Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Механизмы повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Сунгуров, Виктор Усанович
Место защиты	Владимир
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Механизмы повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона"

СУНГУРОВ ВИКТОР УСАНОВИЧ

На правах рукописи

МЕХАНИЗМЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ РЕГИОНА (на примере Владимирской области)

специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

004606423

Владимир 2010

004606423

Работа выпонена в ГОУ ВПО Владимирский государственный университет

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

АРХИПОВА ВАЛЕНТИНА ФЕДОРОВНА

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор СТАРОВОЙТОВ ВЛАДИМИР ГАВРИЛОВИЧ - кандидат экономических наук, доцент ОМАРОВА ТАТЬЯНА ДЮСЕНБЕКОВНА

Ведущая организация - Государственный университет

землеустройства (ГУЗ), г. Москва

Защита состоится 25 июня 2010 года в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.025.06 при Владимирском государственном университете по адресу: 600014, г. Владимир, ул. Белоконской, д. 3/7, ауд. 223-3

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Владимирского государственного университета по адресу: 600000, г. Владимир, ул. Горького, 87, корпус 1.

Автореферат разослан 25 мая 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Е.М.Марченко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Опыт социально-

экономических преобразований в современной России убедительно доказывает, что устойчивое развитие экономики региона во многом зависит от уровня использования экономического потенциала земельных ресурсов и иной недвижимости. Проблема заключается в том, что при разработке научно-методического обеспечения социально-экономической политики региона, при формировании инвестиционных и инновационных моделей регионального развития общественного производства, его территориально-земельная основа зачастую остается вне комплексного системного освоения, выступает лишь как природно-географическая категория без дожного учета ее экономического содержания как товара и одного из базовых производственных факторов в триединстве земля-труд-капитал.

Каждый земельный участок имеет свои особенности и для рационального использования земель требуется эффективное и научно обоснованное управление процессами, в которые вовлечены участники земельных отношений. Земля является основным ресурсом для областей центра России и Владимирской области при недостатке пригодных для разработки полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов.

Современная система регулирования земельных отношений в регионах представлена тремя уровнями компетенций и пономочий - федеральным, региональным и муниципальным. Их взаимодействие в целях повышения эффективности использования земель - одно из важнейших условий устойчивого социально-экономического развития территорий (региона и муниципальных образований).

Для распоряжения землями необходим общественно понятный, законодательно определенный, экономически эффективный механизм, действие которого будет способствовать не только росту поступлений земельных платежей (земельного налога, арендной платы, платы за продажу прав собственности и прав аренды за земельные участки) в бюджеты всех уровней, но и развитию рынка недвижимости, что, в свою очередь, обеспечит привлечение инвестиций.

Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и практики регулирования земельных отношений в аспекте оценки недвижимости для целей налогообложения и развития земельного рынка в России исследовались в работах Д.Б. Аратского, А.Н. Асаула, В.А. Горемыки-на, А.Г. Грязновой, H.A. Калининой, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзе-

ра, С.И. Сая, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачука, М.А. Федотовой, О.Т. Хис-матулова, A.B. Якуниной и др.

Исследование современных проблем экономики землепользования и совершенствования управления земельными ресурсами содержится в трудах A.A. Варламова, С.Н. Вокова, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакина, А.П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака, A.B. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и др.

Теоретические и методические основы экономики управления недвижимостью заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Пет-ти, А. Смит, Т. Колер, Т. Коупленд, Ник. Ордуэй, Дж. Фридман, Джозеф К. Эккерт. При этом вопросы прикладного применения теоретических исследований в виде разработки экономических механизмов повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами в работах отечественных ученых отражены недостаточно.

Разработка методических подходов достижения высокой экономической, социальной и общественной эквивалентности вовлечения в хозяйственный и экономический оборот земельно-имущественного потенциала территорий является насущно необходимым и актуальным в условиях реформы местного самоуправления и решения проблем земельно-ресурсного обеспечения приоритетных национальных проектов и повышения стандартов качества жизнедеятельности в поселениях.

Существующие административные механизмы управления направленные на вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель федеральной, областной и муниципальной собственности не в поной мере учитывают такой экономический фактор как доходность объекта (актива недвижимости) для применения таких форм их экономически эффективного использования как залог (ипотека) государственных и муниципальных земель, формирование нефинансовых условий их использования, разработка экономических обоснований инвестиционного использования активов земельной недвижимости. Все это говорит об актуальности исследований, приведенных в настоящей работе.

Объектом исследования являются земельные ресурсы как природный и экономический ресурс региона.

Предметом исследования являются экономические и социальные отношения, возникающие при формировании механизмов управления эффективностью оборота земель в регионе.

Область исследования: рациональное использование природно-рссурсной базы, разработка проблем функционирования отрасли, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления - соответствуют паспорту специальности ВАК РФ 08.00.05. - Экономика и управления народным хозяйством (региональная экономика) (и.п. 5.18, 5.16).

Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений достижения максимальной экономической и социальной эффективности использования земельных ресурсов региона.

Для достижения поставленной цели, были определены следующие

задачи:

- провести анализ существующей теории и практики оборота неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности;

- выявить проблемы государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом региона;

- исследовать необходимость массовой экономической оценки объектов недвижимости и разработать методику его проведения как основы территориального планирования и оборота земель в регионе;

- разработать методику массовой рыночной оценки на основе экономического зонирования неиспользуемых и нерационально используемых земель для целей последующего эффективного распоряжения ими -продажи прав собственности и аренды, расчета арендных платежей, залога и формирования нефинансовых условий предоставления земельных участков, вовлечения земель в хозяйственный оборот с учетом доходности и инвестиционной привлекательности земельных активов;

- разработать практические механизмы эффективного управления земельными ресурсами региона при обороте неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности;

- обосновать экономическую и социальную эффективность применения разработанных в настоящем исследовании механизмов, соответствующих установленным действующим законодательством показателям эффективности деятельности органов государственной власти субъекта Федерации в обозначенной сфере (отрасли).

Информационной основой исследования стали материалы, содержащиеся в монографиях и статьях отечественных ученых в обозначенной области экономической науки, сведения и данные федерального

статистического и ведомственного наблюдения за земельными ресурсами, нормативно-правовые документы федерального, областного и муниципального уровня в сфере регулирования земельных отношений.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют Законы Российской Федерации, постановления Правительства РФ, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных учетных по теории управления земельными ресурсами, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости.

Теоретической основой исследования являются общенаучные, специальные и диверсифицированные методы теоретического и эмпирического исследования: анализ и синтез, дедукция и индукция, аналогия, классификация, доказательство, моделирование, полемика, контент-анализ, логический метод, метод экспертных оценок, методы статистической обработки информации, системный подход.

Научная новизна работы состоит в следующем:

1. Обоснована необходимость программно-целевого управления на региональном уровне с использованием экономических подходов для вовлечения в рыночный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности. При этом определены слабые места и недостатки в практике действующего государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом территорий и на этой основе выработаны конкретные рекомендации организационных и управленческих действий по повышению эффективности использования земель на уровне региона.

2. В качестве экономической характеристики земель, в отличие от ныне применяемой кадастровой стоимости, определяемой для кадастровых кварталов, образованных путем геометрического деления территории, автором предложена рыночная стоимость земель, определяемая методами массовой оценки в ценовых зонах, представляющих собой массив однородных по видам разрешенного использования земельных участков. В качестве критерия разграничения на ценовые зоны (для последующего определения показателя расчетной рыночной стоимости земельных участков) предложено формирование оценочных кластеров по видам планируемого разрешенного использования объектов недвижимости расположенных или планируемых для размещения в территориальных зонах, образованных в ходе проведения территориального планирования.

3. Разработана методика массовой экономической оценки неиспользуемых и нерационально используемых земельных участков различ-

ных категорий земель для целей последующего максимально эффективного распоряжения ими (продажи прав собственности и аренды, определения размеров арендной платы, залога и нефинансовых условий использования земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот). При этом основополагающим ценообразующим фактором, определяющим стоимость земель в оценочной зоне, в отличии рекомендуемых законодательством об оценочной деятельности множества подлежащих рассмотрению факторов, автором предложен интегральный фактор - доходность актива недвижимости (а именно: доход, получаемый инвестором при арендной форме использования объекта недвижимости).

4. Для применения при массовой экономической оценке земель адаптированы методы расчета рыночной стоимости, наиболее адекватно характеризующие доходность и инвестиционную привлекательность объ-еета, - метод лостатка для земли и метод предполагаемого использования отличающиеся от стандартных тем, что в расчетной рыночной цене коэффициенты капитализации для земель предложено рассчитывать на основе экспертных оценок с учетом более длительного срока жизни земельно-ресурсного актива недвижимости по сравнению с расположенным на земельном участке объектом застройки.

5. Разработаны механизмы обеспечения повышения экономической эффективности вовлечения в хозяйственный и рыночный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности в регионе, с применением массовой экономической оценки: комплекс мероприятий догосрочной областной целевой программы и механизм обеспечения деятельности специализированных финансово-экономических институтов - Земельного Залогового Фонда (Земельной биржи, Земельного банка), создаваемых в целях формирования инвестиций на основе залога ликвидных активов земельной недвижимости. Разработана форма использования массовой экономической оценки, напоняющая экономическим содержанием схемы территориального планирования регионов и муниципальных образований, генеральные планы, правила землепользования и застройки поселений.

Практическая значимость исследования заключается в доведении результатов диссертационного исследования до уровня прикладных рекомендаций и разработка программно-целевых документов для региона. Результаты экономической оценки применимы при разработке документов территориального планирования (схем территориального планирования региона и муниципальных образований, генеральных планов город-

ских округов и поселений, правил землепользования и застройки населенных пунктов), завершение разработки которых планировалось в 2010 году.

Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы обеспечения создания системы управления и распоряжения земельными ресурсами на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, как того требует Земельный кодекс Российской Федерации.

Апробация и внедрение результатов исследования. Научные результаты автора использованы при разработке концепции Стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2015 года в отраслевом разделе - управление земельными ресурсами. Ряд предложенных мероприятий получил развитие и реализацию при осуществлении Концепции комплексного развития землепользования во Владимирской области до 2010 года. Принципы управления эффективностью использования земель и массовой экономической оценки включены в курс лекций Экспертиза и управление недвижимостью во Владимирском государственном университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом 3,4 п.л., в том числе статья в журнале Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, включенном в перечень ведущих рецензируемых изданий ВАК.

Структура диссертационной работы определена целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав (девяти параграфов), заключения, приложений и списка использованных литературных источников, содержит 18 таблиц и 14 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается степень разработанности темы, определяются цели и задачи, предмет и объект, теоретическая и методологическая основа исследования, формулируются научная новизна, актуальность, теоретическая и практическая значимость исследования, описывается апробация результатов научной работы.

В первой главе Теория и практика государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом отражены результаты анализа практики регулирования земельных отношений на уровне регионов. В ней определены цели и задачи государственного регу-

лирования и совершенствования управления земельными ресурсами региона (п. 1.1), оценена роль земельных ресурсов в решении задач социально-экономического развития региона и муниципальных образований (п. 1.2) и систематизированы проблемы создания действенной и эффективной системы управления земельно-имущественным потенциалом территорий (п. 1.3).

Во второй главе Теоретико-методологические основы повышения экономической эффективности использования земельных ресурсов региона, автором проведен анализ существующих подходов к разработке и реализации экономических механизмов управления земельными ресурсами. В этой главе обоснована необходимость системного подхода к разработке и реализации данного направления совершенствования государственного и муниципального управления в обозначенной сфере (п. 2.1), определены приоритетные направления повышения экономической эффективности использования земельных ресурсов (п. 2.2), предложен и разработан экономический инструмент - массовая экономическая оценка, как элемент конкретных механизмов повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами на уровне региона (п. 2.3),

а также обосновано применение методов определения доходности и инвестиционной привлекательности земельных участков, предлагаемых к применению при проведении массовой экономической оценки (п. 2.4).

В третьей главе Апробация предложенных механизмов повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона раскрываются основные этапы внедрения предложенной управленческой инновации, включая разработку (моделирование) догосрочной областной целевой программы в указанной сфере государственного и муниципального управления, в которой обосновывается экономическая и социальная эффективность системной реализации комплекса соответствующих мер и мероприятий на уровне региона (п. 3.1), и приведены расчеты и обоснования применения методик массовой экономической оценки на уровне муниципальных образований (п. 3.2).

Заключение содержит основные теоретические положения, выводы и предложения по исследуемой проблеме.

Приложения включают проект догосрочной целевой программы, таблицы и материалы ведомственного наблюдения за земельными ресурсами, характеризующие использование земель на уровне региона.

Основные результаты диссертационного исследования, заключаются в следующем:

1. Существующая в регионах России система государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в целом успешно решая задачу защиты законных прав собственников земли и других субъектов земельных отношений не впоне обеспечивает решение других принципиальных задач, стоящих перед отраслью, а именно:

- формирование надежной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечения рационального использования земли;

- создание правовых, экономических и организационных предпосылок для успешного функционирования всех форм собственности на землю и форм хозяйствования на ней;

- стимулирование развития инфраструктуры земельного рынка;

Решение частных, локальных задач распоряжения землей как ресурсом невозможно без совершенствования структуры и механизма управления эффективностью ее рыночного оборота. В настоящее время одним из элементов совершенствования системы управления земельными ресурсами является формирование комплекса документов территориального планирования, в котором дожны гармонично учитываться интересы общества и застройщиков конкретных земельных участков. При этом регионы становятся главным компонентом в формировании этой структуры.

Реализацию целого ряда направлений социально-экономического развития на уровне регионов дожны обеспечивать экономические механизмы регулирования отношений в сфере управления землей и неразрывно связанной с ней недвижимостью, предложенные автором в настоящем исследовании. Эти механизмы дожны стимулировать предоставление свободных неиспользуемых или перераспределение нерационально используемых земель; продажу, сдачу в аренду или продажу прав аренды земельных участков; осуществление территориального планирования, с целенаправленным созданием бизнес-инкубаторов в перспективных отраслях, используя имеющийся территориальный потенциал; осуществление ипотеки (залога) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обеспечение целевого использования земельных платежей и кредитных ресурсов как финансовых инструментов для реализации социально-экономических планов-программ

развития жилищного строительства, реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), развития агропромышленного комплекса.

2. Рыночные преобразования и социально-экономические реформы требуют по-новому формулировать задачу оценки земель. Необходимо использовать дифференцированные цены на землю в качестве рычага эффективного регионального управления, поддержки преобразований и их согласования с решением актуальных проблем развития территорий. Практически неотделимы задачи планирования развития территорий и экономического анализа источников его материального и финансового обеспечения от вопросов оценки потенциала имеющихся собственных земельных ресурсов, среди которых потенциально важнейшими являются неиспользуемые (свободные, назастроенные, резервные) территории.

При этом актуальной является проблема рационального, логически обоснованного решения задач градостроительного, социального, экологически безопасного развития и экономически эффективного использования территориально-земельного ресурса для попонения бюджета за счет рыночной реализации активов недвижимости, их арендного использования или формирования социально и экологически обоснованной структуры земель общего пользования.

Именно поэтому ключевой вопрос эффективного использования муниципальных земель может быть сформулирован как экономически эффективный механизм вовлечения земельных участков в оборот, что, в свою очередь, делает приоритетной задачу обоснованной оценки рыночной стоимости земельных ресурсов, являющихся высоколиквидными активами недвижимости.

Исходя из стратегической значимости стоящей задачи, в целях обеспечения системного, комплексного ее решения автором детально разработана догосрочная областная целевая программа, в рамках системы мероприятий которой предусмотрена реализация разноплановых мероприятий финансово-экономического, опытно-внедренческого, организационного, производственного характера, направленных на повышение эффективности использования земельных ресурсов.

3. В настоящее время в регионах Российской Федерации завершается разработка схем территориального планирования и правил землепользования и застройки населенных пунктов, основным элементом которых является утверждение документов зонирования территорий административно-территориальных образований. Пример такого зонирования приведен на рис. 1. Недостатком такого зонирования является отсутствие

требований по проведению экономической оценки земельных активов в границах зон, что не позволяет в дальнейшем эффективно использовать его результаты для принятия управленческих решений, основанных на экономическом анализе состоянии территорий и возможных направлений их развития.

Рис. 1. Зонирование территории г. Владимира

Автором предложена методика массовой экономической оценки, представляющая собой определение зон на территориях муниципальных образований или населенных пунктов с одинаковым шагом уровня рыночных цен за единицу площади земель, что отвечает задачам территориального планирования, которые заключаются в определении назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, обеспечения интересов, граждан, юридических лиц, интересов государства и муниципальных образований. Разработанная в настоящем исследовании методика ценового экономического зонирования, обеспечивает решение задачи определения и фиксации рыночной лофициальной цены земельных ресурсов.

4. В отличие от предложенной массовой экономической оценки, при кадастровой оценке имеется ряд существенных отличий. Кадастровая стоимость земель определяется без учета всего комплекса экономических факторов, а именно показателей доходности, а также применяется произвольное деление на кварталы (рис. 2). При этом в кадастровый квартал включаются разнородные по виду использования земельные участки.

У 33:22:24191'

5 'З-^й

33 22 24215 -

И Г/^^У^' \

Жи \<*'

-'К'--1,'-

> ля;:

Рис. 2. Пример оценочного деления на кадастровые кварталы

Таким образом, внутри определенного кадастрового квартала у всех земельных участков одинакового разрешенного использования вне зависимости их местоположения (в глубине квартала, или по красной линии застройки) устанавливается одинаковый удельный показатель кадастровой стоимости. Это характеризует пример результатов кадастровой оценки поселений (табл.1 и 2).

Таблицы 1,2

Показатели кадастровой стоимости земель поселений Владимирской области

Кадас- Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли

тровый под иод дач- гара- под учреж- под под под под сель- под

квартал дома- дома- ных и жей объек- дении про- адм.- воен- объек- скохо- лесами

ми ми ин- садо- и тами и ор- мы- управл. ными тами зяйст- в посе-

много- ди- водче- авто- тор- гани- шлен- и об- объек- оздо- вен- лениях

этаж- виду- ских стоя- гов-ли, зации ными щест.об тами ров. ного

ной альной объе- нок об- народ- объек- ъек- и рекр. исполь-

за- жилой дине- щест. ного тами тами назна- поль-

строй- заст- нии пита- образо- чения зова-

ки ройки ния, быт. вания ния

г. АЛЕКСАНДРОВ

00 01 01 535,04 72,77 97,51 941,40 730,05 641,73 395,87 762,34 367,41 111,18 85,11 62,33

00 01 02 486,62 62,93 33,68 351,47 515,78 445,72 111,61 452,12 109,07 64,54 43,19 30,35

г. ВЛАДИМИР

11001 4850,30 605,90 469,82 5117,83 5624,99 5290,54 1879,07 5215,71 1672,82 392,80 426,70 350,35

11002 4978,08 632,78 521,48 5061,12 5749,94 5388,67 1744,65 5270,09 1547,85 458,08 445,83 417,30

Показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов области

(утвержденные постановлением Губернатора области от 21 ноября 2008 года № 808)

Земель Земель Земель Земель Земель Земель Земель Земель Земель Земе- Земель

Кадас- ные ные ные ные ные ные ные ные ные льные ные уча-

тровый участки участки участки участ- участки участки участки участки участки участ- стки

квартал предназ предназ предназ ки предназ предназ предназ предназ предназ ки занятые

для для ДЛЯ в со- ДЛЯ для для для для предназ водны-

разме- разме- разме- ставе разме- разме- разме- разме- разме- для ми объ-

щения щения щения дач- щения щения щения щения щения разме- ектами,

домов домов гара- ных, объек- гости- адм. и объек- произво щения нахо-

много- инди- жей садо- тов ниц офнсп. тов 03- во- пор- дящи-

этаж- виду- и авто- водче- торгов- зданий, доро- дствен- тов, мися

ной аль-ной стоянок ских и ли, об- объект. витель- ных и вокза- в обо-

жилой жилои огород щест. образо- ного и админ. лов, роте

застрой застрой род- пита- вания, рекреа- зданий аэро-

строй- строй- нич. ния, здраво- цион- про- портов

ки ки объе-дин. бытового обсл. охран., культуры ного назначения мышл., ЖКХ

г. АЛЕКСАНДРОВ

00 01 01 405.22 27.11 56.90 16.22 179.58 592.35 224.41 200.58 134.79 - -

00 01 02 405.22 19.56 157.26 16.22 402.18 592.35 637.94 200.5л 134.79 - -

г. ВЛАДИМИР

11001 4 076.98 1 783.7 4010.72 286.2 10 029.9 3 878.5 11 680.7 816.09 2 418.34 - 51.53

11002 4 090.21 1 750.6 4 010.72 282.1 10153.2 3 878.5 11 621.6 816.09 2 418.34 - 51.53

Вместе с тем, практика рыночной оценки показывает более высокий уровень стоимости земельного участка, имеющего лучшее местоположение по отношению к оживленной улице города, к средоточию общественных, торговых, зрелищных и культурных объектов, с хорошей транспортной доступностью. При этом разница в рыночной стоимости земельного участка, расположенного в благоприятной с точки зрения доходности части квартала значительна, особенно если речь идет о центральном, наиболее посещаемом районе городского поселения, или месте, тяготеющем к федеральным дорогам.

При кадастровой оценке неиспользуемый (пустующий) земельный участок оценивается без учета перспективы его использования, предусмотренной утвержденной градостроительной документацией, или иной юридически допустимой возможностью его более доходного и общественно значимого использования. Игнорирование доходности актива недвижимости наглядно характеризует разница в кадастровой стоимости земельных участков, занимаемых бюджетными организациями (здравоохранения, образования, культуры), которая выше, чем под объектами торговли и почти в 5 раз выше, чем под промышленными объектами.

5. Характеризуя сферу и направленность применения массовой экономической оценки, исходя из задач перспективного планирования использования земель, необходимо подчеркнуть, что его приоритетом является определение и фиксация (семантическая и графическая) складывающегося уровня (тренда) рыночных цен для неиспользуемых и нерационально используемых земельных участков (свободных и незастроенных) всех категорий земель, имея ввиду обеспечение реализации процедур последующего распоряжения ими (залога, продажи прав собственности и аренды, определения размеров арендной платы и нефинансовых условий использования земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот), а также в качестве количественной характеристики, отражающей инвестиционную привлекательность земельной недвижимости в целях предпринимательской деятельности в рамках девелопмента.

В основу технологии проведения экономического зонирования положены диверсифицированные методики массовой рыночной оценки земель. Агоритм реализации предлагаемой управленческой инновации предлагается следующий.

В процессе экономического зонирования территорий проводится формирование структурных планировочных элементов - ценовых зон. Границы (контуры) ценовых зон целесообразно намечать с учетом зонирования территорий по видам разрешенного использования, производимого в рамках разработки схем территориального планирования, градостроительной документации и правил землепользования и застройки, а также применительно к границам (контурам) массивов земель с учетом сложившейся и планируемой застройки и землепользования, размещения линейных и площадных объектов общего пользования (улиц, площадей, дорог, водоемов, водотоков, парков, бульваров и др.), наличия и близости расположения административных, общественных, коммерческих, культурных, рекреационных доминант селитебной застройки.

Основным значимым показателем каждой оценочной зоны станет удельный уровень рыночной стоимости земли.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в группах (массивах) предложено осуществлять в следующем порядке:

1) Внутри сформированных зон, путем экспертного определения (анализа) произвести подбор земельных участков (групп земельных участков) одинакового (или близкого) градостроительного и инвестиционного назначения и ценности, в целях формирования (структурирования) оценочных кластеров, по каждому из которых будет осуществляться расчет цены.

Таблица 3

Пример группировки (кластеризации) земельных участков

№№ п/п {Пример формирования) Оценочные кластеры (группы) земельных участков, как элементы зонирования при массовой экономической оценке

1 2 3 Общественно-деловые зоны

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (торговые центры), объектов зрелищного назначения, заведений коммерческого питания (рестораны, кафе, бары), игорных заведений Земельные участки, предназначенные для размещения учреждений и организаций офисного, финансового характера деятельности, гостиниц Земельные участки, предназначенные для размещения платных гаражей (в том числе многоэтажных) и автостоянок

4 5 Жилые зоны Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки (элитное и доходное жилье) Земельные участки, предназначенные для размещения одноэтажной и малоэтажной жилой застройки (коттеджи и таун-хаусы)

Производственные зоны

б Земельные участки, предназначенные для размещения производственных, транспортных предприятий, объектов оптовой торговли, транспортно-складских комплексов (логистических центров)

7 Зоны рекреационного назначения, межселенные территории Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения, (пансионаты, мотели, базы отдыха, туристические и спортивные комплексы, придорожный сервис)

8 Сельская селитебная застройка, дачная застройка на межселенных территориях ) Земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки, дачных объединений, коттеджных посеков

2) Определение ценообразующих факторов для каждой группы земельных участков, анализ исходной информации, формализация и обобщение сведений (рыночной информации) для различных видов разрешенного использования (табл.4).

Таблица 4

_Оценочные факторы, формирующие стоимость земли_

Экономические характеристики

Доход, руб/кв.м (исходя из арендного использования инвестором актива недвижимости)

Физические и статусные характеристики

Площадь земельного участка, кв. м

Общая площадь здания, кв. м

Тип и качество объекта недвижимости (класс)

Характеристики местоположения и транспортная доступность Удаленность от делового центра города, м

Приближенность к транспортным трассам, транспортным узлам, м Приближенность к остановкам общественного транспорта, усредненная, м Приближенность к потокам движения населения, усредненная, м Характеристики окружения, зкология, историко-культурная обусловленность Приближенность к местам ежедневного и периодического посещения (торговым, общественным, культурным, зрелищным, рекреационным, памятным, культовым, традиционным местам, усредненное интегрированное расстояние, м Наличие благоустройства, озеленения, малых форм, парковых зон, отсутствие природных, техногенных, визуальных загрязнений, Инженерная, коммунальная, социальная инфраструктура Наличие и степень обустройства городской среды, приближенность к социальной структуре, интегрированный показатель,

Отсутствие близрасположенных малопривлекательных объектов__

В качестве основной ценообразующей характеристики земельного участка (массива земель) предлагается использовать его доходность для инвестора. При этом данный показатель определяется как удельный доход от предоставления в аренду эксплуатируемых площадей объекта недви-

жимости (путем мониторинга уровня ставок арендной платы) или доход от рыночной реализации актива недвижимости.

3) Расчет рыночной стоимости типичных земельных участков в составе кластерных групп земельных участков проводится двумя методами - методом остатка для земли и предполагаемого использования в рамках доходного подхода.

Применение метода остатка для земли наиболее рационально, когда имеется возможность с достаточной точностью прогнозно рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка в составе единого объекта недвижимости соответствующего разрешенного использования:

V, = ' Уь 'Кь. (1)

где 10 - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

Уь - рыночная стоимость улучшений земельного участка (объекта застройки); Ль - коэффициент капитализации для улучшений.

Я; - коэффициент капитализации для земли;

Расчет рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка с предполагаемым для размещения зданием, строением, сооружением) методом предполагаемого использования производится путем суммирования дисконтированных чистых операционных доходов по периодам и дисконтированной суммы от реверсии (возврата) капитала. I Х п V

О! . ж-.

I-^Чг + I . , (2)

у=1 (1 + У0 )' м(1 + уоу

где ^ - дисконтированныи чистыи операционный доход на

конец j -го года; У0 - норма отдачи на капитал; п - число периодов (лет) доходного использования объекта; j - номер времен-

ного периода (года) получения дохода; -- дисконтированный

доход от реализации объекта (реверсии) в определенный период экономически полезной жизни объекта.

Логическая схема расчета рыночной стоимости земельного участка с учетом объекта недвижимости представлена на рис. 3.

Техники, применяемые в рамках сравнительного подхода, также применяемого при определении рыночной стоимости объектов оценки, согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности, полагаем целесообразным реализовать двумя способами:

- моделированием рыночного ценообразования с использованием корреляционно-регрессионного анализа (КРА) - применим для больших населенных пунктов и межселенных территорий;

- сравнительным анализом сделок, основанном на экспертном анализе небольшого числа рыночных сделок купли-продажи объектов-аналогов и сравнении с объектами оценки по отобранным ценообразую-щим характеристикам с наибольшим количеством признаков, близких между ними. Этот способ применим для небольших населенных пунктов.

4) Анализ массивов данных и формирование ценовых зон с одинаковым шагом уровня рыночной стоимости земель в границах территориальных зон, установленных (утвержденных) при проведении градостроительного зонирования, разработке схем территориального планирования и правил землепользования и застройки населенных пунктов;

Оценка строится на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, приобретающего в контексте массовой экономической оценки прямую и обратную связь.

При этом выбор вида разрешенного использования среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными и финансово осуществимыми, диктуется утверждаемыми схемами территориального планирования или правилами землепользования и застройки.

Результаты проведения оценочных работ в рамках массовой экономической оценки представляются в графической (картограммы) и семантической формах. Картограммы экономического зонирования могут использоваться и отдельно от градостроительной документации для решения широкого круга экономических задач управления и распоряжения земельными ресурсами.

Рис. 3. Структурно-логическая схема проведения расчетов рыночной стоимости в рамках массовой экономической оценки

6. Применение массовой экономической оценки позволяет разработать механизмы совершенствования управления земельными ресурсами при обороте неиспользуемых или нерационально используемых земель госсобственности в регионе (рис. 4).

Результатом исследований явилась разработка таких механизмов как элементов системы по управлению эффективностью оборота земель всех форм собственности на региональном уровне, которая явилась методической основой для разработанного автором проекта догосрочной целевой программы. Областная целевая программа является скоординированным комплексом мер и мероприятий, реализуемых органами государственной власти и органами местного самоуправления для обеспечения развития рынка земли и недвижимости, указанного в качестве одной из основных целей Стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2027 года.

Отличительными чертами предложенного механизма являются:

- разработка системы мер и мероприятий основанных на применении массовой рыночной оценки (ценовом экономическом зонировании) позволяющей обеспечить выбор наиболее эффективных форм и процедур управления и распоряжения земельными ресурсами в процессе оборота земель;

- создание условий привлечения кредитных ресурсов в залог неиспользуемых (неэффективно используемых) земель всех категорий для последующего целевого использования земельных платежей и кредитных ресурсов как финансовых инструментов для реализации задач социально-экономического развития;

- обеспечение возможности разработки региональных, муниципальных экономических землеустроительных обоснований потребности площадей земель сельскохозяйственного назначения, необходимых и достаточных для осуществления крупнотоварного и мекотоварного сельскохозяйственного совершенствования управления земельными ресурсами региона производства на среднесрочный и догосрочный периоды и перспектив несельскохозяйственного использования, включая размещение объектов жилой застройки и социально - коммунального назначения.

Рис. 4. Структурно-логическая схема реализации механизмов

Исходя из системы показателей для оценки эффективности деятельности органов испонительной власти, установленных Указом Президента РФ от 28 июня 2007 года № 825 мероприятия догосрочной областной целевой программы могут стать ключевым элементом комплекса мер, реализуемого органами испонительной власти субъекта Федерации по улучшению значения показателей, касающихся сферы земельных отношений.

При этом ее социальная эффективность характеризуется следующими показателями:_Таблица 5.

Наименование показателя для оценки эффективности деятельности органов испонительной власти Исходное значение показателя Возможности улучшения показателя

Срок предоставления земельного участка в аренду для строительства (кроме жилищного) 2008 год -8 месяцев по результатам экономического зонирования территорий и предварительной разработки экономических обоснований может быть достигнут показатель 1,5 - 2 месяца, то есть по времени необходимому для формирования (кадастрового учета) испрашиваемого земельного участка

Количество органов и организаций, согласующих предоставление земельных участков 2008 год-10 единиц в период предоставления земельного участка в аренду этот показатель может быть уменьшен до 1 согласующего органа, поскольку по результатам зонирования все ограничения в использовании земельных участков уже установлены градостроительными регламентами

Доля земельных участков в субъекте РФ, предоставленных для строительства по результатам торгов, конкурсов 2008 год-19,6% по результатам ценового экономического зонирования территорий может быть достигнут показатель 100 %, при этом стартовая цена на торгах заведомо известна, открыто и прозрачно формируется

Применение в практике управления предложенных механизмов формирует прямой экономический эффект в виде доходов в бюджеты, увеличения доходов собственников земельных активов и в возможностях привлечения инвестиций по результатам принятия соответствующих административных решений. Большая эффективность использования земельно-ресурсного потенциала будет достигнута:

- при формировании ставок земельных платежей от рыночной стоимости, а не от кадастровой стоимости (согласно статье 66 Земельного кодекса РФ) и от увеличения площадей земель, облагаемых налоговыми и арендными платежами, исчисляемыми исходя из видов разрешенного использования земельных участков в ценовых (территориальных) зонах, определенных документами территориального планирования, что позволит увеличить доходы бюджетов до 0,5 мрд. руб. в период до 2014 года, поскольку касается массивов земель общей площадью до 35 тыс. га, вовлекаемых в хозяйственный оборот.

- при реализации мероприятий, направленных на использование возможностей залога земельного имущества (ипотеки) с целью получения кредитных ресурсов для создания или развития инженерной, коммуникационной, социальной инфраструктуры территорий, - что позволит привлечь инвестиции свыше 5,0 мрд. руб. в отношении земель, включаемых в категорию земель населенных пунктов согласно документам территориального планирования и в отношении земель, вовлекаемых в иные, более рациональные и эффективные формы хозяйственного использования в других категориях земель.

Примеры расчетов обосновывающих выбор наиболее эффективных форм использования активов недвижимости на уровне муниципальных образований (табл. 6).___Таблица 6.

Земельный участок (массив земель) с расположенным на нем объектом застройки (предназначенный для размещения) Кадастровая стоимость земельного участка Рыночная стоимость земельного участка, залоговая стоимость (определенная в рамках массовой экономим.оценки) Выкупная цена земельного участка 1 арендная плата

Торговый комплекс Торговые ряды 1,45 га г. Владимир 81,9 мн. руб. 240 мн. руб. 12,285/ 3,84 мн. руб.

Многофункциональный комплекс на ул. Гагарина 0, 19 га г. Владимир 11,2 мн. руб. 64,2 мн. руб. 1,682/ 0,5259 мн. руб.

Для размещения зданий бщественного назначения 31 га Октябрьский пр-кт - ул. Мира г. Владимир 100,1 мн. руб. 1152 мн. руб. в аренде под строительство, в настоящее время неиспользуемый

Гипермаркет Глобус 10,34 га Суздальский р-н 49,06 мн. руб. 667,7 мн. руб. Цена приобретения неизвестна

Стеклозавод Русд-жам 17,7 га г. Гороховец 80,831 мн. руб. 175,0 мн. руб. Цена приобретения неизвестна

Массовая экономическая оценка является актуальной и практически необходимой не только для решения обозначенных выше хозяйственных и управленческих задач, но и находит свое применение в учебных целях, давая возможность наглядно, достаточно просто, методически адекватно сопровождать теоретические положения экономики и управления недвижимости.

7. Основной результат проведенного исследования заключается в том, что применение предложенной автором управленческой инновации позволяет обеспечить формирование системного комплекса мер и мероприятий, реализуемых в рамках государственного и муниципального менеджмента, направленного на максимально эффективное использование основного регионального ресурса, типичного для регионов центра России - земельно-территориального. Такой подход отвечает специфике современного периода развития земельно-имущественных отношений, когда на смену уходящей монополии государства на землю приходит процесс вовлечения земельной недвижимости в хозяйственный рыночный и гражданский оборот.

Содержащиеся в настоящем исследовании предложения по повышению эффективности управления земельными ресурсами в регионе в поной мере отвечают принципиальной установке, содержащейся в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в России: Создавая детальные правовые и организационные механизмы реализации Концепции, необходимо ориентироваться на перспективные стратегические экономические интересы России, которым дожны служить результаты процесса превращения государства в эффективного собственника.

По теме исследования опубликованы следующие основные работы:

1. Архипова, В.Ф., Сунгуров, В.У. Земельно-ресурсные аспекты социально-экономического развития территорий/ В.Ф.Архипова, В.У.Сунгуров // Инвестиционная стратегия региона: состояние, проблемы и перспективы. Материалы международной научно-практической конференции / Владимирский филиал Российской академии государственной службы при Президенте РФ. Владимир, Собор, 2007. - С. 14-16. - ISBN 594002-573-9.

2. Сунгуров, В.У. Ценовое экономическое зонирование территорий, как механизм повышения экономической эффективности использования земельных ресурсов /В.У.Сунгуров // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2009.- № 4. С. 11-14.- ISSN 00167126.

3. Сунгуров, В.У. О существующей практике муниципального управления земельными ресурсами и направлениях повышения эффективности

их использования / В.У.Сунгуров // Экономика и управление: теория и практика: сб. статей и тезисов научной конференции / ВГУ, ВГПУ. -Владимир, 2006. - С. 184 -188. - ISBN 5-87846-25-6.

4. Сунгуров, В.У. Кадастровая оценка земель, как экономическая характеристика развития административно-территориального образования /В.У.Сунгуров //Проблемы развития региональных социально-экономических систем: пленарные доклады, тезисы выступлений международной научной конференции / ВГУ. - Владимир, 2006. - С.312-314.-ISBN 5-89368-328-Х.

5. Сунгуров В.У. Концепция комплексного развития землепользования на территории Владимирской области, как механизм согласованного управления земельными ресурсами, подлежащими отнесению к федеральной, областной и муниципальной собственности /В.У.Сунгуров // Стратегическое управление развитием региона: теория, проблемы, практика: материалы науч. - образоват. конф. По итогам реализации проекта Регионы России: Владим. обл. / Адм. Владим. обл, Ин-т стратегич. развития Малые города, Владим. гос. ун-т, Владим. филиал РАГС, Агентство муниципального развития. ЧВладимир: Транзит Икс, 2004.-С.271-277,-ISBN 5-8311-0180-0.

6. Сунгуров, В.У., Архипова, В.Ф., Повышение экономической эффективности управления земельными ресурсами на основе ценового зонирования/ Сунгуров В.У., Архипова В.Ф.//Экономические проблемы инновационного развития региона: материалы международной научно-практической конференции/Владим. гос. ун-т, Междунар. академия инвестиций и экономики стр-ва (Владим. регион, отделение), Адм. Владим. обл. - Владимир: Издательство ВГУ, 2008. - С.27-31 - ISBN 9785-89368-896-2.

7. Сунгуров, В.У., Роль земельных ресурсов в преодолении кризисных явлений в строительной отрасли / Сунгуров В.У.//Стратегическое управление инновационным развитием: доклады и тезисы выступлений междунар. научно-практич. конференции / Владим. гос. ун-т, Адм. Владим. обл. (комитет по экономим, политике), администрация г. Владимира (управл. экономики). - Владимир: Собор, 2009. - С.216-220 - ISBN 594002-876-5.

8. Сунгуров, В.У., Роль земельных ресурсов в обеспечении устойчивого развития региона / Экономические проблемы ресурсного обеспечения инновационного развития региона материалы международной научно-практической конференции/ Владим. гос. ун-т, Междунар. академия инвестиций и экономики стр-ва (Владим. регион, отделение), Адм. Владим. обл. - Владимир: Издательство ВГУ, 2009. С. 257-260 - ISBN 978-5-89368-904-4.

Подписано в печать 19.05.10. Формат 60x84/16. Усл. печ. л. 1,39. Тираж 100 экз Заказ Издательство Владимирского государственного университета 600000, Владимир, ул. Горького, 87.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Сунгуров, Виктор Усанович

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ПРАКТИКИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ ТЕРРИТОРИЙ

1.1. Цели и задачи государственного регулирования земельных отношений

1.2. Роль земельных ресурсов в решении задач социально-экономического развития региона.

1.3. Проблемы создания действенной и эффективной системы управления земельно-имущественным потенциалом территорий.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ^ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ РЕГИОНА.

2.1. Системный подход к разработке и реализации механизмов эффективного управления земельными ресурсами всех форм собственности в регионе.

2.2. Анализ и определение приоритетного направления повышения эффективности использования земельных ресурсов.

2.3. Массовая экономическая оценка земель и ее применение при разработке документов территориального планирования региона и муниципальных образований.

2.4. Техника определения доходности и инвестиционной привлекательности земельных участков в составе объектов недвижимого имущества.

ГЛАВА 3. АПРОБАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕННЫХ МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ

3.1. Расчеты и обоснования повышения экономической эффективности и социальной значимости системного применения организационных

ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ РЕГИОНА и управленческих решении, предлагаемых на уровне региона.

3.2. Экономическая эффективность применения методик массовой экономической оценки на уровне муниципальных образований.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизмы повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона"

Основной целью любых преобразований является достижение. максимального5 удовлетворения . потребностей людей,., что* возможно; при высоком и постоянно растущем уровне экономического развития государства и общественного производства. Для достижения этих целей государство постоянно решает задачи,, связанные с совершенствованием экономической политики, обеспечения роста производства продукции, ее качества и повышения объемов ее реализации, развития рыночных отношений, повышения эффективности использования имеющихся ресурсов.

Функционирование общественного производства невозможно без использования! земельных ресурсов; Каждый земельный: участок имеет свои: особенности и для обеспечения рационального использования; земель* требуется эффективное и научно1 обоснованное управление процессами, в которые вовлечены субъекты и объекты земельных отношений.

Складывающаяся современная; система: регулирования земельных отношений представлена тремя уровнями компетенций- и пономочий -федеральным, региональным и муниципальным. Повышение эффективности использования- земель является; одним из- важнейших направлений социально-экономического развития: территорий: (региона и муниципальных образований):

Территориальный ресурс является основным ресурсом для областей центра России, в условиях отсутствия значительных объемов пригодных для разработки полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов. Владимирская' область в этом'отношении являетсястипичным регионом Центральной России.

Управление и распоряжение земельными ресурсами, находящимися в федеральной, областной и муниципальной собственности, с применением общественно понятных, законодательно определенных, экономически эффективных механизмов способствует не только развитию рынка недвижимости, но и увеличению поступлений земельных налоговых и неналоговых платежей (земельного налога, арендной платы, платы от продажи прав собственности и прав аренды за земельные участки, привлечения инвестиций на основе залога земель) в бюджеты всех уровней.

Перспектива получения существенных доходов в бюджеты является стимулом для органов государственной власти, и особенно для. органов местного самоуправления, к разработке методических подходов принятия оперативных, качественных и общественно значимых организационных и управленческих решений на основе рациональных, экономически эффективных и научно обоснованных процессов и процедур управления и распоряжения земельными ресурсами.

Проблемы теории и практики регулирования земельных отношений, в аспекте оценки недвижимости для целей налогообложения и развития земельного рынка в России исследовались в работах Д.Б. Аратского, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, Н.А. Калининой, И.В., А.И. Полянского, В.М". Рутгайзера, С.И. Сая, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачука, М.А. Федотовой, 01Т. Хисматулова, А.В. Якуниной и др.

Исследование современных проблем экономики землепользования и совершенствования управления земельными ресурсами содержится в трудах А.А. Варламова, С.Н. Вокова; Н.В. Комова, П.Ф: Лойко, Г.В. Ломакина, А'.П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и др.

Теоретические и методические основы экономики управления недвижимостью заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смит, Т. Колер, Т. Коупленд, Ник. Ордуэй, Дж. Фридман, Джозеф К. Эккерт.

Применение на практике теоретических положений, отработка адекватных для регионов и муниципалитетов постреформенной России методологических и методических подходов достижения высокой экономической, социальной и общественной эквивалентности вовлечения в хозяйственный и экономический оборот земельно-имущественного потенциала территорий является насущно необходимым и актуальным в условиях реформы местного самоуправления- и решения проблем земельно-ресурсного обеспечения приоритетных национальных проектов и повышения стандартов качества жизнедеятельности в поселениях.

Объектом исследования являются земельные ресурсы, как природный и экономический ресурс региона и их эффективное использование.

Предметом исследования являются экономические и социальные отношения, возникающие при формировании механизмов управления эффективностью оборота земель в регионе.

Область исследования: рациональное использование природно-ресурсной базы, разработка проблем функционирования отрасли, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления соответствуют паспорту специальности ВАК РФ'08.00:05. Ч Экономика и управления народным хозяйством (региональная экономика) (п.п. 5.18, 5.16).

Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений достижения максимальной экономической и социальной эффективности использования имеющихся земельных ресурсов региона.

Исходя из.постав ленной цели, в работе решаются следующие задачи: совершенствование теоретических и методических основ организации управления земельными ресурсами региона в условиях развития земельных отношений связанных с разграничением государственной собственности на землю;

- определение факторов, влияющих на эффективность использования земель, учет которых обеспечит сбалансированность интересов. общества и инвесторов при осуществлении проектов развития территорий; разработка методик определения и стимулирования эффективного использования земельных участков различных категорий земель, основанных на подходах рыночной оценки; разработка агоритма массовой экономической оценки территорий, вовлекаемых в гражданский и рыночный оборот, расчетного определения показателей, характеризующих привлекательность этих участков для инвесторов и обосновывающих возможности достижения максимальной* эффективности от использования государственных и муниципальных активов недвижимости (земельных ресурсов); прогнозные оценки увеличения поступлений в доход бюджетов всех уровней от применения конкретных механизмов повышения эффективности использования земель.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, а также научные* положения, содержащиеся в трудах отечественных- и зарубежных ученых по теории управления, земельными ресурсами, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости.

Методологической и теоретической основой исследования являются общенаучные; специальные и диверсифицированные методы теоретического и эмпирического исследования: анализ и синтез, дедукция и индукция, аналогия, классификация, доказательство, моделирование, полемика, контент-анализ, логический метод, метод экспертных оценок, методы статистической обработки информации.

Научная новизна работы состоит в следующем: 1. Обоснована необходимость- программно-целевого управления на региональном уровне с использованием экономических подходов длял вовлечения в рыночный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности. При-этом определены слабые места и недостатки в практике действующего государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом территорий и на этой основе выработаны конкретные рекомендации организационных и управленческих действий по повышению эффективности использования земель на уровне региона.

2. В качестве экономической характеристики земель, в отличие от ныне применяемой: кадастровой стоимости, определяемой для кадастровых, кварталов, образованных путем геометрического деления^ территории, автором предложена рыночная стоимость земель, определяемая методами массовой оценки в ценовых зонах, представляющих собой массив однородных по видам разрешенного использования земельных участков. В качестве критерия разграничения' на ценовые зоны (для последующего определения показателя расчетной рыночной стоимости земельных участков) предложено формирование оценочных кластеров по видам планируемого разрешенного использования объектов недвижимости расположенных или планируемых для размещения В' территориальных зонах, образованных в ходе разработки документов территориальногопланирования.

3. Разработана методика, массовой экономической оценки неиспользуемых: и нерационально используемых, земельных участков различных категорий земель для целей последующего максимально эффективного распоряжения ими (продажи прав собственности и аренды^ определения1 размеров арендной платы, залога, и нефинансовых условий использования; земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный: оборот). При этом основополагающим ценообразующим фактором;, определяющим стоимость земель^ в оценочной- зоне,, в, отличии рекомендуемых законодательством об оценочной деятельности множества подлежащих рассмотрению факторов, автором предложен интегральный фактор, Ч доходность актива:недвижимости: (а именно: доход, получаемый инвестором при арендной форме использования объекта недвижимости).

4. Предложены и апробированы методы расчета рыночной стоимости, наиболее адекватно характеризующие доходность и инвестиционную привлекательность объекта, - моды лостатка для земли и метод предполагаемого использования отличающиеся от стандартных тем, что в расчетной рыночной цене коэффициенты капитализации для земель предложено рассчитывать на основе экспертных оценок с учетом более длительного срока жизни земельно-ресурсного актива недвижимости по сравнению с расположенным на земельном участке объектом застройки;

5. Разработан механизм обеспечения достижения экономической эффективности оборота неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности в регионе, в основу которого учет экономических критериев и расчетной рыночной оценки земли, как актива недвижимости, позволяющий применять залог (ипотеку) земель, обосновывающий необходимость создания финансовоэкономических специализированных институтов - Земельного Залогового Фонда, Земельной биржи, Земельного банка, что позволяет формировать инвестиции. Расчетная рыночная цена - основа предложенного механизма -многократно повысит эффективность распоряжения активами земельной недвижимости (рост арендной платы, залог и т.д.). Использование предложенного механизма напоняет экономическим содержанием схемы территориального планирования регионов и муниципальных образований, генеральные планы, правила землепользования и застройки поселений.

Практическая значимость исследования заключается в доведении результатов диссертационного исследования до уровня прикладных рекомендаций и программных документов для региона. Результаты проведения массовой рыночной оценки земель применимы при разработке документов территориального планирования (схем территориального планирования субъекта Федерации и муниципальных образований, генеральных планов городских округов и поселений, правил землепользования и застройки населенных пунктов). Разработку указанных документов в большинстве регионов страны планировалось завершить в 2009 году.

Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы обеспечения создания системы управления и распоряжения земельными ресурсами на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и

9 - г л л прозрачности процедур предоставления земельных участков, ' как того I

1 требует'Земельный кодекс Российской Федерации. При'этом формируется I системный комплекс мер и мероприятий, реализуемых в- рамках 4 1 государственного и муниципального менеджмента, направленных на максимально эффективное использование основного ресурса - земельно-территориального, отвечающий* специфике современного периода развития земельно-имущественных отношений, когда в условиях практической монополии государства на землю идет вовлечение земельной недвижимости в хозяйственный рыночный и гражданский оборот.

Апробация, и внедрение результатов исследования. . Научные результаты автора использованы при разработке концепции Стратегии

I i I социально-экономического развития* Владимирской области до 2015 года в

1 I отраслевом разделе - управление земельными ресурсами. Ряд предложенных I мероприятий получил развитие и реализацию при осуществлении Концепции! комплексного/развития'землепользования во Владимирской области до 2010 года.

- Принципиальные положения методик расчета рыночной стоимости, наиболее адекватно характеризующих доходность и, инвестиционную привлекательность объекта, в том числе в ходе проведения' массовой экономической оценки объектов недвижимости и составляющих основу механизмов управления эффективностью оборота земель включены в курс, лекций Экспертиза и управление .недвижимостью во Владимирском. государственном университете.

По теме диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом,3,4 п.л., в' том числе статья в журнале Землеустройство; кадастр и мониторинг земель, включенном в перечень ведущих рецензируемых изданий ВАК.

Диссертация состоит из введения, трех глав (девяти параграфов), заключения, приложений и списка использованных литературных источников, содержит 18 таблиц и 14 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сунгуров, Виктор Усанович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги диссертационного исследования, необходимо выделить следующие основные результаты:

1. На основе анализа практики регулирования земельных отношений на примере Владимирской области (регионального законодательства в этой сфере деятельности, в том числе по вопросам планирования использования земель в> контексте социально-экономического развития), данных о наличии, состоянии и распределении земельных ресурсов региона обоснована необходимость программного управления на региональном* уровне процессами рационального, экономически эффективного использования земельно-территориального ресурсного потенциала, ключевым Х элементом которого является создание условий вовлечения в экономический оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель федеральной, областной и муниципальной собственности.

2. Определены и рассмотрены слабые места и недостатки в практике распоряжения земельными активами муниципального (и государственного имущества). Исходя из их анализа выработаны конкретные рекомендации по осуществлению организационных и управленческих действий по повышению экономической эффективности использования земель в рамках создаваемой согласно действующему земельному и градостроительному законодательству принципиально новой1 системы планирования и управления пространственным развитием территорий.

3. Разработана методика массовой экономической оценки (на базе техник массовой рыночной оценки) неиспользуемых и нерационально используемых земельных участков различных категорий земель для целей последующего максимально эффективного распоряжения ими (продажи прав собственности и аренды, определения размеров арендной платы, залога и нефинансовых условий использования земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот) на основе анализа доходности и инвестиционной привлекательности объектов, определяемых исходя из, устанавливаемого по результатам разработки документов территориального планирования, видов разрешенного использования.

4. Обоснована действенность техник массовой экономической оценки и ее результативности в условиях их комплексного применения в организационно-управленческой системе: территориальное планирование Ч экономическая оценка Ч экономический анализ (разработка обоснований выбора форм-наиболее экономически эффективного использования активами земельной недвижимости принятие управленческих распорядительных решений.

5. Предложено и обосновано применение финансовых инструментов * повышения экономической эффективности землепользования, привлечения' инвестиций (залог свободных, незастроенных земель государственной и или t муниципальной собственности, взимание земельного налога, арендной платы, от рыночной стоимости земельных участков, формирование цены продажи прав аренды или нефинансовых условий конкурсного предоставления земельных участков), главным условием реализации которых является определение инвестиционной (рыночной) стоимости высоколиквидных земельных активов.

6. Проведены расчеты по определению экономической эффективности от применения предложенных методов совершенствования управления земельными ресурсами и обоснована социальная-и общественная* значимость системного применения организационных и управленческих инноваций.

В' завершение необходимо отметить, что за рамками диссертационного исследования остались отдельные технические аспекты и детали реализации такой инновации в сфере государственного и муниципального управления земельно-территориальными ресурсами, как Массовая экономическая оценка. В' соответствии с принципами осуществления инновационной деятельности, внедрение предложенного метода требует проработки, апробации, формализации технологических процедур, внесения необходимых корректировок на этапах его организации и проведения.

В проекте областной целевой программы, включенном в состав настоящего- исследования предусмотрено' осуществление работ и мероприятий* научно-исследовательского, опытно-внедренческого и технологического характера, предусматривающих:

- проведение опытных работ по применению механизма массовой- рыночной оценки . (ценового1 экономического зонирования)- в, контексте выбора экономически наиболее эффективных форм и процедур управления и распоряжения земельными ресурсами;

- разработку научно-методических обоснований осуществления, комплекса организационных и управленческих решений по обеспечению' привлечения кредитных ресурсов в залог неиспользуемых (неэффективно используемых) земель всех категорий и. целевого использования земельных платежей и кредитных ресурсов как. финансовых инструментов для реализации задач социально-экономического развития;

- разработка регионального технико-экономического и землеустроительного обоснования размещения объектов социально- коммунального назначения межмуниципального назначения;

- разработка регионального обоснования потребности площадей земель сельскохозяйственного назначения, необходимых и достаточных для осуществления крупнотоварного и мекотоварного сельскохозяйственного производства на среднесрочный и догосрочный периоды и перспектив несельскохозяйственного использования.

Массовая экономическая оценка является актуальным и-' практически необходимым не только для решения обозначенных выше хозяйственных и управленческих задач, но и найдет свое применение в учебных целях, давая возможность наглядно, достаточно просто, методически адекватно сопровождать теоретические положения управления недвижимостью.

Основной результат проведенного исследования заключается в том, что на основе применения предложенных управленческих инноваций формируется системный комплекс мер и мероприятий, реализуемых в рамках государственного и муниципального менеджмента, направленных на максимально эффективное использование основного' регионального ресурса, типичного для регионов центра России - земельно-территориального, отвечающий специфике современного периода развития земельно-имущественных отношений, когда на смену уходящей монополии государства на землю* идет вовлечение земельной недвижимости в хозяйственный рыночный и гражданский оборот.

Содержащиеся в настоящем* исследовании предложения по повышению эффективности управления-земельными ресурсами в регионе^ в поной мере отвечают принципиальной установке, содержащейся в Концепции управления государственным имуществом и приватизации России: Создавая детальные правовые и организационные механизмы,реализации Концепции (имея ввиду достижение поставленных ijeneii и задач совершенствования-государственного управления), необходимо ориентироваться на перспективные стратегические экономические интересы России, которым дожны служить результаты процесса превращения государства в

53 эффективного собственника .

Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, утверждена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 года № 1024, раздел Заключение

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Сунгуров, Виктор Усанович, Владимир

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости /А.Н. Асаул, 2-е изд. СПб.: Питер, 2007. - 624 с. (Серия Учебник для вузов) - ISBN 978-591180-181-6.

2. Антонов, В.П. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие/ /В.П.Антонов, П.Ф.Лойко, А.З. Родин; под общ. ред. В.П.Антонова Ассоциация Русская оценка 2-е изд. - Владимир: Институт оценки природных ресурсов, 2003. - 364 с. - ISBN 5-89722-015-8.

3. Водный Кодекс Российской Федерации, от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации, 05.06.2006, №23, Ст. 2381).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. № 190-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации , 03.01.2005, № 1(ч.1). Ст. 16, 2006, № 1, ст. 10, 21; №31, ст. 3442).1

5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ В.А.Горемыкин, 4-изд. перераб. и доп., Ч М.: Высшее образование, 2007, 655 с. - (Кристал знаний). - ISBN 978-5-9692-029-2.

6. Воробьев А.В. Регулирование земельных отношений за рубежом и в России. 2-е изд. - Вогоград: Станица-2, 1999.- 112 с. - ISBN 593567-008-9.

7. Закон Российской Федерации от 9 декабря* 1991 года №"2003-1 О налогах на имущество физических- лиц (Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991).

8. Закон Владимирской области от 11 октября 2006 года № 141-03 Об областной целевой программе Обеспечение территории Владимирской области документами территориального планирования (2006 -2010 годы) (Владимирские ведомости, № 212, 18.10.2006).

9. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства/ Н.В.Комов. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.- 622 с. -ISBN 5-89722-041-7.

10. Кудрявцев А.Н. Стратегия развития среды обитания /А.Н.Кудрявцев, президент РААСН // Строительная газета. 2008. 13 июня.- № 24(9983). - С. 1,4.

11. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути-глобализации его использования\ в XXI веке. /П.Ф.Лойко. М.: ФКЦ Земля, 2000.- 273 с.

12. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 года № 200-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 50. ст. 5287).

13. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие/А.В.Марченко. Ростов н/Д.: Феникс, 2007. -448 с. - ISBN 5-222-10173-8.

14. Решение Владимирского городского Совета народных депутатов от 24 октября 2002 года № 170 Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Владимира (Мова № 136. 12.11.2002).

15. Решение Владимирского городского совета народных депутатов от 24 марта 2005 года № 59 О новой редакции Порядка, управления земельными ресурсами города Владимира (Владимирские ведомости № 126. 19.04.2005).

16. Постановление Правительства Российской'Федерации от 9 сентября 1999 года. № 1024 О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 27.09.1999. №39: ст.4626).

17. Постановление Правительства Российской Федерации, от 25 августа1999 года № 945 О государственной кадастровой оценке земель (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.08.1999. №35. ст.326).

18. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля2000 года № 316 Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.04.2000 г.- № 16. Ст. 1709).

19. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 ноября2006 года № 680' О составе схем территориального планирования Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 20.11.2006. № 47. Ст. 4910).

20. Постановление Правительства Российской Федерации от 15" апреля 2009 года № 322 О- мерах по реализации Указа Президента

21. Российской Федерации от 28 июня 2007 года №- 825 Об оценке эффективности деятельности органов испонительной' власти субъектов Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации 27.04.2009. № 17. Ст. 2083).

22. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 августа2008 года № 618 Об информационном взаимодействии при* ведении государственного кадастра недвижимости (Собрание законодательства РФ, 25.08.2008; № 34, Ст.3927>

23. Постановление Губернатора Владимирской области'от 30 апреля2009 года № 353 О порядке разработки, формирования, утверждения и реализации догосрочных целевых программ Владимирской области (Владимирские ведомости. № 106. 13.05.2009).

24. Постановление Губернатора Владимирской области от 14 апреля 2009 года № 290 О мерах по повышению эффективности реализации федеральных целевых программ во Владимирской области (Владимирские ведомости. № 93. 25.04.2009 года).

25. Постановление Губернатора Владимирской области от 1 апреля 2008 года № 240 О подготовке схемы территориального планирования Владимирской области' (Владимирские ведомости. № 77. 09.04.2008).

26. Постановление Губернатора Владимирской области от 10 марта 2006 года № 167 Об утверждении Концепции комплексного развития землепользования во Владимирской области на период до 2010 года (Владимирские ведомости № 56. 22.03.2006).

27. Постановление Губернатора Владимирской области от 16 мая 2007 года № 346 О разработке Стратегии социально-экономического развития- Владимирской области до 2027 года (Владимирские ведомости, № 94. 23.05.2007).

28. Постановление Губернатора Владимирской области от 30.11.2006 № 829 Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Владимирской области (Владимирские ведомости, № 256, 13.12.2006).

29. Постановление Губернатора области от 21 ноября 2008 года № 808 Об утверждении- результатов1 государственной кадастровой оценки населенных пунктов Владимирской области (Владимирские ведомости. № 279 (3373). 30.11.2008).

30. Постановление Губернатора Владимирской области от 25 ноября 2008 года № 823 О- порядке принятия решений о резервировании земель (Владимирские ведомости. № 278. 29.11.2008).

31. Приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 апреля 1992 года № 87 Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности.

32. Прокофьева, Е.Ю. Коттеджные посеки. Комплексный подход к развитию общественных территорий// Архитектура и строительство России.-2008. -№2.- С. 19-20.

33. Савицкий Н.И. Экономическая информатика: учеб. пособие/Н.И. Савицкий. М.: Экономистъ. 2005. - 429 с. (Homo Faber). - ISBN 598118-010-2.

34. Сай,. С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным потенциалом крупного города./ С.И.Сай.- М.: Фонд развития отчественного книгоиздания им. И.Д.Сытина: РАГС. 2001.- 192 с.

35. Самусева Р.Ф.,, Доничев< О.А., Архипова В.Ф. Эффективность инвестиционного процесса в сфере межрегиональной транспортно-коммуникационной инфраструктуры: Монография, Владимир: Посад; 2000. - 340 с. - ISBN 5-86953-060-1.

36. Сидорин, A.M. Мировые тенденции использования территорий/ А.М.Сидорин //Архитектура и строительство-России. 2008.- №'21- С. 3-11.

37. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: учебное пособие / Н:Е. Симионова, С.Г.Шеина: Ч М.: ИКЦ МарТ; Ростов н/Д: Издательский центр Март, 2006. 428 с. -ISBN 5-241-00702-4.

38. Стратегия развития муниципалитета/ Под общ. ред. Г.В.Гутмана и А.Е. Иларионова. М.: ЮРКНИГА, 2003,- 256 е.- ISBN 5-9589-0025-0.

39. Стратегия как инструмент муниципального и регионального развития: Теория, проблемы, практика / Под общ: ред.

40. A.Е.Иларионова и В.А.Кретинина. М.: ИКФ ЭКМОС, 2004. -272 с. - ISBN 5-94687-054-8.

41. Строев, Е.С. Земельный вопрос В' России в начале XXI века (проблемы и решения)/ Е.С. Строев, С.Н. Воков; М.: ООО Гралия, 2001.-54 с.

42. Архипова, В.Ф., Сунгуров, В.У. Земельно-ресурсные аспекты социально-экономического развития территорий/ В.Ф.Архипова,

43. Указ Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 года № 825 Об оценке эффективности деятельности органов испонительной власти субъектов Федерации (Собрание законодательства РФ 02.07.2007. № 27. Ст. 3256).

44. Указ Губернатора Владимирской области от 2 июня 2009 года № 10 Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2027 года и Среднесрочного плана развития области на 2009 2012 годы (Опубликован не был).

45. Указ Губернатора Владимирской области от 20 июля 2007 года № 17 О реализации Указа Президента Российской Федерации Об оценке эффективности деятельности органов испонительной власти субъектов Российской Федерации (Опубликован не был).

46. Управление земельными ресурсами в целях экономической безопасности и устойчивого развития в Европе, 2002; Пер. с англ./ -М.: Росземкадастр, 2003.

47. Управление земельными ресурсами: учебное пособие по специальности Государственное и муниципальное управление/ П.В.Кухтин и др.. 2-ое издание.- Санкт-Петербург: Питер, 2006.448 с. - (учебное пособие). - ISBN 5-469-01425-8.

48. Управление инвестиционно-строительными проектами: Международный подход: руководство/ под ред. И.И.Мазура и В.Д.Шапиро.- М.: Аввалон, 2004. 587 с.

49. Управление проектами: от планирования до оценки эффективности: практическое пособие/ Ю.Н. Лапыгин и др.; под ред. Ю.Н. Лапыгина.- М. : Омега-Л, 2007.- 256 с. (организация и планирование бизнеса).- ISBN 5-370-00044-1.

50. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2006, № 1, Ст. 17; № 27, ст. 2881).

51. Федеральный закон от 16 августа 1998 года № Ю2-ФЗгОб> ипотеке (залоге недвижимости) (Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400; 2002, № 7, ст. 629; 2004, № 6, ст. 406; 2005, № 1, ст. 42).

52. Федеральный закон от 29 августа 1998 года № 135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813).

53. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ О1 приватизации государственного и муниципального имущества (Российская газета, № 16, 26.01.2002).

54. Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 26, ст. 2519; 2006, № 1, ст. 10).

55. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (Собрание законодательства Российской Федерации).

56. Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-Ф3 Об общих принципах организации местного самоуправления в- Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 6.10.2003. №40. Ст.3822).

57. Федеральный закон от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ Об особых экономических зонах в Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 30, ст. 3127; 2006, №23, ст. 2383).

58. Федеральный, закон от 31 декабря 2005 года .№ 210-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. (Собрание законодательства Российской Федерации, 02.01.2006, № 1, ст.21).

59. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221- ФЗ О' государственном кадастре недвижимости (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.07.2007, №31, Ст.4017).

60. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ./ Дж. Фридман, Н. Ордуэй. М.: Дело, 1997.-480 с. - ISBN 5-7749-0045-2 ( русск.), ISBN 0-13-453655-Х (англ.).

61. Шаккум М. В России Ч огромная созидательная программа/ М. Шаккум, председатель комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям // Строительная газета. 2008. 4 апреля.- № 14. - С. 3.

62. Эккерт Дж. К. Оценка земельной собственности/ Дж. К. Эккерт. Ч Красногорск: Красная гора, 1993.- 64 с.

63. Экономика недвижимости: учебное пособие /Г.А.Маховикова, Т.Г.Касьяненко. М.:КНОРУС, 2009. - 304 с. - ISBN 978-5-39000211-7.

Похожие диссертации

• Совершенствование организационно-экономических методов управления земельными ресурсами в условиях становления новых земельных отношений
• Формирование организационно-экономического механизма управления земельными ресурсами региона
• Повышение эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета
• Роль рыночных инструментов в повышении эффективности использования земельных ресурсов региона
• Резервы повышения экономической эффективности сельскохозяйственного производства в регионе