Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование экономического механизма управления недвижимостью региональных спортивных комплексов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Синяков, Андрей Викторович
Место защиты Комсомольск-на-Амуре
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование экономического механизма управления недвижимостью региональных спортивных комплексов"

СИНЯКОВ АНДРЕЙ ВИКТОРОВИЧ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ РЕГИОНАЛЬНЫХ СПОРТИВНЫХ КОМПЛЕКСОВ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

003061131

Работа выпонена в ГОУ ВПО Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет

Научный руководитель

доктор технических наук, профессор Попеско Антонина Ивановна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Горбунов Аркадий Антонович,

кандидат экономических наук Сайганов Рашид Харисович

Ведущая организация

ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет

Защита состоится 4 июля 2007 года в 13ш на заседании диссертационного совета Д 212 223 04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул, д 4, ауд 206

Телефакс (812) 316-58-72

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенных печатью, просим направлять на имя ученого секретаря диссертационного совета Д 212 223 04 по указанному выше адресу

Автореферат диссертации размещен на официальном сайте ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет (\v\vw врЬзаБи ги)

Автореферат разослан л ^ июня 2007г.

Учёный секретарь диссертационного совета

Клюев А Ф

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Постановка проблемы и актуальность исследования Сегодня можно считать, что политический этап приватизации в России завершен На смену приходит этап экономический, поэтому особенно важное значение приобретают вопросы эффективного управления недвижимостью социальной сферы, включающей в себя жилищно-коммунальное хозяйство, здравоохранение, образование, бытовое обслуживание населения, физическую культуру и социальное обеспечение, культуру и искусство, транспорт и связь Порядок управления объектами социальной сферы распространяется на все объекты, относящиеся к собственности городов, независимо от того, на чьём балансе они учитываются и на каких правах

Физической культуре и спорту принадлежит ведущая роль в сохранении и развитии физического и духовного потенциала страны, распространении здорового образа жизни Это предопределяет необходимость создания и совершенствования соответствующей материальной базы Следует строить новые и реконструировать морально устаревшие и физически изношенные спортивные здания и сооружения, обеспечить их правильную эксплуатацию

Выпоняя важную социальную функцию, спортивные здания и сооружения в то же время дожны приносить доход собственникам и инвесторам, которые заинтересованы в их эффективном использовании, быстрой окупаемости капитальных вложений в строительство и реконструкцию

В настоящее время существующие объекты социальной сферы эксплуатируются недостаточно эффективно и, зачастую, остаются невостребованными потребителями не используются вовсе или их использование ограничено Одна из основных причин - неудовлетворительные технические характеристики объектов, наличие функционального и физического износов В то же время существует катастрофическая нехватка современных спортивных сооружений в стране Это нашло свое отражение в открытом письме председателя Госкомспорта В А Фетисова к президенту РФ В.В Путину об инициативе изменить структуру управления российским спортом

Мероприятия по реконструкции позволяют продлить физическую и экономическую жизнь объектов, обеспечивают их конкурентоспособность Поэтому увеличение доли площадей объектов социальной сферы с улучшенными качественными характеристиками, является одним из источников повышения доходов владельцев, управляющих этими объектами В настоящее время возрастает спрос на многофункциональные объекты, в том числе спортивные, которые включают большое число помещений различного назначения Это позволяет изменять набор предоставляемых услуг, диверсифицируя вложения инвесторов в недвижимость, снижает риски и стабилизирует денежные поступления. Расширенный набор помещений делает возможным автономное использование и комплексный характер предоставления услуг, ориентированных на разных потребителей, позволяет реинвестировать средства, вырученные от реализации услуг, в развитие самой недвижимости

Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с развитием объектов недвижимости в социальной сфере, существенно отстает от потребностей практической деятельности Недостаточно исследованы в научной литературе вопросы управления объектами спортивной недвижимости, вследствие чего принимаются не самые эффективные решения в части их модернизации

Научные исследования проблемы управления имуществом ФКиС с различной степенью детализации нашли свое отражение в трудах В В Алешина, А М Бабича, Л В Жестянникова, В В Кузина, И И Переверзина, И К Макарова, Л П Матвеева и некоторых других

Различным теоретическим и практическим проблемам, связанным с управлением недвижимостью, в том числе с использованием стоимостной оценки, посвящены работы А Н Асаула, П Г Грабового, С В Грибовского, А Г Грязновой, С А Ершовой, В Е Есипова, С П Коростелева, А П Ковалева, П П Кулигина, А.И Попеско, Л Н. Тепмана, А В Черняка и др.

Однако в научной литературе недостаточно поно отражены технологии управления недвижимостью социальной сферы, требующей реконструкции Имеются публикации М К Беляева, Н Н Ивановой, А П Прокопишина, В 3 Черняка, С.В Чиркова и др по оценке реконструкции недвижимости с учётом получения доходов от аренды Обоснования эффективности реконструкции недвижимости с целью повышения доходности при использовании собственником не проводились

Значимость проблемы модернизации объектов спортивной недвижимости с целью повышения эффективности их использования и недостаточная исследо-ванность этих вопросов, обусловливают актуальность темы диссертации, определяют цель и задачи исследования

Объектом исследования является недвижимость спортивной сферы, представляющая собой совокупность спортивных сооружений на территории городов Хабаровского края Комсомольск-Амурск-Сонечный,

Предметом исследования является экономический механизм управления недвижимостью спортивной сферы в рыночных условиях

Целью диссертационного исследования является разработка современных технологий управления недвижимым имуществом региональных спортивных комплексов

Для достижения указанной цели определены следующие задачи

- раскрыть социально-экономическую сущность и современную систему управления сферой физической культуры и спорта,

- провести анализ структуры и состояния недвижимого имущества региональных спортивных комплексов, выявить функции и методы управления недвижимостью, тенденции и направления их развития,

- обобщить существующие методы оценки недвижимости и обосновать стоимостный подход к управлению недвижимостью;

- исследовать факторы, влияющие на доходность спортивных зданий и сооружений, и на основе априорной информации определить их значимость,

- разработать модель расчета коэффициента загруженности лосновных помещений спортивных зданий и сооружений,

- разработать методику расчета стоимости спортивных сооружений с учетом их реконструкции с использованием доходного подхода и проверить ее практическую реализуемость

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют на-

\'Ч 1П.1Р IЮ"1гу,1-рнна тгрптк-яши^гя и ТПУПЛУ ип пхчичу птрпргтя/ч/ш.тV и 1[ IV

. - - - - - - I - Ч------- г^ ~------------------------Г ^ -

учёных и специалистов в области экономической теории управления, экономической оценки и управления недвижимостью, экономического обоснования реконструкции

В качестве инструментов исследования использованы методы системного анализа, корреляционно-регрессионного анализа, экономико-математическое моделирование

Информационную базу составили статистическая отчетность Хабаровского края, ретроспективные данные бухгатерской отчетности региональных спортивных комплексов, результаты анкетного опроса 48 респондентов, в качестве которых были приглашены специалисты в области оценочной деятельности, сотрудники городских комитетов по физической культуре и спорту, руководители спортивных комплексов

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном обосновании совершенствования экономического механизма управления недвижимостью регионального спортивного комплекса обеспечивающего повышение ее стоимости и доходности

Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем

1 Выявлены технические и социально-экономические особенности эксплуатации спортивных сооружений, свидетельствующие о низком уровне управления имуществом спортивной сферы

2 Определена совокупность внешних и внутренних факторов, влияющих на доходность спортивных зданий и сооружений, и установлена их значимость

3 Разработана многофакторная динамическая модель расчета коэффициента загруженности помещений спортивных сооружений, выпоняющего роль основного инструмента управления доходностью недвижимости

4 Разработаны методика, показатели и агоритм расчётов и обоснований при проектировании и осуществлении реконструкции спортивных комплексов

5 Адаптированы методы оценки эффективности инвестиций в реконструкцию спортивных сооружений с точки зрения собственника, предусматривающего их последующую эксплуатацию и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от продажи недвижимости или сдачи в аренду

Теоретическая значимость работы заключается в развитии стоимостных технологий для совершенствования механизма управления социальным фондом города, а также в разработке на основе доходного подхода методики расчета стоимости спортивных сооружений с учетом их реконструкции

Практическая значимость Результаты научного исследования доведены

до конкретных выводов и практических рекомендаций Предложенные в диссертации методики и модели могут быть использованы органами власти субъектов федерации и местного самоуправления при разработке программ реконструкции спортивных сооружений, а также учредителями и менеджерами спортивных комплексов при прогнозировании степени использования и доходов от их деятельности

Апробация. Работа выпонена в рамках Федеральной прпрвой программы Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на 19962005 и до 2010 года, раздел Техноэкополис Комсомольск-Амурск-Сонечный и в рамках программы Основные направлений развития физической культуры и спорта в Хабаровском крае на 2002-2005 годы Результаты исследования обсуждались на XXX-XXXIV научно-технических конференциях студентов и аспирантов Комсомольского-на-Амуре государственного технического университета (Комсомольск-на-Амуре, 2000-2004), на 43-й Всероссийской научно-практической конференции Дальневосточного государственного университета путей сообщения (Хабаровск, 2003)

Внедрение основных результатов работы осуществлено в практической оценочной деятельности ряда организаций г Комсомольска-на-Амуре AHO Региональное бюро экспертиз, ООО Дальневосточная оценочная палата и ООО Оплот, теоретические положения и выводы используются в учебном процессе ГО-УВПО Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет

Публикации. По результатам исследования опубликовано 7 статей и монография общим объемом 12,37 п л, из них лично автором 4,87 п л

Объем и структура диссертационной работы Диссертационное исследование изложено на 134 страницах, состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературных источников из 107 наименований, 5 приложений Работа илюстрирована 42 таблицами, 20 рисунками

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, дана характеристика изученности проблемы, сформулированы цели, задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов

В первой плаве Теоретические основы управления недвижимым имуществом спортивной сферы раскрыты сущность и особенности управления недвижимостью учреждений физической культуры и спорта, взаимосвязь механизма управления со стоимостной оцешсой недвижимости

Во второй главе Методика обоснования эффективного использования спортивных зданий и сооружений разработаны основные положения расчета и прогнозирования коэффициента загруженности помещений, предназначенных для занятий спортом; построена многофакторная динамическая модель эффективного использования спортивных сооружений, обоснована технико-экономическая целесообразность реконструкции основных фондов в спортивной сфере

В третьей главе Эффективное управление реконструкцией недвижимости в спортивной сфере предлагается многокритериальная оценка вариантов ре-

конструкции объектов физкультуры и спорта, методика и агоритм расчета стоимости недвижимости с учетом её реконструкции

В заключении сформулированы выводы и предложения, вытекающие из результатов исследования

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

I. Оживление экономики России позволило вплотную заняться обустройством социальной сферы, воспонить пробелы в обеспеченности населения физкультурно-оздоровительными комплексами, Дворцами спорта и т. п.

ФКиС как хозяйственная отрасль является составной частью сферы услуг При этом еЬ услуги обладают как общими чертами, присущими этой сфере, так и специфическими особенностями В области массовой физической культуры потребителем является человек, занимающийся физкультурой, а его контрагентом со стороны сферы обслуживания - работники учреждения физической культуры В спорте высших достижений потребителем является зритель спортивных соревнований, а выступающий в соревнованиях спортсмен непосредственно участвует в создании услуг для зрителей

Если зарубежные специалисты ориентируются на состоятельного потребителя, то в России пока решаются социальные задачи оздоровления нации, борьбы за подрастающее поколение и борьбы с наркоманией За рубежом профессиональный спорт построен на больших деньгах, и во главу угла там ставятся зрелищ-ность действия для посетителя и для показа по телевидению Основные инвесторы за рубежом - частные компании, имеющие четкий план зарабатывания денег на спорте и на услугах по оздоровлению В России возможности финансирования социальной сферы ограничены и основное требование к их деятельности - экономичность

Перспективы подъема массовости физкультурного движения во многом зависят от состояния его материально-технической базы В последние годы все отчётливее стал проявляться целый ряд проблем в спортивном строительстве, настоятельно требующих своего решения По оценкам специалистов, обеспеченность российского населения спортивными сооружениями сегодня более чем в три раза ниже необходимого уровня, при этом она значительно дифференцирована по регионам страны

Ситуация в эксплуатации спортивных зданий и сооружений к началу 90-х годов привела к тому, что техническое состояние подавляющего большинства из них было неудовлетворительным - физический износ в среднем превышал 40 % Причины этого заключались в недостатке средств на ремрнтно-восстановитель-ные работы, в отсутствии современной материальной базы, позволяющей проводить комплексные диагностические обследования, а также в некомпетентности специалистов

В России сегодня остаются актуальными и проблемы неравномерности территориального развития сети объектов сферы ФКиС, а, следовательно, и межре-

гиональные различия в уровнях обеспеченности населения услугами социальной инфраструктуры Преодолеть эти различия, призвана региональная политика инвестиций в социальную сферу

2. Выпоненный в диссертации анализ показал, что современная система управления имуществом сферы ФКиС, особенно в части недвижимости, нуждается в совершенствовании.

Иегоч^згтяние спортивных сооружений в 90 -х годах было на 60 % экономически хозяйственное, то есть они использовались и используются не только по первоначальному функциональному назначению, но и как экономические объекты, по отношению к которым действуют права собственности (возможность извлекать доходы от их эксплуатации и нести затраты на содержание) Отсутствовали четкие требования по установлению рыночной стоимости В основном она определялась по балансовой стоимости те либо по сумме затрат, связанных с реконструкцией, либо по остаточной стоимости по методике оценки гражданских и жилых зданий

Управление недвижимостью социальной сферы как специфический вид профессиональной деятельности в России еще не выходит за рамки управления объектами недвижимости как благами и товарами Как правило, в стороне остается такая важнейшая рыночная характеристика недвижимости как актива, приносящего доход

3. Выявленные рыночные характеристики спортивных сооружений как специфического товара определили пути к совершенствованию экономического механизма управления недвижимым имуществом в этой сфере с использованием стоимостных подходов.

В диссертации под экономическим механизмом управления недвижимостью спортивной сферы понимается система организационно-экономических отношений, хозяйственных связей, управленческих решений, направленных на стабильное функционирование, устойчивое развитие и повышение доходности объектов физкультуры и спорта

В последние годы в России развивается теория и практика управления имуществом с использованием стоимостных подходов и методов Адекватное определение стоимости имущества обеспечивает предсказуемость и воспроизводимость бизнеса, придавая ему высокую конкурентоспособность и необходимую партнерскую, в том числе инвестиционную привлекательность Взяв на вооружение принципы управления стоимостью, организации могут принимать более удачные решения Знание реальной стоимости имущества полезно и специалистам в области управления имуществом, инвесторам, менеджерам, которые по роду своей хозяйственной деятельности дожны четко знать стоимость того, во что вкладываются финансовые ресурсы От этого зависят и методы управления имущественным комплексом, и возможность принятия инвестиционных и управленческих решений, и учет рисков и потерь при таких решениях Рыночная оценка стоимости недвижимости социальной сферы позволит решить ряд злободневных проблем В большинстве случаев активы имеют длительный срок службы, и знание рыночной сто-

имости недвижимости может предотвратить хищения (преднамеренное банкротство) Реальное отображение стоимости активов организаций приведет к увеличению выплаты налога на имущество, а это может быть весомым вкладом в бюджеты субъектов Федерации Увеличение амортизационных отчислений позвонит стимулировать модернизацию и реконструкцию недвижимости социальной сферы, повысить инвестиционную привлекательность, с одной стороны, а с другой поставить барьер на пути скупки за бесценок потенциала России

Сложность определения стоимости недвижимого имущества привела к необходимости анализа разнообразных инструментов расчета стоимости, основанных как на зарубежном, так и на отечественном опыте Наиболее распространенными и более характерными для России являются три подхода затратный, сравнительный и доходный Вопросы использования подходов хорошо изучены и методы расчётов по каждому из них детально разработаны, в том числе с учётом специфики российского рынка

Учитывая особенности рассматриваемого типа недвижимости, перспективы развития спортивной сферы, доступность информации по отрасли, а также особенности применения различных методов оценки в рамках доходного подхода, в диссертационном исследовании выбран метод дисконтированных будущих доходов как наиболее приемлемый Для расчёта стоимости спортивных сооружений именно этот метод является наиболее значимым и может применяться, наряду с затратным подходом, для оценки реконструируемых объектов Кроме того, доходный подход позволяет определять стоимость подлежащего реконструкции объекта без учета предыдущих затрат на его строительство

4. В современных рыночных условиях главным экономическим результатом функционирования любой недвижимости является доход, который подвержен влиянию большого числа взаимосвязанных и зачастую взаимозаменяемых факторов.

В диссертационном исследовании на основании проведенного социального и технико-экономического анализа факторов автором выявлена гипотеза, что на доходность спортивных сооружений влияют в основном 24 фактора Для проверки этой гипотезы было опрошено 48 респондентов из числа руководителей спортивных учреждений и специалистов, занимающихся профессиональной оценкой стоимости Компетентность каждого респондента (эксперта) оценивалась коэффициентом компетентности, который вычисляся по методике взаимных оценок В результате средние оценки экспертной группы составили А "юг= ]7,64 и Д""" = 0,49 а среднеквадратичное отклонение 5 = 355,16 Полученная величина коэффициента конкордации для экспертов IV0,831 свидетельствует о существовании высокой согласованности во мнениях всех 48 экспертов

Респондентам предлагалось запонить анкету с перечнем факторов, которые он дожен проранжировать по степени их влияния, а так же, если считал необходимым включить допонительные факторы Полученные априорные сведения исследовались методом ранговой корреляции Составленная матрица рангов приведена в табл 1 На её основании в диссертации построены гистограмма

и полигон распределения сумм рангов влияния отобранных факторов на доходность спортивных зданий и сооружений

Таблица 1

Матрица рангов

Номер сЬактсюа Расшифровка фактора Сумма рангов

Х5 Моральный износ 204

х6 Физическое состояние 219

х16 Вместимость или пропускная способность 221

Хю Транспортная доступность 236

х7 Территориальная зона расположения 261

х,7 Уровень жизни населения 277

х4 Конструктивно-технологические характеристики 288

Х)9 Вид предоставляемых услуг 294

х,2 Степень кооперирования 319

хэ Объёмно-планировочные решения 322

х8 Пешеходная доступность 354

Хи Режим работы 370

Х22 Расходы на содержание сооружения 398

Хц Экологическое состояние окружающей среды 402

Х,5 Сопутствующие учреждения 462

Х20 Сезонность 465

Х,3 Оплата за предоставляемые услуги 478

Х23 Рекламирование услуг 502

Х18 Обеспеченность физкультурно-оздоровительными и спортивными сооружениями 503

Радиус обслуживания населения 517

х2 Год постройки 517

Х1 Группа капитальности 520

Хэ Окружение и соседство с объектами социальной сферы 547

Х21 Зарплата персонала 564

Значение коэффициента конкордации 0,534, рассчитанное нами в соответствии с матрицей рангов, свидетельствует о достаточной степени согласованности мнений всех опрошенных респондентов о степени влияния факторов на доходность спортивных сооружений Оценка значимости коэффициента конкордации осуществлялась по критерию Пирсона (%'=295,38) и по г-критерию Фишера (г = 0,929) Табличное значение указанных критериев подтверждает с вероятностью 0,95 неслучайность согласованности мнений

Для облегчения сбора информации факторы нами объедены по степени их значимости в группы, которые позволяют включить в исследование и производить сбор , исходной информации не сразу по всем факторам, а постепенно по группам факторов, добавляя на каждом этапе исследования новую труппу

/-Х,, Х2, II-Х16, /Я-Х5,хб> IV-Хъ, Х12, К-Х10,Х7,Х17;"ИГ-Х4,Х19> К//~Х8, Х24, VIII IXХ~ХД,"Х1~Х,5,Х20, Л7/-Х9, Л7//-Х13, Л7К-Х23,Х18, Т'-Х21

В результате априорного анализа выделены 15 важнейших факторов (с точки зрения респондентов), влияющих на доходность спортивных зданий и сооружений

Этот ГГШГП1Г ЛяКТОППП ЧЯ ИГК'ПЮЧРИИРМ Жяктт ГМГШНПГТИ 1 ППИИОТИПТОАПЧ

----------- -г х > - - - -х -г "20/* ----------1

при построении модели для расчета коэффициента загруженности лосновных помещений спортивного сооружения В свою очередь такой расчет и на его основе прогнозирование коэффициента загруженности в диссертационном исследовании сформулированы как задача построения динамической модели, отражающей зависимость доходности определенного вида спортивного сооружения от его характеристик и сезонности предоставления услуг

Кос, = а0, + аиХ, + + ат,Хт + е,, (1)

где Кос,Ч значение коэффициента загруженности лосновных помещений на момент времени /, Х1 (=7 т) - факторы, оказывающие наибольшее влияние на доходность спортивного сооружения, т - число факторов, а0,, ап - временные ряды коэффициентов регрессии с трендом д,(')> е- случайная компонента

Методика построения многофакторных динамических моделей изложена в работах А А Френкеля и получила свое современное развитие в работах Г И Кильдишева, В Ю Колесова, ЕН Львовского, А И Попескоидр В диссертации методика впервые предлагается для расчета и прогноза коэффициента загруженности лосновных помещений спортивной недвижимости Построение модели и ее практическое применение осуществлено на примере эксплуатации плавательных бассейнов в городах Хабаровского края Комсомольск-Амурск-Сонечный.

Рассматриваемые в модели факторы определяются двумя группами показателей качественных, отображающих потребительские качества спортивных сооружений и количественных, характеризующих вместимость, эксплуатационные расходы (заработная плата персонала, содержание сооружения) в р /м2 общей площади, уровень жизни населения, р /чел

Качественные показатели определяются в относительных измерителях (больше или меньше 1) по отношению к базовому значению, принятому за единицу Значение показателей в диссертации даны в табличной форме Показатель вместимости определяся по строительным нормам Показатели, характеризующие эксплуатационные расходы дифференцированы в зависимости от общей площади сооружения (уменьшаются с увеличением площади) В модели показатель определяется в % по отношению к базовому показателю денежных расходов на 1м2 общей площади здания За базовый вариант принят проект с минимально допустимой площадью (540м2) Для количественной характеристики фактора луровень жизни населения используются отношения стоимости потребительских корзин

городов Комсомольск-Амурск-Сонечный к среднему ее значению по Хабаровскому краю

Чтобы выяснить, какие факторы взаимозависимы, строилась матрица парных коэффициентов корреляции между всеми оставшимися 15 факторами Для группировки факторов применяся кластерный анализ Строилась дендрограма, графически показывающая степень близости факторов по коэффициентам корреляции На основании аняпизя ПРИ программы из-за сильной мультикоттлинеарнос-ти были исключены факторы X,, Хд, Х13, Х18 И Х19

Построение модели (1) осуществлялось в два этапа. На первом этапе строилась

статическая линейная модель, в которой не принимается в расчет фактор времени

Кос =Ьа + , (2)

где параметры статической модели, Кос- коэффициент загруженности

лосновных помещений, независящий от сезона предоставления услуг

Поиск наилучшего уравнения регрессии осуществляся методом исключения оставшихся 9-ти факторов по ^критерию Стьюдента Всего было сделано 5 шагов Первый этап заканчивася построением 4-х статических моделей (табл 2), в которых изменяются не только значения коэффициента загруженности лосновных помещений плавательных бассейнов, но и значения членов регрессии

На втором этапе строились динамические модели для членов регрессии статических моделей Выбор аппроксимирующей функции производися по мнимому значению среднего квадратического отклонения

Таблица 2

Результаты построения статических моделей для Кос

Период, Т Сезон, даты Статическая модель расчета Значение

1 Весна 01 марта -- 31 мая Кос = -0,3447 Х,, + 0,3460 Х,2 + + 0 4294 ХД + 0,0022 Хи + 0,0151 Х21 0,661

2 Лето 01 июня- 31 августа Кос2 = "0,0923 ГД + 0,9018 X2 + + 0,1123 Х14 - 0,0013 Х16 - 0,0095 Xlt 0,902

3 Осень 01 сентября -- 30 ноября Кос1 = -0,1824 Хи + 0 3654 Хп + + 0,2492 Хы + 0 0009 Х,6 + 0 0147 Х21 0,623

4 Зима 01 декабря -- 28 февраля Кос " = -0,3447 Хи + 0 3460 Х12 + + 0 4294 Хи + 0,0022 X6 + 0 0151 Х2, 0,661

Примечание Хи - экологическое состояние окружающей среды, Xп - степень кооперирования,Хи-режим работы, Х16-вместимость, Хч-зарплата персонала

В результате динамическая модель прогноза коэффициента загруженности лосновных помещений плавательных бассейнов в городах Хабаровского края Комсомольск-Амурск-Сонечный имеет вид

Кост= (-0,6732 + 0,2126 Т- 0,1358 'Г2) ХД+ -К-0,1783 + 0,1902 Т- 0,1990 Т2) Х,2+ +(0,8282 - 0,2477 Т + 0,1636 Тг)Х14+ +(0,0062-0,0021 Т + 0,0016Г)Х,+ +<0,0378 - 0,0079 Т + 0,0086 Т2)Х2], (3)

где Т- временной период (сезон)

Коэффициент загруженности характеризует эффективность управления недвижимостью, т к другие параметры, определяющие ее доходность (вместимость, территориальная зона расположения, радиус обслуживания населения, транспортная доступность и т п ) можно рассматривать как экзогенно заданные и независящие от управленческих воздействий

Аналогично проведенным исследованиям могут осуществляться анализ влияния факторов, и рассчитываться параметры модели коэффициентов загруженности лосновных помещений спортивных сооружений другого назначения и в любом другом регионе или городе

5. Существующий фонд недвижимости спортивных комплексов в регионах, особенно в отдаленных от центра, эксплуатируется недостаточно эффективно ввиду наличия физического и морального износов Грамотная оценка реконструкции поможет обосновать комплекс проводимых мероприятий и успешно реализовать намеченные планы

Устранение проблем, связанных с перечисленными видами износов, можно решить за счет реконструкции Вопросы реконструкции зданий и сооружений различного назначения рассмотрены в работах М К Беляева, Н Н Ивановой, А П Прокопишина, В 3 Черняка, С В Чиркова и др

В диссертации эффективность реконструкции спортивных сооружений рассматривается как с учетом интересов эксплуатационника (владельца), так и инвестора Инвестор обеспечивает вложение средств в реконструкцию с целью получения прибыли от объекта Владелец оценивает эффективность инвестиций с точки зрения последующей эксплуатации Эффекты выражаются в стоимостной и натуральной форме В отрасли ФКиС, наряду с основным социальным результатом - гармоничным физическим и духовным развитием, учитывается рост объёма производства и национального дохода в связи с увеличением фонда рабочего времени и повышения производительности труда В сфере досуга сопутствующий экономический эффект проявляется также в виде экономии времени населения

Оценка эффективности инвестиций с позиции инвестора заключается в сравнении доходов от возможной продажи объекта недвижимости и затрат на проведение работ с учетом предполагаемых инфляционных процессов и возможных потерь Эффективность капитальных вложений определяется сравнением индексов доходности при разных вариантах вложения средств Индекс доходности (Р1) инвестиций рассчитывается по формуле

рг=Ч(4)

У/ -1Г ' (1+гУ

где /< - чистый операционным денежный поток в период г, р , /, - инвесшции в период г, р , Г- горизонт исследования (расчётный период), лет, Тр - период реконструкции, лет, I - шаг расчета, год, квартал, месяц, г - норма дисконта С точки зрения владельца оценка эффективности инвестиций в реконструкцию в диссертации осуществляется с использованием адаптированного метода сравнения доходов и затрат до и после реконструкции и инвестирования в реконструкцию Расчет проводится по формулам, позволяющим оценить изменение расходов на содержание и ремонт, учесть повышение комфортности, обеспечивающее увеличение доходов от эксплуатации спортивных сооружений без учета дисконтирования

^Цяг-кИс^-с^)}

Р1=-1-?-, (5)

где Я0 и Я" - годовые доходы до и после реконструкции, р /м2, С

с учётом дисконтирования индекс доходности инвестиций

РГ = -?-, (6)

(1 + гУ

где К

6. Автором диссертации предложен механизм управления стоимостью спортивных сооружений с учетом проведения их реконструкции.

Принципиальная особенность современной недвижимой собственности сферы ФКиС в регионах состоит в том, что она в абсолютно преобладающей сво-

ей части является доходопотребляющей, а не доходопроизводящей Крайне низкий технологический уровень и почти поная изношенность собственности сферы ФКиС делает ее услуги очень дорогими, а идея снять с местных бюджетов бремя содержания объектов сферы ФКиС путем выхода на стопроцентный уровень оплаты услуг населением нереальна Хотя с этим положением можно не согласиться, если найти эффективного собственника для этих объектов на конкурсной основе (конкурс бизнес-проектов) и провести реструктуризацию, т. е сделать их самоокупаемыми или даже доходными объектами.

В процесс управления стоимостью реконструированного объекта предлагается включать мероприятия по воздействию на следующие показатели

- ставка дисконтирования - мероприятия, направленные на её снижение за счёт сокращение суммарных рисков, связанных с реконструкцией изменение сроков, состава и испонителей работ; перераспределение рисков между сторонами - участниками реконструкции,

- срок реконструкции - управление сроком реконструкции за счет внедрения более четкой процедуры контроля качества и приемки работ, а также повышения ответственности испонителя за конечный результат во взаимосвязи с другими факторами (расходы, ставка дисконтирования),

- расходы - сокращение расходов, связанных с реконструкцией, перераспределение их между участниками подрядного договора,

- рыночная стоимость объекта - повышение рыночной привлекательности объекта в сочетании с мероприятиями по управлению показателями расходы, ставка дисконтирования и т д ,

- доги - снижение договой нагрузки на реконструкцию посредством заключения договоров финансирования на выгодных для инвестора условиях, реструктуризация дога, поиск альтернативных источников финансирования работ, переуступки обязательств по догу

Принципиальная схема расчетов и обоснований при реконструкции объектов недвижимости, направленных на повышение их стоимости приведена на рис. 1 Практическое использование и эффективность предложенной методики при управлении спортивным сооружением показана в диссертации на примере плавательного бассейна Городского Дворца творчества детей и молодежи города Комсомольска-на-Амуре. Бассейн располагается в пристроенном здании, состоящим из комплекса сооружений, устройстви инженерного оборудования Пропускная способность бассейна - 48 человек в смену. Эксплуатируется с 1982 года, в течение последних четырех лет не эксплуатировася. Требуется проведение следующих ремонтно-строительных работ, усиление несущих конструктивных элементов ванны, обновление внутренней и наружной отдеки

При разработке инвестиционного проекта реконструкции, проведен расчет стоимости здания бассейна до его реконструкции При расчете стоимости использованы три подхода затратный, сравнительный и доходный Итоговое значение стоимости определено с использованием весовых коэффициентов по методу анализа иерархий

Постановка цели и задача реконструкции

Определение технически необходимых мероприятий и общего характера работ в результате технического обследования здания

Рассмотрение предложений по совершенствованию функционального назначения объекта

Разработка вариантов проектов реконструкции, их многокритериальная оценка и выбор оптимального решения

Оценка организационных решений и форм финансового обеспечения реконструкции

Определение объема инвестиций по выбранному варианту проекта в соответствии с графиком финансирования

Расчёт физического износа

Предварительный расчёт инвестиционных затрат

Рассмотрение схем участия инвесторов

Утверждение городской администрацией

Оценка критерия комфортабельности

Оценка технико-экономического критерия

Оценка критерия технологичности

Совершенствование организации управления

Выбор формы финансового обеспечения

Расчёт ставки дисконтирования

Составление графика производства работ

Расчёт потребных инвестиций

Определение периода окупаемости инвестиций

Расчёт стоимости объекта недвижимости после реконструкции

Установление длительности инвестиционного проекта

Расчёт необходимой величины дохода

Определение рыночной стоимости объекта до реконструкции

Рис 1 Схема расчётов и обоснований при реконструкции объектов недвижимости

Выбор наиболее эффективного проекта реконструкции осуществляся путем сравнения двух вариантов При этом учитывася вопрос о сокращении сроков проведения строительных работ за счет применения новейших технологий Оценка проектов осуществлялась по шагам в соответствии с системой критериев, представленных на рис 2

Рис 2 Система показателей при многокритериальной оценке вариантов реконструкции объектов недвижимости

Расчёт инвестиций в реконструкцию осуществляся по трем вариантам за счет собственных средств инвестора, с использованием заемных средств со ставкой по среднесрочному кредиту, предоставляемому на срок от 1 года до 3 лет (инвестиционное кредитование), с привлечением банковского кредита с 5% премией за риск Результаты расчета представлены графически на рис 3

В результате многокритериальной оценки выпоненной в диссертации был выбран I вариант реконструкции При II варианте реконструкции дальнейшее использование бассейна для проведения соревнований регионального уровня будет невозможно, что отразится, в свою очередь на доходности как самого бассейна и всех учреждений, входящих в состав ГДТДиМ, так и регионального спортивного комплекса

Срок окупаемости капитальных вложений определяся как отношение величины инвестиций в реконструкцию (Г) к годовому операционному доходу (с учетом всех возможных доходов спортивного сооружения)

Тп= 1-'--гт-ч = 1.47 г >

где Язс, Явп, Ясп - соответственно доходы от использования помещений для занятий спортом, вспомогательных помещений, спонсорской помощи, р /год, С,, С2 - соответственно постоянные и переменные расходы, р /год

Порядковые номера строительно-монтажных работ (1-10)

234 56789 7>- пери од реконструкции мес

Ф 457,111457.11 457,11 [457,11 457,11 457,11 457,11 457,11 457,11 228ББ1ШЩ

(Ж^г 33456

517,17 53011 543,ЭБ 55624 570,87

29257 299]ВВ

5256.49 пьк о

Рис 3 Расчёт инвестащйГвреконструкцию - график производства работ, б - при использовании собственных средств, в - при привлечении заёмных средств по I варианту, г в то же, по И варианту

Результаты расчёта свидетельствуют о высокой эффективности вложений в реконструкцию (срок окупаемости менее двух лет) Однако в этом случае недостаточно учтены риски, тк расчет проведен при оптимистическом варианте реализации инвестиционного проекта

Наиболее реалистичный период окупаемости находится в интервале с 27 по 30 месяц Начиная с 31 месяца до окончания жизненного цикла проекта (7Э=14 лет - продожительность действия фактора реконструкции) эксплуатация

объекта для владельца станет прибыльной, появляется реальная возможность устанавливать величину стоимости услуг дифференцированно

Рыночная стоимость реконструированного здания бассейна рассчитывается по формуле

г = (/ + г)7'

где Е'- рыночная стоимость здания бассейна до реконструкции, тыс р ,

Ч доход по проекту в период реконструкции, тыс р /мее , В* - задоженность по кредитам, тяые р\1 Ч затраты на проведение реконструкции в соответствующие периоды, тыс р /мес

В период проведения реконструкции получение доходов маловероятно и в расчёте принимается Я1 = О

Тоща рыночная стоимость реконструированного здания бассейна в период окончания реконструкции будет равна

ЕТ=(1+г)''

Е'+11тгт+в'

Расчеты, проведённые на примере реконструкции плавательного бассейна Городского дворца творчества детей и молодёжи в г Комсомольске-на-Амуре, показывают, что рыночная стоимость объекта увеличивается в 2,24 раза

На увеличение рыночной стоимости реконструированного здания оказывают влияние три фактора. Прежде всего, основное внимание инвестора дожно быть обращено на мероприятия по повышению привлекательности здания для потенциальных потребителей услуг и арендаторов (дооборудование помещений современными средствами видеонаблюдения, пожарной и охранной сигнализации, средствами связи, применение более дорогостоящих и качественных, чем по проекту, строительных материалов) Далее следует строго соблюдать и по возможности сокращать сроки проведения реконструкции; любая задержка ввода в эксплуатацию здания бассейна чревата существенным снижением его рыночной стоимости

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости требует также строгого обоснования ставки дисконтирования Управление ставкой может происходить за счет перераспределения части рисков от инвестора в сторону других участников договора (подрядчик, субподрядчик, проектировщик, страховая компания)

Проведённые расчёты демонстрируют гибкий механизм управления недвижимостью при реконструкции Владелец, изучив рыночную конъюнктуру, может рассчитать несколько вариантов финансирования и расчета с кредитными учреждениями У него появляется возможность выбрать наиболее приемлемый вариант, при котором будет достигнуто некоторое, близкое к оптимальному соотношение между процентной ставкой и сроком возврата за кредит с одной стороны и средней стоимостью за предоставляемые услуги с другой стороны Последняя дожна

назначаться владельцем спортивного сооружения таким образом, чтобы покрывать издержки на его реконструкцию и приносить доход Но при этом не завышать стоимость предоставляемых услуг, в противном случае потребитель не сможет их оплатить Стоимость предоставляемых услуг дожна быть в пределах, установленных тарифами на платные физкультурно-оздоровительные и спортивные услуги, оказываемые муниципальными учреждениями ФКиС Если такое соотно-

тг.о.ттг* йшот ';;у' гиг11утг\ гутп ОЗНяЧ?ТЬ ЧТО ПРКПНГТГК/КТТИЯ В НЯМРЧРННПМ ПП'ЬР-

ме выгодна владельцу недвижимости

Основные выводы и предложения

В результате выпоненных исследований получены новые решения актуальной научной задачи, заключающейся в совершенствовании механизма управления имущественным комплексом спортивной сферы, основанного на современных подходах к стоимостной оценке недвижимости

Проведенное исследование позволяет сделать выводы, отражающие основные результаты диссертации.

) Выявлена специфика недвижимости спортивной сферы как социального блага и как товара, определяющая структуру и методы управления имуществом спортивных комплексов

2 Управление недвижимостью в диссертации рассматривается как управление повышением ее стоимости Стоимость недвижимости спортивной сферы целесообразно определять с использованием доходного подхода

3 На доходность недвижимости оказывает влияние большое число факторов, исследованных в диссертации методами корреляционно-регрессионного анализа В результате, исследования разработана многофакторная модель расчета коэффициента загруженности лосновных помещений спортивных комплексов

4, Использование модели позволяет управлять доходностью спортивных комплексов путем воздействия на факторы, имеющие субъективный характер режим работы, степень кооперирования, стимулирование персонала и др

5 В настоящее время актуальной проблемой использования недвижимости в социальной сфере является ее реконструкция с целью устранения накопившегося морального и физического износа

В диссертации рассмотрены пути повышения эффективности управления недвижимостью при проведении реконструкции, предусматривающей сохранение функциональных и улучшение потребительских качеств

6 Разработанные в диссертации предложения по осуществлению реконструкции недвижимости в социальной сфере, основаны на соблюдении требований технологии и организации реконструктивных работ и ориентируют инвестора на необходимость учёта рыночной конъюнктуры, стоимости работ, оборудования, ставки кредитования, инвестиционные риски

7 В диссертации разработана методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом их реконструкции, установлены факторы, влия-

ющие на ее величину Методика может быть использована для практических расчётов с целью обоснования наиболее эффективного проекта реконструкции

8 Предлагается эффективность реконструкции определять двумя методами для инвестора - уровнем доходности продажи недвижимости по рыночной стоимости, для владельца - уровнем рентабельности эксплуатационной деятельности

Основные положения диссертации отражены в следующих опубликованных работах

1 Синяков А В , Попеско А И , Литовченко В В Управление недвижимостью спортивных комплексов на региональном уровне Моногр - Владивосток Изд-во Дальневост ун-та, 2004 - 7,5 п л, в соавт (авт - 2,5 п л)

2 Синяков А В , Анцыгин О.И, Голованов Д В Многофакторный анализ и оценка факторов, влияющих на доходность спортивных комплексов / Комсомол -на-Амуре госуд техн унив - Комсомольск-на-Амуре, 2003 - Деп в ВИНИТИ, №1841-В 2003 от 21 10 2003 - 1,82 пл, в соавт (авт - 0,65 п л)

3 Синяков А В Применение экономико-статистических методов в оценке доходов от спортивных сооружений / Труды 43-й Всероссийской научно-практической конференции (Хабаровск, 22-23 октября 2003 г) Т2 /- Хабаровск- Изд-во ДВГУПС, 2003 - 0,125 п л

4 Синяков А В , Попеско А И, Ступин А.В Мониторинг технического состояния городских плавательных бассейнов / Комсомол -на-Амуре госуд техн унив -Комсомольск-на-Амуре, 2003. - Деп в ВИНИТИ, №837-В 2003 от 29 04 2003 -1,63 пл , в соавт (авт - 0,54 п л)

5 Синяков А В , Попеско А И, Литовченко В В Формирование доходов при управлении спортивными зданиями и сооружениями // Дальневосточный оценщик - Хабаровск -2005 № 4 (13) - 0,18 п л, в соавт (авт - 0,06 п л )

. Синяков A.B., Попеско А.И., Литовченко В,В. Учет реконструкции в стоимости спортивных сооружений //Дальневосточный оценщик - Хабаровск -2006 № 3(16)- 0,21 п л, в соавт (авт - 0,09 п л )

7 Синяков А В Экономический механизм управления недвижимостью спортивных комплексов // Регион- Политика-Экономика-Социология - СПб - 2007 № 1 - 0,4 п л

8 Синяков А В Эффективное управление недвижимостью в спортивной сфере// Экономика и управление - СПб - 2007 № 3 (29) - 0,5 п л

Подписано к печати 30 05 2007 Формат 60x84 1/16 Бумага офсетная Уел печ л 1,5 Тираж 100 экз Заказ 99

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет 190005, г Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4

Отпечатано на ризографе 90005, г Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Синяков, Андрей Викторович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СПОРТИВНОЙ СФЕРЫ

1.1. Особенности управления в сфере физической культуры и спорта

1.2. Структура и анализ состояния недвижимого имущества региональных спортивных комплексов.

1.3. Экономические аспекты при управлении объектами недвижимости

ГЛАВА 2. МЕТОДИКА ОБОСНОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СПОРТИВНЫХ ЗДАНИЙ И СОРУЖЕНИЙ

2.1. Исследование факторов, влияющих на доходность спортивных зданий и сооружений.

2.2. Формирование доходов при управлении спортивными зданиями и сооружениями.

2.3. Учёт реконструкции в стоимости спортивных зданий и сооружений.

ГЛАВА 3. ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ СПОРТИВНОЙ СФЕРЫ

3.1. Основы механизма управления объектами спортивной недвижимости при проведении реконструкции.

3.2. Методика расчёта стоимости объекта спортивной недвижимости с учётом его реконструкции на основе доходного подхода.

3.3. Реализация стоимостных технологий управления реконструируемой недвижимостью городского спортивного комплекса.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование экономического механизма управления недвижимостью региональных спортивных комплексов"

Сегодня можно считать, что политический этап приватизации в России завершен. На смену приходит этап экономический, поэтому особенно важное значение приобретают вопросы эффективного управления недвижимостью социальной сферы, включающей в себя жилищно-коммунальное хозяйство, здравоохранение, образование, бытовое обслуживание населения, физическую культуру и социальное обеспечение, культуру и искусство, транспорт и связь. Порядок управления объектами социальной сферы распространяется на все объекты, относящиеся к собственности городов, независимо от того, на чьём балансе они учитываются и на каких правах.

Физической культуре и спорту принадлежит ведущая роль в сохранении и развитии физического и духовного потенциала страны, распространении здорового образа жизни. Это предопределяет необходимость создания и совершенствования соответствующей материальной базы. Следует строить новые и реконструировать морально устаревшие и физически изношенные спортивные здания и сооружения, обеспечить их правильную эксплуатацию.

Выпоняя важную социальную функцию, спортивные здания и сооружения в то же время дожны приносить доход собственникам и инвесторам, которые заинтересованы в их эффективном использовании, быстрой окупаемости капитальных вложений в строительство и реконструкцию.

В настоящее время существующие объекты социальной сферы эксплуатируются недостаточно эффективно и, зачастую, остаются невостребованными потребителями: не используются вовсе или их использование ограничено. Одна из основных причин - неудовлетворительные технические характеристики объектов, наличие функционального и физического износов. В тоже время существует катастрофическая нехватка современных спортивных сооружений в стране. Это нашло своё отражение в открытом письме председателя Госкомспорта В.А. Фетисова к президенту РФ В.В. Путину об инициативе изменить структуру управления российским спортом.

Повышение эффективности использования существующего фонда обусловливает необходимость разработки соответствующего экономического механизма управления недвижимостью спортивной сферы. Под экономическим механизмом управлением недвижимостью спортивной сферы понимается система организационно экономических отношений, хозяйственных связей, управленческих решений направленных на стабильное функционирование, развитие спортивных сооружений и повышение их доходности. Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с развитием имеющихся объектов недвижимости существенно отстаёт от потребностей практической деятельности. В частности, недостаточно исследованы в современной научной литературе вопросы эффективности объектов спортивной недвижимости, из-за этого практика вынуждена двигаться не самым рациональным путём, выбирая не самые эффективные решения в области модернизации фонда недвижимости спортивной сферы.

Мероприятия по реконструкции объектов недвижимости позволяют продлить их физическую и экономическую жизнь. Объекты с улучшенными потребительскими качествами становятся конкурентоспособными. Их услуги пользуются повышенным спросом, поэтому увеличение доли площадей объектов социальной сферы, обладающих улучшенными качественными характеристиками, является одним из источников увеличения доходов владельцев, управляющих этими объектами. В настоящее время возрастает спрос на комплексные многофункциональные объекты, в том числе спортивные, которые включают большое число помещений различного назначения. Это позволяет изменять набор предоставляемых услуг, диверсифицируя вложения инвесторов в недвижимость, снижает риски и стабилизирует денежные поступления. Кроме того, расширенный набор помещений делает возможным автономное использование и комплексный характер предоставления услуг, ориентированных на разных потребителей, делает возможным реинвестирование средств, вырученных от реализации услуг, а также развитие самой недвижимости.

Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления недвижимым имуществом, её состояния, тенденций и направлений развития, поиска и разработки систем и методов управления, обеспечивающих повышение эффективности системы недвижимости как важнейшего фактора социально-экономического развития страны. Существенной проблемой при этом является оценка эффективности реализации мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью.

Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с развитием объектов недвижимости в социальной сфере, существенно отстаёт от потребностей практической деятельности. Недостаточно исследованы в научной литературе вопросы управления объектами спортивной недвижимости, вследствие чего принимаются не самые эффективные решения в части их модернизации.

Целью диссертационного исследования является разработка современных технологий управления недвижимым имуществом региональных спортивных комплексов.

Для достижения указанной цели определены следующие задачи'.

- раскрыть социально-экономическую сущность и современную систему управления сферой физической культуры и спорта;

- провести анализ структуры и состояния недвижимого имущества региональных спортивных комплексов; выявить функции и методы управления недвижимостью, тенденции и направления их развития;

- обобщить существующие методы оценки недвижимости и обосновать стоимостный подход к управлению недвижимостью;

- исследовать факторы, влияющие на доходность спортивных зданий и сооружений, и на основе априорной информации определить их значимость;

- разработать модель расчёта коэффициента загруженности лосновных помещений спортивных зданий и сооружений;

- разработать методику расчёта стоимости спортивных сооружений с учётом их реконструкции с использованием доходного подхода и проверить её практическую реализуемость.

Предметом исследования являются экономический механизм управления недвижимостью спортивной сферы в рыночных условиях.

Объектом исследования является недвижимость спортивной сферы, представляющая собой совокупность спортивных сооружений на территории городов Хабаровского края Комсомольск-Амурск-Сонечный.

Теоретическую и информационную основу исследования составили научные положения, содержащиеся в трудах ведущих отечественных и зарубежных учёных и специалистов в области экономической теории управления, экономической оценки и управления недвижимостью, экономического обоснования реконструкции.

В качестве инструментов исследования использованы методы системного анализа, корреляционно-регрессионного анализа, экономико-математическое моделирование.

Информационную базу составили статистическая отчётность Хабаровского края, ретроспективные данные бухгатерской отчётности региональных спортивных комплексов, результаты анкетного опроса 48 респондентов, в качестве которых были приглашены специалисты в области оценочной деятельности, сотрудники городских комитетов по физической культуре и спорту, руководители спортивных комплексов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном обосновании совершенствования экономического механизма управления недвижимостью регионального спортивного комплекса обеспечивающего повышение её стоимости и доходности.

Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. Выявлены технические и социально-экономические особенности эксплуатации спортивных сооружений, свидетельствующие о низком уровне управления имуществом спортивной сферы.

2. Определена совокупность внешних и внутренних факторов, влияющих на доходность спортивных зданий и сооружений, и установлена их значимость.

3. Разработана многофакторная динамическая модель расчёта коэффициента загруженности помещений спортивных сооружений, выпоняющего роль основного инструмента управления доходностью недвижимости.

4. Разработаны методика, показатели и агоритм расчётов и обоснований при проектировании и осуществлении реконструкции спортивных комплексов.

5. Адаптированы методы оценки эффективности инвестиций в реконструкцию спортивных сооружений с точки зрения собственника, предусматривающего их последующую эксплуатацию и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от продажи недвижимости или сдачи в аренду.

Практическая значимость. Результаты научного исследования доведены до конкретных выводов и практических рекомендаций. Предложенные в диссертации методики и модели могут быть использованы органами власти субъектов федерации и местного самоуправления при разработке программ реконструкции спортивных сооружений, а также учредителями и менеджерами спортивных комплексов при прогнозировании степени использования и доходов от их деятельности.

Апробация работы. Работа выпонена в рамках Федеральной целевой программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на 1996-2005 и до 2010 года", раздел "Техноэкополис Комсомольск-Амурск-Сонечный" и в рамках программы "Основные направлений развития физической культуры и спорта в Хабаровском крае на 2002-2005 годы". Результаты исследования обсуждались на XXX-XXXIV научно-технических конференциях студентов и аспирантов Комсомольского-на-Амуре государственного технического университета (Комсомольск-на-Амуре, 2000-2004); на 43-й Всероссийской научно-практической конференции Дальневосточного государственного университета путей сообщения (Хабаровск, 2003).

Внедрение основных результатов работы осуществлено в практической оценочной деятельности ряда организаций г. Комсомольска-на-Амуре: АНО "Региональное бюро экспертиз", ООО "Дальневосточная оценочная палата" и ООО "Оплот",теоретические положения и выводы используются в учебном процессе ГОУВПО "Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет".

Результаты исследования были использованы автором при проведении работ по реконструкции плавательного бассейна ГДТДиМ. Подготовленный на основе материалов диссертации проект реконструкции был представлен на обсуждение и одобрен администрацией г. Комсомольск-на-Амуре, что подтверждено справкой о внедрении.

Публикации. По результатам исследования опубликованы семь научных статей и монография.

Объём и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Синяков, Андрей Викторович

Заключение

В результате выпоненных исследований получены новые решения актуальной научной задачи, заключающейся в совершенствовании технологий управления существующей недвижимостью спортивной сферы, в которой осуществлён комплексный подход к спортивным сооружениям, учитывающий современные подходы стоимостной оценки, применяемые в рыночной экономике.

Для совершенствования технологий управления недвижимым имуществом через стоимостную оценку исследованы вопросы взаимосвязи ситуаций и направлений оценки, выделены основные группы целей, достигаемых при управлении имуществом. Рассмотрены особенности действий по установлению действительной стоимости недвижимости, причем особое внимание уделялось актуальности исследуемых целей для сферы физической культуры и спорта. Использование в процессе управления имуществом стоимостной оценки будет эффективно при условии, что полученный результат имеет максимально возможную, в данных обстоятельствах, степень достоверности. Выпонение этого условия возможно при применении метода определения стоимости объекта, наиболее соответствующего имеющейся ситуации.

Методические основы стоимостной оценки к настоящему времени достаточно разработаны в работах зарубежных (преимущественно американских) и отечественных авторов. Однако при этом в большинстве работ основное внимание уделяется описанию практических приемов оценки, тогда как методология этого процесса освещена недостаточно. Между тем, представляется, что без понимания сущности факторов, оказывающих влияние на уровень рыночной стоимости недвижимого имущества в различных ситуациях, выбор инструментария, способного отследить и оценить степень влияния каждого фактора, становится затруднительным.

Большое внимание в исследовании уделено факторам, имеющим субъективный характер и опосредованное влияние на результат стоимостной оценки. Это относится как анализу ближайшего окружения спортивного объекта, так и к анализу его физических характеристик. Вследствие учёта этих факторов повышается достоверность и обоснованность величины текущей стоимости спортивной недвижимости, получаемой в рыночных условиях.

Рассмотрены пути повышения эффективности управления недвижимостью при проведении реконструкции или капитального ремонта, то есть работ, направленных на сохранение и улучшение потребительских качеств. Определены условия сокращения продожительности реконструкции за счёт совмещения строительных процессов и условий их взаимоувязки. Путём расчёта различных вариантов владелец недвижимости может выбрать решение, при котором при минимальных денежных затратах продожительность реконструкции будет минимальная. Выявлены критерии рациональности проектных вариантов выпонения строительных процессов в условиях реконструкции: себестоимость, единовременные потери, продожительность работ, непрерывность освоения фронтов работ, насыщение фронта работ ресурсами и совмещение разнотипных работ. Предлагается рассматривать продожительность выпонения реконструкции как функцию от аргументов, влияющих на её ускорение: трудоёмкости, дифференциальных показателей качества, организации работ, количество ресурсов и частных фронтов работ.

Как альтернатива затратному и сравнительному подходам предлагается методика расчёта стоимости реконструируемой недвижимости на основе доходного подхода, который опирается на учёт будущих доходов и поностью свободен от недостатков, присущих другим подходам, кроме того позволяет определять стоимость подлежащего реконструкции объекта без учёта предыдущих затрат на его строительство. К достоинствам предлагаемой методики можно отнести то, что она ориентирует владельца на рыночную конъюнктуру: (ставки, стоимость работ, затраты на оборудование, рыночная стоимость аналогов) и обеспечивает учёт времени, величины накопленных догов и рисков, связанных с завершением работ.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Синяков, Андрей Викторович, Комсомольск-на-Амуре

1. Алешин, В. В. Совершенствование экономического механизма в сфере физической культуры и спорта в условиях перехода к рынку Текст. / В. В. Алешин - М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИСД999. - 90 с.

2. Алешин, В. В. Менеджмент и маркетинг на европейских стадионах Текст. / В. В. Алешин, И. И. Переверзин М.: Советский спорт, 1999. - 240 с.

3. Алешин, В. В. Менеджмент спортивного сооружения Текст. / В.В. Алешин, И. И. Переверзин. М.: ИСМ-РГАФК, 1996. 61 с.

4. Алимурзаев, Г. Н. Местное самоуправление: к концептуальному обоснованию главных задач в сфере экономики Текст. / Г. Н. Алимурзаев // Российский экономический журнал. 1999. - № 3. - С. 19 -25.

5. Аньшин, В. М. Инвестиционный анализ Текст. / В. М. Аныпин -М.:Дело, 2000.-280 с.

6. Аристова, JI. В. Физическая культура. Отрасль в новых условиях хозяйствования Текст. / JI. В.Аристова, С. П. Шпилько М.: Экономика, 1991. - 39 с.

7. Архитектура гражданских и промышленных зданий: Общественные здания Текст.: учебник / Орловский Б.Я., Сербинович П.П. М.: Высшая школа, 1978.-271 с.

8. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Текст.: учебник / А. Н. Асаул. СПб.: Гуманистика, 2003. - 406 с.

9. Бабич, А. М. Экономика и финансирование социально-культурной сферы Текст. / А. М. Бабич, Е. В. Егоров Казань, 1996. - 243 с.

10. Бакеев А. В. Организационно-экономический механизм деятельности городского спортивно-досугового Центра.: дис. канд. экон. наук / Бакеев Александр Васильевич. М., 2000. - 173 с

11. Бедин, Б. М. Совершенствование управления муниципальной собственностью. : дис. . канд. экон. наук / Бедин Борис Михайлович. -Иркутск, 1999.-185 с.

12. Беляев, М. К. Проблемы реконструкций зданий и сооружений Текст. / М. К. Беляев СПб.: 1994. - 224 с.

13. Богатин, Ю. В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций Текст. / Ю. В. Богатин, В. А. Швандар М.: Финансы, 1999. - 254 с.

14. Богачёв, М. Г. Проблемы строительства спортивных сооружений Текст. / М. Г. Богачёв, С. А. Зыков. // Промышленное и гражданское строительство. 2004. - № 7. - С.ЗО.

15. Бойко, М. Д. Техническое обслуживание зданий и сооружений Текст.: справ, пособие / М. Д. Бойко. М.: Стройиздат, 1993. - 274 с.

16. Бузова, И. А. Коммерческая оценка инвестиций Текст. / И. А. Бузова, Г. А. Малаховикова, В. В. Терехова СПб.: Питер, 2003. - 432 с.

17. Бугаков, А. М. Исследование ванн плавательных бассейнов и выявление оптимальных решений их гидроизоляции.: дис. канд. техн. наук / Бугаков Александр Михайлович. М., 1970. - 173 с.

18. Вадайцев, С. В. Оценка бизнеса и инновации Текст. / С. В. Вадай-цев М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1997. - 336 с.

19. Вольфсон, В. Д. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий Текст.: справочник производителя работ / В.Д. Вольфсон, В.А. Ильященко, Р.Г. Комисарчик-М.: Стройиздат, 1995.-253 с.

20. Горностаев, Н. И. Строительство спортивных сооружений на территории Московской области Текст. / Н. И. Горностаев. // Промышленное и гражданское строительство. 2004. - № 7. - С.8-9.

21. Городу Комсомольску-на-Амуре 70 лет. Статистический сборник. Юбилейный выпуск: Стат. сб. Текст. / Комсомольский-на-Амуре межрайонный отдел госстатистики Комсомольск-на-Амуре, 2002. - 68 с.

22. Гаджиев, А. А. Организационно-экономические основы формирования инфраструктуры физической культуры и спорта на региональном уровне. : автореф. дис. канд. экон. наук / Гаджиев А.А. М,2003. - 24 с.

23. Горбунов, С. В. Развитие методов управления недвижимостью на основе выбора стратегии её эффективного использования. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Горбунов Сергей Викторович. Нижний Новгород, 2001. - 22 с

24. Грибовский, С. В. Методы капитализации доходов Текст.: курслекций / С. В. Грибовский. СПб., 1997. - 168 с.

25. Гринюк, Н. И. Экономическая оценка недвижимости в управлении субъектами хозяйствования республики Беларусь. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Гринюк Нина Ивановна. Минск, 2001.-21 с.

26. Действующее федеральное законодательство: Земельный кодекс-М.: 1999.-61 с.

27. Егерев, И. А. Стоимость бизнеса: Искусство управления Текст. / И. А. Егерев М.: Дело, 2003. - 480 с.

28. Ершова, С. А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов Текст. / С. А. Ершова. СПб.: Изд-во СПбГИ-ЭА, 1999.-172 с.

29. Жестянников JI. В. Социально-экономическое регулирование системы физической культуры и спорта. : автореф. дис. . д-ра экон. наук / Жестянников Леонид Владильевич. СПб., 2000. - 35 с.

30. Жильцов, Е. Н. Экономика общественного сектора и некоммерческих организаций Текст. / Е. Н. Жильцов М.: Изд-во Моск. ун-та, 1995. -172 с.

31. Иванова Н. Н. Организационно-технологическое обеспечение надёжности гражданских зданий.: автореф. дис. канд. техн. наук / Иванова Наталья Николаевна. Ростов-на-Дону, 2000. - 22 с.

32. Карцева В. В. Управление государственным и муниципальным имуществом на основе совершенствования оценочной деятельности. : автореф. дис. канд. экон. наук / Карцева Вера Викторовна. М, 2001. - 25 с.

33. Кильдишев, Г. С. Анализ временных рядов и прогнозирование Текст. / Г. С. Кильдишев, А. А. Френкель М.: Статистика, 1973. - 104 с.

34. Киселёва У. В. Формирование комплексных подходов совершенствования управления собственностью.: автореф. дис. канд. экон. наук / Киселёва Ульяна Владимировна. СПб., 2003. -19 с.

35. Ковалёв, А. П. Как оценить имущество предприятия Текст. /

36. A. П. Ковалёв М.: Финстатинформ, 1996. - 75 с.

37. Ковалёв, А. П. Оценка стоимости активной части основных фондов Текст. / А. П. Ковалёв М.: Финстатинформ, 1997. - 174 с.

38. Ковалёв, В. В. Методы оценки инвестиционных проектов Текст. /

39. B. В. Ковалёв М.: Финансы и статистика, 1998. - 144 с.

40. Кожевникова, Е. Управление недвижимостью как один из способов получения доходов / Е. Кожевникова // Мир строительства 2001.- № 1.- С. 11-14.

41. Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Текст. / С. П. Коростелев М.: Изд-во Русская Деловая Литература, 1998. - 224 с.

42. Корягина, Т.И. Индивидуальный труд в сфере услуг Текст. / Т. И. Корягина, В. М. Рутгайзер, Ю. X. Силасте М.: Лёгпромбытиздат, 1989. - 94 с.

43. Кузин, В. В. Предпринимательство в зарубежном спорте Текст. / В. В. Кузин -М.: ГЦОЛИФК, Школа спортивного бизнеса в ГЦОЛИФК, 1993. -127 с.

44. Кулигин, П. И. Методы оценки имущества предприятий в условиях приватизации Текст. / П.И. Кулигин // Финансы. 1993. - № 9. - С. 12-20.

45. Кушнир, И. Б. Управление недвижимой собственностью муниципальных образований: модели и механизмы.: автореф. дис. канд. экон. наук / Кушнир Игорь Борисович. Ростов-на-Дону, 2003. - 24 с.

46. Лебединский, В. И. Методические основы оценки эффективности доходной недвижимости в инвестиционном проектировании объектов реконструкции. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Лебединский Виктор Игоревич. Новосибирск, 1999. - 20 с.

47. Львовский, Е. Н. Статистические методы построения эмпирических формул Текст. / Е. Н. Львовский М.: Высш. шк., 1988. - 239 с.

48. Маковеева, М. В. Организационно-экономический механизм функционирования некоммерческих организаций в сфере физической культуры и спорта. : автореф. дис. канд. экон. наук / Маковеева Марина Вячеславовна.1. М, 2002.-27 с.

49. Малышева, Т. В. Качество жизни населения и его региональная дифференциализация. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Малышева Татьяна Витальевна. Казань, 2001. - 24 с.

50. Малюгин, А. Н. Эффективность управления объектами недвижимости. : автореф. дис. канд. экон. наук / Малюгин Алексей Николаевич. Новосибирск, 2002.-28 с.

51. Марголин, А. М. Экономическая оценка инвестиций Текст. / А. М. Марголин, А. Я. Бысряков М.: Изд-во "ЭКМОС". - 2001. - 240 с.

52. Маховникова, Г. А. Инвестиционный процесс на предприятии Текст. / Г. А. Маховникова, В. Е. Кантор СПб.: Питер, 2001. - 176 с.

53. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: вторая ред.: утв. гос. ком. по строит., архит. и жил. политике № ВК 477 от 21.06.1999г. / рук. авт. кол.: В. В. Косов, В. Н. Лившиц, А. Г. Шахназаров М.: Экономика, 2002. - 424 с.

54. Михайлов, В. И. Как принимать решения Текст. / В. И. Михайлов -СПб.: ООО Химера, 1999. 200 с.

55. Оценка недвижимости Текст.: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

56. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность" Текст. М.: Изд-во Дело, 1998. - 384 с.

57. Оценка эффективности инноваций Текст.: учебник / Завлин П.Н., Васильев А.В. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 1998. - 216 с.

58. Паспорт г. Комсомольска-на-Амуре 1993 2002 годы: Стат. сб. Текст. / Комсомольский-на-Амуре межрайонный отдел госстатистики -Комсомольск-на-Амуре, 2003. - 43 с.

59. Полянский, А. И. Управление государственной недвижимостью (вопросы теории и практики). : автореф. дис. . д-ра экон. наук / Полянский Андрей Игоревич. М., 2002. - 44 с.

60. Попеско, А. И, Оценка стоимости недвижимого имущества горнопромышленных предприятий Текст. / А. И. Попеско, А. Е. Зубарев, И. С.Капустенко. Владивосток: Изд-во Дальневосточного ун-та, 2003. - 149 с.

61. Попеско, А. И. Расчёт железобетонных конструкций, подверженных коррозии. : автореф. дис. . д-ра техн. наук / Попеско Антонина Ивановна. -СПб., 1996.-36 с.

62. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86(р) утв. Госгражданстроем. М.: Госкомитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, 1988. - 80 с.

63. Предварительные итоги социально-экономического развития Хабаровского края за 2002 год и прогноз социально-экономического развития края на 2003 год. Текст. // РФ. Правительство Хабаровского края. -Хабаровск.: 2002.-98 с.

64. Проектирование бассейнов. Справочное пособие к СНиП / ЦНИИЭП им. Б.С.Мезенцева Госкомархитектуры. -М.: Стройиздат, 1991. 120 с.

65. Проектирование городских спортивных сооружений Текст.: учебник / Под ред. А.Ю. Кистяковского. М.: Стройиздат, 1965. - 252 с.

66. Прокопишин А. П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда Текст. / А. П. Прокопишин М.: Стройиздат, 1990. - 120 с.

67. Райская, Н.Н. Кластерный анализ и его применение Текст. / Н.Н. Райская, А.Т. Терёхин, А.А. Френкель // Заводская лаборатория. Т.38. -1972-№10. С.1222-1228.

68. Райхман, Э. П. Экспертные методы в оценке качества товаров Текст. / Э.П. Райхман, Г.Г. Азгальдов М.: Экономика, 1974. - 151 с.

69. Рекомендации по определению эксплуатационных затрат при проектировании зданий кинотеатров, клубов, спортивных корпусов Текст. / ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева. М.: Стройиздат, 1985. - 79 с.

70. Рекомендации по технико-экономической оценке типов зданий и проектов культурно-просветительных, зрелищных, физкультурно-спортивных учреждений Текст. / ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева. М.: Стройиздат, 1988. - 88 с.

71. Рукосуева, И. С. Оценка и прогнозирование стоимости автомобильного транспорта на рынке подержанных автомобилей. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Рукосуева Инна Сергеевна. Комсомольск-наАмуре, 2000. - 22 с.

72. Саати, Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий Текст. / Т. Саати М.: "Радио и связь", 1993. - 320 с.

73. Слугин, О. В. Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне.: автореф. дис. канд. экон. наук / Слугин Олег Викторович Владивосток, 2003. - 24 с.

74. Старик, Д. Э. Как рассчитать эффективность инвестиций Текст. / Д. Э. Старик М.: АО Финстатинформ, 1996. - 92 с.

75. Степаненко А. Н. Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Степаненко Андрей Николаевич. СПб., 2002.- 20 с.

76. Стойкое, Д. А. Проблемы государственного регулирования спортивного комплекса. : автореф. дис. канд. экон. наук / Стойков Дмитрий Алексеевич.-М., 2002.-34 с.

77. Синяков, А. В. Мониторинг технического состояния городских плавательных бассейнов / А. В. Синяков, А. И. Попеско, А. В. Ступин. Комсомольск-на-Амуре, 2003. - 26 е.- Деп. в ВИНИТИ 29.04.2003, № 837-В.

78. Синяков, А. В. Многофакторный анализ и оценка факторов, влияющих на доходность спортивных комплексов / А. В. Синяков, О. И. Анцыгин, Д. В. Голованов. Комсомольск-на-Амуре, 2003. - 29 с. Деп. в ВИНИТИ 21.10.2003, № 1841-В.

79. СНиП 2.08.2-89* Общественные здания и сооружения. / Госстрой СССР. М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1989. - 40 с.

80. Теория и методы оценки недвижимости Текст. / под ред.В.Е. Есипо-ва.- СПб, 1998.-159 с.

81. Трофимов, С. С. Оценка рыночной стоимости недвижимости: экономический инструмент оптимизации инвестиций. : автореф. дис. . канд. экон. наук / Трофимов Сергей Сергеевич. М,2003. - 22 с.

82. Тэпман JI.H. Оценка недвижимости Текст.: [пер. с англ.] / под ред. В .А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

83. Фальцман, В. К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий Текст. / В. К. Фальцман М.: ТЕИС, 1999. - 56 с.

84. Федеральный закон "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" Текст. М.: Ось-89, 2003. - 48 с.

85. Фомин, Ю.А. Профессионализация большого спорта и рыночные отношения Текст. / Ю.А. Фомин // Теория и практика физической культуры. 1991.-№9.- С.32-34

86. Формирование и развитие техноэкополиса "Комсомольск-Амурск-Сонечный" Текст. / Н.П. Карева, Г.И. Бурдакова, В.Ф. Ефременко,- Хабаровск.: ДальНИИ рынка, 2001. 85 с.

87. Френкель, А. А. Математический анализ производительности труда Текст. / А. А. Френкель М.: Экономика, 1968. - 168 с.

88. Френкель, А. А. Применение регрессионного анализа в условиях мультиколинеарности экономических показателей Текст. / А. А. Френкель -М.-.МЭСИ, 1988.-52 с.

89. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст.: [пер. с англ.] / Дж. Фридман, Н. Ордуэй. М.: Изд-во ДЕЛО, 1997. - 480 с.

90. Укрупнённые показатели восстановительной стоимости спортивных зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Сборник № 35 М.: Изд-во Физкультура и спорт, 1970. - 68 с.

91. Черняк, А. В. Оценка городской недвижимости Текст. / А. В. Черняк- М.: Русская Деловая Литература, 1996. 272 с.

92. Черняк, В. 3. Управление инвестиционным проектом в строительстве Текст. / В. 3. Черняк М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 800 с.

93. Экономика и управление недвижимостью Текст. / под ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, 1999. 568 с.

94. Экономика недвижимости Текст.: учебное пособие / под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 1999. - 328 с.

95. Чупика, В. А. Управление федеральной собственностью на региональном уровне.: автореф. дис. канд. экон. наук / Чупика Виктория Анатольевна. -М, 2002. -28 с.

Похожие диссертации