 3. - С. 30 - 39.

76. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью / Р. Гровер, М. Соловьев. М. : Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2001.-368 с.

77. Гущина О. Г. Оценка недвижимости : учеб. пособие / О.Г. Гущина. -Йошкар-Ола : МарГТУ, 2006. 106 с.

78. Дальневосточный оценщик : научно-практический журнал. Ч 2005. -№ 1(10) 2008. -№3 (24).

79. Демченко В. Д., О'Карри Ю., Овчаров А. А., Серговский А. А. Практическое пособие по финансовому оздоровлению предприятий / проект EuropeAid Эффективность процедур банкротства. М., 2004. - 94 с.

80. Довбий И. П. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебное пособие / И. П. Довбий. -Челябинск : Юж. Ур. гос. ун-т, 2004. 130 с.

81. Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. М. : РОО, 2003.-245 с.

82. Едашова Р. Возьмите завод, добавьте инвестора, хорошенько встряхните / Р. Едашова // Тихоокеанская звезда. 29 июня. - 2005. - С. 3.

83. Ендовицкий Д. А., Щербаков М. В. Диагностический анализ финансовой несостоятельности организаций : учеб. пособие / под ред. проф. Д. А. Ендовицкого. Ч М. : Экономистъ, 2007. 287 с.

84. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. -СПб. : Питер, 2001.-416 с.

85. Жарковская Е. П., Бродский Б. Е. Антикризисное управление : учебник / Е. П. Жарковская, Б. Е. Бродский. Ч 3-е изд., испр. и доп. Ч М. : Омега-Л, 2006.-356 с.

86. Захаров В. Я., Блинов А. О., Хавин Д. В. Антикризисное управление. Теория и практика : учебное пособие / В. Я. Захаров, А. О. Блинов, Д. В. Хавин. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 287 с.

87. Захарченко В. В. Управление корпоративной недвижимостью : учебно-практическое пособие / В. В. Захарченко. М. : Русскаяполиграфическая группа, 2005. 160 с.

88. Зуб А. Т. Антикризисное управление / А. Т. Зуб. М. : Аспект Пресс, 2005.-319 с.

89. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособ. / В. В. Иванов, Г. С. Мерзликина. Вогоград : Политехник, 2004. - 319 с.

90. Иванов И. В., Баранов В. В. Оценка бизнеса : Методы и модели оценки стоимости предприятий традиционных и наукоёмких отраслей : учебное пособие / И. В. Иванов, В. В. Баранов. М. : Альпина Бизнес Букс, 2007.- 168 с.

91. Иванов И. В., Баранов В. В. Финансовый менеджмент : Стоимостной подход : учебное пособие / И. В. Иванов, В. В. Баранов. М: : Альпина Бизнес Букс, 2008. - 504 с.

92. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Е. Н. Иванова. М.: КНОРУС, 2008. - 344 с.

93. Инвестиционное проектирование / науч. ред. С. И. Шумилин. Ч М. : Финстатинформ, 1995. 238 с.

94. Марчук А. А. Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг / А. А. Марчук // Вопросы оценки. 2007. - № 1. Ч С. 26-29.

95. Кайтуров Ю. А., Любомиров К. Н., Романчин В. И. Оценка недвижимости, машин и оборудования : учеб. пособие для специалистов по антикриз. упр. / Ю. А. Кайтуров, К. Н. Любомиров, В. И. Романчин. Орел : Изд-во ОреГТУ, 2000. - 246 с.

96. Карпов В. Г. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие / В. Г. Карпов. М. : Дело, 2005. - 110 с.

97. Кивачук В. С. Оздоровление предприятия : экономический анализ /

98. В. С. Кивачук. М. : Изд.-во деловой и уч. лит.; Мн. : Амафея, 2002. - 384 с.

99. Киселев Б. Г. Оценка недвижимости : курс лекций / Б. Г. Киселев. -М., 2005.- 100 с.

100. Ковалев А. П. Управление имуществом на предприятии. Учеб. пособие / А. П. Ковалев. М., Финастатинформ, 2002. - 284 с.

101. Козырь Ю. В. Особенности оценки бизнеса и реализации концепции УВМ / Ю. В. Козырь. -М. : Квинто-Консатинг, 2006. 285 с.

102. Комментарий к Федеральному закону О несостоятельности (банкротстве) / под ред. В. В. Залесского. М. : Тихомиров, 2003. - 616 с.

103. Комментарий к Федеральному Закону О несостоятельности (банкротстве) : постат., науч.-практ. / под ред. В. Ф. Попондопуло. М. : Омега-Д, 2003.-487 с.

104. Коноплев В. А., Ашарат А. Г., Васильева Л. Б., Водопьянов В. Г., Никитенко С. М. Антикризисное управление имущественного комплекса : теория, диагностика, стратегия развития, опыт : учебное пособие /

105. B. А. Коноплев, А. Г. Ашарат, Л. Б. Васильева, В. Г. Водопьянов,

106. C. М. Никитенко; ГОУ ВПО Кемеровский государственный университет. Ч Кемерово : Кузбассвузиздат, 2004. 95 с.

107. Копылова В. В. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учеб. пособие / В. В. Копылова. Иркутск : ИГЭА, 2001. - 96 с.

108. Котов А. И., Морозов Н. В. Оценка имущества предприятий / А. И. Котов, Н. В. Морозов // Бухгатерский учет. 1995. - № 3. - С. 15-17.

109. Котов В. В., Емелин В. И. Жилищный рынок : проблемы, пути решения / В. В. Котов, В. И. Емелин. СПб., 1996. - 312 с.

110. Коупленд Т., Колер Т., Мурин Дж. Стоимость компаний : оценка и управление / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Мурин. М. : Олимп-Бизнес, 2003.-558 с.

111. Криворотов В. В., Мезенцева О. В. Управление стоимостью : Оценочные технологии в управлении предприятием : Учебное пособие /

112. B. В. Криворотов, О. В. Мезенцева. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 111 с.

113. Ш.Кузнецова О. П. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Учеб. пособие / Омский гос. тех. ун-т. Ч Омск : Изд-во ОмГТУ, 2001.

114. КукукинаИ. Г. Учет и анализ банкротств : учебное пособие / И. Г. Кукукина, И. А. Астраханцева; под ред. И. Г. Кукукиной. Ч М. : Финансы и статистика, 2004. 312 с.

115. Курошева Г. М. Теория и практика оценочной деятельности. Учеб. пособие / Г. М. Курошева. СПб. : Изд-во СПГУВК, 2001. - 293 с.

116. Курошева Г. М. Теория антикризисного управления предприятием : учеб. пособие / Г. М. Курошева. Ч СПб. : Речь, 2002. Ч 372 с.

117. Максимов С. Н. Экономика недвижимости : учебное пособие /

118. C. Н. Максимов. СПб. : Изд-во СПбГУ, 2003.

119. Марченко А. В. Недвижимость : экономика, оценка, управление. Учебное пособие / А. В. Марченко. Ростов/Д. : Феникс, 2005. - 348 с.

120. Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков. ЗАО Квинто-Косантинг // www.armorf.ru.

121. Мжельская И. В. Оценка доходной недвижимости : учеб. пособие / И. В. Мжельская. Новосибирск : Изд-во СГУПСа, 2002. Ч 133 с.

122. Мжельский М. Б., Ахметов О. А. Один из подходов к определению ликвидационной стоимости / М. Б. Мжельский, О. А. Ахметов // Вопросы оценки. 2002. - № 3. - С. 54 - 63.

123. Михайлов В. И. Как принимать решения : учебное пособие / В. И. Михайлов. СПб. : Химера, 1999. - 200 с.

124. Михайлов Л. М. Антикризисное управление в промышленности : научно-практическое издание / Л. М. Михайлов. М. : Экзамен, 2004. - 224 с.

125. Монин А. А. Управление недвижимым имуществом предприятий, находящихся в процедуре банкротства // Власть и управление на Востоке России : межвузовский сб. науч. ст. № 1 (42) / ДВАГС. Хабаровск, 2008. -С. 26-32.

126. Монин А. А., Плоткина А. Р. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие / А. А. Монин, А. Р. Плоткина. Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006.- 156 с.

127. Морозова Т. В. Оценка стоимости предприятий / Т. В. Морозова // Бухгатерский учет. 1995. - № 5. - С. 9 - 13.

128. Недвижимость. Энциклопедический словарь. Казань : ПИК Идел-Пресс, 2001. - 737 с.

129. Новодворский В. Д., Хорин А. Н. О методах стоимостной оценки / В. Д. Новодворский, А. Н. Хорин // Бухгатерский учет. 1995. - № 4.1. С. 25-27.

130. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости : монография / Е. С. Озеров. СПб. : ЭкоПресс-2000, 2007. - 536 с.

131. Основы бизнеса на рынке недвижимости / сост. С. Н. Максимов. -СПб. : Изд. ДЕАН+АДИА-М, 1997. 245 с.

132. Основы прикладной математики. Теория вероятностей и математическая статистика / А. М. Азизов, А. Г. Курицин, В. Г. Никитенко. -СПб. : Химия, 1994. 185 с.

133. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2004. - 512 с.

134. Оценка недвижимости. Учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2007. - 496 с.

135. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2003. - 358 с.

136. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. М. : Дело, 2003. - 396 с. (Серия Оценочная деятельность).

137. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учеб. пособие / под ред. Н. А. Абдулаева, Н. А. Колайко. М. : Экмос, 2000. - 352 с.

138. Песоцкая Е. В. Маркетинг услуг / Е. В. Песоцкая. СПб. : Питер, 2000.- 160 с.

139. Побегайлов О. А. Комплексная оценка стоимости недвижимости / О. А. Побегайлов. Ростов-н/Д. : Новая кн., 2004. - 303 с.

140. Попеско А. И., Зубарев А. Е., Капустенко И. С. Оценка стоимости недвижимого имущества горнопромышленных предприятий / А. И. Попеско, А. Е. Зубарев, И. С. Капустенко. Владивосток : Изд-во Дальневосточногоун-та, 2003.- 148 с.

141. Попов Р. А. Антикризисное управление / Р. А. Попов. Ч М. : Высшая школа, 2005. 429 с.

142. Пупенцова С. В. Экономика недвижимости / С. В. Пупенцова. Ч СПб. : Изд-во СПб. гос. пол. ун-та, 2005. 130 с.

143. Разнова Н. В. Недвижимость и методы ее оценки в условиях рынка. Учеб. пособие / Н. В. Разнова. Красноярск : ИПЦ КГТУ, 2001. - 128 с.

144. Раковский В. И. Основы оценки недвижимости. Учеб. пособие / В. И. Раковский. Архангельск : Изд-во Арханг. гос. тех. ун-та, 2003. - 112 с.

145. Регионоведение : учеб. для вузов / под ред. Т. Г. Морозовой. М. : Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 424 с.

146. Рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов: 2006 2007 годы // Эксперт. - 2007. - № 47.

147. Родин А. Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества / А. Ю. Родин // Вопросы оценки. 2003. - № 1. Ч С. 30 - 33.

148. Рожкова О. Н. Методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Учеб. пособие / О. Н. Рожкова. М. : МГУП, 2002. Ч 78 с.

149. Симачев Ю. Институт несостоятельности в России : спрос, основные тенденции и проблемы развития / Ю. Симачев // Вопросы экономики. 2003. - № 4. - С. 62 - 82.

150. Симионова H. Е., Симионов Р. Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / H. Е. Симионова, Р. Ю. Симионов. М. : МарТ, Ростов н/Д : Феникс, 2004. - 464 с.

151. Симионова H. Е. Методы оценки имущества : бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / H. Е. Симионова. Ростов н/Д : Феникс, 2006. Ч 315 с.

152. Синявский Н. Г. Оценка бизнеса : гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности / Н. Г. Синявский. М. : Финансы и статистика, 2004. Ч 240 с.

153. Соловьев M. М. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости.

154. Учеб. пособие / М. М. Соловьев. М. : ГУ ВШЭ, 2003. - 224 с.

155. Старинский В. Н. Производственные фонды. Оценка в Российской Федерации / В. Н. Старинский. СПб. : Изд-во СПбГАУ, 2002. -288 с.

156. Таль Г. К., Григорьев В. В., Бадаев Н. Д., Гусев В. И., Юн Г. Б. Оценка предприятий : доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. М. : Молодая гвардия, 2000. - 292 с.

157. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. Ч СПб. : СПбГТУ, 1997.-422 с.

158. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости : Энцклопедия оценки / Е. И. Тарасевич. СПб. : Изд- во СПбГТУ, 2002. - 247 с.

159. Татарников Е. А., Новикова Я. А. Антикризисное управление предприятием /Е. А. Татарников, Я. А. Новикова ЧМ. : Экзамен, 2005.-256 с.

160. Телюкина М. В. Комментарий к федеральному закону О несостоятельности (банкротстве) / М. В. Телюкина. М. : Юрайт-Издат, 2003.- 591 с.

161. Теория и методы оценки недвижимости : учебное пособие / под ред. засл. деят. науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 1998.- 159 с.

162. Теория и практика антикризисного управления : учебник для вузов / под ред. С. Г. Беляева и В. И. Кошкина. М. : ЮНИТИ, 1996. - 469 с.

163. Теплова Т. В. Инвестиционные рычаги максимизации стоимости компании. Практика российских предприятий / Т. В. Теплова. М. : Вершина, 2007. - 272 с.

164. Ткаченко Г. Б. Управление активами как способ экономического оздоровления промышленного предприятия в условиях процедуры банкротства : автореф. дис. канд. экон. наук. 080005. Ч Таганрог : Таганрог, гос. радиотехн. ун-т, 2005.

165. Трухина Н. И. Оценка недвижимости. Учебное пособие для студентов / Н. И. Трухина. Воронеж : Воронежский гос. арх.-строит. ун-т,2006.- 114 с.

166. Тэпман JI. Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие / Л. Н. Тэпман. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 436 с.

167. Тэпман Л. Н. Риски в экономике / Л. Н. Тэпман. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 380 с.

168. Уварин Н. Л. Оценка объектов недвижимости / Н. Л. Уварин. Ч М. : Моск. гос. горн, ун-т, 2003. 107 с.

169. Управление недвижимым имуществом. Учебник / И. А. Бузова, Н. В. Васильева, С. Н. Максимов и др.; под ред. С. Н. Максимова. СПб. : СПбГИЭУ, 2005.-470 с.

170. Уткин Э. А. Антикризисное управление / Э. А. Уткин. М. : ЭКМОС, 2003.-400 с.

171. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. М. : ЭКМОС, 2003. - С. 403.

172. Федотова М. А. Как оценить финансовую устойчивость предприятия / М. А. Федотова // Финансы. 1995. - № 6. - С. 8 - 14.

173. Филиппов Л. А. Оценка бизнеса : учеб. пособ. / Л. А. Филиппов. Ч М. : КНОРУС, 2007. 720 с.

174. Финансовый менеджмент : теория и практика. Учебник. / под ред. Е.С. Стояновой. М. : Перспектива, 2000. - С. 97 - 113.

175. Финансы предприятий : Учеб. для вузов / под ред. Н. В. Кочиной. -М.: ЮНИТИ, 2001. 447 с.

176. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй; пер. с англ. М. : Дело, 1997. -480 с.

177. Харвей Дж. Экономика городской собственности / Дж. Харвей. -М. : Макмилан, 1993.-362 с.

178. Хвалева Н. В. Эффективность государственного управления недвижимостью / Н. В. Хвалева // Макроэкономические проблемы современного общества. Пенза : Изд-во МНИЦ ПГСХА, 2003. - С. 17 - 24.

179. Хит Р. Кризисное управление для руководителей и менеджеров / Р. Хит. М. : Лори, 2004. - 486 с.

180. Царев В. В., Канторович А. А. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология : учеб. пособие / В. В. Царев, А. А. Канторович. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 575 с.

181. Шаховой В. А. Управление недвижимым имуществом на основе его оценки : монография / В. А. Шаховой, А. В. Молокова; Издат. Дом Дашков и К0. М. : Дашков и К0, 2004. - 155 с.

182. Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью / Д. А. Шевчук. Ростов н/Д : Феникс, 2007. Ч 155 с.

183. Шепеленко Г. И. Антикризисное управление производством и персоналом : учебное пособие. Ростов н/Д : МарТ, 2002. - 176 с.

184. Шкурина Л. В. Управление имуществом предприятия. Учеб. пособие / Л. В. Шкурина. М. : Моск. гос. открытый техн. ун-т путей сообщения, 2000. - 92 с.

185. Экономика и управление недвижимостью / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск : Смолин Плюс; M. : АСВ, 2001. - 568 с.

186. Экономика недвижимости : учеб. пособие / отв. ред. С. Н. Максимов. СПб. : СПбГИЭУ, 2007. - 170 с.

187. Экономика недвижимости : учеб. пособие / под ред. В. И. Ресина. -М. : Дело, 2002.-289 с.

188. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул. 2-е изд. -СПб. : Питер, 2007. - 624 с.

189. Экономическая энциклопедия / под ред. Л. И. Абакина. М. : Экономика, 1999.-1055 с.

190. Юн Г. Б. Конкурсное производство : учебно-практическое пособие / Г. Б. Юн. М. : Дело, 2004. - 432 с.

191. Юн Г. Б. Методология антикризисного управления : учебное пособие / Г. Б. Юн. М. : Дело, 2004. - 432 с.

192. Юн Г. Б. Формирование механизма антикризисного управления в российской экономике / Г. Б. Юн // Финансы и кредит. Ч 2002. Ч № 9. Ч С. 5-22.

193. Юн Г. Б., Таль Г. К., Григорьев В. В. Словарь по антикризисному управлению / Г. Б. Юн, Г. К. Таль, В. В. Григорьев. М. : Дело, 2003. - 448 с.

194. Яковлев A.A. Стоимостная оценка как элемент системы антикризисного управления / А. А. Яковлев // Дайджест-финансы. Ч 2002. Ч №7. -С. 8- 16.

Похожие диссертации

• Оперативное планирование производства на металургическом предприятии в рыночных условиях
• Управление активами как способ экономического оздоровления промышленного предприятия в условиях процедуры банкротства
• Организационно-экономический механизм имущественных преобразований при реструктуризации промышленного предприятия
• Формирование эффективной системы управления промышленными предприятиями в процедурах банкротства
• Методы формирования организационно-экономического механизма антикризисного управления промышленным предприятием