Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Рыкова, Марина Александровна |
| Место защиты | Бегород |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости"
На правах рукописи
Рыкова Марина Александровна
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным
хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
003472502
Бегород 2009
003472502
Диссертация выпонена в Бегородском государственном технологическом университете им. В. Г. Шухова на кафедре теории и методологии науки.
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор
Чижова Елена Николаевна
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор
Бухонова София Мирославовна
кандидат экономических наук, доцент
Бугаева Татьяна Юрьевна
Ведущая организация: Бегородский филиал
Московского государственного университета экономики, статистики и информатики
Защита состоится 1 июля 2009 г. в 13:00 на заседании диссертационного совета Д 212.014.02 в Бегородском государственном технологическом университете им. В. Г. Шухова по адресу: 308012, г. Бегород, ул. Костюкова, 46, зал заседаний Ученого совета, к. 242.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Бегородского государственного технологического университета им. В. Г. Шухова.
Автореферат разослан 29 мая 2009 г.
Ученый секретарь П /)
диссертационного совета Ьс^^Ь- Е. А. Стрябкова
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования обусловлена необходимостью разработки новых эффективных направлений совершенствования инвестиционной деятельности строительных организаций, связанных с повышением доходности, учетом и снижением рисков инвестиционных вложений.
Инвестиционная деятельность наиболее комплексно и объективно характеризует отличительные особенности и сложившееся состояние экономики страны, позволяя судить о потенциале ее дальнейшего развития. Рост инвестиционной активности, совершенствование нормативной регулирующей базы, стабилизация общеэкономических условий деятельности инвесторов способствуют непрерывному и эффективному движению капитала в стране, формированию благоприятного социального климата, развитию перспективных направлений государственной политики, осуществлению приоритетных национальных проектов. В связи с этим определяющая роль по созданию и поддержанию дожного уровня инвестиционной активности отводится отдельным субъектам экономических отношений, деятельность которых в совокупности формирует инвестиционный климат страны.
В условиях мирового финансового кризиса и дефицита инвестиционного капитала в российской экономике особенно актуален вопрос совершенствования существующего в практике инвестиционного менеджмента аналитического инструментария в направлении повышения объективности оценки экономической эффективности альтернативных вариантов инвестиционных вложений в недвижимость, базирующейся на научно обоснованных процедурах корректного учета индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительных проектов (ИСП) отдельных инвесторов/застройщиков, хозяйствующих в различных регионах российского рынка недвижимости. В этой связи особую значимость приобретает исследование эффективности инвестиций в недвижимость.
Вопросы анализа и оценки эффективности инвестиционной деятельности, в том числе применительно к строительной отрасли, сопряженной с инвестиционными вложениями в объекты недвижимости, изучались в трудах как зарубежных экономистов: В. Беренса, Ю. Бригхема, Г. Бирмана, Л. Га-пенски, Л. Дж. Гитмана, В. Галасюка, М. Д. Джонка, Дж. Кейнса, П. X. Линдерта, К. Р. Макконела, П. Массе, Дж. М. Розенберга, М. Скоуза, П. Хавранека, С. Фишера, У. Шарпа, Р. Шмалензи, С. Шмидта, так и отечественных ученых: Л. И. Абакина, А. Г. Аганбегяна, И. Т. Балабанова, Е. Ф. Борисова, П. Л. Виленского, Д. А. Ендовицкого, А. Б. Идрисова, В. В. Ковалева, С. А. Смоляка, Ф. Ф. Стерлигова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, В. Д. Шапиро и др. Исследованием основных теоретических и методологических аспектов управления и оценки риска, сопровождающего инвестиционную деятельность, занимались многие отечественные и зару-
бежные экономисты: В. А. Абчук, А. Н. Асаул, Т. Бартон, С. В. Вадайцев, В. Н. Вяткин, П. Г. Грабовый, В. М. Гранатуров, Л. М. Каплан, М. Г. Лапуста, А. Маршал, А. Пигу, Е. И. Тарасевич, П. Уокер, Н. В. Хохлов, Е. В. Цветкова, У. Шенкир и др.
Однако ряд теоретических и научно-практических вопросов данной проблематики исследован недостаточно. Это обстоятельство наряду с актуальностью темы исследования определили цель и задачи работы.
Цель диссертации Ч развитие теоретико-методологических основ и совершенствование методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.
В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи:
Ч общетеоретическое изучение существующих научных взглядов на инвестиции и инвестиционную деятельность как экономические категории, уточнение содержания инвестиций с позиций особенностей объектов недвижимости; анализ современного состояния, инвестиционной привлекательности и перспектив развития российского рынка недвижимости;
Ч анализ наиболее распространенных методов оценки экономической эффективности инвестиций и разработка общеметодических подходов, совершенствующих существующие методы с позиций особенностей инвестиционных вложений в недвижимость;
Ч разработка методических основ совершенствования традиционных методов и критериев оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, включающих:
1) ретроспективный анализ финансово-хозяйственной деятельности строительной организации (инвестора/застройщика), направленный на выявление ее индивидуальных рисков неполучения дохода;
2) методику количественной оценки выявленного риска неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика и определения значений рисковых делителей на основе его индивидуальных рисковых профилей;
3) корректировку доходной части денежных потоков ИСП в традиционном методе оценки экономической эффективности ИРУ при помощи полученных рисковых делителей.
Ч обоснование направлений использования в практике инвестиционного анализа самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика.
Объектом исследования выступают организации, осуществляющие инвестиционные вложения в объекты недвижимости.
Предметом исследования являются методы оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, существующая система мониторинга, диагностики и управления рисками ИСП.
Теоретической и методологической базой диссертационного исследования служат работы зарубежных и отечественных экономистов в области тео-
рии и практики управления инвестиционным процессом, в том числе рассматривающие вопросы инвестиционных вложений в объекты недвижимости. Методологическую основу работы составили существующие научные методы логического, системного и статистического анализа. Информационную базу диссертационной работы обеспечили общедоступные материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, отраслевые научные печатные и сетевые издания, полученный и проанализированный автором в процессе исследования статистический материал.
Диссертационное исследование выпонено на основе системного подхода с использованием общенаучных диалектических методов познания Ч научной абстракции, синтеза, дедукции, сравнительного анализа, методов экономико-математического моделирования и других, обеспечивающих его комплексный и объективный характер.
Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных теоретических основ и разработке практических положений совершенствования методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости с учетом индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика.
Научная новизна работы содержится в следующих ее основных результатах:
Ч уточнено содержание инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта;
Ч предложен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей эффективности инвестиций в недвижимость, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков;
Ч предложено учитывать индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика на основе оценки влияния на экономические показатели ИСП эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной поноты основной и вспомогательной недвижимости;
Ч предложена методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика с выявлением влияния совокупного рискового окружения ИСП на доходную часть генерируемых им денежных потоков, определением и использованием индивидуальных переменных в течение жизненного цикла ИСП рисковых делителей; обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций;
Ч предложен новый показатель, обобщенно выражающий индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и
характер его инвестиционной деятельности, Ч амплитуда изменения интегрального рискового показателя.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в универсальности его основных результатов, применимых к деятельности современного инвестора как в Бегородской области, так и в других регионах российского рынка недвижимости. Благодаря предлагаемой методике учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации инвестиционно-строительного проекта, инвестор/застройщик получает более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП. Эта оценка, основанная на формализованном математическом анализе опыта финансово-хозяйственной деятельности инвестора, позволит ему оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.
Апробация и внедрение результатов работы
Основные положения диссертационного исследования были представлены докладами на Международной научно-практической конференции Научные исследования, наносистемы и ресурсосберегающие технологии в стройиндустрии (XVIII научные чтения, г. Бегород, 2007 г.), VI Межрегиональной научно-технической конференции Строительство: материалы, конструкции, технологии (г. Братск, 2008), III Межвузовской научно-практической конференции Информационные технологии в социально значимых отраслях экономики. ИТСОЭ-3 (гг. Барнаул, Бийск).
Результаты исследования использованы рядом действующих организаций инвесторов/застройщиков' г. Бегорода и Бегородской области в процессе анализа индивидуального рискового окружения с целью разработки мероприятий по объективному учету риска неполучения дохода ИСП и экономически целесообразному распределению объемов инвестиционных вложений между инвесторами/застройщиками.
Отдельные положения и результаты диссертационной работы применяются в учебном процессе БГТУ им. В. Г. Шухова в преподавании дисциплин Экономическая оценка инвестиций (спец. 080502 Ч Экономика и управление на предприятии ПСМ), Экономика недвижимости и Основы управления недвижимостью (спец. 270102 Ч Промышленное и гражданское строительство, 270115 Ч Экспертиза и управление недвижимостью).
Практическое использование результатов диссертационного исследования подтверждается соответствующими актами внедрения.
Публикации. Основные результаты и положения диссертационной работы представлены в восьми публикациях общим объемом 2,1 печ. л. (в т. ч. авторских 1,7 печ. л.).
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 160 источников и одного приложения. Работа изложена на 187 страницах,
содержит 34 рисунка и 46 таблиц.
Во введении обоснована актуальность диссертационного исследования, сформулированы его цели, задачи, предмет, объект и методы исследования, отражены научная новизна и практическая значимость результатов работы.
В первой главе Теоретические основы инвестиционных вложений в объекты недвижимости дана сравнительная оценка сложившихся научных взглядов на содержание, классификацию и принципы инвестирования; рассмотрено понятие инвестиций с позиций особенностей объектов недвижимости; произведен анализ состояния и перспектив развития отечественного рынка недвижимости, констатирован его высокий инвестиционный потенциал, важнейшим условием реализации которого является совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в недвижимость.
Во второй главе Методические аспекты анализа инвестиционных вложений в объекты недвижимости проведен обзор содержательного концепта ключевых понятий инвестиционной деятельности Ч эффективности и инвестиционной привлекательности вложений в объекты недвижимости; представлен историко-эволюционный аспект методологического аппарата и практического инструментария оценки экономической эффективности инвестиций; представлен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей экономической оценки эффективности ИСП; предложен методический подход к учету индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика, основанный на анализе эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости.
В третьей главе Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости выработаны практические подходы к модификации экономических показателей ИСП с помощью рисковых делителей; разработана методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика, в том числе в условиях ограниченности исходных аналитических данных, включающая формы документирования исходных данных, агоритмы их математической обработки, принципы использования при оценке экономической эффективности ИСП, проилюстрированные примерами практического применения в деятельности строительных организаций; предложен к использованию в практике инвестиционного анализа интегральный рисковый показатель инвестиционно-строительного проекта.
В заключении обобщены и проанализированы основные результаты проведенного диссертационного исследования, сделаны общие выводы по работе.
2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
2.1. Содержательный аспект инвестиций в недвижимость и структура инвестиционно-строительного проекта
Инвестиционно-строительную деятельность можно определить как хозяйственный процесс вложения инвестиций в возведение объектов недвижимости. Таким образом, содержание этой деятельности в целом определяется общим содержанием инвестиционной деятельности, однако характеризуется рядом правовых и экономических особенностей, нуждающихся в терминологических уточнениях и адаптации аналитического инструментария.
Высокая степень имущественных, трудовых, научно-технических затрат, отличающая инвестиции в строительство объектов недвижимости, свидетельствует об их капитале- и наукоемкоеЩ. В то же время сущность любого объекта недвижимости, в который вкладываются инвестиции, предопределяет наличие повышенной технической, экологической и иной опасности для человека и общества в целом, что вызывает необходимость строгого лицензирования и нормирования как технологической, так и инвестиционной деятельности в строительстве. На наш взгляд, любая инвестиция Ч это финансовая операция, одновременно характеризующаяся двумя признаками: отвлечением капитала инвестора на некоторый срок и принесением ему вложенными средствами определенного дохода. С этой точки зрения инвестиции в возводимую недвижимость следует относить к прямым (производственным) инвестициям, обладающим наиболее выраженными инвестиционными признаками.
В структуре инвестиционно-строительного проекта необходимо различать инвестиционный объект недвижимости и строительный объект. Инвестиционный объект недвижимости может состоять из нескольких строительных объектов, причем количество строительных объектов, участвующих в формировании расходов и доходов инвестиционного объекта недвижимости, может быть разным. Расходы на инвестиционный объект недвижимости складываются из расходов по всем строительным объектам, входящим в него. Доходы инвестиционного объекта недвижимости могут генерировать не все строительные объекты, характерным примером чему служит инвестиционный объект жилой дом, который может состоять из нескольких строительных объектов: жилого корпуса, трансформаторной подстанции, котельной, благоустроенной территории. Все перечисленные строительные объекты суммой затрат формируют общие расходы на данный инвестиционный объект недвижимости, в то время как доход от него генерирует только реализация квартирного и прочего фонда жилого корпуса. В то же время инвестиционный проект может представлять собой совокупность инвестиционных объектов, которые также в разном количестве и с разной удельной долей могут
участвовать в формировании положительных и отрицательных денежных потоков по проекту.
На наш взгляд, структурный состав ИСП следует четко рассматривать в контексте видовой дифференциации жилой и коммерческой недвижимости. В первую категорию включаются квартирный фонд жилых корпусов возводимых зданий, во вторую категорию Ч прочий фонд жилых корпусов и остальные объекты недвижимости, не предназначенные для проживания. С общефилософской точки зрения такое разделение связано с разделением жизни на сферы отдыха и труда, то есть обобщенным представлением о том, что жилая недвижимость предназначена для удовлетворения нужд объекта экономических отношений Ч человека, а нежилая недвижимость Ч для субъекта экономических отношений Ч профессиональной деятельности. С законодательной точки зрения существует разграничение фонда недвижимости на жилой и нежилой, в соответствии с которым наблюдаются определенные существенные различия как в содержании права владения, пользования и распоряжения объектом инвестирования, так и в обретении инвестором такого права. Экономически разделение недвижимости на жилую и коммерческую продиктовано различием двух основных целеполагающих аспектов реализации вытекающих из прав собственника недвижимости пономочий Ч владения и управления недвижимостью. Жилая недвижимость, как правило, возводится с целью догосрочного владения ограниченным кругом лиц с использованием по впоне определенному направлению Ч проживанию, в то время как коммерческая недвижимость преимущественно предназначена к сдаче в аренду и предполагает потенциальное использование неограниченным кругом лиц по широкому числу направлений профессиональной деятельности, лимитированной лицензионными документами и действующим законодательством.
Вышеперечисленные концептуальные, правовые и экономические особенности недвижимости как продукта строительного производства и как объекта инвестирования определяют самостоятельные пути совершенствования существующих методических и практических аспектов анализа и оценки инвестиционных вложений в направлении оптимизации и повышения общей экономической эффективности инвестиционно-строительной деятельности.
2.2. Методический подход к определению направлений оптимизации структуры плана денежных потоков инвестиционного проекта в недвижимость
Процесс дисконтирования денежных потоков, лежащий в основе метода математически позволяет повысить показатели эффективности проекта путем максимально возможного разделения по времени доходной и расходной составляющих плана его денежных потоков. Однако в практике инвестирования в недвижимость универсальность этого принципа не подкреплена какими-либо общепринятыми методиками или направлениями реализации.
Хотя аналитик ощущает возможность повышения эффективности плана денежных потоков оптимальной комбинацией его составляющих, аналитических инструментов реализации этого в его арсенале нет, и ему приходится полагаться исключительно на собственный опыт. В этой связи в работе предложены методика экспресс-анализа плана денежных потоков ИСП и выявления целесообразных направлений его изменения путем предварительной количественной оценки получаемого эффекта, состоящей из следующих ниже этапов.
1. Составление матрицы коэффициентов дисконтирования при заданном числе периодов и ставке дисконтирования, построение на ее основе вспомогательных таблиц, содержащих разницы между коэффициентом дисконтирования текущего периода и а) коэффициентом более ранних периодов для доходов, б) коэффициентом более поздних периодов для расходов.
2. Расчет номинального эффекта (НЭ), получаемого в процессе переноса доходных составляющих плана денежных потоков в более ранний период, расходных Ч в более поздний период, математически оценивающих целесообразность переноса (табл. 1).
Таблица I
Пример определения номинального эффекта, получаемого в процессе переноса составляющих плана денежных потоков ИСП
Условный план денежных потоков СГ СГ
Период С!7* сг 1 г 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8
1 1000 91 174 249 317 379 436 487
г 1000 1 83 158 226 288 345 396
г 1000 75 143 206 262 313
4 1000 1000 249 158 75 68 130 187 238
5 1000 1000 317 226 143 68 62 119 170
6 2000 758 576 411 261 124
7 2000 871 689 524 374 237 113
8 2000 974 792 627 476 340 216 103
3. Определение расчетного эффекта (РЭ), получаемого от переноса доходных составляющих плана денежных потоков в более ранний период, расходныхЧ в более поздний (табл. 2), путем корректировки номинального эффекта на коэффициент надежности (кИ), предусматривающий:
Ч для доходов: назначаемую инвестором премию за полученный от переноса эффект и величину риска неполучения перенесенного в данный период дохода. Премия инвестора, по сути, представляет собой минимально приемлемый для инвестора индекс дисконтированной рентабельности инвестиций, заранее назначаемый инвестором, исходя из собственных инвестиционных предпочтений;
Ч для расходов: обобщенный организационно-технологический риск.
РЭ = НЭ / кД, (где Ли > 1).
Таблица 2
Пример определения расчетного эффекта, получаемого в процессе переноса составляющих плана денежных потоков ИСП
(на примере коэффициента надежности кД = 1,5 Ч для доходов, кД = 1,2 Ч для расходов)
Условный план денежных потоков С!** СГ
Период С!^ сг 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8
1 1000 76 145 207 264 316 363 406
2 1000 69 131 188 240 287 330
3 1000 63 120 171 218 261
4 1000 1000 166 105 50 57 109 156 198
5 1000 1000 211 151 96 46 52 99 142
6 2000 505 384 274 174 83
7 2000 581 459 349 249 158 75
8 2000 649 528 418 318 226 144 68
Расчетный эффект от переноса представляет собой чистую величину максимальных затрат, которые инвестор может понести для осуществления предполагаемой корректировки плана денежных потоков с наибольшей вероятностью. Этот эффект позволяет экономически оценить целесообразность возможных переносов, комбинированием которых производится оптимизация плана денежных потоков по критерию максимальной эффективности проекта.
2.3. Общие положения методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода инвестора при реализации ИСП
Результаты инвестиционной деятельности, основанные на прогностических оценках, в наибольшей степени подвержены риску и неопределенности. Оценка экономической эффективности ИСП, осуществляемая с помощью динамических методов, одновременно подразумевает учет и хронологической неравноценности различных денежных потоков, аккумулируемых проектом, и риска, связанного с возникновением и существованием составляющих денежных потоков. В традиционной рискологии понятие риска и неопределенности дифференцированы. С целью упрощения методики оценки риска для практического использования мы предлагаем объединить в рассматриваемых далее рисковых корректировках величину риска и неопределенности его наступления, выражая риск той его величиной, которая может приниматься в расчет поностью определенной, т. е. учет рисков ИСП производить с той их величиной, которая соответствует 100%-ной вероятности их наступления.
Наиболее используемым в инвестиционном анализе и универсальным динамическим методом считается метод МРУ, в котором разновременность поступаемых доходов и производимых расходов проекта приводится к объективной стоимостной модели путем использования процесса дисконтирования, включающего в себя их корректировку, в том числе на так называемые
премии за различные риски, определяемые экспертными методами. Инструмент экспертных оценок прост в использовании, но ненадежен в результатах Ч экспертные оценки субъективны, в связи с чем, во-первых, неформа-лизуемы, т. е. неповторимы при одинаковости исходных аналитических данных, а, во-вторых, не коррелированны с отдельными показателями деятельности инвестора, что лишает саму процедуру универсальности по отношению к множеству анализируемых ИСП. Рисковые премии к ставке дисконтирования назначаются произвольно, без достаточного аналитического обоснования, к тому же их использование математически входит в противоречие с понятием экономического риска. В этой связи нами предлагается методика рисковой корректировки составляющих плана денежных потоков ИСП, базирующаяся на формализованном математическом анализе опыта хозяйственной деятельности инвестора.
Продуктом реализации любого ИСП является здание, сооружение или, чаще, их комплекс, представляющий собой концентратор материальной и культурной жизни окружающей территории, объект высокой техногенной и социальной значимости, в связи с чем его экономическая ценность, выражаемая различными показателями эффективности ИСП, на наш взгляд, дожна быть, в первую очередь, представлена функцией не столько материальных и хронологических издержек строительного инвестора, сколько эндогенных потребительских качеств недвижимости.
Объект инвестиционно-строительного проекта Ч комплекс объектов недвижимости Ч можно в целом рассматривать как совокупность недвижимости основного (жилой/нежилой фонд) и вспомогательного (инфраструктурное обеспечение) назначения. Недвижимость как основного, так и вспомогательного назначения реализуется с некоторым риском неполучения дохода (И), зависящим от ряда факторов совокупного рискового окружения ИСП, в числе которых наиболее существенными, на наш взгляд, являются опыт финансово-хозяйственной деятельности инвестора и обобщенный спрос на реализуемый конкретный объект недвижимости, формируемый структурной понотой всего комплекса объектов недвижимости (к), возрастающей в течение жизненного цикла ИСП. В качестве анализируемого рискового воздействия предлагается рассматривать обобщенный по классам и видам недвижимости риск неполучения инвестором/застройщиком дохода от реализации ИСП.
На практике установлено, что риски неполучения дохода от реализации объекта основной недвижимости (КДед ,тф) изменяются с нарастающей инфраструктурной понотой окружающей территории (к,,Дф)- Аналогично риски неполучения дохода от реализации объектов недвижимости инфраструктурного назначения (/гиДф-вм) зависят от степени структурной поноты территории строительства, т. е. завершенности проектных объектов основной недвижимости (кне<)). Однако выявленная взаимозависимость рисков неполучения доходов от реализации основной и инфраструктурной недвижимости ИСП не
нашла аналитического обоснования и нуждается в разработке методики практического учета.
Доходная составляющая (СЕ*) денежных потоков ИСП формируется от реализации объектов как основной, так и вспомогательной недвижимости. Первостепенное возведение одного вида недвижимости повышает коэффициент ее структурной поноты и снижает риск неполучения дохода от реализации другого вида недвижимости в конкретном периоде, однако относит получение такого дохода на более поздний период с большей величиной его дисконтирования постоянной ставкой дисконтирования. Таким образом, имеем взаимообратное влияние скорости возведения двух категорий недвижимости ИСП на риск их плановой реализации, формирующее оптимизационную задачу поиска экономически целесообразного варианта упрощенного плана денежных потоков ИСП для совокупности теоретически возможных, получаемых варьированием сроков начала строительства и начала реализации объектов недвижимости ИСП.
С целью установления зависимости обобщенного риска неполучения дохода ИСП от структурной поноты территории строительства нами предложено производить статистический ретроспективный анализ финансовых документов инвестора/застройщика (бизнес-планов предыдущих ИСП; справок о стоимости выпоненных работ и затрат (форма КС-3); актов приемки законченного строительством объекта (форма КС-11); счета 08 бухгатерского учета; счета 62 бухгатерского учета; договоров купли-продажи объектов недвижимости ИСП), отражающих показатели ИСП основного и вспомогательного назначения в каждом классе при различной существовавшей на определенный период продаж структурной поноте объектов недвижимости противоположного вида по форме табл. 3. Это позволит определить индивидуальные риски неполучения дохода инвестора тах и тт. За период реализации объектов недвижимости ИСП можно брать неделю/месяц (наиболее распространенный в отчетно-финансовой документации, сопровождающей строительство и реализацию объектов недвижимости) или иной удобный аналитику временной интервал. В качестве риска неполучения дохода принимается отклонение фактического дохода от реализации от планового, %, за анализируемый период.
Таблица 3
Пример запонения карточки учета рисков Янед-инф
объект_
класс недвижимости инвестор/застройщик
Период реализации/всего периодов в периоде Доход от реализации объекта за период, мн. руб. П о/
на начало на конец средний ПО плану ПО факту фактнч. расчетное
1/10 0,15 0,18 0,17 14,10 11,72 -16,9% 16,9%
2.4. Практические аспекты методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода инвестора при реализации ИСП
Проведенный в диссертационном исследовании ретроспективный анализ финансово-хозяйственной деятельности нескольких инвесторов, практикующих на областном рынке недвижимости, выявил общий нелинейный характер изменения рисков неполучения дохода ИСП с ростом к (сплошная кривая на рис. 1) Ч риск изменяется от максимального к минимальному значению в зависимости от структурной поноты и завершенности комплекса объектов недвижимости другого вида.
нма^^ж характер установленной фактической зависимости
Рнс. 1. Зависимость обобщенного риска неполучения дохода ИСП от структурной поноты комплекса объектов недвижимости другого вида
В то же время с точки зрения .практической применимости излагаемой методики в кривой распределения риска неполучения дохода по жизненному циклу ИСП предлагаем выделять зоны его существенной и несущественной релаксации, представляющие собой участки к ограниченного и повышенного внимания риск-менеджера. С этой целью упрощенно представлена опытная криволинейная зависимость кусочно-непрерывной линейной функцией (пунктир на рис. 1), в осях которой абсциссами параметрических точек функции ТР, и ТР2 являются значения к, зависящие от региона строительства, класса возводимого жилья и особенностей финансово-хозяйственной деятельности инвестора, определяемые доступными статистическими методами, например методом наименьших квадратов, а ординатами Ч максимально и минимально установленные значения риска.
Такая линейная функция названа профилем риска неполучения дохода отдельного ИСП в условиях конкретного инвестора/застройщика. Первый горизонтальный участок профиля риска Ч верхняя зона безразличия риска (О...^), связана с тем, что реализация объекта недвижимости, как правило, начинается с некоторого обязательного минимума структурной поноты
обоих видов недвижимости по ИСП, предусмотренных градостроительными нормами или конъюнктурой рынка. Ключевым участком профиля является зона релаксации риска (к\...кг), когда некоторому изменению к ставится в соответствие линейное снижение несистематического риска. Наличие нижней зоны безразличия (к2... 1) обусловлено тем, что дальнейшее повышение структурной поноты недвижимости противоположного вида существенно не изменяет оставшийся систематический риск неполучения дохода в данном классе недвижимости, т. е. возводится невостребованная пока основная и инфраструктурная недвижимость следующего класса.
Полученные обработкой каждого индивидуального кейса инвестора (см. табл. 3) пары параметрических точек рискового профиля документируются в систематизаторе рисков по форме табл. 4, обобщающем опыт его работы на рынке недвижимости.
Таблица 4
Систематизатор рисков неполучения дохода инвестор/застройщик_
объект класс TP, ТР2
R ^ИП R
Объект 1 эконом 0,12 16,9% 0,47 3,2%
При анализе плана денежных потоков нового ИСП следует производить из систематизатора рисков инвестора выборку параметрических точек ТР| и ТР2 объектов-аналогов, сходных с ИСП по различным обобщающим критериям объектов недвижимости (вид, класс, сопоставимая сметная стоимость, срок реализации, функциональное назначение и т. д.). По выборке производится усреднение полученных наборов пар параметрических точек и выпоняется построение расчетных рисковых профилей инвестора/застройщика для анализируемого ИСП в разрезе классов недвижимости по видам (рис. 2).
Использование полученных рисковых профилей заключается в корректировке положительных денежных потоков ИСП (CF*), связанных с реализацией объектов недвижимости, через корректирующие делители (\+R, ),
где Л,>1спасс Ч R для текущего периода жизненного цикла ИСП для выбранного класса недвижимости, и получении модифицированных показателей экономической эффективности ИСП {NPV и DPI):
у^Ъ + _ /.класс v--** /.класс Ч " ,
1 класс
h (i+сдУ"1
32% 30% <г 28% 26% 24% -22%л I-20% 18% -16%'-14% 12% -10% 8% 6% -4% 2% -
0% -0.00
Рис. 2. Пример построения профилен риска Дм.иДф по классам основной недвижимости анализируемого ИСП для конкретного инвестора/застройщика (в осях R; Аг)
Практическое использование предлагаемой методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика может производиться по следующим основным направлениям:
1) Модифицированные показатели экономической эффективности ИСП NPV и DPI для сравниваемых (альтернативных ИСП могут представить иное их ранжирование по инвестиционной привлекательности нежели традиционные NPV и DPI, определяемые без использования рисковых профилей доходной части ИСП в индивидуальных условиях деятельности конкретного инвестора/застройщика. В этом случае инвестор/застройщик получает индивидуальную более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП, статистически учитывающую его предыдущий опыт финансирования схожих ИСП. Эта оценка, основанная на постоянно попоняющейся базе документированных ИСП и обновляемых рисковых профилях, позволит инвестору/застройщику оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.
2) В условиях, когда ИСП предполагает возможное финансирование несколькими инвесторами/застройщиками, аффилированными какой-либо общей руководящей структуре, позволяющей вести совместный документооборот учета и анализа опыта реализации предыдущих ИСП, предлагаемая методика позволит за счет сравнения показателей экономической эффективности ИСП в условиях альтернативных инвесторов/застройщиков оптимизиро-
0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 Х эконом-класс ЧХ Ч бизнес-класс - Х - элит-класс
вать их деятельность эффективным распределением ИСП по финансирующим организациям с максимальной совокупной экономической эффективностью реализуемых ИСП.
3) В условиях, когда принятая схема финансирования строительства и реализации законченных строительством объектов, организация и технология производства строительно-монтажных работ позволяют представить альтернативные календарные планы жизненного цикла ИСП, сходные в сроках несения затрат и получения доходов, но отличающиеся порядком возведения и реализации предусмотренных ИСП объектов недвижимости, предлагаемая методика позволит выявить оптимальный календарный план, определяющий максимально экономически эффективный порядок реализации ИСП, характеризующийся наименьшими потерями доходной части ИСП вследствие минимизации риска неполучения дохода в течение жизненного цикла ИСП.
2.5. Методические положения по корректировке рисковых профилей
инвестора на непоноту исходной аналитической информации и определения интегрального рискового показателя
Изложенная методика модификации показателей экономической эффективности ИСП с учетом индивидуальных рисков неполучения дохода проекта инвестором/застройщиком базирует свою достоверность на следующих фундаментальных предпосыках:
1) подвергаемые ретроспективному анализу реализованные застройщиком объекты-аналоги по качественным и количественным характеристикам близки к анализируемому проекту;
2) рыночная конъюнктура в сфере строительства и девелопмента, в условиях которой хозяйствует инвестор/застройщик, на момент реализации объектов-аналогов и анализируемого ИСП изменилась несущественно.
В условиях непоноты исходной информации, образующейся как вследствие недостатка опыта инвестора, подлежащего ретроспективному анализу, так и в результате изменения условий финансово-хозяйственной деятельности инвестора, вызываемой, например, диверсификацией или сменой региона деятельности, происходящей, в том числе, и по причине нынешнего экономического кризиса, систематизатор рисков инвестора не в состоянии предоставить репрезентативную выборку объектов-аналогов анализируемому ИСП без существенных отклонений по параметрам возводимой недвижимости. В этой связи нами предлагаются теоретические и методические основы корректировки рисковых профилей на непоноту исходной информации за счет заимствования части информационной базы схожего или аффилированного инвестора-донора.
Хотя сам риск неполучения дохода ИСП мы рекомендуем изначально определять в обобщенном виде, с целью корректировки его на непоноту исходной информации этот обобщенный риск предлагается рассматривать поэлементно в виде предлагаемой функциональной связи с рядом показателей
объектов недвижимости ИСП, вариации которых, на наш взгляд, оказывают наиболее заметное влияние на рисковый профиль проекта:
1) усредненный срок жизненного цикла объектов-аналогов выборки;
2) стоимость строительства объектов-аналогов выборки;
3) доход от реализации объектов-аналогов выборки;
4) рыночная конъюнктура в регионе строительства Ч в качестве упрощенного индикатора состояния рынка недвижимости, достаточно показательного для анализа при учете рисков неполучения дохода проекта инвестором/застройщиком по предлагаемой в работе методике, можно предложить шкалу долей недвижимости различных классов (эконом, бизнес, элит) в общем стоимостном объеме каждого вида возводимой недвижимости.
Исходными данными для корректировки рискового профиля служат отклонения у (%) каждого из четырех перечисленных показателей анализируемого ИСП ("/]Чу4 ) от усредненного показателя по обрабатываемой выборке объектов-аналогов из систематизатора. Степень влияния такого отклонения на риск доходной части ИСП в индивидуальных условиях деятельности конкретного инвестора/застройщика рассматривалась путем сравнения рисковых профилей (координат точек ТР1 и ТР2 в осях к-Я) для анализируемого ИСП, получаемых по выборке объектов-аналогов инвестора-донора, фильтрованной по заданному отклонению у, и максимально сходным прочим параметрам. По каждому исследуемому показателю для анализируемого ИСП производятся выборки объектов-аналогов, фильтрованные по у, = 10, 20, 30, 40 и 50% (рис. 3).
Рис. 3. Определение параметров радиус-вектора отклонений у,- координат точек ТР/ для корректировки рискового профиля ИСП на непоноту исходных данных
Точки ТР/ фильтрованных выборок в проекции на плоскость координатных приращений (ДА; Л Л) дают устойчивое распределение, хорошо аппроксимируемое радиус-вектором с углом наклона а, к оси Дк. Длина радиус-вектора определяется расстоянием от начала координат плоскости (Дк; АЯ) до точки ДТР,50 Ч проекции ТР/ при у/ = 50% на аппроксимирующую пря-
мую. Таким образом, для каждого исследуемого показателя ИСП можно построить отдельный радиус-вектор отклонений координат точек ТР1 и ТР2 на профиле рисков ИСП, заданный углом а/ и длиной Ь,.
Собранные вместе эти радиус-векторы складываются в пучок, позволяющий определить смещение точек профиля в координатной плоскости {к; И) от совокупности отклонений показателей оцениваемого ИСП инвестора-акцептора от доступных для ретроспективного анализа объектов-аналогов из собственного непоного систематизатора. Точки ТР1 и ТР2 смещенного рискового профиля ИСП (пунктир на рис. 4) находятся в центре тяжести четырехугольника, построенного по значениям уД отложенным с учетом экс-пертно назначаемого ранга каждого из факторов на соответствующих направлениях радиус-векторов отклонений, исходящих из каждой точки рискового профиля.
Рис. 4. Характер смещения точек ТР( рискового профиля инвестора-донора для совокупного отклонения параметров ИСП у; от объектов-аналогов
Достоверность корректировки рисковых профилей ИСП инвестора-акцептора полученными инвесторами-донорами радиус-векторами отклонений определяется сходством условий ведения бизнеса и региональным соседством инвесторов. Корректировка рисковых профилей инвестора-акцептора производится расположением заимствованных радиус-векторов отклонений у, в противоположном направлении, с аналогичным откладыванием отклонений, построением четырехугольника совокупного влияния отклонений и определением его центра тяжести с учетом ранга отклонений (рис. 5).
Такой механизм корректировки, на наш взгляд, впоне продуктивен в качестве временного заменителя недостающих и получаемых с опытом инвестора/застройщика данных систематизатора риска.
Рис. 5. Пример определения смешения точек корректируемого на отклонения параметров ИСП от объектов-аналогов рискового профиля инвестора-акцептора
Несмотря на достаточную содержательность и показательность модифицированных критериев метода ИРУ, полученных с использованием рисковых профилей ИСП, нам представляется целесообразным использование свертки рисковых профилей проекта как самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика. С этой целью предлагаем использовать интегральный рисковый показатель (ИРП) ИСП, сравниваемый с усредненным ИРП инвестора/застройщика или с ИРП альтернативного ИСП. Разница ИРП, названная ламплитудой изменения ИРП, позволяет количественно отразить совокупность:
Ч качества принимаемого календарного плана реализации ИСП;
Ч сбалансированности ИСП по классам включенной в него возводимой недвижимости с точки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры;
Ч степени новизны ИСП в контексте имеющегося у инвестора/застройщика опыта хозяйствования на рынке недвижимости.
Наиболее простым методологически и прозрачным содержательно методом построения ИРП проекта, на наш взгляд, может стать взвешенное по классовым стоимостям объектов ИСП суммирование их рисковых профилей и интегрирование полученного суммарного профиля в единый численный показатель. Взвешенное суммирование рисковых профилей получается выбором точек суммарного рискового профиля ТР1ДДт и ТР2инт, имеющих относительно себя минимальный суммарный момент точек ТР], и ТР2, свертываемых рисковых профилей (в общем случае Ч шести):
5> Х1ТР'иит;ТР")- 0, для ТР1инт; МТР2ДДт;ТР2,)->О,длятр21шт,
где (ТРЬ1кг;ТР1( )Ч вектор, соединяющий точки ТР|янт и ТР,;;
(ТР2ИНТ;ТР2/ ) Ч вектор, соединяющий точки ТР2инт и ТР2,;
5/ Ч удельный вес предполагаемой продажной цены /-го класса основного и вспомогательного вида недвижимости данного ИСП в общей предполагаемой цене реализации объектов недвижимости ИСП.
Интегрирование полученного суммарного профиля, представляющего собой, как и суммируемые профили, кусочно-непрерывную линейную функцию (рис. 6), в единый численный показатель производится следующим образом:
ирп= к=
= ТР 1инт Х + 0,5 Х (тР,нт + ТР2ит). (к2 - к,) + ТР2ни (1 -кг)
ТР2гагг
Рисковые профили анализируемого ИСП
~ Кнед-инф, эло
- Рнед-инф, биз
- Rнед^1нфp эпи
- Ркнф-нел эко
- Ринф-нед, биз
- йинф-нед эм
ЧI Суммарный рисковый профиль Ииит _I анализируемого ИСП
Рис. 6. Интегральный рисковый показатель ИСП
Например, при сравнении альтернативных инвесторов/застройщиков меньшее значение амплитуды изменения ИРП характеризует инвестора как обладающего наиболее сбалансированным и менее чувствительным к изменениям параметров реализуемых ИСП рисковым окружением в получении дохода проекта. Такого инвестора/застройщика можно условно назвать лосторожным контрагентом рынка, не склонным к разнообразию объектов инвестирования и связанному с этим широкому разбросу показателей реализованных ИСП. Риски такого инвестора преимущественно снижаются в процессе реализации недвижимости эконом- и бизнес-классов. Напротив, большее значение амплитуды изменения ИРП указывает на сравнительно лавантюрный характер его инвестиционных предпочтений, включающих в себя разнообразные ИСП в равной степени во всех классах недвижимости. Это позволяет инвестору/застройщику менее рискованно реализовывать недвижимость бизнес- и элит-классов.
3. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Основные результаты проведенного диссертационного исследования:
1. Произведено уточнение содержания инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта.
2. С целью улучшения показателей оценки экономической эффективности инвестиционного проекта в недвижимость предлагается методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков.
3. Предлагается методический подход к учету индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика, основанный на оценке влияния на его экономические показатели эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной поноты основной и вспомогательной недвижимости, позволяющий представить комплексную математическую модель распределения риска неполучения дохода проекта в функциональной взаимосвязи с ходом и характером его реализации.
4. Предлагается учитывать влияние совокупного рискового окружения ИСП на доходную часть генерируемых им денежных потоков путем использования индивидуальных рисковых делителей, переменных в течение жизненного цикла ИСП, определяемых на основе формализованного математического анализа опыта финансово-хозяйственной деятельности инвестора.
5. При анализе экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости конкретного застройщика/инвестора предлагается повысить достоверность сравнительной оценки альтернативных проектов разработкой методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации ИСП, основанной на построении ряда профилей риска неполучения дохода, статистически учитывающих опыт хозяйственной деятельности инвестора/застройщика.
6. Методологически обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций, в том числе в условиях ограниченности исходных аналитических данных, включающие формы документирования исходных данных и агоритмы их математической обработки.
7. Индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и характер его инвестиционной деятельности предложено рассматривать через показатель амплитуды интегрального рискового показателя ИСП.
Основные положения диссертации представлены в следующих публикациях:
Статьи в журналах, рекомендованных ВАК РФ:
1. Рыкова, М. А. К вопросу об оптимизации денежных потоков инвестиционных проектов в недвижимость [Текст] / М. А. Рыкова // Вестник ИНЖЕКОНа. Ч 2009. Ч № 2 (29) Серия Экономика. Ч 0,19 печ. л.
2. Рыкова, М. А. Эндогенный подход к квапиметрии рисков инвестиций в недвижимость [Текст] / М. А. Рыкова П Вестник Бегородского университета потребительской кооперации. Ч 2009. Ч № 1 (29). Ч 0,25 печ. л.
Статьи в журналах, сборниках научных трудов конференций:
3. Авилова, И. П. Использование внутренней нормы доходности в качестве критерия экономической эффективности инвестиционных проектов [Текст] / И. П.Авилова, М. А. Рыкова // Строительные материалы. Ч 2007. Ч № 8 / Бизнес. Ч № 9. Ч 0,13 печ. л. (в т. ч. авторских 0,06 печ. л.).
4. Рыкова, М. А. Инвестиционная привлекательность как залог эффективности инвестиций в объекты недвижимости [Текст] / М. А. Рыкова // Бегородский экономический вестник. Ч Декабрь 2008 г. Ч № 4 (52). Ч 0,19 печ. л.
5. Рыкова, М. А. Особенности недвижимости как особого объекта инвестиционного рынка [Текст] / М. А. Рыкова // Экономика. Общество. Человек: межвузовский сборник научных трудов. Ч Бегород: БГТУ им. В. Г. Шухова; п. Майский, Бегородская область, БГСХА; Москва, г. Одинцово, Московская обл.: ИЛИ. Ч 2008. Ч Выпуск 13. Ч 0,44 печ. л.
6. Рыкова, М. А. Перспективы развития рынка жилой недвижимости Бегородской области [Текст] / М. А. Рыкова // Сб. матер. VI Межрегион, научи.-техн. конф. Строительство: материалы, конструкции, технологии. Ч Братск: ГОУ ВПО БрГУ, 2008. Ч 0,31 печ. л.
7. Чижова, Е, Н. Перспективные направления инвестиционного развития рынка недвижимости в России [Текст] / Е. Н. Чижова, М. А. Рыкова // Сборник докл. Международной научно-практич. конф. Научные исследования, наносистемы и ресурсосберегающие технологии в стройиндустрии (XVIII научные чтения). Ч Бегород: Изд-во БГТУ им. В. Г. Шухова, 2007. Ч 0,19 печ. л. (в т. ч. авторских 0,09 печ. л.).
8. Чижова, Е. Н. Приоритетные макроэкономические факторы перспективного развития российского рынка жилой недвижимости [Текст] / Е. Н. Чижова, М. А. Рыкова // Бегородский экономический вестник. Ч Сентябрь 2008 г. Ч № 3 (51). Ч 0,38 печ. л. (в т. ч. авторских 0,19 печ. л.).
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Рыкова Марина Александровна
Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости
Подписано в печать 25.05.2009 г. Формат 60x84/16
Объем 1,0 уч.-изд. л. Тираж 100 экз.
Зак. № J/IC
Отпечатано в Бегородском государственном технологическом университете им. В. Г. Шухова, 308012, г. Бегород, ул. Костюкова, 46
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Рыкова, Марина Александровна
Введение.
Глава 1. Теоретические основы инвестиционных вложений в объекты недвижимости.
1.1. Инвестиции и инвестирование: понятийное содержание, классификация и принципы.
1.2. Особенности недвижимости как объекта инвестиционного рынка.
1.3. Современное состояние и перспективы развития российского рынка недвижимости.
Глава 2. Методические аспекты анализа эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.
2.1. Содержательный концепт эффективности и инвестиционной привлекательности вложений в объекты недвижимости.
2.2. Историко-эволюционный аспект методологического аппарата оценки экономической эффективности инвестиций.
2.3. Методический подход к учету индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительного проекта в критериях экономической эффективности.
Глава 3. Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.
3.1 Методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода в оценке экономической эффективности при реализации инвестиционно-строительного проекта.
3.2. Направления практического использования методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода конкретным инвестором/ застройщиком.
3.3. Использование методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода в условиях ограниченности исходных аналитических данных.
3.4. Интегральный рисковый показатель инвестиционно-строительного проекта.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости"
Инвестиционная деятельность наиболее комплексно и объективно характеризует отличительные особенности и сложившееся состояние экономики страны, позволяя судить о потенциале ее дальнейшего развития. Рост инвестиционной активности, совершенствование нормативной регулирующей базы, стабилизация общеэкономических условий деятельности инвесторов способствуют непрерывному и эффективному движению капитала в стране, формированию благоприятного социального климата, развитию перспективных направлений государственной политики, осуществлению приоритетных национальных проектов. В связи с этим определяющая роль по созданию и поддержанию дожного уровня инвестиционной активности отводится отдельным субъектам экономических отношений, деятельность которых в совокупности формирует инвестиционный климат страны.
С позиций изучения рынка недвижимости как одного из наиболее значимых путей развития российской и мировой инвестиционной политики бесспорную важность обретают вопросы разработки эффективных направлений совершенствования ряда практических аспектов инвестиционной деятельности строительных организаций, связанных с повышением доходности их хозяйственной деятельности, учетом и снижением рисков, сопровождающих инвестиционно-строительные вложения капитала.
В условиях мирового финансового кризиса и дефицита инвестиционного капитала в российской экономике особенно актуален вопрос совершенствования существующего в практике инвестиционного менеджмента аналитического инструментария в направлении повышения объективности оценки экономической эффективности альтернативных вариантов инвестиционных вложений в недвижимость, базирующейся на научно обоснованных процеду1 pax корректного учета индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительных проектов (ИСП) отдельных инвесторов/застройщиков, хозяйствующих в различных регионах российского рынка недвижимости. В этой связи особую значимость приобретает исследование эффективности инвестиций в недвижимость.
Вопросы анализа и оценки эффективности инвестиционной деятельности, в том числе применительно к строительной отрасли, сопряженной с инвестиционными вложениями в объекты недвижимости, изучались в трудах как зарубежных экономистов: В. Беренса, Ю. Бригхема, Г. Бирмана, JL Га-пенски, JL Дж. Гитмана, В. Галасюка, М. Д. Джонка, Дж. Кейнса, П. X. Линдерта, К. Р. Макконела, П. Массе, Дж. М. Розенберга, М. Скоуза, П. Хавранека, С. Фишера, У. Шарпа, Р. Шмалензи, С. Шмидта, так и отечественных ученых: JL И. Абакина, А. Г. Аганбегяна, И. Т. Балабанова, Е. Ф. Борисова, П. JI. Виленского, Д. А. Ендовицкого, А. Б. Идрисова, В. В. Ковалева, С. А. Смоляка, Ф. Ф. Стерликова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, В. Д. Шапиро и др. Исследованием основных теоретических и методологических аспектов управления и оценки риска, сопровождающего инвестиционную деятельность, занимались многие отечественные и зарубежные экономисты: В. А. Абчук, А. Н. Асаул, Т. Бартон, С. В. Вадайцев, В. Н. Вяткин, П. Г. Грабовый, В. М. Гранатуров, JI. М. Каплан, М. Г. Лапуста, А. Маршал, А. Пигу, Е. И. Тарасевич, П. Уокер, Н. В. Хохлов, Е. В. Цветкова, У. Шенкир и др. Однако ряд теоретических и научно-практических вопросов данной проблематики исследован недостаточно. Это обстоятельство наряду с актуальностью темы исследования определили цель и задачи работы.
Целью диссертационного исследования является развитие теоретико-методологических основ и совершенствование методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.
В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи: общетеоретическое изучение существующих научных взглядов на инвестиции и инвестиционную деятельность как экономические категории, уточнение содержания инвестиций с позиций особенностей объектов недвижимости; анализ современного состояния, инвестиционной привлекательности и перспектив развития российского рынка недвижимости; анализ наиболее распространенных методов оценки экономической эффективности инвестиций и разработка общеметодических подходов, совершенствующих существующие методы с позиций особенностей инвестиционных вложений в недвижимость; разработка методических основ совершенствования традиционных методов и критериев оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, включающих:
1) ретроспективный анализ финансово-хозяйственной деятельности строительной организации (инвестора/застройщика), направленный на выявление ее индивидуальных рисков неполучения дохода;
2) методику количественной оценки выявленного риска неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика и определения значений рисковых делителей на основе его индивидуальных рисковых профилей;
3) корректировку доходной части денежных потоков ИСП в традиционном методе оценки экономической эффективности NPV при помощи полученных рисковых делителей. обоснование направлений использования в практике инвестиционного анализа самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика.
Объектом исследования выступают организации, осуществляющие инвестиционные вложения в объекты недвижимости.
Предметом исследования являются методы оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, существующая система мониторинга, диагностики и управления рисками ИСП.
Теоретической и методологической базой диссертационного исследования служат работы зарубежных и отечественных экономистов в области теории и практики управления инвестиционным процессом, в том числе рассматривающие вопросы инвестиционных вложений в объекты недвижимости. Методологическую основу работы составили существующие научные методы логического, системного и статистического анализа. Информационную базу диссертационной работы обеспечили общедоступные материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, отраслевые научные печатные и сетевые издания, полученный и проанализированный автором в процессе исследования статистический материал.
Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных теоретических основ и разработке практических положений совершенствования методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости с учетом индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика.
Научная новизна работы содержится в следующих ее основных результатах: уточнено содержание инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта; предложен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей эффективности инвестиций в недвижимость, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков; предложено учитывать индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика на основе оценки влияния на экономические показатели ИСП эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной поноты основной и вспомогательной недвижимости; предложена методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика с выявлением влияния совокупного рискового окружения ИСП на доходную часть генерируемых им денежных потоков, определением и использованием индивидуальных переменных в течение жизненного цикла ИСП рисковых делителей; обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций; предложен новый показатель, обобщенно выражающий индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и характер его инвестиционной деятельности, Ч амплитуда изменения интегрального рискового показателя.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в универсальности его основных результатов, применимых к деятельности современной строительной организации как Бегородской области, так и других регионов российского рынка недвижимости. Благодаря предлагаемой методике учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации инвестиционно-строительного проекта инвестор/застройщик получает индивидуальную более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП, статистически учитывающую его предыдущий опыт финансирования схожих ИСП. Эта оценка, основанная на постоянно попоняющейся базе документированных ИСП и обновляемых рисковых профилях позволит инвестору/застройщику оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.
Основные положения диссертационного исследования были представлены докладами на Международной научно-практической конференции Научные исследования, наносистемы и ресурсосберегающие технологии в стройиндустрии (XVIII научные чтения, г. Бегород, 2007 г.), VI Межрегиональной научно-технической конференции Строительство: материалы, конструкции, технологии (г. Братск, 2008), III Межвузовской научно-практической конференции Информационные технологии в социально значимых отраслях экономики. ИТСОЭ-3 (гг. Барнаул, Бийск).
Результаты исследования использованы рядом действующих организаций инвесторов/застройщиков г. Бегорода и Бегородской области в процессе анализа индивидуального рискового окружения с целью разработки мероприятий по объективному учету риска неполучения дохода ИСП и экономически целесообразному распределению объемов инвестиционных вложений между инвесторами/застройщиками.
Отдельные положения и результаты диссертационной работы применяются в учебном процессе БГТУ им. В. Г. Шухова в преподавании дисциплин Экономическая оценка инвестиций (спец. 080502 Ч Экономика и управление на предприятии ПСМ), Экономика недвижимости и Основы управления недвижимостью (спец. 270102 Ч Промышленное и гражданское строительство, 270115 Ч Экспертиза и управление недвижимостью).
Практическое использование результатов диссертационного исследования подтверждается соответствующими актами внедрения.
Публикации. Основные результаты и положения диссертационной работы представлены в восьми публикациях общим объемом 2,1 печ. л. (в т. ч. авторских 1,7 печ. л.).
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 160 источников и одного приложения. Работа изложена на 187 страницах, содержит 34 рисунка и 46 таблиц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рыкова, Марина Александровна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основными результатами и выводами проведенного диссертационного исследования можно считать следующие:
1. Произведено уточнение содержания инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта.
На наш взгляд, любая инвестиция Чэто финансовая операция, одновременно характеризующаяся двумя признаками: отвлечением капитала инвестора на некоторый срок и принесением ему вложенными средствами определенного дохода. С нашей точки зрения, инвестиции с позиций особенностей объектов недвижимости следует детализировать следующим,образом.
В структуре инвестиционно-строительного проекта необходимо различать инвестиционный объект недвижимости и строительный объект. Инвестиционный объект недвижимости может состоять из нескольких строительных объектов, причем количество строительных объектов, участвующих в формировании расходов и доходов инвестиционного объекта недвижимости, может быть разным. Расходы на инвестиционный объект недвижимости складываются из расходов по всем строительным объектам, входящим в него. Доходы инвестиционного объекта недвижимости могут генерировать не все строительные объекты, характерным примером чему служит инвестиционный объект жилой дом, который может состоять из нескольких строительных объектов: жилого корпуса, трансформаторной подстанции, котельной, благоустроенной территории. Все перечисленные строительные объекты суммой затрат формируют общие расходы на данный инвестиционный объект недвижимости, в то время как доход от него генерирует только реализация квартирного и прочего фонда жилого корпуса. В то же время инвестиционный проект может представлять собой совокупность инвестиционных объектов, которые также в разном количестве и с разной удельной долей могут участвовать в формировании положительных и отрицательных денежных потоков по проекту.
2. Предложен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей экономической оценки эффективности инвестиционного проекта в недвижимость, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков, с помощью которого оценивается эффект, получаемый в процессе переноса доходных составляющих плана денежных потоков в более ранний период, расходных Ч в более поздний, в целях повышения текущей стоимости доходов и сокращения текущей стоимости расходов.
Получаемый номинальный эффект приравнивается к максимальным затратам на совершение данного переноса, придающим ему математическую целесообразность, когда освобожденная величина дохода дает возможность материального осуществления переноса. Однако перенос будет экономически целесообразным лишь в случае получения инвестором прибыли от реализуемой операции, а также учета возможных рисков, связанных с неполучением перенесенного в данный период дохода. С этой целью определяется расчетный эффект, позволяющий экономически оценить целесообразность возможных переносов, комбинированием которых достигается оптимальный состав показателей эффективности проекта.
3. Предложен методический подход учета индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика, основанный на оценке влияния на экономические показатели ИСП эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной поноты основной и вспомогательной недвижимости, позволяющий представить комплексную математическую модель распределения риска неполучения дохода проекта в функциональной взаимосвязи с ходом и характером его реализации.
Продуктом реализации любого ИСП является здание, сооружение или, чаще, их комплекс, представляющий собой концентратор материальной и культурной жизни окружающей территории, объект высокой техногенной и социальной значимости, в связи с чем его экономическая ценность, выражаемая различными показателями эффективности ИСП, на наш взгляд, дожна быть, в первую очередь, представлена функцией не столько материальных и хронологических издержек строительного инвестора, сколько эндогенных потребительских качеств недвижимости.
4. При анализе экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости конкретного застройщика/инвестора предлагается повысить достоверность сравнительной оценки альтернативных проектов разработкой методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации ИСП, основанной на построении ряда профилей риска неполучения дохода, статистически учитывающих опыт хозяйственной деятельности инвестора/застройщика.
Объект инвестиционно-строительного проекта Ч комплекс объектов недвижимости можно в целом рассматривать как совокупность недвижимости основного (жилой/нежилой фонд) и вспомогательного (инфраструктурное обеспечение) назначения. Недвижимость как основного, так и вспомогательного назначения реализуется с некоторым риском неполучения дохода, зависящим от ряда факторов совокупного рискового окружения ИСП, в частности от обобщенного спроса на реализуемый конкретный объект недвижимости, формируемого структурной понотой всего комплекса объектов недвижимости, возрастающей в течение жизненного цикла ИСП.
Риски реализации объекта основной недвижимости изменяются с нарастающей инфраструктурной понотой окружающей территории. Аналогично риски реализации объектов недвижимости инфраструктурного назначения зависят от степени структурной поноты территории строительства, т. е. завершенности проектных объектов основной недвижимости.
Общая предлагаемая тенденция таких рисков Ч неравномерное снижение с ростом коэффициента структурной поноты Ч риск изменяется от максимального к минимальному значению в зависимости от структурной поноты и завершенности комплекса объектов недвижимости другого вида.
Для удобства в практическом использовании кривая зависимости риска неполучения дохода от коэффициента структурной поноты идеализируется кусочно-непрерывной функцией, представляющей профиль риска неполучения дохода. Использование полученных рисковых профилей заключается в корректировке положительных денежных потоков ИСП через корректирующие делители и определении модифицированных показателей эффективности проекта. Благодаря этому, инвестор/застройщик получает для себя индивидуальную, более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП, статистически учитывающую его предыдущий опыт финансирования схожих ИСП.
5. Методологически обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций, в том числе в условиях ограниченности исходных аналитических данных, включающие формы документирования исходных данных и агоритмы их математической обработки.
Предлагаемая методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода может использоваться для ранжирования сравниваемых альтернативных ИСП по инвестиционной привлекательности в индивидуальных условиях деятельности конкретного инвестора/застройщика на основе более объективной сравнительной оценки альтернативных ИСП, базирующейся на постоянно попоняющейся базе документированных ИСП и обновляемых рисковых профилях.
Другое направление использования методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода заключается в эффективном распределении ИСП по финансирующим организациям в условиях альтернативных инвесторов/застройщиков с максимальной совокупной экономической эффективностью реализуемых ИСП.
Следующим направлением использования методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода является оптимальное календарное планирование, определяющее максимально экономически эффективный порядок реализации ИСП. Это направление актуально в условиях, когда принятая схема финансирования строительства и реализации законченных строительством объектов, организация и технология производства строительно-монтажных работ позволяют представить альтернативные календарные планы жизненного цикла ИСП.
Также предлагаемая методика может использоваться в условиях ограниченности исходных аналитических данных, возникающих как вследствие недостатка опыта инвестора, подлежащего ретроспективному анализу, так и в результате изменения условий финансово-хозяйственной деятельности инвестора, вызываемой, например, диверсификацией или сменой региона деятельности, происходящей, в том числе, и по причине нынешнего экономического кризиса. В этом случае систематизатор рисков инвестора не в состоянии предоставить репрезентативную выборку объектов-аналогов анализируемому ИСП без существенных отклонений по параметрам возводимой недвижимости. В этой связи нами предлагается механизм корректировки рисковых профилей на непоноту исходной информации за счет заимствования части информационной базы схожего или аффилированного инвестора-донора, являющийся впоне продуктивным в качестве временной меры до момента приобретения инвестором/застройщиком необходимого задокументированного опыта инвестирования.
6. Индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и характер его инвестиционной деятельности предложено 1 рассматривать через показатель амплитуды интегрального рискового показателя ИСП.
Нам представляется целесообразным использование свертки рисковых профилей проекта как самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика. С этой целью предлагается использовать интегральный рисковый показатель ИСП, амплитуда изменения которого количественно характеризует качественное состояние ИСП и инвестора/застройщика.
Амплитуда интегрального рискового показателя, позволит количественно отразить, например, совокупность: качества принимаемого календарного плана реализации ИСП; сбалансированности ИСП по классам включенной в него возводимой недвижимости с точки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры; степени новизны ИСП в контексте имеющегося у инвестора/застройщика опыта хозяйствования на рынке недвижимости.
Подытоживая вышесказанное, предполагаем, что основные результаты диссертационного исследования могут использоваться в деятельности современной строительной организации как Бегородской области, так и других регионов российского рынка недвижимости. Благодаря предлагаемой методике учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации инвестиционно-строительного проекта, инвестор/застройщик получает более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП. Эта оценка, основанная на формализованном математическом анализе опыта финансово-хозяйственной деятельности инвестора, позволит ему оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Рыкова, Марина Александровна, Бегород
1. Абчук, В. А. Риски в бизнесе, менеджменте и маркетинге Текст. / В. А. Абчук. Ч М.: Изд-во Михайлова В. А., 2006. Ч 480 с.
2. Авилова, И. П. Совершенствование критериев и методов оценки экономической эффективности строительных инвестиционных проектов Текст.: дис. канд. экон. наук: 08.00.05 / Авилова И. П. Ч Бегород, 2008. Ч 183 с.
3. Авилова, И. П. Повышение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов через управление технологическими рисками подрядчиков Текст. / И. П. Авилова // Экономические науки. Ч 2007. Ч № 10(35) ЧС. 177-181.
4. Аганбегян, А. Г. Социально-экономическое развитие России Текст. /
5. A. Г. Аганбегян. Ч М.: Дело, 2004. Ч 272 с.
6. Акчурин, P. X. Инвестирование промышленности: опыт и направления совершенствования Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05 / Акчурин P. X.Ч Саратов, 2000. Ч 163 с. Ч РГБ ОД, 61:01-8/1937-7.
7. Афанасьев, В. Г. Об эффективности социального управления Текст. /
8. B. Г. Афанасьев, А. Д. Урсул // Вопросы философии. Ч 1982. Ч № 7. Ч1. C. 57-69.
9. Балабанов, И. Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом Текст. / И. Т. Балабанов Ч М.: Финансы и статистика, 1995.Ч 384 с.
10. Барановская, Н. И. Экономика строительства Текст. 4.1.: учебник для вузов / Н. И. Барановская, Ю. Н. Казанский, А. Ф. Клюев. Ч М.: АСВ, 2003. Ч368 с.
11. Бартон, Т. Риск-менеджмент. Практика ведущих компаний Текст. / Т. Бартон, У. Шенкир, П. Уокер. Ч М.: Вильяме, 2008. Ч 208 с.
12. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций Текст.: [пер. с англ.] / В. Беренс, П. М. Хавранек. Ч Изд. перераб. и доп. Ч М.: Интерэксперт, 1995. Ч 527 с.
13. Беренс, В. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований Текст.: [пер. с англ.] / В. Беренс, П. М. Хавранек. Ч Изд. новое перераб. и доп. Ч М.: Интерэксперт, 1995. Ч 342 с.
14. Бирман, Г. Капиталовложения: экономический анализ инвестиционных проектов Текст.: [пер. с англ.] / Г. Бирман, С. Шмидт. Ч М.: Юнити-Дана, 2003. Ч 631 с.
15. Бланк, И. А. Инвестиционный менеджмент Текст. / И. А. Бланк. Ч Киев: ИТЕМ, 1995. Ч 448 с.
16. Бланк, И. А. Инвестиционный менеджмент Текст.: учебный курс / И. А. Бланк. ЧМ: Эльга-Н: Ника-Центр, 2001. Ч 514 с.
17. Богачев, В. Н. Срок окупаемости. Теория сравнения плановых вариантов Текст. / В. Н. Богачев Ч М.: Экономика, 1966. Ч 279 с.
18. Борисов, Е.Ф. Экономика Текст.: справочник / Е. Ф. Борисов, А. А. Петров, Ф. Ф. Стерликов. Ч М.: Финансы и статистика. 1997. Ч 400 с.
19. Брейли, Р. Принципы корпоративных финансов Текст.: [пер. с англ.] / Р. Брейли, С. Майерс. Ч М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 1997. Ч 1120 с.
20. Бригхем, Ю. Финансовый менеджмент Текст. Т. 1. / Ю. Бригхем, J1. Гапенски. Ч М.: Экономическая школа, 2005. Ч 497 с.
21. Бухгатерский анализ Текст.: [пер. с англ.]. Ч Киев: Торгово-издательское бюро ВНУ, 2000. Ч 444 с.
22. Вадайцев, С. В. Оценка бизнеса Текст.: учебник / С. В. Вадай-цев. Ч М.: Проспект, 2004. Ч 368 с.
23. Введение в экономику инвестиций Текст.: учебное пособие / под ред. А. Н. Трошина. Ч М.: МАИ, 1995. Ч 53 с.
24. О методологии оценки эффективности реальных инвестиционных проектов Текст. / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк, А. Г. Шахназаров // Российский экономический журнал. Ч 2006. Ч № 9-10.Ч С. 63-73.
25. Вишняков, Я. Д. Общая теория рисков Текст.: учеб. пособие для вузов / Я. Д. Вишняков, Н. Н. Радаев. Ч М.: Академия, 2007. Ч 368 с.
26. Воробьев, П. В. Инвестиции Текст.: учебник / П. В. Воробьев, С. В. Вадайцев, С. Г. Горбушина. Ч М.: Проспект Веби, 2005. Ч 440 с.
27. Ворст, И. Экономика фирмы Текст. / И. Ворст, П. Ревентлоу. Ч М.: Высшая школа, 2003. Ч 272 с.
28. Вяткин, В. Н. Финансовые решения в бизнесе Текст. / В. Н. Вяткин, В. А. Гамза, Дж. Дж. Хэмптон. Ч М.: Экономика, 2007. Ч 360 с.
29. Галасюк, В. В. О невозможности использования одного из двух исходных типов критериев экономической эффективности затрат Текст. / В. В. Галасюк // Государственный информационный бюлетень о приватизации. Ч 2000. Ч№5. Ч С. 78-80.
30. Галасюк, В. В. Метод NPV: фундаментальные недостатки Текст. / В. В. Галасюк, В. В. Галасюк, А.Вишневская // Финансовый директор. Ч 2005.Ч №2(30).Ч С. 12-19.
31. Гитман, Л. Дж. Основы инвестирования Текст.: [пер. с англ.] / Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк. Ч М.: Дело, 1997. Ч 1008 с.
32. Гмурман, В. Е. Теория вероятностей и математическая статистика Текст.: учеб. пособие для вузов / В. Е. Гмурман. Ч 9-е изд., стер. Ч М.: Высшая школа, 2003. Ч 479 с.
33. Гражданский кодекс Российской Федерации Текст.: с изм. и доп. по состоянию на 01.03.2009 г. Ч. 1-4. Ч М: Эксмо, 2009. Ч 912 с.
34. Гранатуров, В. М. Экономический риск. Сущность, методы измерения, пути снижения Текст. / В. М. Гранатуров. Ч М.: Дело и Сервис, 2002. Ч 112 с.
35. Грибовский, С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества Текст. / С. В. Грибовский, С. А. Сивец. Ч М.: Финансы и статистика, 2008. Ч 368 с.
36. Дорнбуш, Р. Макроэкономика Текст.: [пер. с англ.] / Р. Дорнбуш, С. Фишер Ч М: Изд-во МГУ: ИНФРА-М, 1997. Ч 784 с.
37. Ендовицкий, Д. А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики Текст. / Д. А. Ендовицкий. Ч М.: Финансы и статистика, 2003. Ч 352 с.
38. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса Текст.: поное практическое руководство / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, С. К. Мирзажанов. Ч М.: Эксмо, 2008. Ч352 с.
39. Зуева, JI. М. Учет факторов риска в строительном производстве Текст. / JI. М. Зуева // Экономика строительства. Ч 1997. Ч № 8. Ч С. 46-53.
40. Идрисов, А. Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций Текст. / А. Б. Идрисов. Ч М.: Про-Инвест-ИТ, 2004. Ч 157 с.
41. Инвестиционно-финансовый портфель (Книга инвестиционного менеджера. Книга финансового менеджера. Книга финансового посредника) Текст. / отв. ред. Ю. Б. Рубин, В. И. Содаткин Ч М.: СОМИНТЭК, 1993. Ч 752 с.
42. Кейнс, Дж. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. Кейнс. Ч М.: Гелиос АРВ, 2002. Ч 352 с.
43. Ковалев, В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности Текст. / В. В. Ковалев. Ч М.: Финансы и статистика, 1996. Ч 432 с.
44. Котарбиньский, Т. Трактат о хорошей работе Текст.: [пер. с польск.] / Т. Котарбиньский. Ч М.: Экономика, 1975. Ч 271 с.
45. Крутик, А. Б. Введение в предпринимательство Текст.: учебное пособие для вузов / А. Б. Крутик, A. JI. Пименов. Ч СПб.: Политехника, 1995. Ч227 с.
46. Лапу ста, М. Г. Финансы предприятий Текст. / М. Г. Лапу ста, Т. Ю. Мазурина. Ч М.: Альфа-Пресс, 2009. Ч 640 с.
47. Маза, А. Л. Совершенствование механизма управления инвестициями в строительстве на современном этапе хозяйствования Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05 / Маза А. Л. Ч Махачкала, 2002. Ч 164 с. Ч РГБ ОД, 61:02-8/1947-7.
48. Мазур, И. И. Девелопмент Текст. / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. Ч М.: Экономика, 2004. Ч 528 с.
49. Макконел, К. Р. Экономикс: Принципы, проблемы и политика Текст.: [пер. с англ.] / К. Р. Макконел, С. Л. Брю. Ч 16-е изд. Ч М.: ИНФРА-М, 2007. Ч 940 с.
50. Максимов, С. Н.Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Текст.: учебник для вузов / С. Н. Максимов. Ч СПб.: Питер, 2007. Ч 272 с.
51. Максимова, JI. М. Международные экономические отношения Текст.: учеб. пособие / Л. М. Максимова, И. Я. Носкова. Ч М.: ЮНИТИ, 1995. Ч 152 с.
52. Маршал, А. Основы экономической науки Текст. / А. Маршал. Ч М.: Эксмо, 2008. Ч 832 с.
53. Массе, П. Критерии и методы оптимального определения капиталовложений Текст. / П. Массе. Ч М.: Статистика, 1971. Ч 504 с.
54. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов Текст.: вторая редакция / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: В. В. Коссов, В. Н. Лившиц,
55. A. Г. Шахназаров. Ч М.: Экономика, 2000. Ч 421 с.
56. Муравьев, Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве Текст.: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 / Муравьев Б. В. Ч Москва, 2001. Ч 195 с. Ч РГБ ОД, 61:02-12/365-8.
57. Наумова, И. Сдеки с недвижимостью Текст. / И. Наумова, Я. Михаленко. Ч СПб.: Питер, 2004. Ч 64 с.
58. Нобелевские лауреаты по экономике 1969-1992 Текст.: библиографический словарь. Ч М.: РНИСИНП, 1994. Ч 220 с.
59. Ожегов, С. И. Токовый словарь русского языка Текст. / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. Ч М.: АЗЪ, 1995. Ч 928 с.
60. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков Текст. /
61. B. И. Петров. Ч М.: КноРус, 2008. Ч 224 с.
62. Пигу, А. Экономическая теория благосостояния Текст. Т. 1. / А. Пи-гу. Ч М.: Прогресс, 1985. Ч 512 с.
63. Попова, Л. В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий. Теоретические аспекты Текст. / Л. В. Попова, И. А. Дрожжина, Б. Г. Маслов Ч М.: Дело и Сервис, 2009. Ч 272 с.
64. Проблема эффективности в современной науке Текст. / под ред. А. Д. Урсула. Ч Кишинев, 1985. Ч 256 с.
65. Пугель, Т. А. Международная экономика Текст.: учебник для вузов: [пер. с англ.] / Т. А. Пугель, П. X. Линдерт.Ч М.: Дело и сервис, 2003. Ч 800 с.
66. Рабочая книга по прогнозированию Текст. / отв. ред. И. В. Бестужев-Лада. Ч М.: Мысль, 1982. Ч 430 с.
67. Риккардо, Д. Сочинения Текст. Т. 1. / Д. Рикардо. Ч М.: Госполитиздат, 1955. Ч 360 с.
68. Родионова, Л. Н. Организационно-экономическое обеспечение надежности функционирования финансово-промышленных систем Текст.: дис. д-ра экон. наук: 08.00.05 / Родионова Л. Н. Ч СПб., 1998. Ч 337 с. Ч РГБ ОД, 71:99-8/5-3.
69. Розенберг, Дж. М. Инвестиции Текст.: терминологический словарь / Дж. М. Розенберг. Ч М.: ИНФРА-М, 1997. Ч 400 с.
70. Рош, Дж. Стоимость компании. От желаемого к действительному Текст. / Дж. Рош. Ч М.: Гревцов Паблишер, 2008. Ч 352 с.
71. Севостьянов, А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции Текст. / А. В. Севостьянов. Ч М.: Академия, 2008. Ч 304 с.
72. Советский энциклопедический словарь Текст. / гл. ред. А. М. Прохоров. Ч 4-е изд. Ч М.: Сов. Энциклопедия, 1986. Ч 1600 е.: ил.
73. Тарасевич, Е. И. Экономика недвижимости Текст. / Е. И. Тарасе-вич. Ч М.: МКС, 2007. Ч584 с.
74. Федотова, М. А. Доходы предпринимателя Текст. / М. А. Федотова. Ч М.: Финансы и статистика, 1993. Ч 96 с.
75. Финансовый анализ деятельности фирмы Текст. Ч М.: Ист-сервис, 1994. Ч240 с.
76. Финансы и инвестиции. Англо-русский, русско-английский токовый словарь Текст. Ч М.: Джон Уайли энд Санз, 1995. Ч 224 с.
77. Фишер, С. Экономика Текст. / С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмален-зи. Ч М.: Финансы и Дело, 2001. Ч 900 с.
78. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. Ч М.: Дело ТД, 1995. Ч 462 с.
79. Хачатуров, Т. С. Эффективность капитальных вложений Текст. / Т. С. Хачатуров. Ч М.: Экономика, 1979. Ч 336 с.
80. Хитчнер, Дж. Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса Текст. / Дж. Р. Хитчнер. Ч М.: Маросейка, 2008. Ч 306 с.
81. Хохлов, Н. В. Управление риском Текст.: учеб. пособие для вузов / Н. В. Хохлов. Ч М.: Юнити-Дана, 2001. Ч 239 с.
82. Цай, Т. Н. Организация строительного производства Текст.: учебник для вузов / Т. Н. Цай, П. Г. Грабовый, В. А. Большаков; под ред. Т. Н. Цая, П. Г. Грабового. Ч М.: АСВ, 1999. Ч 432 с.
83. Цветкова, Е. В. Риски в экономической деятельности Текст.: учебное пособие / Е. В. Цветкова, И. О. Арлюкова. Ч М.: Знание, 2002. Ч 64 с.
84. Черняк, В. 3. Управление недвижимостью Текст. / В. 3. Черняк. Ч М.: Экзамен, 2007. Ч 320 с.
85. Четыркин, Е. М. Методы финансовых и коммерческих расчетов Текст. / Е. М. Четыркин. Ч М.: Дело тд, 1995. Ч 320 с.
86. Шарп, У. Ф. Инвестиции Текст.: [пер. с англ.] / У. Ф. Шарп, Г. Дж. Александер, Дж. В. Бэйли. Ч М.: ИНФРА-М, 2001. Ч 1028 с.
87. Шехова, А. Недвижимость. Схемы покупки и инвестирования при мини-мальных средствах Текст. / А. Шехова. Ч М.: Вершина, 2009. Ч 240 с.
88. Экономика строительства Текст.: учебник / под общ. ред. И. С. Степанова. Ч 2-е изд., доп. и перераб. Ч М.: Юрайт-Издат, 2003. Ч 591 с.
89. Экономика строительства Текст.: учебник для вузов / под ред. И. С. Степанова. Ч М.: Юрайт, 1997. Ч 416 с.
90. Экономическая энциклопедия Текст. / гл. ред. Л. И. Абакин. Ч М.: Экономика, 1999. Ч 1055 с.
91. Эмерсон Г. Двенадцать принципов эффективности Текст. / Г. Эмерсон // Управление Ч это наука и искусство / А. Файоль, Г. Эмерсон, Г. Форд. Ч М.: Республика, 1992. Ч С. 96-220.
92. Эффективность капитальных вложений Текст.: сборник утвержденных методик. Ч М.: Экономика, 1983. Ч 128 с.
93. Berges, S. The Complete Guide to Real Estate Finance for Investment Properties: How to Analyze Any Single-Family, Multifamily, or Commercial Property / S. Berges. Ч Wiley, 2004. Ч 288 p.
94. Block, R. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts / R. Block. Ч Third Edition. Ч Bloomberg Press, 2006. Ч 367 p.
95. Collier, N. Construction Funding: The Process of Real Estate Development, Appraisal, and Finance / N. Collier, C. Collier, D. Halperin. Ч Wiley, 2007. Ч 544 p.
96. Crook, D. The wall street journal. Complete real-estate investing guidebook / D. Crook. Ч Random House, 2007. Ч 256 p.
97. Herd, B. Mega-Producer Results in Commercial Real Estate: A Blueprint for Success / B. Herd. Ч South-Western Educational Publishing, 2007. Ч 192 p.
98. Lofthouse, S. Investment Management Text. / S. Lofthouse, J. Ray-bould. Ч John Wiley & Sons, 2001. Ч 500 p.
99. Miles, M. Real Estate Development: Principles and Process / M. Miles, G. Berens, M. Weiss. Ч Urban Land Institute, 2000. Ч 550 p.
100. Pearson, N. Risk Budgeting: Portfolio Problem-Solving with Value at Risk / N. Pearson. Ч Wiley Publishing, Inc, 2002. Ч 256 p.
101. Risk Budgeting: A New Approach to Investing Text. / edited by L. Rahl. Ч Risk Books, 2000. Ч 350 p.
102. The Oxford English Dictionary / prepared by J.A.Simpson, E. S. C. Weiner. V. I V. III. Ч 2nd ed. Ч Oxford: Clarendon Press, 1991. Ч 1141 p.
103. Абгафоров, В. Уравнение со многими неизвестными Электронный ресурс. / В. Абгафоров // Мир&Дом. Residence. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетmagazines/residence/2007/l2/29/6838/
104. Аналитический обзор: конъюнктура рынка недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2008 года Электронный ресурс. // Деловой Петербург. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетanalitica/analitics/ analiticpnI2008.doc
105. Юб.Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Электронный ресурс.: учебное пособие / А. Н. Асаул, А. В. Карасев. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает books/m76/52.htm
106. Белых, А. Построились Электронный ресурс. / А. Белых / Бизнес-журнал. Ч 2007. Ч 18 янв. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетinvestments/raising/ pub278234/page/all
107. Беседа Президента России с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой Электронный ресурс. // Президент России: [официальный сайт]. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетappears/2009/ 04/19/1200type63379215191 .shtml
108. Больше инфраструктуры Ч хорошей и разной Электронный ресурс. // DMITROVSKOE.RU. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает viewpaper/ objectid/3787
109. На асфальте: Рубли на гонку завели Электронный ресурс. / И. Бондаренко, О. Лебедева, Е. Никитина, Я. Янушкевич // Ведомости. Ч 2006. Ч 19 июн. Ч №109 (1636). Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает empty.gif? rndnum=997885760.46342& placem
110. В Москве жилье эконом класса подорожало до $4999 за квадратный метр Электронный ресурс. // Российское информационное агентство Новый Регион Ч Москва. Ч 2008. Ч 28 авг. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетmoskow/166624.html
111. Виноградов, А. Объем жилищного кредитования в России возрастет к 2010 г. в 30 раз Электронный ресурс. / А. Виноградов / Большой портал недвижимости. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpublications/1075/
112. Виртуальный тур по умному дому Электронный ресурс. // ATRIBUTO.RU. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает3d/p-umnidom/
113. Город в городе Электронный ресурс. // Агентство недвижимости Метрополис. ЧРежим доступа: Ссыка на домен более не работаетcontent/view/58/53/
114. ГОСТ Р 51897-2002. Менеджмент риска. Термины и определения Электронный ресурс. Ч Введ. 2003-01-01. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетdocs/gostr51897.doc.
115. Гостинка или частный дом? Электронный ресурс. // Вестник Минстроя. Ч 2007. Ч № 2. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетarchive/ invest.inconsalt/200705/l 5103350.html
116. Деление жилья по понятиям Электронный ресурс. // Недвижимость: информационный портал. ЧРежим доступа: Ссыка на домен более не работает
117. Ежеквартальный аналитический обзор по рынку недвижимости г. Москвы за 2007 г. Электронный ресурс. // УК Аккорд Эссет Менеджмент.Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетmedia/Documents/ mar-ketreview/report0707.pdf
118. Жилая строящаяся недвижимость Ч существенный догосрочный потенциал роста Электронный ресурс. // УК Арсагера: аналитический обзор. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетuserimg/booklets/ 1204812497ArsageraResearchQl2008.pdf
119. Жилье и платежеспособный спрос Электронный ресурс. / Rentagent.ru: информационный портал. Ч Ссыка на домен более не работаетarticles/59/
120. Захарова, Е. Как выбрать инвестиционный проект Электронный ресурс. / Е. Захарова. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетcgi-bin/investment/article.pl? action=view obj&id^84
121. Инвестиционно-строительная компания Авгур Эстейт: Электронный ресурс.: [официальный сайт]. Ч Режим доступа: http ://www. avgur.ru/about/
122. Классификация жилой недвижимости Электронный ресурс. // АН КВАРТАЛ 2000. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетhome/item/13/
123. Коммерческая оценка инвестиционных проектов Электронный ресурс. // ИКФ АЛЬТ-Инвест. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает library/invanalysis/method93/index.htm
124. Корякина, Е. Какой дожна быть инфраструктура современного жилого дома? Электронный ресурс. / Е. Корякина // Деловой Петербург. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетDefault2.aspx?ArticleID=dacl 57e4-cfl е-4845-9с6с8с 2407d5de70
125. Котекин, А. И. Закройщики и портные: исследование субъектов ресурсной базы ведущих застройщиков Москвы Электронный ресурс. / А. И. Котекин, М. М. Мусин // Мир России. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает economics.
126. Критерии инвестиционной привлекательности объекта недвижимости Электронный ресурс. // Инвестиции в недвижимость. Ч Ссыка на домен более не работаетkrit.html
127. Макакина, М. Диктатура покупателя вместо тирании продавца Электронный ресурс. / М. Макакина / Строительная компания БауГрупп. Ч Ссыка на домен более не работаетbasicDiktatura.html
128. Малышев, Ю. Управление рисками бизнеса Электронный ресурс. / Ю. Малышев // Управление компанией. Ч 2004. Ч № 5. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpress/zhuk/2004-5/l 1 .shtml.
129. Артамонов А. А. Методические материалы по управлению рисками проекта Электронный ресурс. / А. А. Артамонов. Ч Электрон, текстовые дан. Ч СПб, 2003. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает index.html
130. Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2006-2007 гг. Электронный ресурс. / Realty.ru Ч недвижимость в России. Ч Ссыка на домен более не работаетabout.shtml
131. Обухова, Н. Гипер- и минимаркеты завоевывают российский ритейл Электронный ресурс. / Обухова Н. // Купи Брэнд. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетrus/index/magazines?id=86
132. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности Электронный ресурс. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает
133. ООО Независимая колегия экспертов Электронный ресурс.: [официальный сайт]. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает analytics.php?p=classification
134. ООО НПП Контакт Ч экспертиза и оценка недвижимости, г. Бегород Электронный ресурс.: [официальный сайт] Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
135. Опарин, С. Г. Как оценить риск? Электронный ресурс. / С. Г. Опарин, О. А. Третьяков // Строительство и городское хозяйство в С.-Петербурге и Ленинградской области. Ч 2006. Ч № 85. Ч Режим доступа: http ://www.stroygorhoz.ru/8 5/18 .php
136. Петербургский ходинг потратит 300 милионов доларов на московскую недвижимость Электронный ресурс. // LENTA.RU. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает news/2006/04/12/lenspecsmu/
137. Покровский берег Электронный ресурс. // Агентство недвижимости Арс-Риэти. ЧРежим доступа: Ссыка на домен более не работаетp/photos/
138. Программный комплекс MathLab Электронный ресурс. // Math Works. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетproducts/matlab/
139. Программный комплекс Statistica 8 en Электронный ресурс. //
140. StatSoft Russia. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетstatportal/tabID76/
141. Mid342/ModeID0/PageID119/DesktopDefault.aspx
142. Радужные перспективы коммерческой недвижимости Электронный ресурс. // Нева-стройка. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетaO/ru/archive/ view.thtml?i=3101
143. Рынок жилой недвижимости г. Сочи Электронный ресурс. / SUBSCRIBE.RUЧНедвижимость. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает info/analytics/36114
144. Смоляк, С. А. О норме дисконта для оценки эффективности инвестиционных проектов в условиях риска Электронный ресурс. / С. А. Смоляк // Аудит и финансовый анализ. Ч 2000. Ч № 2. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетdownload/ archive/Smoliakl .pdf
145. Современное состояние и проблемы фондового рынка Электронный ресурс. // Форекс и бэттинг. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает sovremennoe-sostoyanie-i-problemy-fondovogo-rynka.html
146. Создание презентаций Электронный ресурс. // Международная Маркетинговая Группа. Раздел Маркетинговые исследования рынков. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетarticles.php?articleld=1306
147. Соловьев, В. Жилая недвижимость С.-Петербурга Ч существенный догосрочный потенциал роста Электронный ресурс. / В. Соловьев, А. Са-енко, С. Тишин // УК Арсагера. Ч Ссыка на домен более не работает userimg/ booklets/Arsagera Research 070205.pdf.
148. Солодкая, М. С. Надежность, эффективность, качество систем управления Электронный ресурс. / М. С. Солодкая // Теоретический философский журнал лCredo. Ч 1999. Ч № 5 (17). Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетculture/credo/l 7/3 .html
149. Старовойтов, А. С. Сравнительный анализ объемов ввода и цены жилья в Российской Федерации в 2006 г. Электронный ресурс. / А. С. Ста-ровойтов // Рынок недвижимости России. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работает zips/starovoitov.rar
150. Федеральная служба государственной статистики РФ Электронный ресурс.: [официальный сайт]. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
151. О лицензировании отдельных видов деятельности (с изм. от 13.03.2002 г., №28-ФЗ, от 09.12.2002 г., №164-ФЗ) Электронный ресурс.: федер. закон // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpopular/license/
Похожие диссертации
- Оценка эффективности инвестиционно-заемной деятельности региона
- Методы оценки конкурентоспособности инвестиционных проектов
- Исследование методов оценки эффективности инвестиционных строительных проектов
- Совершенствование методов оценки эффективности реструктуризации промышленных предприятий
- Развитие методов оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов